Encumbrances/Liens +7California · real estate · Filipino

Ang encumbrance ay anumang karapatan o interes sa ari-arian na hawak ng isang taong hindi kabilang sa titulo na nakakaapekto sa halaga ng estate ng may-ari ngunit hindi humahadlang sa pagtatamasa o paglilipat. May dalawang kategorya: ang mga nakakaapekto sa titulo (mga lien) at ang mga nakakaapekto sa pisikal na kondisyon o paggamit (mga easement, restriksyon, encroachment).

• ✓Ang encumbrance ay nakakaapekto sa halaga ngunit hindi humahadlang sa pagbebenta o paglilipat ng fee title
• ✓Ang mga encumbrance na nakakaapekto sa titulo ay mga lien (mga paghahabol na pinansyal)
• ✓Ang mga encumbrance na nakakaapekto sa kondisyon o paggamit ay kinabibilangan ng mga easement, restriksyon, zoning, encroachment

Ang lien ay isang pataw na ipinapataw sa ari-arian bilang seguridad para sa isang pinansiyal na paghahabol o pagsasagawa ng isang gawain. Ang mga lien ay maaaring boluntaryo (home mortgage) o hindi boluntaryo (mga atrasadong buwis), at tiyak (trust deed, mechanic's lien) o pangkalahatan (money judgment, income tax lien). Lahat ng lien ay encumbrance, ngunit hindi lahat ng encumbrance ay lien.

• ✓Boluntaryong lien = nilikha ng may-ari (hal. mortgage); hindi boluntaryo = ipinapataw ng batas (hal. lien sa buwis)
• ✓Ang tiyak na lien ay nakakaapekto sa isang partikular na ari-arian; ang pangkalahatang lien ay nakakaapekto sa lahat ng hindi exempt na ari-arian ng may-ari
• ✓Ang lien ay nagsisiguro ng isang pinansiyal na paghahabol o pagsasagawa ng isang gawain

Ang ulap sa titulo ay anumang natitirang paghahabol o encumbrance na, kung may bisa, ay makakasira sa titulo ng may-ari. Habang nananatili ang ulap, hindi maipapasa ng may-ari ang marketable title. Mga halimbawa: deed of trust na bayad na ngunit hindi pa naire-reconvey; nawawalang lagda ng tagapagmana; natitirang lis pendens pagkatapos ma-dismiss ang kaso.

• ✓Pinipigilan ng ulap sa titulo ang paglilipat ng marketable title
• ✓Kasama sa mga halimbawa ang mga satisfied trust deed na hindi pa naire-reconvey, nawawalang lagda ng tagapagmana, at lumang lis pendens
• ✓Maaaring maantala ng pagtanggal ang closing hanggang makapag-isyu ng malinaw na title insurance policy

Sa ilalim ng Seksyon 1624 ng Civil Code, ang mga kontratang dapat nakasulat at pinirmahan ng partidong pinapatawan ng pananagutan ay kinabibilangan ng: mga kasunduang hindi maisasagawa sa loob ng isang taon; mga pangakong sasagot sa utang ng iba; mga lease na mahigit isang taon o pagbebenta ng real property; mga kasunduang kumukuha ng ahente para bumili, magbenta, o magpaupa ng real estate kapalit ng kompensasyon; mga kasunduang hindi maisasagawa sa panahon ng buhay ng nangangako; mga kasunduang umaako sa utang sa mortgage; at mga pangako sa pautang na mahigit $100,000 na hindi para sa personal na layunin.

• ✓Ang pagbebenta ng real property o mga lease na mahigit isang taon ay dapat nakasulat
• ✓Ang kasunduan na kumukuha ng broker para magbenta ng real estate kapalit ng komisyon ay dapat nakasulat at pinirmahan
• ✓Ang mga kasunduang hindi maisasagawa sa loob ng isang taon ay dapat nakasulat
• ✓Ang awtoridad ng ahente na pumirma sa kontrata ng real property ay dapat ding nakasulat

Ang kasunduan sa komisyon ay dapat nakasulat at pinirmahan ng partidong pananagutin upang makasingil ang broker. Naaangkop ito sa mga lease na lumalampas sa isang taon. Hindi saklaw ang mga oral na kasunduan sa pagitan ng mga broker upang maghati ng komisyon. Ang mga hindi nakasulat na kasunduan upang magbayad ng inakong utang sa mortgage ay walang bisa maliban kung ang pag-ako ay nakasaad sa kasulatan ng paglilipat.

• ✓Ang kasunduan sa komisyon ng broker ay dapat nakasulat at pinirmahan ng partidong pananagutin
• ✓Ang mga oral na kasunduan sa pagitan ng mga broker upang maghati ng komisyon ay maipapatupad (hindi saklaw ng statute)
• ✓Ang hindi nakasulat na kasunduan ng mamimili sa pag-ako ng mortgage ay walang bisa maliban kung nasa kasulatan ng paglilipat

Ang Statute of Frauds ay may kaugnayan sa remedyo, hindi sa mahalagang bisa. Ang kasunduang hindi sumusunod ay hindi maipapatupad, hindi walang bisa, at may bisa hanggang sa igiit ang kawalang-bisa nito sa isang aksyon. Ito ay depensa lamang. Ang makabuluhang bahagyang pagtupad ay maaaring magbigay-katwiran sa kawalan ng nakasulat. Ang kasunduang lubos nang naisagawa ay wala na sa saklaw ng batas.

