Questions and Answers - Trust Fund Requirements +18California · real estate · Filipino

Ang mga security deposit sa mga rental unit na pinamamahalaan para sa iba ay trust funds, kontrolado at ibinibigay ayon sa tagubilin ng may-ari ng property. Gayunpaman, ang mga deposito sa mga rental na pagmamay-ari ng broker ay tinatanggap bilang principal, hindi bilang ahente, at hindi trust funds.

• ✓Ang mga security deposit ng tenant sa pinamamahalaang property ay trust funds na kontrolado ayon sa tagubilin ng may-ari
• ✓Ang salaping natanggap mula sa sariling property ng broker ay tinatanggap bilang principal at HINDI dapat ilagay sa trust account

Ang mabuting kasanayan ay nangangailangan ng paghihintay hanggang sa mag-clear ang isang naidepositong tseke bago mag-isyu ng tseke para sa refund mula sa trust account. Ang mga resibo ng deposito—kabilang ang mga tinanggihan ng nagbebenta—ay dapat itago sa loob ng tatlong taon.

• ✓Maghintay hanggang sa mag-clear ang naidepositong tseke ng customer bago mag-isyu ng tseke para sa refund mula sa trust account (mabuting kasanayan sa negosyo)
• ✓Ang mga resibo ng deposito ay dapat panatilihin sa loob ng tatlong taon, kabilang ang mga resibong pinirmahan lamang ng bumibili at tinanggihan ng nagbebenta
• ✓Walang rekord na kinakailangan para sa mga tseke na direktang ipinagbabayad sa escrow at direktang ibinibigay sa klerk ng escrow (hindi dumadaan ang pondo sa mga kamay ng broker)

Ang lahat ng trust funds ay maaaring ilagay sa isang trust account kung ang mga hiwalay na rekord ay maayos na pinapanatili at ang account ay hindi nagbibigay ng interes, kahit na ang mga hiwalay na account para sa pamamahala ng ari-arian at pagbebenta ay iminumungkahi.

• ✓Ang isang trust account ay maaaring maglaman ng parehong mga deposito sa pamamahala ng ari-arian at pagbebenta kung ang mga hiwalay na rekord ay maayos na pinapanatili
• ✓Ang pinagsamang account ay hindi dapat nagbibigay ng interes
• ✓Ang mga hiwalay na account ay iminumungkahi ngunit hindi kinakailangan

Ang Dibisyon 6 ng UCC ay kumokontrol sa bulk sales. Ang bulk sale ay isang pagbebenta, hindi sa ordinaryong kurso ng negosyo ng nagbebenta, ng higit sa kalahati ng imbentaryo at kagamitan ng nagbebenta na sinusukat ayon sa halaga. Ang bumibili ay dapat magbigay ng pampublikong notisya sa mga creditor sa pamamagitan ng pagtatala ng notisya sa County Recorder, paglalathala sa isang pahayagan, at pagpapadala sa county tax collector—lahat ng ito ay hindi bababa sa 12 business days bago ang pagkamit o simula ng auction.

• ✓Ang bulk sale ay isang pagbebenta, hindi sa ordinaryong kurso ng negosyo, ng higit sa kalahati ng imbentaryo at kagamitan ng nagbebenta ayon sa halaga
• ✓Ang notisya ay dapat itala, ilathala, at ipadala sa county tax collector hindi bababa sa 12 business days bago ang pagbebenta o auction
• ✓Ang notisya ay dapat maglaman ng mga pangalan at address ng nagbebenta/bumibili, iba pang mga pangalan ng negosyo na ginamit sa nakaraang tatlong taon, lokasyon/paglalarawan ng ari-arian, at petsa ng pagkamit
• ✓Ang notisya ay dapat sabihin kung ang pagbebenta ay napapailalim sa UCC Section 6106.2 (konsiderasyon $2,000,000 o mas kaunti, halos lahat ng cash)

Kapag ang isang abiso ng bulk sale ay nagtatakda ng escrow, dapat ideposito ng transferee ang buong presyo ng pagbili o konsiderasyon sa escrow holder. Kung tinutulan ng nagbebenta ang isang naisumiteng paghahabol ng pinagkakautangan, pinipigilan ng escrow holder ang halaga at ipinapaalam sa pinagkakautangan, na may 25 araw mula sa pagkakapadala upang i-attach ang mga pondo. Kung ang mga naidepositong pondo ay hindi sapat upang bayaran ang lahat ng paghahabol, dapat ipagpaliban ng escrow holder ang pagsasara at ipamahagi ayon sa mga prayoridad na itinakda ng batas. Hindi maaaring magbayad ang escrow ng mga bayad at komisyon bago ang pagsasara.

• ✓Dapat ideposito ng transferee ang buong presyo ng pagbili/konsiderasyon sa escrow holder
• ✓Ang pinagkakautangang may tinutulang paghahabol ay may 25 araw mula sa pagkakapadala ng abiso upang i-attach ang mga ipinagpalibang pondo, o ang mga pondo ay babayaran sa nagbebenta/iba pang pinagkakautangan
• ✓Kung hindi sapat ang mga pondo, dapat ipagpaliban ng escrow holder ang pagsasara at ipamahagi nang mahigpit na ayon sa mga prayoridad na itinakda ng batas
• ✓Hindi maaaring gumawa ng anumang pagbabayad ang escrow para sa mga bayad at komisyon bago ang pagsasara

Ang layunin ng batas sa bulk transfer ay bigyan ang mga creditor ng pagkakataong matugunan ang mga claim bago ibenta ng may-ari ang mga asset at tumakas. Kapag hindi natugunan ang mga kinakailangan sa statutory na paghahain at paglalathala, ang buyer ay mananagot sa mga creditor na may balidong claim bago ang transfer. Ang mga creditor ay dapat kumilos sa loob ng isang taon mula sa transfer ng possession, o sa loob ng isang taon pagkatapos ng discovery kung ang transfer ay itinago. Sa isang auction, ang auctioneer ang may responsibilidad sa notice at nagiging personal na mananagot kung hindi natugunan ang mga kinakailangan.

