45 paksa · Na-update 2026-09-17
Ang personal na ari-arian ay anumang ari-arian na hindi real na ari-arian. Kasama rito ang pera, mga natitinag na gamit o chattel, mga ebidensiya ng pagkakautang, at mga karapatan sa paghahabol sa korte (choses in action).
Ang personal na ari-arian ay anumang ari-arian na hindi real na ari-arian. Kabilang dito ang pera, mga movable goods o chattels, mga ebidensiya ng utang, at mga chose (bagay) in action.
Ang isang “chose in action” ay ang karapatang mabawi ang pera o iba pang personal na ari-arian sa pamamagitan ng judicial proceeding. Kabilang dito ang karapatang mabawi sa ilalim ng isang kontrata (hal., perang inutang sa isang promissory note) at ang karapatang mabawi ang danyos para sa isang tort o pribadong pagkakamali.
Ang tagapaglingkod ng pautang ay kumikilos bilang ahente at fiduciary ng nagpapautang/nagpapahiram. Dapat ilarawan ng nakasulat na kasunduan sa paglilingkod ang mga responsibilidad at kabayaran. Inirerekomenda ang mga nakasulat na kasunduan sa lahat ng sitwasyon, at KINAKAILANGAN ng batas kapag naglilingkod sa pautang sa ilalim ng lisensya ng real estate broker.
Isang pangunahing problema sa paglilingkod sa utang ay ang malaking pagdating ng mga pagbabayad sa unang sampung araw ng bawat buwan, na nalulutas ng computerized na pagpoproseso o pagkakaiba-iba ng mga iskedyul ng pagbabayad. Ang software para sa paglilingkod sa utang ay nagkilala ng mga pagkaantala at naghahatid ng mga abiso kasama ang pre-notice ng default, notice ng default, at notice ng trustee's sale. Ang mga pagbabago sa California ay nangangailangan ng mga pagbabago sa software at pag-unawa sa mga loan modifications, forbearances, at foreclosures.
Itinatalaga ng mga lokal na pamahalaan ang responsibilidad sa pagpaplano sa pamamagitan ng ordinansa. Ang mga komisyon sa pagpaplano ay bumubuo at nagpapanatili ng pangkalahatang plano at nagbibigay ng mga rekomendasyon sa sangay na tagapagbatas tungkol sa mga usapin ng pagpapaunlad.
Ang regulasyon sa subdivision at zoning ay nagpapatupad ng general plan. Ang mga mapa at ordinansa sa zoning ay dapat na naaayon sa pinagtibay na general plan, na dapat maglaman ng pitong kinakailangang elemento.
Pagkatapos ng pagkuha ng lupa, ang kumpanya ng titulo ay naglalabas ng mga paunang garantiya, nagbibigay ng mga paunang ulat na kinakailangan ng DRE, at maaaring magproseso ng dokumentasyon ng subdibisyon.
Pagkatapos magpatibay ng pangkalahatang plano, ang isang munisipalidad ay maaaring maghanda ng mga tiyak na plano upang sistematikong ipatupad ito. Ang mga tiyak na plano ay tumutukoy sa isang partikular na site o sub-area at naglalaman ng teksto at mga diagram na nagdedetalye ng mga detalye ng paggamit ng lupa at imprastraktura, kasama ang mga hakbang sa pagpapatupad.
Ang mga tiyak na plano ay lalong nagiging popular kahit na magastos ihanda. Nasa hierarchy ang mga ito sa pagitan ng pangkalahatang plano at ng zoning/mga alituntunin sa disenyo at nag-aalok ng malinaw na mga kalamangan kumpara sa iba pang kasangkapan sa pagpapatupad.
Ang isang maliit na opisina ay magtatagumpay lamang kung ang broker ay parehong mahusay na salesperson at tagapamahala. Ang isang kompanyang katamtaman ang laki ay karaniwang pinapatakbo ng isang “sales manager broker.” Sa isang malaking opisina, ang broker ay karaniwang may eksklusibong tungkuling ehekutibo at administratibo, at gumagamit ng isa o higit pang sales manager at kawani ng opisina. Anuman ang laki, dapat panatilihin ng broker ang wastong mga rekord at dokumento at panatilihing maayos ang organisasyon ng opisina.