• ✓Ang hindi pagsunod ay ginagawang hindi maipapatupad ang isang kasunduan, hindi walang bisa
• ✓Ang batas ay depensa lamang at hindi maaaring maging batayan ng aksyong panghahabol
• ✓Ang makabuluhang bahagyang pagtupad ay maaaring magbigay-katwiran sa kawalan ng nakasulat
• ✓Ang kasunduang lubos nang naisagawa ay hindi saklaw ng Statute of Frauds

Ang kinakailangang nakasulat ay maaaring nasa anumang anyo (kahit sunod-sunod na mga liham) ngunit dapat naglalaman ng lahat ng mahahalagang termino upang matukoy ng hukuman ang kasunduan, at dapat may lagda ng partidong kinakailangang managot. Ang partidong nagsasampa ng demanda ay maaaring magdagdag ng kanilang lagda sa ibang pagkakataon.

• ✓Ang memorandum ay dapat naglalaman ng lahat ng mahahalagang termino ng kontrata
• ✓Dapat itong lagdaan ng partidong kinakailangang managot
• ✓Ang partidong nagsasampa ng demanda ay maaaring magdagdag ng kanilang lagda sa ibang pagkakataon

Hindi naaapektuhan ng pagrerekord ang bisa ng isang deed, ngunit napakahalaga ito dahil pinoprotektahan ng recordation ang grantee. Kung ang isang grantee ay hindi nagpatala at may naitalang ibang dokumento, ang unang grantee ay nasa panganib. Ipinapakita ng sistema ng pagtatala ang pagkakasunod-sunod ng mga paglilipat. Ang possession ng ari-arian ay nagbibigay din ng abiso tungkol sa mga karapatan ng mga taong may possession, kaya dapat imbestigahan ng mga mamimili ang mga occupant sa halip na umasa lamang sa title policy.

• ✓Hindi naaapektuhan ng pagtatala ang bisa ngunit pinoprotektahan ang grantee laban sa mga dokumentong naitala pagkatapos
• ✓Itinatakda ng sistema ng pagtatala ang pagkakasunod-sunod ng mga paglilipat na nakakaapekto sa ari-arian
• ✓Ang possession ay nagbibigay ng abiso sa mga karapatan ng may possession; dapat imbestigahan ng mga mamimili ang mga occupant

Pinoprotektahan ng batas ng California ang mga may-ari laban sa mga hindi awtorisadong encumbrance. Karamihan sa mga instrumentong nakakaapekto sa real property ay dapat isagawa at kilalanin o patunayan ng may-ari bago ang recordation. Kasama sa mga saklaw na instrumento ang conveyances, mortgages, trust deeds, agreements for sale, option agreements, deposit receipts, commission receipts, at mga affidavit na tumutukoy sa mga ito. Anumang instrumentong naglilipat o nag-eencumber ng community property ay dapat isagawa ng parehong mag-asawa.

• ✓Karamihan sa mga instrumento sa real property ay dapat kilalanin o patunayan ng may-ari bago ang recordation
• ✓Anumang instrumento na naglilipat o nag-eencumber ng community property ay dapat isagawa ng parehong mag-asawa

Ang kumpletong titulo sa rekord ay nangangailangan ng direktang koneksyon ng pangalan sa pagitan ng mga may-ari sa kadena ng titulo. Anumang malaking pagkakaiba sa pangalan ng tumatanggap sa isang kasulatan at sa pangalan ng nagkakaloob sa susunod na kasulatan ay ginagawang depektoso ang titulo, kahit na mapatunayan ang pagkakakilanlan sa labas ng rekord. Ang legal na pangalan ay binubuo ng isang pangalan at isang apelyido; ang pag-alis o pagdaragdag ng panggitnang pangalan o inisyal ay karaniwang hindi mahalaga, ngunit ang pagkakaiba ay maaaring gumawa ng titulong depektoso.

• ✓Ang malaking pagkakaiba sa pangalan sa kadena ng titulo ay ginagawang depektoso ang titulo sa rekord
• ✓Ang pag-alis o pagdaragdag ng panggitnang pangalan ay karaniwang hindi mahalaga, ngunit ang pagkakaiba ay maaaring magdulot ng depekto
• ✓Ang kasunod na kasulatan na may magkakaibang mga pangalan ay hindi maaaring magbigay ng constructive notice

Maliban sa limitadong mga eksepsiyon, ang isang tao na nagbago ang pangalan pagkatapos kumuha ng titulo ay dapat, sa isang conveyance, ipahayag ang pangalang ginamit nang kunin ang titulo (hal., “Mary Doe Smith, dating Mary Doe”). Ang conveyance na hindi sumusunod dito ay hindi nagbibigay ng constructive notice sa mga susunod na mamimili/encumbrancer ngunit valid sa pagitan ng mga partido at ng mga may actual notice. Maaaring ma-clear ang titulo sa pamamagitan ng espesyal na aksyon sa ilalim ng Code of Civil Procedure Section 770.020.

• ✓Dapat ipahayag ng grantor ang pangalang orihinal na ginamit nang kunin ang titulo
• ✓Ang mga conveyance na hindi sumusunod ay hindi nagbibigay ng constructive notice ngunit nananatiling valid sa pagitan ng mga partido
• ✓Maaaring ma-clear ang mga maling pangalan sa ilalim ng Code of Civil Procedure Section 770.020

Ang kasulatan para sa isang taong lubos na kathang-isip (pekeng o gawa-gawa) ay walang bisa, ngunit ang kasulatan para sa isang tunay na tao sa ilalim ng gawa-gawang pangalan na ginagamit o ipinapalagay niya ay may bisa. Ang maling pangalan ng tagatanggap ay maaaring itama sa pamamagitan ng pangalawang kasulatan sa ilalim ng tunay na pangalan. Ang tagatanggap ay dapat isang umiiral na natural o artipisyal na tao na may kakayahang tumanggap ng titulo; ang kasulatan para sa isang patay na tao ay walang bisa, at ang kasulatan para sa estate ng isang namatay ay kaduda-duda.

