Remedies of Landlord +13California · रियल एस्टेट · हिन्दी

अवैध कब्ज़ा वाद (Unlawful Detainer), बेदखली वाद का त्वरित विकल्प है। यह ऐसे किरायेदार के विरुद्ध उपलब्ध है जो: अवधि समाप्त होने के बाद कब्ज़ा बनाए रखता है; किराया चूक के बाद कब्ज़े में बना रहता है; शर्तों/अनुबंधों का उल्लंघन करने के बाद भी जारी रखता है (जिसमें अहस्तांतरण शर्त शामिल है); संपत्ति को हानि या उपद्रव करता है; या समाप्त करने के इरादे की सूचना के बाद खाली नहीं करता। सामान्यतः सुधार या खाली करने का तीन-दिवसीय नोटिस आवश्यक है; असुधार्य उल्लंघनों में सुधार का विकल्प देना आवश्यक नहीं है।

• ✓अवैध कब्ज़ा वाद कब्ज़ा वापस पाने के लिए बेदखली वाद से तेज़ है
• ✓होल्डओवर, किराया चूक, अनुबंध उल्लंघन, संपत्ति हानि/उपद्रव, या खाली न करने पर उपलब्ध
• ✓असुधार्य उल्लंघनों में सुधार का विकल्प देना आवश्यक नहीं

एक अवैध कब्ज़ा कार्यवाही केवल निर्णय की तिथि तक का कब्ज़ा और बकाया किराया प्रदान करती है - निर्णय के बाद का किराया और अन्य हानियाँ (जैसे, भौतिक क्षति) के लिए अलग कार्यवाही आवश्यक है। यदि किरायेदार मुकदमे से पहले कब्ज़ा छोड़ देता है, तो मामला सामान्य दीवानी मुकदमे में बदल जाता है और कैलेंडर प्राथमिकता खो देता है। किरायेदार के पास सम्मन की तामील से पाँच दिन का समय होता है कि वह उत्तर दे, अन्यथा मकान मालिक के पक्ष में निर्णय दर्ज कर दिया जाता है; सकारात्मक बचाव उत्तर में उठाए जाने चाहिए अन्यथा त्याग दिए जाते हैं।

• ✓अवैध कब्ज़ा केवल निर्णय की तिथि तक का किराया वसूल करता है
• ✓किरायेदार के पास सम्मन का उत्तर देने के लिए पाँच दिन होते हैं, अन्यथा डिफ़ॉल्ट में हार जाता है
• ✓निर्णय के बाद का किराया और संपत्ति की क्षति के लिए अलग कार्यवाही आवश्यक है

सबसे सामान्य किरायेदार प्रतिरक्षाएँ हैं: मकान मालिक द्वारा प्रक्रियात्मक आवश्यकताओं का पालन न करना (उदा., तीन-दिवसीय नोटिस की अनुचित तामील); रहने-योग्यता की अंतर्निहित वारंटी का उल्लंघन; किरायेदार अधिकारों के वैध प्रयोग के लिए प्रतिशोध (उदा., कोड उल्लंघनों की रिपोर्ट करना); या नस्ल या अन्य निषिद्ध श्रेणी के आधार पर भेदभाव। मकान मालिक के पक्ष में निर्णय के बाद, शेरिफ किरायेदार को हटाता है; मकान मालिक स्वयं बलपूर्वक बेदखली नहीं कर सकता।

• ✓अनुचित नोटिस तामील, रहने-योग्यता का उल्लंघन, प्रतिशोध, और भेदभाव सामान्य प्रतिरक्षाएँ हैं
• ✓केवल शेरिफ (मकान मालिक नहीं) किरायेदार को बलपूर्वक हटा सकता है
• ✓प्रतिशोधात्मक या भेदभावपूर्ण बेदखली एक वैध प्रतिरक्षा है

किराए के भुगतान में चूक पर, मकान मालिक देय होने वाली प्रत्येक किस्त के लिए मुकदमा कर सकता है (CC 1951.4), चाहे किरायेदार रहे या परित्याग कर दे - हालाँकि यह आर्थिक रूप से असंतोषजनक है। वैकल्पिक रूप से, CC 1951.2 के अंतर्गत मकान मालिक तीन दिन का नोटिस देने के बाद पट्टा समाप्त कर सकता है और हर्जाना वसूल कर सकता है। परित्याग की स्थिति में, मकान मालिक आमतौर पर किरायेदार के खाते में कब्जा वापस लेता है, पुनः किराये पर देता है, और बाद में पट्टे के किराए और पुनः किराये पर देने से प्राप्त आय के अंतर के लिए मुकदमा करता है।

• ✓मकान मालिक देय होने पर प्रत्येक किस्त के लिए मुकदमा कर सकता है (CC 1951.4)
• ✓मकान मालिक तीन दिन का नोटिस देने के बाद CC 1951.2 के अंतर्गत पट्टा समाप्त कर सकता है और हर्जाना वसूल कर सकता है
• ✓परित्याग की स्थिति में, हर्जाना पट्टे के किराए के बराबर होता है जिसमें से पुनः किराये पर देने से प्राप्त आय घटाई जाती है

बिना भुगतान किए गए किराए के मुकदमे में, किरायेदार प्रतिरक्षाएँ प्रस्तुत कर सकता है, जिनमें मकान मालिक के अनुपालन न करने के लिए किराया रोकने/समायोजित करने का पट्टे का कोई अधिकार, या मकान मालिक द्वारा निवासयोग्यता की अंतर्निहित वारंटी का उल्लंघन शामिल है।

• ✓किरायेदार प्रतिरक्षा के रूप में संविदात्मक रोकने/समायोजन अधिकारों को प्रस्तुत कर सकता है
• ✓निवासयोग्यता की अंतर्निहित वारंटी का उल्लंघन किराया वसूली के विरुद्ध प्रतिरक्षा है

निजी निवेशकों द्वारा वित्तपोषित और अचल संपत्ति लियनों द्वारा सुरक्षित, MLB द्वारा व्यवस्थित ऋण “हार्ड मनी” या “प्राइवेट मनी” ऋण होते हैं।

• ✓“हार्ड मनी”, जिसे अब “प्राइवेट मनी” या “प्राइवेट इक्विटी कैपिटल” कहा जाता है, खरीद, इक्विटी, रीफाइनेंस, कैश-आउट, डेवलपमेंट और कंस्ट्रक्शन ऋणों पर लागू होता है।
• ✓“प्राइवेट मनी” का उपयोग MLBs को मूल्यांकन मानकों और उधारकर्ता अंडरराइटिंग आवश्यकताओं का पालन करने से छूट नहीं देता।
• ✓MLBs को, फिड्यूशरी के रूप में, एक उचित पुनर्भुगतान विधि सुनिश्चित करनी चाहिए और यह कि ऋण उधारकर्ता और निवेशक दोनों के लिए उपयुक्त हो।

जब निजी निवेशक निधियों पर निर्भर रहते हैं, तो MLB रियल एस्टेट और प्रतिभूति कानून के अंतर्गत तीन भूमिकाएँ निभाते हैं।

