Lease Ingredients +8California · real estate · Filipino

Walang partikular na mga salita o porma ang kinakailangan, ngunit ang mga salita ay dapat: (1) magpatunay ng intensyong lumikha ng relasyong landlord-tenant, (2) tumukoy sa mga partido, (3) maglarawan sa premises, (4) tumukoy sa oras, halaga, at paraan ng pagbabayad ng upa, at (5) magtatag ng tiyak na termino.

• ✓Dapat magpatunay ang isang lease ng intensyong lumikha ng relasyong landlord-tenant
• ✓Dapat tumukoy ang isang lease sa mga partido, maglarawan sa premises, tumukoy sa upa, at magtatag ng tiyak na termino
• ✓Walang partikular na mga salita o porma ang kinakailangan

Sa eksklusibong ahensya o eksklusibong karapatang ipagbili, hindi laging kailangang matugunan ng broker ang mga kinakailangan sa pagganap na naaangkop sa iba pang uri ng listing. Kung napigilan ang broker na magsagawa ng tungkulin dahil sa pagbebenta ng may-ari, pagbebenta sa pamamagitan ng ibang ahente, o pag-withdraw ng may-ari ng ari-arian mula sa merkado, karaniwang may karapatan ang broker sa komisyon sa ilalim ng kasunduan sa listing.

• ✓Sa ilalim ng eksklusibong ahensya o eksklusibong karapatang ipagbili, maaaring makatanggap ng komisyon ang broker kung napigilan siyang magsagawa ng tungkulin dahil sa mga aksyon ng may-ari
• ✓Ang pagbebenta ng may-ari, pagbebenta sa pamamagitan ng ibang ahente, o pag-withdraw mula sa merkado ay karaniwang nagbibigay-karapatan sa broker sa komisyon

Minsan, ang tanging nakasulat na pangako na magbayad ng komisyon ay nasa kontrata ng pagbili (deposit receipt) sa pagitan ng bumibili at nagbebenta. Upang maprotektahan ang karapatan sa komisyon, dapat kumuha ang broker ng hiwalay na kasunduan sa komisyon kahit na ang listing ay magtapos sa loob ng ilang oras mula sa isang alok. Kung tumanggi ang nagbebenta, dapat umasa ang broker sa deposit receipt. Kung may maipapatupad na obligasyon ang nagbebenta ay kadalasang nakasalalay sa pananalita ng sugnay ng komisyon. Ang Business and Professions Code § 10147.5 ay nangangailangan na ang abiso tungkol sa negotiability ng komisyon ay ibigay sa principal kapag ang anumang kasunduan (listing o deposit receipt) ay nagtatatag o nagbabago ng mga karapatan sa komisyon.

• ✓Dapat kumuha ang broker ng hiwalay na kasunduan sa komisyon upang maprotektahan ang karapatan sa komisyon
• ✓Ang maipapatupad na obligasyon ng nagbebenta ay nakasalalay sa pananalita ng sugnay ng komisyon sa deposit receipt
• ✓Anumang kasunduan na nagtatatag o nagbabago ng mga karapatan sa komisyon ay dapat maglaman ng abiso ng negotiability ng B&P Code § 10147.5

Ang pagbawi ng komisyon ng broker ay nakabatay sa kontrata ng trabaho (pag-llista). Ang pagpapatupad ng kontrata ng pagbebenta ay mahalaga dahil nagpapatunay ito na ang ahente ay nakagawa ng alok na katanggap-tanggap sa may-ari.

• ✓Ang pagbawi ng komisyon ay nakabatay sa kontrata ng trabaho (pag-lista)
• ✓Ang naisagawang kontrata ng pagbebenta ay nagpapatunay na ang ahente ay nakagawa ng katanggap-tanggap na alok

Para sa income property, umaasa ang mga lender sa cash flow ng security property. Ang NOI ay kinakalkula: Ang Projected Gross Rents kasama ang Other Income ay katumbas ng Total Gross Income; ibawas ang Vacancy Factor ay katumbas ng Effective Gross Income; ibawas ang Operating Expenses ay katumbas ng Net Operating Income. Ang Debt Coverage Ratio (DCR) ay katumbas ng taunang NOI na hinati sa taunang mortgage debt service. Ang isang apartment lender ay maaaring mangailangan ng 1.15:1.0; ang komersyal na mas mataas ang panganib ay maaaring mangailangan ng 1.25:1.0.

• ✓Ang DCR ay katumbas ng taunang NOI na hinati sa taunang mortgage debt service
• ✓Ang DCR na 1.15:1.0 ay nangangahulugang $1.15 na NOI para sa bawat dolyar ng debt service
• ✓Ang aktwal na NOI (mula sa long-term contract rents) ang nangingibabaw kaysa economic/projected NOI kapag kinakalkula ang DCR
• ✓Ang mas mataas ang panganib na commercial properties ay maaaring mangailangan ng 1.25:1.0 DCR

Ang mga komersyal na loan na investment grade ay gumagamit ng apat na kategorya ng pagsusuri: Liquidity (current assets kumpara sa current liabilities, katanggap-tanggap ang 2:1 na ratio), Leverage (debt-to-equity, rule of thumb na 3:1 hanggang 4:1), Activity (ratio ng kita sa kabuuang asset), at Profitability (return on net worth, yield analysis/IRR). Kasama sa current assets ang cash at mga receivable na dapat bayaran sa loob ng isang taon; ang current liabilities ay mga utang na dapat bayaran sa loob ng isang taon.

