Listing Agreement - No Deposit Receipt Contract: When Agency Is Executed +8California · real estate · Filipino

Nagkakamit ang isang broker ng komisyon kapag, sa loob ng bisa ng kontrata, tinupad ng broker ang mga tuntunin ng ahensya. Dapat na handa, pumapayag, at may kakayahan ang mamimili ayon sa mga tuntunin ng may-ari, at maipapakita lamang ito sa pamamagitan ng aktwal na alok na bumili. Ang basta paglalagay ng isang posibleng mamimili sa landas ng ari-arian, o pagbubukas ng negosasyon nang hindi nagiging dahilan ng isang alok, ay hindi nagbibigay-karapatan sa broker sa komisyon, kahit na ibenta ito ng may-ari sa ibang pagkakataon sa parehong tao sa orihinal na mga tuntunin. Ang obligasyon ng broker ay makamit ang pagkakasundo ng mga isipan sa pagitan ng mamimili at nagbebenta sa presyo at mga tuntunin. Kung may naisagawang wastong kontrata, nagkakamit ang broker ng komisyon kahit na hindi kailanman natuloy ang benta.

• ✓Ang pagiging handa at pagpayag ay maipapakita lamang sa pamamagitan ng aktwal na alok na bumili
• ✓Ang basta pagpapakilala ng posibleng mamimili o pagbubukas ng negosasyon nang hindi nagiging dahilan ng alok ay hindi nagbibigay ng komisyon
• ✓Kung may naisagawang wastong kontrata sa pagitan ng mamimili at nagbebenta, nagkakamit ang broker ng komisyon kahit na hindi kailanman natuloy ang benta

Sa ilalim ng open listing, ang broker na UNANG naghahanap ng isang ready, willing at able na buyer ayon sa listing ay ang procuring cause at may karapatang makatanggap ng commission. Ang broker ay dapat magbigay ng abiso sa principal pagkatapos mahanap ang isang buyer. Ang nagbebenta ay maaaring tumanggap ng unang satisfactory offer. Walang obligasyon sa nagbebenta na matukoy kung sino ang procuring cause maliban kung ang nagbebenta ay may abiso na ang ibang broker ay ang procuring cause. Ang nagbebenta na tumanggap ng nonconforming offer ay karaniwang may pananagutan na magbayad sa presenting broker ayon sa mga terms ng kontrata. Ang may-ari ay may reasonable na panahon upang imbestigahan ang financial responsibility ng buyer.

• ✓Sa ilalim ng open listing, ang broker na unang naghahanap ng ready, willing at able na buyer ay ang procuring cause
• ✓Ang broker ay dapat magbigay ng abiso sa principal pagkatapos mahanap ang isang buyer
• ✓Ang nagbebenta ay walang obligasyon na tukuyin ang procuring cause maliban kung may abiso na ang ibang broker ay ang procuring cause
• ✓Ang may-ari ay may karapatang magkaroon ng reasonable na panahon upang imbestigahan ang financial responsibility ng buyer

Ang nagbebenta na nakikipagnegosasyon sa mga tadhana ay may pananagutan sa anyo at nilalaman ng kontrata. Hindi nawawala ang komisyon ng broker kung, matapos makabuo ng isang mamimiling handa, nagnanais, at may kakayahan ayon sa mga tadhana ng listing, nagreresulta ang isang kontratang hindi maipapatupad mula sa pagkakamali, kapabayaan, o kamangmangan ng nagbebenta. Kung ang nagbebenta lamang ang nagsasagawa na kumpletuhin ang kontrata, ang broker ay pinalalaya sa pananagutan at ang nagbebenta ay pinipigilan ng estoppel na tanggihan ang komisyon sa dahilang hindi maipapatupad ang kontrata (tingnan ang B&P Code § 10147.5).

• ✓Ang nagbebenta na nakikipagnegosasyon sa kontrata ay may pananagutan sa anyo at nilalaman nito
• ✓Pinapanatili ng broker ang komisyon kahit na dahil sa pagkakamali o kamangmangan ng nagbebenta ay hindi maipapatupad ang kontrata
• ✓Kapag ang nagbebenta lamang ang kumumpleto ng kontrata, ang nagbebenta ay pinipigilan ng estoppel na tanggihan ang komisyon batay sa hindi pagiging maipapatupad nito

Kung ang isang mamimili na ipinakilala ng Broker A ay tumanggi ngunit pagkatapos ay hinikayat ng Broker B (o iba pa) na pumasok sa kontrata sa halos kaparehong mga termino, ang Broker A ay HINDI ang procuring cause. Gayunpaman, ang Broker A AY ang procuring cause kung ang Broker A ang nakipagnegosasyon para sa meeting of the minds kahit na ang nakasulat na kontrata ay naisagawa sa pamamagitan ng negosasyon ng Broker B.

• ✓Nawawalan ng status na procuring cause ang Broker A kung tumanggi ang mamimili at pagkatapos ay hinikayat ng Broker B ang parehong mamimili
• ✓Nananatiling procuring cause ang Broker A kung nakamit ng Broker A ang meeting of the minds kahit na ang Broker B ang nagsagawa ng nakasulat na kontrata

Sa ilalim ng open listing, ang mga katunggaling broker ay dapat payagang kumilos nang malaya at independiyente nang walang panghihimasok mula sa may-ari. Kung mayroon ang kalayaang iyon, wala nang dapat bayaran ang may-ari sa hindi matagumpay na ahente. Gayunpaman, hindi maaaring umiwas ang may-ari sa komisyon sa pamamagitan ng personal na pakikipagnegosasyon ng kontrata sa isang potensiyal na kliyenteng natagpuan ng ahente sa mahalagang magkatulad na mga termino.