• ✓Ang hindi pagsunod ay nagpapapanagot sa buyer sa mga creditor na may balidong claim batay sa mga pangyayari bago ang transfer
• ✓Ang mga creditor ay dapat kumilos sa loob ng isang taon mula sa transfer ng possession, o sa loob ng isang taon mula sa discovery kung itinago
• ✓Sa isang auction sale, ang auctioneer ang may responsibilidad sa notice at nagiging personal na mananagot sa hindi pagsunod
• ✓Ang Division 6 ay hindi nalalapat sa ilang partikular na transfer (security interests, assignments para sa mga creditor, court-supervised sales, exempt property)

Ang Division 9 ng UCC ay namamahala sa secured transactions sa personal property at fixtures, na sumasagot sa mga statutes tungkol sa chattel mortgages, conditional sales, at katulad na mga aparato. Ito ay nalalapat sa anumang transaksyon na naglalayong lumikha ng security interest sa personal property ngunit hindi sa real property security transactions. Ang financing statement (Form UCC-1) ay inihain sa Secretary of State upang perpekto ang security interests, na may lokal na county recorder filing lamang para sa mga partikular na transaksyon.

• ✓Ang Division 9 ay nalalapat sa anumang transaksyon na naglalayong lumikha ng security interest sa personal property
• ✓Ang Division 9 ay hindi nalalapat sa real property security transactions (kahit na ang isang note na secured ng real property na ipinledge upang siguruhing ang isa pang note ay saklaw)
• ✓Ang financing statement (Form UCC-1) ay inihain sa Secretary of State upang perpekto ang security interests
• ✓Ang lokal na filing sa county recorder's office ay pinahintulutan lamang para sa mga partikular na uri ng transaksyon

Ang Real Property Loan Law ay Artikulo 7 ng Kabanata 3 ng Real Estate Law, na nangangailangan sa isang licensee na nakikipag-ayos ng real property loans sa loob ng isang tinukoy na hanay upang magbigay sa borrower ng isang pahayag na naglalahad ng mga gastos at termino at naglilimit sa mga gastusin at bayad.

• ✓Makikita sa Artikulo 7 ng Kabanata 3 ng Real Estate Law
• ✓Nangangailangan ng pagbubunyag ng mga gastos at termino ng pautang sa borrower
• ✓Naglilimit sa halaga ng mga gastusin at bayad na maaaring bayaran ng borrower

Ang pagbabayad nang maaga ay nagpapahintulot ng mga pagbabayad ng utang na mas malaki kaysa sa tinukoy sa nota. Ang multa sa pagbabayad nang maaga ay inilalapat kung ang nagpapautang ay nagbabayad ng buong natitirang balanse bago ang katapusan ng panahon, kasama ang mga multa para sa huli na pagbabayad.

• ✓Ang pagbabayad nang maaga ay nagpapahintulot ng mga pagbabayad na mas malaki kaysa sa tinukoy
• ✓Ang multa sa pagbabayad nang maaga ay nalalapat sa maagang pagbabayad bago ang katapusan ng panahon
• ✓Ang multa ay sumasaklaw din sa mga dagdag na bayad para sa huli na pagbabayad

Ang walang karapatang impluwensya ay ang paggamit ng isang ugnayan sa fiduciary o kumpidensyal upang makakuha ng isang mapanlinlang o hindi makatarungang kalamangan sa kahinaan ng isip, distress, o pangangailangan ng iba.

• ✓Nagsasangkot ito ng maling paggamit ng isang ugnayan sa fiduciary o kumpidensyal
• ✓Kumukunin ng walang karapatang kalamangan ng kahinaan, distress, o pangangailangan

Ang nominal interest rates ay ang porsyento ng interes na nakasaad sa mga dokumento ng pautang. Ito ay nakikilala mula sa aktwal na yield o epektibong gastos ng pagpapahiram.

• ✓Ang nominal interest rate ay ang rate na nakasaad sa mga dokumento ng pautang
• ✓Ang simple interest ay kinakalkula lamang sa principal, hindi tulad ng compound interest

Ang may-ari ng bawat tirahan na may maraming yunit (o ahente na pumipirma sa kanilang ngalan) ay dapat magbunyag ng pangalan at address ng bawat taong awtorisadong mamahala at tumanggap ng proseso, mga abiso, at mga kahilingan. Para sa mga pasalitang kasunduan, kapag may nakasulat na kahilingan, dapat magbigay ang may-ari ng kasalukuyang nakasulat na pahayag. Nakakapit ang kinakailangang ito sa mga susunod na may-ari/tagapamahala. Kung hindi sumunod ang ahente, ang taong iyon ay ituturing na ahente ng may-ari para sa paghahatid ng proseso at pagtupad ng mga obligasyon. Maaaring ipaskil ang abiso sa mga elevator (o sa dalawang kitang-kitang lugar kung wala ang mga ito).

• ✓Dapat ibunyag ng mga may-ari ng tirahan na may maraming yunit ang tagapamahala/ahente para sa paghahatid ng mga abiso
• ✓Sa nakasulat na kahilingan sa ilalim ng mga pasalitang kasunduan, dapat magbigay ng kasalukuyang nakasulat na pahayag
• ✓Ang hindi pagsunod ay ginagawang ahente ng may-ari ang pumipirmang ahente para sa paghahatid ng proseso at mga obligasyon

Ang mga manufactured home ay gawa sa pabrika alinsunod sa HUD Code sa o pagkatapos ng Hunyo 15, 1976. Ang mga mobile home ay ginawa bago ang HUD Code (mga “pre-HUD Code” o “trailer” home). Ang naitalang HCD Form 433A ay nagpapatunay ng pagkakabit sa isang aprubadong pundasyon, na ginagawang real property ang unit.