• ✓Ang liquidity ratio na 2 sa 1 (current assets na doble ng liabilities) ay katanggap-tanggap sa karamihan ng lenders
• ✓Ang rule of thumb para sa debt-to-equity ratio ay nasa pagitan ng 3:1 at 4:1
• ✓Ang yield analysis na naghahati sa total return sa equity ay ang internal rate of return (IRR)
• ✓Ang break-even ratio ay 1:1 kung saan ang net operating income ay sapat lang upang masakop ang fixed expenses

Para sa owner-occupied income property, ang pangunahing repayment ay mula sa negosyo ng borrower, na nangangailangan ng global cash flow analysis ng business income at iba pang sources laban sa expenses at personal debt. Ang business viability bilang isang 'going concern' ay essential para sa SBA-insured loans. Non-recourse single-tenant buildings ay sinusuri ang strength ng tenant at long-term viability nito.

• ✓Ang owner-user income property underwriting ay gumagamit ng global cash flow analysis
• ✓Ang business viability bilang going concern ay essential para sa SBA-insured loan qualification

Ang Higher Cost/Priced Mortgage Loan ay isang transaksyong pang-konsumer na kredito na sinisiguro ng pangunahing tirahan ng borrower na may APR na lumalampas sa average prime offer rate para sa katulad na transaksyon. Naaangkop ito kung ang rate ay lumalampas sa prime offer rate nang 1.5+ na porsyentong puntos para sa first-lien loans o nang 3.5+ na porsyentong puntos para sa subordinate-lien loans. Ang Federal Reserve H-15 release ay nagbibigay ng prime offer rates.

• ✓First-lien: Ang APR ay 1.5 o higit pang porsyentong puntos na mas mataas kaysa sa average prime offer rate
• ✓Subordinate-lien: Ang APR ay 3.5 o higit pang porsyentong puntos na mas mataas kaysa sa average prime offer rate
• ✓Ang lingguhang H-15 Statistical Release ng FRB ay isang sanggunian para sa prime offer rates
• ✓Binabanggit din ito sa Section 35 ng TILA (12 CFR 226.35, Financial Code 4995)

Bago magtatag ng escrow account, ang creditor/lender ay nagsasagawa ng pagsusuri upang ang pinakamababang target na balanse sa katapusan ng buwan ay zero. Maaaring magsingil ang creditor/lender ng cushion para sa hindi inaasahang mga disbursement, ngunit ang cushion ay hindi maaaring lumampas sa isang-ikaanim (1/6) ng tinatayang kabuuang taunang mga bayad mula sa escrow account. Kung ang mga dokumento ng pautang ay nagbibigay ng mas mababang mga limitasyon sa cushion, ang mga iyon ang masusunod.

• ✓Ang pinakamababang target na balanse sa katapusan ng buwan na inaasahan para sa taon ng pagkalkula ay dapat zero (-0-)
• ✓Ang cushion ay hindi maaaring lumampas sa isang-ikaanim (1/6) ng tinatayang kabuuang taunang mga bayad sa escrow
• ✓Kung ang mga dokumento ng pautang ay nagbibigay ng mas mababang mga limitasyon sa cushion, ang mga dokumento ng pautang ang masusunod

Ang mga pondong hawak sa mga impound account ay dapat panatilihin sa mga awtorisadong institusyong deposito sa California at, kung ipapamuhunan, ipapamuhunan lamang sa mga tirahan o negosyo sa California. Kapag ang isang tagapagpautang ay gumagawa/bumibili ng pautang na sinigurado ng 1-4 na yunit na tirahan at lumilikha ng impound account, isang minimum na hindi bababa sa 2% simpleng interes bawat taon ang dapat bayaran sa nanghihiram. Walang pinapayagang bayad sa pagmimintina/paglabas ng pondo. Ang mga pondong impound ay mga trust fund.

• ✓Ang mga pondong impound ay dapat panatilihin sa mga awtorisadong institusyong deposito sa California (Civil Code 2955)
• ✓Isang minimum na 2% simpleng interes bawat taon ang dapat bayaran sa nanghihiram sa mga pondong impound para sa mga ari-arian na may 1-4 na yunit (Civil Code 2954.8)
• ✓Walang pinapayagang bayad para sa pagmimintina o paglabas ng mga pondong impound na natanggap nang maaga
• ✓Ang eksepsiyon sa 2% interes para sa mga non-interest-bearing trust account ay hindi nalalapat sa mga bangko

Ang ikalimang pagsisiwalat na kinakailangan ng RESPA ay ang Paunang Pahayag ng Escrow (Impound) Account, na naglalarawan ng escrow account na itinatag ng isang creditor/lender para sa isang pautang sa mortgage na may kaugnayan sa pederal. Ang mga escrow account ay karaniwang umaasa sa mga kalkulasyon ng buwanang pagbabayad at paglalabas ng pondo sa loob ng isang taon ng kalendaryo, na binabago para sa tuwing dalawang linggo o iba pang pana-panahong pagbabayad.

