Corporate Real Estate License +16California · real estate · Filipino

Maaaring mabigyan ng lisensya ang isang korporasyon bilang real estate broker kung mayroon itong kahit isang opisyal na kwalipikadong real estate broker na nagsisilbi bilang itinalagang broker-officer. Dapat isumite ng korporasyon ang aplikasyon para sa lisensya, bayad, at Certificate of Status mula sa Secretary of State na inisyu sa loob ng 30 araw bago ang paghahain.

• ✓Dapat may kahit isang opisyal na kwalipikadong broker na nagsisilbing itinalagang broker-officer
• ✓Kinakailangan ang Certificate of Status mula sa Secretary of State (sa loob ng 30 araw)
• ✓Kinakailangan ang Corporation License Application at bayad para sa bawat lisensya ng broker-officer

Ang lisensya ng broker-officer at ang indibidwal na lisensya ng broker ay magkaibang mga entidad at hindi naililipat. Ang isang indibidwal ay maaaring maghawak ng mga lisensya ng broker-officer para sa higit sa isang korporasyon, ngunit kailangan ang hiwalay na aplikasyon at bayad para sa bawat isa. Ang isang kuwalipikadong indibidwal ay maaaring maging broker-officer nang walang hawak na indibidwal na lisensya ng broker.

• ✓Ang indibidwal na lisensya ng broker at lisensya ng broker-officer ay magkaiba at hindi naililipat
• ✓Ang katayuan bilang broker-officer ng isang korporasyon ay hindi naililipat sa ibang korporasyon
• ✓Ang isang tao ay maaaring maghawak ng lisensya ng broker-officer nang walang indibidwal na lisensya ng broker

Ang itinalagang opisyal ay dapat magsumite ng Corporation Background Statement (RE 212) para sa sarili niya at sa mga tinukoy na opisyal/shareholder kung napapailalim sa mga kondisyon sa Regulasyon 2746. Ang mga dayuhang korporasyon ay dapat magsumite ng Certificate of Qualification o Good Standing na isinagawa sa loob ng 30 araw bago ang aplikasyon. Upang gumamit ng ibang pangalan, kailangan ang Fictitious Business Name Statement.

• ✓Ang Corporation Background Statement (RE 212) ay kailangan ayon sa mga kondisyon ng Regulasyon 2746
• ✓Kailangan ng mga dayuhang korporasyon ang Certificate of Qualification/Good Standing na isinagawa sa loob ng 30 araw
• ✓Kailangan ang kopya ng Fictitious Business Name Statement na inihain sa clerk ng county para sa isang dba

Bagama’t maaaring may elemento ng kawastuhan ang mahigit sa isang sagot, kailangang alisin ng kumukuha ng pagsusulit ang mga maling sagot at piliin ang pinakamahusay/tamang sagot. Dapat maging mapagmatyag ang mga kumukuha ng pagsusulit sa mga tanong na negatibo ang pagkakasabi tulad ng “lahat ng sumusunod maliban sa” o “alin sa mga sumusunod ang hindi,” kung saan ang hinihinging sagot ay ang maling pahayag.

• ✓Piliin ang nag-iisang pinakamahusay na sagot sa pamamagitan ng pag-alis ng mga maling sagot
• ✓Mag-ingat sa mga tanong na negatibo ang pagkakasabi kung saan ang eksepsiyon o maling pahayag ang sagot

Ang mga aytem sa pagsusulit ay binabalangkas upang masukat ang kaalaman ng aplikante nang walang kalabuan. Walang tanong na inilaan bilang panlinlang o mapandayang tanong, at ang mga salita ay ginagamit ayon sa kanilang karaniwang tinatanggap na kahulugan. Lahat ng aytem sa pagsusulit ay multiple-choice.

• ✓Walang tanong sa pagsusulit na inilaan bilang panlinlang o mapandayang tanong
• ✓Ang mga salita ay ginagamit ayon sa kanilang karaniwang tinatanggap na kahulugan
• ✓Lahat ng aytem sa pagsusulit ay multiple-choice

Ang LLCs, LLPs, corporations, at trusts ay maaaring maghold ng title sa real property. Ang LLCs ay ino-organize tulad ng corporations ngunit naa-tax tulad ng partnerships (Corp. Code 17000 et seq.). Ang isang real estate broker ay HINDI maaaring mag-license ng LLC upang magsagawa ng mga gawain na nangangailangan ng real estate license (Corp. Code 17375), ngunit maaaring mag-license ng corporations, at ang partnerships ay maaaring kumilos sa pamamagitan ng licensed broker-partners.

• ✓Ang broker ay hindi maaaring mag-license ng LLC upang magsagawa ng licensed real estate acts (Corp. Code 17375)
• ✓Ang brokers ay maaaring mag-license ng corporations; ang partnerships ay kumilos sa pamamagitan ng licensed broker-partners
• ✓Ang trusts ay karaniwang naghold ng title bilang family o inter vivos trusts; ang brokers ay hindi dapat magbigay ng payo sa principals tungkol sa paglilipat ng trust title (unauthorized practice of law)

Ang pagmamay-ari sa partnership ay umiiral kapag ang dalawa o higit pang tao ay nagmamay-ari ng ari-arian bilang magkakasosyo para sa mga layunin ng partnership. Ang isang kasosyo ay may pantay na karapatan na mag-angkin ng ari-arian ng partnership para lamang sa mga layunin ng partnership; ang karapatan ng isang kasosyo ay hindi maaaring ilipat nang indibidwal, hindi maaaring samsamin maliban sa isang paghahabol ng partnership, at napapasa sa mga nabubuhay na kasosyo sa pagkamatay. Ang interes ng isang kasosyo (bahagi sa kita/sobra) ay pinamamahalaan ng mga tuntunin ng community property para sa ilang layunin.