• ✓Ang mga manufactured home ay itinayo alinsunod sa HUD Code sa o pagkatapos ng Hunyo 15, 1976
• ✓Ang mga mobile home = pre-HUD Code (bago ang Hunyo 15, 1976)
• ✓Ang naitalang HCD Form 433A ay nagpapalit ng manufactured home tungo sa real property
• ✓Ang Sales Comparison Approach ay kadalasang pinakaangkop para sa mga property na ito

Ang pagtatasa ng isahang pamilyang tirahan ay nangangailangan ng pagsusuri ng kapitbahayan sa: uri ng mga naninirahan (kita, edad, paninirahan ng may-ari kumpara sa hindi may-ari), uri ng imprubisyon (halo ng mga gamit, edad, saklaw ng presyo, pagkakatugma), takbo ng kapitbahayan (mga salik na nakakasama, transisyon, yugto ng siklo ng buhay), at mga pagbabago sa paggamit ng lupa.

• ✓Suriin ang uri ng mga naninirahan, mga imprubisyon, takbo ng kapitbahayan, at mga pagbabago sa paggamit ng lupa
• ✓Isaalang-alang ang pagkakatugma at ang yugto ng siklo ng buhay ng kapitbahayan
• ✓Tingnan ang transisyon mula sa paninirahan ng may-ari tungo sa paninirahan ng nangungupahan

Ang eminent domain ay nagpapahintulot sa gobyerno na kunin ang pribadong ari-arian para sa pampublikong gamit, na nangangailangan ng makatarungang kabayaran. Hindi lahat ng regulasyon na nagpapababa ng halaga ay isang pagkuha.

• ✓Ang Konstitusyon ng Estados Unidos at California ay nangangailangan ng makatarungang kabayaran para sa isang pagkuha.
• ✓Ang mga regulasyon sa zoning/kalusugan na nagpapababa ng halaga ay karaniwang hindi pagkuha at hindi nangangailangan ng kabayaran.
• ✓Ang regulasyong tumatanggi sa lahat ng pakinabang pang-ekonomiya o produktibong paggamit ay bumubuo ng isang pagkuha na nangangailangan ng kabayaran.
• ✓Ang fair market value ay karaniwang itinuturing na makatarungang kabayaran.

Kadalasang nauuna ang negosasyon bago ang pormal na condemnation. Ang mga kaso ng inverse condemnation ay lumilitaw kapag nasisira ng public works ang ari-arian o kapag naantala ng gobyerno ang paghahatid ng proseso.

• ✓Kung abandunahin ng gobyerno ang isang aksyon ng condemnation, maaaring mabawi ng may-ari ang mga legal na gastos kabilang ang mga bayad sa abogado, pagtatasa, at eksperto.
• ✓Maaaring magresulta ang inverse condemnation mula sa pinsala ng public works sa ari-arian.
• ✓Maaari ring magresulta ang inverse condemnation kung ang isang pampublikong entidad ay hindi nagsumikap na ihatid ang complaint at summons sa loob ng 6 na buwan.
• ✓Maaaring kunin ng gobyerno ang ari-arian sa loob ng mga linggo sa pamamagitan ng pagdedeposito ng tinatayang presyo at pagkuha ng utos ng hukuman.

Ang pagkuha ng pamahalaan ng bahagi ng isang parsela para sa pampublikong gamit ay maaaring magpababa ng halaga ng natitirang bahagi, na nangangailangan ng kabayaran para sa pinsala sa paghihiwalay. Ang mga espesyal na benepisyo, hindi ang mga pangkalahatan, ay ibinabawas sa mga pinsala sa paghihiwalay.

• ✓Karaniwang dapat magbigay-kabayaran ang pamahalaan para sa pinsala sa paghihiwalay sa natitirang parsela
• ✓Ang mga pangkalahatang benepisyo (tulad ng highway na nakikinabang sa lahat ng gumagamit) ay hindi ibinabawas sa mga pinsala sa paghihiwalay
• ✓Ang mga espesyal na benepisyo/pagtaas ng halaga ay maaaring ibawas sa mga pinsala sa paghihiwalay

Ang pagpili ng tagapag-ingat ng escrow ay maaaring hindi kritikal sa mga principal. Sa kasaysayan, malaki ang ginampanan ng mga broker sa pagpili ng escrow, ngunit ang mga regulator na federal at ng estado ay lalong kumilos upang bawasan ang impluwensya ng broker. Ang mga mamimili at nagbebenta ay may karapatang ihambing ang mga tagapag-ingat ng escrow, mga serbisyo, at mga singil at makipagnegosasyon sa kanilang mga sarili kung saan hawak ang escrow. Ang mga principal ay maaari ring igiit ang independiyenteng kontrol sa paghahanda ng mga tagubilin sa escrow.

• ✓Ang mga regulator ay kumilos upang bawasan ang impluwensya ng broker sa pagpili ng tagapag-ingat ng escrow
• ✓Ang mga mamimili at nagbebenta ay may karapatang ihambing ang mga tagapag-ingat ng escrow, mga serbisyo, at mga singil
• ✓Ang mga principal ay maaaring igiit ang independiyenteng kontrol sa paghahanda ng mga tagubilin sa escrow

Noong Enero 2005, sa pangkalahatan ay umaayon ang California sa Internal Revenue Code, ngunit may patuloy na mga pagkakaiba dahil hindi laging tinatanggap ng California ang lahat ng pederal na pagbabago.

