Effects of Secured Transactions +7California · real estate · Filipino

Ang mga deed of trust ay naglalaman ng mga probisyon na nagpapahintulot sa lender na ideklara na ang buong utang ay dapat bayaran kapag may paglabag o default, kabilang ang due-on-sale at due-on-further-encumbrance. Ang mga acceleration clause na ito ay nagpapahintulot sa lender na hilingin ang buong pagbabayad o muling pagkakasundo kapag ang titulo ay inilipat o may karagdagang encumbrance.

• ✓Pinapayagan ang acceleration kapag nabigo na magbayad ng debt service, buwis, o mapanatili ang ari-arian
• ✓Ang due-on-sale at due-on-further-encumbrance ay mga uri ng acceleration clause
• ✓Ang mga pautang na walang due-on-sale clause ay hindi apektado ng mga tuntuning ito

Ipinagbawal ng Wellenkamp v. Bank of America (1978) ang awtomatikong pagpapatupad ng due-on-sale ng mga nagpapautang ng estado. Pinagtibay ng Fidelity Federal v. de la Cuesta (1982) ang pagpapatupad ng federal na nagpapautang. Ginawa ng Garn-St. Germain Act (epektibo noong Oktubre 15, 1982) na awtomatikong maipapatupad ng lahat ng nagpapautang ang mga sugnay na due-on-sale, na nangunguna sa batas ng estado.

• ✓Nilimitahan ng Wellenkamp (1978) ang awtomatikong due-on-sale para sa mga nagpapautang ng estado
• ✓Pinagtibay ng Fidelity Federal v. de la Cuesta (1982) ang pagpapatupad ng federal
• ✓Ginawa ng Garn-St. Germain Act (Oktubre 15, 1982) na maipapatupad ng lahat ng nagpapautang ang due-on-sale

Ang purchase money debt ay may dalawang kahulugan: prayoridad sa iba pang lien na nilikha ng bumibili, at proteksyon laban sa deficiency. Ang seller-carried loan ay purchase money. Ang third-party loan ay purchase money lamang kung ginagamit ito upang makuha at tirahan ang isang 1-4 unit na tirahan. Hindi kwalipikado ang investment/income financing.

• ✓Ang seller/vendor financing ng presyo ng pagbili ay purchase money
• ✓Ang third-party loan ay purchase money lamang para sa mga tirahang 1-4 unit na tinitirhan ng may-ari
• ✓Ang pag-refinance ng tinitirhan ng may-ari na tahanan ay ginagawa itong non-purchase money

Ang paglipat ng utang na sinasagot ng mortgage ay may kasamang seguridad. Ang paglipat ng mortgage na walang nota ay walang ipinapasa, ngunit ang paglipat ng nota na walang mortgage ay nagbibigay sa assignee ng karapatan sa seguridad. Ang pagpaparehistro ay nagbibigay ng constructive notice sa lahat ng tao.

• ✓Ang nota na walang mortgage ay nagbibigay sa assignee ng karapatan sa seguridad (Civil Code 2936)
• ✓Ang mortgage na walang nota ay walang ipinapasa sa assignee
• ✓Ang pagtatala ng assignment ay nagbibigay ng constructive notice (Civil Code 2934)

Ang bawat lisensyado na nakikipagnegosasyon sa isang pautang o nagbebenta/naglilipat ng isang promissory note ay dapat magpausad ng pagre-record ng deed of trust o assignment, at dapat magrekomenda sa sulat ng agarang pagre-record. Ang isang servicing MLB ay maaaring magpanatili ng mga orihinal na dokumento ngunit dapat gawing ganap ang paghahatid sa pamamagitan ng pagre-record at pagbibigay ng mga conformed na kopya.

• ✓Dapat iparehistro ng lisensyado ang deed of trust o assignment (B&P 10233.2, 10234, 10234.5)
• ✓Dapat magrekomenda sa sulat ng agarang pagre-record kung hindi pa naka-record
• ✓Ang servicing MLB ay maaaring magpanatili ng mga orihinal ngunit dapat gawing ganap ang paghahatid sa pamamagitan ng pagre-record

Kapag inilipat ang ari-arian na may encumbrance, ang bumibili ay maaaring kumuha ng bagong financing, bumili nang napapailalim sa utang, o sumalo sa utang. Hindi maaaring kunin ng bumibili ang titulo nang napapailalim sa utang na may due-on-sale clause. Sa pagsalo, nagiging principal debtor ang bumibili; ang pagpapalit ng pananagutan ay nagpapalaya sa nagbebenta.

• ✓Hindi maaaring kunin ang titulo nang napapailalim sa umiiral na utang kapag may due-on-sale clause
• ✓Karaniwang nananatiling personal na may pananagutan ang nagbebenta maliban sa mga sitwasyon ng purchase money
• ✓Ang pagpapalit ng pananagutan ay nagpapalaya sa nagbebenta mula sa lahat ng pananagutan kapag sumalo sa utang

Para sa mga residensya na dine-dwell ng may-ari, ang mga kapansin-pansing eksepsyon sa pagpapatupad ay kinabibilangan ng junior liens na hindi nauugnay sa occupancy, mga paglipat sa pagitan ng joint tenants, mga paglipat sa mga kamag-anak sa kamatayan, at mga paglipat sa revocable inter-vivos trusts. Sa loob ng October 15, 1985, ang mga paglipat nang walang pahintulot ng lender ay malawak nang naalis sa California.

