Lawful Object +13California · रियल एस्टेट · हिन्दी

किसी संविदा का प्रतिफल और उद्देश्य दोनों गठन और संचालन में वैध होने चाहिए। यदि एक ही उद्देश्य पूर्णतः या आंशिक रूप से अवैध हो, या उसका निष्पादन असंभव हो, तो संविदा शून्य होती है। कई भिन्न उद्देश्य होने पर, संविदा वैध उद्देश्यों के संबंध में वैध होती है। कानून सामान्यतः अवैध संविदा के पक्षकारों को कोई सहायता नहीं देता।

• ✓प्रतिफल और उद्देश्य दोनों वैध होने चाहिए
• ✓एक ही अवैध उद्देश्य वाली संविदा शून्य होती है
• ✓कोई भी पक्षकार न तो निष्पाद्य अवैध संविदा को लागू करा सकता है और न ही निष्पादित संविदा को रद्द करा सकता है

बिना लाइसेंस वाले ब्रोकर या ठेकेदार अपने अनुबंधों को लागू नहीं करा सकते। व्यवसाय पर प्रतिबंध सामान्यतः शून्य होते हैं (सीमित क्षेत्र/समय में गुडविल गैर-प्रतिस्पर्धा को छोड़कर)। व्यक्ति अनुबंध द्वारा अपने स्वयं के धोखाधड़ी/लापरवाही के दायित्व से बच नहीं सकते। संवैधानिक सीमाओं से अधिक सूदखोरी ब्याज होने पर ब्याज वाला भाग शून्य हो जाता है। ब्रोकरों को रियल एस्टेट कानून का पालन करना चाहिए।

• ✓बिना लाइसेंस वाले ब्रोकर और ठेकेदार अपने अनुबंधों को लागू नहीं करा सकते
• ✓अपने स्वयं के धोखाधड़ी या लापरवाही के दायित्व से बचने वाले अनुबंध शून्य होते हैं
• ✓संवैधानिक सीमाओं से अधिक सूदखोरी ब्याज ब्याज वाले हिस्से को शून्य कर देता है
• ✓व्यवसाय में संलग्न होने पर प्रतिबंध सामान्यतः शून्य होते हैं, सिवाय सीमित गुडविल गैर-प्रतिस्पर्धाओं के

एक परिनिर्धारित हानि खंड अनुबंध भंग के लिए एक निश्चित हानि राशि निर्दिष्ट करता है और इसे वैध माना जाता है, जब तक कि अनुबंध के गठन के समय इसे अनुचित साबित न किया जाए। यह खुदरा उपभोक्ता खरीद/किराये और आवासीय पट्टों के लिए शून्य है। आवासीय अचल संपत्ति की खरीद और कुछ सरकारी निर्माण अनुबंधों पर विशेष नियम लागू होते हैं।

• ✓परिनिर्धारित हानि खंडों को वैध माना जाता है, जब तक कि अनुबंध के गठन के समय वे अनुचित साबित न हों।
• ✓ऐसे खंड उपभोक्ता खुदरा खरीद और आवासीय निवास पट्टों के लिए शून्य हैं।
• ✓आवासीय अचल संपत्ति खरीद अनुबंधों के लिए विशेष नियम लागू होते हैं।

सिविल कोड § 2355 के अंतर्गत, एजेंसी सामान्यतः कार्यकाल की समाप्ति, विषय का लोप, एजेंट की मृत्यु, एजेंट का त्याग, या एजेंट की कार्य करने की अक्षमता से समाप्त होती है।

• ✓सिविल कोड § 2355 में पाँच तरीके सूचीबद्ध हैं जिनसे एजेंसी सामान्यतः समाप्त होती है
• ✓समाप्ति के तरीकों में कार्यकाल की समाप्ति, विषय का लोप, एजेंट की मृत्यु, एजेंट का त्याग, या एजेंट की कार्य करने की अक्षमता शामिल हैं

प्रधान के पास किसी भी समय अभिकरण रद्द करने की पूर्ण शक्ति होती है, जब तक कि वह हित से युक्त न हो; लेकिन बिना उचित कारण के रद्द करने पर वह अनुबंध भंग के लिए उत्तरदायी हो सकता है। रिकॉर्ड किए गए अभिकरण दस्तावेज़ों के लिए लिखित, अभिस्वीकृत और रिकॉर्ड किया गया रद्दीकरण आवश्यक है।

• ✓प्रधान के पास पूर्ण शक्ति होती है कि वह अभिकरण रद्द कर सके, जब तक कि अभिकरण हित से युक्त न हो
• ✓रिकॉर्ड किए गए अभिकरण का रद्दीकरण लिखित, अभिस्वीकृत और रिकॉर्ड किया गया होना चाहिए
• ✓ब्रोकर का कमीशन कमाने का अधिकार ऐसा हित नहीं है जो रद्दीकरण को रोकता हो

निरसन ब्रोकर को लिस्टिंग के अंतर्गत हर्जाने या मुआवजे का अधिकार दे सकता है। लिस्टिंग समाप्त होने से पहले संपत्ति को बाजार से वापस लेना एक वस्तुतः निरसन है जो कमीशन दावे का समर्थन कर सकता है।

• ✓Blank v. Borden: अनन्य लिस्टिंग में वापसी खंड एक अप्रवर्तनीय दंड नहीं है
• ✓समाप्ति से पहले बाजार से वापसी एक वस्तुतः निरसन है जो कमीशन दावे का समर्थन करती है
• ✓निर्दिष्ट समाप्ति तिथि के बिना अनन्य लिस्टिंग अप्रवर्तनीय हैं और अनुशासन का आधार हैं (B&P § 10176(f))

जब एजेंसी अवधि-समाप्ति, विषय-वस्तु के विलोप, या अभिकर्ता की मृत्यु/अक्षमता/त्याग से समाप्त होती है, तो तृतीय पक्षों को सूचना दी जानी चाहिए। यदि यह प्रधान की मृत्यु, अक्षमता, या प्रधान द्वारा प्रतिसंहरण से समाप्त होती है, तो सूचना के बिना भी यह तृतीय व्यक्तियों के विरुद्ध प्रभावी होती है।

• ✓सूचना के बिना, पूर्व अभिकर्ता तृतीय व्यक्तियों के प्रति आभासी अभिकर्ता बना रहता है (§ 2355 समाप्तियाँ)
• ✓प्रधान की मृत्यु/अक्षमता/प्रतिसंहरण से समाप्ति तृतीय पक्षों को सूचना के बिना प्रभावी होती है
• ✓§ 2356 में वास्तविक ज्ञान के बिना तृतीय व्यक्तियों द्वारा किए गए अनुबंधों के संबंध में एक स्पष्ट विरोधाभास है