• ✓Sa pangkalahatan, umaayon ang California sa Internal Revenue Code (noong Enero 2005)
• ✓Hindi lahat ng pederal na pagbabago sa buwis ay tinatanggap ng California - may natitirang mga pagkakaiba
• ✓Sumangguni sa www.ftb.ca.gov at maghanap ng “conformity” para sa mga detalye

Ang Civil Code Section 2995 ay nagsasaad na walang real estate developer (isang tao o entidad na nagmamay-ari ng real property na may single-family dwellings na inaalok para sa publiko) ay maaaring magkailangan, bilang kondisyon ng paglipat ng single-family residence, na ang mga serbisyo ng escrow ay ibigay ng isang escrow entity kung saan mayroon siyang 'financial interest'. Ang 'financial interest' ay nangangahulugang pagmamay-ari o kontrol ng 5 porsyento o higit pa ng escrow entity. Ang developer na lumalabas na sumusunod sa patakaran ay mananagutan ng damages na $250 o tatlong beses ang bayad ng escrow, alinman ang mas malaki, kasama ang bayad ng abogado at gastos. Anumang pagsisiklab ay laban sa patakaran at batal.

• ✓Ang Civil Code Section 2995 ay nagbibigil sa isang developer mula sa pagkailangan ng escrow sa isang entidad kung saan mayroon itong financial interest
• ✓Ang 'financial interest' ay nangangahulugang pagmamay-ari o kontrol ng 5 porsyento o higit pa ng escrow entity
• ✓Ang developer na lumalabas na sumusunod ay mananagutan ng $250 o tatlong beses ang bayad ng escrow, alinman ang mas malaki, kasama ang bayad ng abogado; ang mga pagsisiklab ay batal

Simula Mayo 20, 2009, ang pederal na batas na ito ay nag-uutos sa mga may-ari na nagsasagawa ng foreclosure na bigyan ang mga nangungupahan ng hindi bababa sa 90 araw na abiso na umalis bago ang pagpapaalis, sa buong bansa. Ang nangungupahan sa ilalim ng lease na ginawa bago ang abiso ng foreclosure ay maaaring manatili hanggang sa matapos ang lease, maliban kung ang bumibili ay titira rito bilang pangunahing tirahan (kung gayon, nalalapat ang 90 araw na abiso). Ang mga kontrata ng tulong sa pabahay na Section 8 ay nagbibigay ng karagdagang proteksyon.

• ✓Ang pederal na Batas ay nangangailangan ng hindi bababa sa 90 araw na abiso na umalis pagkatapos ng foreclosure
• ✓Ang mga nangungupahan sa ilalim ng lease bago ang foreclosure ay maaaring manatili hanggang sa matapos ang lease, maliban kung ang bumibili ay maninirahan bilang may-ari
• ✓Ang Section 8 at lokal na pagkontrol sa renta ay maaaring magbigay ng mas malaking proteksyon

Sa kasaysayan, ang California ay nangangailangan lamang ng 30 araw na abiso upang lisanin ang ari-arian (3 araw para sa hindi pagbabayad). Ang SB 1137 (2008, hakbang na pang-emerhensiya) ay nagbibigay sa mga nangungupahan ng hindi bababa sa 60 araw pagkatapos ng foreclosure bago hilingin na lisanin ang ari-arian, na may pagtatapos ng bisa sa Enero 1, 2013.

• ✓Ang SB 1137 ay nangangailangan ng hindi bababa sa 60 araw na abiso upang lisanin ang ari-arian pagkatapos ng foreclosure
• ✓Ang SB 1137 ay nakatakdang magtapos ang bisa sa Enero 1, 2013

Simula noong Enero 1, 2011, ang SB 1149 ay nangangailangan na ang mga nangungupahan sa mga tahanang na-foreclose ay bigyan ng abiso tungkol sa kanilang mga karapatan sa pamamagitan ng isang cover sheet na ikakabit sa anumang abiso ng pagpapaalis na isinilbi sa loob ng isang taon mula sa foreclosure sale. Pinoprotektahan din nito ang kasaysayan ng pag-upa sa pamamagitan ng pagbabawal sa paglalabas ng mga rekord ng korte sa mga pagpapaalis na kaugnay ng foreclosure maliban kung magtagumpay ang landlord.

• ✓Ang SB 1149 ay nangangailangan ng cover sheet ng mga karapatan sa mga abiso ng pagpapaalis sa loob ng isang taon mula sa foreclosure
• ✓Ang mga rekord ng korte sa mga pagpapaalis dahil sa foreclosure ay selyado maliban kung magtagumpay ang landlord

Ang California Department of Consumer Affairs ay taun-taon na naglalathala ng “California Tenants, A Guide to Residential Tenants’ and Landlords’ Rights and Responsibilities,” na maaaring i-download sa www.dca.ca.gov.

• ✓Ang DCA ay naglalathala ng taunang gabay na California Tenants
• ✓Ang gabay ay makukuha sa website ng Department of Consumer Affairs

Ang Sales and Use Tax Law ay tumutukoy sa paglilipat ng isang retail na negosyong nagbebenta ng nasasalat na personal na ari-arian. Sa pagbebenta ng isang negosyo o imbentaryo ng mga kalakal, ang bumibili ay dapat magtabi ng sapat na bahagi ng presyo ng pagbebenta upang masakop ang natitirang pananagutan sa buwis. Ang pananagutan ng kahalili ay umaabot sa mga buwis na natamo ng kasalukuyang may-ari o sinumang dating may-ari. Ang bumibili ay hindi na kailangang magtabi kung makakakuha siya ng sertipiko (clearance receipt) mula sa Board of Equalization na nagsasaad na walang buwis, interes, o multa ang dapat bayaran.