• ✓तीन भूमिकाएँ हैं: जारीकर्ता, रियल एस्टेट ब्रोकर एजेंट/न्यासी, और डी-फैक्टो ब्रोकर/डीलर
• ✓एक ही डीड ऑफ ट्रस्ट द्वारा सुरक्षित श्रृंखलाबद्ध नोट्स, समान प्राथमिकता के नोट्स, या निजी निवेशकों को बेचे गए आंशिक हित (बहु-ऋणदाता लेनदेन) MLB के माध्यम से संपन्न होने चाहिए
• ✓निजी निवेशक अधिक जोखिम के लिए अधिक प्रतिफल चाहते हैं; अपने स्वयं के खाते के लिए कार्य करने वाले पूर्ण-नोट ऋणदाताओं को फिर भी ऋण और सूदखोरी कानून का पालन करना होगा

MLB को निजी निवेशकों और उधारकर्ताओं को उनके बाध्य होने से पहले प्रकटीकरण देना अनिवार्य है।

• ✓निजी निवेशकों को धनराशि प्रतिबद्ध करने से पहले B&P 10176, 10177, 10232.4, 10232.5, 10232.6, और 10237 et seq. के अंतर्गत प्रकटीकरण तथा प्रतिभूति प्रकटीकरण प्राप्त करने होंगे।
• ✓उधारकर्ताओं को बाध्य होने से पहले B&P 10176, 10177, और 10240 et seq. के अंतर्गत प्रकटीकरण प्राप्त करने होंगे।
• ✓उद्देश्य निवेशकों और उधारकर्ताओं के लिए सूचित निर्णय लेना और ऋण की उपयुक्तता है।

लाइसेंस प्राप्त रियल एस्टेट ब्रोकरों द्वारा दिए गए या व्यवस्थित किए गए ऋण कैलिफ़ोर्निया के सूदखोरी कानून से छूट प्राप्त हैं।

• ✓प्रस्ताव 2 (1979) ने ब्रोकर द्वारा दिए या व्यवस्थित किए गए अचल संपत्ति ऋणों को सूदखोरी सीमाओं से छूट दी (सिविल कोड 1916.1)
• ✓यह छूट प्रतिभूति संपत्ति की प्रकृति की परवाह किए बिना लागू होती है और ब्रोकर द्वारा व्यवस्थित एक्सटेंशन, भुगतान-स्थगन (फ़ोरबेयरेंस), या रीफ़ाइनेंसिंग तक विस्तारित होती है
• ✓निजी निवेशक जो लेन-देन की व्यवस्था करने वाले ब्रोकर के बिना ऋण देते हैं या उन पर पुनः बातचीत करते हैं, सूदखोरी कानून के अधीन बने रहते हैं
• ✓MLB, B&P 10238(h)(1) और (2) के तहत ऋण-से-मूल्य अनुपात स्थापित करते समय, गैर-अचल संपत्ति प्रतिभूति को शामिल नहीं कर सकते

श्रृंखला में जारी नोट या अधिकतम 10 निवेशकों तक सीमित आंशिकीकृत हित, वैधानिक प्रतिभूति छूट के अंतर्गत योग्य माने जाते हैं।

• ✓अधिकतम 10 निवेशकों को आंशिकीकृत हित प्रदान करने वाले नोट B&P 10237 et seq. और कॉर्पोरेशन्स कोड 25102.5 के अंतर्गत प्रतिभूतियाँ हैं।
• ✓“अर्ध-निजी प्लेसमेंट” जारीकर्ता को पूर्व-विद्यमान व्यावसायिक संबंध के बिना मीडिया के माध्यम से निजी निवेशकों को विपणन करने की अनुमति देता है।
• ✓पेशकशों को छूट द्वारा या DOC के साथ पंजीकरण द्वारा, अथवा अंतर्राज्यीय निर्गम के लिए SEC के साथ समन्वय द्वारा योग्य बनाया जाना चाहिए।
• ✓विनियम D छूट के लिए आवश्यक है कि 100% निवेशक और जारीकर्ता का 80% व्यवसाय एक ही राज्य में हों (नियम 147); धोखाधड़ी के लिए कोई छूट नहीं है।

सबडिविज़न परियोजनाओं पर MLB-व्यवस्थित ऋण ऐसी जोखिम पूंजी का प्रतिनिधित्व करते हैं जिसका जोखिम परियोजना चरण के अनुसार घटता जाता है।

• ✓सबसे अधिक जोखिम एंटाइटलमेंट से पहले कच्ची भूमि पर दिए गए ऋणों में होता है, फिर भूमि विकास (ऑफसाइट/बैकबोन और ऑनसाइट), और फिर ऊर्ध्वाधर निर्माण।
• ✓MLB को उधारकर्ता और परियोजना का अंडरराइटिंग करना चाहिए ताकि यह निर्धारित हो सके कि स्थायी/टेक-आउट वित्तपोषण उचित रूप से प्राप्य है या नहीं।
• ✓प्रैक्टिशनरों को जानकार निर्माण और प्रतिभूति कानूनी परामर्शदाता के बिना सबडिविज़न या निर्माण वित्तपोषण में शामिल नहीं होना चाहिए।

यदि कोई विज्ञापन किसी भी ट्रिगर करने वाली शर्त का उल्लेख करता है—डाउन पेमेंट की राशि/प्रतिशत, भुगतानों की संख्या या पुनर्भुगतान की अवधि, किसी भी भुगतान की राशि, या किसी भी वित्त प्रभार की राशि—तो अतिरिक्त प्रकटीकरण आवश्यक हैं: डाउन पेमेंट की राशि/प्रतिशत, पूरी ऋण अवधि के लिए पुनर्भुगतान की शर्तें (बैलून भुगतानों सहित), और APR (वार्षिक प्रतिशत दर), यह उल्लेख करते हुए कि यह ऋण अनुबंध संपन्न होने के बाद बढ़ सकती है।

• ✓ट्रिगर करने वाली शर्तें हैं: डाउन पेमेंट की राशि, भुगतानों की संख्या/अवधि, किसी भी भुगतान की राशि, या किसी भी वित्त प्रभार की राशि
• ✓ट्रिगर करने वाली शर्तों के लिए डाउन पेमेंट, पूरी अवधि की पुनर्भुगतान शर्तें, और APR का प्रकटीकरण आवश्यक है
• ✓प्रकटीकरण में यह उल्लेख होना चाहिए कि APR ऋण अनुबंध संपन्न होने के बाद बढ़ सकती है

उपभोक्ता ऋण के लिए विज्ञापन देने वाले किसी भी व्यक्ति (किसी भी माध्यम में, जिसमें वेबसाइटें भी शामिल हैं) को TILA/Regulation Z के विज्ञापन नियमों का पालन करना होगा। रियल एस्टेट ब्रोकर, मॉर्गेज ब्रोकर और होमबिल्डरों को भी पालन करना होगा, भले ही वे ऋणदाता न हों। प्रकटीकरण स्पष्ट और सुस्पष्ट होने चाहिए। विज्ञापित शर्तें तभी बताई जा सकती हैं जब वे वास्तव में उपलब्ध हों, और गैर-ऋणदाताओं के पास ऋणदाता की उन्हें प्रस्तुत करने की इच्छा का प्रमाण होना चाहिए।

