History +11California · रियल एस्टेट · हिन्दी

1943 में, रियल एस्टेट विभाग ने धोखाधड़ीपूर्ण तेल और गैस बिक्री गतिविधियों को समाप्त करने के लिए राज्यव्यापी अभियान चलाया। यह जिला अटॉर्नियों, अटॉर्नी जनरल, निगम विभाग और स्थानीय पुलिस विभागों की सहायता से पूरा हुआ। कई प्रमोटरों को ग्रैंड थेफ्ट के लिए दोषी ठहराया गया, और लगभग 600 ऑपरेटरों ने औपचारिक सुनवाइयों या नवीनीकरण न करने के कारण अपने रियल एस्टेट लाइसेंस खो दिए। इन प्रयासों के परिणामस्वरूप 1943 का कानून बना।

• ✓1943 का प्रवर्तन अभियान रियल एस्टेट विभाग के नेतृत्व में अन्य एजेंसियों के सहयोग से चलाया गया
• ✓लगभग 600 ऑपरेटरों ने सुनवाइयों या नवीनीकरण न होने के कारण अपने रियल एस्टेट लाइसेंस खो दिए
• ✓इस प्रवर्तन प्रयास ने सीधे 1943 के M.O.G. लाइसेंसिंग कानून को जन्म दिया

1943 से पहले, खनिज, तेल और गैस भूमि की बिक्री और पट्टे पर देने में व्यापक सट्टेबाजी हुई, विशेष रूप से महामंदी के दौर (1933-1939) में। लोगों ने बड़े मुनाफे की आशा में हताश निवेश किए, हालांकि अधिकांश खरीदारों ने अपना पूरा निवेश खो दिया। राज्यभर में लगभग 1,000 तेल और गैस विक्रेता कार्यरत थे, जो कैलिफोर्निया और अन्य राज्यों में स्थित नव-निर्मित तेल और गैस उप-विभाजनों में दूरस्थ उत्पादन संभावना वाले भूखंड बेच रहे थे।

• ✓सट्टेबाजी 1933 से 1939 की महामंदी अवधि के दौरान चरम पर पहुंची
• ✓राज्यभर में लगभग 1,000 तेल और गैस विक्रेता सट्टेबाजी वाले भूखंड बेचते थे
• ✓इन हितों के अधिकांश खरीदारों ने निवेश की पूरी राशि खो दी

प्रारंभिक अंग्रेजी कॉमन लॉ के अंतर्गत, अचल संपत्ति का स्वामित्व फीफमेंट द्वारा हस्तांतरित किया जाता था, जिसके लिए “लिवरी ऑफ सीज़िन” कहलाने वाला कब्जे का परिदान आवश्यक था। इसमें कोई लेखन या विलेख शामिल नहीं था; हस्तांतरण भूमि को स्वयं या टहनी, पत्थर या मुट्ठी भर मिट्टी जैसे प्रतीक को सौंपकर किया जाता था। एक अन्य तरीका भूमि को देखते हुए गवाहों के सामने मौखिक कथन था, जिसके बाद नए स्वामी का प्रवेश होता था।

• ✓फीफमेंट के लिए “लिवरी ऑफ सीज़िन” कहलाने वाला वास्तविक कब्जे का परिदान आवश्यक था
• ✓भूमि हस्तांतरित करने के लिए मूलतः कोई लिखित विलेख आवश्यक नहीं था
• ✓सुखाधिकार जैसे अशरीरी अधिकार “डीड ऑफ ग्रांट” द्वारा हस्तांतरित किए जाते थे

“रिलीज़ द्वारा हस्तांतरण” एक विलेख था जिसका उपयोग भूमि में किसी संपदा या हित को हस्तांतरित करने के लिए किया जाता था, लेकिन नए स्वामी के कब्जे में आने तक लिवरी ऑफ सीज़िन नहीं दी जा सकती थी। एक रिलीज़ का उपयोग भूमि में किसी अधिकार को समाप्त करने के लिए भी किया जाता था और यह आधुनिक क्विटक्लेम विलेख का पूर्वज है।

• ✓एक रिलीज़ आधुनिक क्विटक्लेम विलेख का ऐतिहासिक आधार थी
• ✓एक रिलीज़ भूमि में किसी अधिकार को समाप्त कर सकती थी

स्पेनिश और मैक्सिकन शासन के अधीन कैलिफ़ोर्निया में भूमि हस्तांतरण कॉमन लॉ के समान था। कैलिफ़ोर्निया सर्वोच्च न्यायालय ने अभिनिर्धारित किया कि किसी लिखित विलेख के बिना भूमि का हस्तांतरण नहीं किया जा सकता था, जब तक कि हस्तांतरण किसी निष्पादित अनुबंध द्वारा न किया गया हो, जो बिक्री के समय प्रवेश और औपचारिक कृत्यों के माध्यम से वास्तविक कब्ज़ा देता हो। आज प्राचीन लिवरी ऑफ सीज़िन का प्रतीक भूमि का नहीं, बल्कि विलेख का परिदान है।

• ✓स्पेनिश/मैक्सिकन विधि के अनुसार सामान्यतः भूमि हस्तांतरित करने के लिए लिखित विलेख आवश्यक था।
• ✓अब विलेख स्वामित्व का प्रतीक है, जिसने लिवरी ऑफ सीज़िन का स्थान ले लिया है।

