History +11California · real estate · Filipino

Noong 1943, isang kampanya sa buong estado ang isinagawa ng Department of Real Estate upang wakasan ang mapanlinlang na mga gawain sa pagbebenta ng langis at gas. Natapos ito sa tulong ng mga tagausig ng distrito, ng Attorney General, ng Department of Corporations, at ng mga lokal na kagawaran ng pulisya. Maraming promoter ang nahatulan ng grand theft, at humigit-kumulang 600 operator ang nawalan ng lisensya sa real estate sa pamamagitan ng pormal na pagdinig o hindi pag-renew. Ang mga pagsisikap na ito ay nagresulta sa batas ng 1943.

• ✓Ang kampanya sa pagpapatupad noong 1943 ay pinamunuan ng Department of Real Estate kasama ang iba pang ahensya
• ✓Humigit-kumulang 600 operator ang nawalan ng lisensya sa real estate sa pamamagitan ng pagdinig o hindi pag-renew
• ✓Ang pagsisikap sa pagpapatupad ay direktang humantong sa batas sa paglilisensya ng M.O.G. noong 1943

Bago ang 1943, malawakan ang spekulasyon sa pagbebenta at pagpapaupa ng mga lupang mineral, langis at gas, lalo na noong panahon ng Depresyon (1933-1939). Gumawa ang mga tao ng mga pamumuhunang dulot ng desperasyon, umaasa sa malalaking tubo, bagaman karamihan ng mga mamimili ay nawalan ng buong halagang ipinuhunan. Humigit-kumulang 1,000 tagapagbili ng langis at gas ang nagtrabaho sa buong estado, nagbebenta ng mga lote sa mga bagong itinatag na subdibisyon ng langis at gas na matatagpuan sa California at iba pang estado na may potensyal na produksiyon sa malalayong lugar.

• ✓Ang spekulasyon ay umabot sa tugatog noong panahon ng Depresyon 1933 hanggang 1939
• ✓Humigit-kumulang 1,000 tagapagbili ng langis at gas ang nagtrabaho sa buong estado upang magbenta ng mga lote para sa spekulasyon
• ✓Karamihan ng mga mamimili ng mga interes na ito ay nawalan ng buong halagang ipinuhunan

Sa sinaunang common law ng Inglatera, ang pagmamay-ari ng real property ay inililipat sa pamamagitan ng feoffment, na nangangailangan ng paghahatid ng possession na tinatawag na “livery of seizin.” Walang nakasulat o deed na ginamit; ang paglilipat ay isinasagawa sa pamamagitan ng paghahatid ng mismong lupa o isang simbolo tulad ng sanga, bato, o isang dakot na lupa. Ang isa pang paraan ay isang pasalitang pahayag sa harap ng mga saksi habang tanaw ang lupa, na sinusundan ng pagpasok ng bagong may-ari.

• ✓Ang feoffment ay nangangailangan ng aktwal na paghahatid ng possession na tinatawag na livery of seizin
• ✓Sa simula, walang nakasulat na instrumento ang kailangan upang ilipat ang lupa
• ✓Ang mga incorporeal na karapatan tulad ng mga easement ay inililipat sa pamamagitan ng “deed of grant”

Ang paglipat sa pamamagitan ng release ay isang deed na ginamit upang ilipat ang estate o interes sa lupa, ngunit ang livery of seizin ay hindi maibibigay hanggang sa ang bagong may-ari ay sumakop. Ang release ay ginamit din upang patayin ang isang karapatan sa lupa at ito ang ninuno ng makabagong quitclaim deed.

• ✓Ang release ay ang makasaysayang batayan para sa makabagong quitclaim deed
• ✓Maaaring patayin ng release ang isang karapatan sa lupa

Ang mga paglilipat ng lupa sa California sa ilalim ng pamamahala ng mga Espanyol at Mehikano ay katulad ng common law. Nagpasya ang Korte Suprema ng California na ang lupa ay hindi maisasalin nang walang nakasulat na instrumento maliban kung ang paglilipat ay ginawa sa pamamagitan ng isang naisagawang kontrata na naghahatid ng aktuwal na possession sa pagbebenta sa pamamagitan ng pagpasok at mga seremonyal na gawain. Sa ngayon, ang sinaunang livery of seizin ay sinasagisag ng paghahatid ng deed, hindi ng ari-arian.

• ✓Karaniwang kailangan ng batas Espanyol/Mehikano ang nakasulat na instrumento upang ilipat ang lupa
• ✓Ang deed ay simbolo na ngayon ng titulo, na pumapalit sa livery of seizin

Ang mga unang lungsod sa Amerika ay siksik at limitado sa kayang lakarin. Ang industriyalisasyon, imigrasyon, at mekanisadong transportasyon (electric trolley noong 1880s, at kalaunan ang mga sasakyan) ay nagdulot ng labis na pagsisikip, paglawak ng lungsod, at pagbaba ng kalidad ng pamumuhay, na lumikha ng pangangailangan para sa pagpaplano.