कैलिफ़ोर्निया नागरिक संहिता अचल संपत्ति बिक्री अनुबंधों के संबंध में विभिन्न कृत्यों को निषेध करती है। अचल संपत्ति बिक्री अनुबंध (जिसे बिक्री अनुबंध या भूमि किस्त अनुबंध भी कहा जाता है) को एक ऐसे अनुबंध के रूप में परिभाषित किया गया है जो निर्दिष्ट शर्तों की पूर्ति होने पर भूमि का स्वामित्व हस्तांतरित करने के लिए होता है, और जिसके लिए अनुबंध के गठन के एक वर्ष के भीतर हस्तांतरण आवश्यक नहीं होता।

• ✓अचल संपत्ति बिक्री अनुबंध को सीसी 2985 के अंतर्गत परिभाषित किया गया है
• ✓यह निर्दिष्ट शर्तों की पूर्ति पर स्वामित्व हस्तांतरित करने का अनुबंध है
• ✓इसके लिए अनुबंध के गठन के एक वर्ष के भीतर हस्तांतरण आवश्यक नहीं है

सिविल कोड में विक्रय अनुबंधों के अंतर्गत विक्रेता के निषिद्ध कार्यों की सूची दी गई है। ये किस्तों वाले भूमि अनुबंधों के अंतर्गत क्रेताओं की रक्षा करते हैं, क्योंकि ये भार डालने को प्रतिबंधित करते हैं और प्राप्त भुगतानों के उचित अनुप्रयोग की अपेक्षा करते हैं।

• ✓अपंजीकृत अनुबंध के अंतर्गत, विक्रेता क्रेता की सहमति के बिना अनुबंध की वर्तमान शेष राशि से अधिक भूमि पर भार नहीं डाल सकता (CC 2985.2)
• ✓विक्रेता को क्रेता के भुगतानों को भूमि द्वारा सुरक्षित दायित्वों पर लागू करना चाहिए, अन्य प्रयोजनों पर नहीं (CC 2985.3)
• ✓विक्रेता को क्रेता से प्राप्त आनुपातिक कर और बीमा भुगतानों को न्यास में रखना चाहिए और उनका उचित रूप से उपयोग करना चाहिए (CC 2985.4)

विक्रय की शक्ति के बिना बंधक की संतुष्टि होने पर, बंधकग्राही को 30 दिनों के भीतर निर्मुक्ति प्रमाणपत्र रिकॉर्ड करना होगा। न्यास विलेख के लिए, लाभार्थी न्यासी को दस्तावेज़ सौंपता है, जिसे सभी आवश्यक दस्तावेज़ और शुल्क प्राप्त होने के 21 कैलेंडर दिवसों के भीतर पूर्ण पुनर्हस्तांतरण रिकॉर्ड करना होगा।

• ✓बंधकग्राही को संतुष्टि के 30 दिनों के भीतर निर्मुक्ति प्रमाणपत्र रिकॉर्ड करना होगा (सिविल कोड 2941)
• ✓न्यासी को दस्तावेज़ प्राप्त होने के 21 कैलेंडर दिवसों के भीतर पुनर्हस्तांतरण रिकॉर्ड करना होगा
• ✓पुनर्हस्तांतरण की प्रति लाभार्थी/सर्विसिंग एजेंट को दी जाए, यदि ज्ञात हो

सिविल कोड 2941 का अनुपालन न करने पर उल्लंघनकर्ता क्षतिपूर्ति के साथ $500 की ज़ब्ती के लिए उत्तरदायी होगा। जानबूझकर उल्लंघन मिसडिमीनर है ($50 से $400 तक जुर्माना या अधिकतम 6 महीने कारावास)। रीकन्वेयंस सेवा शुल्क $45 तथा आधिकारिक शुल्कों तक सीमित है और ऋण-सैटिस्फैक्शन से 60 दिन से अधिक पहले नहीं लिया जा सकता।

• ✓2941 का उल्लंघन $500 की ज़ब्ती तथा क्षतिपूर्ति का कारण बनता है
• ✓जानबूझकर उल्लंघन मिसडिमीनर है (सिविल कोड 2941.5)
• ✓रीकन्वेयंस शुल्क $45 तथा आधिकारिक शुल्कों तक सीमित है

यदि रीकन्वेयन्स, प्राप्ति के 21 दिनों के भीतर या ऋण-चुकौती के 75 कैलेंडर दिनों के भीतर दर्ज नहीं किया जाता है, तो एक टाइटल बीमा कंपनी रिलीज़ तैयार कर सकती है और दर्ज कर सकती है, जिसे रीकन्वेयन्स के समतुल्य माना जाएगा। टाइटल कंपनी को कम से कम 10 दिन पहले पक्षकारों को अपने आशय की सूचना डाक से भेजनी होगी।

• ✓टाइटल कंपनी 75 दिनों के भीतर रिलीज़ दर्ज कर सकती है, यदि रीकन्वेयन्स जारी नहीं किया गया हो
• ✓दर्ज किए जाने पर रिलीज़ को रीकन्वेयन्स के समतुल्य माना जाता है
• ✓टाइटल कंपनी को पक्षकारों को 10-दिन की अग्रिम सूचना डाक से भेजनी होगी

टिला (TILA) के अध्याय 1-4 के साथ असंगत राज्य कानून की आवश्यकताएँ, असंगति की सीमा तक संघीय कानून द्वारा प्रीम्प्ट की जाती हैं, और प्रीम्प्शन रेगुलेशन Z तक विस्तारित होता है। कोई राज्य कानून असंगत होता है यदि वह ऐसे प्रकटीकरणों/कार्रवाइयों की अपेक्षा करता है जो संघीय कानून के विरुद्ध हैं, किसी भिन्न अर्थ/राशि के लिए वही शब्द प्रयोग करता है, या उसी मद के लिए भिन्न शब्द प्रयोग करता है।

• ✓असंगत राज्य कानून असंगति की सीमा तक प्रीम्प्ट किया जाता है (12 CFR 226.28)
• ✓राज्य कानून विरोधाभासी होता है यदि वह किसी भिन्न राशि/अर्थ के लिए वही शब्द या उसी मद के लिए भिन्न शब्द प्रयोग करता है
• ✓प्रीम्प्शन रेगुलेशन Z तक विस्तारित होता है

