Real Estate Contracts +8California · real estate · Filipino

Kasama sa mga kontrata sa real estate ang pagbebenta ng real property, mga lease na higit sa isang taon, at mga kasunduan sa pagkuha ng ahente o broker kapalit ng kabayaran. Lahat ay dapat nakasulat at pinirmahan ng partidong pananagutin. Ang apat na kinakailangan ay mga partidong may kakayahan, pagsang-ayon, legal na layunin, at sapat na konsiderasyon. Ang mga tuntunin ng bumibili ay bumubuo ng alok; ang pagsang-ayon ng may-ari ay pagtanggap na bumubuo ng kontrata.

• ✓Dapat nakasulat ang mga kontrata sa real estate at pinirmahan ng partidong pananagutin
• ✓Ang apat na kinakailangan ay mga partidong may kakayahan, pagsang-ayon, legal na layunin, at konsiderasyon
• ✓Ang tiyak na alok at walang kondisyong pagtanggap ay lumilikha ng kontrata

Ang earnest money deposit ay trust funds. Sa ilalim ng Real Estate Law Seksyon 10145, dapat ilagay ng broker ang trust funds sa isang trust fund account, neutral escrow, o sa mga kamay ng principal. Kapag bumagsak ang isang transaksyon, ang broker na nahaharap sa magkakasalungat na kahilingan ay pinapayuhan na mag-file ng interpleader action at ideposito ang mga pondo sa hukuman.

• ✓Ang earnest money deposit ay trust funds na hinahawakan sa ilalim ng Real Estate Law
• ✓Iniaatas ng Seksyon 10145 na ilagay ang mga pondo sa isang trust account, neutral escrow, o mga kamay ng principal
• ✓Ang broker na nahaharap sa pinagtatalunang deposito ay dapat mag-file ng interpleader action

Para sa mga benta ng tirahan (hanggang apat na yunit, tinitirhan ng bumibili), ang mga espesyal na tuntunin sa liquidated damages ay nalalapat lamang sa mga halagang aktwal na naipadala nang pauna. Kung ang halaga ay hindi lalampas sa 3% ng presyo ng pagbili, may bisa ang probisyon maliban kung patunayan ng bumibili na hindi ito makatuwiran. Kung lalampas ito sa 3%, walang bisa ito maliban kung patunayan ng partidong nagpapatupad na makatuwiran ito. Ang probisyon ay dapat hiwalay na lagdaan/inisyalan at, kung nakalimbag, ihiwalay sa tinukoy na uri ng letra.

• ✓Ang liquidated damages na hanggang 3% ng presyo ng pagbili ay ipinapalagay na may bisa sa mga benta ng tirahan
• ✓Ang mga halagang lumalampas sa 3% ay ipinapalagay na walang bisa maliban kung mapatunayang makatuwiran
• ✓Ang probisyon ay dapat hiwalay na lagdaan o inisyalan ng bawat partido

Ang mga kasunduan sa paglilista, mga resibo ng deposito, at mga kasunduan sa pagpapalitan ay dapat maglaman ng: petsa; mga pangalan at address ng mga partido; paglalarawan ng ari-arian; konsiderasyon; pagtukoy sa mga bago o umiiral na mortgage at mga tuntunin; iba pang kinakailangang probisyon; at petsa at lugar ng closing. Ang isang kontrata ng pagbebenta ay executory hanggang sa mapirmahan at maihatid ang deed.

• ✓Dapat isama sa mga kontrata ang petsa, mga partido, paglalarawan ng ari-arian, konsiderasyon, at mga tuntunin sa financing
• ✓Ang isang kontrata ng pagbebenta ay executory hanggang sa mapirmahan at maihatid ang deed

Ang isang wastong ginawang kontrata ay nagbibigkis sa mga tagapagmana, tagapagpatupad ng testamento, tagapangasiwa, at mga tagapagtalaga, na nagpapahintulot sa mamimili na pilitin ang espesipikong pagganap mula sa mga kahalili ng nagbebenta. Sa ilalim ng Uniform Vendor and Purchaser Risk Act (Kodigo Sibil 1662), kung hindi pa nailipat ang titulo o posesyon at ang ari-arian ay lubhang nawasak, hindi maipapatupad ng nagbebenta ang kontrata at naibabalik sa mamimili ang mga bayad; kung nailipat na ang titulo o posesyon, ang mamimili ang may pasan ng pagkawala.

