Remedies of Landlord +13California · real estate · Filipino

Ang unlawful detainer ay ang mabilis na alternatibo sa ejectment. Magagamit ito laban sa isang nangungupahan na: nananatili pagkatapos ng pag-expire; nagpapatuloy sa pagkasakop pagkatapos ng default sa upa; nagpapatuloy pagkatapos ng paglabag sa mga kondisyon o kasunduan (kabilang ang pagbabawal sa paglilipat); gumagawa ng waste o nuisance; o hindi lisanin ang ari-arian pagkatapos ng abiso ng hangaring wakasan. Karaniwang kailangan ang tatlong araw na abiso upang itama o lisanin; ang mga paglabag na hindi na maaayos ay hindi kailangang mag-alok ng opsyon na itama.

• ✓Ang unlawful detainer ay mas mabilis kaysa ejectment para mabawi ang pagkasakop
• ✓Magagamit para sa holdover, default sa upa, paglabag sa kasunduan, waste o nuisance, o hindi paglisan
• ✓Ang mga incurable na paglabag ay hindi nangangailangan ng pag-aalok ng opsyon na itama

Ang unlawful detainer ay nagbibigay ng possession at upa na dapat bayaran hanggang sa petsa ng judgment lamang - ang upa pagkatapos ng judgment at iba pang mga pinsala (hal., pisikal na pinsala) ay nangangailangan ng hiwalay na paglilitis. Kung ang tenant ay bitawan ang possession bago ang trial, ang kaso ay nagiging ordinaryong civil suit at nawawalan ng priyoridad sa kalendaryo. Ang tenant ay may limang araw mula sa service ng summons upang sumagot, o ang judgment ay ipapasok pabor sa landlord; ang mga affirmative defense ay dapat iharap sa sagot o ituturing na waived.

• ✓Ang unlawful detainer ay nagre-recover ng upa hanggang sa petsa ng judgment lamang
• ✓Ang tenant ay may limang araw upang sumagot sa summons o matatalo sa pamamagitan ng default
• ✓Ang upa pagkatapos ng judgment at pinsala sa ari-arian ay nangangailangan ng hiwalay na paglilitis

Ang mga pinakakaraniwang depensa ng nangungupahan ay: ang kabiguan ng landlord na sumunod sa mga kinakailangang pamamaraan (hal., maling pagsisilbi ng three-day notice); paglabag sa ipinahiwatig na warranty ng pagiging matitirahan; paghihiganti dahil sa legal na paggamit ng mga karapatan ng nangungupahan (hal., pag-uulat ng mga paglabag sa code); o diskriminasyon batay sa lahi o iba pang ipinagbabawal na kategorya. Pagkatapos ng hatol pabor sa landlord, ang sheriff ang nagpapaalis sa nangungupahan; hindi maaaring puwersahang magpaalis ang landlord sa sarili nitong paraan.

• ✓Ang maling pagsisilbi ng abiso, paglabag sa pagiging matitirahan, paghihiganti, at diskriminasyon ay mga karaniwang depensa
• ✓Tanging ang sheriff (hindi ang landlord) ang maaaring puwersahang magpaalis sa nangungupahan
• ✓Ang paghihiganti o diskriminasyong pagpapaalis ay isang balidong depensa

Sa hindi pagbabayad ng upa, maaaring magdemanda ang landlord para sa bawat installment kapag ito ay due na (CC 1951.4), maging manatili o mag-abandon ang tenant - bagaman hindi kasiya-siya sa pananalapi. Bilang alternatibo, sa ilalim ng CC 1951.2, maaaring mag-terminate ang landlord pagkatapos ng tatlong-araw na abiso at makabawi ng danyos. Sa pag-abandon, kadalasang muling kinukuha ng landlord para sa account ng tenant, ipinapaupa muli, at pagkatapos ay naghahabla para sa pagkakaiba sa pagitan ng upa sa lease at ng kita sa muling pagpapaupa.

• ✓Maaaring magdemanda ang landlord para sa bawat installment na due (CC 1951.4)
• ✓Maaaring mag-terminate at makabawi ng danyos ang landlord sa ilalim ng CC 1951.2 pagkatapos ng tatlong-araw na abiso
• ✓Sa pag-abandon, ang danyos ay katumbas ng upa sa lease minus ang kita sa muling pagpapaupa

Sa isang demanda para sa hindi bayad na upa, maaaring mag-angat ang nangungupahan ng mga depensa, kabilang ang anumang karapatan sa ilalim ng kasunduan sa pag-upa na pigilin o ibawas ang upa dahil sa hindi pagsunod ng may-ari, o ang paglabag ng may-ari sa ipinahiwatig na warranty ng pagiging matitirahan.

• ✓Maaaring gamitin ng nangungupahan bilang depensa ang mga karapatang kontraktwal na pigilin o ibawas ang upa
• ✓Ang paglabag sa ipinahiwatig na warranty ng pagiging matitirahan ay depensa laban sa pangongolekta ng upa

Ang mga pautang na inayos ng MLB na pinopondohan ng mga pribadong namumuhunan at sinisiguro ng mga lien sa real property ay mga pautang na hard money o private money.

• ✓Ang hard money na ngayon ay tinatawag na private money o private equity capital ay naaangkop sa mga pautang para sa pagbili, equity, refinance, cash-out, development, at construction.
• ✓Ang paggamit ng private money ay hindi nagbibigay-katwiran sa mga MLB na hindi sumunod sa mga pamantayan sa appraisal at mga kinakailangan sa underwriting ng borrower.
• ✓Bilang mga fiduciary, ang mga MLB ay dapat tiyakin ang makatwirang paraan ng pagbabayad at na ang pautang ay angkop para sa parehong borrower at investor.

Kapag umaasa sa mga pondo ng pribadong mamumuhunan, ginagampanan ng mga MLB ang tatlong tungkulin sa ilalim ng Batas sa Real Estate at Batas sa Securities.