• ✓Ang kasulatan para sa isang taong lubos na kathang-isip ay walang bisa
• ✓Ang kasulatan para sa isang tunay na tao sa ilalim ng ipinapalagay na gawa-gawang pangalan ay may bisa
• ✓Ang kasulatan para sa isang patay na tao ay walang bisa; ang kasulatan para sa estate ng isang namatay ay kaduda-duda

Ang mga instruksyon sa escrow ay dapat maglaman ng mutualidad, na sumasalamin sa mga pagkakaunawaan at intensyon ng mga prinsipal. Ang mga instruksyon ay dapat malinaw at tiyak. Ang tagapag-ingat ng escrow ay walang diskresyonaryong awtoridad at hindi dapat magsagawa nito; kumikilos ito para sa mga prinsipal, hindi bilang kapalit nila. Ang mga prinsipal mismo ang dapat magsagawa ng kontrata ng escrow.

• ✓Ang mga instruksyon sa escrow ay dapat maglaman ng mutualidad na sumasalamin sa mga pagkakaunawaan at intensyon ng mga prinsipal
• ✓Ang tagapag-ingat ng escrow ay hindi dapat magkaroon o magsagawa ng diskresyonaryong awtoridad
• ✓Ang tagapag-ingat ng escrow ay kumikilos para sa mga prinsipal, hindi bilang kapalit nila

Ang escrow holder ay hindi gumaganap bilang tagapamagitan o arbiter at hindi nakikilahok sa mga kontrobersiya sa pagitan ng mga principal o partido. Ipinagbabawal itong magbigay ng legal na payo at dapat nitong ipayo sa mga hindi nagkakasundo na kumonsulta sa isang abogado (o isang real estate broker kapag ang usapin ay nasa saklaw ng lisensya). Ang escrow holder ay maaaring magbigay ng payo na nasa loob ng kurso at saklaw ng mga instruksyon.

• ✓Ang escrow holder ay hindi gumaganap bilang tagapamagitan o nag-aarbitrate ng mga alitan sa pagitan ng mga principal
• ✓Ipinagbabawal sa escrow holder ang magbigay ng legal na payo at dapat nitong i-refer ang mga hindi nagkakasundo sa isang abogado o broker
• ✓Ang escrow holder ay maaaring magbigay ng payo lamang sa loob ng kurso at saklaw ng mga instruksyon sa escrow

Ang Escrow ay isang limited/special agency relationship na pinamamahalaan ng nilalaman ng escrow instructions. Bilang agent para sa parehong principals (at minsan ang lender), ang escrow holder ay kumilos lamang batay sa tukoy na written instructions. Kapag ang escrow ay nakumpleto/perpekto at nagsara, ang escrow holder ay nagiging agent para sa bawat principal tungkol sa mga bagay kung saan bawat isa ay naging entitled.

• ✓Ang Escrow ay isang limited/special agency relationship na pinamamahalaan ng escrow instructions
• ✓Ang escrow holder ay kumilos lamang batay sa tukoy na written instructions ng mga principals
• ✓Kapag ang escrow ay nagsara, ang escrow holder ay nagiging agent para sa bawat principal para sa mga item na bawat isa ay entitled

Dapat iwasan ng may hawak ng escrow ang malabo o hindi maliwanag na mga termino. Dapat nitong agad na ipadala ang mga instrumentong maaaring ipatala sa kompanya ng seguro sa titulo at magbigay ng mga kopya sa mga kinauukulang principal/partido. Kung walang pahintulot, maaari lamang itong tumanggap ng mga claim, demand, instrumento, at pondo na saklaw ng mga tagubilin. Ang escrow trust account ay dapat panatilihin nang may lubos na pag-iingat; ang mga overdrawn account (debit balances) ay mahigpit na ipinagbabawal.

• ✓Dapat agad na ipadala ng may hawak ng escrow ang mga instrumentong maaaring ipatala sa kompanya ng seguro sa titulo
• ✓Kung walang pahintulot, maaari lamang tumanggap ang may hawak ng escrow ng mga bagay na saklaw ng mga tagubilin
• ✓Ang mga overdrawn escrow trust account (debit balances) ay mahigpit na ipinagbabawal

Ang mga escrow ay may pribilehiyo at kompidensyal; hindi dapat magbigay ng impormasyon ang tagahawak ng escrow sa mga third party (hindi mga principal) nang walang pahintulot ng mga principal. Bilang ahente, ang mga katotohanang alam ng ahente ng escrow ay itinuturing na alam din ng mga principal, kaya may tungkulin ang tagahawak ng escrow na ipaalam ang mga mahalagang katotohanan na nakuha sa loob ng ahensya na maaaring makaapekto sa desisyon ng isang principal. Anumang nakakapinsala o bagong hindi pa isiwalat na mahalagang impormasyon ay dapat isiwalat sa mga principal para sa mga tagubilin.

• ✓Ang mga escrow ay may pribilehiyo at kompidensyal — walang impormasyong ibibigay sa mga hindi principal nang walang pahintulot ng mga principal
• ✓Ang mga katotohanang alam ng ahente ng escrow ay itinuturing na alam din ng mga principal
• ✓Dapat ipaalam ng tagahawak ng escrow ang mga mahalagang katotohanan na nakakaapekto sa desisyon ng isang principal

Ang escrow holder ay dapat manatiling mahigpit na neutral, hindi pinapaboran ang alinmang principal kasama na ang lender, at iwasan ang mga aksyong nagdudulot ng pakinabang sa isang principal sa kapinsalaan ng iba. Dapat itong magpanatili ng maayos at organisadong mga rekord at file na may mga check sheet. Bago ang closing, dapat i-audit ng escrow holder ang file at isaalang-alang ang lahat ng item kasama na ang mga na-clear na pondo. Hindi maaaring ilabas ang mga pondo hangga't hindi na-clear ang lahat ng tseke/draft at naging available para sa withdrawal bilang awtomatikong karapatan — isang holding period na 1 hanggang 10 araw depende sa institusyon.