• ✓Ang Paunang Pahayag ng Escrow Account ay ang ikalimang pagsisiwalat na kinakailangan ng RESPA
• ✓Ang mga escrow account ay umaasa sa mga kalkulasyon ng buwanang pagbabayad/paglalabas ng pondo sa loob ng isang taon ng kalendaryo
• ✓Ang mga account para sa tuwing dalawang linggo o iba pang pana-panahong pagbabayad ay dapat baguhin nang naaayon

Ipinagbabawal sa isang creditor/lender na magpautang ng first-lien loan na nakaseguro sa pangunahing tirahan ng consumer kung ang loan ay Higher Cost/Priced Mortgage Loan maliban kung may itatatag na escrow account para sa mga buwis sa ari-arian at mga premium sa insurance. Naaangkop ito sa mga kwalipikadong aplikasyon na natanggap sa o pagkatapos ng Abril 1, 2010.

• ✓Kinakailangan ang escrow account para sa Higher Cost/Priced first-lien loans sa isang pangunahing tirahan
• ✓Naaangkop ang kinakailangan sa mga aplikasyong natanggap sa o pagkatapos ng Abril 1, 2010
• ✓Sinasaklaw ng escrow ang mga buwis sa ari-arian at mga premium sa insurance na may kaugnayan sa mortgage/ari-arian (12 CFR 226.35, 24 CFR 3500.17)

Ang isang escrow account ay hindi kailangang itatag para sa insurance maliban kung kinakailangan ito ng creditor/lender (halimbawa, ang earthquake o debt-protection insurance ay mga opsyon, hindi mga requirement). Walang required na insurance escrow para sa mga loan na secured ng cooperative shares o condominium units kung saan ang owners' association ay may master policy. Gayunman, ang escrow para sa individually assessed property taxes sa bawat condominium unit ay kailangan pa rin. Ang manufactured housing escrow ay hindi na required hanggang Oktubre 1, 2010.

• ✓Walang required na insurance escrow maliban kung kinakailangan ng creditor/lender ang coverage
• ✓Walang insurance escrow para sa co-op/condo units na may association master policy, ngunit ang tax escrow ay kailangan pa rin
• ✓Ang manufactured housing escrow ay hindi na required hanggang Oktubre 1, 2010

Ang creditor/lender ay nagsasagawa ng paunang pagsusuri ng escrow at isinusumite ang pahayag sa settlement o sa loob ng 45 araw ng kalendaryo mula sa settlement. Maaari itong isama sa HUD-1/HUD-1A o ihatid nang hiwalay. Kasama sa pahayag ang kabuuang buwanang bayad sa mortgage, ang bahagi para sa buwis at insurance, isang itemisasyon ng tinatayang mga singil at mga petsa ng disbursement, ang cushion amount, at ang trial running balance.

• ✓Dapat isumite sa settlement o sa loob ng 45 araw ng kalendaryo mula sa settlement/pagsasara ng escrow
• ✓Maaaring isama sa HUD-1/HUD-1A o ihatid bilang hiwalay na dokumento
• ✓Dapat isama ang breakdown ng buwanang bayad, itemisadong tinatayang mga singil, cushion amount, at trial running balance

Sa katapusan ng bawat taon ng pagkalkula ng escrow, ang creditor/lender ay nagsasagawa ng pagsusuri upang matukoy ang surplus, shortage, o deficiency at naghahanda ng taunang pahayag ng escrow account. Ang mga item na sinisingil nang mas mahaba kaysa taunan (hal., flood insurance tuwing tatlong taon) ay kinokolekta bilang pantay na buwanang halaga (36 para sa triennial). Kapag inilipat ang servicing at nagbago ang mga paraan ng pagbabayad/pag-accounting, ang bagong servicer ay dapat magbigay ng paunang escrow statement sa loob ng 60 araw mula sa paglilipat.

• ✓Ang pagsusuri ng escrow ay dapat isagawa sa pagtatapos ng bawat taon ng pagkalkula ng escrow
• ✓Ang triennial flood insurance ay kinokolekta bilang 36 na pantay na buwanang halaga
• ✓Ang bagong servicer na nagbabago ng mga paraan ng pagbabayad/pag-accounting ay dapat magbigay ng paunang statement sa loob ng 60 araw mula sa paglilipat

Sa ilalim ng UCC, ang isang wastong naisumiteng Pahayag sa Pagpopondo ay nagpapaperpekto ng interes sa seguridad. Kung walang paghahain, ang mga kasunod na mamimili na walang aktwal na kaalaman ay maaaring kumuha ng ari-arian nang malaya mula sa naunang interes sa seguridad. Ang partidong may seguridad na naghahain ay karaniwang protektado laban sa mga kasunod na mamimili. Ang mga rekord ay ini-index ayon sa tunay na pangalan ng may utang.

• ✓Ang isang wastong naisumiteng Pahayag sa Pagpopondo ay nagpapaperpekto ng interes sa seguridad
• ✓Kung walang naisumiteng pahayag, ang mga kasunod na mamimili na walang aktwal na kaalaman ay maaaring kumuha ng ari-arian nang malaya mula sa naunang interes
• ✓Ang mga rekord ng UCC ay ini-index ayon sa tunay na pangalan ng may utang

Ang wastong lugar upang gawing ganap ang isang interes sa seguridad ay nakasalalay sa uri ng kolateral: mga consumer goods sa county recorder ng tirahan ng may utang; mga pananim, troso, mineral, langis/gas o ilang partikular na account kung saan ire-record ang isang mortgage sa real estate; at sa lahat ng iba pang kaso sa Secretary of State.