• ✓Ang tatlong tungkulin ay issuer, real estate broker agent/fiduciary, at de-facto broker/dealer
• ✓Ang mga note na nasa serye na sinigurado ng parehong deed of trust, mga note na may pantay na prayoridad, o mga fractionalized interest na ibinenta sa mga pribadong mamumuhunan (mga transaksyong multi-lender) ay dapat dumaan sa mga MLB
• ✓Hinahanap ng mga pribadong mamumuhunan ang mas mataas na kita para sa mas mataas na panganib; ang mga whole-note lender na kumikilos para sa sarili nilang account ay dapat pa ring sumunod sa batas sa pagpapautang at usury

Ang mga MLB ay dapat maghatid ng mga pagbubunyag sa mga pribadong mamumuhunan at nanghihiram bago sila maging obligado.

• ✓Ang mga pribadong mamumuhunan ay dapat makatanggap ng mga pagbubunyag sa ilalim ng B&P 10176, 10177, 10232.4, 10232.5, 10232.6, at 10237 et seq. kasama ang mga pagbubunyag sa securities bago mangako ng pondo
• ✓Ang mga borrower ay dapat makatanggap ng mga pagbubunyag sa ilalim ng B&P 10176, 10177, at 10240 et seq. bago sila maging obligado
• ✓Ang layunin ay ang paggawa ng desisyon nang may sapat na kaalaman at ang kaangkupan ng pautang para sa mga mamumuhunan at borrower

Ang mga pautang na ginawa o inayos ng lisensyadong real estate broker ay hindi saklaw ng batas ng usury ng California.

• ✓Inilibre ng Proposition 2 (1979) ang mga pautang sa real property na ginawa o inayos ng broker mula sa mga limitasyon ng usury (Civil Code 1916.1).
• ✓Nalalapat ang pagkakalibre anuman ang uri ng security property at sumasaklaw ito sa mga extension, forbearance, o refinancing na inayos ng broker.
• ✓Ang mga pribadong mamumuhunan na gumagawa o muling nakikipagnegosasyon ng mga pautang nang walang broker na nag-ayos ng transaksyon ay nananatiling saklaw ng batas ng usury.
• ✓Hindi maaaring isama ng mga MLB ang security na hindi real property kapag nagtatatag ng loan-to-value ratios sa ilalim ng B&P 10238(h)(1) at (2).

Ang mga note sa serye o hati-hating interes sa hindi hihigit sa 10 namumuhunan ay kwalipikado sa ilalim ng isang statutory securities exemption.

• ✓Ang mga note na nagbibigay ng hati-hating interes sa hindi hihigit sa 10 namumuhunan ay mga securities sa ilalim ng B&P 10237 et seq. at Corporations Code 25102.5
• ✓Ang quasi-private placement ay nagpapahintulot sa issuer na mag-market sa mga pribadong namumuhunan sa pamamagitan ng media nang walang dati nang ugnayang negosyo
• ✓Dapat maging kwalipikado ang mga offering sa pamamagitan ng exemption o registration sa DOC, o sa pamamagitan ng coordination sa SEC para sa interstate issuance
• ✓Ang Regulation D exemption ay nangangailangan ng 100% ng mga namumuhunan at 80% ng negosyo ng issuer sa parehong estado (Rule 147); walang exemption para sa pandaraya

Ang mga pautang na inayos ng MLB para sa mga proyekto ng subdivision ay kumakatawan sa risk capital na lumiliit ang panganib sa bawat yugto ng proyekto.

• ✓Pinakamataas ang panganib sa mga pautang para sa hilaw na lupa bago ang mga entitlement, pagkatapos ang pagpapaunlad ng lupa (offsite/backbone at onsite), at pagkatapos ang vertical construction.
• ✓Dapat i-underwrite ng mga MLB ang borrower at ang proyekto upang matukoy kung makatwirang makukuha ang permanent/take-out financing.
• ✓Hindi dapat makisali ang mga practitioner sa subdivision o construction financing nang walang bihasang legal counsel sa construction at securities.

Kung ang isang patalastas ay nagsasaad ng anumang terminong nagti-trigger—halaga/porsyento ng paunang bayad, bilang ng mga pagbabayad o panahon ng pagbabayad, halaga ng anumang pagbabayad, o halaga ng anumang singil sa pananalapi—kinakailangan ang karagdagang pagsisiwalat: halaga/porsyento ng paunang bayad, mga tuntunin ng pagbabayad sa buong termino ng pautang (kabilang ang mga balloon payment), at ang APR (na may pagbanggit kung maaari itong tumaas pagkatapos ng consummation).

• ✓Ang mga terminong nagti-trigger ay: halaga ng paunang bayad, bilang/panahon ng mga pagbabayad, halaga ng anumang pagbabayad, o halaga ng anumang singil sa pananalapi
• ✓Ang mga terminong nagti-trigger ay nangangailangan ng pagsisiwalat ng paunang bayad, mga tuntunin ng pagbabayad sa buong termino, at ang APR
• ✓Dapat banggitin sa pagsisiwalat kung maaaring tumaas ang APR pagkatapos ng consummation

Sinumang maglalagay ng patalastas para sa consumer credit (anumang media, kabilang ang mga website) ay dapat sumunod sa mga patakaran sa pag-advertise ng TILA/Regulation Z. Ang mga real estate broker, mortgage broker, at homebuilder ay dapat sumunod kahit hindi sila ang creditor. Ang mga pagsisiwalat ay dapat malinaw at kitang-kita. Ang mga inaanunsiyong termino ay maaaring sabihin lamang kung aktwal na available, at ang mga hindi creditor ay dapat may ebidensya ng pagpayag ng lender na ialok ang mga ito.