• ✓Ang mekanisadong transportasyon (electric trolley) noong 1880s ay nag-udyok ng paglipat sa mga suburb at espekulasyon sa lupa
• ✓Lumala ang paglawak ng lungsod nang maging laganap ang mga sasakyan

Noong unang bahagi ng ika-20 siglo, nakita ng mga pinunong sibiko ang pangangailangan na pagbutihin ang mga urban na kapaligiran. Binigyang-diin ng kilusang “City Beautiful” ang mga pampublikong gawain at mga pagpapabuti sa sibiko upang gawing mas matitirahan ang mga lungsod. Ang mga plano ng lungsod ay umunlad tungo sa “mga komprehensibong plano” na nagpapahayag ng mga layunin ng komunidad na sumasaklaw sa parehong pampubliko at pribadong lupa.

• ✓Binigyang-diin ng kilusang City Beautiful ang mga pampublikong gawain at mga pagpapabuti sa sibiko
• ✓Tinutugunan ng mga komprehensibong plano ang pisikal na pag-unlad ng isang urban na lugar bilang makatwirang tugon sa urbanisasyon

Sa ngayon, ang ari-arian ay itinuturing na bagay na pag-aari, maging real o personal. Ang real property ay binubuo ng: (1) lupa; (2) anumang nakakabit at itinuturing na permanenteng bahagi ng lupa; (3) anumang incidental o appurtenant sa lupa; at (4) anumang hindi nagagalaw ayon sa batas.

• ✓Ang real property ay may apat na bahagi: lupa, mga nakakabit na bagay, mga appurtenance, at mga bagay na hindi nagagalaw ayon sa batas
• ✓Ang ari-arian ay inuuri bilang real o personal

Kasama sa lupain ang lupa, bato, at iba pang mga substansiya ng daigdig, kasama ang espasyo sa ibabaw, sa ilalim nito hanggang sa gitna ng daigdig, at sa itaas nito hanggang sa tuktok ng langit. Kinikilala ng mga hukuman ang karapatan ng publiko sa airspace bilang “highway” kung hindi ito labis na nakakasagabal sa pagtatamasa ng may-ari. Maaaring mag-drill nang patayo ang mga may-ari para sa langis at gas ngunit hindi nang pahilis sa ilalim ng lupa ng kapitbahay.

• ✓Ang lupain ay umaabot sa ilalim hanggang sa gitna ng daigdig at sa itaas hanggang sa langit
• ✓Pinapayagan ang paggamit ng publiko sa airspace kung hindi ito labis na nakakasagabal sa may-ari
• ✓Maaaring mag-drill nang patayo ang may-ari para sa langis/gas ngunit hindi nang pahilis sa ilalim ng lupa ng kapitbahay

Ang mga bagay na nakakabit sa lupa ay kinabibilangan ng mga gusali, tulay, at puno, kasama ang anumang nakakabit sa mga ito tulad ng mga pinto, permanenteng nakakabit na mga kabinet, o built-in na appliances. Ang mga ito ay bahagi ng real property.

• ✓Ang mga gusali, tulay, at puno ay mga nakakabit na bagay ng real property.
• ✓Ang mga pinto, built-in na kabinet, at built-in na appliances ay nakakabit at bahagi ng real property.

Kasama sa appurtenant real property ang anumang ginagamit sa lupa sa bisa ng karapatan para sa benepisyo nito, tulad ng mga watercourse, easement/right of way, at mga daanan para sa liwanag, hangin, o init. Ang stock sa isang mutual water company ay maaaring maging appurtenant sa lupa, ibig sabihin, hindi ito maaaring ilipat maliban kung ang lupa ay ililipat kasama nito.

• ✓Ang mga easement at right of way ay appurtenant real property
• ✓Ang stock ng mutual water company, kapag appurtenant, ay hindi maaaring ilipat nang hiwalay sa lupa

Ang Seksyon 761 ng Kodigo Sibil ng California (pinagtibay noong 1872) ay nag-uuri ng mga estate sa real property ayon sa tagal bilang: (1) mga estate of inheritance o perpetual estates; (2) estates for life; (3) estates for years; at (4) estates at will.

• ✓Inililista ng CC Seksyon 761 ang apat na klasipikasyon ng estate ayon sa tagal
• ✓Mga estate: inheritance/perpetual, for life, for years, at at will

Kasama sa lupa ang lupa, bato, at mga sangkap na panlupa at ang espasyo—ibabaw, ilalim hanggang sa gitna ng mundo, at itaas hanggang sa langit. Kinikilala ng mga korte ang karapatan ng publiko sa espasyong panghimpapawid bilang isang “highway” kung hindi ito nakakasagabal nang hindi makatwiran sa pagtatamasa ng may-ari, at kinikilala ang katangiang lumilipat-lipat ng langis at gas.

• ✓Kasama sa lupa ang espasyo mula sa gitna ng mundo hanggang sa tuktok ng langit
• ✓May karapatan ang publiko na gamitin ang espasyong panghimpapawid bilang isang “highway” kung hindi ito nakakasagabal nang hindi makatwiran sa may-ari
• ✓Maaaring mag-drill nang patayo ang may-ari ng lupa upang makuha ang langis/gas ngunit hindi maaaring mag-drill nang pahilis sa ilalim ng lupa ng kapitbahay

Kasama sa real property ang mga bagay na nakakabit sa lupa tulad ng mga gusali, tulay, puno, pinto, permanenteng naka-install na mga cabinet, at built-in na appliances. Ang mga appurtenant na bagay ay ginagamit kasama ng lupa para sa benepisyo nito, tulad ng mga easement, right of way, at stock sa isang mutual water company.