• ✓Sa ilalim ng open listing, dapat payagan ng may-ari ang mga katunggaling broker na kumilos nang malaya at independiyente nang walang panghihimasok
• ✓Hindi maaaring umiwas ang may-ari sa komisyon sa pamamagitan ng personal na pakikipagnegosasyon sa potensiyal na kliyente ng ahente sa mahalagang magkatulad na mga termino

Pinagsama-sama ng California ang paglilisensya ng mga non-depository lender sa mga pinag-isang kategorya ng lisensya.

• ✓Epektibo noong Hulyo 1, 1995, nilikha ng Finance Lender Law ang California Finance Lender (CFL), na pumalit sa mga personal property broker, consumer finance lender, at commercial finance lender
• ✓Epektibo noong Enero 1, 1996, nilikha ng Residential Mortgage Lending Act (RMLA) ang mga Residential Mortgage Lender (RML)
• ✓Ang mga CFL at RML ay lisensyado at kinokontrol ng Department of Corporations (DOC); hindi maaaring gumamit ang mga RML ng lisensyang REB para sa mga pautang residensyal

Ang panahon ng deregulasyon ay nagbawas ng mga paghihigpit sa regulasyon at nagpantay-pantay ang laban sa pagitan ng mga institusyong pang-estado at pederal.

• ✓Batas sa Deregulasyon ng mga Institusyong Depositoryo at Kontrol sa Pananalapi ng 1980 (Depository Institutions Deregulation and Monetary Control Act of 1980)
• ✓Batas sa mga Institusyong Depositoryo ng 1982 (Garn-St. Germain Act)
• ✓Batas sa Alternatibong Pagpapautang ng Mortgage ng 1982 na nangibabaw sa batas ng estado, na nagpapahintulot sa mga institusyong pang-estado na magpautang sa ilalim ng batas pederal

Nagsimula ang muling regulasyon sa FIRREA noong 1989 upang tugunan ang mga pagkalugi ng industriya ng savings and loan.

• ✓Ang FIRREA (1989) ay dinisenyo upang sagipin ang industriya ng savings and loan/savings bank dahil kulang ang reserba ng FSLIC.
• ✓Ang OTS ay inayos bilang isang tanggapan sa loob ng Fed, na pumalit sa FHLBB.
• ✓Ang FSLIC ay muling inayos tungo sa SAIF bilang isang bahagi ng FDIC.

Bumalik ang Kongreso sa deregulasyon kasama ang muling pagsasaayos ng mga pondo ng seguro sa deposito.

• ✓Winakasan ng FIRRA (Batas sa Pagbabawas ng Papel ng 1996) ang SAIF, at inilipat ang tungkulin ng seguro sa BIF.
• ✓Pinagsama ng Batas sa Pederal na Seguro sa Deposito ng 2006 ang BIF at iba pang mga pondo sa Pondo ng Seguro sa Deposito (DIF), epektibo noong Marso 31, 2006.
• ✓Itinakda ng Batas sa Reporma ng 2006 ang mga saklaw ng reserbang kapital na 1.15% hanggang 1.50% (Itinakdang Ratio ng Reserba/DRR).

Pinagsama-sama ng California ang regulasyon ng mga institusyong deposito sa isang bagong departamento noong 1996.

• ✓Noong 1996, pinalitan ng DFI ang Department of Banking at Department of Savings and Loans
• ✓Nakuha ng DFI ang pangangasiwa sa mga state-chartered thrift and loans (industrial loan companies) at credit unions mula sa DOC

Ang hindi matatag na mga puwersa ng merkado ay nagpababa ng kakayahang kumita ng mga institusyong tumatanggap ng deposito dahil ang mga di-bangko ay umakit ng mga ipon gamit ang mga instrumentong may mas mataas na interes.

• ✓Sa pagtatapos ng 1980, umabot sa 21.5% ang prime rate.
• ✓Noong Setyembre 14, 1981, umabot sa 17.5% ang mga rate ng pautang para sa single-family na tirahan ng FHA at VA.
• ✓Gumamit ang mga di-bangko ng mga hindi nakasegurong money market fund, commercial paper, at hedge fund upang makaakit ng mga deposito.

Ang Gramm-Leach-Bliley Act ng 1999 ay nagpawalang-bisa sa Glass-Steagall, na nagpapahintulot sa integrasyon ng pagbabangko, pamumuhunan, at seguro.

• ✓Ang pagpapawalang-bisa ay nagpapahintulot sa mga bangko na sumanib sa mga investment banker at kompanya ng seguro at makapag-isyu ng mga mortgage-backed securities at derivatives.
• ✓Ang derivative ay isang instrumentong pinansyal na nakabatay sa paggalaw ng presyo sa hinaharap ng isang pinagbabatayang asset, hindi sa kasalukuyang kasabay na palitan.
• ✓Kasama sa mga karaniwang derivative ang swaps, futures, at options na maipagkakalakal sa mga bukas na merkado.