जहाँ राज्य कानून किसी सूचना को प्रस्तुत करने के लिए Reg Z द्वारा अनुमत समय से अधिक समय देता है और Reg Z की समयावधि समाप्त हो चुकी है, वहाँ उधारकर्ताओं को एक सूचना प्राप्त होनी चाहिए कि लंबी राज्य समयावधि पर निर्भर रहने से संघीय कानून के तहत अधिक तत्परता से कार्य करके संरक्षित महत्वपूर्ण संघीय अधिकारों का नुकसान हो सकता है।

• ✓उधारकर्ताओं को सूचित किया जाना चाहिए कि लंबी राज्य समय-सीमाओं पर निर्भर रहने से संघीय अधिकारों का नुकसान हो सकता है
• ✓एक लेनदार, राज्य या संबंधित पक्ष FRB से असंगति निर्धारित करने का अनुरोध कर सकता है
• ✓FRB द्वारा राज्य कानून को असंगत पाए जाने के बाद, लेनदार असंगत शर्त/प्रपत्र का उपयोग नहीं कर सकते और न ही विरोधाभासी कार्रवाई कर सकते हैं

यदि एफआरबी (फेडरल रिज़र्व बोर्ड) पाता है कि राज्य-अपेक्षित प्रकटीकरण अर्थ में संघीय प्रकटीकरण के पर्याप्त रूप से समान है (वित्त प्रभार, एपीआर, या 226.32 के अंतर्गत उच्च-लागत बंधक प्रकटीकरणों को छोड़कर), तो राज्य प्रकटीकरण संघीय प्रकटीकरण के स्थान पर उपयोग किया जा सकता है। कोई राज्य एफआरबी के पास लेन-देनों के एक वर्ग को छूट देने के लिए आवेदन कर सकता है यदि राज्य कानून पर्याप्त रूप से समान है (या, क्रेडिट बिलिंग के लिए, अधिक संरक्षण प्रदान करता है) और पर्याप्त प्रवर्तन मौजूद है।

• ✓समतुल्य राज्य प्रकटीकरण संघीय प्रकटीकरणों के विकल्प के रूप में प्रयोग किए जा सकते हैं, सिवाय वित्त प्रभार, एपीआर, और 226.32 उच्च-लागत प्रकटीकरणों के
• ✓राज्य छूट के लिए पर्याप्त रूप से समान कानून और पर्याप्त प्रवर्तन प्रावधान आवश्यक है (226.29)
• ✓क्रेडिट बिलिंग के लिए, अर्हता प्राप्त करने हेतु राज्य कानून को उधारकर्ता को अधिक संरक्षण देना चाहिए

लघु बहु-परिवार आवास में सामान्यतः दो से चार आवासीय इकाइयाँ होती हैं। उदाहरणों में डबल बंगला या डुप्लेक्स, ट्रिपल बंगला या ट्रिप्लेक्स, छोटे कोर्ट या एक लॉट पर कई घर, और चार-इकाई या फोरप्लेक्स शामिल हैं।

• ✓लघु बहु-परिवार आवास में दो से चार आवासीय इकाइयाँ होती हैं
• ✓इसमें डुप्लेक्स, ट्रिप्लेक्स, फोरप्लेक्स और छोटे कोर्ट शामिल हैं

आवासीय संपत्ति की तीन श्रेणियाँ होती हैं: स्वयं-निवासित एकल परिवार घर (मुख्य चिंता स्वामित्व की सुविधाएँ होती हैं; लागत गौण होती है; स्थान और डिज़ाइन पर गर्व मायने रखता है), छोटी बहु-परिवार/किराए पर दी गई एकल परिवार संपत्तियाँ (स्वामित्व की सुविधाओं और आय के संयोजन, कर लाभ, तथा कर, बीमा, रखरखाव और बंधक जैसी लागतों की भरपाई के लिए खरीदी जाती हैं), और बड़ी आय-उत्पादक बहु-परिवार आवासीय इकाइयाँ (10–15 इकाइयों से अधिक, मुख्यतः आय की धारा के लिए खरीदी जाती हैं, शुद्ध/खर्च योग्य आय सर्वाधिक महत्वपूर्ण होती है, सुविधाओं का कम प्रभाव होता है, और खरीदार मुद्रास्फीति के बचाव, मूल्यवृद्धि और कर लाभ चाहते हैं)।

• ✓स्वयं-निवासित एकल परिवार संपत्तियों के खरीदार लागत की तुलना में सुविधाओं और स्वामित्व के गर्व को प्राथमिकता देते हैं
• ✓छोटी बहु-परिवार संपत्तियों के खरीदार स्वामित्व की सुविधाओं तथा आय/कर लाभ दोनों को तौलते हैं
• ✓बड़ी बहु-परिवार संपत्तियों (10–15 इकाइयों से अधिक) के खरीदार मुख्यतः शुद्ध/खर्च योग्य आय पर ध्यान केंद्रित करते हैं

छोटी बहु-परिवार इकाइयों का मूल्यांकन लगभग उसी तरह किया जाता है जैसे एकल-परिवार घरों का, बशर्ते आय दृष्टिकोण के लिए पर्याप्त किराया डेटा उपलब्ध हो। लागत, मूल्यह्रास और भूमि मूल्य की गणना एकल-परिवार घरों की तरह ही की जाती है। छोटी इकाइयाँ सामान्यतः आय पूंजीकरण के बजाय मासिक सकल गुणकों का उपयोग करती हैं। बिक्री तुलना दृष्टिकोण इस प्रकार भिन्न होता है कि यह स्वामित्व गौरव/सुविधाओं पर कम जोर देता है, तुलना की इकाइयों को परिष्कृत करता है (प्रति इकाई या प्रति कमरा), और किरायेदार आकर्षण पर विचार करता है।

• ✓छोटी इकाइयों का मूल्यांकन सामान्यतः मासिक सकल गुणकों का उपयोग करके किया जाता है, आय पूंजीकरण से नहीं
• ✓लागत कारक, मूल्यह्रास और भूमि मूल्य की गणना एकल-परिवार घरों की तरह ही की जाती है
• ✓बिक्री तुलना को प्रति-इकाई या प्रति-कमरा आधार पर परिष्कृत किया जा सकता है

किरायेदार रोजगार केंद्रों से दूरी, सार्वजनिक परिवहन, अच्छी खरीदारी तक दूरी, पार्क और मनोरंजन, उपद्रवों से दूरी, किराये के स्तर, स्वामित्व के गौरव, और पर्याप्त ऑफ-स्ट्रीट पार्किंग को महत्व देते हैं। मालिक पुलिस/अग्निशमन सुरक्षा और कचरा संग्रह, क्षेत्र की रिक्तता दर, करों की मात्रा, और संभावित किराया नियंत्रण अध्यादेशों पर विचार करते हैं।