• ✓Ang paglikha ng junior lien na hindi nauugnay sa occupancy ay exempt
• ✓Ang paglipat sa kamag-anak sa kamatayan ng borrower ay exempt
• ✓Ang paglipat sa revocable inter-vivos trust (borrower bilang settlor/beneficiary) ay exempt
• ✓Ang Federal S&L ay maaaring magpalakas ng mga klawsula sa mga pautang na nagsimula habang federally chartered

Ang isang acceleration clause sa isang deed of trust para sa ari-arian na may apat o mas kaunting yunit na tirahan ay walang bisa maliban kung ang sugnay ay nakalimbag nang buo sa parehong security instrument at promissory note o iba pang dokumento ng utang.

• ✓Dapat lumitaw ang acceleration clause sa parehong security instrument at promissory note
• ✓Naaangkop sa ari-arian na may apat o mas kaunting yunit na tirahan (Kodigo Sibil 2924.5)
• ✓Hindi katanggap-tanggap na kasanayan ang mga patagong paglilipat upang maiwasan ang due-on-sale

Ang mga lien sa pangkalahatan ay may prayoridad ayon sa oras ng pagtatala, kung saan ang paunawa (aktuwal o konstruktibo) ang tumutukoy sa prayoridad. Ang mga buwis sa ari-arian ng county at munisipyo at mga awtorisadong assessment ay mga “super lien” na nagpapanatili ng prayoridad kaysa sa mga deed of trust anuman ang oras na naitala.

• ✓Ang prayoridad ay karaniwang natutukoy sa oras ng pagtatala
• ✓Ang mga buwis sa ari-arian at mga assessment ay mga super lien na may prayoridad anuman ang pagtatala
• ✓Ang mga special/ad valorem assessment ay may parehong prayoridad gaya ng mga buwis (Gov Code 53930)

Ang mga terminong debtor/borrower/trustor/mortgagor ay mapagpapalit sa isa't isa upang ilarawan ang nanghihiram. Ang creditor/lender/beneficiary/mortgagee ay mapagpapalit sa isa't isa upang ilarawan ang nagpapautang. Kasama sa mga epekto ng mga instrumentong pangseguridad ang paglilipat ng utang, paglilipat, pagpapabilis, mga pahayag ng offset, mga prayoridad ng lien, at mga pagkakaiba ng purchase money.

• ✓Ang debtor, borrower, trustor, mortgagor ay mapagpapalit na mga termino
• ✓Ang creditor, lender, beneficiary, mortgagee ay mapagpapalit na mga termino
• ✓Ang California ay estado na gumagamit ng lien theory, hindi title theory

Sa isang assignment ng umiiral na mortgage sa isang investor, ang isang offset statement (estoppel certificate) ay kinukuha na nagpapakita ng hindi pa bayad na balanse, petsa ng bayad ng interes, rate, halaga ng pagbabayad, maturity, acceleration clauses, at anumang paghahabol ng may-ari. Dinadagdagan nito ang beneficiary statement.

• ✓Kinukumpirma ng offset/estoppel statement ang mga obligasyong naipapasa sa assignee.
• ✓Kasama ang hindi pa bayad na balanse, interest rate, mga tuntunin ng pagbabayad, at mga umiiral na paghahabol.
• ✓Dinadagdagan nito ang beneficiary statement ng katayuan ng utang.

Ang ikaapat na pagsisiwalat na kinakailangan ng RESPA ay ang Servicing Disclosure Statement. Dapat itong ibigay sa oras ng application o sa loob ng 3 business days pagkatapos ng pagsusumite ng creditor/lender o mortgage broker na nag-aasam ng table funding, o dealer na nag-aasam ng first lien dealer loan. Layunin nitong ipaalam sa aplikante kung ang loan servicing ay maaari, gagawin, o hindi ililipat.

• ✓Dapat ibigay sa oras ng application o sa loob ng 3 business days pagkatapos ng pagsusumite ng application
• ✓Kinakailangan mula sa mga creditor/lender o broker na nag-aasam ng table funding, o mga dealer na nag-aasam ng first lien dealer loans
• ✓Ang “Mortgage servicing loan” ay mapagpapalit sa “federally related mortgage loan”
• ✓Ang mga California mortgage broker na hindi maaaring magsagawa ng table funding ay hindi kinakailangang maglabas ng Servicing Disclosure Statement

Sa ilalim ng federal na mga regulasyon ng RESPA, ang table funding ay isang settlement kung saan ang isang loan ay pinopondohan ng sabayang pagpapalabas ng pondo ng loan at isang assignment ng loan sa taong nagpapalabas ng pondo. Sa California, ang mga ito ay “concurrent assignments.” Maliban sa makitid na mga kaso na kinasasangkutan ng mga mortgage banker sa California sa ilalim ng RMLA na gumagamit ng pondo ng kaakibat na lender, ang table funding ay hindi pinahihintulutan sa ilalim ng batas ng California. Ang isang table-funded loan ay HINDI isang transaksyon sa secondary market.