Ang foreclosure ay nagtatapos sa mga karapatan ng nangungutang sa pamamagitan ng pagbebenta ng ari-arian. Ang mortgage na walang power of sale ay maaari lamang i-foreclose sa pamamagitan ng judicial. Ang deed of trust na may power of sale ay maaaring i-foreclose nang non-judicial sa pamamagitan ng pagbebenta ng trustee. Karamihan sa mga instrumento sa California ay may kasamang power of sale.

• ✓Ang mortgage na walang power of sale ay nangangailangan ng judicial foreclosure
• ✓Ang deed of trust na may power of sale ay nagpapahintulot ng non-judicial foreclosure (Civil Code 2924)
• ✓Kinakailangan ang judicial foreclosure kapag hinahanap ang anti-deficiency judgment

Ang one-action rule ng California ay nangangailangan na ang lender ay mag-foreclose muna ng security bago maghabol ng personal na money judgment laban sa borrower. May mga eksepsyon kapag ang security ay legal na walang halaga, hindi umiiral, o may pandarayang kasangkot, na nagpapahintulot ng direktang demanda sa note.

• ✓Dapat munang mag-foreclose ang lender bago maghabol ng money judgment (CCP 726)
• ✓Pagkatapos lamang maubos ang security maaaring maghabol ang lender ng personal na judgment
• ✓Ang eksepsyon para sa legal na walang halagang security o pandarayang nagpapahintulot ng direktang demanda sa note

Sa ilalim ng isang deed of trust, ang trustor at ang ilang iba pa ay maaaring ipanumbalik ang loan sa pamamagitan ng pagwawasto ng default anumang oras hanggang limang business day bago ang trustee's sale o ipinagpalibang sale. Ang pagpapanumbalik ay nangangailangan ng pagbabayad ng mga atraso kasama ang mga bayarin. Ang paglabag sa due-on-sale ay isang non-curable default.

• ✓Pinapayagan ang pagpapanumbalik hanggang 5 business day bago ang trustee's sale
• ✓Nangangailangan ng pagbabayad ng lahat ng atraso kasama ang awtorisadong mga bayarin at gastos
• ✓Ang paglabag sa due-on-sale/further encumbrance ay isang non-curable default

Tanging ang judgment debtor o ang kahalili nito ang maaaring magtubos pagkatapos ng judicial sale (ang mga may junior lien ay tinanggal simula Hulyo 1, 1983). Ang pagtubos ay tatlong buwan kung ang kita mula sa pagbebenta ay sapat sa utang, o isang taon kung kulang. Walang pagtubos na nalalapat pagkatapos ng trustee's (non-judicial) sale.

• ✓3-buwang pagtubos kung ang kita mula sa pagbebenta ay sapat sa utang (CCP 729.030)
• ✓1-taong pagtubos kung kulang ang kita
• ✓Walang pagtubos pagkatapos ng trustee's sale; ang pagbebenta ay absolute
• ✓Walang pagtubos kung ang deficiency judgment ay waived o ipinagbabawal (CCP 726(e))

Ang deficiency judgment ay personal na paghatol para sa pagkakaiba ng utang at pinagbilhan. Ang non-judicial (power of sale) foreclosure ay awtomatikong humaharang sa deficiency judgment (CCP 580d). Ipinagbabawal ng CCP 580b ang deficiency judgments para sa mga purchase money loan. Ang mga proteksyon laban sa deficiency ay karaniwang non-waiveable.

• ✓Ang non-judicial foreclosure ay humaharang sa deficiency judgment (CCP 580d)
• ✓Ipinagbabawal ng mga purchase money loan ang deficiency judgment (CCP 580b)
• ✓Ang mga proteksyong anti-deficiency ay non-waiveable na public policy (Civil Code 1667)
• ✓Ang Spangler v. Memel exception para sa subordinated purchase money construction loans

Ang foreclosure ng first deed of trust ay nagpapawalang-bisa sa mga junior lien (lien cleansing) maliban sa mga super lien. Ang mayhawak ng junior lien ay nagiging sold out. Ang sold-out na purchase money junior ay hindi maaaring magsampa ng kaso para sa money judgment, ngunit ang sold-out na non-purchase money junior ay maaaring magpatuloy ng ganoong kaso.

• ✓Ang foreclosure ng first deed of trust ay nagpapawalang-bisa sa mga junior lien (lien cleansing)
• ✓Ang sold-out na purchase money junior ay hindi maaaring magsampa ng kaso para sa money judgment
• ✓Ang sold-out na non-purchase money junior ay maaaring magsampa ng kaso batay sa note

Ang isang deed of trust ay may tatlong partido: trustor (nangungutang), trustee (ikatlong partido), beneficiary (nagpapautang). Ang isang mortgage na may power of sale ay may mortgagor, trustee, mortgagee. Ang teknikal na titulo na inililipat sa trustee ay isang hypothecation/pledge; ang California ay isang estado na may teoryang lien.

