Income (Capitalization) Approach +13California · real estate · Filipino

Ang Paraan ng Kita ay nagtatakda ng kasalukuyang halaga ng mga benepisyo sa hinaharap (daloy ng kita) at mahalaga para sa ari-ariang nagbibigay kita. Ang kapitalisasyon ay nagpapalit ng kita sa hinaharap tungo sa kasalukuyang halaga. Dalawang paraan: direktang kapitalisasyon (isang taunang panahon) at kapitalisasyon ng ani (maraming taon). Nakabatay sa prinsipyo ng pag-asam.

• ✓Ang Paraan ng Kita ay nakabatay sa prinsipyo ng pag-asam
• ✓Ang kapitalisasyon ay nagpapalit ng kita sa hinaharap tungo sa kasalukuyang halaga
• ✓Ang direktang kapitalisasyon ay gumagamit ng isang taunang panahon; ang kapitalisasyon ng ani ay gumagamit ng maraming taon
• ✓Ang appraiser ay gumagamit ng netong kita na maaaring asahan ng taong lubos na may kaalaman na may kakayahang pamamahala

Ang formula ng Pangkalahatang Rate: Netong Taunang Kita ÷ Pangkalahatang Rate = Halaga (I ÷ R = V). Kung alam ang dalawang salik, mahahanap ang pangatlo: I = R × V, at R = I ÷ V. Ang 1% na pagkakaiba sa rate ay may malaking epekto; mas mababang rate = mas mataas na halaga.

• ✓I ÷ R = V (Kita na hinati sa Rate ay katumbas ng Halaga)
• ✓I = R × V at R = I ÷ V
• ✓Ang pagkakaiba na 1% lamang ay lubos na nagbabago sa capitalized na halaga
• ✓Kapag mas mababa ang rate, mas malaki ang valuation at ipinapalagay na seguridad

Magsimula sa Potential Gross Income, ibawas ang vacancy/collection loss upang makuha ang Effective Gross Income, pagkatapos ay ibawas ang mga gastos upang makuha ang Net Operating Income (NOI). Ang mga gastos ay fixed (mga buwis, insurance), variable (mga utility, management), at reserves for replacements. Ang mga bayad sa mortgage at book depreciation ay HINDI allowable expenses.

• ✓Potential Gross − Vacancy/Collection = Effective Gross Income
• ✓Effective Gross − Operating Expenses = Net Operating Income
• ✓Mga uri ng gastos: fixed, variable, at reserves for replacements
• ✓Ang principal/interest payments at income-tax depreciation ay dapat hindi isaalang-alang ng appraiser

Ang Overall Rate ay nagbibigay ng return OF capital (pagbawi ng kapital) at return ON investment (tubo sa pamumuhunan), at hinango mula sa pagsusuri ng maihahambing na benta. Ang mas malaking panganib ay nangangahulugan ng mas mataas na rate. Ang rate ay nakadepende sa return na hinihiling ng mga namumuhunan.

• ✓Ang Overall Rate ay nagbibigay ng return OF capital at return ON investment
• ✓Mas malaking panganib na mawala ang investment = mas mataas na rate
• ✓Ang ginustong derivation ay mula sa ugnayan ng netong kita sa presyo ng maihahambing na benta

Dalawang rekonsilyasyon ang dapat gawin bawat buwan: ang talaan ng bank account kasama ang bank statement, at ang talaan ng bank account kasama ang magkahiwalay na mga talaan ng benepisyaryo. Ang huli ay kinakailangan ng Regulasyon 2831.2.

• ✓Ang rekonsilyasyon ng talaan ng bank account kasama ang magkahiwalay na mga talaan ng benepisyaryo ay kinakailangan ng Regulasyon 2831.2
• ✓Ang rekonsilyasyon ng talaan ng bank account kasama ang bank statement ay mabuting kasanayan ngunit hindi kinakailangan ng batas
• ✓Dapat isagawa bawat buwan maliban sa mga buwang walang aktibidad sa trust account, at dapat panatilihin ang talaan ng bawat rekonsilyasyon
• ✓Ang talaan ng rekonsilyasyon ay dapat magtukoy ng pangalan/numero ng account, petsa, pagkakakilanlan ng benepisyaryo/transaksyon, at pananagutan sa bawat isa

Ang hindi maipaliwanag na overage ay mga pondong lumalampas sa kabuuang pananagutan ng trust fund kung saan hindi matukoy ng broker kung kanino ito pag-aari. Ang mga ito ay trust funds at dapat itago nang hiwalay.

• ✓Ang mga hindi maipaliwanag na overage ay dapat panatilihin sa trust account o sa isang hiwalay na trust account at hindi maaaring gamitin upang i-offset ang mga kakulangan.
• ✓Dapat panatilihin ng broker ang hiwalay na talaan at subsidiary ledger na kasama ang petsa ng pagtatala at ang petsa kung kailan naging overage ang mga pondo.
• ✓Kinakailangan ang buwanang rekonsilyasyon ng mga pondong overage alinsunod sa Regulasyon 2831.2.

