Exam Construction and Weighting +10California · real estate · Filipino

Dahil may mga pagkakaiba sa antas at dami ng kaalamang kailangan ng mga salesperson at broker, nagkakaiba rin ang mga pagsusulit sa diin at kahirapan. Sinusunod ng DRE ang mga alituntunin ng State Personnel Board at gumagamit ng mga research study para i-update nang pana-panahon ang mga ispesipikasyon ng pagsusulit.

• ✓Nagkakaiba ang pagsusulit ng broker at salesperson sa diin at kahirapan
• ✓Ang pagsusulit ng DRE ay sumusunod sa mga alituntunin ng State Personnel Board at ng awtoridad sa pagsusulit
• ✓Ang eksaktong pagtimbang ng paksa ay nakalathala sa polyeto na Instructions to License Applicants

Ang Small Business Administration (SBA), isang ahensya ng pederal na pamahalaan, ay tumutulong sa maliliit na negosyo sa pamamagitan ng iba't ibang programa sa pananalapi at pagpapayo. Nakabuo ito ng mga pamantayan sa laki na namamahala sa pagiging karapat-dapat sa pautang batay sa uri ng negosyo.

• ✓Ang SBA ay isang ahensya ng pederal na pamahalaan na tumutulong sa maliliit na negosyo sa mga programa sa pananalapi at pagpapayo
• ✓Ang mga pamantayan sa laki para sa pagiging karapat-dapat sa SBA ay nakabatay sa bilang ng mga empleyado o taunang gross sales depende sa uri ng negosyo (pagmamanupaktura, wholesale, retail, serbisyo, konstruksiyon, agrikultura)

Dapat tiyakin ng Komisyoner sa pamamagitan ng nakasulat na pagsusulit na kwalipikado ang mga aplikante. Ang kinakailangan sa pagsusulit ay hindi kailanman maaaring ipagwalang-bisa. Ang aplikasyon para sa pagsusulit at bayad ay may bisa nang hindi hihigit sa dalawang taon. Walang limitasyon sa bilang ng mga muling pagsusulit. Ang pagpasa ay nagbibigay-karapatan sa kumuha ng pagsusulit na mag-aplay para sa apat na taong lisensya.

• ✓Ang kinakailangan sa nakasulat na pagsusulit ay hindi kailanman maaaring ipagwalang-bisa sa ilalim ng anumang pagkakataon
• ✓Ang aplikasyon para sa pagsusulit at bayad ay may bisa nang hindi hihigit sa dalawang taon
• ✓Walang limitasyon sa bilang ng mga muling pagsusulit na maaaring kunin ng isang aplikante

Ginagamit ng mga aplikante sa pagsusulit para sa salesperson ang pormularyong RE 400A; ginagamit ng mga aplikante sa pagsusulit para sa broker ang RE 400B. Lahat ng aplikasyon ay dapat nasa mga pormularyong ibinigay ng DRE. Ang aplikasyon para sa lisensya ay dapat may kasamang kasalukuyang bayad sa lisensya at patunay ng legal na presensya, at dapat tuparin ng aplikante ang kinakailangan sa fingerprint.

• ✓Ginagamit ng mga aplikante sa pagsusulit para sa salesperson ang RE 400A; ginagamit ng mga aplikante sa pagsusulit para sa broker ang RE 400B
• ✓Ang aplikasyon para sa lisensya ay nangangailangan ng bayad sa lisensya, patunay ng legal na presensya, at mga fingerprint
• ✓Ang mga pormularyo ay dapat ibigay ng DRE, nakukuha online, sa mga opisina ng DRE, o mula sa Sacramento

Ang aplikante para sa anumang lisensya sa real estate ay dapat magsumite ng isang set ng mga classifiable fingerprint na katanggap-tanggap sa DOJ, maliban kung kasalukuyang lisensyado ng DRE o nagkaroon ng lisensya na nag-expire nang wala pang dalawang taon. Ang mga fingerprint ay dumadaan sa Live Scan Program ng DOJ gamit ang form RE 237. Ang bayad na $51.00 na dapat bayaran sa DRE ay sumasaklaw sa pagproseso ng DOJ.

• ✓Dapat magsumite ng classifiable fingerprint maliban kung kasalukuyang lisensyado o nag-expire ang lisensya nang wala pang dalawang taon
• ✓Isinusumite ang mga fingerprint sa pamamagitan ng Live Scan Program ng DOJ gamit ang form RE 237
• ✓Kailangan ang $51.00 na bayad na dapat bayaran sa DRE para sa pagproseso ng mga fingerprint sa DOJ

Sa loob ng 90 araw pagkatapos ng pag-isyu, maaaring suspindihin ng Komisyoner nang walang pagdinig ang lisensya ng sinumang nakakuha ng lisensya sa pamamagitan ng pandarayà, maling paglalahad, o panlilinlang, o gumawa ng anumang materyal na maling pahayag ng katotohanan sa aplikasyon (Seksyon 10177.1).