• ✓Kasama sa mga nakakabit na bagay ang mga gusali, tulay, puno, built-in na appliances, at permanenteng naka-install na mga cabinet
• ✓Ang mga appurtenant na bagay (easement, right of way, stock ng mutual water company) ay nagbibigay benepisyo sa lupa
• ✓Ang stock ng mutual water company na appurtenant sa lupa ay hindi maaaring ilipat maliban kung ang lupa ay ililipat kasama nito

Ang mga pananim ng nangungupahan, mga pang-industriyang pananim na tumutubo, at mga bagay na nakakabit sa o bahagi ng lupa na napagkasunduang ihiwalay bago ang pagbebenta o sa ilalim ng isang kontrata ng pagbebenta ay itinuturing na kalakal (personal na ari-arian).

• ✓Ang mga pananim na napagkasunduang ihiwalay bago ang pagbebenta ay itinuturing na kalakal/personal na ari-arian
• ✓Ang mga pang-industriyang pananim na tumutubo ay itinuturing na kalakal

Umiiral ang Real Estate Law pangunahin upang protektahan ang publiko sa mga transaksyong real estate at mortgage na may kasangkot na ahente. Nagtatakda ito ng mga kwalipikasyon na nagsisiguro na ang mga broker at salesperson ay tumutugon sa mga pamantayan ng kaalaman, katapatan, at (para sa mga broker) karanasan. Ang awtoridad ng Commissioner ay hindi arbitraryo — dapat maibigay ang lisensya sa mga kwalipikadong aplikante.

• ✓Umiiral ang Real Estate Law pangunahin para sa proteksyon ng publiko sa mga transaksyong real estate at mortgage
• ✓Kapag ang aplikante ay may mga kwalipikasyong hinihingi ng batas, dapat ibigay ng Commissioner ang lisensya
• ✓Dapat may mga katotohanan ang Commissioner na nagbibigay-katwiran sa paghahanap na ang aplikante ay hindi tapat at hindi nagsasabi ng katotohanan

Ang Mga Seksyon 10131 at kaugnay na mga seksyon ay naglalarawan ng mga gawain ng broker. Kung walang lisensya, ang isang indibidwal ay hindi maaaring tumanggap ng kabayaran para sa mga gawain na nasa sakop ng lisensyadong broker o salesperson. May mga parusa para sa aktibidad na walang lisensya; ang mga broker na nagbabayad sa mga taong walang lisensya para sa mga lisensyadong gawain ay maaaring madisiplina, at ang pagbabayad sa isang hindi lisensyadong tao para sa mga naturang serbisyo ay isang misdemeanor.

• ✓Kung walang lisensya, hindi maaaring tumanggap ang isang indibidwal ng kabayaran para sa mga lisensyadong gawain ng broker/salesperson
• ✓Ang pagbabayad sa isang hindi lisensyadong tao para sa mga lisensyadong gawain ay isang misdemeanor (Mga Seksyon 10138 at 10139)
• ✓Ang Seksyon 10132 ay naglalarawan ng isang salesperson at nangangailangan ng pagtatrabaho sa ilalim ng isang real estate broker

Noong Agosto 4, 1943, ang awtoridad ayon sa batas ng DRE ay inayos sa dalawang Bahagi ng Dibisyon 4 ng Kodigo ng Negosyo at mga Propesyon. Ang Bahagi 1 (Mga Seksyon 10000–10580) ay ang Batas sa Real Estate (Pagbibigay-lisensya sa mga Indibidwal). Ang Bahagi 2 (Mga Seksyon 11000–11288) ay ang Batas sa Hinati-hating Lupain (Regulasyon ng mga Transaksyon).

• ✓Ang Bahagi 1 (Mga Seksyon 10000-10580) ay pinamagatang Pagbibigay-lisensya sa mga Indibidwal - ang Batas sa Real Estate
• ✓Ang Bahagi 2 (Mga Seksyon 11000-11288) ay pinamagatang Regulasyon ng mga Transaksyon - ang Batas sa Hinati-hating Lupain
• ✓Ang mga batas na ito ay naiiba sa batas sa real property, batas sa ahensya, at batas sa kontrata

Ipinapatupad ng Komisyoner ang Real Estate Law at Subdivided Lands Law upang protektahan ang mga taong nakikipagtransaksyon sa mga lisensyado at mga mamimili ng subdivided property. Kasama sa mga tungkulin ang pagtiyak ng kwalipikasyon ng mga aplikante, pag-isyu ng mga lisensya, pagsisiyasat sa mga reklamo at mga hindi lisensyado, at pagregula sa mga benta ng subdivision. Nagsimula ang Komisyoner na magregula ng mga subdivided land noong 1933; ang kinakailangang disclosure document ay tinatawag na public report.