• ✓किरायेदार स्थान कारकों, किराये के स्तरों, और पर्याप्त ऑफ-स्ट्रीट पार्किंग को महत्व देते हैं
• ✓मालिक रिक्तता दरों, करों, और संभावित किराया नियंत्रण अध्यादेशों पर विचार करते हैं

किराया अनुसूची स्थापित करने के लिए, प्रॉपर्टी मैनेजर को तुलनीय भवनों के किरायों का सर्वेक्षण करके पड़ोस का गहन विश्लेषण करना होगा। किराया स्तर आम तौर पर मूल्यों की दुर्लभता और तुलनीयता पर आधारित होते हैं। मैनेजर को भवन को पूरी तरह जानना चाहिए, उसके मूल्यों का वस्तुनिष्ठ मूल्यांकन करना चाहिए, फिर प्रतिस्पर्धी भवनों का सर्वेक्षण करना चाहिए और कई पड़ोस व आर्थिक कारकों का विश्लेषण करना चाहिए।

• ✓किराया स्तर मूल्यों की दुर्लभता और तुलनीयता के आधार पर स्थापित किए जाते हैं
• ✓तुलनीय भवनों के किरायों का बाजार सर्वेक्षण आवश्यक है
• ✓विश्लेषण में पड़ोस का स्वरूप, आर्थिक स्तर, परिवहन, उद्योग, जनसंख्या रुझान और आवास बाजार की स्थितियाँ शामिल होनी चाहिए
• ✓लक्ष्य ऐसी किराया अनुसूची है जो सुदृढ़ आर्थिक सिद्धांतों के अनुरूप अधिकतम आय लाए

लाइसेंसधारियों को इनसे परिचित होना चाहिए: वास्तुशिल्प शैलियाँ; गुणवत्ता के अनुसार प्रति वर्ग फुट लागत; खिड़कियों के प्रकार और तंत्र; फर्श सामग्री तथा लागत/टिकाऊपन; बाहरी सतह सामग्री; तापन/शीतलन प्रणालियाँ; खिड़कियों, छत, दीवारों, फर्श के नीचे के लिए अवरोधन मानक; दीमक/सूखा सड़न/फंगस रोकथाम; छत की ढलानें और सामग्री (हिप बनाम गेबल छतों में अंतर और अग्नि-मंदक आवश्यकताएँ); धूप/पानी के प्रवेश के लिए खिड़की आवरण; फर्श योजनाएँ और कमरे का लेआउट; अनुमोदित प्लंबिंग सामग्री (PVC, तांबा, जस्तीकृत); अनुमोदित विद्युत सामग्री और अधिभार-संरक्षण उपकरण; मिट्टी की स्थितियाँ (भराव, भूस्खलन, प्रसारी मिट्टी, जल निकासी); और संपत्ति के साथ चलने वाले प्रतिबंध।

• ✓लाइसेंसधारियों को वास्तुशिल्प शैलियों, छत के प्रकारों (हिप बनाम गेबल), और अग्नि-मंदक छत आवश्यकताओं को पहचानना चाहिए
• ✓अनुमोदित प्लंबिंग सामग्री में PVC, तांबा और जस्तीकृत शामिल हैं; विद्युत प्रणालियों के लिए अधिभार-संरक्षण उपकरण आवश्यक हैं
• ✓मिट्टी की स्थितियाँ (भरी हुई ज़मीन, भूस्खलन, प्रसारी मिट्टी, जल निकासी) संरचनात्मक अखंडता को खतरे में डाल सकती हैं

निर्माण विधियों, विशेष स्थापनाओं, और सामग्री की कीमत/गुणवत्ता का विवरण सामान्यतः लाइसेंसधारी की भूमिका से बाहर होता है। हालाँकि, लाइसेंसधारियों को घर निर्माण के सामान्य क्षेत्रों से परिचित होना चाहिए। मुख्य प्रश्नों के उत्तर समुदाय-दर-समुदाय और एक ही समुदाय के भीतर भी भिन्न होते हैं।

• ✓विस्तृत निर्माण विधियाँ और सामग्री की गुणवत्ता सामान्यतः लाइसेंसधारी की भूमिका से बाहर हैं
• ✓लाइसेंसधारियों को फिर भी सामान्य निर्माण अवधारणाओं से परिचित होना चाहिए
• ✓निर्माण संबंधी उत्तर समुदायों के बीच और समुदायों के भीतर भिन्न होते हैं

बिजनेस एंड प्रोफेशंस कोड सेक्शन 10131.6(c) के तहत, एक मोबाइलहोम एक परिवहनीय संरचना है जो एक या अधिक सेक्शन में डिजाइन की गई है ताकि इसमें अधिकतम दो आवास इकाइयाँ हों, जिसे फाउंडेशन के साथ या बिना उपयोग किया जा सकता है।

• ✓बी एंड पी कोड सेक्शन 10131.6(c) में परिभाषित
• ✓अधिकतम दो आवास इकाइयों के लिए डिजाइन किया गया
• ✓इसमें मनोरंजन वाहन, वाणिज्यिक कोच या कारखाने-निर्मित आवास शामिल नहीं हैं

मॉड्यूलर एक निर्माण प्रणाली है जिसमें बड़े पैमाने पर उत्पादित घटक भागों (मॉड्यूल) का साइट पर असेंबली शामिल है। एक प्रीफैब्रिकेटेड घर निर्माण स्थल पर डिलीवरी से पहले निर्मित और कभी-कभी आंशिक रूप से असेंबल किया जाता है।

• ✓मॉड्यूलर में बड़े पैमाने पर उत्पादित मॉड्यूल का साइट पर असेंबली शामिल है
• ✓प्रीफैब्रिकेटेड घर साइट पर डिलीवरी से पहले निर्मित किया जाता है

2007 का अमेरिकी सर्वोच्च न्यायालय का निर्णय राज्य-लाइसेंस प्राप्त फर्मों के संघीय निक्षेप संस्थानों द्वारा अधिग्रहण को प्रभावित करता था।

• ✓वॉटर्स बनाम वाचोविया बैंक (17 अप्रैल, 2007) ने अभिनिर्धारित किया कि संघीय रूप से लाइसेंस प्राप्त निक्षेप संस्थानों की सहायक कंपनियों को राज्य लाइसेंसिंग की आवश्यकता नहीं थी।
• ✓इसने राज्य लाइसेंसिंग छूटों के संबंध में कैलिफोर्निया महान्यायवादी (अटॉर्नी जनरल) की राय 84-903 (अक्टूबर 1985) के एक भाग को निरस्त कर दिया।
• ✓महान्यायवादी की रायों के अनुसार अभी भी उन संस्थाओं के लिए अलग लाइसेंसिंग आवश्यक है जो ऋणों का वित्तपोषण/निर्माण करती हैं, नोट्स खरीदती हैं, या ऋणों की सर्विसिंग करती हैं।

