Chapter 27 Glossary — Title, Deeds & Conveyances +15California · real estate · Filipino

Ang isang kasulatan (deed) ay naglilipat ng titulo mula sa grantor patungo sa grantee. Ang grant deed ay isang limitadong warranty deed na nagtitiyak na walang naunang conveyance at walang encumbrance na inilagay ng grantor. Ang warranty deed ay naglalaman ng buong warranty; ang special warranty deed ay naggarantiya lamang laban sa mga depekto sa panahon ng pagmamay-ari ng grantor. Ang quitclaim deed ay isinasantabi ang anumang interes nang walang warranty. Ang gift deed ay walang consideration.

• ✓Ang isang deed ay dapat na maayos na isagawa at maihatid upang makapaglipat ng titulo
• ✓Ang grant deed ay nagtitiyak na hindi pa naisalin ng grantor ang titulo at ang titulo ay malaya sa mga encumbrance na inilagay ng grantor
• ✓Ang quitclaim deed ay naglilipat ng anumang interes nang walang anumang warranty sa titulo

Ang pagre-record ay naglalagay ng dokumento sa file sa County Recorder upang magbigay ng pampublikong (constructive/legal) notice. Ang prayoridad ng mga claim ay karaniwang nakabatay sa oras at petsa ng pagre-record, kung saan ang pinakaunang nairekord ang may preperensiya. Ang mga pampublikong rekord ay nagbibigay ng constructive notice tungkol sa mga usaping may kaugnayan sa lupa.

• ✓Ang pagre-record ay nagbibigay ng constructive (legal) notice sa publiko
• ✓Ang prayoridad ng lien ay karaniwang tinutukoy ng oras at petsa ng pagre-record
• ✓Ang mga pampublikong rekord ay nagbibigay ng constructive notice tungkol sa mga usaping may kaugnayan sa lupa

Ang title insurance ay nagpoprotekta sa mga may-ari o nagpapautang laban sa ilang pagkalugi tulad ng depektibong o hindi maipagbiling titulo. Ang karaniwang polisa ay sumasaklaw sa mga naitalang bagay; ang ALTA (extended) na polisa ay sumasaklaw sa mga karagdagang panganib tulad ng mga hindi naitalang mechanic's lien, easement, katotohanan ng survey, karapatan sa tubig/mineral, at mga partidong may possession. Ang mga exception ay partikular na mga bagay na hindi kasama; ang mga exclusion ay pangkalahatang mga bagay na hindi kasama.

• ✓Ang ALTA extended coverage ay nagsisiguro laban sa mga panganib na ibubunyag ng pisikal na survey at mga partidong may possession
• ✓Ang karaniwang title policy ay hindi sumasaklaw sa mga hindi naitalang lien o mga usapin sa survey
• ✓Ang title report ay naglalahad ng kalagayan ng titulo bago ang pag-isyu ng polisa

Ang abstract of title ay nagbubuod ng lahat ng paglilipat at legal na paglilitis na nagpapakita ng tuloy-tuloy na pagmamay-ari. Ang chain of title ay sumusubaybay sa mga paglilipat ng titulo mula sa orihinal na patent ng lupa. Ang marketable title ay titulong tatanggapin ng isang makatwirang mamimili. Ang color of title ay mukhang maayos ngunit hindi tunay na titulo. Ang cloud on title ay nakakasira sa titulo hanggang maalis ito.

• ✓Ang chain of title ay sumusubaybay sa pagmamay-ari pabalik sa orihinal na patent ng lupa
• ✓Ang marketable title ay titulong tatanggapin ng isang makatwirang mamimili na may sapat na kaalaman
• ✓Ang cloud on title ay maaaring alisin sa pamamagitan ng quitclaim deed o quiet title action

Ang pagkilala ay isang pormal na deklarasyon sa harap ng awtorisadong opisyal (notaryo publiko) na ang pagsasagawa ay malayang kilos ng pumirma. Ang notaryo publiko ay tumatanggap ng mga pagkilala, pumipirma sa sertipiko, at naglalagay ng opisyal na selyo. Ang beripikasyon ay isang sinumpaang pahayag tungkol sa kawastuhan ng nilalaman ng isang instrumento.

• ✓Kinukumpirma ng pagkilala na isinagawa ng pumirma ang instrumento bilang kanyang malayang kilos
• ✓Ang notaryo publiko ay awtorisadong tumanggap ng mga pagkilala at maglagay ng opisyal na selyo

Ang ahensya ay ang relasyon sa pagitan ng isang pangunahing partido at isang ahente na nagmula sa isang kontrata (malinaw o ipinahiwatig, nakasulat o pasalita), kung saan ang ahente ay pinagkakatiwalaan na makipag-ugnayan sa mga ikatlong partido. Ang isang ahente ay kumilos para sa at may kapangyarihan mula sa pangunahing partido. Ang aktwal na kapangyarihan ay malinaw na ibinigay ng pangunahing partido o ng batas. Ang mga diskresyonal na kapangyarihan ay nagpapahintulot sa ahente na gumawa ng mga desisyon batay sa pangangailangan. Ang paghahatid ng mga kapangyarihan ay ang pagbibigay ng mga kapangyarihan ng isang ahente sa iba.