• ✓Ang ari-arian ng partnership ay maaaring angkinin lamang para sa mga layunin ng partnership
• ✓Ang karapatan ng isang kasosyo sa tiyak na ari-arian ay hindi maaaring ilipat maliban kung kasama ang mga karapatan ng lahat ng kasosyo
• ✓Sa pagkamatay, ang karapatan ng isang kasosyo sa tiyak na ari-arian ng partnership ay napapasa sa mga nabubuhay na kasosyo
• ✓Bawat kasosyo ay may walang limitasyong pananagutan sa mga utang ng partnership, ngunit ang bahagi sa tubo/pagkalugi ay maaaring ayon sa kasunduan

Ang mga partnership ay maaaring buuin bilang general/co-partnership (pantay na pamamahala) o limited partnership (ang mga general partner ang namamahala; ang mga limited partner ay nagbibigay ng kontrol kapalit ng limitadong pananagutan). Ang Uniform Partnership Act of 1994 (Corp. Code 16100 et seq.) ang namamahala sa mga general partnership; ang Uniform Limited Partnership Act of 2008 (Corp. Code 15900) ay naaangkop sa mga limited partnership.

• ✓General/co-partnership = pantay na pamamahala at kontrol sa mga partner
• ✓Limited partnership = ang mga general partner ang namamahala; ang mga limited partner ay may limitadong pananagutan ngunit walang kontrol
• ✓Mahalagang maunawaan kung aling mga batas ang binawi kumpara sa mga nananatiling may bisa

Bawat executory contract ay nangangailangan ng konsiderasyon - isang benepisyong ibinibigay o pinsalang dinadanas, isang gawain ng pagpigil, o isang pagbabago sa legal na ugnayan. Ang konsiderasyon ay ang presyong pinagkasunduan at ibinayad para sa isang pangako. Kailangang mayroon itong ilang halaga ngunit hindi kailangang sapat; ang isang opsyon ay maaaring ibigay kapalit ng nominal na halaga. Sa mga aksyon ng specific performance lamang mahalaga ang kasapatan.

• ✓Ang konsiderasyon ay maaaring isang benepisyong ibinibigay o isang pinsalang dinadanas
• ✓Ang konsiderasyon ay dapat may halaga ngunit hindi kailangang sapat para sa pagpapatupad
• ✓Ang sapat na konsiderasyon ay kinakailangan lamang para sa equitable remedy ng specific performance
• ✓Ang lubos na kakulangan sa konsiderasyon ay maaaring magpahiwatig ng panloloko o labis na impluwensya

Ang wastong iginuhit at isinagawang mga tagubilin sa escrow ay nagiging maipapatupad na kontrata. Ang escrow ay tinatawag na “nakumpleto” o “naperpekto” kapag ang bawat termino ng mga tagubilin ay natupad o naisagawa (natugunan o napawalang-bisa).

• ✓Ang wastong iginuhit at isinagawang mga tagubilin sa escrow ay nagiging maipapatupad na kontrata
• ✓Ang escrow ay “nakumpleto” o “naperpekto” kapag ang lahat ng termino ng mga tagubilin ay natupad, natugunan, o napawalang-bisa

Ang ilang gawain na bumubuo ng mga krimen sa ilalim ng Corporations Code ay may kaugnayan sa pagbebenta ng securities. Ang pagkakasabwatan na lumabag sa California Corporate Securities Act ay isang krimen. Ang pagbebenta ng fractionalized interests sa mga promissory note na sinigurado ng deeds of trust ay maaaring bumuo ng pagbebenta ng corporate securities na nangangailangan ng qualification o exemption.

• ✓Ang pagkakasabwatan na lumabag sa California Corporate Securities Act ay isang krimen (PC 182; Corporations Code 25540)
• ✓Ang pagbebenta ng fractionalized interests sa mga promissory note na sinigurado ng deeds of trust ay maaaring mangailangan ng qualification o exemption sa Department of Corporations
• ✓Ang pagbebenta ng naturang securities nang walang qualification o exemption ay ilegal at maaaring humantong sa conviction

Ang lien ay nawawalan ng bisa kung ang aksyon sa utang ay hindi isinampa sa loob ng itinakdang panahon. Ang judicial foreclosure ay dapat isampa sa loob ng apat na taon mula sa maturity. Kahit na ang note ay time-barred, nagpapatuloy ang power of sale. Sa ilalim ng Civil Code 882.020, ang lien ay nag-expire 10 taon pagkatapos ng final maturity (o 60 taon kung hindi matutukoy ang maturity).