• ✓Ang kontratang nagbibigkis sa mga tagapagmana at mga tagapagtalaga ay nagpapahintulot sa pagpapatupad laban sa mga kahalili ng nagbebenta
• ✓Sa ilalim ng Kodigo Sibil 1662, ang panganib ng pagkawala ay sumusunod sa paglilipat ng titulo o posesyon
• ✓Kung hindi nailipat ang titulo o posesyon, maaaring mabawi ng mamimili ang mga bayad pagkatapos ng pagkawasak

Ang Escrow Law (Division 6 ng California Financial Code) ay nag-uutos sa Commissioner of Corporations na lisensyahan ang mga escrow holder na nagsasagawa ng mga public escrow. Ang mga bangko, savings and loan association, title insurance company, underwritten title company, trust company, abogado, at real estate broker ay may ilang partikular na exemption. Sa ilalim ng Financial Code Section 17006(a)(4), ang isang real estate broker ay exempt kapag nagsasagawa ng mga gawain na bahagi ng o direktang kaugnay sa isang real estate transaction, at dapat na isang agent o partido sa transaksyon na nagsasagawa ng gawain na nangangailangan ng real estate license.

• ✓Ang Escrow Law ay Division 6 ng California Financial Code, na pinangangasiwaan ng Commissioner of Corporations
• ✓Ang mga bangko, S&L, title company, trust company, abogado, at broker ay may exemption mula sa escrow licensing
• ✓Ang Financial Code Section 17006(a)(4) ay nag-eexempt sa mga broker na kumikilos nang incidental sa isang real estate transaction kung saan sila ay agent o partido

Binibigyang-kahulugan ng Kagawaran ng mga Korporasyon ang Seksyon 17006(a)(4) na nangangahulugang: ang exemption ay personal sa broker na hindi maaaring magdelegate maliban sa mga ministerial na tungkulin; ang exemption ay hindi available para sa mga asosasyon/kaayusan sa ibang mga broker upang magsagawa ng escrow; at kapag ang negosyo ng escrow ay isang mahalagang salik sa paggamit ng mga serbisyo ng broker, hindi ito “incidental sa isang transaksyong real estate.” Ang isang broker na kumikilos lamang bilang isang partido (principal) at hindi bilang ahente ay hindi maaaring magsagawa ng escrow sa ilalim ng exemption.

• ✓Ang exemption sa escrow ng broker ay personal at hindi maaaring i-delegate maliban sa mga ministerial na tungkulin
• ✓Ang exemption ay hindi available para sa mga kaayusan sa ibang mga broker upang magsagawa ng escrow
• ✓Kapag ang negosyo ng escrow ay isang mahalagang salik, hindi ito “incidental” at hindi naaangkop ang exemption

Hindi maaaring mag-advertise ang isang broker sa mapanlinlang na paraan o mag-advertise ng pagsasagawa ng mga escrow sa ilalim ng exemption nang hindi tinutukoy na ang mga serbisyo ay konektado lamang sa brokerage business ng broker. Hindi maaaring gumamit ang isang broker ng fictitious name na naglalaman ng “escrow” o nagpapahiwatig ng mga serbisyo ng escrow maliban kung isasama nito ang terminong “a non-independent broker escrow” kasunod ng pangalan. Dapat lumitaw ang terminong ito sa advertising, mga sign, at electronic promotional material (Commissioner's Regulation 2731(d)). Dapat itago ang mga escrowed funds sa isang trust account na may tamang mga talaan alinsunod sa Regulations 2830.1 et seq., 2950, at 2951.

• ✓Dapat tukuyin ng isang broker na ang mga serbisyo ng escrow ay konektado lamang sa brokerage business, at hindi dapat mag-advertise nang mapanlinlang
• ✓Ang isang fictitious name na may “escrow” ay dapat isama ang “a non-independent broker escrow” alinsunod sa Regulation 2731(d)
• ✓Dapat panatilihin ang mga escrowed funds sa isang trust account na may mga talaan sa ilalim ng Regulations 2830.1 et seq., 2950, at 2951

Kapag nagsagawa ang isang broker ng escrow sa ilalim ng exemption, ang mga tungkulin sa ahensya at fiduciary ng broker ay HINDI limitado sa takbo at saklaw ng mga tagubilin sa escrow (hindi tulad ng isang neutral na third-party na tagapag-ingat ng escrow). Ang layunin ng ahensya ng broker ay lumalawak upang isama ang escrow. Ang isang broker na kumakatawan sa (o gumaganap bilang) mamimili o nagbebenta ay nagiging ahente at fiduciary ng iba pang principal (mga principal) kapag pinili nitong magsagawa ng escrow. Ang mga karagdagang relasyon sa ahensya at fiduciary at mga salungatan ay dapat ipahayag sa at pahintulutan ng mga principal.

• ✓Ang mga tungkulin fiduciary ng isang broker-escrow holder ay HINDI limitado sa saklaw ng mga tagubilin sa escrow
• ✓Ang isang broker na nagsasagawa ng escrow ay nagiging ahente at fiduciary ng iba pang principal (mga principal) sa transaksyon
• ✓Ang mga idinagdag na relasyon sa ahensya at mga salungatan ay dapat ipahayag sa at pahintulutan ng mga principal

Ang assignment ay naglilipat ng buong natitirang interes ng nangungupahan; ang sublease ay naglilipat ng bahagi ng lugar na inuupahan o ng kabuuan nito para sa mas maikling panahon kaysa sa buong natitirang termino. Ang mga pagbabawal ay mahigpit na binibigyang-kahulugan laban sa panginoong maylupa, ngunit ang pagbabawal na nangangailangan ng pahintulot ng panginoong maylupa ay balido kung ang pahintulot ay ipinagkakaloob nang makatwiran. Ang aktwal na kalikasan, hindi ang tawag, ang nagtatakda ng legal na pagtrato.

