Sample Items - Valuation and Appraisal +9California · real estate · Filipino

Ang mga pagtatasa ng mga tirahang pang-isang pamilya ay karaniwang nakabatay sa mga presyo ng benta ng mga maihahambing na ari-arian (ang market/sales comparison approach). Ang orihinal na gastos sa pagtatayo ay may pinakamababang kahalagahan sa pagtatasa ng isang lumang tirahan.

• ✓Ang mga tirahang pang-isang pamilya ay pangunahing tinatasa sa pamamagitan ng sales comparison approach
• ✓Ang orihinal na gastos sa pagtatayo ay may pinakamababang kahalagahan sa pagtatasa ng isang lumang tahanan

Upang maabot ang netong kita para sa mga layunin ng kapitalisasyon, ang isang appraiser ay nagbabawas ng allowance para sa pagkawala ng renta at mga bakante. Ang gastos sa mga pautang, pederal na buwis sa kita, at mga reserba sa depresasyon ay hindi ibinabawas para sa kapitalisasyon.

• ✓Ang allowance para sa bakante at pagkawala ng renta ay ibinabawas upang maabot ang netong kita
• ✓Ang mga gastos sa pautang, buwis sa kita, at mga reserba sa pagpapahalaga ay hindi ginagamit sa kapitalisasyon

Upang makuha ang epektibong gross income, ibinabawas ng appraiser ang vacancy (at collection loss) mula sa potential gross income.

• ✓Epektibong gross income = potential gross income na binawasan ng vacancy at collection loss
• ✓Ang mga operating expense tulad ng buwis at pagkukumpuni ay ibinabawas pagkatapos upang makuha ang net operating income

Ang “pagbaba ng halaga mula sa anumang dahilan” ay karaniwang kahulugan ng depresasyon. Kasama sa depresasyon ang pisikal na pagkasira, functional obsolescence, at economic (external) obsolescence.

• ✓Ang depresasyon ay pagbaba ng halaga mula sa anumang dahilan.
• ✓Ang depresasyon ay may tatlong anyo: pisikal, functional, at economic obsolescence.

Ang economic obsolescence ay nagmumula sa mga salik sa labas ng property tulad ng mga bagong batas sa zoning, pag-alis ng pangunahing industriya ng lungsod, o maling pagkakalagay ng mga improvement. Ang lumang kusina ay functional obsolescence, hindi economic.

• ✓Ang economic obsolescence ay nagmumula sa mga panlabas/sa labas ng site na salik
• ✓Ang lumang kusina ay functional obsolescence, hindi economic obsolescence

Maaaring tantiyahin ang halaga ng lupa sa pamamagitan ng kapitalisasyon ng kita: Halaga = Taunang Kita / Rate ng Kapitalisasyon. Halimbawa: $1,400/buwan = $16,800/taon na hinati sa 11% ≈ saklaw na $152,700 (pinakamalapit na nakalistang sagot).

• ✓Halaga = Netong Taunang Kita na hinati sa rate ng kapitalisasyon
• ✓I-convert ang buwanang upa sa taunang kita bago i-capitalize

Rate of return = Taunang Netong Kita / Pamumuhunan. Halimbawa: $12,000/buwan = $144,000/taon sa $1,800,000 na pamumuhunan = 8% na kita.

• ✓Rate = Taunang Kita na hinati sa Pamumuhunan (halaga)
• ✓Dapat gawing taunan ang buwanang kita bago kalkulahin ang rate.

Ang isang Realtist ay hindi dapat magdiskrimina laban sa sinumang tao dahil sa Lahi, Kulay, Relihiyon, Kasarian, Pambansang Pinagmulan, Kapansanan, Katayuang Pampamilya, o Sekswal na Orientasyon sa pagbebenta/pagpapaupa, pag-advertise, pagpapautang, o pagbibigay ng propesyonal na serbisyo. Ang isang Realtist ay hindi dapat magtatag, magpatibay, o magpalawig ng mga kasunduan na naghihigpit sa paggamit o paninirahan sa ari-arian batay sa mga protektadong klaseng ito.

• ✓Mga ipinagbabawal na batayan ng diskriminasyon: lahi, kulay, relihiyon, kasarian, pambansang pinagmulan, kapansanan, katayuang pampamilya, sekswal na orientasyon
• ✓Nalalapat ang hindi pagdiskrimina sa pagbebenta, pagpapaupa, pag-advertise, pagpapautang, at mga propesyonal na serbisyo
• ✓Hindi dapat magpatibay ang isang Realtist ng mga restriktibong kasunduan na naglilimita sa paninirahan batay sa protektadong klase

Ang isang Realtist ay hindi dapat makibahagi sa hindi awtorisadong pagsasagawa ng abogasya at dapat magpayo na kumonsulta sa abogado kapag kinakailangan ito ng mga interes. Dapat ipaalam ng Realtist sa lahat ng partido ang kanyang posisyon o interes na pinansyal at hindi dapat tumanggap ng komisyon mula sa dalawang partido maliban kung may nakasulat na pahintulot na pinirmahan ng lahat ng partido. Ang personal na interes sa pagmamay-ari ng isang ari-arian ay dapat ipahayag sa simula ng mga transaksyon.