Ang proration ay nag-adjust ng interes, buwis, at insurance sa pro rata na batayan sa panahon ng closing. Ang prepaid na mga item ng gastusin (halimbawa, tatlong taong fire insurance) ay nabibigyan ng credit ang nagbebenta para sa mga hindi ginamit na bahagi, karaniwang ginagawa sa escrow.

• ✓Ang proration ay nag-adjust ng mga item sa pro rata na batayan sa panahon ng closing
• ✓Ang prepaid na mga gastusin ay nabibigyan ng credit ang nagbebenta para sa mga hindi ginamit na bahagi
• ✓Karaniwang ginagawa sa escrow ng escrow holder sa panahon ng closing

Ang trust account ay isang hiwalay, natatanging, at pisikal na segregadong account mula sa sariling pondo ng broker, kung saan ang broker ay kinakailangang iposita ng batas ang lahat ng pondo na nakolekta para sa mga kliyente.

• ✓Dapat na hiwalay at pisikal na segregado mula sa pondo ng broker
• ✓Ang broker ay dapat na magposita ng lahat ng pondo ng kliyente ayon sa batas

Ang pag-record ay naglalagay ng isang dokumento sa file sa County Recorder para sa piblikong abiso, na nagbibigay ng constructive/legal na abiso. Ang claim ng priyoridad ay batay sa oras at petsa ng pag-record, na ginagustuhan ang pinakamaagang na-record na claim.

• ✓Ang pag-record ay nagbibigay ng constructive (legal) na abiso sa publiko
• ✓Ang Recorder ay nagstampa ng oras at petsa ng filing
• ✓Ang priyoridad ay karaniwang napupunta sa pinakamaagang na-record na claim

Ang mga reserve para sa mortgage loans ay mga pondo na kinokolekta ng lender mula sa borrower bilang bahagi ng bawat monthly payment, na inilalaan upang bayaran ang property taxes at insurance kapag dapat. Sa CID subdivisions, ang mga reserve ay nagfifundo ng future common area maintenance.

• ✓Ang mortgage reserves ay nagbabayad ng property taxes at insurance kapag dapat
• ✓Ang CID reserves ay nagfifundo ng future replacement at major common area maintenance

Ang offset statement ay isang pahayag ng may-ari ng property o may-ari ng lien na nagpapakita ng kasalukuyang estado ng mga lien laban sa property.

• ✓Ginawa ng may-ari ng property o ng lien holder
• ✓Nagpapakita ng kasalukuyang estado ng mga lien

Dapat mag-imbestiga ang Komisyoner kapag may beripikadong nakasulat na reklamo, o maaaring mag-imbestiga sa sariling inisyatiba, at maaaring suspindihin o bawiin ang isang lisensya o tanggihan ang isang aplikasyon. Ang mga imbestigasyon ay karaniwang nagsisimula sa isang nakasulat na pahayag mula sa naaping partido. Natatanggap ng Komisyoner ang mga ulat ng DOJ tungkol sa mga kasunod na pag-aresto o paghatol ng mga may lisensya.

• ✓Dapat mag-imbestiga ang Komisyoner kapag may beripikadong nakasulat na reklamo o maaaring kumilos sa sariling inisyatiba
• ✓Maaaring suspindihin, bawiin, o tanggihan ng Komisyoner ang isang lisensya
• ✓Pagkatapos ng paglisensya, natatanggap ng Komisyoner ang mga ulat ng DOJ tungkol sa mga kasunod na pag-aresto o paghatol

Ang mga pormal na pagdinig ay sumusunod sa Administrative Procedure Act. Ang Komisyoner ang nagiging complainant at ang lisensyado ang respondent. Isang administrative law judge mula sa Office of Administrative Hearings ang dumidinig ng kaso at naglalabas ng proposed decision, na maaaring tanggapin, tanggihan, o bawasan ng Komisyoner. Pagkatapos ng revocation, hindi maaaring mag-apply ang tao para sa reinstatement nang wala pang isang taon (o ayon sa tinukoy, alinman ang mas mahaba).

• ✓Ang mga pormal na pagdinig ay sumusunod sa Administrative Procedure Act na may administrative law judge
• ✓Ang Komisyoner ang nagiging complainant; ang lisensyado ang respondent
• ✓Pagkatapos ng revocation, walang aplikasyon para sa reinstatement nang wala pang isang taon (o ang tinukoy na panahon, alinman ang mas mahaba)

Iniimbestigahan ng mga kinatawan ang mga operator at subdivider na walang lisensya o hindi wasto. Kapag may natagpuang paglabag, ipinapalabas ang isang Kautusan na Tumigil at Magpigil o kinakasuhan ang mga partido. Maaaring mag-isyu ang Komisyoner ng bar order (hanggang tatlong taon) na pumipigil sa mga indibidwal mula sa mga posisyon sa real estate brokerage, pagpapautang, escrow, o title kapag ito ay para sa kapakanan ng publiko.