• ✓Dapat magtabi ang bumibili ng sapat na bahagi ng presyo ng pagbebenta upang masakop ang natitirang pananagutan sa buwis
• ✓Ang pananagutan ng kahalili ay umaabot sa mga buwis na natamo mula sa pagpapatakbo ng negosyo ng kasalukuyang may-ari o sinumang dating may-ari
• ✓Ang bumibili ay hindi na kailangang magtabi sa pamamagitan ng pagkakuha ng sertipiko mula sa Board of Equalization na walang buwis/interes/multa ang dapat bayaran
• ✓Ang pananagutan ng kahalili ay ipinatutupad sa pamamagitan ng paghahatid ng abiso ng pananagutan ng kahalili, na maaaring ipetisyon para sa muling pagsusuri

Kapag nag-aayos ng mga pautang na sinisiguro ng real property, hindi dapat magbigay ng maling representasyon ang mga may lisensya na may umiiral na nagpapautang o bumibili ng note upang hikayatin ang paggamit ng mga serbisyo, magbigay ng maling representasyon sa kakayahan ng nangungutang na magbayad, o magbigay ng maling representasyon sa prayoridad ng lien. Dapat nilang ibunyag ang alam na impormasyon tungkol sa pagkakakilanlan, kita, credit, at kakayahan ng nangungutang na tuparin ang mga obligasyon.

• ✓Hindi dapat magbigay ng maling representasyon na may umiiral na handang nagpapautang o bumibili ng note upang hikayatin ang nangungutang na gumamit ng mga serbisyo
• ✓Dapat ibunyag sa mga prospective na nagpapautang ang pagkakakilanlan, trabaho, kita, at credit data ng nangungutang
• ✓Hindi dapat magbigay ng maling representasyon sa prayoridad ng lien (una, pangalawa, o pangatlong deed of trust) sa isang prospective na nagpapautang

Ang isang lisensyado na tumatanggap ng paunang bayad mula sa isang nanghihiram upang makakuha ng pautang ay dapat mag-account sa nanghihiram para sa paglalaan nito. Hindi maaaring sadyang maliitin ng mga lisensyado ang mga maaaring maging gastos sa pagsasara upang himukin ang isang nanghihiram o nagpapautang na pumasok sa transaksyon, at hindi rin maaaring magpahayag nang mali na ang isang serbisyo ay libre kapag ito ay sakop ng isang bayad.

• ✓Dapat mag-account ang isang lisensyado sa nanghihiram para sa paglalaan ng paunang bayad
• ✓Hindi dapat sadyang maliitin ang mga gastos sa pagsasara upang himukin ang isang transaksyon ng pautang
• ✓Hindi dapat magpahayag nang mali na ang isang partikular na serbisyo ay libre kapag ito ay sakop ng bayad sa transaksyon

Ang Komisyoner ay may kapangyarihang magpatibay ng mga regulasyon upang tumulong sa pangangasiwa at pagpapatupad ng Real Estate Law at Subdivided Lands Law. Ang mga Regulasyon ng Real Estate Commissioner ay may lakas at bisa ng batas mismo, at ang mga lisensyado ay dapat magkaroon ng masusing kaalaman sa mga ito.

• ✓Maaaring magpatibay ang Komisyoner ng mga regulasyon upang ipatupad ang Real Estate Law at Subdivided Lands Law
• ✓Ang mga Regulasyon ng Real Estate Commissioner ay may lakas at bisa ng batas

Ang mga karapatan sa tubig ay limitado sa makatwirang kapaki-pakinabang na paggamit. Nagkakaiba ang mga tuntunin para sa tubig sa mga tinukoy na daluyan kumpara sa tubig sa ibabaw na wala sa isang daluyan.

• ✓Ang mga karapatan sa tubig ay hindi lumalampas sa halagang makatwirang kailangan para sa kapaki-pakinabang na paggamit.
• ✓Ang tinukoy na daluyan ay anumang likas na daluyan ng tubig, kahit tuyo sa bahagi ng taon.
• ✓Hindi maaaring harangan o ilihis ng may-ari ng lupa ang tubig na dumadaloy sa isang tinukoy na daluyan (maaaring payagan ng distrito ng pagkontrol sa baha ang paglilihis).
• ✓Hindi maaaring ilihis o ipunin ng may-ari ng lupa sa itaas ang tubig sa ibabaw patungo sa lupa ng may-ari sa ibaba sa pamamagitan ng mga artipisyal na istruktura.

Ang mga gumagamit ng tubig ay maaaring mag-organisa ng isang mutual water company para sa supply ng tubig; ang stock ay karaniwang appurtenant sa lupa at hindi maaaring ibenta nang hiwalay.

• ✓Dapat mag-file ng articles of incorporation sa Secretary of State
• ✓Ang stock ay karaniwang ginagawang appurtenant sa lupa at hindi maaaring ibenta nang hiwalay
• ✓Walang cash dividends na idinedeklara, ngunit maaaring magpataw ng assessments kung kulang ang kita
• ✓Kung nagbibigay para sa isang subdivision, dapat isama sa aplikasyon ng public report ang impormasyon sa Corporations Code Section 14312

Itinatatag ng Batas Porter-Cologne ang mga lupon sa kalidad ng tubig na kumokontrol sa paglabas ng effluent. Ang mga interstate subdivider ay dapat makipag-ugnayan sa OILSR ng HUD.

