Statute of Limitations +8California · real estate · Filipino

Ang mga aksyon ay dapat isampa sa loob ng mga itatakdang panahon pagkatapos ang dahilan ng aksyon ay lumitaw: 90 araw (pagkuha ng bagahe); 6 na buwan (pagsisipat ng mga opisyal, tinanggihang mga reklamo ng county); 1 taon (libel, slander, pinsala/kamatayan, pekeng tsek); 2 taon (pandaigdigang kontrata); 3 taon (pangangasiwalang legal, paglabas nang walang pahintulot, pinsala sa ari-arian, fraud/pagkakamali); 4 na taon (nakasulat na mga kontrata, mga aklat ng account); 5 taon (mesne profits, pagkuha ng real property); 10 taon (mga hatol).

• ✓Mga aksyon sa pandaigdigang kontrata: 2 taon; mga aksyon sa nakasulat na kontrata: 4 na taon
• ✓Mga aksyon sa fraud o pagkakamali: 3 taon (lumalaki sa pagtuklas)
• ✓Mga aksyon sa pagkuha ng real property: 5 taon; mga hatol: 10 taon
• ✓Ang isang aksyon ay nagsisimula kung ang reklamo ay inihain sa isang hukay na may kakayahang hurisdiksyon

Ang salitang “grant” ay lumilikha ng mga implied na warranty: hindi pa naipagkaloob ng grantor sa iba ang ari-arian at ang estate ay malaya sa mga encumbrance na ginawa o pinahintulutan ng grantor o ng mga naghahabol sa ilalim ng grantor. HINDI ginagarantiya ng grant deed na ang grantor ay nagmamay-ari ng property o na ito ay walang ibang encumbrance. Ang isang grant deed ay naglilipat ng after-acquired title. Ang mga implied na warranty na ito ay karaniwang hindi nakasaad sa form.

• ✓Ang isang grant deed ay nagpapahiwatig na ang grantor ay hindi pa naglilipat kaninuman at hindi gumawa ng hindi isiniwalat na mga encumbrance.
• ✓Ang isang grant deed ay naglilipat ng after-acquired title.
• ✓Ang grant deed ay HINDI ginagarantiya na ang grantor ay talagang nagmamay-ari ng property.

Ang quitclaim deed ay naglilipat lamang ng interes na taglay ng grantor sa oras ng pagpapatupad, na walang ipinahiwatig na mga warranty at walang garantiya ng pagmamay-ari. Hindi ito naglilipat ng titulong nakamit pagkatapos. Sa bisa, sinasabi nito na “Ipinagkakaloob ko ang anumang titulo na mayroon ako, kung mayroon man.” Karaniwan itong ginagamit upang alisin ang isang “mantsa sa titulo”—isang maliit na depekto. Ang mga kasulatan ng guardian, administrator, at sheriff ay karaniwang may epektong quitclaim alinsunod sa utos ng hukuman.

• ✓Ang isang quitclaim deed ay walang ipinahiwatig o tahasang mga warranty
• ✓Ang isang quitclaim deed ay HINDI naglilipat ng titulong nakamit pagkatapos
• ✓Ang isang quitclaim deed ay karaniwang ginagamit upang alisin ang isang mantsa sa titulo

Ang trust deed ay isang instrumento sa seguridad na may tatlong panig na naglilipat ng titulo sa lupa bilang seguridad para sa isang obligasyon. Ang mga partido ay ang trustor (nanghihiram), beneficiary (nagpapautang), at trustee (may hawak ng legal na titulo). Maaaring ibenta ng trustee ang ari-arian kapag nag-default at maaaring i-reconvey sa trustor kapag nabayaran ang note. Ang trustor ay nagpapanatili ng equitable title na may karapatan sa possession hangga't hindi nalalagay sa panganib ang interes ng nagpapautang.

• ✓Ang trust deed ay may tatlong partido: trustor (nanghihiram), beneficiary (nagpapautang), at trustee
• ✓Ang trustee ay may hawak ng legal title at may power of sale kapag nag-default
• ✓Ang trustor ay nagpapanatili ng equitable title at karapatan sa possession
• ✓Ang B&P Code Section 10141.5 ay nangangailangan ng licensee na i-record o ihatid ang deed of trust sa loob ng isang linggo pagkatapos ng closing

Ang ilang mga deed ay void at hindi nagpapasa ng titulo kahit sa isang bona fide purchaser: isang deed mula sa isang taong may judicial incapacity o nasa ilalim ng conservator (CC 40); mga forged na deed (Meley v. Collins); isang deed mula sa isang unemancipated na taong wala pang 18; isang deed na ginawa nang blangko kung saan ang pangalan ng grantee ay inilagay nang walang awtoridad (Trout v. Taylor); at isang deed na may purong testamento ang katangian.

• ✓Ang mga void na deed ay hindi nagpapasa ng titulo kahit sa isang bona fide purchaser for value
• ✓Ang mga forged na deed at mga deed mula sa mga taong may judicial incapacity ay void
• ✓Ang deed mula sa isang unemancipated na menor de edad na wala pang 18 ay void
• ✓Ang isang deed na purong testamento (epektibo lamang sa pagkamatay) ay void

Ang warranty deed ay naglalaman ng mga tahasang kasunduan sa titulo. Ang mga warranty deed ay hindi karaniwan sa California dahil sa halos universal na pag-asa sa title insurance upang patunayan ang marketable title.