• ✓Maaaring mag-isyu ng Kautusan na Tumigil at Magpigil para sa mga paglabag ng mga operator na walang lisensya o hindi wasto
• ✓Ang bar order ay maaaring pumigil sa mga indibidwal mula sa mga tinukoy na aktibidad sa real estate nang hanggang tatlong taon
• ✓Ang mga tatanggap ng Bar Order ay may karapatang humiling ng administratibong pagdinig sa mga merito ng kautusan

Pinoprotektahan ng homestead exemption ang tahanan laban sa ilang creditor na nagpapatupad ng judgment lien. HINDI ito nagpoprotekta laban sa lahat ng sapilitang pagbebenta—hal., mga judgment na naitala bago ang deklarasyon, mga encumbrance na dati nang umiiral, o mechanics'/materialmen's liens. Ang mga boluntaryong encumbrance (mortgage/deed of trust) ay hindi naaapektuhan ng deklarasyon.

• ✓Pinoprotektahan ng homestead ang tahanan laban sa ilang pagpapatupad ng judgment lien, hanggang sa halaga ng exemption
• ✓Hindi ito nagpoprotekta laban sa mga judgment na nauna nang naitala, mga encumbrance na dati nang umiiral, o mechanics' liens
• ✓Ang mga boluntaryong encumbrance (mga mortgage/deed of trust) ay hindi naaapektuhan ng deklarasyon ng homestead

Ang CCP Seksyon 704.710 et seq. ay naglalaman ng dalawang proteksyon sa homestead. Pinoprotektahan ng Artikulo 4 ang mga kuwalipikadong homeowner debtor na HINDI nag-file ng deklarasyon. Ang Artikulo 5 ay tungkol sa mga homeowner na nagtatala ng homestead declaration. Ang pareho ay nagpoprotekta laban sa ilang judgment lien hanggang sa halaga ng exemption.

• ✓Artikulo 4 = awtomatikong residential exemption nang walang deklarasyon
• ✓Artikulo 5 = proteksyon na nangangailangan ng naitalang homestead declaration
• ✓May hiwalay ding “Probate Homestead” (Probate Code 60, 6520–6528)

Ang exemption ay nakadepende sa status ng debtor noong naitala ang lien ng creditor: $50,000 base; $75,000 para sa isang miyembro ng family unit na may kasamang isa pang miyembro na walang interes; at $150,000 para sa taong 65+, isang taong may kapansanan na hindi makapagtrabaho, o taong 55+ na may limitadong kita sa isang involuntary sale. Ang pinagsamang exemption ng mag-asawa ay hindi maaaring lumampas sa naaangkop na halaga ng family unit.

• ✓$50,000 base; $75,000 family unit; $150,000 para sa 65+, may kapansanan, o kwalipikadong 55+ na mababa ang kita
• ✓Ang pinagsamang exemption ng mag-asawa ay hindi maaaring lumampas sa naaangkop na halagang $75,000 o $150,000
• ✓Ang halaga ay batay sa status ng debtor noong naitala ang lien ng creditor

Ang isang idineklarang homestead ay nalilikha sa pamamagitan ng pagtatala ng isang deklarasyon sa county kung saan matatagpuan ang tirahan; dapat pangalanan ng deklarasyon ang may-ari, ilarawan ang ari-arian, at isaad na ito ang pangunahing tirahan kung saan naninirahan ang may-ari o asawa sa petsa ng pagtatala. Dapat itong isagawa at kilalanin tulad ng isang deed. Hindi maaaring magdeklara ng homestead pagkatapos maghain ng bankruptcy.

• ✓Dapat isaad ng deklarasyon na ang ari-arian ay ang pangunahing tirahan ng may-ari o asawa sa petsa ng pagtatala
• ✓Dapat kilalanin ang deklarasyon sa paraan ng isang conveyance at itala upang maging epektibo
• ✓Hindi maaaring magdeklara ng homestead pagkatapos maghain ng petisyon sa bankruptcy
• ✓Ang deklarasyon ng homestead ay hindi naglilimita sa karapatang maglipat o mag-encumber ng ari-arian

Sa isang levy laban sa isang homestead, ang creditor ay dapat maghain ng aplikasyon sa korte sa loob ng 20 araw para sa kautusan na ibenta. Itinatakda ng korte ang pinakamababang bid na sumasaklaw sa mga lien, exemption, at enforcing lien; kung walang sapat na bid na natanggap, walang pagbebenta na magaganap at ang creditor ay dapat maghintay ng isang taon. Ang mga kita sa pagbebenta ay exempted sa loob ng 6 na buwan kung muling ipapamuhunan sa isang bagong homestead.

• ✓Dapat maghain ang creditor ng aplikasyon sa korte sa loob ng 20 araw pagkatapos ng levy para sa kautusan ng pagbebenta
• ✓Hindi ibebenta ang ari-arian maliban kung maabot ang pinakamababang bid (na sumasaklaw sa mga naunang lien, exemption, at enforcing lien)
• ✓Ang mga kita sa pagbebenta ay exempted sa loob ng 6 na buwan; ang muling pamumuhunan na may bagong deklarasyon ay ibinabalik ang bisa sa naunang petsa ng pag-record

Hinikayat ng Batas Pederal ng Homestead ng 1862 ang paninirahan sa pamamagitan ng pagbibigay ng titulo sa mga nagtatag ng tirahan o pagpapabuti sa pederal na lupain. Wala itong kaugnayan sa idineklarang homestead ng California. Ang homesteading sa mga pampublikong lupain ay itinigil noong 1976 (maliban sa Alaska) ng Batas sa Patakaran at Pamamahala ng Pederal na Lupain.