• ✓Sa loob ng 90 araw pagkatapos ng pag-isyu, maaaring suspindihin ng Komisyoner nang walang pagdinig
• ✓Ang mga batayan ay pandarayà, maling paglalahad, panlilinlang, o materyal na maling pahayag ng katotohanan sa aplikasyon

Lahat ng aplikante para sa lisensya ay dapat magsumite ng patunay ng legal na presensya sa U.S. (sertipiko ng kapanganakan, resident alien card, atbp.) nang isang beses kasama ng Public Benefits Form (RE 205). Ang orihinal na lisensya ng broker at salesperson ay ibinibigay para sa apat na taon at maaaring i-renew tuwing apat na taon kasama ang continuing education.

• ✓Ang patunay ng legal na presensya ay dapat isumite nang isang beses lamang kasama ng Public Benefits Form (RE 205)
• ✓Ang orihinal na lisensya ng broker at salesperson ay ibinibigay para sa apat na taong panahon
• ✓Ang lisensyang binawi, tinanggihan, o nasuspinde sa ilalim ng Seksyon 17520 ng Family Code ay hindi maaaring i-renew

Saklaw nito ang batas, kahulugan at katangian ng mga ugnayan ng ahensya, mga uri ng ahensya at mga ahente, paglikha ng ahensya at mga kasunduan sa ahensya, mga responsibilidad ng ahente sa nagbebenta/mamimili bilang principal, pagsisiwalat ng ahensya, pagsisiwalat ng pagganap bilang principal o iba pang interes, pagtatapos ng ahensya, at komisyon at mga bayarin.

• ✓Ang pagsisiwalat ng ahensya at pagsisiwalat ng pagganap bilang principal ay mga kinakailangang paksang saklaw
• ✓Ang paglikha at pagtatapos ng mga ugnayan ng ahensya ay sinusuri sa pagsusulit
• ✓Kasama sa mga responsibilidad ng ahente sa principal ang mga tungkuling fiduciary

Saklaw nito ang mga pangkalahatang konsepto, mga uri ng pautang, mga pinagmumulan ng pagpopondo, pakikipag-ugnayan sa mga nagpapautang, mga programa ng pamahalaan, mga mortgage/deed of trust/promissory note, mga batas sa pagpopondo/kredito, at brokerage ng pautang.

• ✓Kabilang dito ang mga programa ng pautang ng pamahalaan tulad ng FHA at VA
• ✓Kabilang dito ang mga batas sa pagpopondo at kredito tulad ng Truth-in-Lending
• ✓Kabilang dito ang mga mortgage, deed of trust at promissory note

Saklaw nito ang pamamahala ng trust account, mga batas sa patas na pabahay, katotohanan sa advertising, pag-iingat ng rekord, pangangasiwa ng ahensya, mga pinapayagang gawain ng mga walang lisensyang sales assistant, hurisdiksyon at mga aksyong disiplinaryo ng DRE, paglilisensya at patuloy na edukasyon, California Real Estate Recovery Fund, pangkalahatang etika, teknolohiya, pamamahala ng ari-arian/mga karapatan ng landlord at tenant, komersyal/mga ari-ariang kumikita, mga espesyal na larangan, Transfer Disclosure Statement, Natural Hazard Disclosure Statements, mahahalagang katotohanan, at pangangailangan para sa inspeksyon.

• ✓Kasama ang Transfer Disclosure Statement at Natural Hazard Disclosure Statements
• ✓Kasama ang pamamahala ng trust account at pagsunod sa batas sa patas na pabahay
• ✓Kasama ang hurisdiksyon ng DRE, mga aksyong disiplinaryo at ang Recovery Fund

Saklaw nito ang mga pangkalahatang konsepto ng kontrata, mga listing agreement, mga kasunduan ng buyer/broker, mga alok/purchase contract, mga counteroffer/maraming counteroffer, mga lease, mga kasunduan, at mga promissory note/securities.

• ✓Kabilang ang mga listing agreement at mga kasunduan ng buyer/broker
• ✓Kabilang ang mga alok, purchase contract at mga counteroffer
• ✓Kabilang ang mga lease at mga promissory note

Saklaw nito ang mga klase ng ari-arian, mga katangian ng ari-arian, mga encumbrance, mga uri ng pagmamay-ari, mga paglalarawan ng ari-arian, mga karapatan ng gobyerno sa lupa, mga pampublikong kontrol, mga panganib at regulasyon sa kapaligiran, mga pribadong kontrol, mga karapatan sa tubig, at mga espesyal na kategorya ng lupa.

• ✓Kabilang dito ang mga karapatan ng gobyerno sa lupa tulad ng eminent domain, police power, pagbubuwis at escheat
• ✓Kabilang dito ang parehong pampublikong kontrol (zoning) at pribadong kontrol (deed restrictions)
• ✓Kabilang dito ang mga encumbrance, mga karapatan sa tubig at mga panganib sa kapaligiran

Saklaw nito ang halaga at mga paraan ng pagtataya ng halaga kabilang ang mga paraang paghahambing, gastos, at kita sa pagtatasa.