• ✓उपभोक्ता ऋण के सभी विज्ञापनदाताओं को पालन करना होगा, जिनमें ऐसे ब्रोकर और होमबिल्डर भी शामिल हैं जो ऋणदाता नहीं हैं
• ✓विज्ञापित विशिष्ट ऋण शर्तें तभी बताई जा सकती हैं जब वे वास्तव में उपलब्ध हों
• ✓यदि वित्त शुल्क की दर बताई जाए, तो उसे “वार्षिक प्रतिशत दर” शब्द का उपयोग करते हुए उसी रूप में बताया जाना चाहिए

आवास-सुरक्षित क्रेडिट विज्ञापनों के लिए (टीवी/रेडियो के अलावा), यदि साधारण वार्षिक दर बताई गई है और एक से अधिक दरें लागू होती हैं, तो प्रत्येक दर और उसकी लागू अवधि को स्पष्ट और प्रमुखता से, समान प्रमुखता और ट्रिगरिंग दर के निकटता के साथ प्रकट किया जाना चाहिए। यदि भुगतान बताए गए हैं, तो अवधि, प्रत्येक भुगतान की राशि (बैलून सहित), और प्रथम-ग्रहणाधिकार ऋणों के लिए यह प्रकट करें कि भुगतान करों और बीमा को छोड़कर हैं और वास्तविक दायित्व अधिक होगा।

• ✓प्रत्येक लागू साधारण वार्षिक दर और उसकी अवधि को समान प्रमुखता और निकटता के साथ प्रकट किया जाना चाहिए
• ✓प्रथम-ग्रहणाधिकार आवास विज्ञापनों के लिए जो भुगतान बताते हैं, यह प्रकट करें कि भुगतान करों/बीमा को छोड़कर हैं और वास्तविक दायित्व अधिक है
• ✓APR को अन्य जानकारी की तुलना में अधिक प्रमुखता के साथ प्रकट किया जा सकता है
• ✓आवेदनों से जुड़े लिफाफे और बैनर/पॉप-अप विज्ञापन इन प्रकटीकरण आवश्यकताओं से बाहर हैं

आवास-संपार्श्विक ऋण विज्ञापनों में निषिद्ध कार्यों में शामिल हैं: उचित ARM प्रकटीकरण के बिना परिवर्तनीय-दर/बढ़ते-भुगतान वाले ऋणों के लिए “fixed” का दुरुपयोग; भुगतान/दर की भ्रामक तुलनाएँ; सरकारी अनुमोदन का गलत निरूपण (जब तक वास्तव में FHA/VA न हो); वर्तमान ऋणदाता के नाम का भ्रामक उपयोग; ऋण-उन्मूलन के भ्रामक दावे; लाभ-हेतुक ब्रोकर/लेनदार को संदर्भित करने के लिए “counselor” का दुरुपयोग; और विदेशी-भाषा के भ्रामक विज्ञापन।

• ✓“Fixed” का उपयोग परिवर्तनीय-दर/बढ़ते-भुगतान वाले ऋणों के लिए समान रूप से प्रमुख ARM प्रकटीकरण के बिना नहीं किया जा सकता।
• ✓सरकारी अनुमोदन के दावे निषिद्ध हैं, जब तक कि ऋण वास्तव में FHA/VA या समान न हो।
• ✓उधारकर्ता के वर्तमान ऋणदाता का नाम उपयोग करने के लिए विज्ञापनदाता और गैर-संबद्धता का प्रकटीकरण आवश्यक है।
• ✓“counselor” शब्द का उपयोग लाभ-हेतुक मॉर्गेज ब्रोकर या लेनदार को संदर्भित करने के लिए नहीं किया जा सकता।

टीवी/रेडियो विज्ञापन आवश्यक प्रकटीकरण बताकर अनुपालन कर सकते हैं या उन्हें बताकर और अतिरिक्त लागत संबंधी जानकारी के लिए टोल-फ्री नंबर सूचीबद्ध करके अनुपालन कर सकते हैं। यदि मुख्य निवास-गृह ऋण के लिए कागज़/इंटरनेट विज्ञापन कहता है कि ऋण गृह के उचित बाज़ार मूल्य से अधिक हो सकता है, तो उसे प्रकट करना होगा कि अतिरिक्त राशि पर ब्याज कर-कटौती योग्य नहीं है और उधारकर्ता को कर सलाहकार से परामर्श करना चाहिए।

• ✓टीवी/रेडियो विज्ञापन अतिरिक्त लागत जानकारी के लिए टोल-फ्री नंबर विकल्प का उपयोग कर सकते हैं
• ✓यह बताने वाले विज्ञापन कि ऋण उचित बाज़ार मूल्य से अधिक हो सकता है, को प्रकट करना होगा कि अतिरिक्त राशि पर ब्याज कर-कटौती योग्य नहीं है
• ✓ऐसे विज्ञापनों को उधारकर्ता को कटौती योग्यता के बारे में कर सलाहकार से परामर्श करने की सलाह देनी चाहिए

GRM सकल किरायों का विश्लेषण करता है; GIM सभी सकल आय का विश्लेषण करता है (जब पार्किंग जैसी अन्य आय महत्वपूर्ण हो तो इसका उपयोग किया जाता है)। GRM = विक्रय मूल्य ÷ मासिक किराया। गुणक मासिक या वार्षिक हो सकते हैं, लेकिन उन्हें लगातार लागू करना होगा। गुणकों का औसत नहीं निकाला जाता।

• ✓GRM = विक्रय मूल्य ÷ मासिक किराया
• ✓जब अतिरिक्त आय स्रोत महत्वपूर्ण हों तो GIM का उपयोग करें
• ✓GRM/GIM को लगातार लागू करना होगा (मासिक या वार्षिक)
• ✓गुणकों का औसत नहीं निकाला जाता; निर्णय उपयुक्त गुणक चुनता है
• ✓चयनित गुणक × विषय संपत्ति का बाज़ार किराया = मूल्य अनुमान

सभी दृष्टिकोणों को पूरा करने के बाद, मूल्य संकेतों का अंतिम राय में सामंजस्य किया जाता है। अंतिम राय औसत नहीं होती; डेटा की मात्रा/गुणवत्ता और असाइनमेंट के लिए प्रासंगिकता के आधार पर अधिक भार दिया जाता है। अंतिम मूल्य को गोल किया जाना चाहिए, न कि विषम डॉलर और सेंट में बताया जाना चाहिए।

• ✓मूल्य की अंतिम राय दृष्टिकोणों का औसत नहीं होती
• ✓डेटा की मात्रा, गुणवत्ता और प्रासंगिकता के आधार पर अधिक भार दिया जाता है
• ✓अंतिम मूल्य को गोल किया जाना चाहिए, न कि विषम डॉलर/सेंट में बताया जाना चाहिए
• ✓प्रासंगिकता इच्छित उपयोग, संपत्ति के प्रकार और बाजार सहभागियों के व्यवहार से प्रभावित होती है

1997 के करदाता राहत अधिनियम ने पुराने रोलओवर और “55 वर्ष से अधिक” नियमों को उन मुख्य निवास विक्रेताओं के लिए पूंजीगत लाभ छूट से बदल दिया जो स्वामित्व/उपयोग की आवश्यकताएं पूरी करते हैं।