• ✓Lahat ng nag-a-advertise ng consumer credit ay dapat sumunod, kabilang ang mga broker at homebuilder na hindi ang creditor
• ✓Ang mga inaanunsiyong partikular na termino ng credit ay maaaring sabihin lamang kung aktwal na available
• ✓Kung may nakasaad na rate ng finance charge, dapat itong isaad bilang “annual percentage rate” gamit ang terminong iyon

Para sa mga patalastas sa kredito na sinigurado ng tirahan (maliban sa TV/radyo), kung may nakasaad na simpleng taunang rate at higit sa isang rate ang naaangkop, ang bawat rate at ang panahong naaangkop dito ay dapat ihayag nang malinaw at kapansin-pansin na may pantay na pagkaprominente at malapit sa rate na nag-trigger. Kung nakasaad ang mga bayad, ihayag ang panahon, halaga ng bawat bayad (kabilang ang balloon), at para sa first-lien na mga pautang, na hindi kasama sa mga bayad ang mga buwis at seguro at ang aktwal na obligasyon ay mas malaki.

• ✓Ang bawat naaangkop na simpleng taunang rate at ang panahon nito ay dapat ihayag na may pantay na pagkaprominente at magkalapit
• ✓Para sa first-lien na mga patalastas sa tirahan na nagsasaad ng mga bayad, ihayag na hindi kasama sa mga bayad ang mga buwis/seguro at ang aktwal na obligasyon ay mas malaki
• ✓Ang APR ay maaaring ihayag na may mas malaking pagkaprominente kaysa sa ibang impormasyon
• ✓Ang mga sobre at banner/pop-up na patalastas na naka-link sa mga aplikasyon ay hindi kasama sa mga kinakailangang ito sa paghahayag

Kasama sa mga ipinagbabawal na gawain sa mga patalastas ng kredito na nakaseguro sa tirahan ang: maling paggamit ng ‘fixed’ para sa mga pautang na variable-rate/nadadagdagan ang bayad nang walang tamang pagsisiwalat ng ARM; nakalilinlang na paghahambing ng bayad/rate; maling pagpapahiwatig ng pag-endorso ng gobyerno (maliban kung tunay na FHA/VA); nakalilinlang na paggamit ng pangalan ng kasalukuyang nagpapautang; nakalilinlang na mga pag-aangkin ng pagtanggal ng utang; maling paggamit ng ‘counselor’ para tumukoy sa isang for-profit na broker/creditor; at nakalilinlang na mga patalastas sa wikang banyaga.

• ✓Hindi maaaring gamitin ang ‘fixed’ para sa mga pautang na variable-rate/nadadagdagan ang bayad nang walang kasing-prominenteng pagsisiwalat ng ARM.
• ✓Ipinagbabawal ang mga pag-aangkin ng pag-endorso ng gobyerno maliban kung ang pautang ay tunay na FHA/VA o katulad.
• ✓Ang paggamit ng pangalan ng kasalukuyang nagpapautang ng nanghihiram ay nangangailangan ng pagsisiwalat ng advertiser at kawalan ng kaugnayan.
• ✓Hindi maaaring gamitin ang terminong ‘counselor’ para tumukoy sa isang for-profit na mortgage broker o creditor.

Maaaring sumunod ang mga patalastas sa TV/radyo sa pamamagitan ng pagsasaad ng mga kinakailangang pagbubunyag o sa pamamagitan ng pagsasaad ng mga ito at paglilista ng toll-free na numero para sa karagdagang impormasyon sa gastos. Kung ang isang patalastas sa papel/Internet para sa pautang sa pangunahing tirahan ay nagsasaad na ang pautang ay maaaring lumampas sa fair market value ng tirahan, dapat nitong ibunyag na ang interes sa labis ay hindi maaaring ibawas sa buwis at na dapat kumonsulta ang nanghihiram sa isang tagapayo sa buwis.

• ✓Maaaring gumamit ang mga patalastas sa TV/radyo ng alternatibong toll-free na numero para sa karagdagang impormasyon sa gastos
• ✓Ang mga patalastas na nagsasaad na ang pautang ay maaaring lumampas sa fair market value ay dapat magbunyag na ang interes sa labis ay hindi maaaring ibawas sa buwis
• ✓Dapat ipayo ng mga nasabing patalastas sa nanghihiram na kumonsulta sa isang tagapayo sa buwis tungkol sa pagbabawas sa buwis

Sinusuri ng GRM ang gross rents; sinusuri ng GIM ang lahat ng gross income (ginagamit kapag malaki ang ibang kita tulad ng parking). GRM = Presyo ng Pagbebenta ÷ Buwanang Renta. Ang mga multiplier ay maaaring buwanan o taunan ngunit dapat gamitin nang pare-pareho. Ang mga multiplier ay HINDI kinukuha ang average.

• ✓GRM = Presyo ng Pagbebenta ÷ Buwanang Renta
• ✓Gamitin ang GIM kapag malaki ang mga karagdagang pinagmumulan ng kita
• ✓Dapat gamitin nang pare-pareho ang GRM/GIM (buwanan o taunan)
• ✓Ang mga multiplier ay HINDI kinukuha ang average; pinipili ng paghuhusga ang angkop na multiplier
• ✓Napiling multiplier × market rent ng subject property = tantyang halaga

Pagkatapos makumpleto ang mga paraan, ang mga indikasyon ng halaga ay pinagkakasundo para sa isang pinal na opinyon. Ang pinal na opinyon ay HINDI isang average; mas malaking bigat ang ibinibigay batay sa dami/kalidad ng datos at kaugnayan sa asaynment. Ang pinal na halaga ay dapat bilugan, hindi isinasaad sa kakaibang dolyar at sentimo.

• ✓Ang pinal na opinyon ng halaga ay HINDI isang average ng mga paraan
• ✓Mas malaking bigat ang ibinibigay batay sa dami at kalidad ng datos, at kaugnayan sa asaynment
• ✓Ang pinal na halaga ay dapat bilugan, hindi isinasaad sa kakaibang dolyar/sentimo
• ✓Ang kaugnayan ay naaapektuhan ng nilalayong gamit, uri ng ari-arian, at pag-uugali ng mga kalahok sa merkado

Ang Taxpayer Relief Act of 1997 ay pinalitan ang lumang rollover at “over 55” na mga alituntunin ng eksklusyon sa capital gains para sa mga nagbebenta ng pangunahing tirahan na nakakatugon sa mga kinakailangan sa pagmamay-ari/paggamit.