• ✓Ang warranty deed ay naglalaman ng mga tahasang kasunduan sa titulo
• ✓Ang mga warranty deed ay hindi karaniwan sa California dahil sa pag-asa sa title insurance

Ang kasulatan ng reconveyance ay naglilipat ng titulo mula sa trustee pabalik sa trustor kapag natapos na ang trust, na karaniwang nangyayari kapag ang promissory note ay ganap nang nabayaran. Ang beneficiary ay naglalabas ng Request for Full Reconveyance, at pagkatapos ay isinasagawa ng trustee ang reconveyance pabor sa borrower.

• ✓Ang kasulatan ng reconveyance ay nagbabalik ng titulo mula sa trustee patungo sa trustor kapag ganap nang nabayaran
• ✓Dapat maglabas ang beneficiary ng Request for Full Reconveyance upang masimulan ito

Ang kasulatan ng sheriff ay ibinibigay sa isang partido sa foreclosure ng ari-arian sa ilalim ng kautusan ng foreclosure sa isang mortgage o money judgment laban sa may-ari. Ang titulong inililipat ay tanging ang nakuha ng estado o sheriff sa ilalim ng foreclosure at walang anumang warranty o representasyon.

• ✓Ang kasulatan ng sheriff ay nagreresulta mula sa isang foreclosure o money judgment sale
• ✓Ang kasulatan ng sheriff ay walang anumang warranty o representasyon

Maaaring magkaloob ang isang grantor ng ari-arian gamit ang form ng grant deed o quitclaim deed, at maaaring opsyonal na isaad na ang paglilipat ay dahil sa pag-ibig at pagmamahal. Ang isang gift deed na ginawa upang dayain ang mga pinagkakautangan ay maaaring mapawalang-bisa kung iiwan nitong insolvent ang grantor o mag-aambag sa panloloko, sa ilalim ng Uniform Fraudulent Transfer Act (Mga Seksyon 3439–3439.12 ng Civil Code).

• ✓Maaaring gumamit ang isang gift deed ng form ng grant deed o quitclaim deed
• ✓Maaaring mapawalang-bisa ang isang gift deed sa ilalim ng Uniform Fraudulent Transfer Act kung dinadaya nito ang mga pinagkakautangan

Ang mga voidable deed ay naglilipat ng titulo ngunit maaaring ipawalang-bisa sa mga naaangkop na paglilitis sa hukuman: isang deed mula sa taong hindi matino ang isipan na ang kawalan ng kakayahan ay hindi pa napagpasyahan ng hukuman (Hughes v. Grandy); at, bago ang Marso 4, 1972, isang deed mula sa taong mahigit 18 at wala pang 21 taong gulang, maliban sa isang legal na kasal na tao na 18 o mas matanda. Nililimitahan ng Seksyon 6701(b) ng Family Code ang awtoridad ng isang menor de edad na magkontrata hinggil sa real property.

• ✓Ang mga voidable deed ay naglilipat ng titulo ngunit maaaring ipawalang-bisa sa paglilitis sa hukuman
• ✓Ang deed mula sa taong hindi matino ang isipan na hindi pa napagpasyahan ng hukuman ay voidable
• ✓Ang isang legal na kasal na tao na 18 o mas matanda ay itinuturing na adulto para sa mga transaksyon sa ari-arian

Sa isang residential lease, lahat ng deposito anuman ang tawag dito ay refundable security deposits; anumang pagwawaksi sa karapatang maibalik ang deposito ay walang bisa. Bukod sa upa sa unang buwan, maaaring mag-require ang landlord ng maximum na dalawang buwang upa (unfurnished) o tatlong buwang upa (furnished). Para sa mga lease na anim na buwan o higit pa, maaaring mangolekta ang landlord ng advance na hindi bababa sa 6 na buwang upa.

• ✓Maximum na deposito: dalawang buwang upa kung unfurnished, tatlong buwang upa kung furnished
• ✓Lahat ng residential deposits ay maibabalik anuman ang terminolohiyang ginamit
• ✓Anumang pagwawaksi sa karapatang maibalik ang security deposit ay walang bisa

Sa loob ng tatlong linggo matapos lisanin at isuko ng nangungupahan ang tirahan, dapat magbigay ang may-ari ng isang itemized na pahayag (sa pamamagitan ng personal na paghahatid o first-class mail) na nagpapakita ng batayan at halaga ng deposite sa seguridad na pinanatili, at ibalik ang natitirang bahagi. Ang itemized na pahayag ay dapat may kasamang mga kopya ng mga dokumentong nagpapakita ng mga singil para sa pagkukumpuni o paglilinis (ayon sa CC 1950.5).