• ✓Ang ahensya ay maaaring likhain sa pamamagitan ng malinaw o ipinahiwatig, nakasulat o pasalitang kontrata
• ✓Ang aktwal na kapangyarihan ay malinaw na ibinigay ng pangunahing partido o ng batas
• ✓Ang isang ahente ay kumilos para sa at may kapangyarihan mula sa pangunahing partido (ang taong kinakatawan ng ahente)

Ang fiduciary ay isang taong nasa posisyon ng tiwala at kumpiyansa, tulad ng broker sa principal. Ang fiduciary duty ay nangangailangan sa agent na kumilos sa pinakamataas na good faith tungo sa principal at hindi makakuha ng anumang kalamangan sa pamamagitan ng pinakamaliit na misrepresentation, concealment, duress o pressure. Ang gratuitous agent (walang bayad) ay nagiging obligado na kumilos sa good faith kapag nagsimula nang maglingkod bilang agent.

• ✓Ang fiduciary duty ay nangangailangan ng pinakamataas na good faith tungo sa principal
• ✓Ang agent ay hindi dapat makakuha ng kalamangan sa pamamagitan ng misrepresentation, concealment, duress o pressure
• ✓Ang gratuitous agent, kapag nagsimula nang kumilos, ay obligado na kumilos sa good faith at sumunod sa mga tagubilin

Ang listing ay isang employment contract sa pagitan ng principal at agent upang magsagawa ng mga serbisyo tungkol sa property. Ang exclusive agency listing ay nagbibigay ng karapatan sa broker na makatanggap ng commission kung ibenta sa pamamagitan ng anumang broker, ngunit hindi kung ang may-ari ay nagbenta nang walang agent. Ang exclusive right to sell listing ay nagbibigay ng karapatan sa broker na makatanggap ng commission kung ibenta sa panahon ng listing ng anumang broker o ng may-ari. Ang commission ay ang compensation ng agent, karaniwang isang porsyento ng presyo ng benta.

• ✓Ang exclusive right to sell listing ay nagbabayad sa broker kahit na ang may-ari mismo ang nagbenta ng property
• ✓Ang exclusive agency listing ay HINDI nagbabayad sa broker kung ang may-ari ay nagbenta nang walang agent
• ✓Ang listing ay isang employment contract na nagbibigay-daan sa agent na magsagawa ng mga serbisyo

Ang dual agency ay kapag ang agent ay kumilos nang sabay-sabay para sa parehong principals sa isang transaksyon. Ang imperative necessity ay nagbibigay sa agent ng pinalawak na awtoridad sa emergency, kasama ang kapangyarihang hindi sumunod sa mga tagubilin kapag malinaw na ito ay para sa interes ng principal at walang panahon upang makakuha ng mga tagubilin. Ang attorney in fact ay authorized sa ilalim ng power of attorney (limited o general).

• ✓Ang dual agency ay nangangahulugang kumakatawan sa parehong principals nang sabay-sabay sa parehong transaksyon
• ✓Ang imperative necessity ay nagbibigay-daan sa agent na magkaroon ng palalawak na emergency authority kapag kumilos para sa interes ng principal
• ✓Ang attorney in fact ay kumilos sa ilalim ng power of attorney na maaaring limited o general

Ang isang independent contractor ay kumikilos para sa iba ngunit nagbebenta ng panghuling resulta, at ang kanilang mga paraan ng pagkamit ng resulta ay hindi napapailalim sa kontrol ng iba. Ito ay naiiba sa isang agent na ang mga aksyon at pamamaraan ay maaaring idirekta ng principal.

• ✓Ang isang independent contractor ay kumokontrol sa mga pamamaraan na ginagamit upang makamit ang mga resulta
• ✓Ang mga pamamaraan ng isang agent ay maaaring napapailalim sa kontrol at direksyon ng principal

Ang market value ay ang pinakamataas na presyo sa pera na dadalhin ng isang pag-aari sa isang competitive at bukas na merkado sa ilalim ng lahat ng kondisyon para sa isang patas na pagbebenta, kung saan ang bumibili at nagbebenta ay kumikilos nang matalino at may kaalaman.

• ✓Nangangailangan ng competitive at bukas na merkado
• ✓Ang bumibili at nagbebenta ay kumikilos nang matalino, may kaalaman, at libreng walang hindi makatuwirang presyon
• ✓Naiiba sa market price, na binabayaran anuman ang presyon, motibo, o katalinuhan

Ang market data approach ay isa sa tatlong appraisal methods, na naghahambing ng recently sold similar-type properties sa subject property. Ito ay commonly ginagamit para sa residential property.

• ✓Isa sa tatlong appraisal methods
• ✓Naghahambing ng recently sold similar properties sa subject property
• ✓Commonly ginagamit para sa paghahambing ng residential properties

Ang replacement cost ay ang gastos upang palitan ang isang istruktura ng may katumbas na utility gamit ang modernong materyales at mga pamantayan. Ang reproduction cost ay ang gastos upang kopyahin ang paksa nang eksakto na may parehong kalidad at disenyo.