• ✓Deed of trust: trustor, trustee, beneficiary
• ✓Ang trustee ay nagre-reconvey ng titulo kapag nabayaran na ang buong utang at maaaring mag-foreclose sa pamamagitan ng power of sale
• ✓Ang California ay estado na may teoryang lien hindi teoryang titulo

Epektibo noong Enero 1, 2011, binago ng SB 931 ang CCP 580e kaya ang isang nagpapahiram na may hawak ng unang deed of trust sa isang tirahan na hindi hihigit sa 4 na yunit ay hindi makakakuha ng deficiency judgment sa isang short sale kung sumasang-ayon ang nagpapahiram sa pamamagitan ng nakasulat na pagpayag na tanggapin ang kita ng benta bilang buong bayad. Ang pandaraya o waste ay nagpapahintulot ng danyos.

• ✓Ang nagpapahiram sa unang deed of trust ay hindi makakakuha ng deficiency sa short sale kung sumasang-ayon nang nakasulat (CCP 580e)
• ✓Naaangkop sa mga tirahan na hindi hihigit sa 4 na yunit
• ✓Ang pandaraya o waste ng nanghihiram ay nagpapahintulot sa nagpapahiram na humingi ng danyos

Ang isang third-party guarantor ay maaaring waksiin ang mga karapatan sa subrogation, reimbursement, at mga depensa kabilang ang CCP 580a, 580b, 580d, at 726. Ang pagwawaksi ay dapat na tahasang isagawa gamit ang pananalitang inaatas ng Civil Code 2856, na kilala bilang Gradsky waiver. Ang borrower ay hindi maaaring gumarantiya sa sarili niyang utang.

• ✓Maaaring waksiin ng guarantor ang mga depensa sa ilalim ng CCP 580a, 580b, 580d, 726
• ✓Ang pagwawaksi ay nangangailangan ng pananalitang Gradsky waiver sa ilalim ng Civil Code 2856
• ✓Hindi maaaring gumarantiya ang borrower/maker sa sarili niyang utang

Ang Financial Code 7460 ay nagpapahintulot sa mga institusyong tumatanggap ng deposito na humingi ng danyos sa pandarayang hindi lalampas sa 50% ng aktwal na danyos, maliban kung ang property ay tinitirhan ng may-ari at ang pautang ay $150,000 o mas mababa (iniaayos taun-taon ng CPI). Ang walang halagang panagot ay hindi kasama ang pagbaba ng halaga sa merkado o ekonomiya.

• ✓Limitado sa 50% ng aktwal na danyos ang danyos sa pandarayang maaaring hingin ng mga institusyong tumatanggap ng deposito
• ✓Eksepsyon para sa tirahang tinitirhan ng may-ari na may pautang na $150,000 o mas mababa
• ✓Hindi kasama ng walang halagang panagot ang pagbaba ng halaga sa merkado o ekonomiya

Ang tradisyonal na secondary market (Fannie Mae, Freddie Mac) ang nagtakda ng mga pamantayang underwriting ratio. Ang front-end ratio (28%) ay ang mga gastos sa pabahay (PITI kasama ang mga bayarin sa HOA sa mga CID) na hindi lalampas sa 28% ng gross monthly income. Ang back-end ratio (36%) ay kinabibilangan ng mga gastos sa pabahay at iba pang pangmatagalang installment debt (mahigit 10 buwang natitirang pagbabayad), revolving debt, at mga obligasyon sa suporta, na hindi dapat lumampas sa 36% ng gross monthly income.

• ✓Nililimitahan ng front-end ratio ang mga gastos sa pabahay (PITI) sa 28% ng gross monthly income
• ✓Nililimitahan ng back-end ratio ang kabuuang buwanang obligasyon sa 36% ng gross monthly income
• ✓Ang pangmatagalang installment debt ay tinutukoy bilang mga obligasyong may mahigit 10 buwang natitirang pagbabayad
• ✓Sa muling pag-aayos ng umiiral na utang, ang katanggap-tanggap na front-end ratio ay hanggang 38%

Sinusuri ng underwriter ang panganib at nagrerekomenda kung dapat aprubahan ang loan, tinitiyak ang pagsunod sa mga batas at patakaran ng nagpapautang. Sinusuri ng pagsusuri ang kakayahan/kakayang magbayad at ang kagustuhan/pagnanais na magbayad ng borrower, kasama na ang kasapatan ng collateral. Ang loan ay maaaring aprubahan, tanggihan, o isara dahil sa kakulangan ng kumpletong dokumento.

• ✓Sinusuri ng underwriter ang parehong kakayahan (abilidad) at kagustuhan (pagnanais) ng borrower na magbayad
• ✓Tinitiyak ng underwriter ang pagsunod sa mga naaangkop na batas at patakaran ng nagpapautang
• ✓Maaaring isara ang loan file dahil sa kakulangan ng kumpletong dokumento kung hindi ibinigay ang mga kinakailangang dokumento

Iniwanan ng Fannie Mae ang hiwalay na mga housing ratio at ginamit ang kabuuang benchmark debt ratio na 36% hanggang 38%, na isinasaalang-alang kasama ng iba pang mga salik sa isang komprehensibong pagtatasa ng panganib. Ang ratio na mas mababa sa 30% ay nagpapababa ng pangkalahatang panganib; ang ratio na higit sa 42% ay nagpapataas ng pangkalahatang panganib. Isinasaalang-alang din ang netong available na kita para sa mga pangkalahatang obligasyon at gastusin sa pamumuhay (buwis, pagkain, mga utility, transportasyon).