लाइसेंसधारियों के बीच समामेलन से संबद्ध व्यावसायिक संबंध बन सकते हैं जिनका प्रकटीकरण आवश्यक होता है।

• ✓व्यावसायिक संबंधों के लिए संबद्ध व्यावसायिक व्यवस्थाओं (ABAs) की स्वीकृति और प्रकटीकरण आवश्यक है।
• ✓संघीय और राज्य पुनर्नियमन छोटी फर्मों को विलय करने या निक्षेप संस्थानों की सहायक/संबद्ध कंपनियाँ बनने के लिए बाध्य कर सकता है।

लागू करने योग्य होने के लिए, अचल संपत्ति की बिक्री का समझौता सामान्यतः लिखित रूप में होना चाहिए और उस पक्ष द्वारा हस्ताक्षरित होना चाहिए जिसके विरुद्ध प्रवर्तन किया जाना है। चल संपत्ति की बिक्री का समझौता लिखित रूप में होना चाहिए यदि राशि या मूल्य $500 से अधिक हो।

• ✓अचल संपत्ति की बिक्री के समझौते लिखित रूप में होने चाहिए और उस पक्ष द्वारा हस्ताक्षरित होने चाहिए जिसके विरुद्ध प्रवर्तन किया जाना है
• ✓चल संपत्ति की बिक्री के समझौते लिखित रूप में होने चाहिए यदि मूल्य $500 से अधिक हो

अचल संपत्ति की बिक्री का अनुबंध सामान्यतः लिखित रूप में होना चाहिए और उस पक्ष द्वारा हस्ताक्षरित होना चाहिए जिसके विरुद्ध अनुबंध का प्रवर्तन किया जाना है। व्यक्तिगत संपत्ति का अनुबंध लिखित रूप में होना चाहिए यदि उसका मूल्य $500 से अधिक हो।

• ✓अचल संपत्ति की बिक्री के अनुबंध लिखित रूप में होने चाहिए और उस पक्ष द्वारा हस्ताक्षरित होने चाहिए जिसके विरुद्ध अनुबंध का प्रवर्तन किया जाना है
• ✓व्यक्तिगत संपत्ति के अनुबंध लिखित रूप में होने चाहिए यदि उसका मूल्य $500 से अधिक हो

सिटस (स्थान) राज्य के कानून आम तौर पर अचल संपत्ति में टाइटल के हस्तांतरण को नियंत्रित करते हैं, जबकि व्यक्तिगत संपत्ति की व्यावसायिक बिक्री संघीय और राज्य कानूनों के अधीन होती है। राज्य अचल संपत्ति में टाइटल या हित को प्रभावित करने वाले दस्तावेज़ों की रिकॉर्डिंग के लिए एक प्रणाली प्रदान करता है। कर कानून अक्सर अचल और व्यक्तिगत संपत्ति के बीच अंतर करते हैं।

• ✓सिटस राज्य के कानून अचल संपत्ति के टाइटल हस्तांतरण को नियंत्रित करते हैं
• ✓राज्य अचल संपत्ति टाइटल दस्तावेज़ों के लिए रिकॉर्डिंग प्रणाली प्रदान करता है
• ✓कर कानून अचल और व्यक्तिगत संपत्ति के बीच अंतर करते हैं

अचल संपत्ति के स्वामित्व के हस्तांतरण पर सामान्यतः सिटस (स्थिति) राज्य के कानून लागू होते हैं, जबकि चल संपत्ति की वाणिज्यिक बिक्री संघीय और राज्य कानूनों के अधीन होती है। राज्य अचल संपत्ति के स्वामित्व को प्रभावित करने वाले दस्तावेज़ों के अभिलेखन के लिए एक प्रणाली प्रदान करता है, और कर कानून अक्सर अचल और चल संपत्ति के बीच अंतर करते हैं।

• ✓सिटस (स्थिति) राज्य के कानून अचल संपत्ति के स्वामित्व के हस्तांतरण को नियंत्रित करते हैं
• ✓चल संपत्ति की वाणिज्यिक बिक्री संघीय और राज्य कानूनों के अधीन है
• ✓राज्य अचल संपत्ति के स्वामित्व को प्रभावित करने वाले दस्तावेज़ों के लिए अभिलेखन प्रणाली प्रदान करता है
• ✓कर कानून अचल और चल संपत्ति के बीच अंतर करते हैं

स्वीकृति लेने वाले अधिकारी को लेनदेन में कोई सीधी वित्तीय हित नहीं होनी चाहिए। ऐसे संघर्ष को प्रकट करने वाला रिकॉर्ड किया गया साधन रचनात्मक नोटिस प्रदान नहीं करता है। एक अधिकारी अपने स्वयं के हस्ताक्षर, एक बंधक जो स्वयं को गिरवी दाता के रूप में नाम देता है, या एक विलेख जो स्वयं को अनुदानकर्ता के रूप में नाम देता है, की स्वीकृति नहीं ले सकता। एक नोटरी जो कई अनुदानकर्ताओं में से एक है, अन्य अनुदानकर्ताओं के हस्ताक्षर की स्वीकृति ले सकता है लेकिन अपने स्वयं की नहीं।

• ✓रुचि रखने वाले अधिकारी की स्वीकृति रचनात्मक नोटिस प्रदान नहीं करती है
• ✓एक अधिकारी एक दस्तावेज़ की स्वीकृति नहीं ले सकता जो स्वयं को अनुदानकर्ता, गिरवी दाता, या प्रिंसिपल के रूप में नाम देता है
• ✓एक सह-अनुदानकर्ता नोटरी अन्य के हस्ताक्षर की स्वीकृति ले सकता है लेकिन अपने स्वयं की नहीं
• ✓सरकारी कोड अनुभाग 822 और 8224.1 (1 जनवरी, 1978 से प्रभावी) सीधी वित्तीय हित वाले नोटरियों को कार्य करने से रोकते हैं

कैलिफोर्निया के एक नोटरी पब्लिक को एक आधिकारिक मुहर रखनी चाहिए जिस पर नोटरी का नाम, राज्य की मुहर, “नोटरी पब्लिक,” वह काउंटी जहाँ बॉन्ड और शपथ दायर की जाती है, और कमीशन की समाप्ति तिथि, तथा कमीशन नंबर और निर्माता आईडी दर्शाया हो। मुहर फोटोग्राफिक रूप से पुनरुत्पादनीय होनी चाहिए। नोटरी को सभी कृत्यों का एक सक्रिय क्रमिक जर्नल रखना चाहिए, जो ताला लगाकर और अनन्य नियंत्रण में रखा जाए। (कैलिफोर्निया सरकार संहिता की धारा 8206)