• ✓$500,000 eksklusyon para sa mga mag-asawa; $250,000 para sa mga single filer
• ✓Dapat nakatira sa bahay nang dalawa sa huling limang taon
• ✓Ang “rollover” at “over 55” na one-time $125,000 na mga alituntunin ay ipinawalang-bisa
• ✓Naaangkop sa mga benta pagkatapos ng Mayo 6, 1997
• ✓Maaaring maging kwalipikado ang mga indibidwal tuwing dalawang taon; ang mga pagkalugi sa personal na tirahan ay hindi maibabawas

Maaaring i-dispose ang ari-arian sa pamamagitan ng palitan sa halip na pagbebenta. Upang maging kwalipikado bilang ipinagpaliban ang buwis, ang mga ari-arian ay dapat na “like-kind” sa kalikasan/katangian; ang ganansya/pagkalugi ay ipinagpaliban sa pamamagitan ng pag-carry over ng basis. Ang pagtanggap ng “boot” ay nagdudulot ng pagkilala sa ganansya.

• ✓Ang mga ari-arian ay dapat na “like-kind” sa kalikasan o katangian (hindi batay sa gamit, kalidad, o grado)
• ✓Ang real property na para sa personal na gamit ay hindi kwalipikado (ngunit ang vacation home/residence ay maaaring maging kwalipikado kasama ang mga alituntunin)
• ✓Ipinagpaliban na ganansya: ang bagong ari-arian ay tumatanggap ng parehong cost basis gaya ng ari-arian na inilipat; ang mga holding period ay pinagsasama
• ✓Ang “boot” (cash/iba pang assets) na natanggap ay nagdudulot ng pagkilala sa ganansya (ang mas mababa sa pagitan ng boot at gain realized)
• ✓Ang mga pagkalugi ay hindi pa rin kasama sa pagkilala kahit na may natanggap na boot
• ✓Ang debt relief sa encumbered property ay itinuturing na boot na natanggap

Ang capital gain ay ang nabubuwisang tubo mula sa pagbebenta ng isang capital asset, na kinakalkula bilang presyo ng benta na binawasan ng adjusted basis, mga gastos sa pagbebenta, at closing costs. Ang mga benta/pagpapalit ay dapat iulat sa Form 1099-S.

• ✓Capital gain = presyo ng benta na binawasan ng adjusted basis, mga gastos sa pagbebenta, at closing costs
• ✓Adjusted basis = orihinal na basis na iniaayos para sa capital improvements, depreciation, at fixing-up expenses
• ✓Ang mga benta/pagpapalit ay iniuulat sa IRS Form 1099-S
• ✓Ang long-term net capital gains ay karaniwang binubuwisan nang hindi lalampas sa 15%

Ang mga nagbabayad ng buwis na tumatanggap ng mga pagbabayad sa loob ng maraming taon ay dapat mag-ulat bilang benta nang hulugan maliban kung sila ay pumili ng ibang paraan. Ipinagpapaliban nito ang kita sa pamamagitan ng paghahati-hati nito sa mga taon ng buwis gamit ang porsyento ng kabuuang tubo.

• ✓Kinakailangan maliban kung ang nagbabayad ng buwis ay partikular na pumili ng iba.
• ✓Iniiwasan ang pagsisiksik ng kita sa taon ng pagbebenta sa pamamagitan ng pagpapalaganap ng pagkilala.
• ✓Porsyento ng Kabuuang Tubo = natanto na tubo / presyo ng kontrata
• ✓Inilalapat ang tubo ng bawat taon bilang porsyento ng mga bayad na natanggap.

Ang upa ay ordinaryong kita ng nagpapaupa. Ang iba't ibang bayad (advance rent, security deposit, bayad sa pagkansela, gastos sa pagkuha ng lease) ay may partikular na pagtrato sa buwis para sa nagpapaupa at nangungupahan.

• ✓Ang upa ay ordinaryong kita ng nagpapaupa; maibabawas na gastos sa negosyo ng nangungupahan sa hindi residensyal na ari-arian
• ✓Ang advance rent = kita ng nagpapaupa kapag binayaran; ang security deposit ay hindi kita hanggang ma-forfeit
• ✓Ang forfeited deposit ay kita ng nagpapaupa at maibabawas ng nangungupahan
• ✓Ang mga gastos sa pagkuha ng lease (komisyon, legal, titulo) ay dapat i-prorate sa buong tagal ng lease
• ✓Ang mga pagkalugi/gastos ng mga nangungupahan ng residensyal na ari-arian ay personal at hindi maibabawas

Sa ilalim ng B&P Code Section 10148, dapat panatilihin ng mga broker ang mga rekord ng trust at mga dokumento ng transaksyon sa loob ng tatlong taon, at maaaring suriin at i-audit ng Komisyoner ang mga rekord na ito.

• ✓Panatilihin ang mga listing, mga resibo ng deposito, mga kanseladong tseke, mga rekord ng trust, at mga kaugnay na dokumento sa loob ng tatlong taon
• ✓Ang panahon ng pagpapanatili ay nagsisimula sa closing, o mula sa petsa ng listing kung ang transaksyon ay hindi natuloy
• ✓Dapat gawing available ang mga rekord para sa pagsusuri sa oras ng negosyo at maaaring i-audit kapag may sapat na dahilan nang walang karagdagang abiso (ang audit ay hindi dapat maging panliligalig)

Ang mga karagdagang seksyon ng B&P Code ay nagbibigay ng mga batayan para sa pagbawi/pagsususpinde (singil din sa ilalim ng 10177(d)). Kabilang sa mahahalagang seksyon: 10145 (trust funds), 10146 (mga advance fee sa trust account), 10148 (pag-iingat ng mga rekord sa loob ng tatlong taon), 10161.8 (ipaalam sa DRE ang pagtatrabaho/pagwawakas ng salesperson), at 10141 (abiso ng presyo ng benta sa loob ng isang buwan).