• ✓Dapat manatiling mahigpit na neutral ang escrow holder at iwasan ang pagpapabor sa alinmang principal
• ✓Bago ang closing, dapat i-audit ng escrow holder ang file at isaalang-alang ang mga na-clear na pondo
• ✓Walang pondo ang maaaring ilabas hangga't hindi na-clear ang mga item (holding period na 1 hanggang 10 araw)

Kapag pumirma ang lahat ng principal sa mutual (conforming) na mga tagubilin, ang escrow ay naperpekto. Kung isang principal lamang ang pumirma, maaaring wakasan ng principal na iyon ang iminumungkahing escrow anumang oras bago pumirma ang isa pa sa conforming na mga tagubilin. Karaniwang inilalaan ng mga nagpapautang ang karapatang bawiin ang kanilang mga tagubilin, instrumento, pondo, at dokumento kung ang mga tagubilin ng mamimili/tagapagbili ay hindi umaayon sa mga tagubilin ng nagpapautang.

• ✓Ang isang escrow ay naperpekto kapag pumirma ang lahat ng principal sa mutual/conforming na mga tagubilin
• ✓Ang nag-iisang principal na pumirma ay maaaring wakasan ang escrow bago pumirma ang isa pa sa conforming na mga tagubilin
• ✓Inilalaan ng mga nagpapautang ang karapatang bawiin kung ang mga tagubilin ng mamimili/tagapagbili ay hindi umaayon sa mga tagubilin ng nagpapautang

Kung ang mga partido ay hindi tumukoy ng termino, nalalapat ang mga pagpapalagay ng batas: para sa mga tuluyan/tirahan/residensyal na ari-arian, ang termino ay katumbas ng panahon ng pagbabayad ng upa (ipinapalagay na isang buwan kung hindi tinukoy - CC 1944); para sa agrikultural o pastulan na ari-arian, isang taon; para sa lahat ng iba pang ari-arian na walang kaugalian, isang buwan maliban kung itinakda nang nakasulat (CC 1943).

• ✓Ang termino para sa residensyal ay naka-default sa panahon ng pagbabayad ng upa, ipinapalagay na isang buwan (CC 1944)
• ✓Ang termino ng agrikultural/pastulan na ari-arian ay naka-default sa isang taon
• ✓Ang iba pang ari-arian ay naka-default sa isang buwan maliban kung itinakda nang nakasulat (CC 1943)

Ang mga paghihigpit ng batas ay nangingibabaw sa mga tinukoy na termino: ang mga agricultural/horticultural lease ay hindi maaaring lumampas sa 51 taon; ang mga lote sa bayan o lungsod ay hindi maaaring lumampas sa 99 na taon; ang mga lease para sa produksyon ng mineral/langis/gas ay hindi maaaring lumampas sa 99 na taon; ang mga lease ng ari-arian na pagmamay-ari ng isang emansipadong menor de edad o taong walang kakayahan ay hindi maaaring lumampas sa kung ano ang pinahihintulutan ng probate court. Ang isang lease na magsisimula sa isang pangyayari sa hinaharap ay walang bisa kung ang termino ay hindi magsisimula sa loob ng 30 taon mula sa ganap na pagpapatupad.

• ✓Ang mga agricultural/horticultural lease ay hindi maaaring lumampas sa 51 taon
• ✓Ang mga lote sa bayan o lungsod at mga mineral/langis/gas lease ay hindi maaaring lumampas sa 99 na taon
• ✓Ang isang lease na nagsisimula sa pangyayari sa hinaharap ay walang bisa kung ang termino ay hindi magsisimula sa loob ng 30 taon mula sa pagpapatupad

Ang pag-renew ng lease ay lumilikha ng bago at hiwalay na tenancy - dapat magpirma ang mga partido ng bagong instrumento. Ang extension ng lease ay pagpapatuloy sa ilalim ng orihinal na lease at maaaring mangyari kapag ang nangungupahan ay nanatili pagkatapos ng termino nang may pahintulot. Kung ang nangungupahan ay nanatili pagkatapos ng termino at tinanggap ng panginoong maylupa ang upa, ipinapalagay na nag-renew ang mga partido sa buwan-buwan (kung buwanan ang upa), hindi kailanman lalampas sa isang taon.

• ✓Ang renewal ay lumilikha ng bagong tenancy; ang extension ay nagpapatuloy ng orihinal na lease
• ✓Ang holdover na may pagtanggap ng panginoong maylupa sa upa ay ipinapalagay na buwanang renewal
• ✓Ang ipinapalagay na holdover renewal ay hindi kailanman tumatagal nang higit sa isang taon

Ang isang kasunduan sa pag-upa ng tirahan (residential lease) na may sugnay ng awtomatikong pag-renew/pagpapalawig ay maaaring ipawalang-bisa ng partidong hindi naghanda nito, MALIBAN KUNG ang sugnay ay nakalimbag sa 8-point boldface type AT may recital sa 8-point boldface type na lumalabas kaagad sa itaas ng linya ng lagda. Ang mga opsyon sa pagpapalawig ay dapat na makatwirang tiyak na may mahahalagang termino; ang “to be mutually agreed upon” ay hindi maipapatupad.

• ✓Ang mga sugnay ng awtomatikong pag-renew ay dapat nasa 8-point boldface na may recital sa itaas ng linya ng lagda
• ✓Ang mga opsyon sa pagpapalawig ay nangangailangan ng tiyak na mahahalagang termino; ang “to be mutually agreed” ay hindi maipapatupad
• ✓Ang isang opsyon na hindi ginamit ay hindi lumilikha ng karapatan sa ari-arian hanggang sa gamitin ito nang mahigpit ayon sa mga termino nito

Nagaganap ang paghahalo (commingling) kapag ang mga lisensyado ay nagdedeposito ng pera ng iba sa isang account na hindi trust o hindi wastong pinagsasama ang ari-arian. Ang mga pondo ay dapat ilagay sa trust account, neutral escrow, o ibigay sa principal sa loob ng tatlong business days.