Ipinapakita ng mga talahanayan ng amortisasyon ang buwanang bayad na kailangan para ganap na ma-amortize ang $1,000 na pautang sa loob ng isang takdang bilang ng mga taon sa isang takdang rate ng interes. Bumababa ang mga bayad habang humahaba ang termino at tumataas kapag tumataas ang rate ng interes.
Upang mahanap ang bayad para sa anumang pautang, i-multiply ang salik sa talahanayan sa bilang ng libu-libong nasa pautang. Halimbawa, sa 6.0% sa loob ng 30 taon ang salik ay 6.00 bawat $1,000, kaya ang $100,000 na pautang ay nangangailangan ng $600 kada buwan.
Ang Department of Real Estate ay naglalathala ng Real Estate Law, isang aklat na naglalaman ng marami sa mga seksyon ng Business and Professions Code na nagreregula sa mga may lisensya sa real estate.
Ang mga konsiderasyong legal at buwis ay bahagi ng desisyon ng mamimili tungkol sa legal na anyo ng organisasyon ng negosyo, na kinabibilangan ng sole proprietorship, korporasyon, partnership, limited liability company, syndicate, at franchise. Humigit-kumulang 75% ng mga negosyo sa Amerika ay sole proprietorship at humigit-kumulang 16% ay korporasyon, bagaman ang mga korporasyon ay kumikita ng mahigit 70% ng kabuuang kita.
Ang mga fixture ay mga bagay ng personal na ari-arian na nakakabit sa lupa sa paraang itinuturing na bahagi ng real na ari-arian. Kapag ang personal na ari-arian ay naging fixture, ito ay itinuturing na real na ari-arian.
Ginagamit ng mga hukuman ang limang pagsusulit upang matukoy kung ang personal na ari-arian ay isang fixture: (1) Paraan ng pagkakabit/antas ng pagiging permanente; (2) Pagkakaangkop para sa karaniwang gamit kasama ng lupa; (3) Ugnayan ng mga partido (hal., bumibili/nagbebenta, panginoong maylupa/nangungupahan); (4) Layunin ng taong naglalagay nito; (5) Kasunduan sa pagitan ng mga partido. Kung nakakabit sa semento/plaster, malamang na fixture; kung angkop na angkop sa lupa, malamang na fixture.
Ang mga fixture ay mga bagay na personal na pag-aari na ikinabit sa lupa kaya itinuturing na bahagi ng real property. Gumagamit ang mga hukuman ng limang pangkalahatang pagsusuri upang matukoy ang katayuan ng fixture: intensyon, paraan ng pagkakabit, adaptabilidad, kasunduan, at relasyon ng mga partido.
Ang mga mamimili at nagpapautang na nag-iinspeksyon ng ari-arian para sa pagbili o pautang ay makatwiran na ipalagay na anumang nakakabit at mahalaga sa paggamit ng ari-arian ay magiging bahagi ng paglipat ng ari-arian o panagot. Anumang eksepsyon ay dapat malinaw na nakasaad sa kontrata.
Maaaring tanggalin ng nangungupahan, sa loob ng panahon ng pag-upa, ang anumang bagay na ikinabit para sa mga layunin ng kalakalan, pagmamanupaktura, palamuti, o gamit sa tahanan, basta't ang pagtanggal ay hindi magdudulot ng pinsala sa lugar. Hindi nalalapat ang eksepsiyong ito kung ang bagay ay naging hindi mapaghihiwalay na bahagi ng lugar.
Ang mga mamimili at tagapagpautang na nagsusuri ng ari-arian para sa pagbili o para sa pautang ay maaaring ipagpalagay na anumang nakakabit sa lupa o gusali at mahalaga sa paggamit nito ay bahagi ng paglilipat ng ari-arian/seguridad. Dapat na malinaw na nakasaad sa kontrata ang anumang nais na eksepsyon.
Maaaring alisin ng nangungupahan, sa panahon ng pag-upa, ang anumang bagay na ikinabit para sa layunin ng kalakalan, paggawa, dekorasyon, o gamit sa tahanan, basta ang pag-alis ay hindi magdudulot ng pinsala sa premises. Hindi ito naaangkop kung ang bagay ay naging integral na bahagi ng premises.