• ✓Table funding = sabayang pagpapalabas ng pondo at assignment ng loan sa taong nagpapalabas ng pondo
• ✓Sa California, ang mga naturang transaksyon ay “concurrent assignments”
• ✓Ang isang table-funded loan ay hindi isang transaksyon sa secondary market para sa mga layunin ng RESPA
• ✓Ang table funding ay hindi pinahihintulutan sa California maliban sa makitid na mga eksepsyon para sa RMLA mortgage banker

Ang Servicing Disclosure Statement notice ay nagbibigay-alam sa mga aplikante ng first lien mortgage na ang karapatan na makolekta ang mga pagbabayad sa mortgage ay maaaring ilipat. Ang Servicing ay tumutukoy sa pagkolekta ng principal, interest, at escrow payments, pagpadala ng mga statement, pagsubaybay sa mga balanse, at paghawak ng iba pang aspeto ng utang. Ang statement ay may kasamang isa sa tatlong pagpipilian sa servicing transfer at nagpapahayag na ang borrower ay makakatanggap ng advance notice bago ang transfer.

• ✓Ang borrower ay dapat bigyan ng advance notice bago ang servicing transfer ay maganap
• ✓Ang statement ay naglalahad kung ang servicing ay maaari, babalik, o hindi babalik na ilipat gamit ang isa sa tatlong espesipikong pagpipilian
• ✓Ang Servicing ay kinabibilangan ng pagkolekta ng principal, interest, at escrow payments at pagpadala ng mga statement

Ang creditor/lender, awtorisadong table funding broker, o kwalipikadong dealer ay dapat maghatid ng Servicing Disclosure Statement sa loob ng 3 araw ng negosyo mula sa pagtanggap ng aplikasyon sa pamamagitan ng personal na paghahatid, U.S. Mail, o (kung pumapayag ang aplikante) fax, email, o electronic na paraan. Kung tinanggihan ang credit sa loob ng 3 araw ng negosyo, hindi kailangan ang pahayag. Ang mga co-applicant sa parehong address ay isang kopya lamang ang kailangan; ang magkaibang address ay nangangailangan ng hiwalay na kopya.

• ✓Ihatid sa loob ng 3 araw ng negosyo mula sa pagtanggap ng aplikasyon sa pamamagitan ng personal na paghahatid, mail, o napagkasunduang electronic na paraan
• ✓Hindi kailangan ang Servicing Disclosure Statement kung tatanggihan ang borrower ng credit sa loob ng tatlong araw ng negosyo
• ✓Ang mga co-applicant sa parehong address ay isang kopya lamang ang kailangan; ang magkaibang address ay nangangailangan ng kopya sa bawat isa

Sa ilalim ng RESPA, ang mga transaksyon sa pangalawang merkado ay mga tunay na paglilipat ng obligasyon sa utang sa pangalawang merkado. Ang isang broker na table-funded ay hindi nagiging creditor/lender. Tinutukoy ng HUD ang isang tunay na paglilipat sa pangalawang merkado batay sa tunay na pinagmumulan ng pondo at tunay na interes ng nagpapautang na nagpopondo. Ang isang transaksyon sa pangalawang merkado ay nangyayari kapag ang isang residential mortgage loan ay ibinenta at inilipat mula sa isang aktuwal na creditor/lender patungo sa iba.

• ✓Ang isang tunay na paglilipat sa pangalawang merkado ay nakasalalay sa tunay na pinagmumulan ng pondo at tunay na interes ng nagpapautang na nagpopondo
• ✓Ang isang mortgage broker sa isang transaksyong table-funded ay hindi nagiging creditor/lender
• ✓Ang paglikha ng dealer loan o paglilipat ng dealer consumer credit contract ay hindi isang transaksyon sa pangalawang merkado

Ang real property sales contract ay isang instrumento kung saan ang nagbebenta (vendor) ay sumasang-ayon na ilipat ang titulo ng real property pagkatapos matugunan ng bumibili (vendee) ang mga partikular na kondisyon na nakasaad sa kontrata, at hindi nangangailangan ng paglilipat sa loob ng isang taon. Tinatawag din itong Installment Sales Contract, Agreement to Convey, Agreement for Purchase and Sale, Land Sale Contract, o Land Contract of Sale.

• ✓Ang nagbebenta (vendor) ay sumasang-ayon na ilipat ang titulo pagkatapos lamang matugunan ng bumibili (vendee) ang mga itinakdang kondisyon
• ✓Ang kontrata ay hindi nangangailangan ng paglilipat sa loob ng isang taon
• ✓Dapat nitong matugunan ang mga kinakailangan na nakasaad sa Section 2985 et seq. ng California Civil Code

Kapag nagbebenta sa ilalim ng hindi naitala na land contract, ang nagbebenta ay ipinagkakatawarang maglagay ng encumbrance sa pacel na higit pa sa halaga na inutang sa ilalim ng kontrata nang walang nakasulat na pahintulot ng bumili. Ang nagbebenta ay dapat ilapat ang mga installment payment muna sa mga obligasyon na secured ng property at panatilihin ang mga tax/insurance payment na in trust.

• ✓Ang nagbebenta ng hindi naitala na parcel ay hindi maaaring maglagay ng encumbrance dito na higit pa sa halaga na inutang nang walang nakasulat na pahintulot ng mamimili
• ✓Ang nagbebenta ay dapat ilapat ang mga installment payment muna sa mga obligasyon na secured ng property
• ✓Ang nagbebenta ay dapat panatilihin in trust ang mga pagbabayad para sa mga buwis at insurance at gamitin ang mga ito lamang para sa mga layuning iyon maliban kung iba ang napag-usapan
• ✓Ang kontrata ay dapat may pagkukuwento ng bilang ng taon upang makumpleto ang pagbabayad at ang batayan para sa anumang tax estimate

Ang land contract ay may ilang disbentaha para sa mamimili, kabilang ang mga paghihigpit sa paglilipat, mahinang halaga bilang collateral, hindi tiyak na titulo, at mga panganib sa paglilitis kung ang nagbebenta ay mamatay, magbangkarote, o maideklarang incompetent bago ang conveyance.