• ✓Mga consumer goods: maghain sa tanggapan ng county recorder sa county ng tirahan ng may utang
• ✓Mga pananim, troso, mineral (kabilang ang langis at gas), o ilang partikular na account: maghain kung saan ire-record ang isang mortgage sa real estate
• ✓Lahat ng ibang kaso: maghain sa tanggapan ng Secretary of State
• ✓Ang fixture filing ay ihinahain kung saan ire-record ang isang mortgage sa real estate; ang tirahan ng isang organisasyon ay ang lugar ng negosyo nito (o punong tanggapan ng ehekutibo kung higit sa isa)

Ang Financing Statement ay may bisa sa loob ng limang taon mula sa petsa ng paghahain. Upang palawigin ito, ang secured party ay dapat maghain ng Continuation Statement sa loob ng anim na buwang panahon bago ang pag-expire; ang mga sumunod na Continuation Statement ay maaaring ihain sa parehong paraan.

• ✓Ang Financing Statement ay may bisa sa loob ng limang taon mula sa petsa ng paghahain
• ✓Ang Continuation Statement ay dapat ihain sa loob ng anim na buwang panahon bago ang pag-expire upang mapalawig ang bisa
• ✓Ang paghahain ay nangyayari kapag naipresenta ang statement, naibigay ang filing fee, at tinanggap ng opisyal

Ang Artikulo 9 ng UCC ay nagbibigay ng mga karapatan sa lien sa mga tagapagbigay at tagapagkabit ng mga fixture. Ang secured creditor na unang nag-file ay karaniwang may priyoridad anuman ang oras na lumitaw ang claim, ngunit ang mga purchase money security interest ay tumatanggap ng espesyal na priyoridad kapag naperpekto sa loob ng 10 araw mula nang matanggap ng bumili ang possession.

• ✓Ang naperpektong interes sa seguridad ng isang provider sa mga fixture ay may priyoridad kaysa sa magkasalungat na interes ng mga may-ari at ng mga kasunod na encumbrancer (Seksyon 9313(4))
• ✓Ang unang gumawa ng tamang filing ay may priyoridad anuman ang oras na lumitaw ang claim
• ✓Ang mga purchase money security interest ay nakakakuha ng espesyal na priyoridad kapag naperpekto sa loob ng 10 araw mula nang matanggap ng bumili ang possession (Mga Seksyon 9301(2), 9312(4))

Ang Division 9 (Secured Transactions, Sale of Accounts, Contract Rights and Chattel Paper) ay nagbibigay ng isang unified, comprehensive scheme para sa pag-regulate ng benta, paglikha, at priority ng liens at security interests sa personal property. Binibigyan nito ang secured party ng karapatan na mag-foreclose at iapply ang sale proceeds kung ang debtor ay nag-default.

• ✓Sumasaklaw sa anumang transaksyon na nilalayong lumikha ng security interest sa personal property—goods, documents, chattel paper, accounts, contract rights
• ✓Ang layunin ay magbigay ng simple, unified structure para sa iba't ibang secured financing transactions
• ✓Ang security interest ay nagbibigay-daan sa foreclosure at application ng sale proceeds tungo sa secured obligation sa panahon ng default

Ang isang paghahain na ginawa nang may mabuting pananampalataya sa maling lugar, o hindi sa lahat ng kinakailangang lugar, ay nananatiling epektibo para sa collateral kung saan ito umayon at laban sa sinumang may kaalaman sa mga nilalaman nito. Ang isang paghahain na ginawa sa tamang lugar ay nananatiling epektibo kahit na magbago ang tirahan ng may utang, lugar ng negosyo, o lokasyon ng collateral.

• ✓Ang isang paghahain nang may mabuting pananampalataya sa maling lugar ay epektibo para sa collateral na tumutugma at laban sa mga taong may kaalaman sa mga nilalaman nito
• ✓Ang isang tamang paghahain ay nananatiling epektibo kahit na may pagbabago sa kalaunan sa tirahan ng may utang, lugar ng negosyo, o lokasyon ng collateral
• ✓Ang mga kasunod na paghahain (Pagpapatuloy, Pagwawakas, Pagpapalaya, Asaynment, Pag-amyenda) ay dapat ihain sa parehong lokasyon ng orihinal

Ginagamit ang mga karaniwang form na UCC-1 (Financing Statement) at UCC-2 (Termination); itinatala ng filing officer ang file number, petsa, at oras at nagbabalik ng acknowledged copy. Nagbibigay ang Kalihim ng Estado ng mga sertipiko ng may-bisang Financing Statements kapag hiniling gamit ang UCC-3 Request for Information or Copies form.

• ✓Ang UCC-1 ay ang Financing Statement at ang UCC-2 ay ang Termination Statement
• ✓Ang UCC-3 Request for Information or Copies form ay inihahain sa Kalihim ng Estado upang makakuha ng impormasyon sa paghahain
• ✓Ang sertipiko ng Kalihim ng Estado ay nagpapakita ng mga epektibong Financing Statement, petsa/oras ng paghahain, at mga pangalan at address ng secured party

Kung ang isang Financing Statement ay hindi naide-file, ang mga susunod na mamimili at secured parties na walang aktwal na kaalaman ay kukunin ang interes nang libre mula sa nakaraang interes, kahit ang Section 9201 ay nagpapanatili ng hindi perpektong security agreement na valid sa pagitan ng debtor at secured party. Ang isang Financing Statement ay maaaring i-file nang maaga—bago ang kasunduan ay ginawa o bago ang interes ay umabot—tulad ng ginagawa sa escrow upang perpektuhin ang purchase money interest ng nagbebenta.