• ✓Ang replacement cost ay gumagamit ng modernong materyales at kasalukuyang mga pamantayan
• ✓Ang reproduction cost ay lumilikha ng eksaktong kopya na may parehong craftsmanship at disenyo

Ang pisikal na pagkasira ay pagkawala ng halaga mula sa pagsuot at pag-ilis (maaaring ayusin at hindi maaaring ayusin). Ang obsolescence ay pagkawala dahil sa nabawasang kagustuhan mula sa luma at maaaring maging functional o ekonomiko.

• ✓Ang pisikal na pagkasira ay nagmumula sa pagsuot, pag-ilis, paggamit, at mga elemento
• ✓Ang obsolescence ay maaaring maging functional o ekonomiko
• ✓Ang straight line depreciation ay bumababa sa pare-parehong rate sa loob ng kapaki-pakinabang na buhay

Ang Plottage ay ang pagtaas ng halaga ng dalawa o higit pang magkatabing lote kapag pinagsama sa ilalim ng iisang pagmamay-ari para magamit bilang mas malaking lote; kilala rin bilang assemblage. Ang plottage increment ay ang pagtaas ng halaga na nilikha sa pamamagitan ng pagsasama ng mga pagmamay-ari.

• ✓Ang plottage ay nangangailangan ng mga magkatabing lote na pinagsama sa ilalim ng iisang pagmamay-ari
• ✓Kilala rin bilang assemblage
• ✓Ang plottage increment ay ang pagtaas ng halaga mula sa pagsasama ng mga pagmamay-ari

Mga pangunahing prinsipyo ng pagsasalin: ang pagpapalit ay nagtatatag ng pinakamataas na halaga sa pamamagitan ng gastos ng pantay na kapalit; ang pag-unlad ay nagpapahusay ng mas mababang ari-arian malapit sa mas mataas na halaga; ang supply at demand ay nakakaapekto sa halaga; ang labis na produktibidad ay nagtatatag ng halaga ng lupa.

• ✓Prinsipyo ng Pagpapalit: Ang halaga ay itinakda ng gastos ng pantay na kanais-naisang kapalit
• ✓Prinsipyo ng Pag-unlad: Ang mas mababang ari-arian ay pinagahusay ng mga kapitbahayan na may mas mataas na halaga
• ✓Prinsipyo ng Labis na Produktibidad: Ang netong kita pagkatapos ng paggawa, organisasyon, at kapital ay inilaan sa lupa

Ang narrative appraisal ay isang buod ng lahat ng factual na materyales, pamamaraan, at mga diskarte na ginagamit upang magtakda ng value conclusion. Ang quantity survey ay isang lubhang teknikal na paraan ng cost estimate (price take-off) na nagdedetalye ng raw materials at installation costs.

• ✓Ang narrative appraisal ay nagbubuod ng lahat ng factual na materyales at pamamaraan
• ✓Ang quantity survey ay kilala bilang price take-off method
• ✓Ang quantity survey ay nagdedetalye ng mga dami at presyo ng raw materials kasama ang installation costs

Ang isang asosasyon/lupon ng real estate ay isang boluntaryong organisasyon kung saan ang mga miyembro ay nakikibahagi sa ilang yugto ng negosyong real estate. Ang pagiging miyembro sa isang lokal na asosasyon/lupon ay awtomatikong ginagawang miyembro ang isang tao ng CALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORS at ng NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS. Kilala ito bilang 3-way agreement. Ang affiliate membership ay bukas sa mga institusyong pinansyal, mga kumpanya ng trust, title, at escrow.

• ✓Ang pagiging miyembro sa lokal na asosasyon ay awtomatikong nagbibigay ng pagiging miyembro sa CAR at NAR (3-way agreement)
• ✓Ang affiliate membership ay bukas sa mga institusyong pinansyal, mga kumpanya ng trust, title, at escrow
• ✓Ang mga lisensyado na tumutupad sa mga kinakailangan sa pagiging miyembro ay kwalipikado para sa REALTOR o REALTOR-ASSOCIATE membership

Ang asosasyong pangkalakal ay isang boluntaryong nonprofit na organisasyon ng mga independyente at nagkokompetensyang yunit ng negosyo na kabilang sa parehong industriya o kalakalan, na itinatag upang lutasin ang mga problema ng industriya, isulong ang pag-unlad nito, at pagbutihin ang serbisyo nito.

• ✓Ang asosasyong pangkalakal ay isang boluntaryong nonprofit na organisasyon
• ✓Ang mga miyembro nito ay mga independyente at nagkokompetensyang yunit ng negosyo sa parehong industriya

Ang California Real Estate Association ay itinatag sa Los Angeles noong 1905, at opisyal na binago ang pangalan nito sa CALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORS noong Enero 1, 1975. Kabilang sa mga pioneer na organisasyon sa California ang San Diego Realty Board (1887) at San Jose Real Estate Board (1896). Ang layunin ng CAR ay maglingkod sa mga miyembro, itaguyod ang malayang negosyo, at pangalagaan ang karapatang magmay-ari ng real property.