• ✓Dapat malaman ng mga kandidato ang mga paraan ng pagtataya ng halaga
• ✓Dapat maunawaan ng mga kandidato ang mga konsepto ng halaga sa real estate

Sinasaklaw ang insurance sa titulo, mga deed, escrow, mga ulat, mga aspekto ng buwis, at mga espesyal na proseso na kasangkot sa paglilipat ng real property.

• ✓Kabilang ang insurance sa titulo at iba't ibang uri ng mga deed
• ✓Kabilang ang mga pamamaraan sa escrow at mga kinakailangang ulat
• ✓Kabilang ang mga aspekto ng buwis ng mga transaksyon sa real estate

Ang mga terminong REALTOR, REALTORS, at REALTOR-ASSOCIATE, at ang logo ng REALTOR, ay mga kolektibong marka ng pagiging miyembro na pagmamay-ari ng NAR. Sa pamamagitan lamang ng pagiging miyembro ng NAR ibinibigay ang karapatang gamitin ang terminong REALTOR. Ang REALTOR ay isang taong nakikibahagi sa negosyo ng real estate na miyembro ng lokal at pang-estadong asosasyon, at dahil dito ay miyembro ng NAR, na napapailalim sa mga tuntunin nito at sumusunod sa mga pamantayan ng pag-uugali nito.

• ✓Ang mga marka ng REALTOR ay mga kolektibong marka ng pagiging miyembro na pagmamay-ari ng NAR
• ✓Tanging pagiging miyembro ng NAR ang nagbibigay ng karapatang gamitin ang terminong REALTOR
• ✓Ang isang REALTOR ay dapat miyembro ng lokal, pang-estado, at pambansang asosasyon
• ✓Hindi lahat ng lisensyado ay REALTOR; ang termino ay para lamang sa mga miyembro

Alinsunod sa Seksyon 10140.6 ng California Business and Professions Code, ang isang lisensyado sa real estate ay dapat magpahiwatig sa advertising na siya ay nagsasagawa ng mga gawain kung saan kinakailangan ang lisensya. Ang mga angkop na designasyon ay kinabibilangan ng agent, broker, REALTOR, at loan correspondent (o mga daglat tulad ng bro., agt.). Tanging mga lokal na asosasyon na kaakibat ng NAR ang maaaring magpakilala bilang Associations/Boards of REALTORS.

• ✓Ang B&P Code Seksyon 10140.6 ay nag-aatas na ang advertising ay magpahiwatig ng lisensyadong katayuan
• ✓Mga katanggap-tanggap na designasyon: agent, broker, REALTOR, loan correspondent (o bro., agt.)
• ✓Ang mga lisensyadong gumagamit ng REALTOR ay dapat baybayin nang buo ang salita ayon sa mga alituntunin sa trademark ng N.A.R.
• ✓Tanging mga board na kaakibat ng NAR ang maaaring tumawag sa kanilang sarili na Associations/Boards of REALTORS

Ang mga batas sa pagtatala ay naghihikayat ng agarang pagtatala at nagbabawal sa paggamit ng doktrina ng constructive notice upang tulungan ang napatunayang panloloko; pinoprotektahan lamang ng mga batas ang mga inosenteng partido. Ang mga purchase money mortgage/deed of trust ay may prayoridad kaysa sa iba pang mga lien na nilikha laban sa bumibili (Civil Code 2898). Hindi lahat ng lien ay nairaranggo ayon sa petsa ng pagtatala—ang aktwal na abiso ay maaaring manaig laban sa isang lien na may mas huling petsa ngunit unang naitala.

• ✓Ang mga batas sa pagtatala ay pumoprotekta lamang sa mga inosenteng partido, hindi sa napatunayang panloloko
• ✓Ang mga purchase money mortgage ay may prayoridad kaysa sa lahat ng iba pang mga lien laban sa bumibili (Civil Code 2898)
• ✓Ang isang lien na unang naitala ay nawawalan ng prayoridad kung ang partidong iyon ay may aktwal na abiso ng naunang lien bago ang pagtatala

Itinuturing ng batas ng California ang mga mortgage at deed of trust bilang mga functional na katumbas. Ang mga makasaysayang pagkakaiba (lien kumpara sa legal title theory; paggamit ng third-party trustee) ay inalis noong 1986 ng Civil Code Section 2920. Lahat ng lien ay encumbrance, ngunit hindi lahat ng encumbrance ay lien.

• ✓Ang mortgage at deed of trust ay mga functional na katumbas sa California (Civil Code 2920)
• ✓Lahat ng lien ay encumbrance, ngunit hindi lahat ng encumbrance ay lien (hal., isang easement)
• ✓Ang deed of trust ay gumagamit ng third-party trustee; ang klasikong mortgage ay hindi

Ang mechanics' liens ay nagbabalik-tanaw sa pagsisimula ng trabaho sa kabuuan. Ang tax at assessment liens ay mas mataas kaysa sa anumang mortgage/deed of trust kahit anong petsa ng pagre-record. Ang mga taong may priyoridad ay maaaring magwaive nito sa pamamagitan ng subordination agreement (hal., seller carryback na isinailalim sa construction loan).