• ✓Hindi maaaring tumanggap ang isang Realtist ng komisyon mula sa dalawang partido nang walang nakasulat na pahintulot ng lahat ng partido
• ✓Ang personal na interes sa isang ari-arian ay dapat ipahayag sa simula ng mga transaksyon
• ✓Hindi dapat makibahagi ang isang Realtist sa hindi awtorisadong pagsasagawa ng abogasya

Ang Realtist ay dapat panatilihin ang lahat ng salaping pag-aari ng iba na inilagay sa trust sa isang espesyal na escrow account sa isang angkop na institusyong pinansyal at hindi dapat ihalo ang nasabing salapi sa sarili niyang pondo. Ang lahat ng kontrata para sa pagmamay-ari, paggamit, o paninirahan ay dapat nakasulat at pinirmahan ng lahat ng partido o ng kanilang awtorisadong ahente.

• ✓Ang trust money na pag-aari ng iba ay dapat itago sa isang espesyal na escrow account
• ✓Ang isang Realtist ay hindi dapat ihalo ang trust funds sa sarili niyang pondo
• ✓Ang mga kontrata para sa pagmamay-ari, paggamit, o paninirahan ay dapat nakasulat at pinirmahan ng lahat ng partido

Tungkulin ng isang Realtist na protektahan ang publiko laban sa maling paglalahad, hindi etikal na mga gawain, at pandaraya, sa pag-aalok ng lahat ng property batay lamang sa merito nang walang pagmamalabis, pagtatago, panlilinlang, o mapaglinlang na impormasyon. Hindi kailanman nawawalan ng responsibilidad ang isang Realtist na sundin nang buo ang Code.

• ✓Dapat mag-alok ang isang Realtist ng mga property batay lamang sa merito nang walang pagmamalabis o pagtatago
• ✓Hindi kailanman nawawalan ng responsibilidad ang isang Realtist na sundin ang Code of Ethics
• ✓Dapat protektahan ng mga Realtist ang publiko laban sa maling paglalahad at pandaraya

Bago ialok ang isang ari-arian para ibenta o iparenta, ang isang Realtist ay dapat kumuha ng nakasulat na awtorisasyon mula sa may-ari o awtorisadong ahente, magbigay ng kopya ng awtorisasyon sa bawat taong lumagda dito, at ganap na maging pamilyar sa mga kaugnay na katotohanan tungkol sa ari-arian. Ang ari-arian ay dapat palaging ialok sa presyong itinakda sa kasunduan sa paglilista.

• ✓Dapat kumuha ang isang Realtist ng nakasulat na awtorisasyon mula sa may-ari bago ialok ang ari-arian
• ✓Ang kopya ng awtorisasyon ay dapat ibigay sa bawat lumagda
• ✓Dapat ialok ang ari-arian sa presyong kasalukuyang itinakda sa kasunduan sa paglilista

Ang easement ay isang karapatan, pribilehiyo, o interes na limitado sa isang partikular na layunin na taglay ng isang partido sa lupa ng iba. Ang lupaing nakinabang ay ang dominant tenement; ang lupaing may pasanin ay ang servient tenement. Maliban kung inilalarawan bilang “exclusive,” maaari pa ring gamitin ng may-ari ang lupa sa mga paraang hindi nakakasagabal sa easement.

• ✓Ang dominant tenement ay nakinabang; ang servient tenement ay may pasanin
• ✓Ang appurtenant easement ay awtomatikong naipapasa kapag inilipat ang dominant tenement nang walang pagbanggit sa deed
• ✓Maliban kung “exclusive,” maaari pa ring gamitin ng servient owner ang lugar ng easement nang hindi nakakasagabal

Ang tuloy-tuloy at walang patid na paggamit sa loob ng limang taon ay lumilikha ng prescriptive easement kung ang paggamit ay hostile/adverse (walang pahintulot), open and notorious, exclusive (nagpapahayag ng pribadong karapatan), at under claim of right. Ang pagbabayad ng buwis ay karaniwang HINDI kailangan para sa prescription (ngunit kailangan para sa adverse possession).

• ✓Ang prescriptive easement ay nangangailangan ng 5 taon ng paggamit na hostile, open/notorious, exclusive, at under claim of right
• ✓Ang pagbabayad ng buwis ay hindi kailangan para sa prescriptive easement (ngunit kailangan para sa adverse possession)
• ✓Ang way of necessity ay umiiral kapag ang isang transfer ay naglalagay sa isang parcel sa pagkakulong nang walang ibang access

Ang appurtenant easement ay nakakabit sa at “pag-aari” ng isang dominant tenement (hal., ingress/egress, party wall, support, solar easement ayon sa CC 801.5). Ang easement in gross ay personal sa may hawak at walang dominant tenement (hal., mga poste/kawad ng utility company). Kung malabo, mas pinipili ng mga hukuman na ituring ito bilang appurtenant.