• ✓Ang federal homesteading ay nagbigay ng titulo sa mga naninirahan sa pampublikong lupain—walang kaugnayan sa idineklarang homestead ng CA
• ✓Ang homesteading sa pampublikong lupain ay pinawalang-bisa noong 1976 (maliban sa Alaska)

Ang isang lisensyadong tagapag-ingat/ahente ng escrow ay dapat magtago ng tumpak na mga account at rekord na maaaring suriin ng Commissioner of Corporations. Ang korporasyon ay dapat taun-taon na magsumite, sa sarili nitong gastos, ng independiyenteng audit na inihanda ng isang Certified Public Accountant. Ang mga real estate broker na nagsasagawa ng mga escrow sa pagbebenta ay napapailalim sa audit ng kanilang trust funds at pagsusuri ng kanilang mga account at rekord ng Real Estate Commissioner.

• ✓Ang mga lisensyadong escrow agent ay dapat taun-taon na magsumite ng independiyenteng CPA audit sa sarili nilang gastos
• ✓Ang mga rekord ng escrow ay napapailalim sa pagsusuri ng Commissioner of Corporations
• ✓Ang mga broker na nagsasagawa ng escrow ay napapailalim sa audit ng trust fund at pagsusuri ng Real Estate Commissioner

Ang FCRA Section 609(g), na idinagdag ng FACT Act, ay nangangailangan ng pagsisiwalat ng credit score ng isang aplikante sa tuwing gagamitin ang credit score sa isang aplikasyon na sinigurado ng 1-4 na yunit na residential real property, anuman ang resulta ng desisyon sa kredito. Hindi ito naaangkop sa mga pautang na sinigurado ng mga mobile home. Ang pagsisiwalat ay dapat ihatid “sa lalong madaling panahon na makatwirang maisasagawa” at dapat magsama ng anim na item ng impormasyon kasama ang kinakailangang abiso ayon sa batas.

• ✓Kinakailangan ang pagsisiwalat ng credit score kapag ginamit ang isang score para sa isang pautang na sinigurado ng 1-4 na yunit na residential real property
• ✓Kinakailangan ang pagsisiwalat anuman kung ang aplikasyon ay inaprubahan, tinanggihan, binawi, o isinara
• ✓Hindi naaangkop ang pagsisiwalat sa mga pautang na sinigurado ng mga mobile home
• ✓Dapat isiwalat ang hanggang apat na pangunahing salik na negatibong nakakaapekto sa score

Kung naniniwala ang isang aplikante na may pagkakamali sa kanyang credit report, maaari silang makipag-ugnayan sa credit repository. Sa ilalim ng FCRA, dapat kumpletuhin ng repository ang pagsisiyasat sa loob ng 30 araw, magbigay ng nakasulat na abiso ng mga resulta sa loob ng 5 araw matapos makumpleto, at magbigay ng kopya ng naitamang report. Ang FTC ang nagpapatupad ng FCRA. Ang tatlong repository sa California ay ang Experian, TransUnion, at Equifax.

• ✓Dapat kumpletuhin ng isang credit repository ang pagsisiyasat ng hindi pagkakasundo sa loob ng 30 araw
• ✓Ang nakasulat na abiso ng mga resulta ng pagsisiyasat ay dapat ibigay sa loob ng 5 araw matapos makumpleto
• ✓Ang FTC ang may responsibilidad na magpatupad ng FCRA

Ang mga pagbubunyag ay dapat kasama ang pagkakakilanlan ng pinagkakautangan at ang natatanging tagapagkilala ng MLO, dapat nasa pasulat, malinaw at kapansin-pansin, at nasa anyong maaaring itago ng nanghihiram. Ang mga elektronikong pagbubunyag ay nangangailangan ng pahintulot ng mamimili ayon sa E-Sign Act (maliban sa ilang mga kaso). Ang mga tatanggap ng bayad tulad ng mga pampublikong opisyal, ahensya ng pag-uulat ng kredito, appraiser, at mga kompanya ng seguro ay maaaring kilalanin gamit ang mga pangkalahatang katawagan.

• ✓Dapat tukuyin ng mga pagbubunyag ang pinagkakautangan at ang natatanging tagapagkilala ng loan originator (MLO)
• ✓Ang mga elektronikong pagbubunyag ay nangangailangan ng pahintulot ng mamimili ayon sa E-Sign Act, na napapailalim sa ilang mga eksepsyon
• ✓Ang mga pagbubunyag ay dapat nasa pasulat, malinaw at kapansin-pansin, at nasa anyong maaaring itago
• ✓Ang ilang mga tatanggap ng bayad ay maaaring kilalanin gamit ang mga generic o pangkalahatang katawagan

Para sa mga pautang na may variable rate na sinigurado ng pangunahing tirahan na may terminong mahigit isang taon, dapat ibigay ng mga nagpapautang ang Consumer Handbook on Adjustable Rate Mortgages at isang pagbubunyag ng programa ng pautang sa aplikasyon o bago ang isang hindi maibabalik na bayad. Kasama sa mga pagbubunyag ang kung paano tinutukoy ang rate/payment, ang index/margin, mga pahayag ng diskwento, dalas ng mga pagbabago, at alinman sa isang halimbawang historikal na batay sa $10,000 na pautang sa loob ng 15 taon o ang pinakamataas na rate/payment.