• ✓Maaaring maglaman ang kontrata ng mga covenant na naghihigpit sa assignment o transfer
• ✓Itinuturing ng karamihan ng mga institusyong pinansyal ang land contract bilang mahinang collateral
• ✓Walang kasiguraduhan ang mamimili na may mabuting titulo ang nagbebenta kapag ginawa ang kontrata at hindi maaaring i-rescind ito dahil doon
• ✓Kung ang nagbebenta ay magbangkarote, mamatay, o mapatunayang incompetent bago ang conveyance, haharapin ng mamimili ang matagal at magastos na paglilitis
• ✓Marami sa mga disbentaha ay natatanggal sa pamamagitan ng paggamit ng kontratang sinigurado ng deed of trust o three-party instrument na may title insurance

Ang mamimili ay may karapatang paunang bayaran ang lahat o bahagi ng natitirang balanse sa anumang kontrata ng pagbebenta ng real property na ginawa noong o pagkatapos ng Enero 1, 1969, para sa mga subdivided residential lot na may tirahan para sa hindi hihigit sa apat na pamilya. Maaaring ipagbawal ng nagbebenta ang paunang pagbabayad sa pamamagitan ng nakasulat na kasunduan nang hanggang 12 buwan pagkatapos ng pagbebenta.

• ✓Ang karapatan sa paunang pagbabayad ay naaangkop sa mga kontratang ginawa noong o pagkatapos ng Enero 1, 1969, para sa mga residential lot na may mga tirahan para sa hindi hihigit sa apat na pamilya
• ✓Maaaring ipagbawal ng nagbebenta, sa pamamagitan ng nakasulat na kasunduan, ang paunang pagbabayad nang hanggang 12 buwan pagkatapos ng pagbebenta
• ✓Anumang pagwawaksi ng mamimili sa probisyong ito sa paunang pagbabayad ay salungat sa pampublikong patakaran, hindi maipapatupad, at walang bisa, ngunit hindi naaapektuhan ang ibang bahagi ng kontrata

Noong una, ang pangunahing kalamangan ng nagbebenta ay ang pagiging madali na alisin ang interes ng mamimili kung may default. Ang Barkis v. Scott ay naghatid na ang Civil Code Section 3275 ay isang sapat na hadlang laban sa malupit at hindi makatwirang foreclosure, at ang mga susunod na kaso ay pinalawak ang mga remedyo ng mga defaulting vendees—kahit ang mga willful defaulters—na epektibong inalis ang automatic na kapangyarihan ng pagbebenta.

• ✓Ang Barkis v. Scott ay nagdesisyon na ang Civil Code Section 3275 ay nagsara ng malupit at hindi makatwirang foreclosure proceedings
• ✓Ang mga susunod na kaso ay nagbigay ng relief kahit sa mga willfully defaulting vendees, na nag-aalis ng automatic na kapangyarihan ng pagbebenta
• ✓Ang kalamangan ng land contract bilang security device ay lumabo na pabor sa deed of trust na may kapangyarihan ng pagbebenta

Ang isang kontrata sa pagbebenta ng real property para sa pagbili ng ari-arian sa isang subdivision ay dapat na malinaw na magsaad ng legal na paglalarawan ng ari-arian, lahat ng umiiral na encumbrance sa petsa ng kontrata, at ang mga tuntunin ng kontrata.

• ✓Dapat na malinaw na isaad ang legal na paglalarawan ng ari-arian
• ✓Dapat ilahad ang lahat ng umiiral na encumbrance sa petsa ng kontrata
• ✓Dapat isaad ang mga tuntunin ng kontrata

Itinatakda ng mga assessor ang halaga ng batayang taon batay sa kalagayan ng ari-arian mula noong Pebrero 28, 1975. Ang mga hindi nagbagoang parsela ay nagpapanatili ng nakapirming halaga ng batayan na inaayos pataas hanggang 2% taun-taon; ang mga nabenta o nailipat na parsela ay nakakakuha ng bagong halaga ng batayang taon; ang bagong konstruksiyon ay tumatanggap ng sarili nitong halaga ng batayang taon para sa idinagdag na pagpapabuti.

• ✓Hindi maaaring magbago ang halaga ng batayang taon maliban kung may pagbabago sa pagmamay-ari o bagong konstruksiyon
• ✓Walang pagbabago mula noong Peb 28, 1975 = nakapirmi ang halaga ng batayan, inaayos pataas hanggang 2% kada taon
• ✓Nabenta o nagbago ang pagmamay-ari = bagong halaga ng batayang taon sa petsa ng pagbabago, inaayos pataas hanggang 2% kada taon
• ✓Ang bagong konstruksiyon ay nakakakuha ng sarili nitong halaga ng batayang taon para sa idinagdag na pagpapabuti; maaaring magkaiba ang batayang taon ng lupa at pagpapabuti

Ilang paglilipat ang hindi kasama sa pagbabago ng pagmamay-ari at sa gayon ay umiiwas sa muling pagtatasa, kabilang ang mga kapalit para sa eminent domain, mga kapalit dahil sa sakuna, paglilipat magulang-anak, paglilipat ng base year value ng nakatatanda o may kapansanan, paglilipat sa mag-asawa, at proporsyonal na paglilipat ng entidad.