Ang isang aplikante para sa orihinal na lisensya ng broker ay dapat na hindi bababa sa 18 taong gulang, may kinakailangang karanasan at edukasyon, matapat at makatotohanan, at pumasa sa pagsusulit sa kwalipikasyon. Ang aplikante ay dapat may dalawang taon na full-time na karanasan bilang salesperson sa loob ng nakaraang limang taon (o katumbas nito), at makumpleto ang walong kursong pang-kolehiyo ayon sa batas.
Ang mga aplikante para sa broker ay kailangang tapusin ang limang partikular na kurso: Real Estate Practice, Legal Aspects of Real Estate, Real Estate Finance, Real Estate Appraisal, at Accounting o Real Estate Economics; kasama pa ang tatlong kurso mula sa isang nakalistang grupo. Kung pareho ang Accounting at Economics ay natapos, dalawang karagdagang kurso lamang ang kailangan.
Bilang alternatibo sa kinakailangang karanasan, ang mga aplikante ay maaaring magsumite ng ebidensiya ng pagtatapos mula sa apat na taong kolehiyo na akreditado ng Western Association of Schools and Colleges (o katulad na kinikilalang ahensiya) at pagkumpleto ng mga kinakailangang kurso sa real estate.
Ang karanasan ng salesperson ay dapat patunayan ng employing broker gamit ang Employment Verification (RE 226). Kung hindi available, ang karanasan ay maaaring patunayan sa Employment Certification (RE 228) ng hindi bababa sa dalawang indibidwal sa kaugnay na larangan ng real estate. Ang katumbas na karanasan ay pinapatunayan gamit ang RE 227. Lahat ng pag-aangkin ng karanasan ay indibidwal na sinusuri ng Commissioner.
Ang mga aplikante sa pagsusulit ng broker ay nagsusumite ng RE 400B kasama ang ebidensya ng edukasyon/karanasan. Ang mga aplikasyon ay may bisa sa loob ng dalawang taon. Maaaring pagsamahin ng mga indibidwal ang pagsusulit at lisensya gamit ang RE 436, at isusumite ang parehong bayarin; dapat mapasa ang pagsusulit sa loob ng dalawang taon o mawawalan ng bisa ang aplikasyon. Ang mga bayarin ay hindi maibabalik o maililipat.
Karamihan sa mga asosasyon ay nagpapatakbo ng multiple listing service (MLS) bilang kagamitan sa pagmemerkado. Ang MLS ay nagbibigay ng paraan para sa mga awtorisadong kalahok na broker na magtatag ng legal na ugnayan sa pamamagitan ng paggawa ng blanket unilateral contractual offer ng kompensasyon at kooperasyon sa iba pang kalahok na broker. Nag-iipon at nagpapalaganap ito ng impormasyon ng listing upang ang mga kalahok ay makapaghanda ng mga pagtatasa at makapaglingkod sa mga kliyente.
Ang Seksyon 1087 ng California Civil Code ay tumutukoy sa MLS bilang isang pasilidad ng kooperasyon ng mga ahente at appraiser, na gumagana sa pamamagitan ng isang tagapamagitan na hindi mismo kumikilos bilang ahente o appraiser, kung saan ang mga ahente ay nagtatatag ng mga legal na ugnayan sa mga nakalistang ari-arian o naghahanda ng mga pagsusuri sa merkado. Ang mga kuwalipikadong real estate broker at sertipikado/lisensyadong appraiser ay mga karapat-dapat na kalahok; ang isang salesperson ay nakakakuha ng access sa pamamagitan ng kanyang broker.
Ang Tenancy in Common ay umiiral kapag dalawa o higit pang mga tao ay nagmamay-ari ng hindi napagkakataong mga interes sa titulo. Ito ay nabuo kung ang isang conveyance sa maraming mga tao ay hindi tumutukoy ng joint tenancy, partnership, o community property. Ang mga interes ay maaaring hindi pantay; kung hindi tinukoy, ipinapalagay na sila ay pantay. May unity of possession. Walang right of survivorship—ang interes ng isang nakamatay na cotenant ay napupunta sa mga heirs o devisees.
Ang joint tenancy ay nangangailangan ng apat na unity: interest, title, time, at possession—pareho ang interest, pareho ang conveyance, pareho ang oras, pareho ang possession (Civil Code 683). Ang pangunahing katangian nito ay ang right of survivorship: kapag may namatay, ang natitirang joint tenant(s) ang kukuha ng buong ari-arian, hindi ito napupunta sa mga tagapagmana ng namatay at hindi saklaw ng mga lien laban sa interes ng namatay.
