Lawful Object +13California · real estate · Filipino

Ang konsiderasyon at layunin ng isang kontrata ay dapat parehong ayon sa batas sa pagbuo at pagpapatupad. Kung ang isang layunin ay labag sa batas sa kabuuan o bahagi, o ang pagganap ay imposible, ang kontrata ay walang bisa. Kapag may maraming magkakaibang layunin, ang kontrata ay may bisa para sa mga layuning ayon sa batas. Sa pangkalahatan, hindi nagbibigay ng tulong ang batas sa mga partido sa isang ilegal na kontrata.

• ✓Ang konsiderasyon at layunin ay dapat parehong ayon sa batas
• ✓Ang kontrata na may isang layuning labag sa batas ay walang bisa
• ✓Walang partido ang makakapagpatupad ng isang ilegal na kontratang hindi pa naisagawa o makakapagpawalang-bisa ng isang kontratang naisagawa na

Hindi maipapatupad ng mga walang lisensyang broker o contractor ang kanilang mga kontrata. Ang mga paghihigpit sa negosyo ay karaniwang walang bisa (maliban sa non-compete para sa goodwill sa limitadong lugar o panahon). Hindi maiiwasan ng mga tao ang pananagutan para sa sarili nilang pandarayang o kapabayaan sa pamamagitan ng kontrata. Ang usurious na interes na lampas sa itinatakda ng konstitusyon ay nagpapawalang-bisa sa bahagi ng interes. Kailangang sumunod ang mga broker sa Real Estate Law.

• ✓Hindi maipapatupad ng mga walang lisensyang broker at contractor ang kanilang mga kontrata
• ✓Walang bisa ang mga kontratang umiiwas sa pananagutan para sa sariling pandarayang o kapabayaan
• ✓Ang usurious na interes na lampas sa constitutional limits ay nagpapawalang-bisa sa bahagi ng interes
• ✓Ang mga paghihigpit sa pagsasagawa ng negosyo ay karaniwang walang bisa maliban sa mga limitadong non-compete para sa goodwill

Ang isang probisyon ng liquidated damages ay nagtatakda ng takdang halaga ng danyos para sa paglabag at ipinapalagay na balido maliban kung mapatunayang hindi makatwiran sa oras ng pagbuo ng kontrata. Ito ay walang bisa para sa mga pagbili/pag-upa ng retail consumer at mga pag-upa ng tirahan. May mga espesyal na tuntunin para sa mga pagbili ng residential real property at ilang kontrata sa konstruksiyon ng pamahalaan.

• ✓Ang mga probisyon ng liquidated damages ay ipinapalagay na balido maliban kung mapatunayang hindi makatwiran sa oras ng pagbuo ng kontrata
• ✓Ang mga naturang probisyon ay walang bisa para sa mga pagbili ng retail consumer at mga pag-upa ng tirahan
• ✓May mga espesyal na tuntunin para sa mga kontrata sa pagbili ng residential real property

Sa ilalim ng Civil Code § 2355, ang ahensya ay karaniwang nagwawakas sa pagtatapos ng termino, pagkalipol ng paksa, pagkamatay ng ahente, pagtalikod ng ahente, o kawalan ng kakayahan ng ahente na kumilos.

• ✓Ang Civil Code § 2355 ay naglilista ng limang paraan kung paano karaniwang nagwawakas ang isang ahensya
• ✓Kabilang sa mga paraan ng pagwawakas ang pagtatapos ng termino, pagkalipol ng paksa, pagkamatay ng ahente, pagtalikod, o kawalan ng kakayahan

Ang isang prinsipal ay may ganap na kapangyarihan na bawiin ang ahensya sa anumang oras maliban kung ito ay kaakibat ng interes, ngunit maaaring managot sa paglabag kung bawiin ito nang walang mabuting dahilan. Ang mga nakatalang instrumento ng ahensya ay nangangailangan ng nakasulat, kinilala, at naitalang pagbawi.

• ✓Ang isang prinsipal ay may ganap na kapangyarihan na bawiin ang ahensya maliban kung ang ahensya ay kaakibat ng interes
• ✓Ang pagbawi ng isang nakatalang ahensya ay dapat na nakasulat, kinilala, at naitala
• ✓Ang karapatan ng broker na kumita ng komisyon ay HINDI isang interes na pumipigil sa pagbawi

Ang pagbawi ay maaaring magbigay sa broker ng karapatan sa mga danyos o kompensasyon sa ilalim ng listing. Ang pag-alis ng ari-arian mula sa merkado bago mag-expire ang listing ay isang de facto na pagbawi na maaaring magsuporta sa paghahabol ng komisyon.

• ✓Blank v. Borden: ang sugnay ng pag-withdraw sa isang eksklusibong listing ay hindi isang hindi maipapatupad na parusa
• ✓Ang pag-alis mula sa merkado bago ang pag-expire ay isang de facto na pagbawi na sumusuporta sa paghahabol ng komisyon
• ✓Ang mga eksklusibong listing na walang tiyak na petsa ng pagtatapos ay hindi maipapatupad at batayan para sa disiplina (B&P § 10176(f))

Dapat magbigay ng abiso sa mga ikatlong partido kapag ang ahensya ay nagwakas dahil sa pag-expire ng termino, pagkawala ng paksa, o pagkamatay/kawalan ng kakayahan/pagtalikod ng ahente. Kung nagwakas dahil sa pagkamatay, kawalan ng kakayahan, o pagbawi ng prinsipal, ito ay epektibo laban sa mga ikatlong tao kahit walang abiso.