• ✓Ang paglilipat ng pangunahing tirahan mula sa magulang tungo sa anak at ang unang $1 milyon ng full cash value ay hindi kasama (Seksyon 63.1) - ang claim ay dapat na isumite sa loob ng 3 taon.
• ✓Ang paglilipat mula lolo o lola tungo sa apo ay hindi kasama kung patay na ang mga magulang (pagkatapos ng Marso 27, 1996).
• ✓Ang mga taong higit sa 55 taong gulang o may kapansanan ay maaaring ilipat ang base year value sa kapalit na ari-arian (Seksyon 69.5).
• ✓Ang paglilipat sa mag-asawa (Seksyon 63) at paglilipat sa mga revocable trust (Seksyon 62) ay hindi kasama.
• ✓Ang katumbas na kapalit para sa eminent domain (Seksyon 68) at sakuna (Mga Seksyon 69, 69.3, 70) ay hindi kasama.
• ✓Ang claim para sa pagbubukod ng magulang-anak ay dapat na isumite sa loob ng 3 taon mula sa paglilipat o 6 na buwan pagkatapos ng abiso ng supplemental o escape assessment.

Ang ilang mga pagpapabuti ay hindi kasama sa kahulugan ng “bagong konstruksyon” para sa mga layunin ng muling pagpapahalaga, kaya hindi sila nagdudulot ng muling pagtatasa.

• ✓Hindi kasama ang kagamitan sa pangangalaga ng tubig para sa agrikultural na gamit
• ✓Hindi kasama ang mga sistema ng pagtuklas/pagpatay ng sunog at mga modipikasyon sa labasan na may kaugnayan sa sunog
• ✓Hindi kasama ang mga pagbabago para sa access ng taong may kapansanan
• ✓Hindi kasama ang seismic retrofitting at normal na maintenance/pagkukumpuni
• ✓Hindi kasama ang mga aktibong solar energy system (Seksyon 63(b)) at ari-arian na kontaminado ng kapaligiran

Sa ilalim ng Seksyon 51, dapat kilalanin ng mga assessor ang pagbaba ng halaga. Ang halagang nabubuwisan ay ang mas mababa sa halaga ng batayang taon (pinagsasama-sama taun-taon) o ang buong halagang cash (Seksyon 110). Maaaring kailanganin ng may-ari na ipaalam sa assessor ang mga pagbaba.

• ✓Halagang nabubuwisan = mas mababa sa halaga ng batayang taon o buong halagang cash
• ✓Maaaring kailanganin ng may-ari na tahasang abisuhan ang assessor tungkol sa pagbaba ng halaga
• ✓Dapat dinggin ng lupon ng ekwalisasyon ng county ang mga aplikasyon para sa pagbaba ng assessment

Sa California, ang mga komprehensibong plano ay tinatawag na “mga general plan.” Dapat magpatibay ang bawat lungsod at kondado ng sarili nitong general plan para sa pangmatagalang pisikal na pagpapaunlad na sumasaklaw sa buong lugar ng pagpaplano nito. Inilalarawan ito ng mga hukuman bilang “isang konstitusyon para sa lahat ng hinaharap na pagpapaunlad,” at lahat ng desisyon sa paggamit ng lupa ay dapat na naaayon dito.

• ✓Dapat magpatibay ang bawat lungsod at kondado ng general plan (California Government Code Section 65300)
• ✓Lahat ng desisyon sa paggamit ng lupa ng lungsod at kondado ay dapat naaayon sa general plan
• ✓Kasama sa lugar ng pagpaplano ang lahat ng lupang nasa ilalim ng hurisdiksyon at ang mga lupang nasa labas na may kaugnayan sa pagpaplano nito

Inaatas ng batas ng estado na tugunan ng General Plan ang pitong pangunahing kategorya na tinatawag na “mga elemento.” Maaaring kailanganin ang mga karagdagang elemento depende sa lokasyon, at maaaring isama ang mga opsyonal na elemento. Lahat ng elemento ay dapat bumuo ng isang pinagsama-sama at panloob na pare-parehong pahayag ng mga patakaran sa pagpapaunlad.

• ✓Ang pitong kinakailangang elemento ay: paggamit ng lupa, sirkulasyon, pabahay, konserbasyon, bukas na espasyo, ingay, at kaligtasan
• ✓Dapat ding tugunan ng ilang hurisdiksyon ang pagpapaunlad sa baybayin at proteksyon ng yamang mineral
• ✓Ang General Plan at lahat ng elemento nito ay dapat na pinagsama-sama, panloob na pare-pareho, at magkatugma

Itinatag ng batas at mga desisyon ng hukuman ang General Plan bilang lokal na konstitusyon para sa pisikal na pag-unlad. Ang mga ordinansa sa zoning ng mga lungsod na sumasailalim sa general law, mga mapa ng subdivision, at mga public works ay dapat na naaayon sa General Plan.

• ✓Ang mga ordinansa sa zoning ng mga lungsod na sumasailalim sa general law ay dapat naaayon sa General Plan
• ✓Ang bawat lungsod/county maliban sa Los Angeles ay pinagbabawalan na aprubahan ang mapa ng subdivision na hindi naaayon sa General Plan; lahat (kasama ang LA) ay dapat tumanggi sa mga mapang hindi naaayon
• ✓Ang desisyon ng hukuman noong 1980 ay nangangailangan na ang mga public works ng lahat ng lungsod/county ay naaayon sa plano
• ✓Hindi maaaring ibigay ang isang conditional use permit kung ang General Plan ay hindi sapat na tumutugon sa mga isyung itinatakda ng estado (desisyon noong 1984)

Ang mga pangkalahatang plano ay karaniwang inaayos sa apat na pangunahing bahagi: datos/pagsusuri sa background, pahayag ng mga layunin at mga patakaran sa pagpapaunlad, mga pantulong na dayagram, at isang programa ng mga hakbang sa pagpapatupad. Nagkakaiba ang mga format ayon sa hurisdiksyon batay sa mga lokal na kondisyon.