• ✓Ang appurtenant easement ay nakakabit sa lupa at naglilipat kasama ng dominant tenement
• ✓Ang easement in gross ay personal na karapatan na walang dominant tenement (hal., mga utility)
• ✓Kung ang instrumento ay hindi malinaw, ang easement na maaaring ikabit sa lupa ay itinuturing na appurtenant

Ang mga easement ay nabubuo sa pamamagitan ng express grant/reservation, implication of law, o matagal na paggamit (prescription), kasama rin ang kasunduan, pangangailangan, dedication, condemnation, plat reference, o estoppel. Ang naitalang deed o instrumento ay nagbibigay ng constructive notice. Ang grantor ng permanenteng easement ay dapat na fee owner ng servient tenement. Hindi maaaring lumabag ang mga easement sa zoning/batas.

• ✓Ang mga easement ay nabubuo sa pamamagitan ng express grant/reservation, implication, o prescription
• ✓Tanging ang fee owner ng servient tenement (o ang may kapangyarihang mag-dispose ng fee) ang maaaring mag-grant ng permanenteng easement
• ✓Ang easement na lumalabag sa zoning ordinance ay hindi maipapatupad at ang kasunduan ay walang bisa (Baccouche v. Blankenship)

Maaaring magtapos ang mga easement sa pamamagitan ng hayagang pagpapalaya, mga legal na paglilitis, hindi paggamit ng prescriptive easement sa loob ng limang taon, pag-abandona, pagsasama ng dominant at servient tenements sa isang may-ari, pagkasira ng servient tenement, o adverse possession. Ang easement na nakuha sa pamamagitan ng grant ay hindi maaaring mawala dahil sa hindi paggamit.

• ✓Ang isang prescriptive easement ay maaaring magtapos sa 5 taong hindi paggamit; ang isang granted easement ay hindi maaaring mawala sa hindi paggamit
• ✓Ang pagsasama ng dominant at servient tenements sa isang may-ari ay nagtatapos sa easement
• ✓Ang pag-abandona, hayagang pagpapalaya, o pagkasira ng servient tenement ay maaaring magtapos ng easement (Civil Code 811)

Kapag hindi sapat ang danyos na salapi, maaaring mag-utos ang equity sa nasasakdal na tuparin ang obligasyon. Dahil natatangi ang bawat piraso ng lupa, ang paglabag sa kasunduan na ilipat ang real property ay ipinapalagay na hindi sapat na matutugunan ng salapi. Sa pangkalahatan, ang remedyo ay dapat mutual, bagama't pinapayagan ng batas ang pagpilit kung ang kabalikang pagtupad ay naisagawa nang malaki o natiyak.

• ✓Magagamit ang specific performance kapag hindi sapat ang danyos na salapi
• ✓Ipinapalagay na natatangi ang lupa, kaya hindi sapat na matutugunan ng salapi ang paglabag
• ✓Sa pangkalahatan, ang remedyo ay dapat mutual

Hindi maipapatupad ang specific performance laban sa isang partidong tumanggap ng hindi sapat na konsiderasyon - kinakailangan ang patas at makatwirang presyo, at ang mas matataas na alok na natanggap habang nag-uusap ay dapat iharap. Hindi ito maipapatupad kung ang pagsang-ayon ay nakuha sa pamamagitan ng panloloko, maling pahayag, o hindi patas na gawain. Ang bumibili ay laging may karapatan sa merchantable title, na kinakailangan sa oras na maging tungkulin ng nagbibili na ilipat ang titulo.

• ✓Kinakailangan ang sapat na konsiderasyon (patas at makatwiran) para sa specific performance
• ✓Ang mas matataas na alok habang nag-uusap ay dapat iharap sa prinsipal
• ✓Ang bumibili ay laging may karapatan sa merchantable title sa oras ng paglilipat
• ✓Dapat kumilos ang mga ahente nang may perpektong mabuting pananampalataya sa anyo at nilalaman

Ang sugnay na nagpapahintulot ng pag-abandona (hal., karapatan ng lessee na mag-quitclaim) ay sumisira sa mutualidad ng kontrata at humahadlang sa espesipikong pagpapatupad. Ang opsyon na sinusuportahan ng konsiderasyon ay maaaring ipatupad nang espesipiko; hindi ito maaaring bawiin ng may-ari sa loob ng napagkasunduang panahon. Ang paggamit ng opsyon ay lumilikha ng kontrata ng pagbebenta na nagbibigay daan sa espesipikong pagganap; ang pagsasampa ng demanda ay nagtatatag ng mutualidad.

