46 विषय · 2026-09-17 को अपडेट
एकल-परिवार आवासों का मूल्यांकन सामान्यतः तुलनीय संपत्तियों के विक्रय मूल्यों पर आधारित होता है (बाजार/विक्रय तुलना दृष्टिकोण)। पुराने निवास के मूल्यांकन में निर्माण की मूल लागत सबसे कम महत्वपूर्ण कारक है।
पूंजीकरण उद्देश्यों के लिए शुद्ध आय पर पहुंचने के लिए, एक मूल्यांकनकर्ता किराया हानि और रिक्तियों के लिए एक भत्ते को घटाता है। ऋण की लागत, संघीय आय कर, और मूल्यह्रास भंडार पूंजीकरण के लिए घटाए नहीं जाते हैं।
प्रभावी सकल आय पर पहुंचने के लिए, एक मूल्यांकनकर्ता संभावित सकल आय से रिक्तता (और वसूली हानि) घटाता है।
“किसी भी कारण से मूल्य में हानि” मूल्यह्रास की सामान्य परिभाषा है। मूल्यह्रास में भौतिक क्षय, कार्यात्मक अप्रचलन और आर्थिक (बाह्य) अप्रचलन शामिल हैं।
आर्थिक अप्रचलन संपत्ति के बाहर के कारकों से उत्पन्न होता है, जैसे नए ज़ोनिंग कानून, किसी शहर के प्रमुख उद्योग का बाहर चला जाना, या संपत्ति में किए गए सुधारों का गलत स्थान पर होना। पुरानी रसोई कार्यात्मक अप्रचलन है, आर्थिक अप्रचलन नहीं।
भूमि का मूल्य आय के पूंजीकरण द्वारा अनुमानित किया जा सकता है: मूल्य = वार्षिक आय ÷ पूंजीकरण दर। उदाहरण: $1,400/माह = $16,800/वर्ष को 11% से विभाजित करने पर ≈ $152,700 की सीमा (निकटतम सूचीबद्ध उत्तर)।
प्रतिफल दर = वार्षिक शुद्ध आय / निवेश। उदाहरण: $12,000/माह = $144,000/वर्ष, $1,800,000 के निवेश पर = 8% प्रतिफल।
रीयलटिस्ट को बिक्री/किराये, विज्ञापन, वित्तपोषण, या पेशेवर सेवाओं के प्रावधान में नस्ल, रंग, धर्म, लिंग, राष्ट्रीय मूल, विकलांगता, पारिवारिक स्थिति, या यौन अभिमुखता के आधार पर किसी भी व्यक्ति के साथ भेदभाव नहीं करना चाहिए। रीयलटिस्ट को इन संरक्षित वर्गों के आधार पर संपत्ति के उपयोग या अधिभोग को प्रतिबंधित करने वाले समझौतों को स्थापित, सुदृढ़, या विस्तारित नहीं करना चाहिए।
रीयलटिस्ट अनधिकृत विधि-व्यवसाय में संलिप्त नहीं होगा और जहाँ हितों की आवश्यकता हो, वहाँ विधिक परामर्शदाता से परामर्श लेने की सलाह देनी चाहिए। रीयलटिस्ट को अपनी स्थिति या धन-संबंधी हित की जानकारी सभी पक्षों को देनी होगी और सभी पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित लिखित सहमति के बिना दोनों पक्षों से कमीशन स्वीकार नहीं करना चाहिए। संपत्ति के स्वामित्व में व्यक्तिगत हित का खुलासा लेन-देन की शुरुआत में ही कर देना चाहिए।
रियलटिस्ट को दूसरों से संबंधित सभी धनराशियाँ, जो न्यास में रखी गई हैं, किसी उपयुक्त वित्तीय संस्थान में एक विशेष एस्क्रो खाते में रखनी चाहिए और ऐसी धनराशियों को अपने स्वयं के धन के साथ मिलाना नहीं चाहिए। स्वामित्व, उपयोग या अधिभोग के सभी अनुबंध लिखित होने चाहिए और सभी पक्षों या उनके अधिकृत एजेंटों द्वारा हस्ताक्षरित होने चाहिए।