• ✓Ang mga pondo ay dapat ilagay sa trust, neutral escrow, o ibigay sa principal sa loob ng 3 business days (B&P §§ 10145, 10146)
• ✓Ang mga trust account ay account ng broker, hindi available sa mga salesperson; ang mga salesperson ay dapat agad na ibigay ang mga pondo sa broker
• ✓Maaaring magtago ang broker ng hanggang $200 ng sariling pondo para sa service charges nang walang commingling (10 CCR § 2835)
• ✓Ang mga pondong co-owned ay dapat ibigay nang hindi lalampas sa 25 araw pagkatapos ng deposito kung walang hindi pagkakasundo
• ✓Kailangan ang hiwalay na rekord para sa bawat benepisyaryo (10 CCR § 2831.1); ang saklaw ng FDIC ay umaabot para sa bawat nakilalang benepisyaryo

Ang awtoridad ng ahente ay maaaring aktuwal (hayag) o ostensible (mukha/ipinahihiwatig). Ang aktuwal na awtoridad ay sinadyang ipinagkakaloob; ang ostensible na awtoridad ay yaong ipinapapaniwala ng prinsipal sa mga ikatlong tao na taglay ng ahente. Ang awtoridad ng ahente ay limitado sa aktuwal o ostensible na ipinagkaloob.

• ✓Kodigo Sibil ng California § 2315: ang ahente ay may awtoridad na aktuwal o ostensible na ipinagkakaloob ng prinsipal
• ✓Kodigo Sibil ng California § 2316: ang aktuwal na awtoridad ay sinadyang ipinagkakaloob o pinahihintulutan ang ahente na maniwala na taglay niya ito
• ✓Kodigo Sibil ng California § 2317: ang ostensible na awtoridad ay yaong ipinapapaniwala ng prinsipal sa mga ikatlong tao
• ✓Kodigo Sibil ng California § 2319: ang ahente ay maaaring gawin ang lahat ng angkop o karaniwan upang maisakatuparan ang layunin ng ahensiya

Ang hayag na kapangyarihan ay tumpak na naglalarawan ng mga pinahihintulutang gawain. Ang ipinahiwatig na kapangyarihan ay makatwirang kailangan upang maisagawa ang ahensiya at hindi maaaring sumalungat sa hayag na kapangyarihan. Ang mukhang kapangyarihan ay nakasalalay sa makatwirang inaasahan ng mga ikatlong panig na pinaniwalaang awtorisado ang ahente.

• ✓Ang hayag na kapangyarihan ay tumpak; ang ahenteng pinahihintulutang bumili sa $100,000 ay hindi maaaring bumili sa $105,000
• ✓Ang ipinahiwatig na kapangyarihan ay makatwirang kailangan upang maisakatuparan ang mga layunin ngunit hindi maaaring sumalungat sa hayag na kapangyarihan
• ✓Ang mukhang kapangyarihan ay nag-eestop sa principal kapag ang mga kilos ay lumilikha ng anyo ng kapangyarihan at ang mga ikatlong panig ay makatwirang umaasa
• ✓Ang mga limitasyong hindi naipaalam sa karaniwang kapangyarihan ay karaniwang hindi nagbubuklod sa ikatlong panig

Ang isang ahente ay may pinalawak na awtoridad sa isang emerhensiya, kabilang ang kapangyarihang hindi sundin ang mga tagubilin kapag malinaw na para sa interes ng principal at walang oras upang kumuha ng mga tagubilin. Ang isang ahente ay hindi kailanman maaaring magkaroon ng awtoridad na magdaya sa principal at sa pangkalahatan ay hindi maaaring kumilos sa kanyang sariling pangalan.

• ✓Ang emerhensiya ay nagpapalawak ng awtoridad (hal., tagapamahala ng ari-arian na gumagawa ng madaliang pagkukumpuni)
• ✓Ang isang ahente ay hindi kailanman maaaring magkaroon ng awtoridad na gumawa ng pandaraya laban sa principal (Civil Code § 2315 et seq.)
• ✓Ang ahensiya upang magbenta ay hindi nagbibigay ng awtoridad na baguhin o kanselahin ang kontrata ng pagbebenta pagkatapos itong gawin
• ✓Ang isang broker ng real estate na nakikipagnegosasyon para sa isang pautang ay sa pangkalahatan ay walang awtoridad na mangolekta ng mga bayad nang walang nakasulat na awtoridad sa paglilingkod sa pautang

Maaaring ratipikahan ng isang principal ang isang gawang walang pahintulot at maging obligado. Ang ratipikasyon ay nangangailangan na ang ahente ay nagpahayag na kumakatawan sa principal, ang principal ay may kapasidad sa parehong pagkakataon, alam ang lahat ng mahalagang katotohanan, pinagtibay ang buong gawain, at ginawa ito bago umurong ang ikatlong partido.

• ✓Civil Code §§ 2310 et seq.: limang kondisyon para sa ratipikasyon
• ✓Ang ratipikasyon sa mga transaksyong real property ay dapat sa pangkalahatan na nakasulat
• ✓Kapag niratipikahan, ang mga kahihinatnan ay katulad ng kung orihinal na awtorisado

Ang power of attorney ay isang nakasulat na instrumento na nagbibigay ng awtoridad sa isang ahente (attorney in fact). Ang espesyal na POA ay nagpapahintulot ng mga itinakdang gawain; ang pangkalahatang POA ay nagpapahintulot sa lahat ng negosyo. Ang mga broker ay hindi dapat bigyan ng POA sa parehong usapin kung saan sila ay isang bayad na ahente.