• ✓Ang judicial foreclosure ay dapat isampa sa loob ng apat na taon mula sa maturity
• ✓Nagpapatuloy ang power of sale kahit na ang note ay time-barred
• ✓Ang lien ay nag-expire 10 taon pagkatapos ng maturity (60 taon kung hindi matutukoy) alinsunod sa Civil Code 882.020
• ✓Ang notice of intent to preserve interest ay nagpapalawig ng enforceability nang 10 taon

Ang prosesong hudisyal ay kinabibilangan ng paghahain ng reklamo na may lis pendens, pagserbisyo ng summons sa mga partidong ang interes ay napapawi, paglilitis at dekri ng foreclosure/kautusan ng pagbebenta, at pagtatala/pagserbisyo ng Notice of Levy na sinusundan ng Notice of Sale. Ang Notice of Sale ay hindi maaaring mas maaga kaysa 120 araw pagkatapos ng Notice of Levy kung ang deficiency ay barred/waived.

• ✓Ang lis pendens ay nagbubuklod sa mga taong nagkakamit ng interes habang nagpapatuloy ang aksyon
• ✓Kailangan ang 120-araw na abiso kung ang deficiency judgment ay barred o waived
• ✓Kapag available ang deficiency, 20-araw na Notice of Sale lamang ang kailangan (may naaangkop na one-year redemption)

Ang Sheriff ay naglalabas ng Certificate of Sale na naglilipat ng titulo na napapailalim sa redemption. Ang bidder ay walang possession sa panahon ng redemption ngunit tumatanggap ng renta. Ang malinaw na titulo ay nangangailangan ng Sheriff's Deed of Conveyance pagkatapos ng redemption period. Ang lender na naghahanap ng deficiency ay dapat mag-apply sa loob ng tatlong buwan mula sa pagbebenta.

• ✓Ang Certificate of Sale ay napapailalim sa redemption; walang possession sa panahon ng redemption
• ✓Ang Deed of Conveyance ay inilalabas pagkatapos ng redemption period para sa malinaw na titulo
• ✓Ang aplikasyon para sa deficiency ay dapat isumite sa loob ng tatlong buwan mula sa pagbebenta
• ✓Ang titulo ay bumabalik sa petsa ng unang pagrehistro ng deed of trust

Ang pagbebenta ay ginaganap sa pagitan ng 9 a.m. at 5 p.m. sa isang araw ng negosyo. Ang nagpapa-foreclose na lender ay maaaring mag-credit-bid hanggang sa halagang utang. Ang ibang mga bidder ay dapat mag-bid ng cash, ngunit maaaring magdeposito ng mas malaki sa $5,000 o 10% at bayaran ang balanse sa loob ng sampung araw. Maaaring kailanganin ng trustee/hukuman ang pangalawang pagbebenta kapag hindi nagbayad.

• ✓Maaaring mag-credit-bid ang nagpapa-foreclose na lender hanggang sa halagang utang
• ✓Maaaring magdeposito ang ibang mga bidder ng mas malaki sa $5,000 o 10% ng bid
• ✓Ang hindi pagbabayad ng balanse sa loob ng sampung araw ay nangangailangan ng pangalawang pagbebenta

Ang isang escrow officer ay kumukuha ng mga lagda ng borrower sa mga kinakailangang dokumento; hindi ito dapat idelegahan sa mga independent signing agent nang walang malinaw na pahintulot mula sa lender. Ang mga MLB/MLO ay hindi awtorisado sa ilalim ng Real Estate Law na magdelega ng function na ito. Pagkatapos aprubahan ng lender ang mga naisakatuparan na dokumento at magsalin ng pondo, ang escrow holder ay nagsasalin ng mga instrumento sa county recorder, kinikilala ang pagtatala, nag-order ng title insurance, at naglalabas ng loan funds ayon sa mga tagubilin.

• ✓Ang escrow signing ay hindi dapat idelegahan sa mga independent signing agent nang walang malinaw na pahintulot mula sa lender
• ✓Ang escrow holder ay nagsasalin ng mga instrumento sa county recorder lamang pagkatapos makatanggap at mapatunayan ang loan funds
• ✓Ang loan funds ay inilalabas pagkatapos ng pagtatala ayon sa mga tagubilin ng mga principal

Karamihan sa mga nagpapautang ay may Komite ng Pautang na binubuo ng matataas na opisyal na sumusuri sa mga aplikasyon na inirerekomenda ng mga loan officer o ng mga MLB/MLO. Matapos ang pag-apruba, ipinapadala ang file sa Departamento ng Pagpopondo/Pagsasara ng Pautang para sa paghahanda ng dokumento, pagpopondo, at pagsasara. Ang mga tagubilin sa escrow ng nagpapautang ay inihahanda at ipinapadala sa escrow holder para sa pirma ng nanghihiram.

• ✓Inaaprubahan, tinatanggihan, o isinasara ng Komite ng Pautang ang mga file ng pautang dahil sa hindi pagkakumpleto
• ✓Ang mga tagubilin sa escrow ng nagpapautang ay ipinapadala sa escrow holder para sa mga pirma ng nanghihiram

Ang ikaanim na pagsisiwalat ng RESPA ay maaaring kailanganin para sa mga Affiliated Business Arrangement (ABA), dating Controlled Business Arrangements. Nagaganap ang mga ABA kapag ang mga kaugnay na tagapagbigay ng serbisyo na may iisang pagmamay-ari o kontrol ay nagtuturo sa isa't isa ng mga nanghihiram sa mga transaksyong RESPA. Kung ang isang tagapagbigay ay nakikinabang sa pananalapi sa pamamagitan ng pagre-refer ng mga nanghihiram sa iba, ang maingat na paraan ay ipagpalagay na ang referral ay saklaw ng mga pagsisiwalat ng ABA.