• ✓Ang benchmark ratio ay 36% hanggang 38% na itinuturing na patnubay kasama ng iba pang mga salik
• ✓Ang ratio na mas mababa sa 30% ay maaaring magpababa ng panganib; ang ratio na higit sa 42% ay maaaring magpataas ng panganib

Sinusukat ng ulat ng credit ang pagpayag/pagnanais ng borrower na magbayad. Karamihan sa mga lender ay umaasa sa mga credit score na nagbubuod sa credit profile ng borrower. Ang Notice of Default, pagkabangkarote, o judgment dahil sa hindi pagbabayad ay malamang na mangangailangan ng liham ng paliwanag. Ang mga score ay mula 300–850, kung saan ang mas mataas na score ay kumakatawan sa mas mababang panganib.

• ✓Ang mga credit score ay mula 300 hanggang 850, kung saan ang mas mataas na score ay kumakatawan sa mas mababang panganib
• ✓Ang Notice of Default, pagkabangkarote, o judgment ay malamang na mangangailangan ng liham ng paliwanag
• ✓Sinusukat ng ulat ng credit ang pagpayag/pagnanais ng borrower na magbayad

Ang automated underwriting ng Fannie Mae sa pamamagitan ng Desktop Underwriter (DU), isang tool na nakabase sa kaalaman na tumatasa ng panganib at nagtatakda ng eligibility para sa pagbili ng Fannie Mae. Ang mga MLB/MLO ay nag-a-access ng DU sa pamamagitan ng Desktop Originator (DO) para sa mga desisyon sa point-of-sale. Ang mga credit score ay umaasa sa tatlong pambansang repository: Experian, TransUnion, at Equifax. Nag-aalok ang Freddie Mac ng Loan Prospector (LP) na gumagana nang katulad.

• ✓Ang mga credit score ay nagmumula sa tatlong repository: Experian, TransUnion, at Equifax
• ✓Gumagamit ang Fannie Mae ng Desktop Underwriter (DU); ina-access ito ng mga MLO sa pamamagitan ng Desktop Originator (DO)
• ✓Ang automated system ng Freddie Mac ay ang Loan Prospector (LP)

Iminumungkahi ng statistical analysis na isa sa 39 na consumer na may score na 660–679 ay magiging 90+ araw na huli. Ang score na 700 o mas mataas ay napakaganda at kwalipikado para sa karamihan ng mga programa. Ang mga pangkalahatang benchmark na ginagamit ay 620, 650, at 680. Ang score na mas mababa sa 650 ay malamang na magresulta sa mas mataas na interest rate; ang score na mas mataas sa 680 ay malamang na magresulta sa mas mababang preferential rate.

• ✓Ang credit score na mas mababa sa 650 ay malamang na magresulta sa mas mataas na interest rate
• ✓Ang credit score na mas mataas sa 680 ay malamang na magresulta sa preferential na mas mababang interest rate
• ✓Ang mga pangkalahatang benchmark na ginagamit ng mga lender ay 620, 650, at 680

Ang mga pagsisiwalat ng TILA/Reg Z ay maaaring gawin sa isang wikang hindi Ingles kung ang bersyong Ingles ay gagawing available kapag hiniling ng nanghihiram (ang tuntunin na magbigay ng Ingles kapag hiniling ay hindi nalalapat sa mga advertisement sa ilalim ng 226.16, 226.24, 226.27). Sa ilalim ng batas ng California, kapag ang isang transaksyon ay na-negosasyon sa Espanyol, Tsino, Tagalog, Vietnamese, o Korean, ang mga pagsisiwalat at mga dokumentong pang-transaksyon ay dapat ibigay sa wikang iyon.

• ✓Pinapayagan ang mga pagsisiwalat sa wikang hindi Ingles kung ang bersyong Ingles ay available kapag hiniling ng nanghihiram
• ✓Ang tuntunin na magbigay ng Ingles kapag hiniling ay hindi nalalapat sa mga advertisement sa ilalim ng 226.16, 226.24, 226.27
• ✓Ang California Civil Code 1632 ay nag-aatas na ang mga dokumento ay nasa wikang ginamit sa negosasyon: Espanyol, Tsino, Tagalog, Vietnamese, o Korean

Ang isang kasunduan sa seguridad ay lumilikha ng interes sa seguridad sa personal na ari-arian, katulad ng kung paano nagpapabigat ang isang trust deed o mortgage sa real na ari-arian. Upang gawing ganap ang interes na iyon laban sa ibang mga creditor at mamimili, karaniwang naghahain ng Financing Statement (UCC-1). Hindi dapat ipagkamali ang Financing Statement sa mismong kasunduan sa seguridad.

• ✓Ang kasunduan sa seguridad ang lumilikha ng interes sa seguridad; ang Financing Statement (UCC-1) ang gumagawa nitong ganap
• ✓Ang interes sa seguridad ay nagiging ganap kapag ito ay naka-attach at maayos na naihain sa naaangkop na filing officer
• ✓Karaniwang kinakailangan ang nakasulat na kasunduan sa seguridad na pinirmahan ng debtor at naglalarawan ng collateral, maliban kung ang collateral ay isang pledge na hawak ng secured party

Nag-a-attach ang isang security interest kapag natugunan ang tatlong kondisyon, at kapag na-perfect na, ang interes ng secured party ay protektado laban sa iba pang mga creditor ng debtor. Ang perfection ay karaniwang nangangailangan ng attachment kasama ng tamang pag-file.