• ✓Ang dating ahente ay nananatiling ahenteng ostensible sa mga ikatlong partido kung walang abiso (mga pagwawakas sa ilalim ng § 2355)
• ✓Ang pagwawakas sa pamamagitan ng pagkamatay/kawalan ng kakayahan/pagbawi ng prinsipal ay epektibo nang walang abiso sa mga ikatlong partido
• ✓Ang § 2356 ay naglalaman ng maliwanag na kontradiksyon tungkol sa mga kontrata ng mga ikatlong tao na walang aktwal na kaalaman

Ipinagbabawal ng Civil Code ang iba't ibang gawain na may kaugnayan sa mga real property sales contract. Ang real property sales contract (tinatawag ding contract of sale o land installment contract) ay binibigyang-kahulugan bilang isang kasunduan na ilipat ang titulo ng lupa kapag natugunan ang mga tinukoy na kundisyon, na hindi nangangailangan ng paglilipat sa loob ng isang taon mula sa pagkakabuo ng kontrata.

• ✓Ang real property sales contract ay binibigyang-kahulugan sa ilalim ng CC 2985
• ✓Ito ay isang kasunduan na ilipat ang titulo kapag natugunan ang mga tinukoy na kundisyon
• ✓Hindi nito kinakailangan ang paglilipat sa loob ng isang taon mula sa pagkakabuo ng kontrata

Naglilista ang Kodigo Sibil ng mga ipinagbabawal na gawain ng nagbebenta sa ilalim ng mga kontrata ng pagbebenta. Pinoprotektahan ng mga ito ang mga bumibili sa ilalim ng mga kontrata sa lupa na hulugan sa pamamagitan ng paghihigpit sa mga encumbrance at pag-aatas ng wastong paggamit ng mga natanggap na bayad.

• ✓Hindi maaaring maglagay ng encumbrance ang nagbebenta sa lupa na lumalampas sa kasalukuyang balanse ng kontrata nang walang pahintulot ng bumibili sa ilalim ng kontratang hindi nakatala (CC 2985.2)
• ✓Dapat ilaan ng nagbebenta ang mga bayad ng bumibili sa mga obligasyong sinisiguro ng lupa, hindi sa ibang layunin (CC 2985.3)
• ✓Dapat hawakan ng nagbebenta sa trust at wastong ilaan ang pro rata na bayad sa buwis at seguro na natanggap mula sa bumibili (CC 2985.4)

Kapag nabayaran nang buo ang isang mortgage na walang kapangyarihang magbenta, dapat irehistro ng mortgagee ang sertipiko ng pagpapawalang-bisa sa loob ng 30 araw. Para sa deed of trust, inihahatid ng beneficiary ang mga dokumento sa trustee, na dapat magrehistro ng buong reconveyance sa loob ng 21 araw sa kalendaryo mula nang matanggap ang lahat ng kinakailangang dokumento at bayad.

• ✓Dapat irehistro ng mortgagee ang pagpapawalang-bisa sa loob ng 30 araw mula nang mabayaran nang buo (Civil Code 2941)
• ✓Dapat irehistro ng trustee ang reconveyance sa loob ng 21 araw sa kalendaryo mula nang matanggap ang mga dokumento
• ✓Ang kopya ng reconveyance ay ibinibigay sa beneficiary o servicing agent kung kilala

Ang hindi pagsunod sa Civil Code 2941 ay naglalagay sa lumabag ng pananagutan para sa mga danyos at pagkumpiska na $500. Ang sinadyang paglabag ay isang misdemeanor ($50-$400 multa o hanggang 6 na buwan na pagkakabilanggo). Ang mga bayarin sa serbisyo ng reconveyance ay may takdang hangganan na $45 kasama ang mga opisyal na bayarin at hindi maaaring singilin nang higit sa 60 araw bago ang pagbabayad ng obligasyon.

• ✓Ang paglabag sa 2941 ay may pagkumpiska na $500 at mga danyos
• ✓Ang sinadyang paglabag ay isang misdemeanor (Civil Code 2941.5)
• ✓Ang bayad sa reconveyance ay may takdang hangganan na $45 kasama ang mga opisyal na bayarin

Kung ang reconveyance ay hindi nairehistro sa loob ng 21 araw mula sa pagtanggap o sa loob ng 75 araw sa kalendaryo mula sa payoff, ang isang kompanya ng seguro sa titulo ay maaaring maghanda at magrehistro ng isang release, na itinuturing na katumbas ng reconveyance. Ang kompanya ng titulo ay dapat magpadala ng paunawa ng intensyon sa mga partido nang hindi bababa sa 10 araw bago.

• ✓Ang kompanya ng titulo ay maaaring magrehistro ng release sa loob ng 75 araw kung ang reconveyance ay hindi naisyu
• ✓Ang release ay itinuturing na katumbas ng reconveyance kapag nairehistro
• ✓Ang kompanya ng titulo ay dapat magpadala ng 10-araw na paunang abiso sa mga partido

Ang mga kinakailangan ng batas ng estado na hindi konsistente sa TILA Kabanata 1-4 ay napangibabawan ng batas pederal hanggang sa lawak ng hindi konsistensi, at ang preemption ay umaabot sa Regulation Z. Ang batas ng estado ay hindi konsistente kung nag-aatas ito ng mga pagsisiwalat/aksiyon na sumasalungat sa batas pederal, gumagamit ng parehong termino para sa ibang kahulugan/halaga, o gumagamit ng ibang termino para sa parehong item.