• ✓Ang assignment ay naglilipat ng buong natitirang interes; ang sublease ay naglilipat ng mas mababa
• ✓Ang mga kinakailangan sa pahintulot ay balido kung ang pahintulot ay ipinagkakaloob nang makatwiran
• ✓Ang kalikasan ng paglilipat, hindi ang tawag nito, ang nagkokontrol sa legal na pagtrato

Maliban kung ipinagbabawal, maaaring ilipat ng landlord ang kanyang interes sa isang ikatlong partido; nananatiling may bisa ang lease na may parehong mga karapatan/obligasyon. Sa ilalim ng CC 823, ang kahaliling landlord ay hindi mananagot para sa mga paglabag ng naunang landlord sa mga covenant laban sa mga encumbrance o may kaugnayan sa titulo o posesyon.

• ✓Maaaring ilipat ng landlord ang kanyang interes maliban kung ipinagbabawal ito ng lease.
• ✓Nananatiling may bisa ang lease pagkatapos ng paglipat nang hindi nagbabago ang mga karapatan at obligasyon.
• ✓Pinoprotektahan ng CC 823 ang mga kahaliling landlord mula sa mga paglabag ng naunang landlord sa mga covenant sa titulo o posesyon.

Hindi inaalis ng assignment ang pananagutan ng orihinal na nangungupahan maliban kung hayagang pumayag ang panginoong maylupa. Ang assignee ay ganap na may pananagutan kung hayagang inako nito ang mga obligasyon; kung walang hayagang pag-ako, ang assignee ay may pananagutan lamang sa mga obligasyong privity-of-estate (upa, maintenance) ngunit hindi sa mga obligasyong purong kontraktwal tulad ng bayad sa abogado.

• ✓Ang orihinal na nangungupahan ay nananatiling may pananagutan pagkatapos ng assignment kung walang hayagang pagpapalaya mula sa panginoong maylupa.
• ✓Ang assignee na may hayagang pag-ako ay ganap na may pananagutan sa ilalim ng lease.
• ✓Ang assignee na walang pag-ako ay may pananagutan lamang sa mga obligasyong privity-of-estate.

Sa isang sublease, ang orihinal na tenant ay nananatiling may pananagutan para sa lahat ng obligasyon at mga kilos ng subtenant. Walang privity of contract o privity of estate sa pagitan ng subtenant at landlord, kaya ang subtenant ay walang direktang obligasyon sa landlord. Kung tatapusin ng landlord ang lease ng tenant, sabay na napapawi ang mga karapatan ng subtenant.

• ✓Walang direktang obligasyon ang subtenant sa landlord (walang privity)
• ✓Ang orihinal na tenant ay nananatiling may pananagutan para sa lahat ng obligasyon at mga kilos ng subtenant
• ✓Ang pagtatapos ng lease ng tenant ay nagpapawalang-bisa sa mga karapatan ng subtenant

Ang interes sa seguridad ay tumutukoy sa interes ng nagpapautang sa ari-arian ng nangungutang; ang deed of trust at mortgage ay mga instrumento sa seguridad.

• ✓Ang ilang partikular na asset ay inilalaan upang maabot o maipagbili ang mga ito ng nagpapautang kapag nag-default ang nangungutang
• ✓Ang deed of trust ang pinakamadalas gamiting instrumento sa seguridad sa mga pautang sa real estate sa California

Ang mga makasaysayang pagkakaiba sa pagitan ng deed of trust at mortgage ay halos naalis na.

• ✓Itinuring ng Bank of Italy v. Bentley (1933) na ang mga deed of trust at mortgage ay magkatumbas sa tungkulin
• ✓Ang Civil Code 2920 (binago noong 1986) ay nagsasaad na ang “mortgage” ay sumasaklaw sa anumang kagamitang panseguridad na nagbibigay ng kapangyarihang magbenta; ang dalawa ay maaaring magsama ng kapangyarihang magbenta para sa non-judicial foreclosure (Civil Code 2924 at mga sumusunod)
• ✓Itinuturing ng Civil Code 882.020 ang mga deed of trust at mortgage bilang magkatumbas sa tungkulin para sa batas ng paglilimita (statute of limitations)

Ang natitirang mga pagkakaiba ay may kinalaman sa mga pangalan ng partido at sa instrumentong ginagamit upang alisin ang lien.