• ✓Ang Seksyon 10148 ay nag-aatas ng pag-iingat ng lahat ng rekord ng transaksyon sa loob ng tatlong taon
• ✓Ang Seksyon 10141 ay nag-aatas ng abiso ng presyo ng benta sa mamimili at nagbebenta sa loob ng isang buwan mula sa benta
• ✓Ang Seksyon 10145 ay nagsasaad ng mga responsibilidad ng lisensyado sa paghawak ng trust funds

Ipinagbabawal ng Seksyon 10177.4 ang kabayaran para sa pagre-refer ng mga kliyente sa escrow, pest control, warranty ng tahanan, mga tagaseguro ng titulo, o mga kontroladong kumpanya ng escrow. Inaatasan ng Seksyon 10142 ang isang lisensyado na magbigay ng kopya ng anumang kontrata sa parteng pumipirma sa oras na ito ay pirmahan. Inaatasan ng Seksyon 10140.6 ang advertising na ibunyag na ang isang lisensyado ay nagsasagawa ng mga lisensyadong gawain.

• ✓Ipinagbabawal ng Seksyon 10177.4 ang kabayaran sa pagre-refer sa escrow, pest control, warranty ng tahanan, o mga kumpanya ng titulo
• ✓Inaatasan ng Seksyon 10142 ang pagbibigay ng kopya ng kontrata sa parteng pumipirma sa oras ng pagpirma
• ✓Inaatasan ng Seksyon 10140.6 ang advertising na ibunyag na ang isang lisensyado ay nagsasagawa ng mga gawain

Dapat kumonsulta ang broker sa tagapaghawak ng escrow bago sabihin sa mga principal na magsasara ang escrow sa isang tiyak na petsa, dahil maraming detalye ang maaaring magdulot ng pagkaantala. Ang mga tagubilin at naamyendahang tagubilin ay dapat nasa nakasulat na anyo. Kung walang tagubilin mula sa mga mamimili bilang mga principal, hindi maaaring maglagay ang broker ng perang dapat bayaran ng mga mamimili o mag-utos ng pagbawas mula sa komisyon ng broker, dahil maaaring sadyang hinahawakan ng mga mamimili ang pondo hanggang matugunan ang isang kundisyon ng nagbebenta. Ang pagtanggap ng pondo ng mamimili mula sa sinuman maliban sa mga mamimili (maliban kung ayon sa tagubilin ng mamimili) ay maaaring maging dahilan upang magsara ang escrow laban sa layunin ng mga principal.

• ✓Ang mga tagubilin sa escrow at naamyendahang tagubilin ay dapat nasa nakasulat na anyo
• ✓Kung walang tagubilin ng mamimili, hindi maaaring iabante ng broker ang pondo ng mamimili o ibawas ito sa komisyon
• ✓Ang pagtanggap ng pondo ng mamimili mula sa ikatlong partido ay maaaring maging dahilan upang magsara ang escrow laban sa layunin ng mga principal

Dapat ibigay ng broker sa escrow officer ang tamang spelling ng mga pangalan ng principals, addresses, at phone numbers. Ang mga broker, salesperson, at escrow officer ay HINDI dapat tumulong sa paraan ng pagkuha ng title ng mga buyers (ang legal/tax consequences ay nangangailangan ng independent professional advice). Dapat ibigay ng broker ang mga pangalan ng lender, addresses, servicing agents, at loan numbers (maraming lenders at FHA ay nangangailangan ng 30-day advance payoff notice). Dapat i-notify ng broker ang escrow kapag ang loan ay 'locked' o may issued approval letter (ang approval ay dapat mula sa lender, hindi sa mortgage broker). Dapat makipag-meeting ang principals sa escrow officer kapag nagpapatupad ng instructions.

• ✓Ang mga broker, salesperson, at escrow officer ay hindi dapat magbigay ng advice tungkol sa paraan ng pagkuha ng title ng buyer — kailangan ng independent advice
• ✓Maraming lenders at FHA ay nangangailangan ng 30-day advance payoff notice
• ✓Ang loan approval letter ay dapat mula sa lender, hindi mula sa mortgage broker

Ang CalHFA ay isang ahensya ng pamahalaang estado na sumusuporta sa sarili, itinatag noong 1975 (kilala bilang CHFA hanggang 2002), na nagpopondo ng mga mortgage loan para sa mga first-time homebuyer na may mababa at katamtamang kita. Hindi ito direktang nagpapautang ngunit nag-aalok ng mga produkto sa pamamagitan ng network ng mga aprubadong pribadong nagpapautang, kadalasan sa pinababang fixed rates, at madalas may tulong sa down payment.

• ✓Ang CalHFA (dating CHFA) ay itinatag noong 1975 bilang ahensya ng estado na sumusuporta sa sarili
• ✓Naglilingkod ang CalHFA sa mga first-time homebuyer na may mababa at katamtamang kita
• ✓Ang CalHFA ay hindi direktang nagpapautang; gumagana ito sa pamamagitan ng mga aprubadong pribadong nagpapautang na may pinababang fixed rates at tulong sa down payment

Ang Batas sa Pabahay ng Estado ay nagtatakda ng pinakamababang kinakailangan sa konstruksiyon at paninirahan para sa mga tirahan, na pinangangasiwaan ng HCD at ipinatutupad nang lokal sa pamamagitan ng mga building permit.

• ✓Pinangangasiwaan ng Codes and Standards Division ng Department of Housing and Community Development.
• ✓Ang mga regulasyon sa konstruksiyon ay ipinatutupad ng mga lokal na building inspector; ang paninirahan at sanitasyon ay ng mga lokal na health officer.
• ✓Walang konstruksiyon o pagbabago ang maaaring magsimula bago ang pag-isyu ng building permit.
• ✓Ang mga aplikasyon ay dapat may kasamang mga plano, spesipikasyon, at plot plan (Health and Safety Code 17910 et seq.).