• ✓Ang California Real Estate Association ay itinatag sa Los Angeles noong 1905
• ✓Ang pangalan ay binago sa CALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORS noong Enero 1, 1975
• ✓Ang San Diego Realty Board (1887) ang pioneer na organisasyon ng real estate sa California
• ✓Nag-aalok ang CAR ng adbokasiya sa lehislatura, mga serbisyong legal, mga standard form, at mga programa sa insurance

Ang isang kasunduan sa pagitan ng mga broker na nagtutulungan sa pagbebenta ng real property upang hatiin ang mga bayad ay hindi ilegal o labag sa public policy at ipinapatupad tulad ng ibang mga kontrata na hindi kailangang nakasulat. Walang nabubuong partnership o joint venture. Ang isang cooperating broker na siyang procuring cause ay maaaring mabawi ang bahagi ng selling broker mula sa listing broker. Hindi maaaring alisin ng orihinal na broker ang bahagi ng cooperating broker sa pamamagitan ng pakikipag-ayos sa principal para sa mas mababang halaga. Mayroong implied warranty na babayaran ng may-ari ang tinukoy na komisyon, at ang orihinal na broker ay mananagot sa cooperating broker anuman ang mas mababang settlement maliban kung pumayag ang cooperating broker. Ang listing broker ay mananagot sa cooperating broker lamang kung aktwal na nakatanggap ang listing broker ng komisyon mula sa seller.

• ✓Ang mga kasunduan sa paghahati ng komisyon sa pagitan ng broker at broker ay legal at maipapatupad, na hindi lumilikha ng partnership o joint venture
• ✓Ang isang cooperating broker na siyang procuring cause ay maaaring mabawi ang bahagi nito mula sa listing broker
• ✓Ang listing broker ay mananagot sa cooperating broker lamang kung aktwal na nakatanggap ang listing broker ng komisyon mula sa seller
• ✓Ang pag-abandona ng cooperating broker sa kasunduan sa paghahati ay nagpapalaya sa listing broker mula sa pananagutan para sa isang bahagi

Sa ilalim ng open listing, ang pagbenta ng may-ari sa isang tao na hindi itinukoy ng broker ay hindi lumalabag sa listing at hindi nagdudulot ng pananagutan. Kung walang petsa ng pagtatapos ang open listing, hindi maaaring samantalahin ng may-ari ang pagkukulang ng broker sa pamamagitan ng direktang pakikipag-ugnayan sa prospect ng ahente. Ang kontrata ng ahensiya na hindi na mababago sa loob ng takdang panahon ay hindi pumipigil sa may-ari na magbenta sa loob ng panahong iyon sa isang tao na hindi pa kinakausap ng ahente.

• ✓Sa ilalim ng open listing, maaaring magbenta ang may-ari sa isang buyer na hindi itinukoy ng broker nang hindi nagkakautang ng komisyon
• ✓Hindi maaaring direktang makipag-ugnayan ang may-ari sa prospect ng ahente upang maiwasan ang pagbabayad ng komisyon
• ✓Ang ahensiyang hindi na mababago sa loob ng takdang panahon ay hindi humaharang sa may-ari na magbenta sa mga taong hindi kailanman kinausap ng ahente

Ang halaga ng komisyon ay itinatakda sa kontrata ng pagtatrabaho ng broker. Maliban sa kawalan ng kakayahang bumasa o pandarayang humahadlang sa pag-unawa, ang pumipirmang partido ay nakatali sa mga tahasang tadhana. Ang kabayaran ay karaniwang porsyento ng presyo ng pagbili. Kung walang halagang nakasaad, ipinahihiwatig ng batas ang pangako na magbayad ng karaniwan o nakaugaliang komisyon na sinisingil sa lugar para sa katulad na mga serbisyo. Kung tinatanggap ng may-ari ang isang alok na mas mababa sa nakalistang presyo, ang listing at resibo ng deposito ay karaniwang tahasang nagsasaad ng pagbabayad ng komisyon.

• ✓Ang komisyon ay itinatakda sa kontrata ng pagtatrabaho ng broker; ang pumipirmang partido ay nakatali maliban kung may pandaraya o kawalan ng kakayahan
• ✓Kung walang halagang nakasaad, ipinahihiwatig ng batas ang pagbabayad ng karaniwan/nakaugaliang komisyon para sa katulad na mga serbisyo sa lugar
• ✓Ang pagtanggap ng alok na mas mababa sa presyo ng listing ay karaniwang nag-oobliga pa rin ng pagbabayad ng komisyon ayon sa listing at resibo ng deposito

Ang mga MLB ay naging malaking pinagmumulan ng pag-originate ng residential mortgage loan. Ang terminong originate ay lumawak sa paglipas ng panahon.

• ✓Nag-originate ang mga MLB ng 50 hanggang 70% ng residential mortgage loan (sinigurado ng 1 hanggang 4 na yunit ng tirahan) bago ang pagbagsak ng 2007-2008
• ✓Noong una, ang originate ay nangangahulugang pondohan o gumawa ng loan; ngayon, kabilang na rito ang pag-aayos ng loan para sa mga lender at empleyadong kinatawan ng loan
• ✓Ang mga MLB at kinatawan ng lender ay muling itinuturing na Mortgage Loan Originators (MLOs) sa ilalim ng federal SAFE Act ng 2008

Ang mga Mortgage Loan Broker (MLB) sa California ay gumagawa at nag-aayos ng mga pautang na umaasa sa pondo mula sa mga pribadong mamumuhunan/nagpapautang, na ayon sa kaugalian ay batay sa equity ng ari-arian.