• ✓Nang walang pag-file, ang mga susunod na mamimili o secured parties na walang aktwal na kaalaman ay kukunin ang interes nang libre, ngunit ang Section 9201 ay nagpapanatili ng kasunduan bilang valid sa pagitan ng mga partido
• ✓Ang isang Financing Statement ay maaaring i-file bago ang security agreement ay ginawa o bago ang interes ay umabot
• ✓Sa escrow, ang isang escrow holder ay maaaring mag-file nang maaga upang perpektuhin ang purchase money interest ng nagbebenta; kung ang escrow ay nabigo, ang UCC-2 Termination Statement ay nag-aalis ng UCC-1

Ang security interest sa mga fixture ay maaaring malikha sa pamamagitan ng mga partikular na probisyon sa isang trust deed/mortgage o sa pamamagitan ng fixture filing na nasa anyo ng Financing Statement; ang dalawa ay dapat na irehistro sa county kung saan matatagpuan ang real property. Ang karaniwang mga materyales sa gusali na isasama sa isang gusali ay hindi itinuturing na mga fixture.

• ✓Ang fixture filing ay maaaring malikha sa pamamagitan ng probisyon sa trust deed/mortgage o sa pamamagitan ng Financing Statement, at ang dalawa ay irehistro sa county kung saan matatagpuan ang property
• ✓Ang fixture filing ay dapat maglaman ng: paglalarawan ng mga kalakal, legal na paglalarawan ng real property, pahayag na ang mga kalakal ay o magiging fixture, at pagpapatunay na ito ay irehistro sa county ng property
• ✓Ang karaniwang mga materyales sa gusali na isasama sa isang gusali ay hindi itinuturing na mga fixture

Ang isang fixture filing bilang Financing Statement ay isang lien sa loob ng 5 taon maliban kung palawigin ng isang Continuation Statement nang isa pang 5 taon; ang isang fixture filing sa isang trust deed o mortgage ay tumatagal hanggang ang instrumentong iyon ay nananatiling isang lien. Nagkakaiba ang mga opsyon sa pagpapatupad depende sa form na ginamit.

• ✓Ang isang fixture-filing Financing Statement ay isang lien sa loob ng 5 taon, na maaaring palawigin nang isa pang 5 taon sa pamamagitan ng Continuation Statement
• ✓Ang isang fixture filing sa isang trust deed/mortgage ay epektibo hanggang ang instrumentong iyon ay nananatiling isang lien
• ✓Ang isang Financing Statement fixture filing ay ipinapatupad sa ilalim ng mga probisyon ng UCC ukol sa personal na ari-arian; ang isang trust deed/mortgage fixture filing ay maaaring ipatupad sa ilalim ng UCC o sa pamamagitan ng foreclosure sa parehong real at personal na ari-arian
• ✓Ang isang kopya ng security agreement na pinirmahan ng debtor ay sapat na bilang Financing Statement kung naglalaman ito ng lahat ng impormasyong kinakailangan ng Section 9402

Ang mga REIT ay ikinakategorya bilang equity trusts, mortgage trusts (panandalian o pangmatagalan), o hybrid trusts. Ang equity REIT ang pinakakaraniwan at kumikita pangunahin mula sa mga rentang nakokolekta sa real estate nito; hindi tulad ng ibang mga kumpanya ng real estate, kailangan nitong kumuha at magpaunlad ng ari-arian pangunahin upang patakbuhin ito kaysa muling ibenta. Maaari itong bumili o magtayo ng mga gusali, magpaunlad ng mga proyekto, magpaupa para sa kita sa renta, at maglagay ng mga mortgage. Ang mortgage REIT ay nagpapautang ng pera nang direkta sa mga may-ari at namumuhunan sa mga umiiral na mortgage na sinigurado ng real property, kumikita mula sa interes ng mortgage (katulad ng isang bond mutual fund). Ang hybrid REIT ay pinagsasama ang pareho sa pamamagitan ng pagmamay-ari o pagpapatakbo ng income property at pamumuhunan sa mga mortgage.

• ✓Equity REIT: pinakakaraniwan, kumikita mula sa mga renta; kailangang patakbuhin kaysa muling ibenta ang mga ari-arian
• ✓Mortgage REIT: nagpapautang sa mga may-ari at namumuhunan sa mga mortgage, kumikita ng kita sa interes (katulad ng mga bond mutual fund)
• ✓Hybrid REIT: pinagsasama ang mga katangian ng equity at mortgage REIT

Ang mga REIT ay maaaring pampublikong kinakalakal o hindi kinakalakal sa exchange; pareho silang naghahain ng dokumento sa SEC, ngunit tanging ang mga pampublikong kinakalakal na REIT lamang ang may mga share na kinakalakal sa mga pambansang stock exchange. Ang mga pribadong REIT ay hindi malayang kinakalakal at hindi rehistrado sa SEC. Ang mga mamumuhunan ay nagbabayad ng takdang presyo kada yunit at umaasa ng regular na dibidendo mula sa upa o interes sa mortgage. Ang mga pribadong REIT ay karaniwang kinakalakal lamang sa loob ng ilang partikular na redemption window sa mga tuntuning itinakda ng issuer, maaaring suspindihin ang mga redemption, kulang sa mga kinakailangan sa pagsisiwalat ng iba pang REIT, at kadalasan ay walang pampubliko o independiyenteng datos ng pagganap.