• ✓Ang mga ABA ay may kinalaman sa mga kaugnay na tagapagbigay na may iisang pagmamay-ari o pinagsasaluhang kontrol na nagtuturo sa isa't isa ng mga nanghihiram
• ✓Kung ang isang tagapagbigay ay nakikinabang sa pananalapi sa pamamagitan ng referral, ipagpalagay na kailangan ang pagsisiwalat ng ABA
• ✓Ang mga ABA ay dapat gumana sa pamamagitan ng hiwalay na entidad na may sapat na kapital, hindi isang dibisyon ng isang kaugnay na partido

Maliban kung isasagawa sa pamamagitan ng isang katanggap-tanggap na kasunduan sa paghahati ng trabaho, ang isang ABA ay dapat gumana sa pamamagitan ng isang hiwalay na entidad (korporasyon, partnership, LLC, o LLP; mas pinipili ang korporasyon). Dapat tanggapin ng entidad ang sarili nitong panganib sa negosyo, kumuha ng lisensya, at magkaroon ng sarili nitong mga pasilidad, pamamahala, at mga empleyado. Hindi kinikilala ang mga pekeng entidad. Tanging tunay na kita mula sa interes ng pagmamay-ari o ugnayan sa prangkisa (mga dibidendo, mga distribusyon) ang maaaring tanggapin.

• ✓Dapat tanggapin ng hiwalay na entidad ang sarili nitong panganib sa negosyo, kumuha ng lisensya, at magkaroon ng sarili nitong mga pasilidad, pamamahala, at mga empleyado
• ✓Hindi kinikilala ang mga pekeng entidad at itinuturing ang mga ito na mga pakana upang iwasan ang mga pagbabawal sa bayad sa pagrerefer
• ✓Tanging kita mula sa interes ng pagmamay-ari o ugnayan sa prangkisa (mga dibidendo, mga distribusyon ng kapital/equity) ang maaaring tanggapin

Para sa mga face-to-face na panayam o nakasulat/elektronikong referral, ang pagsisiwalat ng ABA ay dapat ihatid sa o bago ang referral sa isang hiwalay na sulatin, at may itatag na talaan. Pagkatapos ng face-to-face na panayam, dapat subukan ng pinagkakautangan/nagpapautang na makakuha ng nakasulat na resibo (itatala ang anumang pagtanggi, itatago ang mga talaan nang limang taon). Para sa teleponikong referral, ibinibigay ang nilalaman sa panahon ng tawag at ang nakasulat na pagsisiwalat ay susunod sa loob ng tatlong araw ng negosyo.

• ✓Ang pagsisiwalat ng ABA ay dapat ihatid sa o bago ang oras ng referral sa isang hiwalay na sulatin
• ✓Para sa teleponikong referral, ang nakasulat na pagsisiwalat ay dapat sumunod sa loob ng tatlong araw ng negosyo
• ✓Ang pagtanggi na pumirma sa resibo ay dapat itala at ang mga rekord ay panatilihin nang limang taon
• ✓Ang mga referral ng abogado sa ahente ng title insurance ay nangangailangan ng pagsisiwalat nang hindi lalampas sa oras na kinuha ang abogado

Maaaring kailanganin ng isang creditor/lender ang paggamit ng partikular na tagapagbigay ng mga serbisyo sa settlement kapag ang tagapagbigay ay isang abogado, ahensya sa pag-uulat ng kredito, o appraiser ng real estate na pinili upang kumatawan sa mga interes ng creditor/lender. Isinasaad ng ABA disclosure form (Section B) ang singil para sa kinakailangang paggamit na ito at sinasabing ito ay kondisyon ng loan upang kumatawan sa mga interes ng lender.

• ✓Maaaring kailanganin ng lender ang paggamit ng partikular na abogado, ahensya sa pag-uulat ng kredito, o appraiser ng real estate upang kumatawan sa mga interes nito
• ✓Para sa mga nakalistang tagapagbigay (Section A), HINDI kinakailangan ng borrower na gamitin ang mga ito at malaya siyang mag-canvass
• ✓Kasama sa disclosure form ang acknowledgment na pinirmahan ng borrower

Ipinapatupad ng FTC ang TILA at Regulation Z tungkol sa mga real estate broker, mortgage loan broker, at mortgage banker. Ang iba pang mga creditor ay kinokontrol ng: OCC (mga pambansang bangko); FDIC (mga insured na non-member bank); FRB (mga state member bank); OTS (mga federal-insured na savings institution); at NCUA (mga federal-chartered credit union).