• ✓Nagsimula ang Komisyoner na magregula ng pagbebenta o pagpapaupa ng mga subdivided land noong 1933
• ✓Ang disclosure document ng subdivision na ibinibigay sa mga mamimili ay tinatawag na public report
• ✓Kinokontrol ng Komisyoner ang mineral/oil/gas property at Prepaid Rental Listing Services

Ang ilang mga tao ay hindi kinakailangan ng lisensya, kabilang ang mga resident apartment manager at kanilang mga empleyado, mga ahente ng panandaliang pag-upa (bakasyon, wala pang 30 araw), mga empleyado ng ilang institusyon ng pagpapautang, ilang asosasyong pang-agrikultura, mga awtoridad ng sementeryo, at mga klerikal na katulong.

• ✓Hindi kinakailangan ng lisensya ang mga resident apartment manager at kanilang mga empleyado
• ✓Hindi kinakailangan ng lisensya ang mga ahente ng panandaliang pag-upa sa bakasyon (mga pag-upa na wala pang 30 araw)
• ✓Hindi kinakailangan ng lisensya ang ilang empleyado ng institusyon ng pagpapautang at mga klerikal na katulong (Mga Seksyon 10131.01, 10133 et seq.)

Ang mga benepisyo ng isang batas sa pagtatala ay HINDI makukuha ng sinumang kumukuha ng titulo na may aktuwal na abiso sa isang naunang isinagawang ngunit hindi naitalang instrumento. Ang paghawak ng iba maliban sa nagbebenta ay aktuwal na abiso na nagpapataw ng tungkuling mag-imbestiga. Ang isang maingat na mamimili ay dapat mag-inspeksiyon sa ari-arian at magtanong sa mga taong nasa paghawak nito.

• ✓Ang mga benepisyo ng pagtatala ay hindi makukuha ng isang mamimili na may aktuwal na abiso sa isang naunang instrumentong hindi naitala
• ✓Ang paghawak ng isang hindi nagbebenta ay nagpapataw ng tungkuling magtanong tungkol sa paghahabol
• ✓Ang mga batas sa pagtatala ay hindi nagpoprotekta laban sa mga hindi naitalang interes na matutuklasan sa pisikal na inspeksiyon (hal., mga easement, mga karapatan sa mechanics' lien)

Ang isang instrumento ay itinuturing na naitala kapag wastong kinilala/beripikado at naideposito sa nararapat na opisyal na may markang “filed for record.” Ang recorder ay nagbibigay ng numero nito ayon sa pagkakasunod-sunod ng pagtanggap, kasama ang taon, buwan, araw, oras at minuto, inililipat ang mga nilalaman sa mga rekord, at ibinabalik ang orihinal. Ang mga dokumento ay ini-index ayon sa alpabeto ayon sa grantor/grantee at ayon sa petsa ng pagtatala.

• ✓Ang prayoridad ay karaniwang tinutukoy ng oras ng pagtatala (taon, buwan, araw, oras, minuto)
• ✓Ang instrumentong unang naitala sa chain of title ay karaniwang nagtatamo ng prayoridad
• ✓Kung ang ari-arian ay nasa higit sa isang county, dapat itong itala sa bawat county upang magbigay ng constructive notice

Sa ilalim ng Kodigo Sibil ng California, ang isang kontrata ay nangangailangan ng: mga partidong may kakayahang pumasok sa kontrata; mutwal na pagsang-ayon; legal na layunin; at sapat na konsiderasyon. Ang ikalimang rekisito na naroroon lamang sa ilang partikular na kontrata ay ang wastong pagkakasulat.

• ✓Kinakailangan: mga partidong may kakayahan, mutwal na pagsang-ayon, legal na layunin, sapat na konsiderasyon
• ✓Ang wastong pagkakasulat ay ikalimang rekisito para sa ilang partikular na kontrata (Statute of Frauds)

Ang isang menor de edad ay wala pang 18 taong gulang. Ang isang menor de edad na hindi pa emancipated ay hindi maaaring magdelegar ng kapangyarihan, gumawa ng kontrata na may kaugnayan sa real property, o makipagkontrata para sa personal property na wala sa agarang pagmamay-ari. Maaaring ipawalang-bisa ng isang menor de edad ang mga kontrata habang menor pa siya o sa loob ng makatwirang panahon pagkatapos niyang maabot ang edad ng mayorya. Hindi maaaring maghirang ng ahente ang isang menor de edad, kaya walang bisa ang isang power of attorney. Hindi maaaring magsilbing ahente ng isang menor de edad ang isang broker; ang pakikipagnegosasyon sa isang menor de edad o para sa kanya ay nangangailangan ng guardian na itinalaga ng hukuman at may pahintulot ng hukuman.

• ✓Ang menor de edad ay isang taong wala pang 18 taong gulang
• ✓Hindi maaaring gumawa ang isang menor de edad ng kontrata na may kaugnayan sa real property
• ✓Maaaring ipawalang-bisa ng isang menor de edad ang mga kontrata habang menor pa siya o sa loob ng makatwirang panahon pagkatapos niyang maabot ang edad ng mayorya
• ✓Walang bisa ang pagdelegar ng awtoridad (power of attorney) ng isang menor de edad
• ✓Hindi maaaring magsilbing ahente ng isang menor de edad ang isang broker upang bumili o magbenta

Sa ilalim ng Family Code, Mga Seksyon 7000 at mga sumusunod, ang mga emansipadong menor de edad ay maaaring pumasok sa mga kontratang may bisa upang bumili, magbenta, magpaupa, magpataw ng encumbrance, magpalitan, o maglipat ng real o personal na ari-arian. Ang isang menor de edad ay nae-emansipado sa pamamagitan ng wastong kasal (kahit na na-dissolve na), aktibong tungkulin militar, o deklarasyon ng korte ng emansipasyon.