• ✓Ayon sa kaugalian, tinustusan ng mga pautang na ito ang 1 hanggang 4 na yunit ng tirahan batay sa equity sa halip na sa pagbili.
• ✓Ang mga pautang na ito ay lubos na umasa sa equity sa ari-ariang nagsisilbing seguridad at mas kaunti sa pagiging karapat-dapat sa kredito ng nanghihiram.

Ang mga vertical construction loan ay nangangailangan ng karagdagang dokumentasyon bukod sa karaniwang loan processing: kasalukuyang preliminary report na may date-down, land survey (para sa ALTA extended coverage), soils report, geologic hazard report, environmental impact report o negative declaration, resume ng contractor at construction contract na may cost breakdown, mga kontrata ng design professional at mga bid ng subcontractor, mga approval ng gobyerno (hal., Coastal Commission), appraisal na nagpapakita ng “as is” at “as completed” values ayon sa USPAP, ebidensya ng pagsunod sa Subdivided Lands Law, at mga insurance policy.

• ✓Ang mga construction appraisal ay dapat mag-estimate ng value na “as is” at “as completed” alinsunod sa USPAP.
• ✓Maaaring kailanganin ang land survey para sa ALTA extended coverage na nagpapakita ng eksaktong lokasyon ng mga improvement.
• ✓Ang mga subdivision project ay dapat sumunod sa Subdivision Map Act na may tamang final tract o parcel map.

Ang mga dokumento ng pautang na nagsisiguro sa pagpapaunlad ng lupa o construction loan ay natatangi at kabilang ang construction loan at security agreements, mga UCC-1 filing, mga assignment ng kontrata sa mga contractor/subcontractor/design professional, at mga assignment ng mga plano, ispesipikasyon, at building permit. Dapat suriin ang mga ito ng may kaalamang legal counsel bago magpatuloy.

• ✓Ang construction loan ay nangangailangan ng UCC-1 filings at mga assignment ng mga kontrata at plano
• ✓Ang mga dokumento ng pautang para sa construction ay dapat suriin ng legal counsel bago magpatuloy

Dapat panatilihin ng isang creditor/lender ang ebidensiya ng pagsunod sa TILA at Regulation Z (maliban sa mga kinakailangan sa advertising sa ilalim ng 226.16 at 226.24) nang dalawang taon pagkatapos na kailanganing gawin ang mga pagsisiwalat o kailanganing isagawa ang aksyon. Maaaring mangailangan ang mga ahensiya ng pagpapatupad ng mas mahabang pagpapanatili.

• ✓Panatilihin ang ebidensiya ng pagsunod nang dalawang (2) taon pagkatapos ng mga pagsisiwalat/aksyong kinakailangan
• ✓Ang mga kinakailangan sa advertising sa ilalim ng 226.16 at 226.24 ay hindi saklaw ng pangkalahatang tuntuning ito
• ✓Maaaring mangailangan ang mga ahensiya ng mas mahabang pagpapanatili upang isagawa ang pagpapatupad sa ilalim ng Seksyon 108 ng TILA

Dapat pahintulutan ng isang creditor/lender ang ahensyang responsable sa pagpapatupad ng TILA at Regulation Z na inspeksyunin ang mga kaugnay nitong rekord para sa mga layunin ng pagsunod.

• ✓Dapat pahintulutan ng creditor/lender ang inspeksyon ng mga rekord ng ahensyang nagpapatupad
• ✓Ang inspeksyon ay para sa mga layunin ng pagpapatunay ng pagsunod

Ang pagtaas ng paggamit ng mga syndicate ay humantong sa Real Estate Syndicate Act (Business and Professions Code Sections 10250 et seq.) noong 1969, na nagsimula noong Enero 2, 1970. Naaangkop lamang ito sa mga noncorporate syndicate na benepisyaryong pagmamay-ari ng 100 katao o mas kaunti, na itinatag para sa nag-iisang layunin ng pamumuhunan sa real property. Ang hurisdiksyon sa mga alok na ito ay inilipat mula sa Department of Corporations tungo sa Department of Real Estate, habang ang iba pang alok ng syndicate (hal., langis at gas) ay nanatili sa Department of Corporations.

• ✓Real Estate Syndicate Act na ipinasa noong 1969 (B&P Code 10250 et seq.), epektibo noong Enero 2, 1970
• ✓Naaangkop lamang sa mga noncorporate syndicate na may 100 katao o mas kaunti na itinatag para lamang mamuhunan sa real property
• ✓Ang hurisdiksyon ay inilipat sa DRE; ang langis/gas at iba pang syndicate ay nanatili sa Department of Corporations

Mula Enero 1, 1978, ang Real Estate Syndicate Act ay pinawalang-bisa at ang regulasyon ng lahat ng alok ng real estate syndicate interest ay muling iniatang sa Department of Corporations. Ang isang partikular na paraan ng negosyo ng pagtutulungan ng puhunan ay maaaring maging isang alok ng securities kung saan ang mga organizer ay kailangang humingi ng permit o exemption mula sa Department of Corporations.