• ✓Ang hindi konsistenteng batas ng estado ay napangibabawan hanggang sa lawak ng hindi konsistensi (12 CFR 226.28)
• ✓Ang batas ng estado ay kontradiktoryo kung gumagamit ito ng parehong termino para sa ibang halaga/kahulugan o ibang termino para sa parehong item
• ✓Ang preemption ay umaabot sa Regulation Z

Kung ang batas ng estado ay nagbibigay ng mas mahabang panahon upang magsumite ng paunawa kaysa sa pinapayagan ng Reg Z at ang panahon ng Reg Z ay nag-expire na, ang mga borrower ay dapat tumanggap ng paunawa na ang pag-asa sa mas mahabang panahon ng estado ay maaaring magresulta sa pagkawala ng mahahalagang karapatang pederal na pinapanatili sa pamamagitan ng pagkilos nang mas maagap sa ilalim ng batas pederal.

• ✓Dapat bigyan ng paunawa ang mga borrower na ang pag-asa sa mas mahabang takdang panahon ng estado ay maaaring maging sanhi ng pagkawala ng mga karapatang pederal.
• ✓Ang isang creditor, estado, o interesadong partido ay maaaring humiling sa FRB na tukuyin ang hindi pagkakatugma.
• ✓Pagkatapos matukoy ng FRB na ang batas ng estado ay hindi naaayon, hindi maaaring gamitin ng mga creditor ang hindi naaayon na termino o pormularyo o gumawa ng salungat na aksyon.

Kung natuklasan ng FRB na ang pagsisiwalat na kinakailangan ng estado ay lubos na kapareho ng kahulugan ng pederal na pagsisiwalat (maliban sa singil sa pananalapi, APR, o mga pagsisiwalat ng high-cost mortgage sa ilalim ng 226.32), maaaring gamitin ang pagsisiwalat ng estado sa halip ng pederal. Maaaring mag-aplay ang isang estado sa FRB upang bigyan ng eksepsyon ang isang klase ng mga transaksyon kung ang batas ng estado ay lubos na katulad (o, para sa credit billing, nag-aalok ng mas malaking proteksyon) at may sapat na pagpapatupad.

• ✓Maaaring ipalit ang katumbas na mga pagsisiwalat ng estado sa mga pederal maliban sa singil sa pananalapi, APR, at mga pagsisiwalat ng high-cost mortgage sa ilalim ng 226.32
• ✓Ang eksepsyon ng estado ay nangangailangan ng lubos na katulad na batas at sapat na probisyon sa pagpapatupad (226.29)
• ✓Para sa credit billing, kailangang magbigay ng mas malaking proteksyon sa borrower ang batas ng estado upang maging kuwalipikado

Ang isang maliit na multi-family dwelling ay karaniwang naglalaman ng dalawa hanggang apat na yunit ng tirahan. Kabilang sa mga halimbawa ang double bungalow o duplex, triple bungalow o triplex, maliliit na court o maraming bahay sa isang lote, at four unit o fourplex.

• ✓Ang maliit na multi-family dwelling ay naglalaman ng dalawa hanggang apat na yunit ng tirahan
• ✓Kabilang dito ang duplex, triplex, fourplex, at maliliit na court

May tatlong kategorya ng residential property: owner-occupied single family homes (pangunahing alalahanin ang mga amenidad ng pagmamay-ari; pangalawa ang gastos; mahalaga ang pagmamalaki sa lokasyon at disenyo), small multi-family/rented single family (binibili para sa kombinasyon ng mga amenidad ng pagmamay-ari at kita, mga benepisyo sa buwis, at upang mabawi ang mga gastos tulad ng buwis, insurance, maintenance, at mortgage), at large income-producing multi-family dwellings (mahigit 10-15 units, binibili pangunahin para sa daloy ng kita, pinakamahalaga ang net/spendable income, maliit ang impluwensya ng mga amenidad, at naghahanap ang mga mamimili ng proteksyon laban sa inflation, appreciation, at mga benepisyo sa buwis).

• ✓Inuuna ng mga mamimili ng single-family home na okupado ng may-ari ang mga amenidad at pagmamalaki sa pagmamay-ari kaysa gastos
• ✓Tinitingnan ng mga mamimili ng maliit na multi-family ang parehong mga amenidad ng pagmamay-ari at kita/mga benepisyo sa buwis
• ✓Ang mga mamimili ng malaking multi-family (mahigit 10-15 units) ay pangunahing nakatuon sa net/spendable income

Ang maliliit na multi-family unit ay tinatasa nang halos kapareho ng mga single family home kung may sapat na datos ng upa para sa income approach. Ang gastos, depreciation, at halaga ng lupa ay kinakalkula nang kapareho ng mga single family home. Ang maliliit na unit ay karaniwang gumagamit ng monthly gross multipliers sa halip na income capitalization. Ang sales comparison approach ay naiiba dahil mas kaunting diin ang inilalagay sa pagmamalaki sa pagmamay-ari/mga amenidad, pinapino ang mga unit of comparison (per unit o per room), at isinasaalang-alang ang pagiging kaakit-akit sa nangungupahan.