• ✓Ang mga emansipadong menor de edad ay maaaring gumawa ng kontrata para sa real property na parang sila ay lampas na sa edad ng mayorya
• ✓Ang emansipasyon ay nangyayari sa pamamagitan ng wastong kasal, aktibong tungkulin militar, o deklarasyon ng korte

Matapos mapagpasyahan ng hukuman na ang isang taong may sakit sa pag-iisip ay walang kakayahan, hindi maaaring gumawa ng anumang kontrata hanggang sa maibalik ang kanyang kakayahan. Ang isang taong lubos na walang pag-unawa, kahit hindi idineklarang incompetent ng hukuman, ay walang kapangyarihang gumawa ng kontrata. Ang pakikipagtransaksyon sa mga incompetent hinggil sa real property ay nangangailangan ng pagtatalaga ng guardian at pag-apruba ng hukuman.

• ✓Walang kontratang maaaring gawin sa isang taong idineklarang incompetent ng hukuman hanggang sa maibalik ang kakayahan
• ✓Ang pakikipagtransaksyon sa mga incompetent ay nangangailangan ng pagtatalaga ng guardian at pag-apruba ng hukuman
• ✓Ang mga menor de edad at mga incompetent ay maaari pa ring magkaroon ng titulo sa pamamagitan ng regalo o mana

Ang partnership ay dalawa o higit pang tao na nagsasagawa ng negosyo bilang magkakasamang may-ari. Ang real property ay maaaring i-title sa pangalan ng partnership, mga indibidwal na partner, o isang third-party trustee. Kung sa pangalan ng partnership, ang GP-1 form ay dapat i-file sa Secretary of State at i-record bago ang transfer. Ang Uniform Partnership Act of 1994 (Corporations Code 16100 et seq.) ang namamahala sa mga partnership mula noong Enero 1, 1999.

• ✓Hindi dapat i-transfer ang partnership property hangga't hindi nai-file at nai-record ang GP-1 form
• ✓Ang mga partnership mula noong Enero 1, 1999 ay pinamamahalaan ng Uniform Partnership Act of 1994
• ✓Sa isang limited partnership, hindi bababa sa isang partner ang dapat na general partner na may unlimited liability

Ang isang korporasyon ay isang artipisyal na tao na kailangang gumana sa pamamagitan ng mga ahenteng tao, at ang kontrol ay nasa lupon ng mga direktor. Ang mga resolusyon ng lupon ay nagbibigay ng awtoridad sa mga opisyal na pangasiwaan ang ari-arian ng korporasyon. Dahil ang isang korporasyon ay may walang hanggang pag-iral, hindi ito maaaring kumuha ng titulo sa joint tenancy na may right of survivorship.

• ✓Ang mga transaksyon sa ari-arian ng korporasyon ay nangangailangan ng mga resolusyon ng lupon na nagbibigay ng awtoridad sa mga opisyal
• ✓Hindi maaaring kumuha ng titulo ang isang korporasyon sa joint tenancy na may right of survivorship
• ✓Ang pananagutan ng shareholder ay karaniwang limitado sa halaga ng kanilang pamumuhunan

Maaaring magtalaga ang isang testamento ng isang executor/executrix. Kung ang isang tao ay namatay nang intestate o walang itinalagang executor, ang hukuman ng probate ay nagtatalaga ng administrator. Ang mga gawain ng mga opisyal na ito ay karaniwang napapailalim sa pangangasiwa ng hukuman, at nakakaharap ng mga ahente ang mga ito kapag nagbebenta ng ari-arian ng estate.

• ✓Ang executor ay pinapangalanan sa testamento; ang administrator ay hinihirang ng hukuman kapag walang testamento o walang executor
• ✓Ang mga gawain ng mga personal na kinatawan ay karaniwang napapailalim sa pangangasiwa ng hukuman

Sa California, ang mga dayuhang residente o di-residente ay may halos kaparehong karapatan sa ari-arian gaya ng mga mamamayan (Civil Code Section 671), na napapailalim sa ilang pederal na paghihigpit. Ang mga nahatulan ay hindi nawawalan ng ari-arian; maaari silang magtamo sa pamamagitan ng kaloob, mana, o testamento at maaaring maglipat ng ari-arian.

• ✓Maaaring kumuha, maghawak, at mag-dispose ng ari-arian ang mga dayuhan sa California (Civil Code 671)
• ✓Maaaring magpataw ang pederal na batas ng ilang paghihigpit sa mga karapatan sa ari-arian ng mga dayuhan
• ✓Hindi nawawala sa mga nahatulan ang kanilang ari-arian

Ang Beverly-Killea LLC Act (Corporations Code 17000–17705) ay nagpapahintulot sa pagtatatag ng LLC. Dapat pumasok ang dalawa o higit pang tao sa isang operating agreement at maghain ng articles of organization sa Secretary of State. Dapat taglayin ng pangalan ang “limited liability company” o “LLC.” Hindi maaaring magsagawa ang mga LLC ng negosyong pagbabangko, seguro, o trust.