• ✓Ang real property tax at assessment liens ay may priyoridad sa lahat ng iba pang liens kahit anong petsa ng pagre-record (Rev. & Tax. Code 2192.1)
• ✓Ang mechanics' liens ay nagbabalik-tanaw sa pagsisimula ng work of improvement (Civil Code 3134)
• ✓Ang mga subordination agreement ay nagpapahintulot sa senior lienholder na iwaive ang priyoridad pabor sa junior lien; may mga statutory disclosure requirements para sa mga loan na $25,000 o mas mababa (Civil Code 2953.1 et seq.)

Kapag ang isang senior deed of trust ay nag-oobliga sa lender na gumawa ng future advances (hal., mga progress payment ng construction loan), ang mga “obligatory advance” na iyon ay may kaparehong priority ng orihinal na loan anuman ang mga intervening lien. Ang mga “optional advance” ay itinatakda ang priority mula sa oras na ginawa ang advance, maliban kung ang lender ay walang notice ng mga intervening lien. Ang mga HELOC advance ay karaniwang opsyonal (Civil Code 2884).

• ✓Ang mga obligatory advance ay nagpapanatili ng senior priority anuman ang mga intervening lien (Civil Code 2884)
• ✓Ang mga optional advance ay may priority mula lamang sa oras na ginawa ang advance, kung walang notice ng mga intervening lien
• ✓Ang mga HELOC advance ay karaniwang mga “optional” advance

Ang pagkakasunduan ng magkabilang panig ay pinatutunayan ng alok at pagtanggap. Ang isang alok ay dapat ipaalam sa pinag-aalukan at magpakita ng intensyong kontraktwal. Ang mga partido ay nakatali sa maliwanag, panlabas na naipahayag na mga intensyon, hindi sa lihim na mga intensyon. Ang pagsang-ayon ay dapat tunay at malaya; kung nababalutan ng panlilinlang o pagkakamali, maaaring mapawalang-bisa ito.

• ✓Ang alok ay dapat ipaalam sa pinag-aalukan at magpakita ng intensyong kontraktwal
• ✓Ang mga partido ay nakatali sa panlabas na naipahayag na mga intensyon, hindi sa lihim na mga intensyon
• ✓Hindi kinakailangan ang tunay na pagkakasundo ng mga isipan, maliwanag na intensyon lamang ang kailangan

Ang alok ay dapat na tiyak at sigurado; ang mga eksaktong aksyon ay dapat na malinaw na matiyak. Hindi maaaring gumawa ng kontrata ang mga korte para sa mga partido. Ang alok ay dapat na hindi ilusyon at nagbubuklod sa nag-aalok kapag tinanggap. Ang mga sugnay ng kondisyon sa pautang ay dapat tukuyin ang halaga, rate ng interes, buwanang hulog, seguridad, uri (FHA/VA/conventional), pinakamabuting pagsisikap ng mamimili, at pakikipagtulungan ng nagbebenta.

• ✓Ang mga tuntunin ay dapat na tiyak at sigurado upang maipatupad
• ✓Ang alok ay dapat na hindi ilusyon at nagbubuklod sa nag-aalok kapag tinanggap
• ✓Ang mga sugnay ng kondisyon sa pautang ay dapat tukuyin ang halaga ng pautang, rate ng interes, mga bayad, at uri

Ang isang alok ay nagwawakas sa pamamagitan ng: (1) paglipas ng panahon; (2) pagpapaabot ng abiso ng pagbawi bago ang pagtanggap (maliban kung may bayad para sa isang opsyon); (3) kabiguan ng pinag-aalukan na tuparin ang isang kondisyon o isang kwalipikadong pagtanggap (kontra-alok); (4) pagtanggi ng pinag-aalukan; at (5) kamatayan o kawalan ng katinuan ng nag-aalok o ng pinag-aalukan.

• ✓Nagwawakas ang mga alok sa paglipas ng panahon, pagbawi, kabiguan sa kondisyon/kontra-alok, pagtanggi, o kamatayan/kawalan ng katinuan
• ✓Ang isang kontra-alok ay nagwawakas at nagkakansela ng orihinal na alok
• ✓Epektibo ang pagbawi anumang oras bago ang pagtanggap maliban kung may bayad para sa isang opsyon
• ✓Ang bayad na opsyon ay nag-oobliga sa nag-aalok na panatilihing bukas ang alok

Ang pagtanggap ay dapat gawin ng pinag-alukan na may kaalaman sa alok, dapat ganap at walang pasubali, at dapat ipaalam. Ang mahalagang pagbabago ay nagiging kontra-alok. Ang pananahimik sa pangkalahatan ay hindi pagtanggap. Ang pagtanggap sa paraang tinukoy ang masusunod; kung hindi, ang anumang makatwirang paraan ay wasto. Nabubuo ang kontrata kapag ang pagtanggap ay inilagay sa daloy ng pagpapadala, kahit pa ito ay nawala.

