Tanong 1
Sa ilalim ng mga regulasyon ng California DRE, alin sa mga sumusunod ang naglalarawan ng tamang pamamaraan ng isang real estate broker sa paghawak ng earnest money deposit ng isang mamimili kapag hindi inilagay ng broker ang mga pondo sa isang trust account?
- A. Maaaring ibigay ng broker ang mga pondo nang direkta sa nagbebenta o sa escrow kung napagkasunduan ito ng mga partido sa pamamagitan ng nakasulat na pahintulot at ang mga pondo ay hindi pinagsama sa sariling pera ng broker. ✓ Sagot
- B. Dapat palaging ideposito ng broker ang mga pondo sa trust account ng broker bago ilipat sa escrow o sa nagbebenta.
- C. Maaaring hawakan ng broker ang mga pondo bilang cash sa isang naka-lock na ligtas sa opisina hanggang sa magsara ang escrow.
- D. Dapat ipadala ng broker ang lahat ng earnest money deposit sa DRE para sa pangangalaga hanggang sa mabuksan ang escrow.
Paliwanag: Sa ilalim ng California Commissioner's Regulation 2832(a), ang isang broker na tumatanggap ng mga trust fund ay hindi kinakailangang ideposito ang mga ito sa isang trust account kung sa halip ay ibibigay ng broker ang mga pondo sa principal, sa isang neutral na escrow, o sa isang itinakdang ikatlong partido ayon sa nakasulat na tagubilin ng principal. Ang nakasulat na pahintulot na ito ay nagbibigay-daan sa mga pondo na lampasan ang trust account nang buo nang hindi lumalabag sa regulasyon.
Tanong 2
Ang lisensya ni Maria bilang salesperson ng real estate sa California ay inilabas apat na taon na ang nakalipas at mag-e-expire sa susunod na buwan. Wala siyang natanggap na anumang abiso ng pag-renew mula sa Department of Real Estate. Alin sa mga sumusunod ang wastong naglalarawan kung ano ang dapat gawin ni Maria upang ma-renew ang kanyang lisensya sa tamang oras?
- A. Dapat siyang muling kumuha at pumasa sa qualifying examination para sa salesperson at bayaran ang bayad sa pag-renew, dahil ang bagong apat-na-taon na termino ay nangangailangan ng muling pagpapakita ng kakayahan.
- B. Maaari siyang maghintay na kumilos hanggang sa ipadala ng DRE sa kanya ang form ng pag-renew, dahil hindi maaaring mag-expire ang lisensya hangga't hindi nagbibigay ang Department ng nakasulat na abiso.
- C. Dapat niyang isumite ang bayad sa pag-renew kasama ang ebidensya na natapos niya ang kinakailangang continuing education, at ang kanyang hindi pagtanggap ng abiso mula sa DRE ay hindi dahilan upang ma-excuse ang huling pag-renew. ✓ Sagot
- D. Kailangan lang niyang bayaran ang bayad sa pag-renew, dahil ang continuing education ay kinakailangan para sa broker renewals ngunit hindi para sa salesperson renewals.
Paliwanag: Ang mga lisensya sa real estate sa California ay inilalabas para sa apat-na-taon na termino at nire-renew nang walang pagsusulit. Ang pag-renew ay nangangailangan ng tamang bayad at ebidensya na natapos ng lisensyado ang kinakailangang continuing education. Ang DRE ay nagpapadala ng courtesy renewal form humigit-kumulang 90 araw bago ang expiration, ngunit ang hindi pagtanggap ng abisong iyon ay hindi nag-aalis sa lisensyado ng responsibilidad na mag-renew sa tamang oras. Mali ang Option A dahil walang pagsusulit na kinakailangan para sa pag-renew; mali ang Option B dahil ang expiration ay hindi itinitigil ng nawawalang courtesy notice; mali ang Option D dahil ang continuing education ay nalalapat sa salesperson renewals gayundin sa broker renewals.
Tanong 3
Ang isang licensee ng California DRE ay nahatulan ng isang felony na may malaking kaugnayan sa mga kwalipikasyon, tungkulin, o responsibilidad ng isang real estate licensee. Sa ilalim ng batas ng California, alin sa mga sumusunod na pahayag ang pinakamahusay na naglalarawan ng epekto ng hatiang iyon sa lisensya ng licensee?
- A. Ang hatian ay batayan para sa suspensiyon o pagbawi ng lisensya, ngunit ang DRE ay dapat pa ring sumunod sa mga proseso ng due process bago magsagawa ng disiplinaryong aksyon. ✓ Sagot
- B. Ang lisensya ay awtomatikong binabawi sa sandaling maipasok ang kriminal na hatian nang walang anumang proseso ng DRE.
- C. Ang hatian ay batayan lamang para sa disiplina pagkatapos na maubos ng licensee ang lahat ng apelasyon sa kriminal.
- D. Ang DRE ay maaari lamang magparusa sa licensee pagkatapos na ang hatian ay may edad na kahit isang taon.
Paliwanag: Sa ilalim ng California Business and Professions Code Sections 490 at 10177, ang isang felony conviction na may malaking kaugnayan sa propesyon ay batayan para sa disiplina ng lisensya, ngunit ang DRE ay dapat pa ring magbigay ng due process — ibig sabihin, kailangan nitong maghain ng akusasyon at bigyan ang licensee ng administratibong pagdinig bago suspindihin o bawiin ang lisensya. Ang lisensya ay hindi awtomatikong binabawi sa oras ng hatian.