• ✓Espesyal na POA = mga itinakdang gawain; pangkalahatang POA = lahat ng negosyo ng principal
• ✓Ang mga POA ay mahigpit na binibigyang-kahulugan; ang pangkalahatang awtoridad ay limitado sa pagtupad ng mga tiyak na layunin
• ✓Hindi dapat maghawak ng POA ang mga broker sa parehong bayad na usapin (iwasan ang self-dealing)

Ang isang broker na limitado lamang sa paghahanap ng isang buyer ay walang awtoridad na tumanggap ng deposito mula sa buyer; kung gagawin niya ito, kumikilos siya bilang ahente ng buyer. Karamihan sa mga listing form ay nagbibigay sa broker ng tahasang awtoridad na tumanggap ng earnest money deposit para sa seller.

• ✓Kung walang awtoridad, ang broker na tumatanggap ng deposito ay kumikilos bilang ahente ng buyer (ang pagkalugi ay napupunta sa buyer)
• ✓Halos lahat ng listing form ay nagbibigay ng tahasang awtoridad na tumanggap ng earnest money deposit para sa seller
• ✓Kapag tinanggap ng seller ang purchase contract, ang pagmamay-ari ng down payment ay napupunta na sa seller
• ✓Ang deposito sa ilalim ng wastong sugnay ng liquidated damages ay karaniwang hindi na makukuha ng buyer na lumalabag sa kontrata (Civil Code §§ 1057.3, 1671)

Ang tseke na hawak ayon sa nakasulat na tagubilin ng mamimili ay hindi dapat i-negotiate hanggang sa pagtanggap, ngunit ang nagbebenta ay dapat na abisuhan sa pamamagitan ng nakasulat hindi lalampas sa paghaharap ng alok. Ang mga post-dated na tseke ay hindi dapat tanggapin dahil kahawig sila ng mga promissory note.

• ✓Ang nagbebenta ay dapat abisuhan sa pamamagitan ng nakasulat na ang tseke ng mamimili ay hinahawakan at hindi ini-negotiate (B&P § 10176(a))
• ✓Ang abiso ay dapat kilalanin ng nagbebenta bago o kasabay ng pagtanggap
• ✓Ang broker ay dapat ilagay ang resibo ng tseke sa mga talaan ng trust fund at hawakan ito nang ligtas (10 CCR §§ 2831, 2832)
• ✓Ang post-dated na tseke ay maaaring ituring na promissory note at hindi dapat tanggapin nang walang pagsisiwalat

Ang isang broker na di-tuwirang nagpapahiwatig na tumanggap ng cash habang tumatanggap ng non-negotiable promissory note ay lumalabag sa Real Estate Law. Ang paggamit ng promissory notes bilang earnest money ay dapat suriin nang maaga ng legal counsel.

• ✓Ang pagpapahiwatig na nakatanggap ng cash kapag may tinanggap na note ay lumalabag sa Real Estate Law
• ✓Kailangan ang buong paghahayag sa seller tungkol sa anyo ng earnest money deposit
• ✓May affirmative duty ang broker na ihayag ang lahat ng material facts na nakakaimpluwensya sa desisyon ng principal

Kapag ang earnest money deposit ay binayad sa neutral na escrow, ang mamimili ay may kondisyong naghahatid ng pera. Ang tagahawak ng escrow ay karaniwang hindi magsasauli ng deposito nang walang pagsang-ayon ng nagbebenta. Ang escrow ay binibigyang-kahulugan ng batas.

• ✓Ang Financial Code § 17003 at Civil Code § 1057 ay tumutukoy sa escrow
• ✓Ang hindi pagpapatupad ng mga dokumento sa pagbabalik (maliban kung may good faith dispute) ay maaaring magdulot ng danyos na hanggang $1000 kasama ang bayad sa abogado (Civil Code § 1057.3)
• ✓Sa ganap na pagganap, ang tagahawak ng escrow ay nagiging ahente ng nagbebenta para sa pera at ahente ng mamimili para sa deed
• ✓Maaaring maghain ang tagahawak ng escrow ng interpleader action para sa mga hindi pagkakasundo tungkol sa mga deposito

Ang ikatlong partido na nakikipagtransaksyon sa isang ahente ay may tungkulin na tiyakin ang katotohanan, layunin, at sakop ng ahensya. Walang pananagutan ang prinsipal para sa mga gawaing lampas sa aktwal o tila awtoridad ng ahente.

• ✓La Malfa v. Piombo Bros.: ang mga ikatlong partido ay nakatali sa kanilang sariling panganib na tiyakin ang ahensya at awtoridad
• ✓Ang pasanin ng patunay ng awtoridad ay nasa partidong nag-aangkin nito
• ✓Hindi mananagot ang prinsipal para sa mga gawaing lampas sa aktwal o tila awtoridad ng ahente

Ang ARM ay nagbibigay ng pagsasaayos ng interest rate habang nagbabago ang mga rate sa merkado, na naka-link sa isang index at margin.

• ✓Pinahintulutan ng California ang mga ARM noong 1981; kinailangan ng mga lender na mag-alok ng fixed-rate mortgages bilang opsyon
• ✓Kabilang sa mga pangunahing index ang Prime/Reference Rate, LIBOR, Treasury Constant Maturity (TCM), at 11th District Cost of Funds (COFI)
• ✓Dapat pumili ang mga borrower ng mababang margin at makatwirang cap; may mga ARM na may interest rate floor at panganib ng negative amortization
• ✓Ang HELOC ay isang revolving line of credit na karaniwang naka-link sa Prime Rate

Ang reverse mortgage ay nagbibigay-daan sa mga nakatatandang may-ari ng bahay na magamit ang equity; ang produkto ngayon ay ang Home Equity Conversion Mortgage na may seguro ng FHA.