• ✓नोटरी मुहर फोटोग्राफिक रूप से पुनरुत्पादनीय होनी चाहिए, जिससे रबर स्टाम्प लगभग सर्वव्यापी हो गया है
• ✓जर्नल क्रमिक होना चाहिए, एक समय में केवल एक सक्रिय हो, और ताला लगाकर अनन्य नियंत्रण में रखा जाए
• ✓जर्नल में दिनांक, समय, कृत्य का प्रकार, इंस्ट्रूमेंट की प्रकृति, हस्ताक्षर, पहचान का प्रमाण और शुल्क दर्ज होता है

यदि नोटरीकृत किया जाने वाला दस्तावेज़ विलेख, अधिकार-त्याग विलेख, अचल संपत्ति को प्रभावित करने वाला न्यास विलेख, या वकालतनामा हो, तो नोटरी को हस्ताक्षरकर्ता से जर्नल में दाएँ अंगूठे का निशान लगाने की मांग करनी होगी। यदि दाएँ अंगूठे का निशान संभव न हो, तो सरकारी संहिता की धारा 8206 विकल्प निर्दिष्ट करती है।

• ✓विलेख, अधिकार-त्याग विलेख, न्यास विलेख और वकालतनामों के लिए जर्नल में दाएँ अंगूठे का निशान आवश्यक है
• ✓जब दाएँ अंगूठे का निशान संभव न हो, तो सरकारी संहिता की धारा 8206 विकल्प प्रदान करती है

एक अनुबंध के रूप में, लीज़ के लिए आवश्यक हैं: (1) पारस्परिक सम्मति (प्रस्ताव और स्वीकृति), (2) दायित्वों की पारस्परिकता (वापस लेने का असीमित अधिकार नहीं), (3) विधिक क्षमता (नाबालिगों, अस्वस्थ मन वाले व्यक्तियों, और नागरिक अधिकारों से वंचित व्यक्तियों को छोड़कर), और (4) विधिपूर्ण उद्देश्य। सार्वजनिक नीति का उल्लंघन करने वाले लीज़ प्रावधान (जैसे, किरायेदार के प्रक्रियात्मक अधिकारों या सुरक्षा जमा अधिकारों को छोड़ना) शून्य होते हैं।

• ✓एक वैध लीज़ के लिए पारस्परिक सम्मति, दायित्वों की पारस्परिकता, विधिक क्षमता, और विधिपूर्ण उद्देश्य आवश्यक हैं
• ✓किरायेदार के प्रक्रियात्मक या सुरक्षा जमा अधिकारों को छोड़ने वाले प्रावधान सार्वजनिक नीति के विरुद्ध शून्य हैं
• ✓नाबालिगों और अस्वस्थ मन वाले व्यक्तियों में अनुबंध करने की विधिक क्षमता का अभाव होता है

निष्पादन-शेष (अभी पूरा किए जाने वाले) प्रावधानों को मौखिक रूप से संशोधित नहीं किया जा सकता - उन्हें सभी पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित लिखित रूप में संशोधित किया जाना चाहिए। पूरी तरह से निष्पादित दायित्वों को निष्पादित संशोधनों के रूप में संशोधित किया जा सकता है। जब किसी आवासीय इकाई के लिए स्पैनिश में लीज़ पर बातचीत की जाती है, तो उसे स्पैनिश में लिखा जाना चाहिए।

• ✓निष्पादन-शेष लीज़ प्रावधानों को सभी पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित लिखित रूप में संशोधित किया जाना चाहिए
• ✓स्पैनिश में बातचीत की गई आवासीय लीज़ को स्पैनिश में लिखा जाना चाहिए

एक पट्टा आम तौर पर प्रवर्तनीय होने के लिए निष्पादित, डिलीवर और स्वीकृत होना चाहिए। मकान मालिक द्वारा हस्ताक्षरित और डिलीवर किया गया पट्टा किरायेदार द्वारा प्रवर्तनीय होता है, भले ही किरायेदार हस्ताक्षर करने में विफल रहे। यदि किरायेदार बिना हस्ताक्षर किए कब्जा ले लेता है या किराया देता है, तो स्वीकृति मान ली जाती है। हालांकि, मकान मालिक विशेष संविदात्मक वचनों (उदा., मरम्मत का वचन) को लागू कर सके, इससे पहले पट्टा पूरी तरह से निष्पादित होना चाहिए।

• ✓मकान मालिक द्वारा हस्ताक्षरित पट्टा किरायेदार द्वारा किरायेदार के हस्ताक्षर के बिना भी प्रवर्तनीय होता है
• ✓किरायेदार द्वारा कब्जा लेना या किराया देना स्वीकृति माना जाता है
• ✓किरायेदार के विरुद्ध प्रवर्तनीय होने के लिए विशेष संविदात्मक वचनों के लिए पूर्ण निष्पादन आवश्यक है

लीज़ या ज्ञापन उस काउंटी में रिकॉर्ड किया जा सकता है जहाँ परिसर स्थित है। बिना रिकॉर्ड की गई लीज़ फिर भी पक्षकारों के बीच और किरायेदारी की सूचना रखने वाले किसी भी व्यक्ति के विरुद्ध प्रवर्तनीय है। यदि कोई लीज़ एक वर्ष से अधिक की है, रिकॉर्ड नहीं की गई है, और कब्ज़ा सूचना नहीं देता, तो किरायेदारी सद्भावपूर्ण क्रेता के अधीन हो जाती है।

• ✓लीज़ या ज्ञापन उस काउंटी में रिकॉर्ड किया जा सकता है जहाँ परिसर स्थित है
• ✓बिना रिकॉर्ड की गई लीज़ें किरायेदारी की सूचना रखने वाले पक्षकारों के विरुद्ध प्रवर्तनीय हैं
• ✓एक वर्ष से अधिक की बिना रिकॉर्ड की गई लीज़, बिना सूचना के, सद्भावपूर्ण क्रेता के अधीन हो जाती है

प्रधान के एजेंट के रूप में, ब्रोकर प्रधान के प्रति अत्यधिक देखभाल, सत्यनिष्ठा, ईमानदारी, निष्ठा और गोपनीयता का ऋणी है। अन्य प्रधान के प्रति, ब्रोकर उचित कौशल और देखभाल, ईमानदार और उचित व्यवहार, सद्भावना और महत्वपूर्ण तथ्यों के प्रकटीकरण का ऋणी है।