Tanong 4
Sa ilalim ng mga regulasyon ng California DRE, kung ang isang real estate broker ay nabigo na mapanatili ang mga kinakailangang nakasulat na kasunduan sa trabaho kasama ang kanilang mga kasamang salesperson, alin sa mga sumusunod ang pinakamahusay na naglalarawan ng kahihinatnan?
- A. Ang broker ay maaaring mapailalim sa disiplinaryong aksyon ng DRE, kabilang ang suspensyon o pagbabawi ng kanilang lisensya bilang broker. ✓ Sagot
- B. Ang mga lisensya ng mga salesperson ay awtomatikong nasususpinde hanggang sa maisakatuparan ang mga nakasulat na kasunduan.
- C. Ang broker ay kinakailangang magbayad lamang ng administratibong multa; walang ibang disiplinaryong aksyon ang pinahintulutan.
- D. Walang regulatoryong kahihinatnan maliban kung ang isang kliyente ay magsumite ng nakasulat na reklamo sa DRE.
Paliwanag: Ang Regulasyon 2726 ng California Commissioner ay nangangailangan na ang isang broker ay magkaroon ng nakasulat na kontrata sa bawat salesperson, na tumutukoy sa pangangasiwa, kabayaran, at mga tungkulin. Ang pagkabigo na mapanatili ang mga kasunduang ito ay lumalabag sa mga panuntunan ng DRE at inilalantad ang broker sa disiplinaryong aksyon, kabilang ang suspensyon o pagbabawi ng lisensya sa ilalim ng Business and Professions Code. Ang mga sariling lisensya ng mga salesperson ay hindi awtomatikong nasususpinde dahil sa pagkabigo ng broker.
Tanong 5
Sa ilalim ng batas ng California, ang isang lisensyadong ahente ng real estate na nais makisangkot sa mga aktibidad na may kaugnayan sa mortgage loan ay dapat gawin ang alin sa mga sumusunod bukod sa pagtataglay ng lisensya bilang salesperson?
- A. Magtrabaho sa ilalim ng at sa pamamagitan ng isang lisensyadong broker ng real estate na nakakuha ng lisensya sa ilalim ng California Finance Lenders Law o kumikilos bilang mortgage broker sa ilalim ng awtoridad ng lisensya ng broker bilang real estate. ✓ Sagot
- B. Kumuha ng hiwalay na lisensya mula sa California Department of Financial Protection and Innovation (DFPI) nang walang kaugnayan sa anumang broker.
- C. Mag-rehistro nang direkta sa Nationwide Multistate Licensing System (NMLS) bilang isang independiyenteng mortgage loan originator nang walang supervising broker.
- D. Walang karagdagang lisensya o rehistrasyon ang kinakailangan; ang lisensya ng isang real estate salesperson ay awtomatikong nagbibigay ng pahintulot para sa mortgage loan origination.
Paliwanag: Ang isang real estate salesperson sa California ay maaari lamang magsagawa ng aktibidad na may kaugnayan sa mortgage loan sa pamamagitan ng isang naaangkop na lisensyadong employing broker; hindi maaaring kumilos nang mag-isa ang salesperson. Ngunit para sa residential mortgage loan origination, kailangang kumuha at mapanatili ng salesperson ang isang indibidwal na MLO license endorsement sa pamamagitan ng NMLS at dapat na maayos na naka-sponsor o pinahintulutan ng broker. Hindi sapat ang awtoridad ng broker lamang para sa residential MLO na aktibidad.
Tanong 6
Sa ilalim ng California Business and Professions Code, alin sa mga sumusunod ang pinakamahusay na naglalarawan sa awtoridad ng DRE na disiplinahin ang isang lisensyado para sa mga kilos na ginawa bago pa man makuha ang kanilang lisensya sa real estate?
- A. Maaaring disiplinahin ng DRE o tanggihan ang pagpapanibago ng lisensya batay sa ugali bago makuha ang lisensya kung ang nasabing ugali ay magiging batayan para sa pagtanggi sa orihinal na aplikasyon. ✓ Sagot
- B. Wala ang DRE ng awtoridad sa mga kilos na naganap bago ibigay ang lisensya, dahil ang kanyang hurisdiksyon ay nagsisimula sa petsa ng pagkakaloob ng lisensya.
- C. Maaari lamang isaalang-alang ng DRE ang ugali bago makuha ang lisensya kung nagresulta ito sa isang kriminal na hatol.
- D. Maaari lamang isaalang-alang ng DRE ang ugali bago makuha ang lisensya sa unang ikot ng pagpapanibago at hindi na pagkatapos.
Paliwanag: Ang Seksyon 480 ng California Business and Professions Code ay nagbibigay-kapangyarihan sa DRE na tanggihan, suspindihin, o bawiin ang isang lisensya batay sa ugali na naganap bago ang pagkakaloob ng lisensya kung ang nasabing ugali ay bumubuo ng mga batayan na magiging sapat na dahilan para sa pagtanggi sa orihinal na aplikasyon. Ang awtoridad ng DRE ay hindi mahigpit na limitado lamang sa ugaling naganap pagkatapos ng pagkakaloob ng lisensya.