• ✓Parehong naghahain sa SEC ang mga REIT na pampublikong kinakalakal at hindi kinakalakal sa exchange; tanging ang mga pampublikong kinakalakal lamang ang kinakalakal sa mga pambansang exchange
• ✓Ang mga pribadong REIT ay hindi rehistrado sa SEC at hindi malayang kinakalakal
• ✓Ang mga pribadong REIT ay maaaring suspindihin ang mga redemption at kulang sa mga kinakailangan sa pagsisiwalat at independiyenteng datos ng pagganap

Ang mga panloob na pinagmumulan ng kapital para sa paglago ng isang equity trust ay ang muling pagpopondo ng utang nito sa mortgage at ang pagpapanatili ng mga capital gain kapag naipagbili ang ari-arian. Ang mga panlabas na pinagmumulan ay ang pampublikong pagbebenta ng mga securities nito, pagkuha ng mga ari-arian kapalit ng mga securities nito, at panandaliang pautang sa bangko.

• ✓Mga panloob na pinagmumulan ng kapital: muling pagpopondo ng utang sa mortgage at pagpapanatili ng mga capital gain mula sa pagbebenta ng ari-arian
• ✓Mga panlabas na pinagmumulan ng kapital: pampublikong pagbebenta ng mga securities, pagkuha ng ari-arian kapalit ng mga securities, at panandaliang pautang sa bangko

Tulad ng iba pang mga pamumuhunan, ang mga REIT ay may panganib na malugi ang pamumuhunan at maaaring maging masalimuot na produkto ng pamumuhunan. Maraming teknikal na probisyon ang nakasaad sa batas federal, mga ruling ng IRS, at mga regulasyon ng California Corporations Commissioner. Maaaring masalimuot ang mga tuntunin sa buwis, kaya dapat makipag-ugnayan ang mga licensee sa IRS para sa pinakabagong mga batas sa buwis at konsultahin ang lahat ng kaugnay na sanggunian upang maging wastong impormado.

• ✓Ang mga REIT ay may panganib ng pagkalugi at masalimuot na mga produkto ng pamumuhunan
• ✓Ang mga namumunong tuntunin ay nagmumula sa batas federal, mga ruling ng IRS, at mga regulasyon ng California Corporations Commissioner
• ✓Dapat makipag-ugnayan ang mga licensee sa IRS para sa kasalukuyang mga batas sa buwis sa REIT at konsultahin ang lahat ng kaugnay na sanggunian

Ang Halaga sa Pamilihan (Market Value) ay ang pinaka-malamang na presyo na dapat makuha ng isang ari-arian sa isang kompetitibong bukas na pamilihan sa ilalim ng mga kondisyon ng patas na pagbebenta, na may maingat at may-alam na mga partido, at walang labis na panggigipit. Limang kondisyon ang dapat matugunan kabilang ang karaniwang motibasyon, panahon ng pagkakalantad, at bayad na katumbas ng cash.

• ✓Ang mamimili at nagbebenta ay karaniwang may motibasyon at may sapat na kaalaman
• ✓Ang makatwirang panahon ay pinapayagan para sa pagkakalantad sa pamilihan
• ✓Ang pagbabayad ay nasa cash o maihahambing na mga tuntunin sa pananalapi
• ✓Ang presyo ay hindi naaapektuhan ng espesyal o malikhaing pagpopondo o mga konsesyon sa pagbebenta

Ang gastos ay ang halagang kailangan upang likhain/gawin/makuha ang isang ari-arian (katotohanan o tantiya). Ang presyo ay ang halagang hinihingi, iniaalok, o binabayaran (isang katotohanan kapag nasabi na). Ang halaga ay ang ugnayang pangpera sa pagitan ng mga ari-arian at mga mamimili/tagapagbili (laging opinyon, hindi kailanman katotohanan). Nakatuon ang mga broker sa presyo.

• ✓Gastos = halagang kailangan upang likhain/gawin/makuha ang isang ari-arian
• ✓Presyo = halagang hinihingi, iniaalok, o binabayaran; kapag nasabi na ito ay isang katotohanan
• ✓Halaga = laging opinyon, hindi kailanman katotohanan, at dapat laging may kaakibat na kwalipikasyon
• ✓Mga broker/salesperson ay nakatuon sa presyo (listing, alok, kontrata, BPO)

Apat na mahahalagang elemento: Utility, Scarcity, Demand (na may purchasing power), at Transferability. Dapat lahat ay naroroon upang makalikha ng halaga; walang isa na nag-iisa ang makakalikha ng halaga.

• ✓Apat na elemento: Utility, Scarcity, Demand (na may kakayahang pinansyal), at Transferability
• ✓Dapat naroroon ang lahat ng apat upang makamit ang halaga; walang isa na nag-iisa ang lumilikha ng halaga
• ✓Ang demand ay dapat na suportahan ng purchasing power upang maging epektibo

Ang Utility Value ay nakatuon sa isang partikular na gamit (subjective value). Ang Market Value ay ang halaga sa pera kung saan maaaring maipagbili ang isang ari-arian sa mga umiiral na kondisyon (objective value). Kasama sa mga uri ng halaga ang Liquidation, Market, Investment, at Assessed Value.