यह एक रियल्टिस्ट का कर्तव्य है कि वह जनता को गलत बयानी, अनैतिक प्रथाओं और धोखाधड़ी से बचाए, और सभी संपत्तियों को केवल उनके गुण के आधार पर प्रस्तुत करे, बिना अतिशयोक्ति, छिपाव, धोखे या भ्रामक जानकारी के। एक रियल्टिस्ट को आचार संहिता का पूर्ण पालन करने की जिम्मेदारी से कभी मुक्त नहीं किया जाता।
किसी संपत्ति को बिक्री या किराए के लिए पेश करने से पहले, एक रियल्टिस्ट को मालिक या अधिकृत एजेंट की लिखित अनुमति प्राप्त करनी चाहिए, उस अनुमति की एक प्रति प्रत्येक उस व्यक्ति को उपलब्ध करानी चाहिए जिसने उस पर हस्ताक्षर किए हों, और संपत्ति से संबंधित प्रासंगिक तथ्यों की पूरी जानकारी स्वयं प्राप्त करनी चाहिए। संपत्ति को हमेशा लिस्टिंग समझौते में निर्धारित मूल्य पर ही पेश किया जाना चाहिए।
ईज़मेंट किसी अन्य व्यक्ति की भूमि में किसी विशिष्ट प्रयोजन तक सीमित एक अधिकार, विशेषाधिकार या हित है। लाभान्वित भूमि डोमिनेंट टेनेमेंट है; भारग्रस्त भूमि सर्विएंट टेनेमेंट है। जब तक इसे “अनन्य” न कहा गया हो, सर्विएंट भूमि का मालिक फिर भी भूमि का ऐसे तरीकों से उपयोग कर सकता है जो ईज़मेंट में हस्तक्षेप न करते हों।
पाँच वर्ष तक निरंतर, अबाधित उपयोग से प्रिस्क्रिप्टिव सुखाधिकार बनता है, जहाँ उपयोग शत्रुतापूर्ण/प्रतिकूल (अनुमति के बिना), खुला और सर्वविदित, अनन्य (निजी अधिकार का दावा करते हुए), तथा अधिकार के दावे के अंतर्गत हो। प्रिस्क्रिप्शन के लिए करों का भुगतान सामान्यतः आवश्यक नहीं है (लेकिन प्रतिकूल कब्ज़े के लिए आवश्यक है)।
उपांगीय सुखाधिकार प्रभुत्वशाली भूमि (dominant tenement) से जुड़ा होता है और उसी का ‘होता है’ (उदा., प्रवेश/निकास, पार्टी वॉल, सहारा, CC 801.5 के अनुसार सौर सुखाधिकार)। व्यक्तिगत सुखाधिकार धारक के लिए व्यक्तिगत होता है और उसमें कोई प्रभुत्वशाली भूमि नहीं होती (उदा., उपयोगिता कंपनी के खंभे/तार)। यदि अस्पष्ट हो, तो न्यायालय इसे उपांगीय मानने का पक्ष लेते हैं।
ईज़मेंट स्पष्ट अनुदान/आरक्षण, विधि के निहितार्थ, या दीर्घ उपयोग (प्रिस्क्रिप्शन) से उत्पन्न होते हैं; इसके अलावा समझौते, आवश्यकता, समर्पण, अधिग्रहण, प्लेट संदर्भ, या एस्टॉपल से भी। रिकॉर्ड किया गया विलेख या दस्तावेज़ रचनात्मक नोटिस देता है। स्थायी ईज़मेंट का अनुदाता सर्विएंट टेनेमेंट का फीस सिंपल स्वामी होना चाहिए। ईज़मेंट ज़ोनिंग/कानून का उल्लंघन नहीं कर सकते।
ईज़मेंट स्पष्ट रिलीज़, कानूनी कार्यवाही, प्रिस्क्रिप्टिव ईज़मेंट का पाँच वर्ष तक अप्रयोग, परित्याग, डोमिनेंट और सर्विएंट टेनमेंट का एक ही स्वामी में विलय, सर्विएंट टेनमेंट के विनाश, या प्रतिकूल कब्ज़े से समाप्त हो सकते हैं। अनुदान द्वारा प्राप्त ईज़मेंट अप्रयोग से समाप्त नहीं हो सकता।