• ✓Ang deed of trust ay pinapawi ng deed of reconveyance; ang mortgage ay pinapawi ng certificate of discharge/satisfaction.
• ✓Ang mga partido sa mortgage ay ang mortgagor (nangungutang) at mortgagee (nagpapautang/benepisyaryo).
• ✓Ang mortgage na walang power of sale ay maaari lamang i-foreclose sa husgado, na nakakaapekto sa statute of limitations, mga deficiency, at mga karapatan sa redemption.

Ang isang all-inclusive trust deed ay pumapalibot sa umiiral nang financing habang ang bagong lender ay nag-aako ng pananagutan sa pagbabayad ng umiiral nang loan.

• ✓Suriin ang umiiral nang financing para sa mga sugnay na due-on-sale/due-on-encumbrance bago gumamit ng AITD; ang Garn-St. Germain Act (1982) ay nangingibabaw sa batas ng estado at pinapayagan ang acceleration sa paglipat o karagdagang encumbrance
• ✓Kasama sa principal ng AITD ang hindi pa bayad na umiiral na balanse kasama ang mga bagong pondong isinulong; ang borrower ay nagbabayad sa bagong lender na siyang nagbabayad sa senior loan holder
• ✓Ang paggamit ng AITD na lumalabag sa sugnay na due-on-sale ay maaaring maging fraud o paglabag sa fiduciary duty; inirerekomenda ang legal counsel
• ✓Ang mga tirahan na occupied ng may-ari ay may ilang exemptions sa ilalim ng Garn-St. Germain

Ang Civil Code na sinusugan noong 2006 ay ginawang pare-pareho ang batas ng limitasyon para sa foreclosure.

• ✓Kung ang petsa ng maturity ay matutukoy mula sa naitalang ebidensya, maaaring magsimula ang foreclosure sa loob ng 10 taon mula sa petsang iyon
• ✓Kung ang maturity ay hindi itinakda sa naitalang ebidensya, maaaring magsimula ang foreclosure sa loob ng 60 taon pagkatapos maitala ang instrumento ng seguridad

Ang junior financing ay isang pautang na naitala pagkatapos ng o nasasakupan ng senior financing.

• ✓Ang junior financing ay hindi maaaring gamitin sa isang unang conventional loan mula sa isang institusyon/licensed lender nang walang pahintulot.
• ✓Kapag ang senior financing ay FHA insured o VA indemnified, ang junior financing ay kadalasang ipinagbabawal dahil sa mga sugnay na due-on-further-encumbrance.

Ang isang packaged o mixed collateral instrument ay nagsisiguro ng pautang sa real property gamit ang karagdagang personal property.

• ✓Maaari itong magsama ng fixtures at iba pang personal property na pangnegosyo o pantahanan bilang collateral
• ✓Ang mga MLB ay hindi lisensyado na gumawa o mag-ayos ng mga pautang mula sa pribadong mamumuhunan na may collateral na pangnegosyo o pantahanang personal property; ang lisensya ng CFL ang nagpapahintulot sa ganitong mga pautang

Ang isang blanket instrument ay sumasaklaw sa higit sa isang parsela at karaniwang naglalaman ng release clause.

• ✓Ang isang release clause ay nagtatakda ng pag-release ng isang partikular na parsela kapag nabayaran ang tinukoy na bahagi ng pautang, karaniwang ginagamit sa mga espekulatibong subdibisyon.
• ✓Ang mga release ay nangangailangan ng pagsunod sa Subdivision Map Act (Government Code 66411) at sa Subdivided Lands Law (B&P 11000).
• ✓Ipinagbabawal ng batas na magbenta, magpaupa, o mag-finance ng mga parsela ng subdibisyon nang walang naitalang final map at pag-isyu ng Public Report (o exemption).

Ang isang open-end na instrumento ay nagpapahintulot ng mga advance sa hinaharap nang hindi naaapektuhan ang priority kung ang mga advance ay obligatory.

• ✓Ang mga obligatory advance ay nagpapanatili ng priority ng naitalang instrumento; ang mga optional advance ay maaaring hindi (Civil Code 2882 at 2884)
• ✓Ang mga advance sa construction loan sa ilalim ng construction loan agreements ay obligatory; ang partial o staged na pagpopondo gamit ang fractionalized interests ay may panganib na mawala ang priority ng mechanic's lien at posibleng mga Ponzi scheme
• ✓Ang partial o staged na pagpopondo ng construction/rehab loans ay ipinagbabawal sa ilalim ng B&P 10238(h)(4) multi-lender exemption

Sa isang pautang na may nakasanglang savings account, bahagi ng down payment ang nagpopondo sa isang nakasanglang savings account bilang collateral.

• ✓Ang account ay nagsisilbing cash collateral para sa lender at nagdadagdag sa mga bayad sa unang (karaniwang dalawang) taon, at kadalasan ay binabayaran sa borrower ang interes.
• ✓Ginagamit upang bawasan ang kinakailangang equity/down payment para sa residential at commercial loans at upang masakop ang interes sa construction.