• ✓विवाहित जोड़ों के लिए $500,000 की छूट; एकल फाइलरों के लिए $250,000
• ✓पिछले पाँच वर्षों में से दो वर्ष घर में रहना आवश्यक है
• ✓“रोलओवर” और “55 वर्ष से अधिक” के एकमुश्त $125,000 नियम निरस्त कर दिए गए
• ✓6 मई 1997 के बाद की बिक्री पर लागू होता है
• ✓व्यक्ति हर दो वर्ष में योग्य हो सकते हैं; व्यक्तिगत निवास पर हानियाँ कर-कटौती योग्य नहीं हैं

संपत्ति का निपटान बिक्री के बजाय विनिमय द्वारा किया जा सकता है। कर-स्थगित योग्य होने के लिए, संपत्तियाँ प्रकृति/विशेषता में ‘लाइक-काइंड’ होनी चाहिए; आधार (बेसिस) को आगे बढ़ाकर लाभ/हानि स्थगित की जाती है। ‘बूट’ प्राप्त करने पर लाभ की मान्यता ट्रिगर होती है।

• ✓संपत्तियाँ प्रकृति या विशेषता में ‘लाइक-काइंड’ होनी चाहिए (उपयोग, गुणवत्ता या श्रेणी में नहीं)
• ✓व्यक्तिगत उपयोग की अचल संपत्ति योग्य नहीं होती (लेकिन अवकाश गृह/निवास दिशानिर्देशों के साथ योग्य हो सकता है)
• ✓स्थगित लाभ: नई संपत्ति का लागत आधार हस्तांतरित संपत्ति के समान होता है; अधिधारण अवधियाँ संयुक्त होती हैं
• ✓बूट (नकद/अन्य परिसंपत्तियाँ) प्राप्त होने पर लाभ की मान्यता ट्रिगर होती है (बूट या प्राप्त लाभ में जो कम हो)
• ✓बूट प्राप्त होने पर भी हानियाँ मान्यता से बाहर रहती हैं
• ✓भारित संपत्ति पर ऋण राहत को प्राप्त बूट माना जाता है

पूंजीगत लाभ किसी पूंजीगत संपत्ति की बिक्री से प्राप्त कर योग्य लाभ है, जिसकी गणना विक्रय मूल्य में से समायोजित आधार, विक्रय व्यय और क्लोजिंग लागत घटाकर की जाती है। बिक्री/विनिमय को फॉर्म 1099-S पर रिपोर्ट किया जाना चाहिए।

• ✓पूंजीगत लाभ = विक्रय मूल्य - समायोजित आधार - विक्रय व्यय - क्लोजिंग लागत
• ✓समायोजित आधार = मूल आधार, जिसे पूंजीगत सुधार, मूल्यह्रास और मरम्मत-सुधार व्यय के लिए समायोजित किया गया है
• ✓बिक्री/विनिमय को आईआरएस फॉर्म 1099-S पर रिपोर्ट किया जाता है
• ✓दीर्घकालिक शुद्ध पूंजीगत लाभ पर आमतौर पर 15% से अधिक कर नहीं लगाया जाता

कई वर्षों में भुगतान प्राप्त करने वाले करदाताओं को, जब तक वे अन्यथा चुनाव नहीं करते, इसे किश्त विक्रय के रूप में रिपोर्ट करना आवश्यक है। यह सकल लाभ प्रतिशत का उपयोग करके लाभ को कर वर्षों में फैलाकर स्थगित करता है।

• ✓जब तक करदाता विशेष रूप से अन्यथा चुनाव नहीं करता, अनिवार्य है
• ✓मान्यता को फैलाकर बिक्री के वर्ष में लाभ को एकत्रित होने से बचाता है
• ✓सकल लाभ प्रतिशत = प्राप्त लाभ / अनुबंध मूल्य
• ✓प्राप्त भुगतानों के उस प्रतिशत के रूप में प्रत्येक वर्ष के लाभ को लागू करता है

किराया पट्टेदाता के लिए साधारण आय है। विभिन्न भुगतानों (अग्रिम किराया, सुरक्षा जमा, रद्दीकरण भुगतान, पट्टा प्राप्ति लागत) का पट्टेदाता और पट्टेदार के लिए विशिष्ट कर उपचार होता है।

• ✓किराया पट्टेदाता के लिए साधारण आय है; गैर-आवासीय पट्टेदार के लिए कटौती योग्य व्यावसायिक व्यय।
• ✓अग्रिम किराया = भुगतान के समय पट्टेदाता के लिए आय; सुरक्षा जमा जब्त होने तक आय नहीं।
• ✓जब्त की गई जमा पट्टेदाता के लिए आय है और पट्टेदार द्वारा कटौती योग्य है।
• ✓पट्टा प्राप्ति लागतों (कमीशन, कानूनी, शीर्षक) को पट्टे की अवधि पर आनुपातिक रूप से बाँटा जाना चाहिए।
• ✓आवासीय संपत्ति के पट्टेदारों की हानियाँ/व्यय व्यक्तिगत होते हैं और कटौती योग्य नहीं हैं।

B&P Code की धारा 10148 के अंतर्गत, ब्रोकरों को ट्रस्ट अभिलेख और लेन-देन के दस्तावेज़ तीन वर्षों तक रखने होंगे, और कमिश्नर इन अभिलेखों की जाँच और लेखा-परीक्षा कर सकते हैं।

• ✓लिस्टिंग, जमा रसीदें, रद्द किए गए चेक, ट्रस्ट अभिलेख और संबंधित दस्तावेज़ तीन वर्षों तक रखें
• ✓प्रतिधारण अवधि क्लोज़िंग से शुरू होती है, या यदि लेन-देन संपन्न नहीं होता है तो लिस्टिंग की तारीख से
• ✓अभिलेख व्यावसायिक घंटों के दौरान जाँच के लिए उपलब्ध कराए जाने चाहिए और पर्याप्त कारण होने पर बिना अतिरिक्त सूचना के लेखा-परीक्षा के अधीन होते हैं (लेखा-परीक्षा उत्पीड़नकारी नहीं होनी चाहिए)

B&P Code की अतिरिक्त धाराएँ निरस्तीकरण/निलंबन के आधार प्रदान करती हैं (10177(d) के अंतर्गत भी आरोपणीय)। प्रमुख धाराओं में शामिल हैं: 10145 (न्यास निधियाँ), 10146 (न्यास खाते में अग्रिम शुल्क), 10148 (तीन वर्षों तक अभिलेखों का रखरखाव), 10161.8 (सेल्सपर्सन के रोजगार/समाप्ति की DRE को सूचना), और 10141 (बिक्री के एक महीने के भीतर बिक्री मूल्य की सूचना)।

• ✓धारा 10148 सभी लेन-देन अभिलेखों को तीन वर्ष की अवधि तक रखने की आवश्यकता करती है।
• ✓धारा 10141 बिक्री के एक महीने के भीतर क्रेता और विक्रेता को बिक्री मूल्य की सूचना देने की आवश्यकता करती है।
• ✓धारा 10145 न्यास निधियों को संभालने में लाइसेंसधारी की जिम्मेदारियों को निर्दिष्ट करती है।