जब मौद्रिक क्षतिपूर्ति अपर्याप्त हो, तो इक्विटी प्रतिवादी को पालन करने का आदेश दे सकती है। चूंकि भूमि का प्रत्येक टुकड़ा अद्वितीय होता है, अचल संपत्ति हस्तांतरित करने के समझौते के उल्लंघन के लिए धन द्वारा पर्याप्त राहत न मिलना अनुमानित किया जाता है। यह उपचार सामान्यतः पारस्परिक होना चाहिए, हालाँकि कानून जबरन पालन की अनुमति देता है यदि प्रतिपालन का काफी हद तक निष्पादन हो चुका हो या उसका आश्वासन दिया गया हो।
विशिष्ट अनुपालन उस पक्ष के विरुद्ध लागू नहीं किया जा सकता जिसने अपर्याप्त प्रतिफल प्राप्त किया हो — एक उचित और तर्कसंगत मूल्य आवश्यक है, और वार्ता के दौरान प्राप्त अधिक प्रस्ताव प्रस्तुत किए जाने चाहिए। यदि सहमति धोखाधड़ी, मिथ्यावर्णन या अनुचित प्रथाओं द्वारा प्राप्त की गई हो, तो इसे लागू नहीं किया जा सकता। खरीदार सदैव विक्रययोग्य स्वामित्व का हकदार होता है, जो उस समय आवश्यक होता है जब विक्रेता का स्वामित्व हस्तांतरित करने का कर्तव्य बन जाता है।
एक ऐसा खंड जो परित्याग की अनुमति देता है (उदाहरणार्थ, किरायेदार का अधिकार-त्याग) अनुबंध से पारस्परिकता छीन लेता है और विशिष्ट अनुपालन को रोकता है। प्रतिफल-समर्थित विकल्प विशिष्ट रूप से प्रवर्तनीय होता है; स्वामी सहमत अवधि के दौरान इसे वापस नहीं ले सकता। विकल्प का प्रयोग बिक्री का अनुबंध बनाता है जो विशिष्ट अनुपालन को जन्म देता है; मुकदमा करना पारस्परिकता स्थापित करता है।
क़ानून के अनुसार, इनका विशिष्ट रूप से प्रवर्तन नहीं किया जा सकता: व्यक्तिगत सेवा प्रदान करना; किसी अन्य को व्यक्तिगत सेवा में नियुक्त करना; ऐसा कार्य जिसे करने की किसी को क़ानूनी शक्ति नहीं है; किसी तीसरे व्यक्ति की सहमति प्राप्त करना; और ऐसे समझौते जिनकी शर्तें बहुत अनिश्चित हैं। सामुदायिक वास्तविक संपत्ति को हस्तांतरित करने या भार डालने या उसे एक वर्ष से अधिक के लिए पट्टे पर देने में दोनों पति-पत्नी को शामिल होना चाहिए।
एस्क्रो का रद्दीकरण जरूरी नहीं कि खरीद समझौते को रद्द या अभिनिवर्तित कर दे। कोहेन बनाम शीयरर (1980) 108 C.A.3d 939 में, अदालत ने ठहराया कि एस्क्रो के पारस्परिक रद्दीकरण ने आधारभूत खरीद समझौते को अभिनिवर्तित नहीं किया। रद्दीकरण लेन-देन को उसी स्थिति में रोक देता है (तीसरे पक्ष की फीस और संभावित अवधारित हर्जाने के अधीन), जबकि अभिनिवर्तन मूल पक्षकारों को लेन-देन से पहले की स्थिति में लौटा देता है। रद्द करने या अभिनिवर्तित करने के निर्णय को लागू करने वाले ब्रोकर को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि सभी मूल पक्षकार ठीक उसी बात पर लिखित रूप से सहमत हों, न कि केवल एस्क्रो रद्द करने पर — अन्यथा कोई मूल पक्षकार विशिष्ट अनुपालन या हर्जाने का अधिकार बनाए रख सकता है।