• ✓Ang maliliit na unit ay karaniwang tinatasa gamit ang monthly gross multipliers, hindi income capitalization
• ✓Ang mga salik ng gastos, depreciation, at halaga ng lupa ay kinakalkula nang kapareho ng mga single family home
• ✓Ang sales comparison ay maaaring pinuhin sa per-unit o per-room na batayan

Pinahahalagahan ng mga nangungupahan ang distansya mula sa mga sentro ng trabaho, pampublikong transportasyon, distansya sa magagandang lugar ng pamimili, mga parke at libangan, distansya mula sa mga nakakaabala, antas ng upa, pagmamalaki sa pagmamay-ari, at sapat na paradahan na hindi sa kalye. Isinasaalang-alang ng mga may-ari ang proteksyon ng pulis/bumbero at pagkolekta ng basura, mga antas ng bakante sa lugar, halaga ng mga buwis, at posibleng mga ordinansa sa pagkontrol ng upa.

• ✓Pinahahalagahan ng mga nangungupahan ang mga salik ng lokasyon, antas ng upa, at sapat na paradahan na hindi sa kalye
• ✓Isinasaalang-alang ng mga may-ari ang mga antas ng bakante, mga buwis, at posibleng mga ordinansa sa pagkontrol ng upa

Upang magtatag ng iskedyul ng upa, ang tagapamahala ng ari-arian ay dapat gumawa ng masusing pagsusuri ng kapitbahayan sa pamamagitan ng pagsusuri sa mga upa ng maihahambing na mga gusali. Ang mga antas ng upa ay karaniwang batay sa kakapusan at pagiging maihahambing ng mga halaga. Dapat malaman nang lubusan ng tagapamahala ang gusali, suriin nang obhetibo ang mga halaga nito, pagkatapos ay suriin ang mga nakikipagkumpetensyang gusali at pag-aralan ang maraming salik ng kapitbahayan at ekonomiya.

• ✓Ang mga antas ng upa ay itinatatag batay sa kakapusan at pagiging maihahambing ng mga halaga
• ✓Kinakailangan ang isang survey ng merkado ng mga upa para sa maihahambing na mga gusali
• ✓Dapat isama ng pagsusuri ang katangian ng kapitbahayan, antas ng ekonomiya, transportasyon, mga industriya, mga takbo ng populasyon, at mga kalagayan ng merkado ng pabahay
• ✓Ang layunin ay isang iskedyul ng upa na nagdudulot ng pinakamataas na kita na naaayon sa mabuting ekonomiya

Dapat pamilyar ang mga may lisensya sa: mga estilong arkitektural; mga gastos bawat piye kuwadrado ayon sa kalidad; mga uri ng bintana at mekanismo; mga materyales sa sahig at gastos/tibay; mga materyales sa panlabas na ibabaw; mga sistema ng pagpapainit/pagpapalamig; mga pamantayan ng insulasyon para sa bintana, bubong, dingding, at ilalim ng sahig; pag-iwas sa anay/tuyong pagkabulok/fungus; mga slope at materyales ng bubong (pagkilala sa hip kumpara sa gable na bubong at mga kinakailangan sa hindi tinatablan ng apoy); mga pantakip sa bintana para sa sikat ng araw/pasok ng tubig; mga floor plan at layout ng mga silid; mga aprubadong materyales sa plumbing (PVC, tanso, galvanized); mga aprubadong materyales sa elektrikal at mga kagamitan sa proteksyon laban sa overload; mga kondisyon ng lupa (tambak na lupa, pagguho, lumalawak na lupa, paagusan); at mga paghihigpit na nakaakibat sa ari-arian.

• ✓Dapat makilala ng mga may lisensya ang mga estilong arkitektural, mga uri ng bubong (hip kumpara sa gable), at mga kinakailangan sa bubong na hindi tinatablan ng apoy.
• ✓Kasama sa mga aprubadong materyales sa plumbing ang PVC, tanso, at galvanized; kailangan ng mga sistema ng elektrikal ng mga kagamitan sa proteksyon laban sa overload.
• ✓Ang mga kondisyon ng lupa (tambak na lupa, pagguho, lumalawak na lupa, paagusan) ay maaaring makompromiso ang integridad ng istruktura.

Ang mga detalye ng paraan ng konstruksiyon, mga espesyal na instalasyon, at presyo/kalidad ng materyales ay karaniwang wala sa tungkulin ng lisensyado. Gayunpaman, dapat pamilyar ang mga lisensyado sa mga pangkalahatang aspeto ng konstruksiyon ng tahanan. Ang mga sagot sa mahahalagang tanong ay iba-iba sa bawat komunidad at kahit sa loob ng isang komunidad.

• ✓Ang mga detalyadong paraan ng konstruksiyon at kalidad ng materyales ay karaniwang wala sa tungkulin ng lisensyado
• ✓Dapat pa ring pamilyar ang mga lisensyado sa mga pangkalahatang konsepto ng konstruksiyon
• ✓Nagkakaiba-iba ang mga sagot tungkol sa konstruksiyon sa pagitan ng mga komunidad at sa loob ng mga komunidad

Sa ilalim ng Business and Professions Code Section 10131.6(c), ang mobilehome ay isang transportableng istraktura sa isang o higit pang seksyon na dinisenyo upang maglaman ng hindi higit sa dalawang yunit ng tahanan, ginagamit na may o walang pundasyon.

• ✓Tinukoy sa B&P Code Section 10131.6(c)
• ✓Dinisenyo para sa hindi higit sa dalawang yunit ng tahanan
• ✓Hindi kasama ang mga recreational vehicle, commercial coach, o factory-built housing

Ang modular ay isang sistema ng konstruksyon na nagsasangkot ng on-site na pagtitipon ng mass-produced na mga bahagi (modules). Ang prefabricated na bahay ay ginawa at minsan na bahagi ay na-assemble bago ihatid sa site ng gusali.