• ✓Ang pagtanggap ay dapat ganap at walang pasubali; ang mahalagang pagbabago ay kontra-alok
• ✓Tanging ang pinag-alukan na may kaalaman ang maaaring tumanggap
• ✓Nabubuo ang kontrata kapag ang pagtanggap ay ideposito para sa pagpapadala (mailbox rule)
• ✓Ang pananahimik sa pangkalahatan ay hindi pagtanggap

Ang tunay na pagsang-ayon ay maaaring mabigo dahil sa panlilinlang, pagkakamali, pananakot, pamimilit, o hindi tamang impluwensya. Kung naroroon ang mga ito, ang kontrata ay maaaring mapawalang-bisa at ang partido ay maaaring humiling ng resisyon, danyos na salapi, o repormasyon.

• ✓Mga hadlang sa tunay na pagsang-ayon: panlilinlang, pagkakamali, pananakot, pamimilit, hindi tamang impluwensya
• ✓Kasama sa mga lunas ang resisyon, danyos, o repormasyon

Ang aktwal na pandaraya (Civil Code 1572) ay kabilang ang: pagmumungkahi ng katotohanang hindi pinaniniwalaang totoo; positibong pahayag na hindi sinusuportahan ng impormasyon; pagtatago ng katotohanan; pangakong ginawa nang walang intensyong tuparin; o anumang iba pang gawain na naglalayong maglinlang. Ang konstruktibong pandaraya ay paglabag sa tungkulin na nagbibigay ng kalamangan sa pamamagitan ng pagliligaw sa iba, nang walang mapanlinlang na hangarin. Ang pandaraya sa panghihikayat o inducement ay ginagawang mapapawalang-bisa ang kontrata; ang pandaraya sa pagsisimula o inception/execution ay ginagawang walang bisa ang kontrata.

• ✓Inililista ng Civil Code 1572 ang limang gawain na bumubuo ng aktwal na pandaraya
• ✓Ang pandaraya sa inducement ay ginagawang mapapawalang-bisa ang kontrata; ang pandaraya sa inception ay ginagawang walang bisa ito
• ✓Ang sugnay ng pagwawaksi ng mga representasyon (no-representations waiver) ay hindi pinapansin kapag may pandaraya sa panghihikayat
• ✓Ang negligent na maling representasyon ay isang uri ng pandaraya

Dapat maglaman ang isang kontrata ng paglalarawan ng ari-arian o natatanging katangian upang matukoy ito nang eksakto. Katanggap-tanggap ang pagtukoy sa numero ng polisa ng kompanya ng titulo. Ang ebidensyang pasalita ay maaaring magtukoy ng paglalarawan ngunit hindi maaaring magbigay ng nawawala o masyadong hindi tiyak na paglalarawan.

• ✓Dapat maglaman ang kontrata ng sapat na paglalarawan upang matukoy ang ari-arian
• ✓Maaaring magtukoy ang ebidensyang pasalita ngunit hindi maaaring magbigay ng nawawalang paglalarawan
• ✓Karaniwang sapat ang address ng kalye maliban kung nagmamay-ari ang nagbebenta ng mga katabing lote o maraming gusali

Ang pagkakamali ng magkabilang panig tungkol sa pagkakakilanlan ng paksa ng kontrata ay nagpapawalang-bisa sa kontrata. Ang malaking pagkakamali sa isang materyal na katotohanan ay maaaring magresulta sa isang kontratang maaaring ipawalang-bisa. Ang pagkakamali sa katotohanan ay ang kamangmangan o pagkalimot sa isang materyal na katotohanan na hindi sanhi ng pagpapabaya sa legal na tungkulin. Ang pagkakamali sa batas ay nagmumula sa hindi pagkakaunawaan ng lahat ng panig sa batas.

• ✓Ang pagkakamali ng magkabilang panig tungkol sa pagkakakilanlan ng paksa ng kontrata ay nangangahulugang walang kontrata.
• ✓Ang malaking pagkakamali sa materyal na katotohanan ay maaaring magresulta sa isang kontratang maaaring ipawalang-bisa.
• ✓Ang simpleng hindi pagbasa ng isang kasunduan ay matinding kapabayaan na pumipigil sa lunas.

Ang duress ay tumutukoy sa ilegal na pagkakakulong o pagkakait ng malayang pagpapasya (kabilang ang economic duress). Ang menace ay isang banta na gumawa ng duress o marahas na pananakit. Ang undue influence ay ang hindi patas na kalamangan na kinukuha ng isang taong may tiwala o awtoridad, kadalasan sa mga relasyong may pagtitiwala (trustee/beneficiary, broker/principal, abogado/kliyente, at iba pa).

• ✓Ang duress, menace, at undue influence ay nag-aalis ng malayang pagpapasya ng biktima at ginagawang maaaring pawalang-bisa (voidable) ang isang kontrata
• ✓Ang undue influence ay karaniwang nangyayari sa mga relasyong may pagtitiwala tulad ng broker at principal
• ✓Ang menace ay isang banta na gumawa ng duress o ilegal na marahas na pananakit

Kapag wastong naisagawa, naihatid, at tinanggap, ang isang deed ay naglilipat ng titulo mula sa grantor patungo sa grantee. Ang paglilipat ay maaaring boluntaryo o di-boluntaryo sa bisa ng batas tulad ng foreclosure sale. Pitong mahalagang sangkap ang dapat matugunan para sa isang balidong deed, at ang habendum clause (“to have and to hold”), mga saksi, at selyo ay HINDI kailangan.