• ✓Apat na bahagi: datos/pagsusuri sa background, pahayag ng mga layunin at patakaran, mga dayagram, at programa sa pagpapatupad
• ✓Ang lokal na ahensya sa pagpaplano ang sa huli ay responsable sa pagbuo ng plano, maging ito man ay inihanda sa loob ng organisasyon o ng mga konsultant

Pagkatapos maisulat ang plano, ang komisyon sa pagpaplano ay nagdaraos ng hindi bababa sa isang pampublikong pagdinig at nagpapasa ng mga rekomendasyon sa lokal na lehislatibong sangay, na nagdaraos ng hindi bababa sa isang pampublikong pagdinig at pagkatapos ay pinagtitibay, binabago, o tinatanggihan ang plano sa pamamagitan ng resolusyon.

• ✓Ang komisyon sa pagpaplano ay nagdaraos ng hindi bababa sa isang pampublikong pagdinig bago magpasa ng mga rekomendasyon
• ✓Ang lehislatibong sangay ay pinagtitibay, binabago, o tinatanggihan ang plano sa pamamagitan ng resolusyon pagkatapos ng pampublikong pagdinig
• ✓Sa ilang charter city, maaaring gumawa ng pinal na aksyon ang komisyon sa pagpaplano nang walang pampublikong pagdinig

Ang mga susog sa mga mandatoryong elemento ng mga pangkalahatang plano ay limitado ang dalas. Ang mga susog ay maaaring simulan ng mga ahensya ng pagpaplano, sa anumang paraang itinakda ng lehislatibong katawan, o sa pamamagitan ng inisyatibong panukala.

• ✓Ang mga susog sa mga mandatoryong elemento ay limitado sa hindi hihigit sa apat na beses sa loob ng anumang taon ng kalendaryo
• ✓Ang susog sa pamamagitan ng inisyatibong panukala ay pinagtibay ng Korte Suprema ng California
• ✓Kung may kasunduan sa pagpapaunlad na may bisa, ang mga tadhana nito ay nangingibabaw sa mga sumasalungat na susog sa pangkalahatang plano

Ang Residential Listing Agreement Exclusive (RLA) ay isang listing para sa pagbebenta ng partikular na inilalarawang real property. Ang pariralang “right to sell” ay nangangahulugang “right to find a buyer” — HINDI nito binibigyan ng awtoridad ang broker na pumirma ng mga dokumento ng transaksyon para sa seller. Ang mga pagbabago ay ginagawa gamit ang form MT.

• ✓Ang “right to sell” ay nangangahulugang “right to find a buyer” lamang.
• ✓Ang isang listing ay HINDI nagbibigay ng awtoridad sa broker na pumirma ng mga dokumento ng transaksyon para sa seller.
• ✓Ang karaniwang listing ay nagbibigay ng awtoridad na maglagay ng “for sale” sign, magsagawa ng MLS entry, makipagtulungan sa mga buyer’s agent, at tumanggap ng good faith deposit.

Sa ilalim ng Business and Professions Code Section 10147.5, sa mga benta ng residential property na hindi hihigit sa apat na unit (kabilang ang mobilehome), ang listing ay dapat maglaman, sa hindi bababa sa 10-point boldface type bago ang compensation clause, ng abiso na ang mga rate ng komisyon ay hindi itinakda ng batas at napag-uusapan. Hindi maaaring i-preprint o ipasok ng broker ang rate ng komisyon bago ang negosasyon.

• ✓Ang B&P Code Section 10147.5 ay nangangailangan ng abiso sa pagiging napag-uusapan sa 10-point boldface type bago ang compensation clause
• ✓Abiso: “Ang halaga o rate ng mga komisyon sa real estate ay hindi itinakda ng batas. Itinakda ang mga ito ng bawat broker nang indibidwal at maaaring mapag-usapan sa pagitan ng seller at broker.”
• ✓Hindi maaaring gumamit ang broker ng listing na may preprinted o pre-inserted na rate ng komisyon bago ang negosasyon
• ✓Nalalapat ito sa residential property na hindi hihigit sa apat na unit kabilang ang mobilehome

Ang isang sangkap ng proteksyon ay nagtatakda ng yugto pagkatapos ng pagkawalang-bisa ng listing kung saan protektado ang komisyon ng broker kung personal na ipinagbili ng may-ari ang property sa isang taong pisikal na pumasok sa property, pinakitaan ng property, o sumulat ng alok noong panahon ng listing.

• ✓Dapat ipaalam ng broker sa may-ari sa pamamagitan ng sulat ang mga pangalan ng mga prospective buyer bago o sa loob ng panahong tinukoy sa kasunduan
• ✓Nalalapat ang proteksyon sa mga buyer na pisikal na pumasok sa property, pinakitaan ng property, o sumulat ng alok noong panahon ng listing
• ✓Protektado lamang ang komisyon sa loob ng itinalagang yugto ng panahon pagkatapos ng pagkawalang-bisa

Ang isang listing ay dapat na may tiyak na termino na magtatapos sa 11:59 PM sa isang tinukoy na araw. Ang paglalarawan ng ari-arian ay dapat tiyak at detalyado upang maiwasan ang pagdududa at makatulong sa pagpapatupad.