• ✓Dapat ibalik ng may-ari ang deposite at ang itemized na pahayag sa loob ng tatlong linggo (21 araw)
• ✓Ang itemized na pahayag ay dapat may kasamang dokumentasyon ng mga singil sa pagkukumpuni/paglilinis
• ✓Ang abiso ay maaaring ibigay nang hindi mas maaga kaysa 60 araw bago mag-expire ang fixed-term na lease

Ang deposito ng seguridad ay nagtitiyak sa pagtupad ng nangungupahan. Maaari itong maging cash, letters of credit, o CDs. Kasama sa mga kategorya ang: paunang bayad na upa, deposito na maaaring mapasakamay, deposito na hindi maaaring mapasakamay, o bonus na hindi maibabalik. Ang deposito ay hawak para sa kapakinabangan ng nangungupahan at may prayoridad sa lahat ng nagpapautang sa may-ari ng paupahan maliban sa isang trustee sa pagkabangkarote.

• ✓Ang deposito ng seguridad ay nagtitiyak sa pagtupad ng nangungupahan sa mga obligasyon sa pag-upa
• ✓Ang paghahabol ng nangungupahan sa deposito ay may prayoridad sa lahat ng nagpapautang sa may-ari ng paupahan maliban sa isang trustee sa pagkabangkarote
• ✓Ang mga deposito ay maaaring paunang bayad na upa, maaaring mapasakamay, hindi maaaring mapasakamay, o bonus na hindi maibabalik

Kung pananatilihin ng may-ari ng paupahan ang anumang deposito nang may hindi tapat na hangarin, mananagot ang may-ari para sa aktwal na mga pinsala kasama ang parusang itinakda ng batas na hanggang dalawang beses ng halaga ng seguridad. Kapag ibinenta o inilipat, maaaring ilipat ng may-ari ang deposito (mas mababa ang mga bawas) na may nakasulat na abiso na tumutukoy sa kahalili, o ibalik ito sa nangungupahan. Kung hindi sumunod ang may-ari, mananatiling personal na mananagot ang orihinal at kahaliling may-ari.

• ✓Ang pagpapanatili ng deposito nang may hindi tapat na hangarin ay naglalantad sa may-ari sa parusang hanggang dalawang beses ng halaga ng seguridad
• ✓Sa paglilipat, kailangang magbigay ang may-ari ng nakasulat na abiso na tumutukoy sa kahalili o ibalik ang deposito
• ✓Ang hindi pagsunod ay nagpapanatili sa orihinal at kahaliling may-ari na personal na mananagot

Ang batas sa commercial deposit ay hindi gaanong mabigat para sa mga landlord. Ang mga bawas ay limitado sa hindi bayad na upa, pinsalang dulot ng tenant, at paglilinis. Kung ang claim ay para sa upa lamang at ang deposit ay hindi hihigit sa isang buwang upa kasama ang upa ng huling buwan, ang natitira ay ibinabalik nang hindi lalampas sa 30 araw. Ang pagkabigo sa bad faith ay may kasamang $200 statutory penalty kasama ang aktwal na pinsala.

• ✓Ang mga bawas sa commercial deposit ay limitado sa mga pagkaantala sa upa, pinsala ng tenant, at paglilinis
• ✓Ang bad faith na pagkabigo sa commercial deposit ay may kasamang $200 statutory penalty kasama ang aktwal na pinsala
• ✓Ang mga timeline sa pagbabalik ay karaniwang nasa loob ng 30 araw mula sa pagtanggap ng possession

Ang maling representasyon ay maaaring mapanlinlang o kapabayaan, kapwa nagdudulot ng pananagutang sibil at posibleng disiplina. Ang ilang maling representasyon ay aktwal na panloloko kahit walang masamang layunin. Ang constructive fraud ay paglabag sa tungkulin na nakakakuha ng kalamangan sa pamamagitan ng panlilinlang sa iba.

• ✓Ang mga positibong pahayag na hindi sinusuportahan ng impormasyon ay aktwal na panloloko kahit na pinaniniwalaang totoo.
• ✓Ang constructive fraud ay paglabag sa tungkulin na nanlilinlang sa iba nang walang aktwal na intensyong mandaya.
• ✓Ang panloloko ay nagbibigay-daan sa mga punitive damages; ang judgmentong sibil dahil sa panloloko ay maaaring maging batayan ng disiplina (California Real Estate Loans v. Wallace).
• ✓Ang isang broker ay hindi maaaring gumawa ng anumang representasyon nang walang makatwirang batayan, hindi maaaring magsabi ng mga kalahating katotohanan, at hindi maaaring gumawa ng nakalilinlang na kombinasyon ng mga katotohanan.

Ang pananagutan sa kabiguang magsiwalat ay umiiral kapag alam ng broker ang mga katotohanang materyal na nakakaapekto sa halaga, pagiging kanais-nais, o nilalayong gamit na hindi alam ng mamimili. Ang isang fiduciary ay maaaring managot sa konstraktibong pandaraya kahit walang aktwal na mapanlinlang na pag-uugali.

• ✓Dapat ibunyag ng broker at ng nagbebenta ang mga nakatagong depekto na materyal na nakakaapekto sa halaga/pagiging kanais-nais/nilalayong gamit (negatibong pandaraya).
• ✓Salahutdin v. Valley of Cal.: ang konstraktibong pandaraya ay anumang paglabag sa tungkulin na nagreresulta sa pinsala kahit hindi mapanlinlang.
• ✓Naaangkop ang tungkulin kapag ang mamimili ay hindi alam at ang mga katotohanan ay wala sa maingat na pansin/inspeksyon.