Ang Equal Credit Opportunity Act (ECOA) ay nagbabawal sa diskriminasyon sa credit batay sa edad, kasarian, lahi, marital status, kulay, relihiyon, national origin, pagtanggap ng public assistance, o paggamit ng mga karapatan sa ilalim ng Consumer Credit Protection Act. Ang Fair Housing Act ay nagbabawal din sa diskriminasyon batay sa kapansanan o familial status.

• ✓Ipinagbabawal ng ECOA ang diskriminasyon sa edad, kasarian, lahi, marital status, relihiyon, national origin
• ✓Ipinagbabawal ng Fair Housing Act ang diskriminasyon sa kapansanan at familial status
• ✓Ang mga alituntunin sa credit ay dapat ipatupad nang pantay, kabilang ang kita ng bawat asawa

Nagsisimula ang pag-originate ng pautang kapag nakipag-ugnayan ang nanghihiram sa isang MLB o mortgage loan originator (MLO). Ang apat na hakbang ay: (1) Ang Aplikasyon; (2) Pagpoproseso ng Pautang; (3) Pagsusuri sa Underwriting; at (4) Pag-apruba ng Pautang, Pagpopondo at Pag-closing.

• ✓Apat na hakbang: Aplikasyon, Pagpoproseso, Underwriting, Pag-apruba/Pagpopondo/Pag-closing
• ✓Dapat malaman ng MLO ang bawat programa ng pautang at mga alituntunin ng pinagmumulan ng pondo
• ✓Dapat magsagawa ang MLO ng paunang interbyu sa potensyal na nanghihiram

Isang pamantayang form ng aplikasyon para sa pautang na residensyal ang ginagamit sa buong industriya, isang kolaborasyon ng FNMA (Form 1003) at FHLMC (Form 65). Tinutukoy ng aplikasyon ang halaga ng pautang, mga tuntunin, layunin, at pagbabayad. Ang bawat kahilingan sa pautang ay dapat suriin sa patas, walang kinikilingan, at walang diskriminasyon na paraan.

• ✓Ang FNMA Form 1003 (FHLMC Form 65) ay ang pamantayang form ng aplikasyon
• ✓Ginagamit din ng FHA at VA ang pamantayang form ng aplikasyon
• ✓Ang mga aplikasyon ay dapat suriin nang patas at walang diskriminasyon

Ang mga MLB/MLO ay maaaring mangolekta ng advance fee para sa loan origination lamang sa ilalim ng nakasulat na kasunduan na dati nang sinuri at pinahintulutan ng DRE (Regulation 2970). Ang mga materyal sa advertising ay dapat na paunang aprubahan. Ang mga bayad sa credit/appraisal report sa eksaktong halaga ay pinapayagan nang walang paunang aprubahan ngunit nananatiling trust funds.

• ✓Ang kasunduan sa advance fee ay nangangailangan ng paunang pagsusuri at pahintulot ng DRE (Reg 2970)
• ✓Ang mga advance fee ay trust funds na idineposito sa isang trust account
• ✓Ang pag-withdraw ay posible lamang kapag ginastos para sa principal o 5 araw pagkatapos ng beripikadong accounting
• ✓Ang maling paghawak ay ipinapalagay na paglabag sa Penal Code 506/506a (embezzlement/conversion)

Ang taga-proseso ng pautang ay nangongolekta ng impormasyon upang masuri ang kakayahan at pagpayag na magbayad: layunin ng pautang, pinagmumulan ng pagbabayad (karaniwang 2 taon sa parehong trabaho), mga ari-arian/likidez, mga pananagutan (front-end at back-end ratios), at kasaysayan ng kredito. Ang mga gastusin sa pabahay ay bumubuo sa front-end ratio; ang kabuuang mga obligasyon ay bumubuo sa back-end ratio.

• ✓Karamihan ng mga tagapagpautang ay nangangailangan ng hindi bababa sa 2 taon sa parehong linya ng trabaho.
• ✓Ang front-end ratio ay gastusin sa pabahay kumpara sa kita; ang back-end ratio ay kasama ang lahat ng utang.
• ✓Ang kasaysayan ng kredito ay nagpapahiwatig ng pamamahala sa pananalapi at posibilidad ng pagbabayad.

Isinusumite ng MLO ang aplikasyon sa processing upang bumuo ng loan application package na may kumpletong form at mga sumusuportang dokumento. Gumagamit ang mga lender ng mga checklist: Compliance Checklist, Stack Order, Borrower Checklist, at Property Checklist, upang matiyak ang mga kinakailangang hakbang at dokumentasyon para aprubahan at isara ang loan.