प्रॉमिसरी नोट ऋण का प्रमाण और उधारकर्ता का भुगतान करने का वचन है; प्रतिभूति लिखत संपत्ति को संपार्श्विक बनाता है।
परक्राम्य लिखत एक लिखित, बिना शर्त वादा या आदेश है कि एक निश्चित राशि का भुगतान किसी निश्चित समय पर या माँग पर किया जाएगा।
परक्रामण एक लिखत को हस्तांतरित करता है जिससे अंतरिती धारक बन जाता है; पृष्ठांकन लिखत का हस्तांतरण करते हैं।
जब नोट और डीड ऑफ ट्रस्ट में विरोधाभास हो, तो सामान्यतः नोट नियंत्रित करता है, लेकिन प्रतिभूति नोट का अनुसरण करती है।
डीड ऑफ ट्रस्ट या मॉर्गेज के साथ प्रयोग किए जाने वाले प्रॉमिसरी नोट के सात बुनियादी प्रकार होते हैं।
एक अर्हित पृष्ठांकन (“बिना रिकोर्स”) सभी आकस्मिक दायित्वों को समाप्त नहीं करता।
विधिपूर्वक धारक परक्राम्य लिखत को मूल्य के बदले, सद्भावपूर्वक और दोष या अनादर की सूचना के बिना ग्रहण करता है।
एफटीसी नियम उपभोक्ता क्रेडिट अनुबंधों में होल्डर-इन-ड्यू-कोर्स अधिकारों को सीमित करता है।
11 अक्टूबर 2009 से प्रभावी, कैलिफ़ोर्निया विधि (SB 94, सिविल कोड 2944.6 और 2944.7) किसी भी व्यक्ति, जिसमें लाइसेंसधारी और वकील शामिल हैं, को 1-4 इकाई वाले आवासीय आवासों पर ऋण संशोधन या ऋण भुगतान स्थगन सेवाओं के लिए अग्रिम शुल्क लगाने या वसूलने से मना करती है। हर सेवा पूरी तरह निष्पादित होने तक कोई पारिश्रमिक नहीं।
रियल एस्टेट ब्रोकर B&P 10131(d) के अंतर्गत विधिपूर्वक ऋण संशोधन और फ़ोरबेयरेंस सेवाएँ प्रदान कर सकते हैं और मॉर्गेज फोरक्लोज़र सलाहकार कानून से छूट प्राप्त हैं (अधिशेष निधियों के संबंध को छोड़कर)। अटॉर्नी अपने विधि अभ्यास के दायरे और कार्यक्षेत्र के भीतर ऐसी सेवाएँ प्रदान कर सकते हैं।
लोन संशोधन सेवाएँ प्रदान करने वाले व्यक्ति को शुल्क समझौता करने से पहले एक निर्धारित वैधानिक सूचना (14 पॉइंट बोल्ड) प्रदान करनी होती है, जो उधारकर्ता को HUD-अनुमोदित गैर-लाभकारी परामर्श की ओर निर्देशित करती है। यदि सेवा सिविल कोड 1632 की किसी भाषा (स्पेनिश, वियतनामी, तागालोग, चीनी, कोरियाई) में प्रस्तुत की जाती है, तो दस्तावेज़ों का अनुवाद किया जाना चाहिए।
किसी प्राकृतिक व्यक्ति द्वारा उल्लंघन पर अधिकतम $10,000 तक जुर्माना और/या अधिकतम एक वर्ष का कारावास हो सकता है; किसी इकाई द्वारा उल्लंघन पर अधिकतम $50,000 तक जुर्माना। दंड अन्य उपायों के साथ संचयी हैं। अग्रिम शुल्क निषेध धारा 1 जनवरी 2013 को निरसन के अधीन थी, यदि विस्तार न किया गया हो।