Ang joint tenancy ay maaaring likhain sa pamamagitan ng statute (halimbawa, sole owner sa sarili at iba; tenants in common sa kanilang sarili at iba; sa executors/trustees). Ang joint tenant ay maaaring magpasimula sa pamamagitan ng paghahatid ng kanilang interes sa third party o cotenant, na lumilikha ng tenancy in common para sa interes na iyon. Ang mga creditor ng BUHAY na joint tenant ay maaaring magpilita ng execution sale, na nagsisimula ng tenancy.
Ang community property ay karaniwang lahat ng ari-arian na nakuha ng mag-asawa sa panahon ng wastong kasal, maliban sa separate property. Kasama sa separate property ang ari-arian na pagmamay-ari bago ang kasal, nakuha sa regalo o mana, mga renta/tubo mula sa separate property, kita habang hiwalay o naninirahan nang magkahiwalay, at ari-arian na inilipat sa pagitan ng mag-asawa na may layuning maging separate. Ang separate property ay dapat panatilihing malinaw na makikilala at hindi pinaghalo.
Ang bawat asawa ay may pantay na pamamahala at kontrol sa ari-arian ng mag-asawa (community property). Hindi maaaring magbigay ng regalo ang sinumang asawa ng ari-arian ng mag-asawa nang walang pahintulot, at dapat na magkasamang lumahok ang dalawa sa anumang pagbebenta, paglilipat, pag-encumber, o pagpapaupa ng real property ng mag-asawa. Maaaring ipamana ng bawat asawa ang kaniyang kalahati; kung walang testamento, ang kalahati ng namatay ay napupunta sa nabubuhay na asawa.
Ang nag-iisa (hiwalay) na pagmamay-ari ay nangangahulugan ng pagmamay-ari ng isang tao, na tumatanggap ng lahat ng benepisyo at nagdadala ng lahat ng pasanin tulad ng mga buwis. Alinsunod sa batas, ang nag-iisang may-ari ay malayang maaaring mag-dispose ng ari-arian, at karaniwang lagda lamang ng nag-iisang may-ari ang kailangan sa kasulatan ng paglilipat (Civil Code 681).
Sa kamatayan ng isang joint tenant, ang joint tenancy ay awtomatikong tinaterminate, ngunit para sa mga layuning record title, ang mga dokumento tulad ng sertipikadong death certificate o court decree (karaniwang may kasamang affidavit na nagpapatukoy sa napaslang bilang joint tenant) ay dapat i-record sa county kung saan matatagpuan ang property.
Mga Kalamangan: simple ang pagbibigay ng titulo sa nakaligtas, iniiwasan ang pagkaantala sa probate (hanggang anim na buwan o higit pa), iniiwasan ang bayad sa executor/abogado, nakukuha ng nakaligtas ang titulo nang walang kargo sa mga utang/lien ng namatay. Mga Kahinaan: posibleng karagdagang buwis, pagkawala ng kakayahang magpamana sa pamamagitan ng testamento, posibleng kawalan ng katarungan sa mga pinagkakautangan. Ang pagbibigay ng payo kung paano hawakan ang titulo ay hindi awtorisadong pagpapraktis ng abogasiya kung ginawa ng hindi abogado.
Ang mag-asawa ay maaaring bumili ng tahanan gamit ang community funds ngunit kunin ang titulo “as joint tenants,” na lumilikha ng kalabuan dahil magkaiba ang mga kahihinatnan. Ang mga korte sa California ay nagpapasya na ang tunay na layunin ng mag-asawa ang mananaig kaysa sa record title. Ang community property ay hindi nagpapahintulot ng hiwalay na interes para sa encumbrancing—kailangan ang lagda ng dalawa. Ang isang joint tenant ay maaaring mag-mortgage lamang ng kanyang interes ngunit ang foreclosure habang buhay ay sumisira sa tenancy.
Ang pagpapatunay (acknowledgment) ay isang pormal na deklarasyon sa harap ng isang awtorisadong opisyal (tulad ng notaryo publiko) na ginawa ng isang taong nagpatupad ng isang kasulatan na ang pagpapatupad na iyon ay kanyang sariling kilos at gawa. Ang opisyal ay gumagawa ng Sertipiko ng Pagpapatunay. Pinatutunayan ng pagpapatunay ang pagpirma, nagbibigay proteksyon laban sa pagpeke at maling pagpapanggap, at pinapayagan ang dokumento na tanggapin bilang ebidensya nang walang karagdagang patunay ng pagpapatupad.