• ✓Mula Enero 1, 1978, ang Real Estate Syndicate Act ay pinawalang-bisa
• ✓Ang regulasyon ng mga alok ng syndicate ay ibinalik sa Department of Corporations
• ✓Ang isang syndicate ay maaaring isang alok ng securities na nangangailangan ng permit o exemption mula sa Department of Corporations

Ang batas ng 1977 ay nagdagdag ng Seksyon 25206 ng Corporations Code, na nagpapahintulot sa mga real estate broker na magbenta ng ilang uri ng interes sa securities nang hindi kumukuha ng broker-dealer license mula sa Department of Corporations. Nagdagdag din ito ng probisyon sa Real Estate Law na ginagawang batayan para sa disciplinary action kung ang isang broker ay lumalabag sa ilang probisyon ng Corporations Code o mga regulasyon ng Corporations Commissioner sa mga transaksyong may kinalaman sa pagbebenta, pagpapalitan, o pangangalakal ng mga interes sa real estate syndicate. Dapat kumonsulta ang mga broker sa Department of Corporations Release No. 62-C (Hulyo 2, 1980).

• ✓Ang Seksyon 25206 ng Corporations Code ay nagpapahintulot sa mga broker na magbenta ng ilang interes sa securities nang walang broker-dealer license
• ✓Ang paglabag sa mga probisyon ng Corporations Code sa mga transaksyon ng interes sa sindikato ay batayan ng disciplinary action
• ✓Dapat kumonsulta ang mga broker sa Department of Corporations Release No. 62-C (Hulyo 2, 1980)

Dapat isama ng isang ulat ng pagtatasa ang: panghuling opinyon sa halaga sa dolyar; petsa ng halaga (nakaraan, kasalukuyan, o hinaharap); sapat na paglalarawan ng ari-arian kasama ang legal na paglalarawan; lawak ng pangangatwiran; datos ng merkado at makatotohanang datos; at lagda/sertipikasyon kasama ang numero ng lisensya. Ang mga kinakailangan ay nakabalangkas sa Mga Pamantayan 1 at 2 ng USPAP.

• ✓Dapat sabihin ng ulat ang panghuling opinyon sa halaga sa dolyar para sa ari-arian
• ✓Ang petsa ng bisa ng halaga ay naiiba sa petsa ng pagtatasa (pagsulat/paghahatid)
• ✓Dapat lagdaan ang ulat, isama ang numero ng lisensya, at sabihin na walang kasalukuyan o pinag-iisipang interes
• ✓Ang oras ng inspeksyon ay karaniwang itinuturing na petsa ng bisa ng halaga maliban kung may iba pang ipinaalam

Ang letter report ay Restricted Use Report (Standards Rule 2-2(c)) para sa mga kliyenteng pamilyar sa lugar. Ang form report ay Summary Report (Standards Rule 2-2(b)) na ginagamit ng mga nagpapautang, hal., URAR at SRIPAR. Ang narrative report ay Self-Contained Report (Standards Rule 2-2(a)), kumpletong dokumento para sa hukuman at mga kliyenteng taga-ibang lugar.

• ✓Ang letter report ay Restricted Use Report, na pinamamahalaan ng Standards Rule 2-2(c)
• ✓Ang form report ay Summary Report, na pinamamahalaan ng Standards Rule 2-2(b)
• ✓Ang narrative report ay Self-Contained Report, na pinamamahalaan ng Standards Rule 2-2(a)
• ✓Ang nilalaman at lalim ng talakayan, hindi ang format, ang tumutukoy sa uri ng ulat sa mga termino ng USPAP
• ✓Ang URAR ay Uniform Residential Appraisal Report; ang SRIPAR ay Small Residential Income Property Appraisal Report

Ginagamit ang appraisal para sa paglipat ng pagmamay-ari, financing at credit, pagbubuwis (ad valorem), condemnation, insurance, at iba pang dahilan tulad ng fraud, pinsala, at mga kaso ng division-of-estate. Tanging mga improvement ang maaaring i-depreciate, hindi ang lupa, para sa layunin ng pagbubuwis.

• ✓Ginagamit ang appraisal para sa paglipat, financing, pagbubuwis, condemnation, at insurance
• ✓Karaniwan, tanging mga improvement ang maaaring i-depreciate, hindi ang lupa
• ✓Ang insurance appraisal ay pangunahing nakabatay sa gastos ng replacement
• ✓Kasama sa division-of-estate cases ang mga testamento, diborsyo, at mga karibal na nag-aangkin

Dapat suriin ang mga pampublikong rekord upang patunayan ang legal na paglalarawan ng ari-arian, tamang address ng kalye, sukat/mga dimensyon ng lote, lokasyon kaugnay ng pinakamalapit na cross street, anumang mga easement/restriksiyon/reserbasyon, ang Assessor Parcel Number, assessed value at mga buwis, at anumang pagbabago sa zoning o pattern ng kalye.