• ✓Ang sugnay ng pag-abandona ay sumisira sa mutualidad at humahadlang sa espesipikong pagpapatupad
• ✓Ang opsyon na sinusuportahan ng konsiderasyon ay hindi maaaring bawiin sa panahon ng termino nito
• ✓Ang paggamit ng opsyon ay lumilikha ng kontrata ng pagbebenta na maipapatupad sa pamamagitan ng espesipikong pagganap

Ayon sa batas, ang mga ito ay hindi maaaring partikular na ipatupad: pagbibigay ng personal na serbisyo; pag-empleyo ng iba sa personal na serbisyo; isang gawain na walang legal na kapangyarihan ang isang tao na isagawa; pagkuha ng pahintulot ng ikatlong tao; at mga kasunduan na masyadong hindi tiyak ang mga tadhana. Ang mag-asawa ay dapat na magkasamang sumali sa paglilipat/pag-encumber ng community real property o pag-upa nito ng higit sa isang taon.

• ✓Ang mga obligasyon sa personal na serbisyo ay hindi maaaring partikular na ipatupad
• ✓Ang mga kasunduan upang makuha ang pahintulot ng ikatlong tao ay hindi maaaring partikular na ipatupad
• ✓Ang mag-asawa ay dapat magkasamang sumali sa paglilipat o pag-encumber ng community real property
• ✓Ang mga lagda ng lahat ng kapwa may-ari ay dapat makuha dahil ang bahagyang pagganap ay hindi maipipilit

Ang pagkansela ng escrow ay hindi laging nangangahulugan ng pagkansela o pag-rescind sa kasunduan sa pagbili. Sa Cohen v. Shearer (1980) 108 C.A.3d 939, pinasiyahan ng hukuman na ang pagkansela ng escrow sa pamamagitan ng pagsang-ayon ng dalawang panig ay hindi nag-rescind sa pinagbabatayang kasunduan sa pagbili. Ang pagkansela ay nagpapatigil sa transaksyon sa kinaroroonan nito (napapailalim sa mga bayarin sa ikatlong partido at posibleng liquidated damages), samantalang ang rescission ay nagbabalik sa mga principal sa kanilang katayuan bago ang transaksyon. Ang isang broker na nagsasagawa ng desisyon na kanselahin o i-rescind ay dapat tiyakin na ang lahat ng principal ay sumasang-ayon sa nakasulat sa eksaktong iyon, hindi lamang sa pagkansela ng escrow — kung hindi, maaaring mapanatili ng isang principal ang karapatan sa specific performance o danyos.

• ✓Ang pagkansela ng escrow ay hindi awtomatikong nagkakansela o nagre-rescind sa kasunduan sa pagbili (Cohen v. Shearer, 1980)
• ✓Ang pagkansela ay nagpapatigil sa transaksyon sa kinaroroonan nito; ang rescission ay nagbabalik sa mga principal sa kanilang katayuan bago ang transaksyon
• ✓Kung ang kasunduan sa pagbili ay hindi kinansela o ni-rescind, maaaring mapanatili ng isang principal ang karapatan sa specific performance o danyos

Ang promissory note ay ebidensya ng pagkakautang at pangako ng borrower na magbayad; ang security instrument ay ginagawang collateral ang property.

• ✓Ang promissory note ang pangunahing instrumento; kung sumasalungat ito sa deed of trust o mortgage, ang note ang karaniwang nangingibabaw
• ✓Ang deed of trust o mortgage ay ang security instrument na ginagawang collateral para sa utang ang inilarawang real property

Ang isang negotiable instrument ay isang nakasulat na walang pasubaling pangako o utos na magbayad ng tiyak na halaga sa isang tiyak na oras o kapag hiniling.

• ✓Ang isang negotiable instrument ay dapat lagdaan ng maker/drawer, dapat naglalaman ng walang pasubaling pangako na magbayad ng tiyak na halaga sa dolyar ng Estados Unidos, dapat bayaran kapag hiniling o sa isang tiyak na oras, at dapat bayaran sa holder o bearer.
• ✓Dapat naroroon ang bawat elemento; kung may isang kulang, ang instrumento ay maaari lamang i-assign tulad ng isang ordinaryong kontrata.
• ✓Ang mga promissory note ay “two-party paper”; ang mga tseke at draft ay “three-party paper”.

Inililipat ng negosasyon ang isang instrumento upang ang tagatanggap ay maging may-hawak; ang mga endorsement ang nagpapasa ng instrumento.