• ✓Ipinapatupad ng FTC ang TILA/Reg Z para sa mga real estate broker, mortgage loan broker, at mortgage banker
• ✓Pinangangasiwaan ng OCC ang mga pambansang bangko; pinangangasiwaan ng FDIC ang mga insured na non-Fed-member bank; pinangangasiwaan ng FRB ang mga state member bank
• ✓Pinangangasiwaan ng OTS ang mga federal-insured na savings institution; pinangangasiwaan ng NCUA ang mga federal-chartered credit union

Ang FTC ay maaaring mag-utos ng cease-and-desist laban sa isang creditor/lender. Ang paglabag sa naturang utos ay maaaring magresulta sa $11,000 na civil penalty bawat araw. Ang mga kilalang hindi patas/mapanlinlang na gawain ay maaaring humantong sa mga parusa ng hukuman na hanggang $11,000 bawat paglabag. Kapag ang APR o finance charge ay hindi tumpak na isiniwalat, maaaring kailanganin ng FTC ang mga pagsasaayos ng account upang ang mga obligor ay hindi magbayad ng higit sa isiniwalat na charge/katumbas ng APR, alinman ang mas mababa.

• ✓Ang paglabag sa isang cease-and-desist order ay maaaring magresulta sa $11,000 na civil penalty bawat araw
• ✓Ang mga kilalang hindi patas/mapanlinlang na gawain ay maaaring magresulta ng hanggang $11,000 na parusa bawat paglabag
• ✓Maaaring kailanganin ng FTC ang mga pagsasaayos ng account para sa hindi tumpak na paglalahad ng APR/finance charge (Section 108(e) TILA)

Sa ilalim ng mga Seksyon 3351-3972, ang mga kolektor ng buwis ng county (hindi assessor) ang nangangasiwa sa pagbebenta ng mga ari-ariang na-default sa buwis pagkatapos ng lima o higit pang taon ng hindi pagbabayad ng buwis. Ang mga ari-arian ay ibinebenta sa pampublikong subasta o sa pamamagitan ng sealed bid sa mga katabing may-ari, at ang mga mamimili ay tumatanggap ng tax deed na walang karamihan sa mga naunang encumbrance.

• ✓Ang ari-arian ay itinuturing na na-default sa buwis kapag 5+ taon na ang lumipas mula noong huling pagbabayad ng buwis
• ✓Dapat subukan ng tax collector na ibenta sa loob ng 2 taon mula nang maging sakop ito ng kapangyarihang magbenta
• ✓Ang minimum bid ay katumbas ng kabuuan ng lahat ng buwis, multa, gastos, at bayarin; dapat aprubahan ng County Board of Supervisors
• ✓Ang bumibili ay tumatanggap ng tax deed na walang naunang encumbrance maliban sa mga nasa Seksyon 3712

Sa ilalim ng Mga Seksyon 20581 et seq., ang mga nakatatanda (62+), bulag, o may kapansanan ay maaaring ipagpaliban ang pagbabayad ng buwis sa ari-arian sa kanilang tirahan kung natutugunan nila ang mga kinakailangan sa pagmamay-ari, equity, at kita. Naglalagay ng lien ang estado at may interes na sinisingil hanggang sa maibenta.

• ✓Dapat na 62+, bulag, o may kapansanan; dapat pagmamay-ari at tinitirhan ang tahanan
• ✓Dapat may hindi bababa sa 20% equity sa ari-arian
• ✓Limitasyon sa kita ng sambahayan ($35,500 para sa taong kalendaryo 2007)
• ✓Naglalagay ang estado ng lien; ang ipinagpalibang buwis at interes ay mababawi kapag naibenta ang ari-arian

Sa ilalim ng Seksyon 4101 at mga sumusunod, ang ari-ariang na-default sa buwis ay maaaring tubusin kapag nabayaran ang mga buwis, interes, gastos, at multa. Maaaring bayaran ang pagtubos nang hulugan, at ang karapatan sa pagtubos ay nagwawakas bago ang subasta.

• ✓Ang pagtubos ay binabayaran sa tagakolekta ng buwis ng county, na naglalabas ng sertipiko ng pagtubos
• ✓Ang mga delingkwenteng buwis ay maaaring bayaran sa limang taunang hulugan kung ang mga kasalukuyang buwis ay bayad
• ✓Ang karapatan sa pagtubos ay nagwawakas sa pagtatapos ng oras ng trabaho sa huling araw ng trabaho bago magsimula ang subasta
• ✓Kung ang ari-arian ay hindi naibenta sa subasta, muling nabubuhay ang karapatan sa pagtubos

Kasama sa mga salik ng tagumpay para sa isang bagong salesperson ang: ang broker/designated manager/mentor ay available para sa konsultasyon at tinitiyak na ang salesperson ay sinanay, may sapat na impormasyon, at napapanahon; ang broker ay nagpapanatili ng organizational chart at plano na may malinaw na posisyon at tungkulin; at patuloy na pagsusuri sa saloobin, kaalaman, mga dokumento ng transaksyon, at produksyon ng salesperson. Kailangang may proseso ang broker upang mapanatiling may sapat na impormasyon ang mga salesperson tungkol sa mga pagbabago sa Patakaran at Pamamaraan.

• ✓Dapat tiyakin ng broker na ang mga salesperson ay sinanay, may sapat na impormasyon, at napapanahon.
• ✓Dapat panatilihin ng broker ang isang organizational chart na may malinaw na tungkulin at suriin ang pagganap ng salesperson.

Mahalaga ang epektibong pagmemerkado ng available na espasyong paupahan. Ang pinakakaraniwang paraan ngayon ay ang pag-advertise sa internet. Kasama sa iba pang paraan ang mga business card, ad sa pahayagan, karatula sa property, advertising sa radyo at TV, brochure, billboard, mga business contact, at mga referral ng tenant. Nakakatulong ang maayos na programa sa maintenance upang makakuha ng mga tenant dahil mataas ang gastos sa advertising at vacancy.