धारा 10177.4 एस्क्रो, कीट नियंत्रण, गृह वारंटी, टाइटल बीमाकर्ताओं, या नियंत्रित एस्क्रो कंपनियों को ग्राहकों को रेफ़र करने के लिए मुआवज़ा देने पर रोक लगाती है। धारा 10142 के अनुसार लाइसेंसधारी को किसी भी अनुबंध पर हस्ताक्षर करने वाले पक्ष को हस्ताक्षर के समय उसकी एक प्रति देनी आवश्यक है। धारा 10140.6 के अनुसार विज्ञापन में यह प्रकट करना आवश्यक है कि लाइसेंसधारी लाइसेंस-प्राप्त कार्य कर रहा है।

• ✓धारा 10177.4 एस्क्रो, कीट नियंत्रण, गृह वारंटी, या टाइटल कंपनियों को रेफ़रल मुआवज़े पर रोक लगाती है
• ✓धारा 10142 हस्ताक्षर के समय हस्ताक्षर करने वाले पक्ष को अनुबंध की प्रति देने की आवश्यकता है
• ✓धारा 10140.6 विज्ञापन में यह प्रकट करने की आवश्यकता है कि लाइसेंसधारी उन कार्यों को कर रहा है

ब्रोकर को प्रिंसिपलों को यह बताने से पहले कि एस्क्रो किसी निश्चित तिथि पर बंद हो जाएगा, एस्क्रो धारक से परामर्श करना चाहिए, क्योंकि कई विवरण देरी का कारण बन सकते हैं। निर्देश और संशोधित निर्देश लिखित में होने चाहिए। खरीदारों से प्रिंसिपल के रूप में निर्देश के बिना, ब्रोकर खरीदारों से देय धनराशि नहीं लगा सकता या ब्रोकर के कमीशन से कटौती का निर्देश नहीं दे सकता, क्योंकि खरीदार विक्रेता की शर्त पूरी होने तक जानबूझकर धनराशि रोक सकते हैं। खरीदारों के अलावा किसी अन्य से खरीदार की धनराशि स्वीकार करना (खरीदार के निर्देशों के अनुसार को छोड़कर) एस्क्रो को प्रिंसिपलों के इरादों के विरुद्ध बंद करवा सकता है।

• ✓एस्क्रो निर्देश और संशोधित निर्देश लिखित में होने चाहिए
• ✓खरीदार के निर्देशों के बिना, ब्रोकर खरीदार की धनराशि अग्रिम नहीं दे सकता या कमीशन से कटौती नहीं कर सकता
• ✓किसी तीसरे पक्ष से खरीदार की धनराशि स्वीकार करना एस्क्रो को प्रिंसिपलों के इरादों के विरुद्ध बंद करवा सकता है

ब्रोकरों को एस्क्रो अधिकारी को मुख्य पक्षकारों के नामों की सही वर्तनी, पते और फ़ोन नंबर प्रदान करने चाहिए। ब्रोकरों, सेल्सपर्सनों और एस्क्रो अधिकारियों को यह सहायता नहीं देनी चाहिए कि खरीदार संपत्ति का स्वामित्व कैसे ग्रहण करें (कानूनी/कर परिणामों के लिए स्वतंत्र पेशेवर सलाह आवश्यक है)। ब्रोकरों को ऋणदाताओं के नाम, पते, सर्विसिंग एजेंट और ऋण संख्याएँ देनी चाहिए (कई ऋणदाता और FHA 30-दिन का अग्रिम पेऑफ नोटिस चाहते हैं)। जब ऋण लॉक हो या स्वीकृति पत्र जारी हो, तो ब्रोकरों को एस्क्रो को सूचित करना चाहिए (स्वीकृति ऋणदाता से आनी चाहिए, मॉर्गेज ब्रोकर से नहीं)। जब मुख्य पक्षकार निर्देशों को निष्पादित कर रहे हों, तो उन्हें एस्क्रो अधिकारी से मिलना चाहिए।

• ✓ब्रोकरों, सेल्सपर्सनों और एस्क्रो अधिकारियों को यह सलाह नहीं देनी चाहिए कि खरीदार स्वामित्व कैसे ग्रहण करें — स्वतंत्र सलाह आवश्यक है
• ✓कई ऋणदाता और FHA 30-दिन का अग्रिम पेऑफ नोटिस चाहते हैं
• ✓ऋण स्वीकृति पत्र ऋणदाता से आना चाहिए, मॉर्गेज ब्रोकर से नहीं

CalHFA एक स्व-वित्तपोषित राज्य सरकारी एजेंसी है जिसकी स्थापना 1975 में हुई थी (2002 तक इसे CHFA के नाम से जाना जाता था) और यह कम और मध्यम आय वाले पहली बार घर खरीदने वालों को बंधक ऋणों का वित्तपोषण करती है। यह प्रत्यक्ष ऋणदाता नहीं है, बल्कि अनुमोदित निजी ऋणदाताओं के नेटवर्क के माध्यम से उत्पाद प्रदान करती है, आमतौर पर कम निश्चित ब्याज दरों पर, अक्सर डाउन पेमेंट सहायता के साथ।

• ✓CalHFA (पूर्व में CHFA) की स्थापना 1975 में एक स्व-वित्तपोषित राज्य एजेंसी के रूप में हुई थी
• ✓CalHFA कम और मध्यम आय वाले पहली बार घर खरीदने वालों की सेवा करती है
• ✓CalHFA प्रत्यक्ष ऋणदाता नहीं है; यह कम निश्चित ब्याज दरों और डाउन पेमेंट सहायता के साथ अनुमोदित निजी ऋणदाताओं के माध्यम से काम करती है

राज्य आवास कानून आवासों के लिए न्यूनतम निर्माण और अधिभोग संबंधी आवश्यकताएं प्रदान करता है, जिसका प्रशासन HCD द्वारा किया जाता है और स्थानीय स्तर पर भवन निर्माण परमिटों के माध्यम से प्रवर्तन किया जाता है।

• ✓आवास और सामुदायिक विकास विभाग के कोड एवं मानक प्रभाग द्वारा प्रशासित।
• ✓निर्माण विनियमों का प्रवर्तन स्थानीय भवन निरीक्षकों द्वारा; अधिभोग/स्वच्छता का प्रवर्तन स्थानीय स्वास्थ्य अधिकारियों द्वारा किया जाता है।
• ✓भवन निर्माण परमिट जारी होने से पहले कोई निर्माण या संशोधन शुरू नहीं किया जा सकता।
• ✓आवेदनों के साथ योजनाएं, विनिर्देश और प्लॉट प्लान संलग्न होना आवश्यक है (स्वास्थ्य एवं सुरक्षा संहिता 17910 और उसके बाद के प्रावधान)।

कॉन्ट्रैक्टिंग में संलग्न प्रत्येक व्यक्ति को कॉन्ट्रैक्टर्स स्टेट लाइसेंस बोर्ड से लाइसेंस प्राप्त होना चाहिए, सीमित छूटों और अनुशासनात्मक कार्रवाई के आधारों के अधीन।

• ✓लाइसेंस संबंधी छूटों में सार्वजनिक संस्थाएँ, उपयोगिता सेवाएँ, तेल/गैस, कुछ कृषि कार्य, $500 से अधिक न होने वाला मामूली कार्य, और स्वयं मालिक का कार्य शामिल हैं (जब तक कि एक वर्ष के भीतर बेचा न जाए)
• ✓ठेकेदारों को अनुभव/ज्ञान संबंधी योग्यताएँ पूरी करनी होती हैं और बॉन्ड या नकद जमा राशि जमा करनी होती है
• ✓अनुशासनात्मक कार्रवाई के आधारों में परियोजना छोड़ना, धन का अन्यत्र उपयोग करना, नक्शों से विचलन, सुरक्षा/भवन कानूनों का उल्लंघन, और अनुबंध का महत्वपूर्ण उल्लंघन शामिल हैं (बिज़नेस एंड प्रोफेशन्स कोड 7000 et seq.)