• ✓Patunayan ang wastong legal na paglalarawan, address ng kalye, at mga dimensyon ng lote
• ✓Suriin ang mga easement, restriksiyon, reserbasyon, o iba pang interes na nakakaapekto sa ari-arian
• ✓Kumpirmahin ang Assessor Parcel Number, assessed value, mga buwis, at anumang pagbabago sa zoning

Upang suportahan ang isang appraisal, dapat kunin at beripikahin ang mga benta ng mga bakanteng lote para sa isang pamilyang tirahan, at dapat itala ang mga benta ng mga tirahan para sa isang pamilya na may mga gusali at pagpapabuti sa loob ng parehong kapitbahayan para sa mga layunin ng paghahambing.

• ✓Kunin at beripikahin ang mga benta ng mga bakanteng lote para sa isang pamilyang tirahan
• ✓Itala ang mga benta ng mga tirahan para sa isang pamilya na may mga gusali at pagpapabuti sa parehong kapitbahayan

Pareho ang dalawang batas sa isang karaniwang pangunahing kahulugan ng subdivision bilang paghahati ng lupang may mga pagpapabuti o walang mga pagpapabuti para sa layunin ng pagbebenta, pagpapaupa, o pagpopondo, maging agaran o sa hinaharap.

• ✓Karaniwang kahulugan: paghahati ng lupang may mga pagpapabuti o walang mga pagpapabuti para sa pagbebenta, pagpapaupa, o pagpopondo, maging agaran o sa hinaharap
• ✓Ang dalawang batas ay nagkakaiba sa threshold na bilang ng mga parsela at iba't ibang eksepsyon

Malaki ang pagkakaiba ng Subdivided Lands Law at Subdivision Map Act sa mga hangganan ng bilang ng parsela, mga eksepsyon, at saklaw ng iba’t ibang uri ng ari-arian.

• ✓Subdivided Lands Law: 5 o higit pang lote/yunit/parsela; Map Act: 2 o higit pa
• ✓Walang kinakailangang contiguity ang Subdivided Lands Law; ang Map Act ay nangangailangan ng magkadikit na lupa
• ✓May eksepsyon ang Subdivided Lands Law sa mga parselang 160 akre at mas malaki na itinakda ng survey ng gobyerno; walang ganoong eksepsyon ang Map Act
• ✓Kasama sa Subdivided Lands Law ang mga undivided interest; hindi kasama sa Map Act
• ✓Nag-eexempt ang Subdivided Lands Law sa mga subdibisyong tahasang naka-zoning bilang industrial/commercial; kasama ang mga ito sa Map Act
• ✓Mga stock cooperative: kasama ang mga ito sa Subdivided Lands Law; sa Map Act, kasama lamang ang conversion ng 5 o higit pang umiiral na dwelling unit

Kaugnay ng pagbebenta ng real property, ang mga operasyon ng brokerage ay maaaring hatiin sa: pagkuha ng mga listing (pagbuo ng imbentaryo) sa pamamagitan ng mga lead, referral, at direktang canvassing; paghahanap ng mga mamimili sa pamamagitan ng advertising; pakikipagnegosasyon o pag-uugnay sa pagkakasundo ng mamimili at nagbebenta; at pagtulong sa closing (paglilipat ng ari-arian sa pamamagitan ng mga kinakailangang instrumento). Nagkakumpitensya ang mga kompanya para sa mga listing at nakikipagtulungan sa ibang mga broker upang makahanap ng mga mamimili.

• ✓Ang apat na elemento ay: pagkuha ng mga listing, paghahanap ng mga mamimili, pakikipagnegosasyon, at pagtulong sa closing
• ✓Nagkakumpitensya ang mga brokerage firm para sa mga listing ngunit nakikipagtulungan sa ibang mga broker upang makahanap ng mga mamimili

May tatlong uri ng tagapamahala ng ari-arian. Ang indibidwal na tagapamahala ng ari-arian ay isang broker ng real estate na namamahala ng mga ari-arian para sa isa o higit pang may-ari. Ang indibidwal na tagapamahala ng gusali ay empleyado ng isang tagapamahala ng ari-arian o may-ari at karaniwang namamahala ng isang malaking ari-arian. Ang resident manager ay empleyado ng isang broker, managing agent, o may-ari upang pamahalaan ang isang gusaling apartment sa part-time o full-time na batayan.

• ✓Ang indibidwal na tagapamahala ng ari-arian ay isang broker ng real estate na namamahala ng ari-arian para sa isa o higit pang may-ari
• ✓Ang indibidwal na tagapamahala ng gusali ay karaniwang namamahala ng isang malaking ari-arian
• ✓Ang resident manager ay namamahala ng isang gusaling apartment sa part-time o full-time na batayan
• ✓Ang mga asset manager ay gumagawa ng mga desisyon sa antas ng may-ari tungkol sa pagbabago ng gamit, refinancing, at pagbebenta, at madalas na nagsu-supervise sa ibang mga tagapamahala ng ari-arian

Ang kwalipikasyon ng isang indibidwal na tagapamahala ng ari-arian o gusali para sa designasyong CPM ay tinutukoy ng pagsasanay, karanasan, at bilang ng mga yunit na pinamamahalaan. Ang designasyong ARM ay isinasaalang-alang din ang laki ng ari-arian kasama ng pagsasanay at karanasan.