• ✓Ang order paper ay nenegosyo sa pamamagitan ng delivery, acceptance, at kinakailangang endorsement; ang bearer paper sa pamamagitan ng delivery at acceptance
• ✓Mga uri ng endorsement: blank, special (“pay to order of”), restrictive (“for deposit only”), at qualified (“without recourse”)
• ✓Ang allonge ay papel na matibay na idinikit sa instrumento kapag walang espasyo para sa endorsement
• ✓Sa ilalim ng B&P Code 10233.2, maaaring gawing ganap ng isang ahente ng serbisyong MLB ang delivery sa pamamagitan ng pagpapanatili ng possession kung ang deed of trust/assignment na nagtutukoy sa lender ay nairekord

Kapag nagkasalungat ang note at deed of trust, ang note ang karaniwang nangingibabaw, ngunit ang seguridad ay sumusunod sa note.

• ✓Ang assignment o endorsement ng note ay may kasamang seguridad na inilalarawan sa deed of trust o mortgage.
• ✓Mula noong Hulyo 1, 1972, ang sugnay na acceleration/due-on-transfer para sa property na may 1-4 na unit ay walang bisa maliban kung pare-parehong nakasaad sa parehong note at deed of trust o mortgage.

May pitong pangunahing uri ng promissory note na ginagamit kasama ng deed of trust o mortgage.

• ✓Straight note (interes lamang, at ang principal ay dapat bayaran sa isang takdang petsa); installment notes (principal at interes, o amortized/balloon)
• ✓Adjustable rate note (nagbabago ayon sa isang index), variable rate note (gumagalaw sa itinakdang direksyon), renegotiable note (muling binabago sa mga agwat), at demand note (dapat bayaran kapag hiniling ng may hawak ang pagbabayad)

Ang isang kwalipikadong endorso (“without recourse”) ay hindi nag-aalis ng lahat ng contingent liability.

• ✓Kahit na “without recourse,” ginagarantiyahan pa rin ng transferor na tunay ang instrumento, may mabuting titulo, may kapasidad ang lahat ng naunang partido, at alam niyang walang depekto na nakakasira sa bisa nito
• ✓Ang mga global na kasunduan na may mga representasyon/warranty ay nananatiling may bisa maging may recourse o wala ang paglilipat; mas mainam ang paglilipat na may recourse

Ang isang holder in due course ay tumatanggap ng negotiable instrument para sa value, nang may good faith, at nang walang notice ng defect o dishonor.

• ✓Ang isang holder in due course ay tumatanggap nang libre mula sa maraming personal defenses at maaaring tamasahin ang mas maraming benepisyo kaysa sa transferor
• ✓Ang recording ng isang instrument ay hindi nagbibigay ng notice ng defense upang maiwasan ang holder-in-due-course status (Commercial Code 3302)
• ✓Ang holder-in-due-course status ay limitado sa ilalim ng TILA at 12 CFR 226.32 (high-cost/high-fee loans) at maaaring maapektuhan ng MLB agency (respondeat superior)

Nililimitahan ng panuntunan ng FTC ang mga karapatan ng holder in due course sa mga kontrata ng consumer credit.

• ✓Sa ilalim ng 16 CFR Part 433, ang sinumang may hawak ng kontrata ng consumer credit ay napapailalim sa lahat ng paghahabol at depensa na maaaring igiit ng consumer laban sa nagbebenta.
• ✓May limitadong aplikasyon ang panuntunan sa mga real property note ngunit nalalapat ito sa mga kontrata ng home improvement (hal., siding) na sinasagot ng deed of trust; ang mga normal na purchase/construction loan ay hindi sakop ng panuntunan.

Simula noong Oktubre 11, 2009, ipinagbabawal ng batas ng California (SB 94, Civil Code 2944.6 at 2944.7) ang sinumang tao, kabilang ang mga may lisensya at mga abogado, na magsingil o mangolekta ng paunang bayad para sa loan modification (pagbabago ng pautang) o forbearance (pagpapaliban ng pagbabayad) na mga serbisyo sa residential na tirahan na may 1-4 na yunit. Walang kabayaran hanggang sa ganap na maisagawa ang bawat serbisyo.

• ✓Walang paunang bayad para sa loan modification/forbearance sa tirahan na may 1-4 na yunit
• ✓Walang kabayaran hanggang sa maisagawa ang bawat napagkasunduang serbisyo
• ✓Hindi pinapayagan ang wage assignment, lien, o power of attorney

Ang mga broker ng real estate ay maaaring legal na magsagawa ng loan modification at forbearance services sa ilalim ng B&P 10131(d) at exempt (maliban sa mga surplus funds) mula sa Mortgage Foreclosure Consultants Law. Ang mga abogado ay maaaring magbigay ng gayong mga serbisyo sa loob ng kurso at saklaw ng kanilang law practice.