• ✓Ang isang listing ay dapat na may tiyak na termino
• ✓Ang termino ay nagtatapos sa 11:59 PM sa isang tinukoy na araw
• ✓Ang tumpak na paglalarawan ng ari-arian ay nakakatulong sa pagpapatupad ng listing

Bilang kapalit ng eksklusibong karapatan, sumasang-ayon ang broker na gamitin ang due diligence upang makahanap ng angkop na mamimili at makipagnegosasyon ng bentahan, kaya't ang listing ay isang bilateral na kontrata. Ang karapatan ng broker ay “irrevocable,” ibig sabihin ay hindi ito maaaring bawiin nang walang pahintulot ng kabilang partido, bagaman ang paglabag ay maaaring magbigay-daan sa legal na rescission.

• ✓Ang listing ay isang bilateral na kontrata na nangangailangan ng due diligence ng broker
• ✓Ang “irrevocable” ay nangangahulugang hindi ito maaaring bawiin ng alinmang partido nang walang pahintulot ng kabilang partido
• ✓Ang paglabag sa kontrata (hal., kabiguan na gamitin ang due diligence) ay maaaring maging dahilan ng legal na rescission ng kontrata
• ✓Sumasang-ayon ang nagbebenta na i-indemnify at iligtas sa pananagutan ang broker para sa mga hindi isiniwalat na materyal na katotohanan

Karaniwang nagrerepresenta ang nagbebenta, maliban kung tinukoy sa sulat, na hindi nila alam ang anumang abiso ng default, mga pagkaantala sa pagbabayad ng loan, bankruptcy/insolvency na nakakaapekto sa property, banta o nakabinbing paglilitis, o kasalukuyan/nakabinbin/iminumungkahing special assessments, at sumasang-ayon silang ipaalam sa broker ang mga pagbabago.

• ✓Dapat ibunyag ng nagbebenta ang mga abiso ng default, pagkaantala sa pagbabayad ng loan, at bankruptcy/insolvency
• ✓Dapat ibunyag ng nagbebenta ang banta/nakabinbing paglilitis at mga special assessment
• ✓Dapat ipaalam ng nagbebenta sa broker ang anumang pagbabago sa mga item na ito

Matapos maisagawa, ang broker o ang itinalagang kinatawan ng broker ay may karapatang aprubahan ang mga tuntunin ng listing sa loob ng 5 araw o kanselahin ito sa nakasulat. Dapat lumagda ang lahat ng may-ari; ang mga partnership/korporasyon ay nangangailangan ng mga angkop na opisyal na may awtorisasyon. Kapag nilagdaan ng awtorisadong lisensyado, ang listing ay nagiging bilateral na kontrata na may 5-araw na kondisyon ng pag-apruba ng pamamahala, at ang kopya ay dapat ibigay sa nagbebenta sa oras ng paglagda.

• ✓Ang broker/itinakdang kinatawan ay may 5 araw para aprubahan o kanselahin ang listing sa nakasulat
• ✓Dapat lumagda ang lahat ng may-ari sa listing
• ✓Dapat ibigay ng broker sa nagbebenta ang kopya ng kasunduan sa oras ng paglagda
• ✓Ang paglutas ng hindi pagkakaunawaan ay nangangailangan muna ng medyasyon, pagkatapos ay arbitrasyon kung nilagyan ng inisyal ng lahat ng partido

Ang isang trust account ay naghihiwalay ng mga trust fund mula sa mga non-trust fund, na nagbibigay ng mas mahusay na pisikal at accounting na kontrol. Pinoprotektahan nito ang mga pondo ng mga principal laban sa litigation na isinasagawa laban sa broker at laban sa probate, at nagbibigay ng pinahusay na saklaw ng FDIC insurance.

• ✓Ang mga trust fund sa isang tunay na trust account ay hindi maaaring i-freeze habang may nakabinbing litigation laban sa broker o habang may probate.
• ✓Ang mga pondo ng bawat kliyente sa isang trust account sa isang bankong may federal insurance ay insured ng FDIC hanggang $250,000 bawat may-ari (ayon sa opinyon ng FDIC noong 1965), hindi lamang $250,000 para sa buong account.
• ✓Dapat italaga ang account bilang custodial at dapat isiwalat ang pangalan at interes ng bawat may-ari sa mga rekord ng depositor.

Dapat maunawaan ng isang subdivider, builder, o developer ang mga kahirapan ng pag-subdivide at ang merkado. Ang plano ng pagpapaunlad ay dapat isaalang-alang ang regulasyon ng estado at lokal na pamahalaan, kabilang ang Subdivided Lands Law, Subdivision Map Act, California Environmental Quality Act (CEQA), zoning, lokal na general at specific na mga plano, at opinyon ng publiko.

• ✓Ang mga plano ng pagpapaunlad ay dapat sumunod sa Subdivided Lands Law at Subdivision Map Act
• ✓Ang CEQA (California Environmental Quality Act) ay naaangkop sa mga plano ng pagpapaunlad
• ✓Ang zoning, lokal na general/specific na mga plano, at opinyon ng publiko ay nakakaapekto sa pagpapaunlad

Ang edukadong hula ng developer sa bilis ng pagbebenta ng mga lote ay ang “rate ng absorpsyon,” na nakakaapekto sa marketing, financing, at overhead costs, na lahat ay inaayos para sa inaasahang pagbabago ng presyo sa hinaharap. Ang tinatayang pre-tax profit ay nakukuha sa pamamagitan ng pagbawas ng kabuuan ng lahat ng project costs mula sa tantya ng retail sales price, na isinasaalang-alang ang oras bago makamit ang kita.