Ang isang ahente na kumikilos nang may awtoridad ay nagbubuklod sa principal. Ang isang ahente na kumikilos nang walang awtoridad o lampas sa awtoridad ay maaaring mananagot para sa paglabag sa ipinahiwatig na warantiya ng awtoridad. Hindi ginagarantiyahan ng ahente ang kapasidad ng principal na makipagkontrata.

• ✓Ang isang ahente na kumikilos lampas sa awtoridad ay maaaring mananagot para sa paglabag sa ipinahiwatig na warantiya ng awtoridad
• ✓Hindi ginagarantiyahan ng ahente ang kapasidad ng principal maliban kung hayagang winarantiya o itinago ang pandaraya
• ✓Upang maprotektahan laban sa pananagutan, dapat ipahayag ng ahente sa ikatlong partido ang kawalan ng katiyakan o mga limitasyon ng awtoridad

Ang isang ahente na gumagawa ng kontrata sa pangalan ng principal ay hindi karaniwang mananagot sa pagtupad. Ang ahente ay personal na mananagot kung walang awtoridad o mabuting-paniniwala, o kung nabigo siyang ihayag ang pangalan ng principal o ang kapasidad ng ahensya. Dapat lumitaw ang pangalan ng principal sa kontrata.

• ✓Personal na mananagot ang ahente kung hindi ibinunyag ang pangalan ng principal o ang kapasidad ng ahensya
• ✓Dapat lumitaw ang pangalan ng principal sa mismong kontrata upang maiwasan ang personal na pananagutan
• ✓Pirmahan ang pangalan ng principal na may salitang by ng ahente upang ibunyag kapwa ang ahensya at pagkakakilanlan ng principal
• ✓Civil Code § 1558 at Jackson v. Grant: dapat matukoy ng mga partido ang isa't isa upang magkaroon ng kontrata

Ang isang ahente ay may pananagutan para sa kanyang sariling mga tort maging may pananagutan o wala ang principal, kahit na sinusunod niya ang mga tagubilin ng principal. Ang maling pagpapakita ng awtoridad ay maaaring lumikha ng pananagutan sa tort sa isang ikatlong partido na umasa nang may pinsala.

• ✓Ang isang ahente ay may pananagutan para sa kanyang sariling mga tort anuman ang pananagutan ng principal
• ✓Ang maling pagpapakita ng awtoridad ay maaaring lumikha ng pananagutan sa tort sa isang ikatlong partido na umasa nang may pinsala
• ✓Ang mga mahahalagang representasyon ng katotohanan na mali o nakaliligaw ay maaaring lumikha ng pananagutan ng broker (B&P § 10176(a))

Ang isang broker na eksklusibong ahente ng nagbebenta na nagmimisrepresent sa pinakamababang katanggap-tanggap na presyo sa isang mamimili ay kadalasang hindi nagbibigay ng batayan ng kaso dahil hindi ito materyal na katotohanan. Ang mga pagkakatawan tungkol sa presyo nang walang pahintulot ng nagbebenta ay maaaring maging batayan ng kaso ng nagbebenta.

• ✓Hindi dapat ipahayag ng ahente ng nagbebenta ang presyo sa mamimili nang walang kaalaman at pahintulot ng nagbebenta
• ✓Ang maling pagkakatawan sa presyo ng ahente ng mamimili ay kadalasang maaaring kasuhan ng mamimili
• ✓Ang dual agent na naglalabas ng BPO ay dapat magbigay nito sa mamimili nang may pahintulot ng nagbebenta

Ang mga pahayag na dating basta opinyon lamang o “puffing” ay lalong itinuturing ng mga korte bilang mga representasyon ng materyal na katotohanan, dahil umaasa ang mga mamimiling kulang sa karanasan sa mga ito. Ang pahayag na ang isang bahay ay “in perfect shape” ay naituring na materyal na katotohanan.

• ✓Lalong itinuturing ng mga korte ang mga pahayag na “best on the street” o “handsome profits” bilang materyal na katotohanan
• ✓Ang pag-asa ng mga taong may limitadong kadalubhasaan ay nagtataas sa puffing upang maging materyal na representasyon
• ✓Ang “in perfect shape” ay naituring na representasyon ng materyal na katotohanan

Ang isang broker na tumutulong sa isang mamimili sa aplikasyon sa pautang nang walang bayad ay isang ahenteng walang bayad para sa layuning iyon. Ang pagkabigong gumamit ng makatwirang pag-iingat bilang ahenteng walang bayad ay maaaring lumikha ng pananagutan kung ang mamimili ay mapinsala.

• ✓Ang broker na tumutulong sa aplikasyon sa pautang ng mamimili nang libre ay isang ahenteng walang bayad ng mamimili
• ✓Ang pagkabigong gumamit ng makatwirang pag-iingat bilang ahenteng walang bayad ay maaaring lumikha ng pananagutan ng broker
• ✓Pamantayan ng industriya: ang komisyon ay hindi itinuturing na dapat bayaran hanggang sa pagtatapos ng escrow

Ang mga exotic loan product at patong-patong na panganib ay nagdulot ng pagbagsak ng pabahay noong kalagitnaan ng 2007.