Bawat taong nagsasagawa ng gawaing kontratista ay dapat na lisensyado ng Contractors' State License Board, na may limitadong mga eksepsyon at mga batayan para sa disiplina.

• ✓Kasama sa mga eksepsyon sa lisensya ang mga pampublikong entidad, mga utilidad, langis/gas, ilang agrikultura, maliit na trabahong hindi lalampas sa $500, at sariling trabaho ng may-ari (maliban kung ibenta sa loob ng isang taon)
• ✓Dapat matugunan ng mga kontratista ang mga kwalipikasyon sa karanasan/kaalaman at maglagay ng bond o cash deposit
• ✓Kasama sa mga batayan para sa disiplina ang pag-abandona sa isang proyekto, paglilipat ng pondo, paglihis sa mga plano, mga paglabag sa batas sa kaligtasan/gusali, at materyal na paglabag sa kontrata (Business and Professions Code 7000 et seq.)

Mula noong 1970, ang mga uniform code ay ginagamit kapalit ng mga lokal na building code, habang pinapanatili ng lokal na pamahalaan ang limitadong kapangyarihan sa zoning at yard.

• ✓Ang Uniform Housing, Building, Plumbing, Mechanical, at National Electric Codes ay ginagamit kapalit ng mga lokal na code
• ✓Pinapanatili ng lokal na pamahalaan ang kapangyarihan sa use zoning, fire zones, setbacks, side/rear yards, at property lines (Health and Safety Code 17922(b))
• ✓Ang mga lokal na variance ay pinapayagan lamang kapag may tahasang pagtuklas ng makatwirang pangangailangan
• ✓Ang factory-built housing ay kinokontrol ng HCD sa ilalim ng California Factory Built Housing Law (Health & Safety Code 19960 et seq.)

Ang franchising ay isang business plan kung saan binibigyan ng franchisor ang franchisee ng karapatan na mag-alok, magbenta, o mamahagi ng mga kalakal o serbisyo sa ilalim ng itinakdang marketing plan kapalit ng franchise fee. Ang Franchise Investment Law (Corporations Code Section 31000 et seq.) ay nangangailangan ng buong pagbubunyag sa isang offering prospectus na inihahatid sa inaasahang mamimili nang hindi bababa sa 10 business days bago ang isang nakabubuklod na kasunduan o pagtanggap ng konsiderasyon, alinman ang mauna.

• ✓Ang Franchise Investment Law ay matatagpuan sa Corporations Code Section 31000 et seq.
• ✓Ang offering prospectus ay dapat ihatid nang hindi bababa sa 10 business days bago ang isang nakabubuklod na kasunduan sa franchise o pagtanggap ng anumang konsiderasyon, alinman ang mauna.
• ✓Ang California Department of Corporations Index Section ay maaaring magpatunay kung ang isang franchise ay nakarehistro.

Sa ilalim ng Seksyon 31210 ng Corporations Code, tatlong kategorya ng mga tao ang maaaring magbenta ng mga franchise: isang taong tinukoy sa isang rehistradong aplikasyon sa Commissioner of Corporations; isang lisensyadong real estate broker o salesperson; at isang taong lisensyado bilang broker-dealer o ahente sa ilalim ng Corporate Securities Law of 1968.

• ✓Ang isang real estate broker o salesperson ay maaaring magbenta ng mga interes sa franchise nang hindi kinakailangang tinukoy sa aplikasyon ng pagpaparehistro
• ✓Ang isang taong tinukoy sa aplikasyon ng pagpaparehistro ay maaaring magbenta ng franchise kahit walang lisensya sa real estate o securities
• ✓Ang mga broker-dealer o ahenteng lisensyado sa ilalim ng Corporate Securities Law of 1968 ay maaari ring magbenta ng mga franchise

Ang ligtas na palitan ay ang pagpalit o pagbabago ng isang tunay na ari-arian para sa iba nang walang pangangailangang magbayad ng kita na buwis sa kita sa oras ng palitan.

• ✓Nagsasangkot ng pagpalit ng isang tunay na ari-arian para sa iba
• ✓Pinapahuli ang kita na buwis sa kita sa oras ng palitan

Ang straight line depreciation ay gumagamit ng constant rate sa buong useful life. Ang sum of the years digits ay isang accelerated method. Ang salvage value ay ang inaasahang fair market value sa pagtatapos ng useful life, na isinasaalang-alang sa lahat maliban sa declining balance methods.

• ✓Ang straight line depreciation ay gumagamit ng constant rate sa buong useful life
• ✓Ang sum of the years digits ay isang accelerated depreciation method
• ✓Ang salvage value ay dapat isaalang-alang sa lahat maliban sa declining balance methods

Ang REIT ay isang business trust na nakikipag-ugnayan pangunahin sa mga interes sa lupa, na inorganisa upang sumunod sa Internal Revenue Code, na nagbibigay-daan sa mga mamumuhunan na magtipon ng mga pondo at ilipat ang kita sa indibidwal na may bayad ng buwis.

• ✓Ang REIT ay umaasikaso pangunahin ng mga interes sa lupa
• ✓Inorganisa upang sumunod sa Internal Revenue Code
• ✓Ang real estate trust ay nagbibigay-daan sa mga mamumuhunan na makalusot sa buwis ng korporasyon; ang kita ay ipinapasa sa mga indibidwal

Ang real estate syndicate ay isang organisasyon ng mga mamumuhunan, karaniwang isang limited partnership, na nagsasama upang pagsama-samahin ang kapital para sa pagkuha ng mga interes sa tunay na ari-arian.

• ✓Karaniwang nabubuo bilang isang limited partnership
• ✓Nagsasama ng kapital para sa pagkuha ng mga interes sa tunay na ari-arian

Ang yield ay ang interes na kinita ng isang investor sa isang investment (tinatawag din na return). Ang yield rate ay ang yield na ipinahayag bilang porsyento ng kabuuang investment (rate of return).