• ✓Utility Value = subjective na halaga para sa isang partikular na gamit o tao
• ✓Market Value = objective na halaga, batay sa handang bumili/handang magbili
• ✓Kasama sa mga uri ang Liquidation, Market, Investment, at Assessed Value

Sa ilalim ng California Code of Civil Procedure Seksyon 1263.320, ang Fair Market Value ay ang pinakamataas na presyo sa petsa ng pagtatasa na sinang-ayunan ng isang nagbebentang kusang-loob (ngunit hindi obligado) at ng isang mamimiling handa, kusang-loob, at may kakayahan (ngunit hindi obligado), na ang bawat isa ay may lubos na kaalaman sa mga gamit at layunin.

• ✓Tinukoy sa California Code of Civil Procedure Seksyon 1263.320
• ✓Ang Fair Market Value ay ang pinakamataas na presyo sa petsa ng pagtatasa
• ✓Walang partido na nasa ilalim ng partikular o madaliang pangangailangang magbenta o bumili

Tinutukoy ng USPAP ang kliyente bilang partidong kumukuha ng appraiser. Inaatasan ng Seksyon ng Pagiging Kumpidensyal ng Alituntunin sa Etika ang mga appraiser na protektahan ang kumpidensyal na katangian ng relasyong appraiser-kliyente at hindi ibunyag ang mga resulta sa sinuman maliban sa kliyente o mga awtorisadong partido.

• ✓Ang kliyente ay ang partidong kumukuha ng appraiser sa pamamagitan ng empleyo o kontrata
• ✓Hindi dapat ibunyag ng appraiser ang kumpidensyal na impormasyon maliban sa kliyente o mga awtorisadong partido
• ✓Ang mga ahensya ng estado na nagreregula sa mga appraiser at mga partidong pinahintulutan ng batas ay maaaring makakuha ng impormasyon
• ✓Hindi maaaring magbigay ang appraiser ng mga kopya sa mga ahente/nanghihiram maliban kung sila ang kliyente

Sa ilalim ng Seksyon 75 at mga sumusunod (mula noong 1983), tinatasa ng mga assessor ang ari-arian sa buong cash value kapag may pagbabago sa pagmamay-ari o pagkumpleto ng bagong konstruksiyon sa petsa ng kaganapan. Ang mga idinagdag na buwis ay nagiging dapat bayaran sa petsa ng kaganapan sa pamamagitan ng karagdagang pagtatasa na idinagdag sa karagdagang talaan ng buwis.

• ✓Napupukaw ng pagbabago sa pagmamay-ari o pagkumpleto ng bagong konstruksiyon
• ✓Ang halagang natukoy ay nagiging bagong base year value
• ✓Ang muling pagtatasa sa pagitan ng Enero 1 at Mayo 31 ay lumilikha ng dalawang karagdagang pagtatasa (dalawang singil sa buwis)
• ✓Ang muling pagtatasa sa pagitan ng Hunyo 1 at Disyembre 31 ay lumilikha ng isang karagdagang pagtatasa
• ✓Bawat pangyayari ay lumilikha ng sarili nitong karagdagang pagtatasa

Sa ilalim ng Seksyon 75.12, ang bagong konstruksiyon ay hindi kasama sa karagdagang pagtatasa kung ang may-ari ay hindi maninirahan dito kundi nilalayon na ipamarket ang pagpapabuti at nagpapabatid sa assessor sa pamamagitan ng sulat bago o sa loob ng 30 araw mula sa pagsisimula ng konstruksiyon. Ang pagtatasa ay ginagawa kapag ang pagpapabuti ay inilipat, ipinaglease, o pinarentahan.

• ✓Dapat magbigay alam ang tagapagtayo sa assessor sa pamamagitan ng sulat bago o sa loob ng 30 araw mula sa pagsisimula ng konstruksiyon
• ✓Ipagpapaliban ang karagdagang pagtatasa hanggang ang pagpapabuti ay inilipat, ipinaglease, o pinarentahan

Ang Seksyon 480 ay nangangailangan sa sinumang nagtatamo ng interes sa real property (o manufactured home na binubuwisan bilang real property) na maghain ng pahayag ng pagbabago ng pagmamay-ari sa county recorder o assessor. Ang timing at mga parusa ay nagkakaiba ayon sa sitwasyon.

• ✓Ihain sa oras ng pagre-record, o sa loob ng 45 araw kung hindi nai-record
• ✓Pagkabigong maghain sa loob ng 45 araw mula sa nakasulat na kahilingan ng assessor: multa na $100 o 10% ng aplikableng buwis, alinman ang mas malaki
• ✓Kamatayan nang walang probate: ang transferee ay may 150 araw mula petsa ng kamatayan para maghain
• ✓Kamatayan na may probate: ihain bago o kasabay ng paghahain ng inventory at appraisal sa korte
• ✓Preliminary Change of Ownership Report - $20 karagdagang recording fee kung hindi isinabay na ihain

Ang Seksyon 532 at Seksyon 75.11(d) ay nagtatakda ng mga batas ng limitasyon para sa pag-enroll ng escape at supplemental assessments, na nag-iiba ayon sa pagtatago o hindi paghahain, at ang pandaraya ay nagpapawalang-limitasyon sa panahon.