• ✓Ang modular ay nagsasangkot ng on-site na pagtitipon ng mass-produced na modules
• ✓Ang prefabricated na bahay ay ginawa bago ihatid sa site

Isang desisyon ng Korte Suprema ng Estados Unidos noong 2007 ang nakaapekto sa pagkuha ng mga kumpanyang lisensyado ng estado ng mga institusyong tagatanggap ng deposito na pederal.

• ✓Itinakda ng Watters v. Wachovia Bank (Abril 17, 2007) na ang mga subsidiary ng mga institusyong tagatanggap ng deposito na lisensyado ng pederal ay hindi kailangan ng lisensya ng estado
• ✓Binawi nito ang bahagi ng opinyon ng California AG 84-903 (Oktubre 1985) tungkol sa mga exemption sa paglilisensya ng estado
• ✓Ang mga opinyon ng AG ay nangangailangan pa rin ng hiwalay na lisensya para sa mga entity na nagpopondo o gumagawa ng pautang, bumibili ng mga note, o nagseserbisyo ng mga pautang

Ang pagsasama-sama ng mga lisensyado ay maaaring lumikha ng mga ugnayan sa negosyong kaakibat na nangangailangan ng pagsisiwalat.

• ✓Ang mga ugnayan sa negosyo ay nangangailangan ng pagkilala at pagsisiwalat ng Mga Kasunduan sa Negosyong Kaakibat (Affiliated Business Arrangements, ABAs).
• ✓Ang muling regulasyon ng pederal at estado ay maaaring magpilit sa maliliit na kumpanya na magsanib o maging subsidiary o affiliate ng mga institusyong deposito.

Upang maipatupad, ang isang kasunduan para sa pagbenta ng real property ay karaniwang dapat na nakasulat at pinirmahan ng partidong papanagutin. Ang isang kasunduan para sa pagbenta ng personal property ay dapat na nakasulat kung ang halaga o value ay lumalampas sa $500.

• ✓Ang mga kasunduan sa pagbenta ng real property ay dapat nakasulat at pinirmahan ng partidong papanagutin
• ✓Ang mga kasunduan sa pagbenta ng personal property ay dapat nakasulat kung ang value ay lumalampas sa $500

Ang isang kasunduan para sa pagbebenta ng tunay na ari-arian ay dapat karaniwang maisulat at pinirmahan ng partido na dapat singilin. Ang isang kasunduan para sa personal na ari-arian ay dapat maisulat kung ang halaga ay lumampas sa $500.

• ✓Ang mga kasunduan sa pagbebenta ng tunay na ari-arian ay dapat maisulat at pinirmahan ng partido na dapat singilin
• ✓Ang mga kasunduan sa personal na ari-arian ay dapat maisulat kung ang halaga ay lumampas sa $500

Ang mga batas ng estado ng situs (lokasyon) ay karaniwang namamahala sa paglilipat ng titulo ng real property, habang ang mga komersyal na pagbebenta ng personal na ari-arian ay napapailalim sa mga batas pederal at batas ng estado. Naglalaan ang estado ng sistema para sa pagtatala ng mga dokumentong nakakaapekto sa titulo o interes sa real property. Kadalasang ipinag-iiba ng mga batas sa buwis ang real at personal na ari-arian.

• ✓Ang mga batas ng situs na estado ay namamahala sa paglilipat ng titulo ng real property
• ✓Naglalaan ang estado ng sistema ng pagtatala para sa mga dokumento ng titulo ng real property
• ✓Ipinag-iiba ng mga batas sa buwis ang real at personal na ari-arian

Ang mga batas ng situs na estado ay karaniwang namumuno sa paglilipat ng titulo sa real property, samantalang ang mga komersyal na benta ng personal property ay napapailalim sa federal at state laws. Ang estado ay nagbibigay ng sistema para sa pagtatala ng mga dokumentong may kinalaman sa titulo ng real property, at ang mga batas sa buwis ay kadalasang nagkakaiba sa pagitan ng real at personal property.

• ✓Ang mga batas ng situs (lokasyon) na estado ay namumuno sa paglilipat ng titulo ng real property
• ✓Ang mga komersyal na benta ng personal property ay napapailalim sa federal at state laws
• ✓Ang estado ay nagbibigay ng sistema ng pagtatala para sa mga dokumentong may kinalaman sa titulo ng real property
• ✓Ang mga batas sa buwis ay nagkakaiba sa pagitan ng real at personal property

Ang isang opisyal na tumatanggap ng acknowledgment ay hindi dapat magkaroon ng direktang pinansiyal na interes sa transaksyon. Ang isang narekordong instrumento na naglalahad ng ganitong alalahanin ay hindi nagbibigay ng constructive notice. Ang isang opisyal ay hindi maaaring kinikilala ang kanyang sariling paglagda, isang mortgage na nagnakarangal sa kanyang sarili bilang mortgagee, o isang deed na nagnakarangal sa kanyang sarili bilang grantee. Ang isang notary na isa sa ilang grantors ay maaaring kilalanin ang iba pang mga grantor ngunit hindi ang kanyang sarili.