• ✓Sa ilalim ng HECM, ang may-ari ng bahay ay hindi gumagawa ng mga pagbabayad sa utang at tumatanggap ng buwanang kita o isang lump sum.
• ✓Ang kwalipikasyon ay nakabatay sa equity/halaga ng ari-arian na ginawang seguridad at sa inaasahang haba ng buhay ng may-ari ng bahay, hindi sa kita sa pagreretiro o credit worthiness.
• ✓Ang HECM ay dapat nang bayaran kapag ang huling borrower ay permanenteng umalis, namatay, o ibinenta ang property.
• ✓Pinoprotektahan ng seguro ng FHA ang patuloy na daloy ng pera kung ang lender ay mabangkarote at sinasagot ang mga kakulangan kung ang balanse ay lumampas sa halaga ng property.
• ✓Dapat bayaran nang buo ang mga existing mortgage sa oras ng origination; ang mataas na bayarin ay ginagawang hindi inirerekomenda ang panandaliang paggamit.

Sa mga matatag na ekonomiya, ang pangmatagalang kumbensyonal na pautang na may fixed na rate ang karaniwang instrumento sa pagpopondo ng tirahan.

• ✓Inilipat ng mga alternatibong instrumento sa financing ang panganib sa market interest rate mula sa mga nagpapautang tungo sa mga nangungutang.
• ✓Ang mga pautang na FHA insured/VA indemnified, kasama ang Fannie Mae at Freddie Mac, ay nagpanatili ng pagkakaroon ng fixed-rate mortgages.

Pinahintulutan ng California ang mga VRM at RRM bilang alternatibong instrumento sa mortgage.

• ✓Ang mga VRM ay pinahintulutan noong 1970; nagbabago ang interest rate sa loob ng isang saklaw habang gumagalaw ang index.
• ✓Ang mga RRM ay pinahintulutan noong 1980; isang pangmatagalang loan (hanggang 30 taon) na binubuo ng mga panandaliang loan na maaaring i-renew sa mga agwat (hal., 3-5 taon), at kailangang mag-alok ang mga lender ng opsyon na fixed-rate.
• ✓Kung tatanggihan ng borrower ang pag-renew ng RRM, ang natitirang balanse kasama ang naipon na interes ay dapat nang bayaran.

Ang GPMs ay nagbibigay ng bahagyang ipinagpalibang mga pagbabayad ng principal sa simula ng termino ng pautang.

• ✓Tumaas nang malaki ang mga pagbabayad pagkatapos ng unang limang taon upang mabayaran ang pautang sa natitirang termino (hal., 25 taon).
• ✓Maaaring may negatibong amortisasyon ang GPMs; ang maagang pagbebenta ay maaaring mangailangan ng pagbabayad ng higit pa kaysa sa orihinal na principal.

Ang mga may lisensya na nagrerekomenda ng alternatibo o di-tradisyonal na mga produkto ng pautang ay dapat maunawaan ang mga panganib at kumilos alinsunod sa mga tungkulin bilang fiduciary.

• ✓Dapat ipaliwanag ng mga MLB/MLO ang mga benepisyo at panganib sa buong inaasahang termino ng pautang sa loob ng kanilang tungkulin bilang fiduciary sa nanghihiram
• ✓Ang mga makabago o malikhaing teknik sa financing ay karaniwang dapat iwasan nang walang maalam na tagapayo sa batas

Ang mga ROM (malawakang ginagamit sa Canada) ay mga pautang na muling pinag-usapan na may pana-panahong pag-reset ng rate ng interes.

• ✓Ang rate ng interes at buwanang bayad ay karaniwang muling pinag-uusapan tuwing limang taon
• ✓Ang mga bayad ay amortized sa 25 o 30 taong basehan habang bumababa ang termino sa mga yugto ng limang taon

Ang isang SAM ay nagbibigay sa nagpapautang ng isang porsyento ng pagtaas ng halaga ng ari-arian kapalit ng rate na mas mababa kaysa sa merkado.

• ✓Natatanggap ng nagpapautang ang napagkasunduang porsyento ng pagtaas ng halaga sa merkado kapag muling ibinenta ang ari-arian.
• ✓Karaniwang hindi available ang mga SAM sa mga lugar kung saan hindi tumataas ang halaga ng real property.

Kapag may power of sale, itinuturo ng beneficiary ang trustee na i-record ang Notice of Default pagkatapos ng breach. Kumikilos ang trustee bilang limitadong ahente. Ang sinumang isang beneficiary sa fractionalized deed of trust ay maaaring gamitin ang power of sale, alinsunod sa mga kasunduan sa majority rule sa ilalim ng Civil Code 2941.9.

• ✓Itinuturo ng beneficiary ang trustee na i-record ang Notice of Default pagkatapos ng breach
• ✓Kumikilos ang trustee bilang limitadong ahente (Civil Code 2924c, 2934a)
• ✓Ang non-judicial foreclosure ay procedural law na walang kilos ng estado
• ✓Maaaring gamitin ng sinumang isang beneficiary ang power of sale kung walang salungat na kasunduan

Ang Notice of Default ay dapat naglalaman ng pagpili ng beneficiary na ipahayag ang buong utang bilang due. Ito ay nire-record na hindi bababa sa tatlong buwan bago ang Notice of Sale. Sa loob ng sampung araw mula sa pag-record, ang mga kopya ay dapat ipadala sa mga humiling paunawa at sa trustor. Sa loob ng isang buwan, ang paunawa ay napupunta sa mga partido na nakalista sa Civil Code 2924b.