• ✓Ang pagtatatag ay nangangailangan ng operating agreement at paghahain ng articles of organization sa Secretary of State
• ✓Dapat isama sa pangalan ang “limited liability company” o “LLC”
• ✓Hindi maaaring magsagawa ang mga LLC ng negosyong pagbabangko, seguro, o trust company

Ang mga taga-California ay kadalasang naglilipat ng titulo sa real property sa pamamagitan ng grant deed, isang simpleng nakasulat na instrumento. Ang salitang “grant” ay tahasang itinakda ng batas (Civil Code Section 1092) bilang salita ng paglilipat. Ang ikalawang karaniwang anyo ay ang quitclaim deed, na kahawig ng common law conveyance sa pamamagitan ng release.

• ✓Ang salitang “grant” ay isang salitang paglilipat na itinakda ng batas sa ilalim ng Civil Code Section 1092
• ✓Ang grant deed ay ang pinakakaraniwang instrumento ng paglilipat sa California
• ✓Kasama sa iba pang mga deed ang warranty, trust, reconveyance, sheriff’s, at gift deeds

Ang escrow holder ay ang ahente at depositaryo (walang kinikilingan/neutral na ikatlong partido) na humahawak ng pera, mga instrumento, dokumento, o mga bagay na may halaga hanggang sa mangyari ang mga itinakdang pangyayari o matugunan ang mga kundisyon. Kapag natugunan o napawalang-bisa ang mga kundisyon alinsunod nang mahigpit sa mga tagubilin, ang escrow holder (na kumikilos bilang escrow agent) ay nakatupad na sa pangunahing tungkulin nito. Ang escrow holder ay ahente at fiduciary ng mga principal at dapat magsagawa ng makatwirang pag-iingat, katapatan, at mabuting pananampalataya. Ang fiduciary duty nito ay karaniwang limitado sa tapat na pagsasagawa ng mga tagubiling ibinigay ng mga principal (Summit Financial Holdings v. Continental Lawyers Title Co.).

• ✓Ang escrow holder ay isang walang kinikilingan/neutral na ikatlong partido at fiduciary ng mga principal
• ✓Dapat magsagawa ang escrow holder ng makatwirang pag-iingat, katapatan, at mabuting pananampalataya sa mga principal
• ✓Ang fiduciary duty ng isang escrow holder ay karaniwang limitado sa tapat na pagtupad sa mga tagubilin ng escrow (Summit Financial Holdings v. Continental Lawyers Title Co., 2002)

Ang may hawak ng escrow ay isang dual na ahente — ahente at fiduciary ng parehong bumibili at nagbebenta, at ng mga nagpapautang kung naaangkop. Sa pagkumpleto at pagsasara ng escrow, ang may hawak ng escrow ay nagiging ahente para sa bawat principal upang ihatid ang mga statement, instrumento, pondo, dokumento, at title insurance na karapat-dapat sa bawat isa alinsunod sa mga tagubilin sa escrow. Maaaring i-coordinate ng may hawak ng escrow ang mga aktibidad ng mga propesyonal na tagapagbigay ng serbisyo tulad ng mga nagpapautang, kompanya ng titulo, at broker sa loob ng saklaw ng mga tagubilin.

• ✓Ang may hawak ng escrow ay dual na ahente ng parehong bumibili at nagbebenta (at ng nagpapautang kung naaangkop)
• ✓Sa pagsasara ng escrow, kumikilos ang may hawak ng escrow bilang ahente para sa bawat principal upang ihatid ang mga bagay na nararapat sa bawat isa
• ✓Maaaring i-coordinate ng may hawak ng escrow ang mga nagpapautang, kompanya ng titulo, at broker sa loob ng saklaw ng mga tagubilin

Ang isang lease ay may dalawang legal na katangian, at ang bawat isa ay may sariling mga karapatan at obligasyon: (1) isang conveyance ng isang estate sa real property (na lumilikha ng privity of estate), at (2) isang kontrata na kumokontrol sa delivery, maintenance, possession, paggamit, at pagbabayad (na lumilikha ng privity of contract).

• ✓Ang isang lease ay parehong conveyance (privity of estate) at kontrata (privity of contract)
• ✓Ang privity of estate ay nagmumula sa conveyance ng estate sa real property
• ✓Ang privity of contract ay kumokontrol sa mga obligasyon sa delivery, maintenance, at pagbabayad

Ang pangkalahatang ahente ay binibigyang-kapangyarihan na magsagawa ng serye ng mga transaksyon na may pagpapatuloy ng serbisyo at isang integral na bahagi ng isang negosyo (halimbawa, tagapamahala ng sangay). Ang espesyal na ahente ay nagsasagawa ng isang transaksyon o serye na walang pagpapatuloy ng serbisyo. Ang mga real estate broker ay karaniwang mga espesyal na ahente.