मॉर्गेज डिस्क्लोज़र इम्प्रूवमेंट एक्ट (MDIA), जो 30 जुलाई 2009 से प्रभावी हुआ, सभी आवास-सुरक्षित आवासीय मॉर्गेज ऋणों के लिए प्रारंभिक TILA प्रकटीकरण अनिवार्य करता है (केवल खरीद/निर्माण तक सीमित नहीं)। प्रारंभिक प्रकटीकरण उधारकर्ता द्वारा क्रेडिट रिपोर्ट शुल्क के अतिरिक्त किसी भी शुल्क का भुगतान करने से पहले दिए जाने चाहिए। TILA और RESPA GFE प्रकटीकरण किसी भी पक्ष को शुल्क का भुगतान करने से पहले पूर्ण होने चाहिए। डाक से भेजे गए प्रकटीकरण भेजने के तीन व्यावसायिक दिनों बाद प्राप्त माने जाते हैं।
लेनदारों/ऋणदाताओं को ऋण समापन से कम से कम सात व्यावसायिक दिन पहले प्रारंभिक प्रकटीकरण वितरित करना या डाक से भेजना अनिवार्य है। यदि कोई महत्वपूर्ण शर्त (जैसे APR) अशुद्ध हो जाती है, तो संशोधित प्रकटीकरण ऋण समापन से कम से कम तीन व्यावसायिक दिन पहले प्राप्त होने चाहिए। इन अवधियों के लिए, व्यावसायिक दिन का अर्थ रविवार और संघीय कानूनी अवकाशों को छोड़कर सभी कैलेंडर दिन होते हैं।
ऋण ओपन-एंड है या क्लोज़्ड-एंड, इसके आधार पर अलग-अलग प्रकटीकरण लागू होते हैं। स्वामी-अधिकृत आवास के लिए ओपन-एंड क्रेडिट एक होम इक्विटी प्लान या HELOC होता है। पारंपरिक, HUD/FHA द्वारा बीमित, VA द्वारा क्षतिपूर्त, और 1-4 आवासीय इकाइयों द्वारा सुरक्षित वैकल्पिक बंधक ऋण क्लोज़्ड-एंड क्रेडिट के उदाहरण हैं। प्रकटीकरण ऋण-सम्पन्नता से पहले किए जाने चाहिए (जब उधारकर्ता राज्य कानून के अंतर्गत संविदात्मक रूप से उत्तरदायी हो जाता है)।
यदि उधारकर्ता निर्धारित करता है कि वास्तविक व्यक्तिगत वित्तीय आपातकाल को पूरा करने के लिए क्रेडिट की आवश्यकता है, तो सात-दिन या तीन-दिन की प्रतीक्षा अवधि को संशोधित या माफ किया जा सकता है। उधारकर्ता को एक दिनांकित लिखित विवरण देना होगा जिस पर प्रत्येक उत्तरदायी उधारकर्ता के हस्ताक्षर हों, जो आपातकाल का वर्णन करता हो और विशेष रूप से उस अवधि को माफ करता हो। मुद्रित छूट प्रपत्र प्रतिबंधित हैं।
1994 के HOEPA ने उधारकर्ता के मुख्य आवास द्वारा सुरक्षित ऋणों के लिए TILA/Reg Z में संशोधन किया, जहाँ या तो: (1) समापन के समय APR ट्रेजरी यील्ड से प्रथम ग्रहणाधिकारों के लिए 8 प्रतिशत अंक से अधिक या जूनियर ग्रहणाधिकारों के लिए 10 प्रतिशत अंक से अधिक हो; या (2) कुल पॉइंट्स और फीस ऋण राशि के 8% या $400 (वार्षिक रूप से समायोजित; 2009 में $583) में से जो अधिक हो, उससे अधिक हों। इन्हें धारा 32 या उच्च-लागत बंधक ऋण कहा जाता है।
मानक प्रकटीकरणों के अतिरिक्त, सेक्शन 32 ऋण के लिए निम्नलिखित का प्रमुखता से प्रकटीकरण आवश्यक है: उधारकर्ता को यह चेतावनी देने वाला अनिवार्य नोटिस कि वे अपना घर खो सकते हैं; वार्षिक प्रतिशत दर (APR); नियमित भुगतान और कोई भी बैलून भुगतान; परिवर्तनीय-दर ऋणों के लिए यह कथन कि दर/भुगतान बढ़ सकता है तथा अधिकतम मासिक भुगतान; और पुनर्वित्त के लिए उधार ली गई कुल राशि (सम्मिलित किसी भी क्रेडिट बीमा प्रीमियम का उल्लेख करते हुए)।