• ✓Ang acknowledgment ng isang intereado na opisyal ay hindi nagbibigay ng constructive notice
• ✓Ang isang opisyal ay hindi maaaring kilalanin ang isang dokumento na nagnakarangal sa kanyang sarili bilang grantee, mortgagee, o principal
• ✓Ang isang co-grantor notary ay maaaring kilalanin ang mga signature ng iba ngunit hindi ang kanyang sarili
• ✓Ang Government Code Sections 822 at 8224.1 (epektibo Enero 1, 1978) ay nagbabawal sa mga notary na may direktang pinansiyal na interes mula sa pagkilos

Ang isang notaryo publiko sa California ay dapat magpanatili ng opisyal na selyo na nagpapakita ng pangalan ng notaryo, Selyo ng Estado, “Notary Public,” ang county kung saan inihain ang bond at panunumpa, at petsa ng pag-expire ng komisyon, kasama ang numero ng komisyon at ID ng tagagawa. Ang selyo ay dapat na maaaring kopyahin nang litrato. Dapat panatilihin ng mga notaryo ang isang aktibong sunod-sunod na journal ng lahat ng gawain, nakakandado at nasa eksklusibong kontrol. (Government Code Seksyon 8206)

• ✓Ang selyo ng notaryo ay dapat na maaaring kopyahin nang litrato, kaya halos pangkalahatan na ang rubber stamp.
• ✓Ang journal ay dapat sunod-sunod, isa lamang ang aktibo sa isang pagkakataon, at nakakandado sa ilalim ng eksklusibong kontrol.
• ✓Itinatala ng journal ang petsa, oras, uri ng gawain, katangian ng instrumento, mga lagda, ebidensya ng pagkakakilanlan, at bayad.

Kung ang dokumentong ipapa-notaryo ay isang deed, quitclaim deed, deed of trust na nakakaapekto sa real property, o isang power of attorney, dapat ipag-utos ng notaryo na ilagay ng pipirma ang kanang thumbprint sa journal. Tinutukoy ng Government Code Section 8206 ang mga alternatibo kung hindi posible ang kanang thumbprint.

• ✓Kinakailangan ang kanang thumbprint sa journal para sa mga deed, quitclaim deed, deed of trust, at power of attorney
• ✓Nagbibigay ang Government Code Section 8206 ng mga alternatibo kapag hindi posible ang kanang thumbprint

Bilang isang kontrata, ang isang lease ay nangangailangan ng: (1) mutual assent (offer at acceptance), (2) mutuality of obligation (walang karapatang umatras nang walang limitasyon), (3) legal capacity (hindi kasama ang mga menor de edad, mga taong hindi matino ang pag-iisip, at mga pinagkaitan ng mga karapatang sibil), at (4) lawful object. Ang mga probisyon sa lease na lumalabag sa public policy (hal., pagwawaksi ng mga procedural na karapatan ng tenant o mga karapatan sa security deposit) ay walang bisa.

• ✓Ang isang balidong lease ay nangangailangan ng mutual assent, mutuality of obligation, legal capacity, at lawful object
• ✓Ang mga probisyon na nagwawaksi ng procedural o security deposit na mga karapatan ng tenant ay walang bisa laban sa public policy
• ✓Ang mga menor de edad at mga taong hindi matino ang pag-iisip ay walang kakayahang gumawa ng kontrata

Ang mga probisyong executory (hindi pa naisasagawa) ay hindi maaaring baguhin nang pasalita - dapat baguhin ang mga ito sa kasulatan na pinirmahan ng lahat ng partido. Ang mga obligasyong ganap nang natupad ay maaaring baguhin bilang mga executed na modipikasyon. Kapag ang isang lease para sa isang residential unit ay pinag-usapan sa Espanyol, dapat itong isulat sa Espanyol.

• ✓Ang mga probisyong executory ng lease ay dapat baguhin sa kasulatan na pinirmahan ng lahat ng partido.
• ✓Ang isang residential lease na pinag-usapan sa Espanyol ay dapat isulat sa Espanyol.

Ang isang kasunduan sa pag-upa ay karaniwang kailangang maisagawa, maihatid, at matanggap upang maging maipapatupad. Ang kasunduan sa pag-upa na pinirmahan at inihatid ng landlord ay maipapatupad ng tenant kahit na hindi pumirma ang tenant. Kung ang tenant ay kumuha ng possession o nagbayad ng renta nang hindi pumipirma, ipinapalagay na may pagtanggap. Gayunpaman, ang kasunduan sa pag-upa ay dapat na ganap na maisagawa bago maipatupad ng landlord ang mga espesyal na contractual covenant (hal., covenant na mag-ayos).

• ✓Ang kasunduan sa pag-upa na pinirmahan ng landlord ay maipapatupad ng tenant kahit na walang pirma ng tenant
• ✓Ang pagkuha ng possession o pagbabayad ng renta ng tenant ay ipinapalagay na pagtanggap
• ✓Ang mga espesyal na contractual covenant ay nangangailangan ng ganap na pagsasagawa upang maipatupad laban sa tenant

Ang isang lease o memorandum ay maaaring i-record sa county kung saan matatagpuan ang premises. Ang isang hindi naka-record na lease ay maipapatupad pa rin sa pagitan ng mga partido at laban sa sinumang may notice ng tenancy. Kung ang isang lease ay lumalampas sa isang taon, hindi naka-record, at ang possession ay hindi nagbibigay ng notice, ang tenancy ay nagiging subordinate sa isang bona fide purchaser.

• ✓Ang isang lease o memorandum ay maaaring i-record sa county kung saan matatagpuan ang premises
• ✓Ang mga hindi naka-record na lease ay maipapatupad laban sa mga partidong may notice ng tenancy
• ✓Ang isang hindi naka-record na lease na mahigit isang taon na walang notice ay nagiging subordinate sa isang bona fide purchaser

Bilang ahente ng principal, ang broker ay may tungkuling magbigay ng pinakamataas na pag-iingat, integridad, katapatan, katapatan sa tungkulin, at pagiging kompidensyal. Sa kabilang principal, ang broker ay may tungkuling magbigay ng makatwirang kasanayan at pag-iingat, tapat at patas na pakikitungo, mabuting pananampalataya, at pagsisiwalat ng mahahalagang katotohanan.