• ✓Kodigo Sibil § 2295: Ang pangkalahatang ahente ay nagsasagawa ng serye ng mga transaksyon na may pagpapatuloy ng serbisyo
• ✓Kodigo Sibil § 2297: Ang espesyal na ahente ay nagsasagawa ng isang transaksyon na walang pagpapatuloy ng serbisyo
• ✓Mahalaga ang pagkakaiba sa pagtukoy ng awtoridad na magbigkis sa principal

Maaaring managot ang mga employer/principal para sa kapabayaang paggawi ng mga empleyado/ahente na nasa loob ng kurso at saklaw ng trabaho. Matatag nang kinikilala ang tungkulin ng broker na magsuperbisor, kabilang ang mga lisensyadong kumikilos bilang principal. Ang mga regulasyon ng DRE ay nangangailangan ng mga patakaran at sistema upang masubaybayan ang pag-uugali.

• ✓Ang 10 CCR Kabanata 6 § 2725 ay nag-aatas sa supervising broker na magtatag ng mga patakaran, alituntunin, at sistema upang masubaybayan ang pag-uugali.
• ✓Ang broker ay may vicarious liability para sa mga kapabayaang gawa anuman ang klasipikasyon bilang empleyado/IC (B&P § 10032; Civil Code § 2079.13(b)).
• ✓Ang broker ay mananagot para sa sinadyang mga tort/kriminal na maling pag-uugali kung pinagtibay o kung makatwirang mahuhulaan (Alhino v. Starr).

Maaaring kumilos ang isang lisensyado bilang principal sa isang transaksyon para sa sarili niyang account. Kahit na kumikilos bilang principal, may mga tungkulin ang lisensyado sa kabilang principal, kabilang ang katapatan, pagiging patas, mabuting pananampalataya, at walang pandaraya o panlilinlang. Ang mga option, net listing, at garantisadong benta ay legal sa California kung may ganap na pagsisiwalat lamang.

• ✓Ang lisensyadong kumikilos bilang principal ay dapat magsisiwalat ng kanyang lisensya sa kabilang principal (B&P Code § 10177(o))
• ✓Kinakailangan ang ganap na pagsisiwalat ng partisipasyon ng lisensyado at ng legal na epekto ng mga option, net listing, at garantisadong benta
• ✓Ang tagapag-ayos ng kredito sa ilalim ng Civil Code §§ 2956-2957 ay dapat maghanda at maghatid ng pahayag ng pagsisiwalat ng seller financing
• ✓Ang pagbabago ng katayuan mula ahente tungo sa principal ay dapat isiwalat nang nakasulat (Civil Code § 2079.17, B&P § 10176(a) at (d))

Kapag ang isang broker na kinuha upang maghanap ng mamimili ay mayroon ding opsyon na bilhin ang ari-arian, ang broker ay may dalawang tungkulin: ahente at mamimili. Hindi maaaring gamitin ng broker ang opsyon nang walang buong pagsisiwalat ng impormasyon tungkol sa mga prospect ng pagbebenta sa ibang tao.

• ✓Ang broker na may opsyon na bumili ay dapat iwaksi ang mga obligasyon ng ahensya sa pamamagitan ng buong pagsisiwalat bago gamitin ang opsyon.
• ✓Ang mga opsyon ay dapat kunin lamang mula sa sopistikado o may independiyenteng representasyon na mga principal na may buong pagsisiwalat.

Bago makipagtransaksyon sa principal para sa sariling kapakanan, ang ahente ay hindi dapat gumawa ng anumang maling pahayag at dapat lubos na ibunyag ang lahat ng kaugnay na katotohanan. Kabilang dito ang pagsisiwalat na ang ahente ay kumikilos para sa sarili niyang kapakanan at anumang katotohanang may kinalaman sa pagiging kanais-nais ng transaksyon. Kinakailangan ang buong pagsisiwalat ng lahat ng kabayaran, komisyon, o tubo.

• ✓Iniaatas ng Restatement (Second) of Agency § 390 ang buong pagsisiwalat ng lahat ng kaugnay na katotohanan bago ang pakikipagtransaksyon para sa sariling kapakanan.
• ✓Iniaatas ng B&P Code § 10176(g) ang pagsisiwalat ng anumang kabayaran, komisyon, o tubo na hinihingi o kinukuha.

Ang isang empleyado ay nagbibigay ng personal na serbisyo sa ilalim ng direksyon at kontrol ng tagapag-empleyo. Ang isang empleyado ay isang ahente, ngunit hindi lahat ng ahente ay empleyado. Ang isang broker ay ahente ng principal, hindi empleyado. Ang ugnayan ng broker at lisensyado ay ugnayan ng principal, ahente, at empleyado.

• ✓Lahat ng empleyado ay ahente, ngunit hindi lahat ng ahente ay empleyado
• ✓Ang Kodigo ng Negosyo at mga Propesyon §§ 10032 at 10132 at Kodigo Sibil § 2079.13(b) ang namamahala sa ugnayan ng broker at lisensyado
• ✓Ang salesperson ng isang corporate broker ay ahente/empleyado ng korporasyon, hindi ng qualifying broker bilang indibidwal (Walters v. Marler)

Ang isang independent contractor ay nagsasagawa ng independiyenteng trabaho at responsable lamang sa mga resulta, at siya ang nagtatakda ng paraan ng trabaho. Ang mga salesperson/broker associate ay karaniwang independent contractor para sa mga layunin ng buwis at workers' compensation ngunit nananatiling ahente/empleyado sa pakikipag-ugnayan sa publiko.