• ✓Itinatatag ng Batas Porter-Cologne ang State Water Resources Control Board at siyam na rehiyonal na lupon
• ✓Kinokontrol ng batas ang paglabas ng mga effluent na nakakaapekto sa kalidad ng tubig, kabilang ang mga septic tank at pagtagas mula sa underground storage tank
• ✓Ang mga subdivider ng malalaking interstate subdivision ay dapat makipag-ugnayan sa Office of Interstate Land Sales Registration (OILSR) ng HUD

Ang Batas sa mga Karapatang Sibil na Unruh (Civil Code Section 51 et seq.) ay nagpapahayag na ang lahat ng tao ay malaya at pantay-pantay at may karapatan sa ganap at pantay na akomodasyon sa lahat ng establisyimento ng negosyo, anuman ang kasarian, lahi, kulay, relihiyon, ninuno, bansang pinagmulan, o kapansanan. Naaangkop ito sa lahat ng aktibidad sa real estate. Ang Civil Code Section 52 ay nagbibigay ng mga remedyo na hanggang tatlong beses ng aktwal na pinsala ngunit hindi bababa sa $1,000, kasama ang bayad sa abogado.

• ✓Ang Unruh Act ay nagsisiguro ng ganap at pantay na akomodasyon sa lahat ng establisyimento ng negosyo
• ✓Naaangkop ito sa lahat ng aktibidad sa real estate kabilang ang brokerage at pagpapaupa
• ✓Mga remedyo sa ilalim ng Section 52: hanggang tatlong beses ng aktwal na pinsala, minimum na $1,000, kasama ang bayad sa abogado

Ang Fair Employment and Housing Act (Government Code Section 12900 et seq.) ay nagbabawal sa diskriminasyon sa pabahay batay sa lahi, kulay, relihiyon, kasarian, sekswal na oryentasyon, katayuang marital, bansang pinagmulan, ninuno, edad, katayuang pampamilya, pinagmumulan ng kita, o kapansanan. Ang mga reklamo ay dinadala sa Department of Fair Employment and Housing. Ang Komisyon ay maaaring mag-utos ng mga remedyo kabilang ang civil penalty na hanggang $10,000.

• ✓Ipinagbabawal ng FEHA ang diskriminasyon sa pabahay sa maraming protektadong batayan kabilang ang pinagmumulan ng kita at kapansanan
• ✓Ang mga reklamo ay administratibong pinapangasiwaan ng Department of Fair Employment and Housing
• ✓Ang Komisyon ay maaaring mag-utos ng civil penalty sa nagrereklamo na hanggang $10,000 kasama ang aktwal na danyos

Ang Batas Pederal sa Patas na Pabahay (Titulo VIII ng Batas sa mga Karapatang Sibil ng 1968) ay nagbabawal sa diskriminasyon sa pagbebenta at pagpapaupa ng pabahay at ito ang nangingibabaw kung naaangkop. May eksepsyon ito sa pagpapaupa ng mga silid o yunit sa mga tahanang may apat o mas kaunting yunit ng tirahan kung ang may-ari ay nakatira sa isa sa mga yunit. Lumalabag ang mga lisensyado sa batas kahit walang intensyon kung ang resulta ay diskriminasyon. Saklaw nito ang blockbusting at steering.

• ✓Ang Batas Pederal sa Patas na Pabahay ay nangingibabaw kung naaangkop at nalalapat sa karamihan ng mga transaksyon sa pabahay
• ✓Eksepsyon: pagpapaupa ng mga silid o yunit sa mga tahanang may apat o mas kaunting yunit kung ang may-ari ay nakatira sa isang yunit
• ✓Lumalabag ang mga lisensyado sa batas kahit walang intensyon kung ang resulta ay ipinagbabawal na diskriminasyon

Ang mga batas ng estado at pederal ay pinagsama upang walang sinuman ang maaaring tumanggi na magbenta, magpapaupa, o umupa batay sa mga ipinagbabawal na klasipikasyon, at walang lisensyado ang maaaring gumawa nito anuman ang utos ng prinsipal. Kung ang isang prinsipal ay naghahanap ng mapang-diskriminasyong restriksyon sa listing, dapat tumanggi ang lisensyado na tanggapin ang listing.

• ✓Dapat tumanggi ang isang lisensyado sa listing na nais ipagbawal ng prinsipal batay sa mga ipinagbabawal na klasipikasyon
• ✓Walang lisensyado ang maaaring mag-diskrimina anuman ang utos ng prinsipal
• ✓Hindi dapat tumanggap ang mga lisensyado ng mga restriktibong listing o maglathala ng mapang-diskriminasyong mga anunsyo

Ang Civil Code Section 51.2 ay nagbabawal ng diskriminasyon batay sa edad sa pangangailangan ng tahanan, ngunit ang Section 51.3 ay nagpapahintulot ng matatandang pangangailangan ng tahanan. Ang isang 'matatanda' ay 62 taong gulang o mas matanda, o 55+ sa isang matatandang pangangailangan ng tahanan (35+ mga yunit ng tahanan). Ang isang kwalipikadong permanent na residente (asawa, kasama sa tahanan, o tumutulong) ay maaaring maging 45+. Ang Unruh Act ay hindi naaangkop sa mga mobilehome development.

• ✓Ang isang matatanda ay 62+ taong gulang o 55+ sa isang matatandang pangangailangan ng tahanan na may hindi bababa sa 35 mga yunit ng tahanan
• ✓Ang isang kwalipikadong permanent na residente (asawa/kasama sa tahanan/tumutulong) ay may mas mababang limitasyon ng edad na 45
• ✓Ang Unruh Act ay hindi naaangkop sa mga mobilehome development

Ang Batas sa Diskriminasyon sa Pinansiyal na Pabahay ng 1977 (Holden Act) ay nagbabawal sa mapang-uring pagpapautang batay sa kalagayan ng kapitbahayan (redlining) maliban kung kinakailangan upang maiwasan ang hindi ligtas na gawain sa negosyo. Ang mga paglabag ay maaaring magresulta sa multa hanggang $1,000. Simula Enero 2000, ang mga tagapagbigay ng mga dokumentong namamahala/deed ay dapat magsama ng pahayag tungkol sa pagiging labag sa batas ng mapang-uring mga restriksyon.