1970 से, स्थानीय भवन संहिताओं के बजाय यूनिफ़ॉर्म कोड लागू होते हैं, जबकि स्थानीय सरकार के पास सीमित ज़ोनिंग और यार्ड शक्तियाँ बनी रहती हैं।

• ✓यूनिफ़ॉर्म हाउसिंग, बिल्डिंग, प्लंबिंग, मैकेनिकल और नेशनल इलेक्ट्रिक कोड स्थानीय कोडों के बजाय लागू होते हैं।
• ✓स्थानीय सरकार के पास उपयोग ज़ोनिंग, अग्नि क्षेत्रों, सेटबैक, साइड/रियर यार्ड और संपत्ति रेखाओं पर शक्ति बनी रहती है (हेल्थ एंड सेफ्टी कोड 17922(b))।
• ✓स्थानीय वेरिएंस की अनुमति केवल तब दी जाती है जब उचित आवश्यकता का स्पष्ट निष्कर्ष हो।
• ✓फैक्ट्री-निर्मित आवास को HCD द्वारा कैलिफ़ोर्निया फैक्ट्री बिल्ट हाउसिंग लॉ के तहत नियंत्रित किया जाता है (हेल्थ एंड सेफ्टी कोड 19960 और आगे)।

फ्रैंचाइज़िंग एक व्यावसायिक योजना है जिसमें फ्रैंचाइज़र, फ्रैंचाइज़ी को एक निर्धारित विपणन योजना के अंतर्गत वस्तुओं/सेवाओं को पेश करने, बेचने या वितरित करने का अधिकार फ्रैंचाइज़ शुल्क के बदले देता है। फ्रैंचाइज़ निवेश कानून (कॉर्पोरेशन कोड धारा 31000 एट सीक.) के अनुसार, किसी बाध्यकारी समझौते या प्रतिफल की प्राप्ति से कम से कम 10 व्यावसायिक दिन पहले संभावित क्रेता को दिए जाने वाले ऑफ़रिंग प्रॉस्पेक्टस में पूर्ण प्रकटीकरण आवश्यक है, इनमें से जो पहले हो।

• ✓फ्रैंचाइज़ निवेश कानून कॉर्पोरेशन कोड धारा 31000 एट सीक. में पाया जाता है।
• ✓किसी बाध्यकारी फ्रैंचाइज़ समझौते या किसी भी प्रतिफल की प्राप्ति से कम से कम 10 व्यावसायिक दिन पहले ऑफ़रिंग प्रॉस्पेक्टस दिया जाना चाहिए, इनमें से जो पहले हो।
• ✓कैलिफ़ोर्निया डिपार्टमेंट ऑफ कॉर्पोरेशन्स का इंडेक्स सेक्शन यह पुष्टि कर सकता है कि कोई फ्रैंचाइज़ पंजीकृत है या नहीं।

कॉर्पोरेशन कोड की धारा 31210 के अंतर्गत, तीन श्रेणियों के व्यक्ति फ्रैंचाइज़ बेच सकते हैं: कॉर्पोरेशन कमिश्नर के पास पंजीकृत आवेदन में नामित व्यक्ति; लाइसेंस प्राप्त रियल एस्टेट ब्रोकर या सेल्सपर्सन; और 1968 के कॉर्पोरेट सिक्योरिटीज़ लॉ के अंतर्गत ब्रोकर-डीलर या एजेंट के रूप में लाइसेंस प्राप्त व्यक्ति।

• ✓एक लाइसेंस प्राप्त रियल एस्टेट ब्रोकर या सेल्सपर्सन पंजीकरण आवेदन में नामित हुए बिना फ्रैंचाइज़ हितों को बेच सकते हैं।
• ✓पंजीकरण आवेदन में नामित व्यक्ति बिना रियल एस्टेट या सिक्योरिटीज़ लाइसेंस के भी फ्रैंचाइज़ बेच सकता है।
• ✓1968 के कॉर्पोरेट सिक्योरिटीज़ लॉ के अंतर्गत लाइसेंस प्राप्त ब्रोकर-डीलर या एजेंट भी फ्रैंचाइज़ बेच सकते हैं।

कर-मुक्त विनिमय एक रियल प्रॉपर्टी को दूसरे के लिए बदलना या विनिमय करना है, बिना व्यापार के समय लाभ पर आय कर का भुगतान करने की आवश्यकता के।

• ✓एक रियल प्रॉपर्टी को दूसरे के लिए बदलना शामिल है
• ✓व्यापार के समय लाभ पर आय कर को स्थगित करता है

सीधी-रेखा मूल्यह्रास उपयोगी जीवन काल में एक स्थिर दर लागू करता है। वर्षों के अंकों का योग एक त्वरित विधि है। बचाव मूल्य उपयोगी जीवन के अंत में अनुमानित उचित बाजार मूल्य है, जिसे सभी विधियों में माना जाता है सिवाय ह्रास संतुलन विधि के।

• ✓सीधी-रेखा मूल्यह्रास उपयोगी जीवन काल में स्थिर दर पर होता है
• ✓वर्षों के अंकों का योग एक त्वरित मूल्यह्रास विधि है
• ✓बचाव मूल्य को सभी विधियों के साथ माना जाना चाहिए सिवाय ह्रास संतुलन विधि के

REIT एक व्यावसायिक ट्रस्ट है जो मुख्य रूप से भूमि के हितों के साथ काम करता है, आंतरिक राजस्व संहिता के अनुरूप संगठित है, जो निवेशकों को धन को पूल करने और लाभ को व्यक्तिगत रूप से कर लगाए गए निवेशकों को पारित करने की अनुमति देता है।

• ✓REIT मुख्य रूप से भूमि के हितों के साथ काम करता है
• ✓आंतरिक राजस्व संहिता के अनुरूप संगठित है
• ✓रियल एस्टेट ट्रस्ट निवेशकों को निगम कर से बचने देता है; लाभ व्यक्तियों को पारित किया जाता है

एक रियल एस्टेट सिंडिकेट निवेशकों का एक संगठन है, आमतौर पर एक सीमित भागीदारी, जो रियल संपत्ति हितों के अधिग्रहण के लिए पूंजी जुटाने के लिए जुड़ा हुआ है।

• ✓आमतौर पर एक सीमित भागीदारी के रूप में गठित किया जाता है
• ✓रियल संपत्ति हितों के अधिग्रहण के लिए पूंजी को जमा करता है