• ✓Ang isang deed ay dapat nakasulat at ang mga partido ay wastong inilarawan.
• ✓Ang mga partido ay dapat may kakayahang maglipat at may kakayahang tumanggap ng ipinagkaloob.
• ✓Ang ari-arian ay dapat inilarawan upang makilala ito mula sa iba pang mga parsela.
• ✓Dapat may granting clause na may mga operatibong salita ng paglilipat.
• ✓Ang deed ay dapat pirmahan ng grantor at dapat naihatid at tinanggap.
• ✓Ang habendum clause, mga saksi, selyo, at petsa ay HINDI kailangan para sa pagiging balido.

Ang isang deed ay karaniwang isinasagawa kapalit ng konsiderasyon, ngunit ang konsiderasyon ay hindi mahalaga sa isang balidong paglilipat at hindi kailangang banggitin sa deed. Gayunpaman, ang kawalan ng konsiderasyon ay maaaring makaapekto sa mga karapatan ng grantee laban sa mga ikatlong partido dahil ang mga batas sa pagrerehistro ay nagpoprotekta sa mga bona fide purchaser. Ang paglilipat nang walang konsiderasyon ng isang grantor na insolvente ay mapanlinlang laban sa mga creditor at maaaring mapawalang-bisa.

• ✓Hindi mahalaga ang konsiderasyon sa isang balidong paglilipat ng deed
• ✓Ang paglilipat nang walang konsiderasyon ng isang grantor na insolvente ay mapanlinlang laban sa mga creditor
• ✓Ang mga batas sa pagrerehistro ay nilalayong protektahan ang mga bona fide purchaser

Sa isang escrow ng pagbebenta ng real estate, ang mga pangunahing partido ay kinabibilangan ng mamimili, nagbebenta, at kung applicable ang mga nagpapautang na gumagawa ng purchase money loan. Ang mga pangunahing partido ay ang mga taong nagsasagawa at nagsasagawa ng mga tagubilin sa escrow at gumagawa ng mga kondisyonal na paghahatid. Ang mga nagpapautang ay mga pangunahing partido dahil nagbibigay sila ng mga nakasulat na tagubilin kasama ang mga instrumentong pangsaklaw at mga dokumento ng loan. Hindi lahat ng mga partido na kasangkot ay mga pangunahing partido. Ang mga hindi pangunahing partido (sa kung saan walang fiduciary duty na inutang) ay kinabibilangan ng mga taong may claim sa chain-of-title, mga taong nag-iwan ng mga demand sa pagbabayad, at mga taong nagsumite ng mga ulat o inspeksyon; sa mga ito, kumikilos ang escrow holder bilang custodian na may duty ng good faith at applicable standard of care.

• ✓Ang mga pangunahing partido ay kinabibilangan ng mamimili, nagbebenta, at applicable na mga nagpapautang na gumagawa ng purchase money loan
• ✓Ang mga pangunahing partido ay ang mga taong nagsasagawa at nagsasagawa ng mga tagubilin sa escrow at gumagawa ng mga kondisyonal na paghahatid
• ✓Sa mga hindi pangunahing partido, ang escrow holder ay kumikilos bilang custodian na may karapatang good faith at applicable standard of care lamang, hindi fiduciary duty

Ang isang lease na isang taon o mas maikli ay maaaring gawin nang pasalita, ngunit lahat ng lease ay dapat nakasulat. Ang Statute of Frauds ng California ay nangangailangan ng nakasulat na lease kung may termino itong mas mahaba sa isang taon, O kaya ay terminong mas maikli sa isang taon na matatapos nang higit sa isang taon pagkatapos maabot ang kasunduan. Halimbawa: ang isang 10-buwang lease na nagsisimula 3 buwan mula sa kasunduan (13-buwang tagal) ay dapat nakasulat.

• ✓Ang mga lease na mas mahaba sa isang taon ay dapat nakasulat
• ✓Ang isang lease na mas mababa sa isang taon na matatapos nang higit sa isang taon pagkatapos ng kasunduan ay dapat nakasulat
• ✓Ang isang lease na isang taon o mas maikli ay maaaring gawin nang pasalita

Ang mga hindi nakasulat na lease na mas mahaba sa isang taon, o na magwawakas nang mahigit isang taon pagkatapos ng kasunduan, ay hindi maipapatupad. Kung ang isang nangungupahan ay pumasok sa paghawak ng ari-arian sa ilalim ng isang hindi maipapatupad na lease, ang nangungupahan ay nagiging tenant at will.