• ✓Ibigay ang Consumer Handbook on Adjustable Rate Mortgages at pagbubunyag ng programa sa aplikasyon o bago ang isang hindi maibabalik na bayad
• ✓Ang halimbawang historikal ay batay sa halagang $10,000 na pautang na sumasalamin sa pinakahuling 15 taon ng mga halaga ng index
• ✓Dapat sabihin ng mga pagbubunyag kung ang rate, payment, o termino ay maaaring magbago at ang index/margin na ginamit

Kasama sa iba pang kinakailangang paghahayag ang iskedyul ng mga pagbabayad; probisyon ng demand (kung bahagi lamang ng legal na obligasyon, hindi mga conversion ng default); kabuuang presyo ng pagbebenta sa mga credit sale; mga multa/rebate sa prepayment; mga singil sa atrasadong pagbabayad (bago lamang ang maturity); interes sa seguridad; seguro; ilang partikular na singil sa seguridad (mga bayad sa paghahain at buwis); pagtukoy sa mga tuntunin ng kontrata; patakaran sa assumption; at kinakailangang deposito (na nagsasaad na hindi sinasalamin ng APR ang epekto ng deposito).

• ✓Kinakailangan ang paghahayag ng multa sa prepayment, kasama ang isang pahayag kahit walang ipinapataw na multa
• ✓Ang paghahayag ng singil sa atrasadong pagbabayad ay nalalapat lamang sa mga singil na ipinapataw bago ang maturity
• ✓Ang paghahayag ng interes sa seguridad para sa biniling collateral ay maaaring gumamit ng pangkalahatang pagkakakilanlan
• ✓Hindi na kailangang ipahayag ang paraan ng rebate na rule of 78s

May karapatan ang nanghihiram sa nakasulat na detalyadong pagtatala ng halagang pinondohan, na hiwalay sa iba pang mga pagsisiwalat, na maaaring isagawa sa pamamagitan ng GFE. Isinisiwalat ng detalyadong pagtatala ang mga nalikom na direktang ipinamahagi sa nanghihiram, mga halagang naikredito sa account ng nanghihiram, at mga halagang ibinayad sa ibang tao sa ngalan ng nanghihiram (na nagpapakilala sa mga taong iyon).

• ✓Maaaring isagawa ang detalyadong pagtatala ng halagang pinondohan sa pamamagitan ng GFE
• ✓Dapat nitong isiwalat ang mga nalikom sa nanghihiram, mga halagang naikredito sa account, at mga halagang ibinayad sa iba
• ✓Dapat kilalanin ang mga taong binayaran sa ngalan ng nanghihiram

Ang inayos na batayan sa buwis ay sentro sa pagkalkula ng kita o pagkalugi. Nagkakaiba ang batayan depende sa kung paano nakuha ang ari-arian: pagbili, regalo, o mana.

• ✓Batayan ng biniling ari-arian = presyo ng pagbili na inayos sa paglipas ng panahon (hal., depreciation)
• ✓Batayan ng ari-arian na regalo = gastos ng nagbigay (o mas mababang halaga sa merkado sa oras ng regalo kung naghahabol ng pagkalugi)
• ✓Batayan ng minanang ari-arian = patas na halaga sa merkado sa petsa ng pagkamatay (step-up)

Dahil sa pagiging kumplikado ng batas sa buwis sa real estate, ang isang broker na hindi rin isang propesyonal sa buwis ay hindi dapat magbigay ng payo sa buwis kundi dapat isangguni ang mga kliyente sa mga kwalipikadong propesyonal.

• ✓Ang broker ay hindi kailanman dapat magbigay ng payo sa buwis maliban kung isa rin siyang tagapayo sa buwis sa kita at pamumuhunan.
• ✓Dapat himukin ng broker ang mga kliyente na kumonsulta sa isang abogado sa buwis sa real estate, CPA, o iba pang kwalipikadong tao.

Ang pagpaplano sa buwis ay susi sa pagsusuri ng pamumuhunan sa real estate. Hinahanap ng mga investor na protektahan ang kita, lumikha ng mga pagkalugi, makakuha ng kanais-nais na pagtrato sa capital gains, o ipagpaliban ang pananagutan sa buwis. Ang paraan ng pagkuha ay may mahahalagang kahihinatnan sa buwis sa oras ng pagtatapon.