यील्ड एक निवेशक द्वारा किसी निवेश पर अर्जित ब्याज है (जिसे रिटर्न भी कहा जाता है)। यील्ड दर कुल निवेश के प्रतिशत के रूप में व्यक्त की गई यील्ड है (रिटर्न की दर)।

• ✓यील्ड अर्जित ब्याज है; इसे रिटर्न भी कहा जाता है
• ✓यील्ड दर कुल निवेश के प्रतिशत के रूप में यील्ड को व्यक्त करती है

बिक्री, पट्टे, या विनिमय में एजेंट के रूप में कार्य करते समय, लाइसेंसधारक को संभावित क्रेता या पट्टेदार को ऐसे तथ्य प्रकट करने होंगे जो मूल्य या उपयुक्तता को महत्वपूर्ण रूप से प्रभावित करते हैं, जब लाइसेंसधारक के पास यह मानने का कारण हो कि वे क्रेता को ज्ञात नहीं हैं या क्रेता द्वारा आसानी से देखे जाने योग्य नहीं हैं। लाइसेंसधारकों को जानबूझकर संपत्ति के मूल्य, स्थिति, आकार, सीमाओं, या अनुमत उपयोगों का गलत वर्णन नहीं करना चाहिए।

• ✓एजेंट को मूल्य या उपयुक्तता को प्रभावित करने वाले महत्वपूर्ण तथ्यों का प्रकटीकरण करना चाहिए जो क्रेता द्वारा आसानी से देखे जाने योग्य नहीं हैं
• ✓लाइसेंसधारकों को जानबूझकर मूल्य, स्थिति, वर्ग फुटेज, सीमाओं, या उपयोगिता का गलत वर्णन नहीं करना चाहिए
• ✓प्रस्ताव प्रेरित करने के लिए संभावित क्लोज़िंग लागतों को कम आँकना अवैध है

एक लिस्टिंग एजेंट को क्लोज़िंग से पहले प्राप्त सभी लिखित ऑफ़र प्रस्तुत करने होंगे, जब तक कि अन्यथा निर्देशित न किया गया हो या ऑफ़र स्पष्ट रूप से निरर्थक न हो। किसी एजेंट को मालिक के लाभ की परवाह किए बिना सबसे अधिक कमीशन देने वाले ऑफ़र की स्वीकृति को प्रेरित करने के लिए प्रतिस्पर्धी ऑफ़र प्रस्तुत नहीं करना चाहिए। लाइसेंसधारकों को उन प्रत्यक्ष या अप्रत्यक्ष हितों का खुलासा करना होगा जिन्हें वे प्राप्त करने की अपेक्षा करते हैं।

• ✓एक लिस्टिंग एजेंट को क्लोज़िंग से पहले सभी लिखित ऑफ़र प्रस्तुत करने होंगे, जब तक कि निर्देश न मिला हो या ऑफ़र स्पष्ट रूप से निरर्थक न हो।
• ✓एक एजेंट मालिक के लाभ की कीमत पर ब्रोकर के कमीशन को अधिकतम करने के लिए प्रतिस्पर्धी ऑफ़रों में हेरफेर नहीं कर सकता।
• ✓एक लाइसेंसधारक को प्राप्त होने वाले प्रत्यक्ष या अप्रत्यक्ष हित का खुलासा करना होगा, जिसमें रिश्तेदारों या संस्थाओं के माध्यम से प्राप्त होने वाले हित भी शामिल हैं।

एक लाइसेंसधारी किसी ऐसे लेख में, जिस पर किसी पक्षकार ने पहले हस्ताक्षर या आद्याक्षर किए हों, उस पक्षकार की जानकारी और सहमति के बिना कोई जोड़ या संशोधन नहीं कर सकता। किसी नोट क्रेता को नोट को सुरक्षित करने वाली संपत्ति के बाज़ार मूल्य के बारे में दिए गए वर्णनों के लिए उचित आधार आवश्यक है। लाइसेंसधारियों को किसी इकाई की सेवाओं की सिफारिश करते समय उस इकाई में अपने महत्वपूर्ण हित का खुलासा करना होगा।

• ✓हस्ताक्षरित लेख में पक्षकार की जानकारी और सहमति के बिना कोई जोड़ या संशोधन नहीं किया जा सकता।
• ✓नोट को सुरक्षित करने वाली संपत्ति के बाज़ार मूल्य के वर्णनों के लिए विश्वास का उचित आधार आवश्यक है।
• ✓लाइसेंसधारी को किसी ऐसी इकाई में अपने किसी महत्वपूर्ण हित का खुलासा करना होगा जिसकी सेवाओं की वह सिफारिश करता है।

अनुच्छेद 5 गैर-संस्थागत निजी निवेशकों/ऋणदाताओं के साथ लेन-देन में MLB के कर्तव्यों को नियंत्रित करता है।

• ✓अनुच्छेद 5 (B&P 10230-10236.6) गैर-संस्थागत निजी ऋणदाताओं द्वारा वित्तपोषित ऋणों की व्यवस्था करने पर लागू होता है, जो ऋणदाता के रूप में लाइसेंस प्राप्त नहीं हैं।
• ✓यह निजी निवेशकों की ओर से नोट्स और डीड्स ऑफ ट्रस्ट को खरीदने, बेचने या विनिमय करने पर भी लागू होता है।
• ✓जब MLB अपने द्वारा वित्तपोषित ऋणों में हितों को बेचते या हस्तांतरित करते हैं, तो उन्हें प्रतिभूति कानून के अंतर्गत निजी निवेशकों के एजेंट और फिड्युशियरी के रूप में कार्य करना चाहिए।

निजी निवेशकों की निधियों का पूलिंग तब तक प्रतिबंधित है जब तक कि किसी योग्य प्रतिभूति पेशकश के माध्यम से अधिकृत न किया गया हो।

• ✓निधियाँ केवल किसी विशिष्ट ऋण या किसी विशिष्ट नोट/हित की खरीद के लिए स्वीकार की जा सकती हैं, जब तक कि DOC-योग्य पेशकश पूलिंग को अधिकृत न करे (B&P 10231)
• ✓पंजीकरण द्वारा की जाने वाली पेशकशों को DOC परमिट प्राप्त होता है; छूट द्वारा की जाने वाली पेशकशों को DOC को सूचना देनी होती है (कॉर्पोरेशन संहिता 25102.1)
• ✓25102(f) छूटें प्रत्येक 6-माह की अवधि में अधिकतम एक पेशकश तक सीमित हो सकती हैं (वर्ष में दो)

एक ब्रोकर 12-महीने की अवधि में लोन वॉल्यूम, डॉलर राशियों, या वसूली के आधार पर थ्रेशोल्ड मानदंड पूरा करता है।

• ✓थ्रेशोल्ड तब पूरा होता है जब 10 या अधिक लेन-देनों पर बातचीत की जाती है जिनका कुल योग $1,000,000 से अधिक हो, या $250,000 या अधिक की वसूली हो (B&P 10232(a)).
• ✓निक्षेपण संस्थान, लाइसेंस प्राप्त ऋणदाता, प्रतिभूति-परमिट, और $15 मिलियन+ पेंशन ट्रस्ट लेन-देन गणना से बाहर रखे गए हैं।
• ✓थ्रेशोल्ड ब्रोकर को 30 दिनों के भीतर DRE को लिखित रूप में सूचित करना होगा; देर से सूचना देने पर $50/दिन, फिर $100/दिन का जुर्माना लगता है, जो अधिकतम $10,000 तक हो सकता है।