• ✓Ang mga hindi nakasulat na pangmatagalang lease na lumalabag sa Statute of Frauds ay hindi maipapatupad
• ✓Ang isang nangungupahan na pumapasok sa ilalim ng isang hindi maipapatupad na lease ay nagiging tenant at will

Ang relasyon sa ahensya ay maaaring mabuo sa pamamagitan ng kasunduan (aktwal na ahensya), ratipikasyon, estoppel, o pag-uugali ng mga partido (ostensible/ipinahihiwatig na ahensya). Ang mga broker bilang mga espesyal na ahente ay karaniwang nililikha sa pamamagitan ng hayagang kasunduan.

• ✓Ang aktwal na ahensya ay nililikha sa pamamagitan ng hayagang kasunduan (Civil Code § 2299)
• ✓Ang tungkulin na maunawaan ang ahensyang itinatayo ay pangunahing inilalagay sa broker
• ✓Ang ahensya ay maaari ring bumangon sa pamamagitan ng ratipikasyon, estoppel, o pag-uugali (ostensible/ipinahihiwatig)

Dapat nakasulat ang isang kasunduan sa ahensiya upang maipatupad ng isang ahente ang paghahabol ng komisyon sa batayan ng paglabag sa kontrata. Naaangkop ito sa mga listing at iba pang kasunduan sa ahensiya. Kahit ang mga broker ng pautang ay dapat may nakasulat na kasunduan.

• ✓Civil Code § 1624(d) at Phillippe v. Shapell Industries: kailangan ang pinirmahang nakasulat na kasunduan para sa pagbawi ng komisyon
• ✓Ang lahat ng ekstensiyon at pagbabago ay dapat ding nakasulat upang maipatupad
• ✓Kung walang nakasulat na kasunduan sa kabayaran, sa pangkalahatan ay hindi makakabawi ang broker anuman ang mga serbisyong isinagawa

Ang isang broker ay maaari lamang mag-empleyo o magbigay ng kompensasyon sa mga lisensyadong broker o salesperson na lisensyado sa ilalim ng broker na iyon. Ang isang salesperson ay maaari lamang bayaran ng broker na nagbigay ng lisensya sa kanya. Iligal ang pagbabayad sa mga taong walang lisensya para sa mga gawaing nangangailangan ng lisensya, ngunit pinapayagan ang mga rebate sa isang principal kung may pagsisiwalat.

• ✓B&P Code § 10137: iligal na bigyan ng kompensasyon ang mga taong walang lisensya para sa mga gawaing nangangailangan ng lisensya
• ✓Ang isang broker ay maaaring magbayad ng komisyon sa isang broker na nasa labas ng estado
• ✓Ang rebate ng komisyon sa isang buyer ay dapat ipahayag sa seller na nagbayad ng komisyon (B&P §§ 10138, 10139, 10139.5)

Ang isang balidong kasunduan sa paglilista ay dapat maglaman ng mga partikular na mahahalagang tuntunin. Ang mga listahan ng residential property na tinitirhan ng may-ari ay dapat magpahayag na ang mga komisyon ay maaaring pag-usapan at hindi itinakda ng batas sa ten-point bold print.

• ✓Mga mahahalagang tuntunin: mga pangalan ng mga partido, pagkakakilanlan ng property, mga tuntunin/kondisyon ng pagbebenta/pag-upa/pautang, halaga ng komisyon, petsa ng pag-expire, at mga pirma
• ✓Ang mga listahan ng residential na tinitirhan ng may-ari ay dapat maglaman ng ten-point bold na pahayag na ang mga komisyon ay maaaring pag-usapan
• ✓Ang pahayag na maaaring pag-usapan ang komisyon ay ipinapayo sa lahat ng lisensyadong transaksyon sa kompensasyon

Ang apat na pangunahing uri ng listing ay open, exclusive agency, exclusive right to sell, at net listing. Ang multiple listing ay hindi isang kasunduan sa listing kundi isang mekanismo ng pagpapalaganap. Ang mga exclusive listing ay dapat maglaman ng tiyak na petsa ng pagtatapos.

• ✓Open listing: maaaring bawiin ng may-ari, magbenta nang personal, o mag-lista sa iba; ang pagbebenta ng may-ari ay nagpapawalang-bisa sa komisyon
• ✓Exclusive agency: maaaring magbenta nang personal ang may-ari at mapawalang-bisa ang komisyon, ngunit walang ibang broker
• ✓Exclusive right to sell: kumikita ang broker ng komisyon kahit sino ang magbenta sa panahon ng listing
• ✓Ang mga exclusive listing ay dapat maglaman ng tiyak na petsa ng pagtatapos (B&P § 10176(f))
• ✓Net listing: ang komisyon ng broker ay anumang halagang natatanggap na lampas sa netong presyo ng nagbebenta

Ang isang broker na walang nakasulat na kasunduan sa komisyon ay maaaring makabawi sa ilalim ng teorya ng tort ng sinadyang panghihimasok sa inaasahang kalamangan pang-ekonomiya, tulad ng sa Buckaloo v. Johnson, kung saan nagsabwatan ang nagbebenta at mamimili upang iwasan ang pagbabayad sa broker na naging procuring cause.