• ✓Ang rate ng absorpsyon ay ang tinatayang bilis ng pagbebenta ng mga lote
• ✓Ang rate ng absorpsyon ay nakakaapekto sa marketing, financing, at overhead costs
• ✓Pre-tax profit = tinatayang retail sales price na binawasan ng kabuuang project costs, isinasaalang-alang ang oras hanggang sa makamit ito

Ang mga prekondisyon sa zoning at pagpaplano ay maaaring lubos na makabawas sa potensyal ng isang ari-arian. Bago bumili, dapat kumonsulta ang isang developer o tagapagtayo sa lokal na ahensya ng pagpaplano at mga pribadong espesyalista sa paggamit ng lupa upang suriin ang posibilidad na maaprubahan ang huling proyekto at ang mga inaasahang takdang panahon para sa proseso ng pag-apruba.

• ✓Ang mga prekondisyon sa zoning at pagpaplano ay maaaring lubos na makabawas sa potensyal ng ari-arian
• ✓Kumonsulta sa lokal na ahensya ng pagpaplano bago bumili ng ari-arian
• ✓Suriin ang posibilidad ng pag-apruba at mga inaasahang takdang panahon kasama ng mga espesyalista sa paggamit ng lupa

Gumagamit ang isang developer ng mga propesyonal tulad ng mga civil engineer, construction engineer, soil engineer, land use planner, arkitekto, landscape architect, kontratista, abogado, kompanya ng titulo, banker, real estate analyst, market researcher, at cost accountant. Ang plano ay binubuo ng: (1) pisikal na layout ng tract sa detalyeng inhinyeriya; (2) iskedyul ng pagproseso at pag-apruba ng land use; (3) mga amenidad na ibibigay; (4) pauna at patuloy na financing hanggang sa huling benta; (5) advertising at sales promotion.

• ✓Kasama sa development plan ang layout ng tract na may detalyeng inhinyeriya, iskedyul ng pag-apruba, mga amenidad, financing, at advertising/sales promotion.
• ✓Dapat magpatuloy ang financing hanggang sa matapos ang huling benta.
• ✓Umaasa ang mga developer sa malawak na koponan ng mga engineer, planner, abogado, at propesyonal sa pananalapi.

Upang matukoy ang sapat na kita, kailangang kalkulahin ng developer: gastos sa lupa; gastos sa mga bayarin sa pamahalaan; gastos sa mga pagpapabuti sa labas ng site (pangunahing tubo ng tubig, imburnal, kalye, kanal, gilid ng bangketa, bangketa, ilaw ng kalye); gastos sa survey, legal, marketing, financing at opisina/overhead; at ang malamang na presyo ng retail na pagbebenta ng mga lote o yunit, kung minsan sa malayong hinaharap.

• ✓Kasama sa pagkalkula ng kita ang gastos sa lupa, mga bayarin sa pamahalaan, mga pagpapabuti sa labas ng site, overhead, at tinatayang presyo ng retail na pagbebenta
• ✓Kasama sa mga pagpapabuti sa labas ng site ang pangunahing tubo ng tubig, imburnal, kalye, kanal, gilid ng bangketa, bangketa, at ilaw ng kalye
• ✓Dapat na i-proyekto ang mga presyo ng retail na pagbebenta, kung minsan sa malayong hinaharap

Maaaring hatiin ng isang developer ang isang malaking tract alinsunod sa isang phased master plan na dinisenyo upang matugunan ang inaasahang demand/absorption rate. Ang mga proyektong ito ay mas kumplikado, may kinalaman sa master governing restrictions, nahaharap sa mas maraming hadlang sa pag-apruba ng estado at lokal, at karaniwang tumatagal ng mas mahabang panahon na may mas malaking kawalan ng katiyakan.

• ✓Ang mga phased master plan ay dinisenyo upang matugunan ang inaasahang demand/absorption rate
• ✓Ang mga master-planned na proyekto ay may kinalaman sa master governing restrictions
• ✓Ang mas malalaking phased na proyekto ay nahaharap sa mas malaking hadlang sa pag-apruba, mas mahabang panahon, at mas malaking kawalan ng katiyakan

Ang isang broker ay maaaring makakuha ng karanasan sa pag-subdivide sa isang limitadong papel. Ang may-ari ng isang malaking lupain ay maaaring kumuha sa broker bilang subdivider, kung saan ang broker ang mag-aayos ng mga bihasang consultant (civil engineer, land planner, land use attorney). Ang broker at ang may-ari ng lupa ay maaaring bumuo ng partnership: ang isa ay nag-aambag ng kapital at lupa, ang isa naman ay nag-aambag ng pamamahala at marketing (sweat equity).

• ✓Maaaring kunin ang isang broker bilang subdivider upang mag-ayos ng mga consultant
• ✓Maaaring bumuo ng partnership ang broker at ang may-ari, na naghahati sa mga tungkulin sa kapital/lupa at pamamahala/marketing
• ✓Ang “sweat equity” ay tumutukoy sa iniaambag na pagsisikap sa pamamahala at marketing