• ✓ब्रोकर प्रधान के प्रति न्यासीय कर्तव्यों (अत्यधिक देखभाल, निष्ठा, गोपनीयता) का ऋणी है।
• ✓ब्रोकर अन्य पक्ष के प्रति उचित देखभाल, ईमानदारी, निष्पक्षता और महत्वपूर्ण तथ्यों के प्रकटीकरण का ऋणी है।
• ✓प्रकटीकरण का कर्तव्य उन तथ्यों को कवर करता है जो संपत्ति के मूल्य, वांछनीयता या इच्छित उपयोग को महत्वपूर्ण रूप से प्रभावित करते हैं।

विक्रेता और विक्रेता के एजेंट को संपत्ति प्रकटीकरणों के कानूनी प्रभाव को समझाने की आवश्यकता नहीं है। हालाँकि, जिस प्रधान को प्रकटीकरण दिए जाते हैं, उसके एजेंट को उनके महत्व को “समझाना” चाहिए और प्रधान को सूचित निर्णय लेने के लिए “परामर्श” देना चाहिए।

• ✓Sweat v. Hollister: विक्रेता के एजेंट को दूसरे पक्ष को प्रकटीकरणों के कानूनी प्रभाव को समझाने की आवश्यकता नहीं है।
• ✓खरीदार/प्रधान के एजेंट को प्रकटीकरणों के बारे में समझाना और परामर्श देना चाहिए (Field v. Century 21; Salahutdin)।
• ✓परामर्श में जाँच करना या जाँच की सिफारिश करना शामिल है।

सिविल संहिता § 2079.13, 1-4 इकाइयों वाली आवासीय संपत्ति तथा एक वर्ष से अधिक की बिक्री या पट्टों के लिए एजेंसी प्रकटीकरण प्रारूप स्थापित करती है। वैधानिक प्रपत्रों का उपयोग करना आवश्यक है जिनमें § 2079.16 का पूरा पाठ हो।

• ✓1-4 आवासीय इकाइयों वाली आवासीय संपत्ति, और एक वर्ष से अधिक के पट्टों पर लागू होता है
• ✓“बिक्री” में विनिमय या अचल संपत्ति बिक्री अनुबंध (सिविल संहिता § 2985) शामिल है
• ✓प्रकटीकरण प्रपत्र में सिविल संहिता § 2079.16 का पूरा पाठ होना चाहिए

लिस्टिंग ब्रोकर को लिस्टिंग में प्रवेश करने से पहले विक्रेता को फ़ॉर्म देना चाहिए। सेलिंग ब्रोकर को प्रस्ताव प्रस्तुत करने से पहले विक्रेता को और प्रस्ताव पर हस्ताक्षर होने से पहले क्रेता को फ़ॉर्म देना चाहिए। “जहाँ तक व्यावहारिक हो, यथाशीघ्र” का अर्थ है जिस समय लिस्टिंग पर हस्ताक्षर किए जाते हैं।

• ✓लिस्टिंग ब्रोकर लिस्टिंग समझौते में प्रवेश करने से पहले विक्रेता को फ़ॉर्म देता है (सिविल कोड § 2079.14)
• ✓सेलिंग ब्रोकर खरीदने के प्रस्ताव पर हस्ताक्षर करने से पहले, जहाँ तक व्यावहारिक हो यथाशीघ्र, क्रेता को फ़ॉर्म देता है
• ✓“जहाँ तक व्यावहारिक हो, यथाशीघ्र” का अर्थ है जिस समय लिस्टिंग ब्रोकर विक्रेता का हस्ताक्षर प्राप्त करता है (Huijers v. DeMarrais)
• ✓यदि प्रस्ताव सेलिंग ब्रोकर द्वारा तैयार नहीं किया गया है, तो प्रस्ताव प्राप्त होने के बाद अगले कार्यदिवस तक फ़ॉर्म क्रेता को दिया जाना चाहिए

ब्रोकर को प्रिंसिपल से रसीद प्राप्त करनी होगी (जब तक कि प्रमाणित डाक द्वारा वितरित न किया गया हो)। यदि कोई पक्ष हस्ताक्षर करने से इनकार करता है, तो ब्रोकर को इनकार का लिखित घोषणापत्र अंकित करना, हस्ताक्षर करना और तारीख डालनी होगी। एजेंसी की पुष्टि खरीद समझौते से देर से नहीं होनी चाहिए।

• ✓सिविल कोड § 2079.15: रसीद प्राप्त करें; यदि इनकार किया जाए, तो इनकार के तथ्यों का लिखित घोषणापत्र निष्पादित करें
• ✓तीन विकल्प: लिस्टिंग एजेंट (विक्रेता), सेलिंग एजेंट (खरीदार), या दोहरे एजेंट (दोनों)
• ✓प्रकटीकरण और सहमति वास्तविक एजेंसी संबंधों की खंडनीय उपधारणा बनाते हैं (Huijers v. DeMarrais)

सिविल कोड § 2079.13 और उसके बाद के प्रावधान सीमाएँ लगाते हैं: एक लिस्टिंग ब्रोकर जो विक्रय ब्रोकर भी है, दोहरा एजेंट होता है; पारिश्रमिक यह निर्धारित नहीं करता कि प्रिंसिपल कौन है; दोहरा एजेंट लिखित सहमति के बिना मूल्य में लचीलेपन का खुलासा नहीं कर सकता; और एक लिस्टिंग ब्रोकर बिना प्रतिनिधित्व वाले क्रेता को बिना दोहरा एजेंट बने बेच सकता है।

• ✓सिविल कोड § 2079.18: एक लिस्टिंग ब्रोकर जो विक्रय ब्रोकर भी है, दोहरा एजेंट होता है, केवल क्रेता का एजेंट नहीं
• ✓सिविल कोड § 2079.19: पारिश्रमिक का भुगतान यह निर्धारित नहीं करता कि प्रिंसिपल कौन है
• ✓सिविल कोड § 2079.21: दोहरा एजेंट लिखित सहमति के बिना विक्रेता की कम लेने की इच्छा या क्रेता की अधिक देने की इच्छा का खुलासा नहीं कर सकता
• ✓सिविल कोड § 2079.22: लिस्टिंग ब्रोकर बिना प्रतिनिधित्व वाले क्रेता को बिना दोहरा एजेंट बने बेच सकता है

यद्यपि कैलिफ़ोर्निया सिविल कोड § 2079.13 केवल 1-4 आवासीय इकाइयों पर लागू होता है, B&P कोड § 10176(d) सभी अचल संपत्ति और अचल संपत्ति द्वारा प्रतिभूत लेन-देनों में दोहरी एजेंसी का प्रकटीकरण अनिवार्य करता है। “ज्ञान या सहमति” को संयुक्त रूप से पढ़ा जाना चाहिए।