• ✓Nag-a-attach ang isang security interest kapag: sumasang-ayon ang mga partido na mag-attach ito, may ibinigay na halaga, at ang debtor ay nakakuha ng mga karapatan sa collateral
• ✓Ang perfection ay nangangailangan ng attachment kasama ng tamang pag-file sa naaangkop na opisyal (Secretary of State o county recorder)
• ✓Kapag na-perfect na, ang interes ng secured party ay protektado laban sa iba pang mga creditor ng debtor

Ang mga ahente sa mga transaksyon na may kasamang personal at real property ay dapat maintindihan ang personal property transfer/encumbrance. Dahil madalas na mahirap matukoy kung ang isang item ay fixture, ang mga obligasyon ay dapat secured ng both trust deed/mortgage at personal property security instrument (mixed security). Ang antideficiency limits ay naiiba sa pagitan ng real at personal property foreclosures.

• ✓Dahil ang fixture status ay madalas na hindi malinaw, gamitin ang both trust deed/mortgage at personal property security instrument (mixed security)
• ✓Ang Code of Civil Procedure Sections 580(b), 580(d) at 726 ay pumipigil o naglilimit ng deficiency judgments sa real property foreclosure
• ✓Maliban kung malinaw na nakasaad sa kontrata, walang antideficiency limitation sa personal property foreclosure

Ang mga broker ng oportunidad sa negosyo ay karaniwang kasangkot sa mga transaksyon ng personal property na dapat sumunod sa Bulk Sales Law (UCC Division 6) at mga batas ng secured transaction (UCC Division 9). Ang mga asset ng negosyo ay karaniwang ginagamit bilang collateral upang lumikha ng security interest sa nagbebenta o nagpapautang.

• ✓Ang mga transaksyon sa oportunidad sa negosyo ay dapat sumunod sa Bulk Sales Law (UCC Division 6)
• ✓Ang mga transaksyon sa oportunidad sa negosyo ay dapat sumunod sa mga batas ng secured transaction (UCC Division 9)
• ✓Ang mga asset ng negosyo ay karaniwang ginagamit bilang collateral upang lumikha ng security interest

Ang Real Estate Investment Trust Act of 1960 ay nagbigay ng istruktura ng pamumuhunan sa real estate na katulad ng ibinibigay ng mutual funds para sa mga stock. Ang mga REIT ay mga entidad na nagmamay-ari at sa karamihan ng pagkakataon ay nagpapatakbo ng real estate na kumikita o kaugnay na mga asset—mga shopping center, gusaling pang-opisina, hotel, apartment, at mga mortgage na sinigurado ng real estate. Ang ilang REIT ay nakatuon sa isang uri ng real estate o isang rehiyon ng bansa.

• ✓Ang Real Estate Investment Trust Act ay isinabatas noong 1960
• ✓Ang mga REIT ay gumagana nang katulad ng mutual funds ngunit para sa pamumuhunan sa real estate
• ✓Ang mga REIT ay nagmamay-ari at nagpapatakbo ng real estate na kumikita tulad ng mga shopping center, opisina, hotel, apartment, at mortgage

Kung ang isang REIT ay namamahagi ng 90% o higit pa ng kita nito taun-taon sa mga shareholder at kung kwalipikado rin ito sa ilalim ng mga patakaran ng IRS, pinapayagan ang REIT na mabuwisan sa mga rate ng korporasyon lamang sa mga natitirang kita nito. Ang mga shareholder ay maaaring mabuwisan sa mga dibidendong natanggap mula sa REIT at anumang capital gains. Ang isang REIT ay tumatanggap ng espesyal na pagtrato sa buwis dahil ang karamihan ng kita nito ay nagmumula sa real estate at ipinamamahagi sa mga shareholder.

• ✓Ang isang REIT na namamahagi ng 90%+ ng kita taun-taon ay binubuwisan lamang sa mga natitirang kita
• ✓Ang mga shareholder ay binubuwisan sa mga dibidendong natanggap at anumang capital gains
• ✓Ang espesyal na pagtrato sa buwis ay nagmumula sa kita na nagmula sa real estate at ipinamamahagi sa mga shareholder

Ang mga REIT ay may mga disbentaha, lalo na sa pagbubuwis. Ang mga dibidendo mula sa isang REIT ay kasalukuyang binubuwisan sa mas mataas na rate kaysa sa iba pang mga dibidendo ng stock. Ang isang pamumuhunan sa REIT ay hindi maaaring gamitin upang ipagpaliban ang buwis sa capital gains sa ilalim ng IRS Section 1031 Like-Kind Exchange rules. Bukod dito, ang isang REIT ay hindi maaaring ipasa ang mga pagkalugi sa buwis sa mga mamumuhunan nito tulad ng maaaring posible sa ilang iba pang mga pamumuhunan sa real estate.