• ✓Ang kwalipikasyon sa CPM ay batay sa pagsasanay, karanasan, at bilang ng mga yunit na pinamamahalaan
• ✓Ang kwalipikasyon sa ARM ay nagdaragdag ng laki ng ari-arian sa mga pamantayan ng pagsasanay at karanasan

Ang batas noong 1943 ay nag-obliga sa mga taong nagnenegosyo bilang broker o salesperson ng mineral, langis, at gas na kumuha ng lisensya sa Mineral, Oil and Gas (M.O.G.) mula sa Department. Noong 1967, ang lisensya para sa M.O.G. salesperson ay itinigil dahil sa bumababang popularidad, ngunit ang klasipikasyon ng broker ay pinanatili. Ang mga real estate broker ay hindi kailangan ng M.O.G. license kung ang paglilipat ng interes sa mineral, langis, o gas ay ‘purely incidental’ sa pagbebenta, pagpapaupa, o pagpapalit ng real property; kung hindi, kailangan ang espesyal na M.O.G. permit para sa hanggang sampung transaksyon bawat taon.

• ✓Ang batas noong 1943 ay nangailangan ng hiwalay na lisensya sa M.O.G. para sa mga broker at salesperson
• ✓Ang lisensya para sa M.O.G. salesperson ay itinigil noong 1967; pinanatili ang klasipikasyon ng broker
• ✓Hindi kailangan ng mga real estate broker ang M.O.G. license kung ang paglilipat ng interes ay ‘purely incidental’ sa isang transaksyon sa real property
• ✓Ang espesyal na M.O.G. permit ay nagpapahintulot sa isang real estate licensee na gumawa ng hindi hihigit sa sampung M.O.G. transaksyon bawat taon

Noong 1984, ang mga batas sa paglilisensya para sa mga broker ng mineral, langis at gas ay higit pang pinasimple upang maiayon ang mga ito sa mga nauugnay sa mga real estate broker. Inalis ng pagpapasimpleng ito ang mga kinakailangan sa bonding at quarterly report na dating ipinataw sa mga M.O.G. broker.

• ✓Ang mga batas noong 1984 ay nagpaayon ng paglilisensya ng M.O.G. broker sa mga kinakailangan para sa real estate broker
• ✓Ang mga pagbabago noong 1984 ay nag-alis ng mga kinakailangan sa bonding at quarterly report

Gamit ang 360-araw na taon, upang mahanap ang interes para sa 30 araw sa 12% o 60 araw sa 6%, ilipat lamang ang decimal point ng dalawang puwesto pakaliwa. Dahil ang 12% bawat taon ay katumbas ng 1% bawat buwan, at ang 1% ay ika-isang daan na bahagi, ang paglalagay ng decimal point ng dalawang puwesto ay naghahati sa 100. Halimbawa: $8432.67 sa 12% sa loob ng 30 araw = $84.33.

• ✓Ilipat ang decimal ng dalawang puwesto pakaliwa para sa 30 araw sa 12% o 60 araw sa 6%
• ✓Ang 12% bawat taon ay katumbas ng 1% bawat buwan
• ✓Ang paglalagay ng decimal sa dalawang puwesto ay epektibong naghahati sa 100

May mga mabilisang mental na shortcut para sa mga karaniwang rate: 4%—i-multiply ang principal sa mga araw, putulin ang pinakakanang digit, hatiin sa 9; 5%—i-multiply sa mga araw, hatiin sa 72; 6%—i-multiply sa mga araw, putulin ang pinakakanang digit, hatiin sa 6; 8%—i-multiply sa mga araw, hatiin sa 45; 10%—i-multiply sa mga araw, hatiin sa 36.

• ✓5%: i-multiply sa mga araw at hatiin sa 72
• ✓6%: i-multiply sa mga araw, putulin ang pinakakanang digit, hatiin sa 6
• ✓8%: i-multiply sa mga araw at hatiin sa 45
• ✓10%: i-multiply sa mga araw at hatiin sa 36

Para sa 7%, kunin ang interes para sa 6% at idagdag ang 1/6 ng halagang iyon. Para sa 9%, i-multiply ang principal sa bilang ng mga araw, alisin ang pinakakanang digit, at hatiin sa 4.

• ✓7%: kalkulahin ang interes sa 6% at idagdag ang 1/6
• ✓9%: i-multiply sa mga araw, alisin ang pinakakanang digit, hatiin sa 4

Para sa mga hindi pamantayang rate at araw, buuin ang interes sa pamamagitan ng proporsyon: kalkulahin ang 6% para sa 60 araw, kunin ang kalahati nito para sa 3%, at idagdag ito para sa 9%. Pagkatapos, idagdag ang interes para sa praksyonal na araw (6 na araw = 1/10 ng 60 araw; 3 araw = 1/2 ng 6 na araw). Halimbawa: $7397.64 sa 9% para sa 69 araw = $127.61.

• ✓Ang interes sa 6 na araw = 1/10 ng interes sa 60 araw
• ✓Ang interes sa 3 araw = 1/2 ng interes sa 6 na araw
• ✓Pagsamahin ang interes para sa buong panahon at para sa praksyonal na araw upang makuha ang kabuuan