• ✓Pamantayan: 4 na taon upang i-enroll ang escape/supplemental assessments (Seksyon 532, 75.11(d))
• ✓8 taon sa mga kaso ng pagtatago o hindi paghahain para sa hindi naitalang pagbabago ng pagmamay-ari
• ✓Walang limitasyon kapag ang pahayag ng pagbabago ng pagmamay-ari ay hindi inihain para sa naitalang pagbabago / sa mga kaso ng pandaraya
• ✓Parusa sa pandaraya: 75% ng karagdagang assessed value (Seksyon 504)
• ✓Ang batas ng limitasyon ay hindi nagsisimula hanggang Hulyo 1 ng taon ng assessment kung saan nangyari ang pangyayari

Sa mga common interest subdivision, ang mga mamimili ay nagmamay-ari ng hiwalay na interes at ng undivided/membership interest sa mga common area. Ang apat na uri ay condominiums, planned developments, stock cooperatives, at community apartment projects.

• ✓Apat na uri: condominiums, planned developments, stock cooperatives, at community apartment projects
• ✓Ang mga mamimili ay nagmamay-ari o umuupa ng hiwalay na lot/unit/interes at may undivided interest sa common area
• ✓Ang asosasyon ng mga may-ari ang karaniwang namamahala sa common area

Ang isang standard subdivision ay walang common areas. Ang mga subdivision na may reciprocal easements at may HOA na maaaring magpatupad ng assessment liens ay hindi standard subdivisions.

• ✓Ang isang standard subdivision ay isang subdivision na walang common areas
• ✓Ang mga subdivision na may reciprocal easements at may HOA na maaaring magpatupad ng assessment lien sa ilalim ng Civil Code Section 1367/1367.1 ay HINDI standard subdivisions

Ang condominium ay isang hindi nahahating interes sa sama-samang pagmamay-ari ng real property, kasama ng hiwalay na interes sa espasyo na tinatawag na unit, kung saan ang mga hangganan ay inilalarawan sa isang nairehistrong mapa o plano ng condominium.

• ✓Ang may-ari ng condominium ay karaniwang nagmamay-ari ng fee simple air space kasama ang hindi nahahating karaniwang interes.
• ✓Ang condominium ay maaaring isang estate of inheritance/perpetual estate, isang estate for life, o isang estate for years (leasehold).
• ✓Ang mga hangganan ay inilalarawan sa isang nairehistrong final map, parcel map, o condominium plan.
• ✓Ang isang asosasyon at inihalal na governing board ay nagsasagawa ng mga tungkulin sa pamamahala.

Ang isang planned development ay may mga lot na hiwalay ang pagmamay-ari at mga karaniwang pagmamay-ari na lugar. Ang isang stock cooperative ay isang korporasyon na may hawak ng titulo kung saan ang mga shareholder ay tumatanggap ng eksklusibong karapatan sa paninirahan.

• ✓Planned development (Civil Code 1351(b),(k)): mga lot na hiwalay ang pagmamay-ari at mga lugar na karaniwang pagmamay-ari ng mga may-ari ng lot
• ✓Stock cooperative (Civil Code 1351(m)): korporasyon na may hawak ng titulo kung saan ang mga shareholder ay tumatanggap ng eksklusibong paninirahan na maililipat lamang kasama ng stock
• ✓Sa isang stock cooperative, ang mga karapatan sa paninirahan ay naililipat lamang kasabay ng paglilipat ng bahagi ng stock

Sa isang proyekto ng apartamento sa komunidad (Civil Code 1351(d)), ang bumibili ay tumatanggap ng hindi nahahating interes sa lupa kasama ang karapatang eksklusibong manirahan sa isang apartment na matatagpuan dito.

• ✓Ang bumibili ay tumatanggap ng hindi nahahating interes sa lupa at eksklusibong paninirahan sa isang apartment
• ✓Ang mga may-ari ay naghahalal ng isang lupon na namamahala na nagpapatakbo at nagpapanatili ng proyekto

Ang undivided interest ay bahagyang/fractional na interes sa isang buong parcel kung saan ang pagmamay-ari, hindi ang lupa mismo, ang hinahati. Ang paglikha ng lima o higit pa ay nangangailangan ng public report.

• ✓Hindi hinahati ang lupa, ngunit hinahati ang pagmamay-ari nito
• ✓Ang paglikha ng lima o higit pang undivided interests para sa pagbebenta/pagpapaupa/pag-finance ay bumubuo ng subdivision na nangangailangan ng public report
• ✓Ang Section 11000.1(b) ay nag-eexempt sa mga pagbili ng mga taong may relasyon sa dugo/kasal o ng sampu o mas kaunting informed persons na hindi bumibili para sa resale at nagwa-waive ng mga proteksyon

Ang isang kooperatibang pabahay na may limitadong equity ay tumutugon sa pamantayan ng stock cooperative at mga kundisyon ng Seksyon 33007.5 ng Kodigo sa Kalusugan at Kaligtasan upang magbigay ng pabahay para sa mga pamilyang may mababa at katamtamang kita.

• ✓Ang muling pagbebenta ng isang yunit ay hindi maaaring lumampas sa orihinal na konsiderasyon kasama ang awtorisadong halaga ng pagpapabuti kasama ang pagtaas ng inflation na hindi lalampas sa 10% kada taon
• ✓Ang mga dokumento ng pamamahala ay maaaring amyendahan lamang sa pamamagitan ng boto ng hindi bababa sa 2/3 ng mga may-ari
• ✓Ang corporate equity ay maaari lamang gamitin para sa kapakinabangan ng korporasyon o para sa isang layuning kawanggawa
• ✓Ang Seksyon 11003.4(b) ay nagbibigay ng eksepsiyon mula sa Subdivided Lands Law sa ilalim ng mga tinukoy na kundisyon