• ✓Ang mga dibidendo ng REIT ay binubuwisan sa mas mataas na rate kaysa sa iba pang mga dibidendo ng stock
• ✓Ang isang REIT ay hindi maaaring gamitin para sa IRS Section 1031 Like-Kind Exchange na pagpapaliban ng capital gains
• ✓Ang isang REIT ay hindi maaaring ipasa ang mga pagkalugi sa buwis sa mga mamumuhunan nito

Upang maging kwalipikado para sa espesyal na pagtrato sa buwis, ang isang REIT ay dapat matugunan ang mga kwalipikasyon at limitasyon ng IRS, kabilang ang pagkakabalangkas bilang isang korporasyon, trust, o asosasyon na pinamamahalaan ng isang lupon ng mga direktor o trustee; pagkakaroon ng naililipat na mga share o sertipiko ng interes; pagiging entidad na nabubuwisan bilang isang korporasyon; hindi pagiging isang institusyong pinansyal o kompanya ng seguro; pagmamay-ari nang magkasama ng hindi bababa sa 100 katao; pamimigay ng hindi bababa sa 90% ng nabubuwisang kita taun-taon; at pagtugon sa iba't ibang pagsusuri sa asset at kita. Ang karaniwang parusa sa hindi pagtugon sa mga kwalipikasyon ay ang pagkawala ng katayuan ng REIT.

• ✓Dapat maging korporasyon/trust/asosasyon na pinamamahalaan ng mga direktor o trustee, na may naililipat na mga share
• ✓Dapat pagmamay-ari ng hindi bababa sa 100 katao; hindi hihigit sa 50% ng mga share ang hawak ng 5 o mas kaunting indibidwal sa huling kalahati ng taon (patakarang 5/50)
• ✓Hindi bababa sa 75% ng mga asset ay nasa real estate; hindi bababa sa 75% ng gross income ay mula sa mga renta o interes sa mortgage; hindi hihigit sa 25% ng mga asset ang nasa stock ng taxable REIT subsidiary; dapat magdistribute ng hindi bababa sa 90% ng taxable income; parusa sa hindi pagsunod ay pagkawala ng katayuan ng REIT

Kasama sa mga kalamangan ng REIT ang: pagsasama-sama ng mga pondo upang mapakinabangan ang malalaking pagkakataon sa pamumuhunan; dibersipikasyon sa maraming iba't ibang ari-arian; ang mga REIT na kinakalakal sa publiko ay madaling maipagpalit o maipagbili para sa cash; ang mga kita sa stock ng REIT sa kasaysayan ay may mababang ugnayan sa iba pang equities o bonds (bagama't hindi noong kamakailang krisis sa pananalapi); at ang mga REIT na kinakalakal sa publiko ay dapat gumawa ng detalyadong pagsisiwalat at magsumite ng regular na ulat pinansyal sa SEC, na nag-aalok ng higit na transparency.

• ✓Ang mga REIT ay nag-aalok ng pagsasama-sama ng pondo, dibersipikasyon, at liquidity para sa mga bahaging kinakalakal sa publiko
• ✓Sa kasaysayan, mababa ang ugnayan sa iba pang equities at bonds (maliban noong kamakailang krisis)
• ✓Ang mga REIT na kinakalakal sa publiko ay dapat mag-file ng detalyadong pagsisiwalat at regular na ulat sa SEC

Ang batayan ng proseso ng appraisal. Ang halaga ay kadalasang itinatakda ng gastos sa pagkuha ng isang kapalit na kapantay ang kanais-nais. Ang bumibili ay hindi magbabayad ng higit, at ang nagbebenta ay hindi umaasa ng mas mababa, kaysa sa presyo ng isang katumbas na kapalit.

• ✓Ang halaga ay itinatakda ng gastos sa pagkuha ng isang kapalit na kapantay ang kanais-nais
• ✓Ang prinsipyo ng substitusyon ay ang batayan ng proseso ng appraisal
• ✓Pinagbabatayan nito ang Sales Comparison at Cost approaches

Ang pinakamahusay na paggamit ng isang parsela ay ang nagdudulot ng pinakamalaking netong kita sa loob ng isang takdang panahon. May apat na pagsusuri: legal na pinahihintulutan, pisikal na posible, ekonomikong magagawa, at pinakaproduktibo. Maaaring may dalawang pinakamataas at pinakamahusay na paggamit (bakanteng lote kumpara sa may mga imprubisyon).

• ✓Apat na pagsusuri: legal na pinahihintulutan, pisikal na posible, ekonomikong magagawa, pinakaproduktibong paggamit
• ✓Ang pinakamataas at pinakamahusay na paggamit ay nagdudulot ng pinakamalaking netong kita sa lupa
• ✓Maaaring may dalawang paggamit: isa na may bakanteng site at isa na may mga imprubisyon

Progression: ang halaga ng isang bagay na may mas mababang halaga ay nadadagdagan sa pamamagitan ng pagkakaugnay sa mga bagay na may mas mataas na halaga. Regression: ang halaga ng isang bagay na may mas mataas na halaga ay nababawasan sa pamamagitan ng pagkakaugnay sa mga bagay na may mas mababang halaga. Conformity: pinakamataas na halaga kapag ang mga gamit ng lupa ay magkatugma at may pagkakaisa sa arkitektura.