• ✓Ipinagbabawal ng Batas Holden ang mapang-uring pagpapautang batay sa kalagayan ng kapitbahayan/heograpiya (redlining)
• ✓Ang mga paglabag sa Batas Holden ay maaaring magresulta sa multa hanggang $1,000
• ✓Mula noong 2000, ang mga tagapagbigay ng mga deed/dokumentong namamahala ay dapat banggitin na ang mapang-uring mga restriksyon ay labag sa batas at matatanggal

Ang aplikante para sa paglipat ng lisensya ay dapat maglagay ng paalala ng aplikasyon sa lugar. Maaaring tumutol ang mga lokal na opisyal at pribadong partido, at hindi maaaring ilipat ang lisensya habang may balidong pagtutol na nakabinbin o nasa apela, o kung may nakabinbing aksyong pandisiplina laban sa naglilipat. Bago maghain ng aplikasyon sa paglipat, ang aplikante at kasalukuyang may lisensya ay dapat maghain ng paalala ng intensyong maglipat sa county recorder at magtatag ng escrow. Hindi maaaring ilabas ng escrow ang anumang konsiderasyon bago aprubahan ng ABC ang paglipat.

• ✓Dapat maglagay ang aplikante para sa paglipat ng paalala ng aplikasyon sa lugar upang magbenta ng inuming nakalalasing
• ✓Hindi maaaring ilipat ang lisensya habang may balidong pagtutol na nakabinbin o nasa apela
• ✓Bago maghain ng aplikasyon sa paglipat, dapat maghain ng paalala ng intensyong maglipat sa county recorder at magtatag ng escrow
• ✓Hindi maaaring ilabas ng escrow ang anumang konsiderasyon bago aprubahan ng ABC ang paglipat ng lisensya; ang paglipat ng negosyo ay nangyayari kasabay ng paglipat ng lisensya
• ✓Walang sinuman ang dapat mamuhunan sa pag-aakalang ililipat ang lisensya sa inuming nakalalasing

Sa ilalim ng Alcoholic Beverage Control Act (Division 9 ng B&P Code), ang Department of Alcoholic Beverage Control (ABC) ay nag-isyu ng mga lisensya sa mga kwalipikadong tao, partnership, at korporasyon sa mga aprubadong lokasyon. Maaaring tanggihan/suspindihin/bawiin ng ABC ang lisensya para sa makatwirang dahilan at maaaring tumanggi sa lisensya dahil sa mga paglabag, mga rekord kriminal na nag-aalis ng kwalipikasyon, o mga nakatagong pag-aresto. Ang mga lokasyon malapit sa mga paaralan, simbahan, o palaruan, o may labis na konsentrasyon, ay maaaring hindi aprubahan. Ang mga imbestigasyon ay tumatagal ng mga 45-60 araw, at ang lisensya ay dapat ilagay sa paggamit sa loob ng 30 araw mula ng pag-isyu.

• ✓Nag-isyu ang ABC ng mga lisensya sa inuming nakalalasing sa ilalim ng Alcoholic Beverage Control Act (Division 9 ng B&P Code)
• ✓Ang mga lokasyon malapit sa mga paaralan, simbahan, o pampublikong palaruan, o may labis na konsentrasyon ng mga lisensya, ay maaaring hindi aprubahan
• ✓Karamihan ng mga imbestigasyon sa aplikasyon sa ABC ay tumatagal ng humigit-kumulang 45-60 araw
• ✓Ang isang lisensya ay dapat ilagay sa paggamit sa loob ng 30 araw mula ng pag-isyu; iniingatan ito ng ABC nang hanggang 6 na buwan kung ang establisyemento ay nasa ilalim ng konstruksyon

Hinihikayat ang mga may lisensya na gamitin ang Business Purchase Agreement and Joint Escrow Instructions (C.A.R. Form BPA), katulad ng Residential Purchase Agreement (RPA-CA) ngunit may wikang natatangi sa mga benta ng negosyo. Tinutukoy nito ang pagbabayad ng presyo ng pagbili (kabilang ang mga note na sinasagot ng mga asset ng negosyo na may UCC-1 filing), mga asset na inilipat (lahat maliban sa cash/katumbas nito at mga hindi kasamang asset), mga liability na inilipat, beripikasyon ng inventory, mga pagsisiwalat ng nagbebenta, at mga probisyon sa consulting/pagsasanay.

• ✓Ang C.A.R. Form BPA ay ang Business Purchase Agreement and Joint Escrow Instructions
• ✓Karaniwang binibili ng buyer ang lahat ng asset ng negosyo maliban sa cash/cash equivalents at mga tinukoy na hindi kasamang asset
• ✓Hindi binibili ng buyer ang mga liability ng negosyo maliban sa mga partikular na nabanggit
• ✓Ang mga pautang ng seller ay pinatutunayan ng isang note na may kasamang security agreement na sumasaklaw sa lahat ng asset ng negosyo at isang UCC-1 na inihain sa Secretary of State
• ✓Kung may check para sa inventory, karaniwang may 7 araw ang seller para magbigay ng listahan ng inventory at maaaring kumpirmahin ng buyer hanggang 5 araw bago ang close

Ang BPA ay naglalaman ng mga kontingensiya para sa kasunduan na hindi makikipagkompetensiya, paglilipat ng lease/bagong lease, pagbili ng real property (nangangailangan ng hiwalay na kasunduan gaya ng C.A.R. Form CPA), paglilipat/pagkuha ng mga lisensiya, pagtanggap ng prangkisa, at pagsunod sa bulk transfer. Tungkol sa ahensiya, hindi nalalapat ang Civil Code 2079 sa mga benta ng oportunidad sa negosyo, ngunit ipinagbabawal ng B&P Code Section 10176(d) ang pagrerepresenta sa higit sa isang partido nang walang kaalaman o pahintulot ng lahat ng partido; nagbibigay ang form ng kumpirmasyon ng napiling ahensiya.