• ✓Maaaring magsagawa ang mga broker ng mga serbisyo sa loan modification sa ilalim ng B&P 10131(d)
• ✓Ang mga broker ay exempt mula sa Foreclosure Consultants Law maliban sa mga surplus funds
• ✓Ang mga abogado ay exempt mula sa Real Estate Law kapag nasa saklaw ng law practice

Ang taong nag-aalok ng mga serbisyo ng modipikasyon ng pautang ay dapat magbigay ng itinakdang paunawa ayon sa batas (14 pt bold) bago pumasok sa kasunduan sa bayad, na nagrerekomenda sa nanghihiram sa pagpapayo na non-profit na inaprubahan ng HUD. Kung iniaalok sa isang wika ng Civil Code 1632 (Spanish, Vietnamese, Tagalog, Chinese, Korean), dapat isalin ang mga dokumento.

• ✓Paunawa ayon sa batas sa 14 pt bold bago ang anumang kasunduan sa bayad
• ✓Ang paunawa ay nagrerekomenda sa nanghihiram sa mga ahensiya ng pagpapayo na non-profit na inaprubahan ng HUD
• ✓Dapat isalin ang mga dokumento sa wikang ginagamit sa negosasyon alinsunod sa CC 1632

Ang paglabag ng isang natural na tao ay mapaparusahan ng multa na hanggang $10,000 at/o hanggang isang taon sa kulungan; ang paglabag ng isang entidad ay multa na hanggang $50,000. Ang mga parusa ay karagdagan sa iba pang mga remedyo. Ang seksyon ng pagbabawal sa advance fee ay napapailalim sa pagpapawalang-bisa noong Enero 1, 2013 kung walang pagpapalawig.

• ✓Paglabag ng natural na tao: multa na hanggang $10,000 at/o hanggang isang taon sa kulungan
• ✓Paglabag ng entidad: multa na hanggang $50,000
• ✓Ang mga parusa ay karagdagan sa iba pang mga legal na remedyo

Ang Mortgage Disclosure Improvement Act (MDIA), na nagsimula noong Hulyo 30, 2009, ay nangangailangan ng maagang mga pagsisiwalat ng TILA para sa lahat ng pautang pabahay na sinigurado ng tirahan, hindi lamang para sa pagbili/pagtatayo. Ang maagang mga pagsisiwalat ay dapat ibigay bago magbayad ang nanghihiram ng anumang bayad maliban sa bayad sa credit report. Ang mga pagsisiwalat ng TILA at RESPA GFE ay dapat makumpleto bago ang pagbabayad ng mga bayad sa kahit sinong partido. Ang mga pagsisiwalat na ipinadala sa koreo ay itinuturing na natanggap pagkalipas ng tatlong araw ng negosyo mula nang ipadala.

• ✓Ang maagang mga pagsisiwalat ay kinakailangan para sa lahat ng pautang sa residential mortgage na sinigurado ng tirahan
• ✓Ang maagang mga pagsisiwalat ay dapat mauna bago ang pagbabayad ng anumang bayad maliban sa bayad sa credit report
• ✓Ang mga pagsisiwalat na ipinadala sa koreo ay itinuturing na natanggap pagkalipas ng tatlong araw ng negosyo mula nang ipadala

Ang mga pinagkakautangan o tagapagpahiram ay dapat maghatid o magpadala sa koreo ng mga maagang pagsisiwalat nang hindi bababa sa pitong araw ng negosyo bago ang pagtatapos ng transaksyon. Kung ang isang materyal na termino (tulad ng APR) ay naging hindi tumpak, ang mga naitamang pagsisiwalat ay dapat matanggap nang hindi bababa sa tatlong araw ng negosyo bago ang pagtatapos ng transaksyon. Para sa mga panahong ito, ang araw ng negosyo ay nangangahulugan ng lahat ng araw sa kalendaryo maliban sa mga Linggo at mga pederal na legal na pista opisyal.

• ✓Ang mga maagang pagsisiwalat ay dapat ihatid nang hindi bababa sa pitong araw ng negosyo bago ang pagtatapos ng transaksyon
• ✓Ang mga naitamang pagsisiwalat ay dapat matanggap nang hindi bababa sa tatlong araw ng negosyo bago ang pagtatapos ng transaksyon
• ✓Ang araw ng negosyo para sa mga panahong ito ay hindi kasama ang mga Linggo at mga pederal na legal na pista opisyal (5 USC 6103(a))
• ✓Ang kahulugan ng araw ng negosyo ay nagkakaiba sa pagitan ng maagang pagsisiwalat (bukas ang tagapagpahiram sa publiko) at mga panahon ng paghihintay

May mga natatanging pagsisiwalat na naaangkop depende kung ang loan ay open-end o closed-end. Ang open-end credit para sa owner-occupied dwelling ay isang Home Equity Plan o HELOC. Ang conventional, HUD/FHA insured, VA indemnified, at alternative mortgage loans na secured ng 1-4 residential units ay mga halimbawa ng closed-end credit. Dapat gawin ang mga pagsisiwalat bago ang consummation (kapag ang borrower ay naging may pananagutan na ayon sa kontrata sa ilalim ng batas ng estado).