• ✓Progression = ang ari-arian na mababa ang halaga ay pinapataas ng mga kapitbahay na mas mataas ang halaga
• ✓Regression = ang ari-arian na mas mataas ang halaga ay binababa ng mga kapitbahay na mas mababa ang halaga
• ✓Conformity = pinakamataas na halaga kapag ang mga gamit ng lupa ay magkatugma; tumutulong ang zoning sa pagtatakda ng mga pamantayan

Suplay at demand: ang presyo ay direktang nagbabago kasama ng demand at pabaligtad sa suplay. Antisipasyon: ang halaga ay nalilikha ng inaasahang benepisyo sa hinaharap (batayan ng income approach). Kontribusyon: ang isang bahagi ay pinahahalagahan ayon sa kontribusyon nito sa kabuuan. Pagbabago: ang real property ay laging nasa tuloy-tuloy na pagbabago.

• ✓Ang presyo ay direktang nagbabago kasama ng demand, at pabaligtad sa suplay
• ✓Ang antisipasyon ang batayan ng income approach sa pagtatasa ng halaga
• ✓Sinusukat ng kontribusyon ang halaga ng isang bahagi sa dami ng naidaragdag nito sa kabuuan
• ✓Ang pagbabago ay sumasalamin sa tuloy-tuloy na pagbabago na nakakaapekto sa mga property at kapitbahayan

Nabubuo ang kompetisyon sa mga lugar kung saan malaki ang kita, na maaaring humantong sa labis na suplay. Balanse: nabubuo ang halaga kapag ang magkasalungat na elemento ay nasa ekwilibriyo. Apat na yugtong siklo ng buhay: paglago, katatagan, pagbaba, at muling pagbangon.

• ✓Nabubuo ang kompetisyon kung saan may malaking kita, na maaaring magdulot ng labis na suplay
• ✓Ang balanse ay ang ekwilibriyo ng magkakaiba o magkasalungat na elemento na lumilikha ng halaga
• ✓Apat na yugtong siklo ng buhay: paglago, katatagan, pagbaba, at muling pagbangon

Tinatantya ng paraan ng gastos ang gastos ng lahat ng pagpapabuti sa lupa batay sa inspeksyon, sukat, kalidad, at klasipikasyon ng gastos, pagkatapos ay idinaragdag ang halaga ng lupa na tinatantya mula sa mga benta ng bakanteng lote. Kapag ang mga pagpapabuti ay bago at kumakatawan sa pinakamataas at pinakamainam na gamit, ang halaga sa paraan ng gastos ay katumbas ng halaga ng lupa kasama ang mga gastos ng bagong pagpapabuti.

• ✓Halaga = halaga ng lupa kasama ang gastos ng mga bagong pagpapabuti kapag ang mga pagpapabuti ay bago at pinakamataas/pinakamainam na gamit
• ✓Ang halaga ng lupa ay tinatantya mula sa paghahanap sa rekord ng mga maihahambing na bakanteng lote
• ✓Ang gastos ng pagpapabuti ay hinango mula sa sukat, kalidad, at klasipikasyon ng gastos

Ang pamamaraan ng paghahambing ng benta ay naghahambing ng mga benta ng katulad na mga bahay sa subject property ayon sa oras, lokasyon, at pisikal na mga katangian. Ginagawa ang mga kinakailangang pagsasaayos sa pagitan ng mga maihahambing na benta at ng subject upang makarating sa paunang pagtataya ng halaga.

• ✓Ihambing ang mga maihahambing na benta sa subject ayon sa oras, lokasyon, at pisikal na mga katangian
• ✓Gawin ang mga kinakailangang pagsasaayos sa pagitan ng mga benta at ng subject property
• ✓Ang paghahambing sa merkado ay binibigyan ng pinakamalaking bigat para sa isang bagong property sa loob ng isang tract ng magkakatulad na mga bahay

Ang income approach, na naaangkop kapag may mga paupahan sa kapitbahayan, ay nagtatantiya ng market rent sa pamamagitan ng karanasan at paghahambing, nangangalap at nagsusuri ng mga gross monthly multiplier ng mga katulad na ari-arian upang makakuha ng isang multiplier para sa subject property, at gumagawa ng paunang tantiya ng halaga.

• ✓Tantiyahin ang market rent gamit ang karanasan at paghahambing
• ✓Kumuha ng isang gross monthly multiplier mula sa mga katulad na ari-arian na ilalapat sa subject property
• ✓Naaangkop lamang kapag may maihahambing na mga paupahan sa kapitbahayan

Bawat paraan ay tinitimbang at inihahambing upang makarating sa isang huling halaga. Para sa bagong ari-arian, ang paraan ng gastos ay karaniwang mas angkop kaysa sa lumang ari-arian dahil mahirap tantiyahin ang naipon na depreciation. Kung ang bagong subject ay nasa loob ng isang tract ng magkakatulad na bahay, ang paghahambing sa merkado ang binibigyan ng pinakamalaking timbang.

• ✓Ang bawat paraan ay tinitimbang at inihahambing bago magtakda ng huling halaga
• ✓Ang paraan ng gastos ay mas angkop sa bagong ari-arian dahil sa kahirapan sa pagtantya ng naipon na depreciation sa lumang ari-arian
• ✓Ang paghahambing sa merkado ay tumatanggap ng pinakamalaking timbang para sa bagong bahay sa isang tract ng magkakatulad na bahay