• ✓Pinapayagan ng Unemployment Insurance Code § 650 at 26 USC § 3508 ang katayuang IC para sa mga layunin ng buwis/paggawa.
• ✓Ang katayuang IC para sa mga layunin ng buwis ay hindi nagpapababa ng pananagutan ng broker sa kilos ng lisensyado.
• ✓Resnik v. Anderson & Miles: ang isang salesman ay hindi maaaring uriin bilang IC kaugnay ng broker para sa pananagutan.

Bawat real estate broker ay dapat may nakasulat na kasunduan sa bawat salesperson o broker associate. Kinakailangan ang nakasulat na kasunduan kung binibigyan ang licensee ng access na mag-withdraw ng pera mula sa trust accounts ng broker.

• ✓Ang Commissioner’s Regulation 2726 ay nangangailangan ng nakasulat na kasunduan sa bawat salesperson/broker associate
• ✓10 CCR Kabanata 6 § 2834: kinakailangan ang nakasulat na kasunduan kung ang licensee ay maaaring mag-withdraw mula sa trust accounts
• ✓Ang kasunduan ay hindi epektibo sa lawak na sumasalungat ito sa Real Estate Law

Sa ilalim ng Seksyon 13004.1, ang isang indibidwal ay hindi empleyado para sa buwis sa kita ng estado kung lisensyado, nagsasagawa ng brokerage sa komisyon, ang bayad ay nakaugnay sa output, at may nakasulat na kasunduan bilang IC. Ang maling pag-uuri ay maaaring humantong sa mga pagtatasa, multa, at interes ng IRS.

• ✓Naglilista ang Seksyon 13004.1 ng tatlong kondisyon para sa katayuang IC: lisensya/komisyon, bayad na nakabatay sa output, at nakasulat na kasunduan
• ✓Ang katayuang IC para sa mga layunin ng buwis ay walang epekto sa sibil/pampublikong pananagutan ng broker para sa maling paggawi ng lisensyado
• ✓Ineekskluso ng Unemployment Insurance Code § 650 ang mga broker/salesperson na komisyon lamang mula sa kahulugan ng empleyado

Ang California Business and Professions Code Seksyon 6125 at 6126 ay nagbabawal sa pagsasagawa ng abogasya ng mga taong hindi aktibong miyembro ng State Bar. Kasama sa pagsasagawa ng abogasya ang pagganap ng mga serbisyo sa hukuman, pagbibigay ng legal na payo at konsultasyon, at paghahanda ng mga legal na instrumento at kontrata na nagsisiguro sa mga legal na karapatan, kahit sa labas ng hukuman.

• ✓Ang B&P Code Seksyon 6125 at 6126 ay nagbabawal sa pagsasagawa ng abogasya ng mga hindi aktibong miyembro ng State Bar
• ✓Kasama sa pagsasagawa ng abogasya ang pagbibigay ng legal na payo at konsultasyon, at paghahanda ng mga legal na instrumento na nagsisiguro sa mga legal na karapatan (People v. Sipper)

Sa People v. Sipper (1943), pinayuhan ng isang broker ang mga kliyente kung aling legal na dokumento ang dapat isagawa upang masiguro ang isang pautang at naningil ng $15 (mamaya $10) para sa paghahanda ng trust deed at mortgage. Kinuha ng hukuman na ito ay pagpapraktis ng abogasya dahil gumawa siya ng higit pa sa klerikal na trabaho. Mahalaga, kung pumuno lamang siya ng mga blangko sa isang karaniwang form gamit ang ibinigay na impormasyon, o kumilos bilang isang scrivener, HINDI sana siya nagkasala.

• ✓Ang pagpayo sa mga kliyente kung aling legal na dokumento ang gagamitin at pagsingil ng hiwalay na bayad ay bumubuo ng ilegal na pagpapraktis ng abogasya
• ✓Ang pagpuno lamang ng mga blangko sa isang karaniwang form o pagkilos bilang scrivener ay hindi bumubuo ng pagpapraktis ng abogasya
• ✓Ang pagsingil ng bayad na lampas sa klerikal na trabaho ay nagpapahiwatig na ang broker ay gumawa ng higit pa sa klerikal na serbisyo

Kinikilala ng California Jurisprudence at ng artikulo ni Lancefield na ang mga broker at ahente ng seguro ay maaaring gumawa ng ilang kasunduan sa mga transaksyong kanilang nilalahukan nang propesyonal. Ang mga gawaing ito ay angkop kapag natutugunan ang tatlong kondisyon. Ang pagpili at paggamit ng isang form ay maaaring minsan pa ring mangailangan ng tulong ng abogado.

• ✓Ang pagbalangkas ay angkop kapag ang kasulatan ay simple o standardisado
• ✓Ang pagbalangkas ay angkop kapag walang hiwalay na bayad na sinisingil (bukod sa regular na komisyon)
• ✓Ang pagbalangkas ay angkop kapag ito ay insidental sa iba pang mga aktibidad sa transaksyon ng broker