• ✓Kasama sa loan package ang kumpletong aplikasyon at mga sumusuportang dokumento
• ✓Mga checklist: Compliance, Stack Order, Borrower, Property
• ✓Nalalapat ang mga kinakailangan ng RESPA sa mga bayarin na ipinapataw sa oras ng aplikasyon

Sinusuri ang halaga, kalagayan ng titulo, at kalidad ng ari-arian upang matiyak na sapat ang kolateral. Dahil sa mahahabang termino ng pautang, tinatantya ng nagpapautang ang kasalukuyang halaga at mga uso sa kapitbahayan/ekonomiya. Nag-oorder ang processor ng Preliminary Title Report upang kumpirmahin na may maayos na titulo ang nanghihiram.

• ✓Sinusuri ang ari-arian para sa halaga, titulo, at kalidad bilang sapat na kolateral
• ✓Kinukumpirma ng preliminary title report na may maayos na titulo ang nanghihiram
• ✓Isinasaalang-alang ng nagpapautang ang mga uso sa ekonomiya sa kapitbahayan

Ang apat na pinaka-importanteng mga pagsasahayag sa historyikong H-2 model form ay: ang finance charge (ang halaga ng dolyar na kakostahan ka ng kredito), ang APR (ang halaga ng iyong kredito bilang taunang rate), ang kabuuang halaga ng mga pagbabayad (ang halaga na iyong bayaran kapag natupad mo na ang lahat ng iniskedyulong pagbabayad), at ang halaga na financed (principal minus prepaid finance charge). Ang finance charge at APR ay dapat na pinaka-kapansin-pansinin.

• ✓Ang apat na pangunahing historyikong pagsasahayag ay: finance charge, APR, total of payments, at amount financed
• ✓Ang finance charge at APR ay dapat na mas kapansin-pansinin kaysa sa ibang anumang pagsasahayag maliban sa pangalan ng creditor
• ✓Amount financed = pangunahing halaga ng pautang plus ibang financed amounts minus ang prepaid finance charge

Ang TILA at Regulation Z ay nangangailangan na ang mga pagsisiwalat ay pagsama-samahin, ihiwalay mula sa ibang impormasyon, at ipinagbabawal ang pagsasama ng walang kaugnayang impormasyon. Ang pag-itemize ng halagang pinansiyal ay dapat na hiwalay. Natatanggap ng mga nanghihiram ang GFE kasabay ng mga pagsisiwalat ng TILA. Ang mga terminong “finance charge” at “APR” ay dapat na mas kitang-kita kaysa sa iba pang kinakailangang pagsisiwalat.

• ✓Dapat pagsama-samahin ang mga pagsisiwalat at ihiwalay sa walang kaugnayang impormasyon
• ✓Ang mga terminong “finance charge” at “APR” ay dapat na mas kitang-kita kaysa sa iba pang pagsisiwalat
• ✓Ang GFE ay ibinibigay kasabay ng mga pagsisiwalat ng TILA

Ang mga panukalang modelong form (hal., H-19(A)) ay naglalahad ng buod ng utang, ang APR na inihahambing sa average na APR para sa mga nanghihiram na may napakahusay na credit, isang hanay ng mga APR sa loob ng “high cost zone,” ang nominal na rate, buwanang mga bayad, at mga tantya sa escrow. Ang isang bagong kategoryang “mga mahalagang tanong tungkol sa panganib” ay nagtatanong kung maaaring tumaas ang rate/bayad at kung may parusa sa pagbabayad nang maaga, kasama ang mga babala tungkol sa foreclosure at walang garantiya na maaaring ma-refinance.

• ✓Inihahambing ng mga panukalang form ang APR ng nanghihiram sa average na APR para sa mga nanghihiram na may napakahusay na credit
• ✓Kabilang sa mga panukalang form ang “mga mahalagang tanong tungkol sa panganib” hinggil sa pagtaas ng rate at mga parusa sa pagbabayad nang maaga
• ✓Nagbababala ang mga panukalang form na ang kabiguang magbayad ay maaaring magresulta sa pagkawala ng tahanan sa pamamagitan ng foreclosure
• ✓Hindi kinakailangan ang eksaktong pagkopya ng mga deskriptibong parirala; mga deskriptibong parirala lamang para sa mahahalagang bagay ang kailangan

Hindi maaaring magsagawa ang mga nagpapautang ng pattern ng pagpapautang na nakabatay sa halaga ng collateral nang hindi isinasaalang-alang ang kakayahan ng nangungutang na magbayad. Ang mga pondo ng pautang para sa pagpapabuti ng tahanan ay dapat ilabas sa nangungutang, kasama ang kontratista, o sa pamamagitan ng escrow agent. Ipinapalagay na lumabag ang nagpapautang kung nabigo itong beripikahin at idokumento ang kakayahang magbayad, kita/mga asset, at mga obligasyon.