Maraming instrumento ang hindi maaaring irehistro maliban kung may pagkilala. Maliban kung ginagawang mahalaga ng batas ang pagkilala, ang instrumento ay may bisa sa pagitan ng mga partido at mga taong may aktwal na abiso kahit walang pagkilala. Ang oras ng pagkilala ay karaniwang walang halaga maliban kung ang mga karapatan ng inosenteng ikatlong partido ay manghimasok.
Sa kahit saang lugar sa estado, ang acknowledgment ay maaaring gawin sa harap ng isang justice, retired justice, o clerk ng Supreme Court o District Court of Appeal, isang superior court judge o retired judge, o (pagkatapos ng Setyembre 17, 1959) isang notary public. Sa loob ng itinalagang jurisdiction, ang iba pang mga opisyal tulad ng court clerks, county clerks, commissioners, at local judges ay maaaring tumanggap ng acknowledgments. Ang mga deputies at ilang military officers ay din na-authorize. (Civil Code Sections 1181, 1183.5)
Ang isang acknowledgment na ginawa sa labas ng California ay dapat sumunod sa mga form at batas ng California, o may nakakabit na sertipiko mula sa clerk ng hukuman, konsul ng Estados Unidos, o hukom ng ibang bansa na nagsasaad na sumusunod ito sa naaangkop na batas at ang opisyal ay awtorisado. Maaaring gamitin ang “Apostille” sa California upang patunayan ang pagiging tunay ng isang sertipiko ng acknowledgment na ginawa sa ibang bansa.
Ang sapat na sertipiko ng pagpapatunay ay hindi pinapawalang-bisa ng maling petsa o kawalan ng petsa kung ang petsa ay lumilitaw sa iba pang bahagi ng kasulatan. Sa kawalan ng salungat na patunay, ipinapalagay na ang pagpapatunay ay ginawa sa petsa ng pagpapatupad o hindi bababa sa bago ang pagrerekord. Kung ang petsa ng akta ay mas huli kaysa sa pagpapatunay, ang huling petsa ay maaaring ang tunay na petsa ng akta. Ang sertipiko ay dapat patunayan sa pamamagitan ng lagda ng opisyal at pangalan ng tanggapan, kasama ang opisyal na selyo kung kinakailangan.
Ang mga tagubilin sa escrow ay kasama ng kondisyonal na paghahatid at nagbibigay-awtoridad sa tagapag-ingat ng escrow na ihatid ang mga instrumento, pondo, at dokumento kapag naganap ang mga tinukoy na pangyayari o kundisyon. Gumagamit ang California ng dalawang anyo: bilateral (pinirmahan at nagbubuklod sa parehong mamimili at nagbibili) at unilateral (hiwalay na mga tagubilin na pinirmahan ng mamimili at nagbibili, na nagbubuklod sa bawat isa). Ang mga tagubilin ay nagpapatupad at nagdadagdag sa orihinal na kontrata, at ang dalawa ay binibigyang-kahulugan nang magkasama. Kung ang mga tagubilin ay sumasalungat sa orihinal na kontrata, ang huling kontrata (mga tagubilin) ang karaniwang namamahala. Kapag napirmahan na ang pinagsamang/bilateral na mga tagubilin, hindi maaaring baguhin ng sinumang punong partido ang mga ito nang unilateral; ang mga pagbabago ay nangangailangan ng magkaparehong kasunduan, at maaaring talikdan ng isang punong partido ang mga kundisyon kung hindi ito makakasama sa iba.
Ang isang neutral na mayhawak ng escrow ay maaaring managot sa paglabag sa nakasulat na mga tagubilin, kabilang ang mga paglabag sa tungkulin ng fiduciary sa loob ng saklaw ng mga tagubilin. Gayunpaman, ang mayhawak ng escrow ay isa lamang neutral na stakeholder na walang pakialam sa mga alitan sa pagitan ng mga principal. Maaari itong maghain ng aksyon ng interpleader at declaratory relief upang hilingin sa korte na lutasin ang mga alitan at idirekta kung paano magpapatuloy.
Subukan ang iyong kaalaman gamit ang mga exam-style na tanong sa real estate ng California.
Magsimula nang libre →