• ✓Ang broker ay may mga tungkuling fiduciary (pinakamataas na pag-iingat, katapatan sa tungkulin, pagiging kompidensyal) sa principal
• ✓Ang broker ay may tungkulin ng makatwirang pag-iingat, katapatan, pagiging patas, at pagsisiwalat ng mahahalagang katotohanan sa kabilang partido
• ✓Ang tungkulin na magsiwalat ay sumasaklaw sa mga katotohanang may materyal na epekto sa halaga, pagiging kaakit-akit, o nilalayong gamit ng ari-arian

Hindi kailangang ipaliwanag ng nagbebenta at ng ahente ng nagbebenta ang legal na epekto ng mga pagsisiwalat tungkol sa ari-arian. Gayunpaman, ang ahente ng principal na pinagpadalhan ng mga pagsisiwalat ay dapat ‘ipaliwanag’ ang kahalagahan nito at ‘magpayo’ sa principal upang makagawa ng mga desisyong may sapat na kaalaman.

• ✓Sweat v. Hollister: hindi kailangang ipaliwanag ng ahente ng nagbebenta ang legal na epekto ng mga pagsisiwalat sa kabilang partido
• ✓Dapat ipaliwanag at payuhan ng ahente ng mamimili/principal ang tungkol sa mga pagsisiwalat (Field v. Century 21; Salahutdin)
• ✓Kasama sa pagpapayo ang pagsasagawa o pagrerekomenda ng pag-uusisa

Itinatag ng Civil Code § 2079.13 ang isang format ng pagsisiwalat ng ahensya para sa residential property na may 1-4 na yunit, kabilang ang mga benta o lease na mas mahaba sa isang taon. Dapat gamitin ang mga statutory form na naglalaman ng buong teksto ng § 2079.16.

• ✓Naaangkop sa residential property na may 1-4 na dwelling unit, at mga lease na mas mahaba sa isang taon
• ✓Kasama sa “Sale” ang exchange o isang real property sales contract (Civil Code § 2985)
• ✓Dapat naglalaman ang disclosure form ng buong teksto ng Civil Code § 2079.16

Dapat ihatid ng listing broker ang porma sa tagapagbili bago pumasok sa listing. Dapat ihatid ng selling broker sa tagapagbili bago ipakita ang alok at sa mamimili bago lagdaan ang alok. Ang ibig sabihin ng “as soon as practical” ay sa oras na lagdaan ang listing.

• ✓Naghahatid ang listing broker sa tagapagbili bago pumasok sa kasunduan sa listing (Civil Code § 2079.14)
• ✓Naghahatid ang selling broker sa mamimili sa lalong madaling praktikal na panahon bago lagdaan ang alok na bumili
• ✓Ang ibig sabihin ng “as soon as practical” ay sa oras na makuha ng listing broker ang lagda ng tagapagbili (Huijers v. DeMarrais)
• ✓Kung ang alok ay hindi inihanda ng selling broker, ang porma ay ihahatid sa mamimili nang hindi lalabis sa susunod na araw ng negosyo pagkatapos matanggap ang alok

Dapat kumuha ang broker ng resibo mula sa principal (maliban kung ipinadala sa pamamagitan ng certified mail). Kung tumanggi ang isang partido na pumirma, dapat isaad, pirmahan, at petsahan ng broker ang isang nakasulat na deklarasyon ng pagtanggi. Ang kumpirmasyon ng ahensya ay hindi maaaring lumampas sa kasunduan sa pagbili.

• ✓Civil Code § 2079.15: kumuha ng resibo; kung tumanggi, isagawa ang nakasulat na deklarasyon ng mga katotohanan ng pagtanggi
• ✓Tatlong alternatibo: listing agent (nagbebenta), selling agent (mamimili), o dual agent (pareho)
• ✓Ang pagsisiwalat at pagsang-ayon ay lumilikha ng rebuttable presumption ng aktwal na mga ugnayan ng ahensya (Huijers v. DeMarrais)

Ang Civil Code § 2079.13 et seq. ay nagtatakda ng mga limitasyon: ang listing broker na siya ring selling broker ay isang dual agent; ang kabayaran ay hindi nagtatakda kung sino ang principal; ang dual agent ay hindi maaaring magbunyag ng flexibilidad sa presyo nang walang nakasulat na pahintulot; at ang listing broker ay maaaring magbenta sa isang mamimiling walang kinatawan nang hindi nagiging dual agent.

• ✓Civil Code § 2079.18: ang listing broker na siya ring selling broker ay isang dual agent, hindi para sa mamimili lamang
• ✓Civil Code § 2079.19: ang pagbabayad ng kabayaran ay hindi nagtatakda kung sino ang principal
• ✓Civil Code § 2079.21: ang dual agent ay hindi maaaring magbunyag ng pagpayag ng nagbebenta na tumanggap ng mas mababa o ng pagpayag ng mamimili na magbayad ng mas mataas nang walang nakasulat na pahintulot
• ✓Civil Code § 2079.22: ang listing broker ay maaaring magbenta sa isang mamimiling walang kinatawan nang hindi nagiging dual agent

Bagaman ang Civil Code § 2079.13 ay nalalapat lamang sa 1-4 na residential units, ang B&P Code § 10176(d) ay nagtatakda ng pagbubunyag ng dual agency sa lahat ng real property at real property secured transactions. Ang “knowledge or consent” ay dapat basahin nang conjunctively.