• ✓Walang pattern ng pagpapautang na nakabatay sa collateral na hindi isinasaalang-alang ang kakayahang magbayad
• ✓Ang mga pondo ng pautang para sa pagpapabuti ng tahanan ay dapat ilabas sa nangungutang, kasama ang kontratista, o sa pamamagitan ng escrow
• ✓Ipinapalagay na paglabag kung nabigo ang nagpapautang na beripikahin/idokumento ang kita, mga asset, at mga obligasyon (W-2, tax returns, payroll, bank records)

Kapag ibinebenta o isinasalin ang isang Section 32 loan, kailangang magbigay ang pinagkakautangan ng abiso na ang mga mamimili o tumanggap ng assignment ay maaaring managot para sa lahat ng paghahabol at depensa ng nanghihiram. Sa loob ng isang taon mula sa pagpapautang ng Section 32 loan, hindi maaaring i-refinance ng pinagkakautangan ang parehong nanghihiram sa isa pang Section 32 loan maliban kung ito ay para sa kapakanan ng nanghihiram, at hindi maaaring gumamit ng mga taktikang pag-iwas tulad ng pag-aayos ng mga refinancing sa pamamagitan ng mga kaakibat na kumpanya.

• ✓Kailangan ang abiso sa tumanggap ng assignment: maaaring managot ang mga mamimili para sa lahat ng paghahabol o depensa na maaaring iharap ng nanghihiram
• ✓Walang refinancing ng parehong nanghihiram sa isa pang Section 32 loan sa loob ng isang taon maliban kung para sa kapakanan ng nanghihiram
• ✓Ipinagbabawal ang pag-iwas sa pamamagitan ng mga parisan ng refinancing ng kaakibat o mga loan modification na naniningil ng bayad

Walang pagpapalagay ng pagsunod na magagamit kapag ang regular na pana-panahong mga bayad sa unang pitong taon ay magdudulot ng pagtaas ng principal balance, o kapag ang termino ng pautang ay mas mababa sa pitong taon at ang mga bayad ay hindi ganap na nag-aamortize ng balanse. Hindi ito applicable sa mga temporary/bridge na pautang na labindalawang buwan o mas maikli.

• ✓Walang pagpapalagay ng pagsunod kung ang mga bayad sa unang pitong taon ay nagpapataas ng principal balance
• ✓Walang pagpapalagay ng pagsunod kung ang termino ay wala pang 7 taon at ang mga bayad ay hindi ganap na nag-aamortize
• ✓May eksepsiyon para sa mga temporary/bridge na pautang na 12 buwan o mas maikli

Ang Cost Approach = halaga ng lupa na parang bakante KASAMA ang gastos para muling itayo ang gusali nang bago, BAWAS ang naipon na depreciation. Ang gastos na bago ay karaniwang nagtatakda ng pinakamataas na limitasyon ng halaga. Pamamaraan: tantiyahin ang halaga ng lupa, tantiyahin ang gastos sa replacement/reproduction, tantiyahin ang depreciation, ibawas, pagkatapos ay idagdag ang halaga ng lupa.

• ✓Ang Cost Approach = halaga ng lupa + (gastos na bago ng mga improvement − naipon na depreciation)
• ✓Ang gastos na bago ay karaniwang nagtatakda ng pinakamataas na limitasyon ng halaga
• ✓Nalalapat ang prinsipyo ng substitution
• ✓Ang halaga ng lupa ay karaniwang batay sa market/comparable approach

Tatlong batayan: Historic Cost na ini-index sa Cost New (aktwal na orihinal na gastos na ini-index); Reproduction Cost New (eksaktong replika sa disenyo at mga materyales); at Replacement Cost New (modernong pamamaraan at mga materyales na may parehong utility). Ang Replacement Cost New ang pinakamadalas gamitin sa praktika.

• ✓Tatlong batayan: Historic Cost na ini-index, Reproduction Cost New, Replacement Cost New
• ✓Ang Reproduction ay eksaktong replika; ang Replacement ay modernong katumbas na utility
• ✓Ang Replacement Cost New ang pinakamadalas gamiting batayan ng cost approach

Ang Square-Foot Method ang pinakakaraniwan sa West Coast at pinakamabilis. Ang Cubic-Foot Method ay popular sa East, pinakatumpak para sa mga bodega/industrial. Ang Quantity Survey Method ay napakatumpak ngunit matagal (ginagamit ng mga contractor). Ang Unit-in-Place Method ay kinakalkula ang halaga ng mga naka-install na yunit.

• ✓Ang Square-Foot Method ang pinakakaraniwan sa West Coast at pinakamabilis
• ✓Ang Cubic-Foot Method ay popular sa East, ginagamit para sa mga gusaling industrial/bodega
• ✓Ang Quantity Survey Method ang pinakadetalyado/tumpak ngunit matagal
• ✓Ang mga gastos ay inuuri bilang direkta (hard) at hindi direkta (soft) na mga gastos

Ang batas na ito (Public Resources Code 2621, et seq.) ay kumokontrol sa pagpapaunlad malapit sa mga delikadong fault; dapat ibunyag ng mga nagbebenta/ahente na ang ari-arian ay nasa loob ng isang tinukoy na sonang fault ng lindol.