• ✓Ang Option ARMs, stated income/stated asset, at 100% financing ay nagpatong ng walang down payment, negatibong amortisasyon, at pagtaas ng rate sa isang loan
• ✓Ang mga teaser rate na 1% o mas mababa ay nagtago ng payment shock; sinuri ng mga lender ang mga borrower batay sa initial na rate sa halip na fully-adjusted na rate
• ✓Sa California, ang refinancing ay nag-convert ng purchase-money mortgages (walang deficiency judgment) tungo sa non-purchase money mortgages na may dalang personal deficiency liability

Ang mga kinakailangan sa reserbang kapital ng FIRREA ay nag-udyok na muling ilipat ang kapital tungo sa pagpapautang para sa tirahan noong unang bahagi ng dekada 1990.

• ✓Ang mga reserbang kapital para sa mga pautang sa tirahan na may 1 hanggang 4 na yunit ay mula 2% hanggang 4% depende sa pederal na seguro/indemnipikasyon.
• ✓Ang mga kinakailangan sa reserba para sa mga komersyal na ari-arian ay tumalon hanggang 8%, na naging dahilan upang paboran ng mga nagpapautang ang mga pautang sa tirahan.

Ang pangunahing merkado ng mortgage ay binubuo ng mga tagapagpautang na direktang nagpopondo ng mga pautang sa mga nangungutang.

• ✓Kabilang sa mga kalahok sa pangunahing merkado ang savings and loans, savings banks, commercial banks, thrift and loans, credit unions, pension funds, insurance companies, at mortgage bankers.
• ✓Ang mga kalahok ay muling nagpupuno ng kapital sa pamamagitan ng pagbebenta ng mga pautang sa secondary market.
• ✓Sa kasaysayan, ang mga pautang na ibinenta sa secondary market ay FHA insured o VA guaranteed/indemnified.

Ang mga ahensya ng pederal at estado ay nagse-seguro, nag-iindemniso, o tumutulong sa mga pautang para sa tirahan.

• ✓Ang FHA ay nagse-seguro sa mga pautang na ginawa ng mga aprubadong tagapagpautang/mortgagee.
• ✓Ang VA ay nag-iindemniso sa mga pautang na ibinigay sa mga beterano para sa pabahay, bukid, o negosyo.
• ✓Ang California DVA ay bumibili ng ari-arian at muling ipinagbibili ito sa mga beterano sa pamamagitan ng mga kontrata sa lupa sa ilalim ng Kodigo ng Militar at Beterano, hindi ibinebenta sa secondary market.

Ang mga mortgage banker ay mga kumpanyang pribadong pag-aari na nag-o-originate ng mga loan gamit ang sarili nilang kapital o mga credit line.

• ✓Ang mga mortgage banker ay karaniwang kumikilos bilang mga loan correspondent (mga ahente/kinatawan ng mga depository institution).
• ✓Ang mga mortgage banker sa California ay lisensyado bilang RML o CFL; marami ang may hawak na lisensyang REB para sa mga commercial loan.
• ✓Maaaring panatilihin ng mga mortgage banker ang servicing, ilabas ito sa isang whole loan sale, o ibenta nang hiwalay ang servicing.

Ang pera ay nagsisilbing midyum ng palitan; ang mga ipon ang pangunahing pinagmumulan ng pondo para sa pagpapautang at ang suplay ng kapital ay limitado.

• ✓Ang “Creditor” ay tumutukoy sa mga nagpapautang sa pederal na batas; ang kredito ay ipinagkakaloob batay sa paniniwala na babayaran ang pautang.
• ✓Kapag kulang ang suplay ng pondo para sa mortgage, tumataas ang mga interest rate; ang paghiram ng gobyerno dahil sa deficit ay nagbabawas ng kapital na magagamit para sa pribadong pamumuhunan.

Nagsimula ang bisa ng TILA noong Hulyo 1, 1969, upang itaguyod ang may-kaalamang paggamit ng credit ng mamimili sa pamamagitan ng pagpapataas ng pag-unawa ng mamimili sa tunay na halaga ng pagpopondo. Pinagtibay ng Federal Reserve Board (FRB) ang Regulation Z upang ipatupad ang TILA. Inaatasan ng TILA ang mga nagpapautang na isapubliko ang halaga ng credit bilang halagang dolyar (finance charge) at bilang taunang porsyentong rate (APR), at nagbibigay ng karapatang ipawalang-bisa ang mga pautang na sinisiguro ng pangunahing tirahan.