• ✓B&P Code § 10176(d): hindi maaaring kumatawan ang isang lisensyado sa higit sa isang partido nang walang kaalaman AT pahintulot ng dalawang panig.
• ✓Ang § 10176(d) ay nalalapat sa lahat ng transaksyon, hindi lamang sa 1-4 na residential units.
• ✓Ang Civil Code § 2079.17 ay nag-aatas na ang ugnayan ng ahensya/pagbabago nito ay nakasulat at pinahintulutan ng lahat ng principal.

Ang isang ahensiya ay maaaring magmula sa pag-uugali ng mga partido nang walang hayagang kasunduan. Dapat iwasan ng listing broker na hindi sinasadyang maging ahente ng bumibili. Ang hindi isiniwalat na dual agency ay maaaring magresulta sa disiplina, pagkawala ng komisyon, at rescission.

• ✓Civil Code §§ 2300, 2307, 2308: ang ahensiya ay maaaring magmula sa pag-uugali ng mga partido
• ✓Ang pakikipag-negosasyon sa ngalan ng o pagsusulong ng interes ng bumibili ay malamang na lumikha ng ahensiya ng bumibili
• ✓Ang hindi isiniwalat na dual agency ay maaaring magdulot ng disiplina sa broker at rescission sa mga principal (B&P § 10176(a),(d))

Ang dual agency ay lumilitaw kapag ang listing broker ay naging ahente rin ng mamimili. Ang isang broker ay maaaring kumatawan sa lahat ng principal kung may kaalaman at pahintulot ng lahat. Kapag ang dalawang lisensyado ng parehong broker ay kumakatawan sa magkasalungat na mga partido, ang broker ay isang dual agent.

• ✓Ang dual agent ay maaari lamang kumilos nang may kaalaman at pahintulot ng lahat ng principal (B&P §§ 10176(a),(d), 10177.6)
• ✓Civil Code § 2079.21: ang dual agent ay hindi maaaring makipagnegosasyon sa presyo/mga termino lampas sa paghaharap ng mga alok nang walang nakasulat na pahintulot
• ✓Civil Code § 2079.13(b): dalawang lisensyado ng parehong broker na kumakatawan sa magkasalungat na mga partido = ang broker ay dual agent
• ✓Ang hindi ibinunyag na dual agency ay nagpapahintulot ng rescission nang walang patunay ng pinsala (Culver v. Jaoudi; Glenn v. Rice)

Maaaring bigyan ng awtoridad ng prinsipal ang broker na magtalaga ng subahente, na lumilikha ng direktang ugnayan sa pagitan ng prinsipal at subahente. Kung walang ganoong awtoridad, ang broker na nakikipagtulungan ay nagiging ahente ng listing broker. Ang subahensya ay nagpapataw ng pananagutan sa ilalim ng respondeat superior.

• ✓Kodigo Sibil ng California § 2351: ang broker na itinalaga nang may awtoridad ng prinsipal ay nagiging subahente ng prinsipal
• ✓Kodigo Sibil ng California § 2350: ang broker na itinalaga nang walang pahintulot ng prinsipal ay nagiging ahente ng listing broker
• ✓Johnston v. Seargeants: ang nagbebenta ay mananagot sa pandaraya ng subahenteng nakikipagtulungan kahit walang kaalaman
• ✓Karaniwang kasanayan sa industriya ngayon ay umiiwas sa subahensya (Kodigo Sibil ng California § 2079.19)

Maaaring i-delegate ng mga ahente ang ilang tungkulin maliban kung ipinagbabawal ng principal. Gayunpaman, ang isang broker ay may tungkuling hindi maide-delegate na makarating sa isang konklusyon ng halaga para sa isang pribadong trust deed investor. Nananatiling mananagot ang orihinal na ahente para sa naidelegang gawain.

• ✓Nililimitahan ng Civil Code § 2349 ang mga maide-delegang kapangyarihan: mekanikal na mga gawain, mga tungkuling hindi kayang gawin nang mag-isa ng ahente, kaugalian/awtorisadong delegasyon
• ✓Barry v. Raskov: mananagot ang broker sa kapabayaan ng appraiser (hindi maide-delegang tungkulin sa halaga)
• ✓B&P § 10232.6: maaaring i-delegate ng broker ang pagtataya ng halaga sa isang lisensyado/sertipikadong appraiser
• ✓Ang respondeat superior ay nagpapanagot sa broker para sa mahuhulaang kapabayaan/sadyang mga gawa ng mga lisensyado

Ang mga ahente sa komersyal at transaksyon ng pautang ay kailangan ding maghanda at maghatid ng mga pahayag ng pagsisiwalat ng ahensya at kumuha ng may-kaalamang pahintulot. Ang kabiguan ay maaaring magresulta sa pagkawala ng komisyon at pagpapahintulot ng resisyon.

• ✓Dapat maghatid ang mga ahente sa komersyal/pautang ng mga pahayag ng pagsisiwalat ng ahensya at kumuha ng may-kaalamang pahintulot
• ✓Ang kabiguang kumuha ng may-kaalamang pahintulot ay maaaring magresulta sa pagkawala ng komisyon at pagpapahintulot ng resisyon (Culver v. Jaoudi)
• ✓Ang kontrata para sa kompensasyon ng isang hindi isiniwalat na dobleng ahente ay hindi maipapatupad anuman ang aktwal na pagiging patas