• ✓Ang open-end credit para sa owner-occupied dwelling ay isang HELOC/Home Equity Plan
• ✓Ang mga mortgage loan na secured ng 1-4 residential units ay closed-end credit
• ✓Dapat gawin ang mga pagsisiwalat bago ang consummation, na tinutukoy bilang ang sandali na ang borrower ay may pananagutan na ayon sa kontrata

Kung natukoy ng nanghihiram na kailangan ang kredito upang matugunan ang isang tunay na personal na emergency sa pananalapi, maaaring baguhin o iwaksi ang pitong araw o tatlong araw na panahon ng paghihintay. Dapat magsumite ang nanghihiram ng may petsang nakasulat na pahayag na pinirmahan ng bawat nanghihiram na may pananagutan, na naglalarawan sa emergency at partikular na nagwawaksi sa nasabing panahon. Ipinagbabawal ang mga nakalimbag na porma ng pagwawaksi.

• ✓Maaari lamang iwaksi ang mga panahon ng paghihintay para sa isang tunay na personal na emergency sa pananalapi
• ✓Ang pagwawaksi ay dapat na isang may petsang nakasulat na pahayag na pinirmahan ng bawat nanghihiram na may pananagutan na naglalarawan sa emergency
• ✓Ipinagbabawal ang mga nakalimbag na porma ng pagwawaksi

Ang HOEPA ng 1994 ay nag-amyenda sa TILA/Reg Z para sa mga pautang na may seguridad mula sa pangunahing tirahan ng nanghihiram kung alinman sa mga sumusunod: (1) ang APR sa pagtatapos ng transaksyon ay lumalampas sa Treasury yield nang higit sa 8 puntos (first liens) o 10 puntos (junior liens); o (2) ang kabuuang puntos at bayarin ay lumalampas sa mas mataas sa pagitan ng 8% ng halaga ng pautang at $400 (taunang inaayos; $583 para sa 2009). Ang mga ito ay tinatawag na Section 32 o high-cost mortgage loans.

• ✓APR trigger: higit sa 8 puntos na lampas sa Treasury yield para sa first liens; higit sa 10 puntos para sa junior liens
• ✓Points/fees trigger: mas mataas sa pagitan ng 8% ng kabuuang halaga ng pautang at ang taunang inaayos na halagang dolyar ($583 noong 2009)
• ✓Ang mga pautang na sakop ng 226.32 ay “Section 32” o “high-cost” mortgage loans

Bukod sa mga karaniwang pagsisiwalat, ang isang pautang sa ilalim ng Seksyon 32 ay nangangailangan ng pagsisiwalat na kitang-kita: isang kinakailangang abiso na nagbababala sa nanghihiram na maaari nilang mawala ang kanilang tahanan; ang APR; ang regular na bayad at anumang balloon payment; para sa mga pautang na variable-rate, isang pahayag na maaaring tumaas ang rate/pagbabayad kasama ang pinakamataas na buwanang bayad; at para sa mga refinance, ang kabuuang halagang hiniram (na binabanggit ang anumang mga premium ng credit insurance na kasama).

• ✓Dapat isama ang abiso: “Maaari kang mawalan ng iyong tahanan... kung hindi mo tutuparin ang iyong mga obligasyon sa ilalim ng pautang”
• ✓Dapat isiwalat ang APR, regular na bayad, anumang balloon payment, at mga babala sa variable-rate kasama ang pinakamataas na bayad
• ✓Ang pagsisiwalat ng halagang hiniram ay itinuturing na tumpak kung nasa loob ng $100 ng kinakailangang halaga

Ang isang Section 32 mortgage ay hindi maaaring magsama ng: balloon payments (para sa mga loan na wala pang 5 taon, maliban sa bridge loans na wala pang 1 taon); negative amortization; advance payments na pinagsasama ang higit sa dalawang pana-panahong bayad; pagtaas ng interest rate pagkatapos ng default; hindi kanais-nais na paraan ng rebate; o prepayment penalties (maliban sa limitadong mga kondisyon). Ang due-on-demand clauses ay ipinagbabawal maliban sa panloloko, kabiguan na tuparin ang mga tuntunin ng pagbabayad, o aksyon ng borrower na nakakasira sa seguridad.

• ✓Walang balloon payments sa mga loan na wala pang 5 taon (eksepsyon sa bridge loan na wala pang 1 taon)
• ✓Walang negative amortization, walang advance payment consolidation na higit sa dalawang bayad, walang pagtaas ng rate pagkatapos ng default
• ✓Ipinagbabawal ang due-on-demand clause maliban sa panloloko, default sa pagbabayad, o aksyon ng borrower na nakakasira sa seguridad ng lender

Hindi saklaw ng Seksyon 32 ang mga transaksyong residential mortgage, reverse mortgage sa ilalim ng 226.33, at open-end credit/HELOC. Kasama sa “points and fees” ang mga aytem sa ilalim ng 226.4(a)/(b) (maliban sa interes), lahat ng kabayarang ibinabayad sa mga mortgage broker, ilang aytem sa 226.4(c)(7) maliban kung makatwiran at hindi kaakibat, at mga premium sa credit insurance/debt cancellation. Ang “affiliate” ay nangangahulugang isang kumpanyang nasa ilalim ng common control ayon sa Bank Holding Company Act of 1956.