• ✓Notice of Default na nire-record na hindi bababa sa tatlong buwan bago ang Notice of Sale
• ✓Kopya na ipinadala sa loob ng 10 araw sa mga humiling partido at trustor
• ✓Paunawa na ipinadala sa loob ng isang buwan sa mga tagapagtaguyod, junior lienholders, State Controller, at IRS

Ang Abiso ng Pagbebenta ay nagtatakda ng petsa ng pagbebenta na hindi mas maaga kaysa 20 araw pagkatapos maitala. Dapat itong maitala nang hindi bababa sa 14 na araw at maipadala sa koreo nang hindi bababa sa 20 araw bago ang pagbebenta. Dapat itong mailathala isang beses sa isang linggo sa loob ng hindi bababa sa 20 araw (tatlong publikasyon, hindi hihigit sa 7 araw ang pagitan) at maipaskil nang hindi bababa sa 20 araw.

• ✓Ang petsa ng pagbebenta ay hindi mas maaga kaysa 20 araw pagkatapos maitala ang Abiso ng Pagbebenta
• ✓Naitala nang hindi bababa sa 14 na araw at naipadala sa koreo nang hindi bababa sa 20 araw bago ang pagbebenta
• ✓Nailathala isang beses sa isang linggo sa loob ng 20 araw (tatlong publikasyon, hindi hihigit sa 7 araw ang pagitan)
• ✓Naipaskil nang hindi bababa sa 20 araw sa isang pampublikong lugar at sa ari-arian

Ang benta ay isang pampublikong subasta sa pagitan ng 9 a.m. at 5 p.m. sa isang araw ng negosyo. Ang pagpapahusay ay available hanggang limang araw ng negosyo bago ang benta; pagkatapos nito bayaran hanggang magsimula ang pagtaya. Lamang ang foreclosing beneficiary ang maaaring gumamit ng credit-bid. Ang pagpapahinto ng proseso ng pagtaya ay ilegal. Ang trustee ay dapat magbunyag ng mga mahalagang katotohanan.

• ✓Pagpapahusay hanggang limang araw ng negosyo bago ang benta; bayaran hanggang magsimula ang pagtaya
• ✓Lamang ang foreclosing beneficiary ang maaaring gumamit ng credit-bid hanggang sa halaga na utang
• ✓Ang pagpapahinto ng proseso ng pagtaya ay ilegal (Civil Code 2924h(g))
• ✓Ang pagsisiguro ng mahigit 365 araw na kabuuan ay nangangailangan ng bagong Notice of Sale

Natatanggap ng matagumpay na bidder ang trustee's deed na may mga espesyal na recital, walang warranty, at ang titulo ay bumabalik sa petsang pinirmahan ang deed of trust. Ang full credit bid ay nag-aalis ng utang. Ang mga junior lien ay nawawala; ang mga senior lien ay nananatili. Walang karapatan sa redemption pagkatapos ng pagbebenta ng trustee.

• ✓Ang trustee's deed ay bumabalik sa petsang pinirmahan ang deed of trust
• ✓Ang full credit bid ay nag-aalis ng utang at mga obligasyon
• ✓Ang mga junior lien ay nawawala; ang mga senior lien at super lien ay nananatili
• ✓Walang karapatan sa redemption pagkatapos ng pagbebenta ng trustee

Ang matagumpay na bidder ay may karapatan sa posesyon at maaaring magpaalis sa pamamagitan ng Unlawful Detainer pagkatapos ng tatlong araw na Notice to Quit. Ang mga nangungupahan sa ilalim ng lease na junior sa na-foreclose na lien ay karaniwang nangangailangan ng 60-araw na Notice to Vacate. Ang mga nangungupahan na sakop ng rent control ay hindi maaaring mapawi. Posible ang rescission sa loob ng dalawang taon kung may unconscionable advantage na kinuha.

• ✓Ang owner-occupant ay pinaalis pagkatapos ng 3-araw na Notice to Quit at Unlawful Detainer
• ✓Ang mga tenant sa junior lease ay nangangailangan ng 60-araw na Notice to Vacate
• ✓May rescission sa loob ng dalawang taon kung may unconscionable advantage na kinuha (Civil Code 1695.14)

Ipinamamahagi ng trustee ang mga kita: (1) mga bayarin/gastos/paggugol ng trustee; (2) buong halagang dapat bayaran sa beneficiary; (3) mga may junior lien ayon sa priority; (4) sobrang halaga sa borrower. Ang mga hindi pagkakasundo ay nilulutas sa pamamagitan ng Complaint for Interpleader and Declaratory Relief.

• ✓Pagkakasunod-sunod: bayarin ng trustee, beneficiary, junior liens ayon sa priority, sobrang halaga sa borrower
• ✓Binabayaran ang mga junior lien kahit na ang kanilang utang ay matured na o hindi pa
• ✓Ang mga hindi pagkakasundo ay nilulutas sa pamamagitan ng Interpleader at Declaratory Relief

Maaaring mag-underbid ang isang nagpapautang kapag inaasahan ang isang aksyong nauugnay sa collateral dahil sa pandarayang, pag-aaksaya, o malisyosong pagkasira, o kapag may casualty loss na may saklaw na seguro. Ang hindi pag-underbid ay maaaring magresulta sa pagtanggi sa paghahabol sa seguro (Alliance Mortgage Co. v. Rothwell). Ang mga desisyon sa underbidding ay nangangailangan ng legal na payo.

• ✓Pinapanatili ng underbid ang aksyong nauugnay sa collateral para sa pandarayang o pag-aaksaya
• ✓Kailangan ang underbid upang mapanatili ang paghahabol sa casualty insurance (Alliance Mortgage v. Rothwell)
• ✓Maaaring iwaive ng full credit bid ang pagbawi sa paghahabol sa seguro