• ✓Hinahanap ng mga investor: protektahan ang kita, lumikha ng mga pagkalugi, kanais-nais na capital gains, o pagpapaliban ng pananagutan sa buwis
• ✓Ang paraan ng pagkuha ay kadalasang nakakaapekto sa mga kahihinatnan sa buwis sa pagbebenta/pagtatapon, hindi sa pagkuha
• ✓Sa kalaunan, ang indibidwal na pagmamay-ari ay maaaring maglipat ng ari-arian sa isang korporasyon nang walang buwis

Maaaring hawakan ang titulo sa pamamagitan ng korporasyon o indibidwal (community property, joint tenancy, tenancy in common). Ang bawat anyo ay may implikasyon sa buwis at probate, partikular na may kaugnayan sa step-up in basis.

• ✓Ang pagmamay-ari ng korporasyon ay nagbibigay-daan sa mga dealer na ihiwalay ang investment property mula sa stock in trade
• ✓Ang joint tenancy ay nagpapadali sa pagproseso ng kamatayan ngunit hindi ito makokontrol sa pamamagitan ng testamento
• ✓Ang kalahating bahagi na wala sa gross estate ng decedent sa joint tenancy ay hindi tumatanggap ng step-up in basis

Ang tentative map ay nagpapakita ng iminungkahing disenyo ng subdivision at umiiral na topograpiya, na inihahanda ayon sa mga kinakailangan ng lokal na ordinansa kabilang ang legal na paglalarawan, mga kalye, mga lote, mga easement, at mga utility.

• ✓Dapat ilaan ng disenyo ang hinaharap na passive heating at cooling hangga't maaari (hindi naaangkop sa mga na-convert na condominium)
• ✓Kasama sa mga nilalaman ang legal na paglalarawan, lapad/pangalan ng katabing kalye, iminungkahing gamit, grado/lapad ng kalye, mga easement, layout ng lote, mga daluyan ng tubig, suplay ng tubig, paraan ng pagtatapon ng dumi, at mga pampublikong lugar
• ✓Maraming hurisdiksyon ang nangangailangan na ang tentative map ay batay sa survey ng isang rehistradong civil engineer, lisensyadong land surveyor, o propesyonal na planner

Pagkatapos ng paghahain, sinusuri ng maraming kagawaran ang tentative map at nag-uulat sa pagpaplano; kasunod ang isang pampublikong pagdinig. Ang pag-apruba ay nangangailangan ng pagsunod sa mga general at specific plan.

• ✓Iba't ibang kagawaran (kalsada, kalusugan, flood control, parke, paaralan, surveyor) ang sumusuri at nag-uulat tungkol sa mapa
• ✓Ang mga subdivision sa Coastal Zone ay nangangailangan ng pagpapadala ng kopya sa California Coastal Commission
• ✓Ang pag-apruba ay nangangailangan ng pagsunod sa mga general at specific plan, katanggap-tanggap na density, pisikal na kaangkupan, at mga pagsasaalang-alang sa kalusugan/kapaligiran
• ✓Ang mga ulat ay maaaring magrekomenda ng pag-apruba, kondisyonal na pag-apruba, o hindi pag-apruba

Ang isang subdivider ay may mahigpit na mga takdang panahon para mag-apela sa mga aksyong hindi paborable sa tentative map, at ang lokal na hurisdiksyon ay napapailalim sa mga takdang panahon para sa pagdinig at desisyon.

• ✓Ang subdivider ay may 10 araw mula sa aksyong hindi paborable upang maghain ng apela
• ✓Ang pagdinig ay dapat isagawa sa loob ng 30 araw pagkatapos maihain ang apela
• ✓Ang desisyon ay dapat ilabas sa loob ng 10 araw pagkatapos ng pagdinig
• ✓Ang kabiguan na kumilos nang naaayon sa takdang panahon ay itinuturing na aprubado ang mapa hangga't ito ay sumusunod sa Map Act at lokal na ordinansa

Ang vesting tentative map (Government Code 66498.1) ay nagbibigay sa subdivider ng mga karapatang magpaunlad nang may malaking pagsunod sa mga ordinansa at pamantayang may bisa noong inaprubahan.

• ✓Ang vesting tentative map ay nagbibigay ng mga karapatang magpatuloy sa ilalim ng mga ordinansa/pamantayang may bisa sa panahon ng pag-apruba.
• ✓Ang mga development agreement (Government Code 65864 et seq.) ay isa pang paraan upang masiguro ang mga karapatan sa pagpapaunlad.
• ✓Ang pagpasok sa isang development agreement ay isang discretionary na gawain.

Ang goodwill ng isang negosyo ay may halagang pera na pinoprotektahan ng batas at tinutukoy bilang ang inaasahan ng patuloy na pagtangkilik ng publiko. Kasama sa mga salik sa pagtataya ng halaga ng goodwill ang kasaysayan ng benta/profit (mas binibigyang timbang ang kasalukuyang mga bilang), tagal ng pagkakatatag sa kasalukuyang lokasyon, lokasyon at potensyal sa paglago, sitwasyon ng kompetisyon, reputasyon ng pangalan ng negosyo, kasunduan na hindi makikipagkompetensya, at mga katangian ng trapiko ng kostumer.