थ्रेशोल्ड ब्रोकरों को DRE के साथ वार्षिक और त्रैमासिक रिपोर्टें दाखिल करनी होती हैं।

• ✓राजकोषीय वर्ष के अंत के 90 दिनों के भीतर दो वार्षिक रिपोर्टें (ट्रस्ट फंड समीक्षा/TAR और मॉर्गेज लोन/ट्रस्ट डीड व्यवसाय गतिविधियों की रिपोर्ट) दाखिल करनी होती हैं।
• ✓पहले तीन राजकोषीय तिमाहियों में से प्रत्येक के बाद 30 दिनों के भीतर एक त्रैमासिक ट्रस्ट फंड स्थिति रिपोर्ट दाखिल करनी होती है।
• ✓रिपोर्टें झूठी शपथ के दंड के अधीन दाखिल की जाती हैं; चूक होने पर आयुक्त अभिलेखों की जाँच कर सकते हैं और जाँच लागत का 1.5 गुना शुल्क लगा सकते हैं।

B&P 10232.4 और 10232.5 के अनुसार बंधक ऋण दलालों (MLBs) को ऋणदाता/क्रेता प्रकटीकरण विवरण सौंपना आवश्यक है।

• ✓विवरण में ऋण/नोट की शर्तें, उधारकर्ता की जानकारी, प्रतिभूति संपत्ति का विवरण, ऋण सर्विसिंग प्रावधान, और भार/एनकम्ब्रेंस की जानकारी दी जानी चाहिए।
• ✓इसमें B&P 10231.2 और 10238(e) के अंतर्गत संयुक्त लाभार्थी व्यवस्थाओं और किसी भी स्व-लाभकारी लेन-देन (self-dealing) का खुलासा किया जाना चाहिए।
• ✓यह निवेशक के बाध्य होने से पहले सौंपा जाना चाहिए; स्व-लाभकारी लेन-देन के मामले में, धन प्राप्त करने से कम से कम 24 घंटे पहले DRE को सौंपा जाना चाहिए।
• ✓दलाल के लाभ के लिए धन का विज्ञापन/धन जुटाने का अनुरोध करने हेतु प्रारूप की पूर्व DRE स्वीकृति आवश्यक है।

लिखित प्राधिकरण के अभाव में, ब्रोकर ऋण निधियों का संवितरण तब तक नहीं कर सकते जब तक प्रतिभूति लिखत का अभिलेखन न हो जाए।

• ✓ऋणदाता की लिखित अनुमति के बिना, ब्रोकर डीड ऑफ ट्रस्ट या बंधक के अभिलेखन होने तक निधियों का संवितरण नहीं कर सकता।
• ✓यदि निधियों को समय से पहले जारी करने के लिए अधिकृत किया गया हो, तो प्रतिभूति लिखत को 10 दिनों के भीतर अभिलेखित किया जाना चाहिए या तत्काल अभिलेखन की सिफारिश के साथ सौंपा जाना चाहिए (B&P 10233.2, 10234, 10234.5)।
• ✓ब्रोकर को अभिलेखित लिखत की अनुरूप प्रतियां उचित समय के भीतर निवेशक को सौंपनी चाहिए।

कैलिफोर्निया में रियल एस्टेट ब्रोकर द्वारा टेबल फंडिंग आम तौर पर सीमित छूट के साथ अवैध है।

• ✓एकमात्र छूट (धारा 10234(d)) तब है जब उधारकर्ता एक जमा संस्थान/लाइसेंसप्राप्त उधारकर्ता हो और संपत्ति एक आवास या अविकसित न हो
• ✓MLB किसी भी आवासीय बंधक ऋण या अविकसित संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण को ऋणदाता की स्थिति की परवाह किए बिना टेबल फंड नहीं कर सकते
• ✓टेबल फंडिंग से बचने के लिए, प्रवर्तक को अपने स्वयं के फंड का उपयोग करना चाहिए, ऋण को मंजूरी देनी चाहिए, और नामित प्राप्तकर्ता/लाभार्थी होना चाहिए; नियुक्त व्यक्ति लाइसेंसधारी या उसके नामांकित व्यक्ति नहीं हो सकता
• ✓स्वयं के फंड का मतलब ब्रोकर/उधारकर्ता की पूंजी या एक स्वतंत्र ऋण सुविधा है जो वित्तीय विवरण पर एक ऋण के रूप में दिखाई देती है

सर्विसिंग ब्रोकर किसी निर्धारित अवधि से अधिक समय तक भुगतान निधियों को लिखित अनुमति के बिना नहीं रख सकता।

• ✓ब्रोकर ऋणदाता की लिखित अनुमति के बिना किसी नोट पर प्राप्त निधियों को 25 दिनों से अधिक समय तक नहीं रख सकता।
• ✓अनुमति में ब्रोकर को ब्याज देने का प्रावधान नहीं हो सकता; सर्विसिंग समझौता लिखित रूप में होना चाहिए (B&P 10231.1)।
• ✓25-दिवसीय वितरण अवधि निजी निवेशकों को देय पेऑफ़ निधियों पर भी लागू होती है।

एक मॉर्टगेज लोन ब्रोकर (MLB) जो किसी नोट की सर्विसिंग कर रहा है, प्रतिभूति की रक्षा के लिए अपने स्वयं के धन अग्रिम कर सकता है।

• ✓प्रतिभूति की रक्षा के लिए अधिकृत तीसरे पक्षों को अग्रिम किए जा सकते हैं, जिनमें उसी संपत्ति पर वरिष्ठ ऋण की ऋण सेवा भी शामिल है।
• ✓ब्रोकर को करों, बीमा, या वरिष्ठ ऋण सेवा के लिए अग्रिम की लिखित सूचना नोट धारक को 10 दिनों के भीतर देनी होगी (B&P 10233.1)।

B&P 10235 मॉर्गेज लोन ब्रोकर्स (MLBs) द्वारा झूठे, भ्रामक या धोखेबाजीपूर्ण विज्ञापन को प्रतिबंधित करता है।

• ✓कोई विज्ञापन नोट ब्याज दरों से भिन्न प्रतिफल का संकेत नहीं दे सकता, जब तक कि वह वास्तविक दरें और मूलधन शेष तथा प्रस्ताव मूल्य के बीच की छूट का उल्लेख न करे।
• ✓अनुच्छेद 5 संभावित नोट खरीदारों या ऋणदाताओं को प्रीमियम/उपहार/प्रलोभन देने पर रोक लगाता है; उधारकर्ताओं को प्रलोभन देना अनुमत है, बशर्ते कि उन्हें अनुपयुक्त उत्पादों की ओर न भेजा जाए और कोई अतिरिक्त लागत न लगाई जाए (B&P 10236.1)।
• ✓MLBs को लाइसेंस की स्थिति और नियामक एजेंसी की पहचान प्रकट करनी होगी; “Real Estate Broker, CA. Dept. of Real Estate” के साथ लाइसेंस संख्या का उल्लेख अनुपालन करता है (B&P 10235.5, 10236.4(a))।