• ✓Ang pinakakaraniwang paraan ng pagmemerkado ng paupahang property ngayon ay ang internet advertising
• ✓Kapag tumugon ang isang kwalipikadong prospect, dapat gawin ng manager ang lahat ng pagsisikap upang makuha ang tenant dahil sa mataas na gastos sa advertising at vacancy
• ✓Ang pagpapakita ng property na may pagkaluma at pagkasira mula sa mga dating nakatira ay nagpapahina ng loob ng mga prospective tenant

Ang NATIONAL ASSOCIATION OF REAL ESTATE BROKERS, INC. (NAREB) ay itinatag sa Miami, Florida noong 1947. Binubuo pangunahin ng mga lisensyadong African-American, ito ang pinakamatandang asosasyong propesyonal/pangangalakal ng minorya sa Amerika. Ang mga miyembro ay tinatawag na Realtists at sumusunod sa temang “Demokrasya sa Pabahay.” Ang aktibong pagiging miyembro sa isang board ng estado at/o lokal ay paunang kinakailangan para sa pagiging miyembro ng NAREB.

• ✓Itinatag ang NAREB sa Miami, Florida noong 1947
• ✓Ang NAREB ang pinakamatandang asosasyong propesyonal/pangangalakal ng minorya sa Amerika
• ✓Ang mga miyembro ng NAREB ay tinatawag na Realtists, na may temang “Demokrasya sa Pabahay”
• ✓Ang pagiging miyembro sa lokal/estadong board ay paunang kinakailangan para sa pagiging miyembro ng NAREB

Ang CALIFORNIA ASSOCIATION OF REAL ESTATE BROKERS, INC. (CAREB), na itinatag noong 1955, ay ang pinakamatanda at pinakamalaking kabanata ng estado ng NAREB. Nakikilala ang mga miyembro nito sa trade name na “Realtists.” May walong kaakibat na lokal na lupon/asosasyon ang CAREB sa California. Sa kasaysayan, itinaguyod ng CAREB ang patas na pabahay at ang Community Reinvestment Act.

• ✓Itinatag ang CAREB noong 1955
• ✓Ang CAREB ang pinakamatanda at pinakamalaking kabanata ng estado ng NAREB
• ✓May walong kaakibat na lokal na lupon/asosasyon ang CAREB sa California
• ✓Ang pagiging kasapi sa lokal na lupon na kaakibat ng CAREB ay paunang kailangan para sa pagiging kasapi sa CAREB at NAREB

Ang NAHREP (National Association of Hispanic Real Estate Professionals), na itinatag noong 1999, ay isang pambansang non-profit na samahan sa kalakalan na ang misyon ay dagdagan ang pagmamay-ari ng tahanan ng mga Hispanic. Ang AREAA (Asian Real Estate Association of America), na binuo noong 2001, ay nagpapahusay ng mga oportunidad sa negosyo para sa mga propesyonal na naglilingkod sa komunidad ng Asian American at nagsusulong ng pagmamay-ari ng tahanan ng mga Asian American.

• ✓Itinatag ang NAHREP noong 1999 upang dagdagan ang pagmamay-ari ng tahanan ng mga Hispanic
• ✓Binuo ang AREAA noong 2001 upang maglingkod sa komunidad ng Asian American
• ✓Pareho silang pambansang samahan sa kalakalan na naglilingkod sa pagmamay-ari ng tahanan ng mga minorya

Ang bawat parsela na ipinagbibili, ipinapaupa, o isinasangla ay dapat na wastong makilala o mailarawan gamit ang isang deskripsiyong legal. Ang isang mahusay na deskripsiyong legal ay hindi naglalarawan ng anumang ibang ari-arian maliban sa ari-ariang kasangkot sa transaksyon. Ang tatlong pinakakaraniwang paraan ay: nakatalang mapa, seksyon at township ng Gobyerno ng Estados Unidos, at metes and bounds.

• ✓Ang bawat parsela na ipinagbibili, ipinapaupa, o isinasangla ay dapat magkaroon ng wastong deskripsiyong legal
• ✓Ang isang mahusay na deskripsyon ay tumutukoy lamang sa nag-iisang ari-arian sa transaksyon
• ✓Ang tatlong karaniwang paraan ay nakatalang mapa, seksyon/township, at metes and bounds

Ang Subdivision Map Act ng California (Government Code Sections 66410 et seq.) ay nangangailangan ng pagmamapa sa lahat ng bagong subdivision. Kapag tinanggap na ng awtoridad ng county/city at naisampa na sa county recorder, ang isang lot ay maaaring ilarawan sa pamamagitan ng lot number, block, at mapa, kasama ang lungsod, county, at estado (hal., “Lot 14, Block B, Parkview Addition, City of Sacramento...”).