• ✓Ang goodwill ay ang inaasahan ng patuloy na pagtangkilik ng publiko at may halagang pera na pinoprotektahan ng batas
• ✓Ang isang lokasyon o lisensya na katumbas ng monopolyo ay maaaring magpataw ng premium para sa goodwill
• ✓Para sa lisensya sa pagbebenta ng alak, maaaring may limitasyon sa pagtataya ng halaga ng goodwill
• ✓Mas malaking timbang ang ibinibigay sa pinakabagong mga bilang ng benta at profit

Ang organisasyon ay ang National Association of Real Estate Brokers, Incorporated, kasalukuyang inkorporada sa ilalim ng mga batas ng Michigan. Kabilang sa mga layunin nito ang pagbubuklod ng mga nasa kinikilalang sangay ng real estate, pagpapagana ng mas propesyonal na negosyo, pagpapanatili ng mataas na pamantayan ng pag-uugali, pagbuo at pagpapatupad ng isang kodigo ng etika, pagbibigay-lisensya sa paggamit ng terminong “Realtist”, at pagprotekta sa publiko laban sa hindi etikal na mga gawain.

• ✓Ang NAREB ay inkorporada sa ilalim ng mga batas ng Estado ng Michigan.
• ✓Kasama sa mga layunin ng NAREB ang pagpapatupad ng isang kodigo ng etika at pagbibigay-lisensya sa paggamit ng terminong “Realtist”.
• ✓Ang “Realtist” ay tumutukoy sa isang kinikilalang sertipikadong miyembro ng NAREB.

Ang Seksyon 10176 at 10177 ay pundasyon para sa karamihan ng pagsususpinde/pagkansela ng lisensya. Nalalapat ang Seksyon 10176 sa isang lisensyadong nagtatrabaho bilang ahente sa isang transaksyon sa real estate, habang ang mga bahagi ng Seksyon 10177 ay nalalapat kahit hindi nagtatrabaho bilang ahente. Kasama sa mga batayan ng Seksyon 10176 ang maling paglalahad, huwad na pangako, patuloy na maling paglalahad, dual agency, at commingling.

• ✓Sa pangkalahatan, kailangan ng Seksyon 10176 na ang lisensyado ay nagtatrabaho bilang ahente
• ✓Sakop ng Seksyon 10176(a) ang maling paglalahad, kabilang ang kabiguan na ibunyag ang mahahalagang katotohanan sa isang principal
• ✓Hindi kailangang naroroon ang danyos o pinsala upang suportahan ang aksyon para sa maling paglalahad sa ilalim ng 10176(a)

Saklaw ng Seksyon 10176(d) ang pagkabigong ipaalam sa lahat ng principal na ang lisensyado ay kumikilos bilang ahente para sa higit sa isang partido. Saklaw ng Seksyon 10176(e) ang commingling — paghahalo ng pondo ng principal sa sariling pera ng broker. Ang conversion (pagmamalabis at paggamit ng pondo ng principal) ay mas mabigat na paglabag.

• ✓Ang paglabag sa dual agency (10176(d)) ay pagkabigong ipaalam sa lahat ng principal na kumakatawan sa maraming partido
• ✓Ang commingling (10176(e)) ay paghahalo ng pondo ng principal sa sariling pera ng broker
• ✓Ang conversion (pagmamalabis o paggamit ng pondo ng principal) ay mas mabigat kaysa commingling

Kasama sa mga batayan ng Seksyon 10177: pagkuha ng lisensya sa pamamagitan ng panloloko (a), paghatol sa krimen na may moral turpitude na lubos na nauugnay sa mga tungkulin ng lisensyado (b), maling pag-anunsyo (c), mga paglabag sa ibang mga seksyon (d), maling paggamit ng trade name (e), pag-uugali na nagbibigay-dahilan sa pagtanggi/kawalan ng katapatan (f), at kapabayaan o kawalan ng kakayahan (g).

• ✓Saklaw ng Seksyon 10177(a) ang pagkuha ng lisensya sa pamamagitan ng panloloko, maling paglalahad, o panlilinlang.
• ✓Saklaw ng Seksyon 10177(b) ang paghatol sa krimen na may moral turpitude na nauugnay sa mga tungkulin ng lisensyado.
• ✓Saklaw ng Seksyon 10177(f) ang pag-uugali na nagpapakitang ang aplikante/lisensyado ay hindi tapat at hindi totoo.

Ang Section 10177(h) ay nagpapahintulot ng disiplina para sa kabiguan ng broker na makatwirang mangasiwa sa mga salesperson. Ang Section 10177(l) ay nagbabawal sa panghihikayat ng panic selling (blockbusting) batay sa pagpasok ng mga tao ng ibang lahi, kulay, relihiyon, ninuno, o bansang pinagmulan. Ang Section 10177(o) ay nangangailangan ng pagsisiwalat ng interes sa pagmamay-ari sa mga mamimili.

• ✓Saklaw ng Section 10177(h) ang kabiguan ng broker na magsagawa ng makatwirang pangangasiwa sa mga salesperson
• ✓Ipinagbabawal ng Section 10177(l) ang panic selling/blockbusting batay sa mga klasipikasyong protektado
• ✓Nangangailangan ang Section 10177(o) ng pagsisiwalat ng interes sa pagmamay-ari ng lisensyado sa subject property

Ang maling representasyon ay maling pahayag ng katotohanan; ang maling pangako ay maling pahayag tungkol sa gagawin ng nangangako (Section 10176(b)). Ang maling pangako ay madalas na napatutunayan sa pamamagitan ng pagpapakitang imposibleng tuparin ito at alam ito ng nangangako. Ang patuloy at lantarang maling representasyon ay may hiwalay na aksyong legal sa ilalim ng 10176(c).