• ✓Ang yield ay interes na kinita; tinatawag din na return
• ✓Ang yield rate ay nagpapahayag ng yield bilang porsyento ng kabuuang investment

Kapag kumikilos bilang ahente sa isang benta, pagpapaupa, o palitan, dapat ibunyag ng may lisensya sa potensyal na mamimili o nangungupahan ang mga katotohanang materyal na nakakaapekto sa halaga o kagustuhan kapag may dahilan ang may lisensya na maniwala na hindi alam ng mamimili o hindi madaling makikita ng mamimili ang mga ito. Hindi dapat sadyang ilarawan nang mali ng mga may lisensya ang halaga, kondisyon, sukat, hangganan, o pinahihintulutang gamit ng ari-arian.

• ✓Dapat ibunyag ng ahente ang mga materyal na katotohanang nakakaapekto sa halaga o kagustuhan na hindi madaling makikita ng mamimili
• ✓Hindi dapat sadyang ilarawan nang mali ng mga may lisensya ang halaga, kondisyon, square footage, hangganan, o kakayahang gamitin
• ✓Ilegal ang pagmamaliit sa malamang na mga gastos sa pagsasara upang mahikayat ang isang alok

Ang listing agent ay dapat magharap ng lahat ng nakasulat na alok na natanggap bago ang pagsasara maliban kung iba ang utos o ang alok ay halatang walang saysay. Ang ahente ay hindi dapat magharap ng magkakatunggaling alok upang hikayatin ang pagtanggap ng alok na may pinakamalaking komisyon nang hindi isinasaalang-alang ang kapakanan ng may-ari. Ang mga lisensyado ay dapat magbunyag ng direkta o hindi direktang interes na inaasahan nilang makuha.

• ✓Ang listing agent ay dapat magharap ng lahat ng nakasulat na alok bago ang pagsasara maliban kung iba ang utos o ang alok ay halatang walang saysay
• ✓Hindi maaaring manipulahin ng ahente ang magkakatunggaling alok upang gawing pinakamataas ang komisyon ng broker kaysa sa kapakanan ng may-ari
• ✓Ang lisensyado ay dapat magbunyag ng direkta o hindi direktang interes na inaasahang makukuha, kabilang ang sa pamamagitan ng mga kamag-anak o entidad

Hindi maaaring gumawa ang isang lisensyado ng mga dagdag o pagbabago sa isang instrumento na dati nang pinirmahan o inisyalan ng isang partido nang walang kaalaman at pahintulot nito. Ang mga representasyon sa isang mamimili ng nota tungkol sa market value ng ari-arian na nagsisilbing seguridad ay nangangailangan ng makatwirang batayan. Dapat ibunyag ng mga lisensyado ang anumang makabuluhang interes sa isang entidad kapag inirerekomenda nila ang mga serbisyo nito.

• ✓Walang mga dagdag o pagbabago sa isang pinirmahang instrumento nang walang kaalaman at pahintulot ng partido
• ✓Ang mga representasyon ng market value ng ari-arian na nagsisilbing seguridad ng isang nota ay nangangailangan ng makatwirang batayan para sa paniniwala
• ✓Dapat ibunyag ng isang lisensyado ang anumang makabuluhang interes sa isang entidad na inirerekomenda nila ang mga serbisyo

Ang Artikulo 5 ay namamahala sa mga tungkulin ng MLB sa mga transaksyon sa mga pribado at di-institusyonal na mamumuhunan/nagpapautang.

• ✓Ang Artikulo 5 (B&P 10230-10236.6) ay naaangkop sa pag-aayos ng mga pautang na pinondohan ng mga pribadong nagpapautang na di-institusyonal na hindi lisensyado bilang nagpapautang
• ✓Naaangkop din ito sa pagbili, pagbebenta, o pagpapalitan ng mga nota at deed of trust para sa mga pribadong mamumuhunan
• ✓Kapag nagbebenta/nag-aassign ng mga interes sa mga pautang na kanilang pinondohan, ang mga MLB ay dapat kumilos bilang ahente at fiduciary ng mga pribadong mamumuhunan sa ilalim ng Securities Law

Ipinagbabawal ang pagsasama-sama ng mga pondo ng pribadong mamumuhunan maliban kung pinahintulutan sa pamamagitan ng isang kwalipikadong alok ng mga securities.

• ✓Ang mga pondo ay maaari lamang tanggapin para sa isang tiyak na pautang o pagbili ng isang tiyak na note/interes maliban kung ang isang alok na kwalipikado ng DOC ay nagpapahintulot ng pagsasama-sama (B&P 10231).
• ✓Ang mga alok sa pamamagitan ng pagpaparehistro ay tumatanggap ng permiso ng DOC; ang mga alok sa pamamagitan ng exemption ay dapat magbigay ng paunawa sa DOC (Corporations Code 25102.1).
• ✓Ang mga exemption sa 25102(f) ay maaaring limitahan sa hindi hihigit sa isang alok bawat 6-buwang panahon (dalawa bawat taon).

Ang isang broker ay nakakatugon sa mga kraytirya ng threshold batay sa dami ng utang, halaga sa dolyar, o mga koleksyon sa loob ng 12-buwang panahon.

• ✓Nakakatugon sa threshold sa pamamagitan ng pakikipagnegosasyon ng 10 o higit pang transaksyon na may pinagsamang halagang lumalampas sa $1,000,000, o mga koleksyong $250,000 o higit pa (B&P 10232(a))
• ✓Hindi kasama sa bilang ang mga transaksyon ng depository institution, lisensyadong lender, may permit sa securities, at pension trust na $15 milyon o higit pa
• ✓Dapat abisuhan ng threshold broker ang DRE nang nakasulat sa loob ng 30 araw; ang pag-abiso nang huli ay may multang $50/araw, pagkatapos ay $100/araw, hanggang $10,000

Ang mga threshold broker ay dapat maghain ng taunan at quarterly na mga ulat sa DRE.