• ✓Ang State Geologist ay nagtatakda ng mga sonang fault ng lindol, na karaniwang may lapad na isang-kapat ng milya
• ✓Iniaatas ng Seksyon 2621.9 na ang nagbebenta o ahente ay magbunyag na ang ari-arian ay nasa loob ng isang tinukoy na sonang fault ng lindol
• ✓Ang mga developer sa loob ng tinukoy na sona na saklaw ng Map Act ay kailangang makakuha ng espesyal na pag-apruba ayon sa pamantayan ng State Mining and Geology Board
• ✓Maaaring tingnan ang mga mapa sa California Department of Conservation o sa county assessor/recorder

Sa ilalim ng Map Act, ang subdivision ay anumang paghahati ng magkakatabing lupa para sa pagbebenta, pagpapaupa, o financing, kabilang ang mga condominium, community apartments, at ilang conversion tungo sa stock cooperative.

• ✓Kabilang dito ang mga condominium project, community apartment, at conversion ng lima o higit pang umiiral na yunit ng tirahan tungo sa stock cooperative
• ✓Sa pangkalahatan, kailangang maghanda ng mapa ang subdivider para sa pag-apruba ng lokal na pamahalaan
• ✓Dapat magkakatabi ang lupa sa ilalim ng Map Act

Dapat matukoy ng lokal na hurisdiksyon na ang isang subdibisyon ay umaayon sa pangkalahatan at espesipikong mga plano at dapat nitong tanggihan ang pag-apruba kung ang lugar ay hindi pisikal na angkop.

• ✓Dapat tanggihan ng lokal na ahensya ang pag-apruba kung ang lugar ay hindi pisikal na angkop para sa iminungkahing pagpapaunlad
• ✓Ang mga problema sa tubig, paagusan, lupa, at alkantarilya ay maaaring maglimita sa pagiging posible
• ✓Ang mga hindi kanais-nais na epekto sa kapaligiran ay nag-uudyok ng pagsusuri sa ilalim ng Environmental Quality Act

Ang paunang ulat ng mga lupa na ginawa ng isang rehistradong inhinyerong sibil ng California batay sa mga test boring ay kailangan para sa bawat subdivision na nangangailangan ng final map, napapailalim sa pagwawaksi.

• ✓Kailangan para sa bawat subdivision kung saan kinakailangan ang final map
• ✓Dapat ihanda ng isang rehistradong inhinyerong sibil ng California batay sa sapat na test borings
• ✓Maaaring ipawaksi ito ng lungsod o county sa ilalim ng ilang mga kundisyon
• ✓Kapag inihanda, ang katotohanan nito, petsa, at pangalan ng inhinyero ay dapat na nakatala sa final map

Kapag may panganib ng baha, inilalarawan ng ulat ang antas (inundation, baha, sheet overflow, ponding) at dalas (frequent, infrequent, remote).

• ✓Frequent (madalas): maaaring mangyari ang pagbaha sa karaniwan nang mahigit isang beses sa 10 taon.
• ✓Infrequent (hindi madalas): maaaring mangyari ang pagbaha nang isang beses sa 10 taon o mas matagal pa.
• ✓Remote (malayong mangyari): ang pagbaha ay nakasalalay sa mga kundisyon na hindi angkop para sa pagsusuri ng dalas (pagkasira ng levee, pagharang ng channel).
• ✓Kasama sa mga antas ang inundation, baha, posibleng baha, sheet overflow, at ponding ng lokal na tubig-bagyo.

Para sa mga residential subdivision, kailangang matiyak ang pagiging posible at kalidad ng tubig. Ang Porter-Cologne Act ay nangangailangan ng pag-abiso sa mga regional board tungkol sa mga tentative map filing na may kinalaman sa waste discharge.

• ✓Ang kalidad ng tubig ay dapat tumugma sa mga pamantayan ng lokal na departamento ng kalusugan o ng State Department of Health Services.
• ✓Ang Porter-Cologne Water Quality Control Act (Water Code 13000 et seq.) ay pinangangasiwaan ng siyam na regional control board.
• ✓Ang Section 13266 ay nangangailangan ng pag-abiso sa regional board tungkol sa mga tentative subdivision map filing na may kinalaman sa waste discharge (maliban sa community sewer at mga tirahan na may lima o mas kaunting yunit ng pamilya).

Inaatasan ng Public Utilities Commission ang pagpapailalim sa lupa para sa lahat ng ekstensyon ng serbisyo ng kuryente at telepono sa mga subdibisyong pangtirahan.

• ✓Iniutos ng PUC na ilagay sa ilalim ng lupa ang lahat ng ekstensyon ng serbisyo ng kuryente at telepono sa mga subdibisyong pangtirahan
• ✓Dapat ayusin ng developer ang serbisyo ng telepono, gas, at kuryente para sa lugar