• ✓Naging epektibo ang TILA noong Hulyo 1, 1969 at ipinatutupad ng Regulation Z
• ✓Inaatasan ng TILA ang pagbubunyag ng finance charge (halagang dolyar) at ng APR (epektibong rate ng interes)
• ✓Nagbibigay ang TILA ng karapatang ipawalang-bisa sa ilang pautang na sinisiguro ng pangunahing tirahan
• ✓Ang Truth in Lending Simplification and Reform Act ng 1980 ay naging mandatoryo noong Oktubre 1, 1982

Ang creditor ay nagbibigay ng TILA disclosures. Tinutukoy ng Regulation Z ang creditor bilang isang taong nagpapautang ng consumer credit nang higit sa 25 beses bawat taon, o higit sa 5 beses para sa mga transaksyong sinigurado ng tirahan, kung ang pangalan ng creditor ay nasa note bilang paunang payee, napapailalim sa isang finance charge o babayaran sa higit sa apat na hulog. Pinalawak ang kahulugan upang isama ang sinumang nag-o-originate ng dalawa o higit pang Section 32 o reverse mortgage sa loob ng 12 buwan.

• ✓Nagpapautang ang creditor ng consumer credit nang higit sa 25 beses bawat taon, o higit sa 5 beses para sa mga transaksyong sinigurado ng tirahan
• ✓Ang credit ay dapat napapailalim sa isang finance charge o babayaran sa pamamagitan ng nakasulat na kasunduan sa higit sa apat na hulog
• ✓Dapat lumitaw ang pangalan ng creditor sa note bilang paunang payee
• ✓Kasama sa kahulugan ang sinumang nag-o-originate ng dalawa o higit pang Section 32 o reverse mortgage sa anumang 12-buwang panahon

Ang 1980 Simplification and Reform Act (Garn-St. Germain, 1982) ay nagtanggal ng “arranger of credit” mula sa depinisyon ng creditor. Ang mga mortgage broker (MLBs/MLOs) bilang mga tagapag-ayos ng kredito ay HINDI mga creditor para sa mga layunin ng TILA/Regulation Z at hindi na kailangang magbigay ng mga TILA disclosure. Gayunpaman, bilang mga fiduciary sa California, kailangan nilang manatiling may kaalaman at dapat nilang ihayag at ipaliwanag ang mahahalagang termino ng pautang, at kumpletuhin/ipadala ang California MLDS at ang RESPA GFE.

• ✓Ang mga MLB/MLO ay mga tagapag-ayos ng kredito at hindi mga “creditor” para sa mga layunin ng TILA/Regulation Z disclosure
• ✓Ang pananagutan sa TILA disclosure ay pangunahing nasa mga creditor/lender, hindi sa mga broker
• ✓Bilang mga fiduciary sa California, ang mga MLB/MLO ay dapat maghayag at magpaliwanag ng mahahalagang termino ng pautang
• ✓Ang mga MLB/MLO ay dapat kumpletuhin at ipadala ang California MLDS at kadalasan ang RESPA GFE

May tatlong uri ng transaksyon na exempt: (1) kredito para sa negosyo, komersyal, agrikultural, o organisasyonal na mga layunin; (2) kredito na higit sa $25,000 (maliban kung sinisiguro ng real property na ginagamit bilang pangunahing tirahan ng consumer); at (3) mga transaksyon sa securities/commodities ng broker-dealer na nakarehistro sa SEC. Kung 51% o higit pa ng loan proceeds ay para sa mga layuning pangnegosyo, ang loan ay karaniwang exempt.

• ✓Ang kredito para sa negosyo, komersyal, agrikultural, at organisasyonal ay exempt sa TILA
• ✓Ang kredito na higit sa $25,000 ay exempt maliban kung sinisiguro ng pangunahing tirahan ng consumer
• ✓Kung 51% o higit pa ng proceeds ay ginagamit para sa mga layuning pangnegosyo, ang loan ay karaniwang exempt
• ✓Ang mga transaksyon ng broker-dealer na nakarehistro sa SEC ay exempt; ang mga hindi nakarehistrong de facto broker-dealer ay hindi exempt

Tinutukoy ng TILA ang isang tirahan bilang isang istrukturang residensyal o mobile home na may 1-4 na yunit ng pamilya o mga yunit ng condo/co-op, na lumilikha ng pagpapalagay ng layuning pangkonsyumer. Kabilang sa mga salik na nagtatangi ng layuning pangnegosyo ang kaugnayan sa pangunahing trabaho, antas ng personal na pamamahala, proporsyon ng kita, laki ng transaksyon, at paggamit ng pondo ng pautang. Kung ang isang nanghihiram ay tumitira sa ari-arian nang higit sa 14 na araw sa isang taon ng kalendaryo, ito ay tinitirhan ng may-ari at hindi kwalipikado para sa exemption sa negosyo.

• ✓Ang isang tirahan ay isang istrukturang residensyal na may 1-4 na yunit ng pamilya o indibidwal na mga yunit ng condo/co-op
• ✓Ang 1-4 na yunit residensyal ay lumilikha ng pagpapalagay ng layuning pangkonsyumer
• ✓Ang paninirahan nang higit sa 14 na araw sa isang taon ng kalendaryo ay ginagawang tinitirhan ng may-ari ang ari-arian, na pumapawi sa exemption sa negosyo
• ✓Ang mamaya na pag-refinance ng pautang na may layuning pangnegosyo para sa mga layuning pangkonsyumer ay maaaring muling uriin ito bilang consumer credit

Ang mga lisensya ng real estate appraiser ay may bisa sa loob ng dalawang taon; gayunpaman, ang patunay ng kinakailangang 56 oras ng patuloy na edukasyon ay isinusumite tuwing apat na taon.