• ✓Ang Subdivision Map Act ay nangangailangan ng pagmamapa sa lahat ng bagong subdivision
• ✓Ang mga deskripsyon ng nakatalang mapa ay gumagamit ng lot number, block, mapa, at lungsod/county/estado
• ✓Dapat isampa ang mapa sa opisina ng county recorder

Ang isang township ay naglalaman ng 36 na seksyon, bawat isa ay isang milyang parisukat. Ang isang milya ay 5,280 piye; ang isang milyang parisukat ay 27,878,400 piye kuwadrado; ang isang acre ay 43,560 piye kuwadrado. Ang bawat seksyon ay 640 acre, ang kalahating seksyon ay 320 acre, ang sangkapat na seksyon ay 160 acre, at ang sangkapat ng sangkapat na seksyon ay 40 acre. Ang bawat gilid ng isang sangkapat ng sangkapat na seksyon ay may sukat na 1,320 piye.

• ✓Ang isang seksyon ay isang milyang parisukat at naglalaman ng 640 acre
• ✓Ang isang acre ay 43,560 piye kuwadrado; ang isang milya ay 5,280 piye
• ✓Kalahating seksyon=320 acre, sangkapat na seksyon=160 acre, sangkapat ng sangkapat=40 acre
• ✓Ang bawat gilid ng isang sangkapat ng sangkapat na seksyon ay 1,320 piye

Maaaring kailanganin ang paglalarawang metes at bounds kapag ang ari-arian ay hindi sakop ng naitalang mapa at hindi regular ang hugis. Nagsisimula ito sa isang takdang point of beginning at sinusunod ang mga hangganan sa pamamagitan ng mga direksyon at distansya hanggang sa makabalik sa puntong iyon. Ang metes ay mga sukat ng haba (talampakan, yarda); ang bounds ay mga hangganan, natural o gawa ng tao, na kadalasang minamarkahan ng mga monumento (mga puno, malalaking bato, bakod, bakal na tubo). Ang pagkakamali sa point of beginning ay nagiging sanhi ng pagiging walang halaga ng buong paglalarawan.

• ✓Ang metes at bounds ay nagsisimula at bumabalik sa isang takdang point of beginning
• ✓Ang metes ay mga sukat ng haba; ang bounds ay mga hangganang minamarkahan ng mga monumento
• ✓Ang pagkakamali sa point of beginning ay nagpapawalang-halaga sa buong paglalarawan
• ✓Ang mga monumento ay maaaring masira at dapat gamitin lamang kung kinakailangan

Ang bawat parsela na ibinenta, pinauupahan, o isinangla ay dapat wastong matukoy sa pamamagitan ng legal na paglalarawan—isa na tumutukoy lamang sa nasabing ari-arian at hindi sa iba. Ang tatlong pinakakaraniwang paraan ay ang nakatalang mapa, seksyon at township ng Pamahalaan ng Estados Unidos, at metes and bounds.

• ✓Ang isang mahusay na legal na paglalarawan ay tumutukoy lamang sa nasabing ari-arian at hindi sa iba.
• ✓Ang tatlong karaniwang paraan ay: nakatalang mapa, seksyon at township, at metes and bounds.

Ang government survey system ay gumagamit ng pahalang na base lines at patayong meridians. Ang mga range ay patayong linya at ang mga township line ay pahalang, na may pagitan na anim na milya. Ang bawat parisukat ay isang township (6 na milya bawat gilid, 36 na milyang parisukat). Ang mga guide meridian ay tumatakbo tuwing 24 na milya pasilangan/kanluran at ang mga standard parallel tuwing 24 na milya pahilaga/timog bilang mga correction line upang iakma sa kurba ng Daigdig.

• ✓Ang mga base line ay pahalang; ang mga meridian ay patayo
• ✓Ang isang township ay anim na milya sa bawat gilid at naglalaman ng 36 na milyang parisukat
• ✓Ang mga correction line (guide meridian at standard parallel) ay lumilitaw tuwing 24 na milya

May tatlong pangkat ng base line at meridian ang California: Humboldt (hilagang-kanluran), Mt. Diablo (gitna), at San Bernardino (timog). Ang mga paglalarawan ay nagpapakita ng mga township na gumagalaw pahilaga/patimog mula sa base line at mga range pasilangan/pakanluran mula sa meridian (hal., “township 4 north, range 3 east, Humboldt Base Line and Meridian”).

• ✓Ang tatlong pangkat ng base line/meridian ng California ay Humboldt, Mt. Diablo, at San Bernardino
• ✓Ang mga township ay sinusukat pahilaga/patimog mula sa mga base line; ang mga range ay sinusukat pasilangan/pakanluran mula sa mga meridian

Ang mga seksyon sa isang township ay binibilangan mula 1 hanggang 36 sa isang pa-serpentinang pattern, na nagsisimula sa Seksyon 1 sa hilagang-silangang sulok, patungo sa kanluran hanggang Seksyon 6, pagkatapos ay bumababa at patungo sa silangan, nagpapalit-palit ng direksyon sa bawat hilera, at nagtatapos sa Seksyon 36 sa timog-silangang sulok.

• ✓Ang pagbilang ng seksyon ay nagsisimula sa 1 sa sulok na hilagang-silangan (NE) at nagtatapos sa 36 sa sulok na timog-silangan (SE)
• ✓Ang pagbilang ay sumusunod sa isang pa-serpentina (boustrophedon) na pattern

Ang Subdivision Map Act ng California (Government Code Sections 66410 et seq.) ay nag-uutos ng pagmamapa ng lahat ng bagong subdibisyon. Kapag tinanggap at naitala na sa county recorder, ang mga lot ay inilalarawan sa pamamagitan ng numero ng lot, bloke, at mapa, kabilang ang lungsod, county, at estado.