• ✓Exempt: mga transaksyong residential mortgage, reverse mortgage (226.33), at open-end HELOC
• ✓Kasama sa points/fees ang kabayarang ibinabayad sa mga mortgage broker at mga premium sa credit insurance
• ✓Affiliate = kumpanyang kumokontrol, kinokontrol ng, o nasa ilalim ng common control ayon sa Bank Holding Company Act of 1956

Ang isang sangla sa ilalim ng Seksyon 32 ay maaaring maglaan ng multa sa maagang pagbabayad lamang kung: hindi ito ipapataw pagkatapos ng dalawang taon mula sa pagtatapos ng transaksyon; hindi ito ipapataw kung ang pondo para sa maagang pagbabayad ay nagmumula sa pag-refinance ng nagpapautang o ng kaakibat nito; ang kabuuang buwanang pagbabayad sa utang ng nanghihiram ay hindi lalampas sa 50% ng buwanang grossong kita sa panahon ng pagtatapos ng transaksyon (beripikado); at ang halaga ng pana-panahong pagbabayad ay hindi maaaring magbago sa loob ng apat na taon mula sa pagtatapos ng transaksyon.

• ✓Ang multa ay hindi dapat ipataw pagkatapos ng dalawang taong panahon mula sa pagtatapos ng transaksyon
• ✓Ang multa ay hindi dapat ipataw kung ang pinagmulan ng maagang pagbabayad ay pag-refinance ng nagpapautang o kaakibat nito
• ✓Ang kabuuang buwanang utang ng nanghihiram ay hindi dapat lumampas sa 50% ng buwanang grossong kita at ang pagbabayad ay hindi maaaring magbago sa loob ng 4 na taon

Dati itong tinatawag na market data comparison approach. Ito ang pinaka-angkop para sa mga broker/salesperson at pinakamainam para sa lupa, mga tirahan, at mga katulad na improvement na may handang merkado. Nakabatay ito sa prinsipyo ng substitusyon. Kasama sa mga pinagmumulan ang mga presyo ng benta, listings, mga alok, upa, at lease.

• ✓Nakabatay sa prinsipyo ng substitusyon
• ✓Pinakamainam para sa mga property na may mataas na pagkakatulad at handang merkado
• ✓Documentary transfer tax = 55 cents bawat $500 ng konsiderasyon o bahagi nito
• ✓Ang mga presyo ng listing ay nagpapahiwatig ng malamang na pinakamataas na halaga; ang mga presyo ng bid ay nagpapahiwatig ng pinakamababang malamang na halaga

Ang mga ajuste ay laging ginagawa SA komparable, hindi kailanman sa subject. Ibawas kung ang komparable ay mas superyor; idagdag kung ang komparable ay mas inferior. Kasama sa mga yunit ng paghahambing ang laki ng site, square footage, mga kuwarto, mga yunit. Kasama sa mga elemento ang financing, oras, mga kondisyon ng benta, lokasyon, pisikal na katangian, at kita.

• ✓Ang mga ajuste ay laging ginagawa sa komparable, hindi sa subject
• ✓Ibawas ang ajuste kung ang komparable ay mas superyor; idagdag kung ang komparable ay mas inferior
• ✓Inirerekomendang pagkakasunod-sunod: mga tuntunin sa financing, oras, mga kondisyon ng benta, lokasyon, pisikal na katangian, iba pa
• ✓Bigyan ng pinakamalaking bigat ang pinakakatulad na komparable; HUWAG i-average ang mga na-adjust na presyo

Mga Kalamangan: pinakamadaling maunawaan, pinakakaraniwan sa mga broker, mahusay para sa mga single-family residence. Mga Kahinaan: paghahanap ng sapat na mga comparable, ang labis na adjustments ay nagpapababa ng pagiging mapagkakatiwalaan, nagiging hindi mapagkakatiwalaan ang mga lumang benta sa nagbabagong merkado, at mga limitasyon sa panahon ng mataas na inflation/interest.

• ✓Kung mas malaki ang bilang/dami ng adjustments, mas hindi mapagkakatiwalaan ang comparable
• ✓Nagiging mas hindi mapagkakatiwalaan ang mga lumang benta sa nagbabagong merkado
• ✓Pinakaepektibo at pinakakaraniwang paraan para sa mga transaksyong single-family residence