• ✓B&P कोड § 10176(d): कोई लाइसेंसधारी दोनों पक्षों के ज्ञान और सहमति के बिना एक से अधिक पक्ष का प्रतिनिधित्व नहीं कर सकता
• ✓§ 10176(d) सभी लेन-देनों पर लागू होता है, केवल 1-4 आवासीय इकाइयों पर नहीं
• ✓कैलिफ़ोर्निया सिविल कोड § 2079.17 के अनुसार एजेंसी संबंध/परिवर्तन सभी प्रधान पक्षकारों की सहमति से लिखित रूप में होना आवश्यक है

पक्षों के आचरण से बिना स्पष्ट समझौते के भी एजेंसी बन सकती है। एक लिस्टिंग ब्रोकर को अनजाने में क्रेता का एजेंट बनने से बचना चाहिए। अघोषित दोहरी एजेंसी के परिणामस्वरूप अनुशासनात्मक कार्रवाई, कमीशन की हानि और अनुबंध-रद्दीकरण हो सकता है।

• ✓सिविल कोड §§ 2300, 2307, 2308: पक्षों के आचरण से एजेंसी उत्पन्न हो सकती है
• ✓क्रेता के पक्ष में बातचीत करना या क्रेता के हित की पैरवी करना संभवतः क्रेता एजेंसी बना देता है
• ✓अघोषित दोहरी एजेंसी ब्रोकर को अनुशासनात्मक कार्रवाई के अधीन और प्रिंसिपल्स को अनुबंध-रद्दीकरण के अधीन कर सकती है (B&P § 10176(a),(d))

द्वैध एजेंसी तब उत्पन्न होती है जब लिस्टिंग ब्रोकर खरीदार का भी एजेंट बन जाता है। एक ब्रोकर सभी प्रधान पक्षकारों का प्रतिनिधित्व केवल सभी की जानकारी और सहमति से कर सकता है। जब एक ही ब्रोकर के दो लाइसेंसधारी विरोधी पक्षों का प्रतिनिधित्व करते हैं, तो ब्रोकर द्वैध एजेंट होता है।

• ✓द्वैध एजेंट केवल सभी प्रधान पक्षकारों की जानकारी और सहमति से ही कार्य कर सकता है (B&P §§ 10176(a),(d), 10177.6)
• ✓सिविल कोड § 2079.21: द्वैध एजेंट लिखित सहमति के बिना प्रस्ताव प्रस्तुत करने से आगे कीमत/शर्तों पर मोलभाव नहीं कर सकता
• ✓सिविल कोड § 2079.13(b): एक ही ब्रोकर के दो लाइसेंसधारी विरोधी पक्षों का प्रतिनिधित्व कर रहे हों = ब्रोकर द्वैध एजेंट है
• ✓अप्रकट द्वैध एजेंसी क्षति के प्रमाण के बिना संविदा रद्द करने की अनुमति देती है (Culver v. Jaoudi; Glenn v. Rice)

एक प्रिंसिपल ब्रोकर को उप-एजेंट नियुक्त करने के लिए प्राधिकृत कर सकता है, जिससे प्रिंसिपल और उप-एजेंट के बीच सीधा संबंध बनता है। ऐसे अधिकार के बिना, सहयोगी ब्रोकर लिस्टिंग ब्रोकर का एजेंट बन जाता है। सबएजेंसी रेस्पॉन्डियट सुपीरियर के अंतर्गत दायित्व आरोपित करती है।

• ✓सिविल कोड § 2351: प्रिंसिपल के अधिकार से नियुक्त ब्रोकर प्रिंसिपल का उप-एजेंट बनता है
• ✓सिविल कोड § 2350: प्रिंसिपल की सहमति के बिना नियुक्त ब्रोकर लिस्टिंग ब्रोकर का एजेंट बनता है
• ✓जॉनस्टन बनाम सर्जेंट्स: विक्रेता को सहयोगी उप-एजेंट की धोखाधड़ी के लिए उत्तरदायी ठहराया गया, भले ही उसे जानकारी न हो
• ✓उद्योग में सामान्य प्रथा अब सबएजेंसी से बचती है (सिविल कोड § 2079.19)

एजेंट कुछ कर्तव्यों का प्रत्यायोजन कर सकते हैं, जब तक कि प्रिंसिपल द्वारा मना न किया गया हो। हालांकि, एक ब्रोकर का निजी ट्रस्ट डीड निवेशक के लिए मूल्य निष्कर्ष पर पहुँचने का अप्रत्यायोज्य कर्तव्य होता है। मूल एजेंट प्रत्यायोजित कार्य के लिए उत्तरदायी बना रहता है।

• ✓सिविल कोड § 2349 प्रत्यायोज्य शक्तियों को सीमित करता है: यांत्रिक कार्य, ऐसे कार्य जो एजेंट अकेले नहीं कर सकता, प्रथागत/अधिकृत प्रत्यायोजन
• ✓Barry v. Raskov: मूल्यांकनकर्ता की लापरवाही के लिए ब्रोकर उत्तरदायी (अप्रत्यायोज्य मूल्य कर्तव्य)
• ✓B&P § 10232.6: ब्रोकर मूल्य अनुमान को लाइसेंस प्राप्त/प्रमाणित मूल्यांकनकर्ता को प्रत्यायोजित कर सकता है
• ✓Respondeat superior ब्रोकर को लाइसेंसधारियों के पूर्वानुमेय लापरवाह/जानबूझकर किए गए कृत्यों के लिए उत्तरदायी ठहराता है

वाणिज्यिक और ऋण-लेनदेन एजेंटों को भी एजेंसी प्रकटीकरण कथन तैयार करके देना होता है और सूचित सहमति प्राप्त करनी होती है। चूक करने पर कमीशन जब्त हो सकता है और अनुबंध-विच्छेद की अनुमति मिल सकती है।

• ✓वाणिज्यिक/ऋण एजेंटों को एजेंसी प्रकटीकरण कथन देने और सूचित सहमति प्राप्त करने की आवश्यकता होती है
• ✓सूचित सहमति प्राप्त करने में विफलता से कमीशन जब्त हो सकता है और अनुबंध-विच्छेद की अनुमति मिल सकती है (Culver v. Jaoudi)
• ✓अप्रकट दोहरे एजेंट का पारिश्रमिक-अनुबंध, वास्तविक निष्पक्षता की परवाह किए बिना, प्रवर्तनीय नहीं होता