• ✓Ang Subdivision Map Act (Gov. Code 66410 et seq.) ay nag-uutos ng pagmamapa ng lahat ng bagong subdibisyon
• ✓Kasama sa mga paglalarawan ng nakatalang mapa ang numero ng lot, bloke, mapa, at maging ang lungsod, county, at estado
• ✓Dapat isampa ang mapa sa opisina ng county recorder

Ang lisensya ng salesperson ay kinakailangan para sa isang taong nagtatrabaho sa ilalim ng kontrol at pangangasiwa ng isang lisensyadong broker, at pinapayagan lamang ang lisensyadong aktibidad habang empleyado. Ang mga lisensya ay dapat na maaaring suriin sa pangunahing opisina ng broker (Regulasyon 2753). Ang salesperson ay maaaring bayaran lamang ng nag-empleyong broker.

• ✓Ang isang salesperson ay maaari lamang magsagawa ng mga lisensyadong gawain habang empleyado ng isang broker
• ✓Ang isang salesperson ay maaaring bayaran lamang ng nag-empleyong broker (Mga Seksyon 10132, 10137)
• ✓Ang mga lisensya ng salesperson ay dapat na maaaring suriin sa pangunahing opisina ng broker (Regulasyon 2753)

Ang aplikante ay dapat hindi bababa sa 18 taong gulang, mag-apply gamit ang iniresetang form, maging matapat at makatotohanan, at makapasa sa pagsusulit. Bago ang pagsusulit, dapat matapos ng aplikante ang tatlong kursong antas-kolehiyo: Real Estate Principles, Real Estate Practice, at isa pang pangunahing kurso sa real estate mula sa isang nakalistang grupo.

• ✓Ang mga aplikante para sa salesperson ay dapat hindi bababa sa 18 taong gulang, matapat, makatotohanan, at makapasa sa pagsusulit
• ✓Dapat matapos ang Real Estate Principles, Real Estate Practice, at isa pang nakalistang kurso bago ang pagsusulit
• ✓Ang mga kurso ay dapat tatlong semester-unit mula sa isang akreditadong institusyon o paaralang aprubado ng DRE

Ang aplikasyon para sa pagsusulit ng salesperson (RE 400A) ay nangangailangan ng bayad sa pagsusulit. Pagkatapos makapasa, mag-aplay para sa apat na taong lisensya gamit ang RE 202 sa loob ng isang taon mula sa petsa ng pagsusulit, kasama ang bayad sa lisensya, patunay ng Legal Presence, at mga fingerprint. Ang pinagsamang aplikasyon para sa pagsusulit/lisensya ay form RE 435.

• ✓Pagkatapos makapasa, mag-aplay para sa lisensya gamit ang RE 202 sa loob ng isang taon mula sa petsa ng pagsusulit
• ✓Walang limitasyon sa mga muling pagsusulit; bawat aplikasyon ay may kasamang bayad sa muling pagsusulit
• ✓Ang pinagsamang aplikasyon para sa Salesperson Exam/License ay form RE 435

Sa anumang pagkakataon ay hindi maaaring magmisrepresent ang isang broker ng mga materyal na katotohanan, dahil ang materyal na misrepresentasyon ay paglabag sa batas. MAAARING tumanggap ang isang broker ng komisyon mula sa parehong mamimili at nagbibili kung alam ng pareho, magtalaga ng mga subagent nang may paunang pahintulot, at ipagbili ang ari-arian ng principal sa isang kamag-anak kung may ganap na kaalaman ang principal.

• ✓Hindi kailanman maaaring magmisrepresent ang isang broker ng mga materyal na katotohanan—ito ay paglabag sa batas
• ✓Maaaring mangolekta ang isang broker ng komisyon mula sa parehong partido lamang kung may kaalaman ang pareho sa kasunduan
• ✓Maaaring magtalaga ang isang broker ng mga subagent nang may paunang pahintulot ng principal
• ✓Maaaring magbenta ang isang broker sa isang kamag-anak kung may ganap na kaalaman ang principal

Ang isang balidong deed ay dapat maglaman ng lagda ng grantor, isang granting clause na nagpapakita ng intensyon, at sapat na paglalarawan ng ari-arian. Ang acknowledgment ay kailangan lamang para sa recordation—hindi para maging balido ang deed.

• ✓Ang isang balidong deed ay nangangailangan ng lagda ng grantor, isang granting clause, at sapat na paglalarawan ng ari-arian
• ✓Ang acknowledgment ay kailangan para sa recordation ngunit hindi para sa bisa ng deed
• ✓Kung walang lagda ng grantor, hindi maitatransfer ang titulo

Ang isang wastong bill of sale ay dapat naglalaman ng lagda ng nagbebenta. Ang bill of sale ay isang instrumento na naisagawa (nilagdaan) at inihatid upang ilipat ang titulo sa personal na ari-arian. Ang petsa, pagpapatunay, at beripikasyon ay mainam ngunit hindi kinakailangan para sa bisa.

• ✓Ang isang bill of sale ay dapat naglalaman ng lagda ng nagbebenta upang maging wasto
• ✓Ang isang bill of sale ay naglilipat ng titulo sa personal na ari-arian
• ✓Ang petsa, pagpapatunay at beripikasyon ay hindi legal na kinakailangan para sa bisa