• ✓Buckaloo v. Johnson (1975): maaaring suportahan ng teorya ng tort ng panghihimasok sa kalamangan pang-ekonomiya ang isang paghahabol sa komisyon
• ✓Nananatili ang paghahabol sa tort kahit na nabigo ang pasalitang kasunduan sa komisyon sa ilalim ng Statute of Frauds
• ✓Pinapayuhan pa rin ang mga broker na kumuha ng nakasulat na mga kasunduan sa kabayaran

Kailangan minsan ng broker na ipakita na siya ang procuring cause — isang sanhi na nagpasimula ng tuloy-tuloy na serye ng mga pangyayari na nagresulta sa pagsasakatuparan ng layunin ng ahensya. Mahalaga ito sa mga cooperating broker o open listing.

• ✓Ang procuring cause ay ang sanhi na nagpasimula ng walang putol na serye ng mga pangyayari na nagresulta sa pagbebenta (Pass v. Industrial Asphalt).
• ✓Ang broker na nagpakilala sa mga partido na pagkatapos ay gumawa ng sarili nilang kasunduan ay malamang na siya pa rin ang procuring cause.
• ✓Ang patunay ng procuring cause ay maaaring maging mahirap sa praktika.

Sa mga transaksyong sheltered loan na inaayos ng mga broker sa ilalim ng Artikulo 7 ng B&P Code, ang eksklusibong awtoridad na humiling sa mga nagpapautang upang makakuha ng pautang ay limitado sa 45 araw.

• ✓B&P Code § 10243: ang eksklusibong awtoridad na humiling sa mga nagpapautang ay limitado sa 45 araw
• ✓Naaangkop sa mga pautang sa ilalim ng Artikulo 7 na nagsisimula sa B&P § 10240

Ang MLS ay nagpapamahagi ng impormasyon ng listing sa mga kalahok. Ang pagsusumite ng isang listing ay maaaring tanggapin sa korte sa isang paghahabol ng maling representasyon. Ang isang cooperating broker ay nagiging subagent ng nagbebenta maliban kung ang ahensya ay hinati sa nakasulat na naglilimita sa broker bilang ahente ng mamimili.

• ✓Ang impormasyon sa profile ng MLS ay maaaring tanggapin bilang maling representasyon sa korte
• ✓Ang cooperating broker ay nagiging subagent ng nagbebenta maliban kung hinati sa nakasulat (Civil Code §§ 2079, 2349, 2350, 2351)
• ✓Ang mga makabagong patakaran ng MLS ay nagreresulta sa unilateral na alok ng kompensasyon, hindi awtomatikong subagency

Hindi mahalaga ang konsiderasyon upang makabuo ng isang ahensya; ang isang gratuitous na ahente ay itinuturing pa rin ayon sa mga pamantayan ng ahensya. Ang isang gratuitous na ahente ay hindi nangangailangan ng lisensya, ngunit ang lisensya ay kinakailangan kapag may inaasahang kabayaran.

• ✓Ang isang gratuitous na ahente ay itinuturing pa rin sa ilalim ng mga pamantayang fiduciary ngunit hindi nangangailangan ng lisensya
• ✓Ang lisensya ay kinakailangan kapag may anumang inaasahang kabayaran (B&P § 10131 et seq.)
• ✓Ang kabayaran ay tinitingnan nang malawak, kabilang ang mga benepisyo sa joint venture o pinagsamang overhead (Stickel v. Harris)

Ang isang unilateral na kasunduan (hal., open listing) ay may pangakong nag-uudyok sa pagganap kung saan maaaring kumilos o hindi ang kabilang partido. Ang isang bilateral na kasunduan (hal., exclusive right to sell) ay nagsasangkot ng pagpapalitan ng mga pangako.

• ✓Ang open listing ay unilateral: walang obligasyon ang broker na magsagawa
• ✓Ang exclusive right to sell ay bilateral: ang broker ay may tahas o ipinahiwatig na obligasyon na gumamit ng kasipagan at pinakamabubuting pagsisikap
• ✓Mahalaga ang nakasulat na kasunduan para sa maipapatupad na kompensasyon (Civil Code § 1624(a)(3); Phillippe)

Ang mga broker ay kumikilos bilang mga mortgage broker kapag nagsasagawa ng solicitation o nakikipagnegosasyon ng mga pautang na sinigurado ng real property. Sila ay mga ahente at fiduciary ng borrower at/o lender. Ang pagkilos para sa dalawang principal ay gumagawa sa kanila na mga dual agent. Ang mga ugnayan ng ahensya ay dapat ihayag at pahintulutan nang nakasulat.

• ✓Sa pangkalahatan, ang mga mortgage broker ay dapat na mga ahente at fiduciary ng hindi bababa sa isang principal (hindi lamang mga facilitator)
• ✓Dapat unahin ng mga mortgage broker ang mga pang-ekonomiyang interes ng borrower kaysa sa kanilang sariling interes
• ✓Ang mga ugnayan ng ahensya ay dapat ihayag at pahintulutan nang nakasulat bago kumilos (B&P § 10176(d))
• ✓Mga residential mortgage loan = consumer credit na sinigurado ng 1-4 residential units (Civil Code § 2923.1(b)(4))