• ✓Ang mga lisensya ng appraiser ay may bisa sa loob ng dalawang taon
• ✓Ang patunay ng 56 oras ng patuloy na edukasyon ay isinusumite tuwing apat na taon

Dapat tapusin ng mga may lisensya ang average na 14 oras ng continuing education bawat taon ng termino ng lisensya (56 na kabuuan sa loob ng apat na taon). USPAP: dapat tapusin ng bawat may lisensya ang 7-oras na National USPAP Update Course tuwing dalawang taon at magsumite ng patunay tuwing dalawang taon, na itinuturo ng AQB Certified USPAP Instructor. Mga Batas at Regulasyon: tapusin ang 4-oras na kurso sa Federal and State Laws and Regulations sa loob ng apat na taong siklo, o mag-certify ng pagbasa/pag-unawa sa mga naaangkop na batas (ang certification ay walang CE credit).

• ✓Average na 14 na oras ng CE bawat taon; 56 na oras na kabuuan sa bawat apat na taong siklo
• ✓Tapusin ang 7-oras na National USPAP Update Course tuwing dalawang taon na may patunay
• ✓Tapusin ang 4-oras na kurso sa Laws and Regulations bawat apat na taong siklo; ang self-certification ay walang credit

Sa ilalim ng Foreign Investment in Real Property Tax Act, ang bumibili ay dapat mag-withhold at magpadala sa IRS ng 10% ng kabuuang presyo ng benta kung ang nagbebenta ay isang “dayuhang tao.” Kabilang sa mga exemption ang nonforeign affidavit ng nagbebenta na may U.S. taxpayer ID, isang IRS qualifying statement, o presyo ng benta na hindi hihigit sa $300,000 at nilalayon ng bumibili na manirahan doon.

• ✓Dapat mag-withhold ang bumibili ng 10% ng kabuuang presyo ng benta kung ang nagbebenta ay dayuhang tao
• ✓Exemption: nonforeign affidavit ng nagbebenta at U.S. taxpayer ID number
• ✓Exemption: presyo ng benta na hindi hihigit sa $300,000 at nagbabalak manirahan sa ari-arian ang bumibili
• ✓Kumonsulta sa IRS dahil sa maraming exemption at kinakailangan

Sa ilang partikular na transaksyon, kailangang ipigil ng mamimili ang 3 1/3% ng kabuuang presyo ng benta bilang buwis sa kita ng estado para sa Franchise Tax Board; kailangang ipaalam ng tagahawak ng escrow sa mamimili. Nalalapat ito kapag ang nagbebenta ay may address na nasa labas ng estado, lumalampas sa $100,000 ang presyo ng benta, at hindi pinapatunayan ng nagbebenta ang paninirahan sa California o na ang property ay personal na tirahan ng nagbebenta.

• ✓Dapat ipigil ng mamimili ang 3 1/3% ng kabuuang presyo ng benta para sa Franchise Tax Board
• ✓Ayon sa batas, kailangang ipaalam ng tagahawak ng escrow sa mamimili
• ✓Nalalapat kapag lumalampas sa $100,000 ang presyo ng benta at ang nagbebenta ay may address na nasa labas ng estado o hindi nagpapatunay ng paninirahan sa California
• ✓Ang hindi pagpigil ay maaaring magresulta sa mga parusa laban sa mamimili; ang hindi pagpapaalam ng tagahawak ng escrow ay maaaring magresulta sa mga parusa laban sa escrow

Ang isang may-ari (maliban sa subdivider) ng hiwalay na interes sa isang common interest development ay kailangang magbigay sa posibleng mamimili ng mga dokumento sa pamamahala, pahayag ng paghihigpit sa edad kung naaangkop, kamakailang mga dokumento ng HOA kasama ang mga financial statement, budget, at insurance (Civil Code 1365), pahayag ng kasalukuyan at hindi pa bayad na assessments at liens, at impormasyon tungkol sa mga aprubadong pagbabago sa hinaharap.

• ✓Dapat ibigay ng may-ari ang mga dokumento sa pamamahala ng development
• ✓Dapat magbigay ng kamakailang mga financial statement, budget, at insurance ng HOA alinsunod sa Civil Code Section 1365
• ✓Dapat magbigay ng pahayag ng kasalukuyan, espesyal, at hindi pa bayad na assessments at liens
• ✓Dapat ibunyag ang mga aprubadong pagbabago sa assessments na hindi pa due

Sa isang escrow para sa pagbebenta/pagpapalit kung saan walang title insurance na ibinibigay, ang bumibili (o ang dalawang partidong nagpapalitan) ay tumatanggap at nagpapatunay sa pamamagitan ng paglagda sa isang paunawang ayon sa batas na nagpapayo na maaaring maging maipapayo na kumuha ng title insurance dahil sa posibleng mga naunang naitalang lien at encumbrance.