• ✓Ang maling representasyon ay maling pahayag ng katotohanan (10176(a))
• ✓Ang maling pangako ay maling pahayag tungkol sa gagawin ng nangangako (10176(b))
• ✓Saklaw ng Section 10176(c) ang patuloy at lantarang paggawa ng maling representasyon o maling pangako

Ang Seksyon 10176(f) ay nangangailangan ng tinukoy na petsa ng pagwawakas sa lahat ng eksklusibong listing. Ang Seksyon 10176(g) ay sumasaklaw sa lihim na tubo, kadalasan sa pamamagitan ng isang kunwaring mamimili. Ang Seksyon 10176(h) ay nangangailangan sa isang lisensyadong gumagamit ng option-and-listing form na isiwalat ang tubo at kumuha ng nakasulat na pahintulot ng principal bago gamitin ang opsyon.

• ✓Dapat may tinukoy at tiyak na petsa ng pagwawakas ang mga eksklusibong listing (10176(f))
• ✓Ang lihim na tubo (10176(g)) ay nangyayari kapag ang broker ay kumikita nang lihim, kadalasan sa pamamagitan ng isang kunwaring mamimili
• ✓Ang listing-option ay nangangailangan ng pagsisiwalat ng tubo at pagkuha ng nakasulat na pahintulot bago gamitin (10176(h))

Ang Seksyon 10176(i) na “dishonest dealing” ay isang pangkalahatang probisyon na nangangailangan ng mga gawaing nangangailangan ng lisensya. Saklaw ng Seksyon 10176(k) ang pagkabigong maglabas ng pondo ayon sa isang commitment sa mortgage loan kapag ang broker ay nagrerepresenta sa sarili bilang lender o awtorisadong ahente. Ipinagbabawal ng Seksyon 10176(l) ang sadyang pagpapadelay sa pagsasara ng mortgage loan upang taasan ang interes, gastos, bayarin, o singil.

• ✓Ang Seksyon 10176(i) na hindi tapat na pakikitungo ay nangangailangan ng mga gawaing nangangailangan ng lisensya
• ✓Ipinagbabawal ng Seksyon 10176(l) ang pagpapadelay sa pagsasara ng pautang para lamang taasan ang mga singil sa borrower
• ✓Ang Seksyon 10176(j) ay nangangailangan ng nakasulat na awtorisasyon bago makuha ang pirma ng mamimili para sa pagbebenta ng negosyo

Ginagamit ng mga broker sa California ang deposit receipt kapag tumatanggap ng earnest money kasama ng alok na pagbili. Ito ay parehong resibo at batayang kontrata, na naglalahad ng lahat ng salik ng pagbebenta kabilang ang financing, mga tuntunin sa pagbabalik ng deposito kung hindi tinanggap ang alok, at disposisyon kung hindi tumupad sa obligasyon ang bumibili. Ang mga tuntunin ay dapat isulat nang may lubos na pag-iingat.

• ✓Ang deposit receipt ay parehong resibo at batayang kontrata para sa transaksyon
• ✓Dapat nitong ilahad ang lahat ng basic na salik ng pagbebenta kabilang ang financing at disposisyon ng deposito

Ang batas sa lisensya ng real estate ay nag-aatas sa mga broker at salesperson na magbigay ng mga kopya ng mga dokumento at kasunduan sa mga taong pumipirma sa oras na makuha ang mga pirma. Naaangkop ito sa mga listing, deposit receipt, at anumang dokumentong may kaugnayan sa mga lisensyadong gawain.

• ✓Ang mga kopya ng mga pinirmahang dokumento ay dapat ibigay sa mga pumirma sa oras ng pagpirma
• ✓Naaangkop ito sa lahat ng dokumentong may kaugnayan sa mga lisensyadong gawain

Ang tender ay isang alok ng isang partido na tuparin ang kanyang bahagi sa kontrata, karaniwang ginagawa sa closing. Kung ang isang partido ay mag-default, ang isa ay gagawa ng tender upang patunayan na siya ay handa, payag, at may kakayahan. Kung pareho ang mga partido ay nasa default, wala sa kanila ang maaaring makakuha ng danyos. Ang mga pagtutol ay dapat tukuyin sa oras ng tender o ang mga ito ay napapawalang-bisa; ang tamang tender ay naglalagay sa kabilang partido sa default.

• ✓Ang tender ay isang alok na magsagawa, karaniwang ginagawa sa closing
• ✓Kung pareho ang mga partido ay nasa default, wala sa kanila ang maaaring makakuha ng danyos
• ✓Ang mga pagtutol ay dapat tukuyin sa oras ng tender o ang mga ito ay napapawalang-bisa
• ✓Ang tamang tender ay naglalagay sa partidong hindi tumatanggap sa default