• ✓Maaaring maging kontingente ang benta sa non-compete, lease, pagbili ng real property, paglilipat ng lisensiya, pagtanggap ng prangkisa, at pagsunod sa bulk transfer
• ✓Ang pagbili ng real property ay nangangailangan ng hiwalay na kasunduan gaya ng Commercial Property Purchase Agreement (C.A.R. Form CPA)
• ✓Hindi nalalapat ang mga probisyon sa ahensiya ng Civil Code 2079 sa isang benta ng oportunidad sa negosyo
• ✓Ipinagbabawal ng B&P Code Section 10176(d) ang pagrerepresenta sa higit sa isang partido nang walang kaalaman o pahintulot ng lahat ng partido

Sa mga transaksyong ginagarantiyahan ng personal na ari-arian ng isang negosyo, ang UCC-1 ay dapat ihain sa Secretary of State. Kung paanong ang isang deed of trust ay nagsisiguro ng isang promissory note sa mga pautang sa real property, ang inihain na UCC-1 ay nagbibigay ng abiso ng isang lien sa personal na ari-arian ng negosyo. Ang UCC-1 ay abiso lamang, hindi isang kasunduan, at dapat samahan ng isang promissory note at isang kasunduan sa seguridad na sumasaklaw sa lahat ng ari-arian ng negosyo upang lubos na maprotektahan ang nagpapautang.

• ✓Ang UCC-1 ay dapat ihain sa Secretary of State upang magbigay ng abiso ng isang lien sa personal na ari-arian ng negosyo
• ✓Ang UCC-1 ay abiso lamang, hindi isang kasunduan
• ✓Upang lubos na maprotektahan ang nagpapautang, ang UCC-1 ay dapat samahan ng isang promissory note at isang kasunduan sa seguridad na sumasaklaw sa lahat ng ari-arian ng negosyo

Kapag nagbebenta ng subdivided na property, dapat ibigay ng broker sa prospective buyer ang kopya ng subdivision public report, kumuha ng resibo, at bigyan ang buyer ng pagkakataong basahin ito bago gumawa ng offer. Dapat pangasiwaan ng broker ang deposit o purchase money ayon sa batas at ibigay ang mga kinakailangang governing documents bago ang offer at sa bawat purchaser bago ang transfer.

• ✓Dapat ibigay ng broker ang public report, kumuha ng resibo, at pahintulutan itong basahin bago ang offer
• ✓Dapat pangasiwaan ng broker ang deposit o purchase money alinsunod sa batas
• ✓Dapat gawing available ng broker ang CC&Rs, articles, bylaws, at iba pang governing documents bago ang offer

Naglalathala ang DRE ng mga materyal na pang-edukasyon kabilang ang Reference Book, ang aklat na Real Estate Law (na naglalaman ng Real Estate Law, Subdivided Lands Law, at mga Regulasyon), ang kuwartal na Real Estate Bulletin, ang libreng polyeto na Instructions to License Applicants, at mga brosyur para sa konsyumer at mga gabay sa subdibisyon.

• ✓Ang aklat na Real Estate Law ay naglalaman ng Real Estate Law, Subdivided Lands Law, at mga Regulasyon ng Commissioner.
• ✓Ang kuwartal na Real Estate Bulletin ay nagpapanatiling may alam sa mga may lisensya tungkol sa mga kasalukuyang kasanayan.
• ✓Ang Instructions to License Applicants ay isang libreng polyeto na makukuha sa mga tanggapan ng distrito at online.

Ang Recovery Account ay pondong huling pag-asa para sa isang miyembro ng publiko na may pinal na desisyong sibil o kautusan sa restitusyong kriminal laban sa isang lisensyado batay sa sinadyang pandaraya o pag-uusurpa ng trust funds, na hindi kayang tuparin ang desisyon. Dapat na wastong lisensyado ang lisensyado at nagsasagawa ng mga gawaing nangangailangan ng lisensya. Ang aplikasyon ay dapat isampa sa loob ng isang taon mula nang maging pinal ang desisyon.

• ✓Sinasaklaw ng Recovery Account ang mga desisyong batay sa sinadyang pandaraya o pag-uusurpa ng trust funds
• ✓Dapat wastong lisensyado ang lisensyado at nagsasagawa ng mga gawaing nangangailangan ng lisensya
• ✓Ang aplikasyon ay dapat isampa sa loob ng isang taon mula nang maging pinal ang desisyon/kautusan sa restitusyon

May 15 araw ang DRE upang abisuhan ang aplikante ng mga kakulangan at 90 araw pagkatapos na maging substansiyal na kumpleto ang aplikasyon upang magbayad, makipagkasundo, o tumanggi. Ang mga tinanggihang aplikante ay may anim na buwan upang mag-apela. Kung may pagbabayad na ginawa, ang lisensya ng judgment debtor ay awtomatikong isususpinde hanggang mabayaran ito nang may interes. Itinatakda ng Seksyon 10474 ang pinakamataas na pananagutan bawat transaksyon o lisensyado.

• ✓May 15 araw ang DRE para sa abiso ng kakulangan at 90 araw upang magbayad, makipagkasundo, o tumanggi pagkatapos ng substansiyal na pagkumpleto
• ✓Kung may pagbabayad na ginawa, ang lisensya ng lisensyado ay awtomatikong isususpinde hanggang mabayaran ito nang may interes
• ✓Itinatakda ng Seksyon 10474 ang pinakamataas na pananagutan ng Recovery Account bawat transaksyon o lisensyado