• ✓Dalawang taunang ulat (pagsusuri ng Trust Fund/TAR at ulat ng Mga Aktibidad sa Negosyo ng Mortgage Loan/Trust Deed) ay dapat isumite sa loob ng 90 araw mula sa katapusan ng taon ng pananalapi
• ✓Ang quarterly na ulat ng katayuan ng trust fund ay dapat isumite sa loob ng 30 araw pagkatapos ng bawat isa sa unang tatlong quarter ng taon ng pananalapi
• ✓Ang mga ulat ay isinusumite sa ilalim ng parusa ng perjury; ang kabiguan ay nagpapahintulot sa Commissioner na suriin ang mga rekord at maningil ng 1.5 beses ng gastos sa pagsusuri

Ang B&P 10232.4 at 10232.5 ay nangangailangan sa mga MLB na maghatid ng Pahayag ng Pagsisiwalat para sa Tagapagpahiram/Mamimili.

• ✓Dapat isaad ng pahayag ang mga tuntunin ng pautang/nota, impormasyon ng borrower, mga detalye ng property na pang-seguridad, mga probisyon sa paglilingkod ng pautang, at impormasyon tungkol sa encumbrance
• ✓Dapat isiwalat ang mga kaayusan sa magkasanib na benepisyaryo at anumang self-dealing sa ilalim ng B&P 10231.2 at 10238(e)
• ✓Dapat itong ihatid bago maging obligado ang investor; kapag self-dealing, ihatid sa DRE nang hindi bababa sa 24 oras bago tumanggap ng pondo
• ✓Ang pag-advertise/panghihikayat ng pondo para sa kapakinabangan ng broker ay nangangailangan ng paunang pag-apruba ng DRE sa format

Hindi dapat maglabas ang mga broker ng pondo ng pautang hangga't hindi naire-record ang instrumento ng seguridad kung walang nakasulat na awtorisasyon.

• ✓Kung walang nakasulat na awtorisasyon mula sa nagpapautang, hindi maaaring maglabas ng pondo ang broker hangga't hindi naire-record ang deed of trust o mortgage.
• ✓Kung awtorisado na ilabas ang pondo nang mas maaga, ang instrumento ng seguridad ay dapat naire-record o maihatid na may rekomendasyon para sa agarang pagre-record sa loob ng 10 araw (B&P 10233.2, 10234, 10234.5).
• ✓Dapat ihatid ng broker sa investor ang mga conformed copy ng naire-record na instrumento sa loob ng makatwirang panahon.

Ang table funding ng isang real estate broker ay karaniwang ilegal sa California maliban sa makitid na mga eksepsyon.

• ✓Ang tanging eksepsyon (Seksyon 10234(d)) ay kapag ang tagapagpahiram ay isang depository institution o lisensyadong tagapagpahiram at ang ari-arian ay hindi tirahan at hindi unimproved.
• ✓Hindi maaaring mag-table fund ang mga MLB ng anumang pautang sa residential mortgage o pautang na siniseguruhan ng unimproved na ari-arian, anuman ang katayuan ng tagapagpahiram.
• ✓Upang maiwasan ang table funding, dapat gamitin ng originator ang “sariling pondo,” aprubahan ang pautang, at pangalanan bilang payee o beneficiary; ang assignee ay hindi maaaring ang lisensyado o ang nominee nito.
• ✓Ang “sariling pondo” ay nangangahulugan ng kapital ng broker o tagapagpahiram o isang independiyenteng linya ng kredito na lumalabas bilang utang sa financial statement.

Ang isang servicing broker ay hindi maaaring magpanatili ng mga pondong pangbayad nang lampas sa itinakdang panahon nang walang nakasulat na pahintulot.

• ✓Hindi maaaring panatilihin ng isang broker ang mga pondong natanggap mula sa isang note nang higit sa 25 araw nang walang nakasulat na pahintulot mula sa nagpapautang.
• ✓Hindi maaaring maglaan ang pahintulot ng interes para sa broker; ang servicing agreement ay dapat nasa nakasulat na anyo (B&P 10231.1).
• ✓Ang 25-araw na panahon ng distribusyon ay nalalapat din sa mga pondong payoff na dapat bayaran sa mga pribadong mamumuhunan.

Ang isang MLB na nagse-servicing ng isang nota ay maaaring mag-advance ng sarili nitong pondo upang protektahan ang kolateral.

• ✓Maaaring gawin ang mga advance sa mga awtorisadong third party upang protektahan ang kolateral, kabilang ang pagbabayad ng utang sa isang senior loan sa parehong property.
• ✓Dapat magbigay ang broker ng nakasulat na abiso ng advance para sa mga buwis, seguro, o pagbabayad ng utang sa senior loan sa may hawak ng nota sa loob ng 10 araw (B&P 10233.1).

Ipinagbabawal ng B&P 10235 ang maling, nakalilinlang, o mapanlinlang na pag-advertise ng mga Mortgage Loan Broker (MLB).

• ✓Hindi maaaring magpahiwatig ang isang anunsyo ng yield na naiiba sa mga rate ng interes ng note maliban kung nakasaad dito ang aktwal na mga rate at ang diskwento sa pagitan ng balanse ng principal at presyong iniaalok.
• ✓Ipinagbabawal ng Artikulo 5 ang pag-aalok ng mga premyo/regalo/insentibo sa mga posibleng mamimili ng note o nagpapautang; pinapayagan ang mga insentibo sa mga nangungutang kung hindi nagtutulak sa mga hindi angkop na produkto at walang karagdagang gastos (B&P 10236.1).
• ✓Dapat ibunyag ng mga MLB ang katayuan ng lisensya at pagkakakilanlan ng ahensyang nagreregula; ang “Real Estate Broker, CA. Dept. of Real Estate” kasama ang numero ng lisensya ay tumutugon sa kinakailangan (B&P 10235.5, 10236.4(a)).