• ✓Kailangan ang nilagdaang paunawa sa pagiging maipapayo ng title insurance kapag walang title insurance na ibibigay
• ✓Kinikilala ng bumibili ang pagtanggap sa pamamagitan ng paglagda
• ✓May kaugnayan sa mga broker na nagsasagawa ng escrow sa ilalim ng eksepsiyon sa Financial Code Section 17006(a)(4)

Sa loob ng isang buwan pagkatapos ng pagtatapos ng escrow para sa paglipat ng titulo (o pagbebenta ng isang oportunidad sa negosyo) sa pamamagitan ng isang ahente ng real estate, dapat ipaalam ng ahente sa mamimili at nagbebenta nang nakasulat ang presyo ng pagbebenta. Para sa mga palitan, dapat isama ang paglalarawan ng ari-arian at karagdagang konsiderasyong salapi. Ang pahayag ng pagsasara mula sa awtorisadong tagapag-ingat ng escrow ng ikatlong partido ay nakakatugon sa batas na ito.

• ✓Dapat ipaalam ng ahente sa mamimili at nagbebenta nang nakasulat ang presyo ng pagbebenta sa loob ng isang buwan pagkatapos ng pagtatapos ng escrow
• ✓Para sa mga palitan, isama ang paglalarawan ng ari-arian at karagdagang konsiderasyong salapi
• ✓Ang pahayag ng pagsasara mula sa awtorisadong tagapag-ingat ng escrow ay nakakatugon sa kinakailangan

Itinatakda ng batas ng estado ang pinakamababang pamantayan sa pag-iingat ng enerhiya para sa bagong konstruksyon. Maaaring kailanganin ng mga lokal na ordinansa ang energy retrofit bilang kondisyon ng pagbebenta, na dapat ibunyag sa mamimili ng nagbebenta at/o mga ahente. Inaatasan ng batas federal ang nagbebenta ng “bagong tahanan” na ibunyag sa kontrata ng pagbebenta ang uri, kapal, at R-value ng insulasyon.

• ✓Ang pagkakaroon at mga kinakailangan ng lokal na ordinansa sa enerhiya ay dapat ibunyag sa mamimili
• ✓Inaatasan ng batas federal ang mga nagbebenta ng bagong tahanan na ibunyag sa kontrata ng pagbebenta ang uri ng insulasyon, kapal, at R-value
• ✓Kung natatanggap ng mamimili ang Home Energy Rating Program Booklet, hindi na kailangan ang karagdagang impormasyon

Ang Seksyon 1102.6a ng Kodigo Sibil ay nagpapahintulot sa alinmang lungsod o county na mangailangan ng karagdagang pahayag ng pagsisiwalat sa lokal na antas na nakatuon sa isang lokal na kondisyon na nakakaapekto sa paggamit at pagtatamasa. Maaaring malapat ang mga lokal na ordinansa na may kaugnayan sa paninirahan, zoning, mga kodigo ng gusali, at kaligtasan; nililimitahan ng Seksyon 2079.3 ng Kodigo Sibil ang tungkulin ng ahente sa pag-inspeksiyon upang hindi isama ang mga lugar sa labas ng site at mga pampublikong rekord maliban kung may mga espesyal na pangyayari.

• ✓Pinahihintulutan ng Seksyon 1102.6a ng Kodigo Sibil ang mga pahayag ng pagsisiwalat sa lokal na opsyon
• ✓Nililimitahan ng Seksyon 2079.3 ng Kodigo Sibil ang tungkulin ng ahente sa pag-inspeksiyon (hindi kasama ang mga lugar sa labas ng site at mga pampublikong rekord maliban kung may mga espesyal na pangyayari)

Hindi maaaring ihalo ang mga pondong pag-aari ng isang lisensyado sa mga trust fund. Ang paghahalo ng pondo ay batayan para sa pagbawi o pagsuspinde sa ilalim ng B&P Code Section 10176(e).

• ✓Ang pagdedeposito ng personal/kompanya na pondo sa trust account ay paghahalo ng pondo kahit na may hiwalay na mga rekord.
• ✓Ang pagdedeposito ng trust funds sa personal/general account ay lumalabag sa parehong mga tuntunin sa paghahalo ng pondo at sa Section 10145 (at 10177(d)).
• ✓Ang pag-iiwan ng kinita na komisyon/mga bayad sa trust account nang higit sa 25 araw mula sa petsa na kinita ang mga ito ay paghahalo ng pondo.
• ✓Ang pagdedeposito ng mga renta/deposito sa mga property na pag-aari ng broker sa trust account ay paghahalo ng pondo.

Tinutukoy ng Regulasyon 2835 ang mga sitwasyong hindi itinuturing na commingling: ang pagpayag sa limitadong pondo ng broker para sa bayarin sa bangko at pansamantalang pagpigil ng mga kinita.

• ✓Hanggang $200 ang maaaring ideposito upang masakop ang mga singil/bayarin sa serbisyo ng bangko.
• ✓Ang mga komisyon, bayarin, at iba pang kinita ay maaaring manatili nang hanggang 25 araw pagkatapos ng deposito.
• ✓Hindi maaaring gamitin ng broker ang trust account upang bayaran ang mga personal na obligasyon kahit na bilang draw laban sa mga komisyon.
• ✓Ang mga pinagtatalunang bahagi ng broker ay hindi maaaring i-withdraw hanggang sa maayos ang pagtatalo.