सेक्शन 32 बंधक में निम्नलिखित शामिल नहीं हो सकते: बैलून भुगतान (5 वर्ष से कम अवधि के ऋणों के लिए, 1 वर्ष से कम के ब्रिज ऋणों को छोड़कर); ऋणात्मक परिशोधन; दो से अधिक आवधिक भुगतानों को समाहित करने वाले अग्रिम भुगतान; चूक के बाद ब्याज दर में वृद्धि; प्रतिकूल रिबेट विधियाँ; या पूर्वभुगतान जुर्माना (सीमित शर्तों को छोड़कर)। ड्यू-ऑन-डिमांड क्लॉज़ प्रतिबंधित हैं, सिवाय धोखाधड़ी, पुनर्भुगतान शर्तों को पूरा करने में विफलता, या उधारकर्ता की ऐसी कार्रवाई जो ऋणदाता की प्रतिभूति को नुकसान पहुँचाती है।
धारा 32 से आवासीय बंधक लेन-देन, 226.33 के अंतर्गत रिवर्स मॉर्गेज, और ओपन-एंड क्रेडिट/HELOC छूट प्राप्त हैं। ‘पॉइंट्स और फीस’ में 226.4(a)/(b) के अंतर्गत आने वाली मदें (ब्याज को छोड़कर), बंधक ब्रोकरों को दिया गया सभी पारिश्रमिक, कुछ 226.4(c)(7) मदें जब तक वे उचित और असंबद्ध न हों, तथा क्रेडिट बीमा/ऋण-रद्दीकरण प्रीमियम शामिल हैं। ‘संबद्ध’ (Affiliate) का अर्थ है Bank Holding Company Act of 1956 के अनुसार सामान्य नियंत्रण में रहने वाली कंपनी।
धारा 32 का बंधक ऋण पूर्वभुगतान जुर्माना केवल तब प्रदान कर सकता है जब: समापन के बाद दो वर्ष बीतने पर जुर्माना लागू न हो; यदि पूर्वभुगतान की राशि ऋणदाता या उसके सहयोगी द्वारा पुनर्वित्त से आती है तो जुर्माना लागू न हो; समापन के समय उधारकर्ता के कुल मासिक ऋण भुगतान मासिक सकल आय के 50% से अधिक न हों (सत्यापित); और समापन के बाद चार वर्षों तक आवधिक भुगतान राशि बदल न सके।
पूर्व में इसे बाज़ार डेटा तुलना दृष्टिकोण कहा जाता था; यह ब्रोकरों/सेल्सपर्सन के लिए सर्वाधिक अनुकूल है और भूमि, आवासों तथा तैयार बाज़ार वाले समान सुधारों के लिए सर्वोत्तम है। यह प्रतिस्थापन के सिद्धांत पर आधारित है। स्रोतों में विक्रय मूल्य, लिस्टिंग, प्रस्ताव, किराए और पट्टे शामिल हैं।
समायोजन सदैव तुलनीय संपत्ति में किए जाते हैं, विषय संपत्ति में कभी नहीं। यदि तुलनीय संपत्ति श्रेष्ठ हो तो घटाएँ; यदि तुलनीय संपत्ति निम्नतर हो तो जोड़ें। तुलना की इकाइयों में साइट का आकार, वर्ग फुटेज, कमरे, इकाइयाँ शामिल हैं। तत्वों में वित्तपोषण, समय, बिक्री की शर्तें, स्थान, भौतिक विशेषताएँ, और आय शामिल हैं।
लाभ: सबसे आसानी से समझा जाने वाला, ब्रोकरों के बीच सबसे आम, एकल-परिवार आवासों के लिए कुशल। अवगुण: पर्याप्त तुलनीय संपत्तियाँ ढूँढना, अत्यधिक समायोजन विश्वसनीयता घटाते हैं, बदलते बाज़ार में पुरानी बिक्री अविश्वसनीय हो जाती है, और उच्च मुद्रास्फीति/ब्याज के दौरान सीमाएँ।
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