प्रारंभिक अमेरिकी शहर संकुचित थे और पैदल चलने की दूरी तक सीमित थे। औद्योगीकरण, आप्रवासन, और मशीनीकृत परिवहन (1880 के दशक में इलेक्ट्रिक ट्रॉली, बाद में ऑटोमोबाइल) ने भीड़भाड़, शहरी फैलाव, और रहन-सहन की बिगड़ती स्थितियों को जन्म दिया, जिससे नियोजन की आवश्यकता पैदा हुई।

• ✓1880 के दशक में मशीनीकृत परिवहन (इलेक्ट्रिक ट्रॉली) ने उपनगरों की ओर आवाजाही और भूमि सट्टेबाजी को बढ़ावा दिया।
• ✓ऑटोमोबाइल व्यापक रूप से उपलब्ध होने पर शहरी फैलाव तीव्र हुआ।

बीसवीं सदी की शुरुआत तक, नगर नेताओं ने शहरी परिवेश को बेहतर बनाने की आवश्यकता महसूस की। 'सिटी ब्यूटीफुल' आंदोलन ने शहरों को अधिक रहने योग्य बनाने के लिए सार्वजनिक निर्माण कार्यों और नागरिक सुधारों पर जोर दिया। शहर की योजनाएँ विकसित होकर 'व्यापक योजनाएँ' बन गईं, जो सार्वजनिक और निजी दोनों भूमि को कवर करते हुए समुदाय के लक्ष्यों को व्यक्त करती हैं।

• ✓सिटी ब्यूटीफुल आंदोलन ने सार्वजनिक निर्माण कार्यों और नागरिक सुधारों पर जोर दिया
• ✓व्यापक योजनाएँ शहरीकरण के तार्किक उत्तर के रूप में किसी शहरी क्षेत्र के भौतिक विकास को संबोधित करती हैं

आज संपत्ति को उस वस्तु के रूप में माना जाता है जिसका स्वामित्व हो, चाहे वह स्थावर हो या चल। स्थावर संपत्ति में निम्नलिखित शामिल हैं: (1) भूमि; (2) भूमि से जुड़ी और भूमि का स्थायी भाग मानी जाने वाली कोई भी वस्तु; (3) वह जो भूमि के आनुषंगिक या संलग्न हो; और (4) वह जो विधि द्वारा अचल हो।

• ✓स्थावर संपत्ति के चार घटक होते हैं: भूमि, स्थायी रूप से जुड़ी वस्तुएँ, आनुषंगिक अधिकार, और विधि द्वारा अचल वस्तुएँ
• ✓संपत्ति को स्थावर या चल के रूप में वर्गीकृत किया जाता है।

भूमि में मिट्टी, चट्टान और अन्य पृथ्वीय पदार्थ शामिल हैं, साथ ही सतह पर का स्थान, उसके नीचे पृथ्वी के केंद्र तक, और उसके ऊपर आकाश के शीर्ष तक का स्थान शामिल है। न्यायालय वायुक्षेत्र के लिए सार्वजनिक अधिकार को “राजमार्ग” के रूप में मान्यता देते हैं यदि यह मालिक के उपभोग में असंगत रूप से हस्तक्षेप न करे। मालिक तेल और गैस के लिए लंबवत ड्रिल कर सकते हैं, लेकिन पड़ोसी की भूमि के नीचे तिरछे नहीं।

• ✓भूमि नीचे पृथ्वी के केंद्र तक और ऊपर आकाश तक फैली हुई है
• ✓सार्वजनिक वायुक्षेत्र का उपयोग अनुमत है यदि यह मालिक के साथ असंगत रूप से हस्तक्षेप न करे
• ✓मालिक तेल/गैस के लिए लंबवत ड्रिल कर सकते हैं, लेकिन पड़ोसी की भूमि के नीचे तिरछे नहीं

भूमि से जुड़ी वस्तुओं में भवन, पुल और पेड़ शामिल हैं, साथ ही उनसे जुड़ी कोई भी चीज़ जैसे दरवाज़े, स्थायी रूप से लगी कैबिनेट, या बिल्ट-इन उपकरण। ये अचल संपत्ति का हिस्सा हैं।

• ✓भवन, पुल और पेड़ अचल संपत्ति की स्थायी रूप से जुड़ी वस्तुएँ हैं
• ✓दरवाज़े, बिल्ट-इन कैबिनेट और बिल्ट-इन उपकरण स्थायी रूप से जुड़े हैं और अचल संपत्ति का हिस्सा हैं

अनुषंगी रियल प्रॉपर्टी में वह सब कुछ शामिल होता है जो भूमि के साथ उसके लाभ के लिए अधिकारपूर्वक उपयोग किया जाता है, जैसे जलमार्ग, ईज़मेंट/रास्ते के अधिकार, और प्रकाश, वायु या ताप के मार्ग। म्यूचुअल वाटर कंपनी का स्टॉक भूमि के लिए अनुषंगी हो सकता है, जिसका अर्थ है कि इसे तब तक स्थानांतरित नहीं किया जा सकता जब तक कि भूमि इसके साथ स्थानांतरित न हो।

• ✓ईज़मेंट और रास्ते के अधिकार अनुषंगी रियल प्रॉपर्टी हैं
• ✓म्यूचुअल वाटर कंपनी का स्टॉक, जब अनुषंगी हो, भूमि से अलग स्थानांतरित नहीं किया जा सकता

कैलिफ़ोर्निया सिविल कोड की धारा 761 (1872 में अधिनियमित) अचल संपत्ति में संपदाओं को अवधि के आधार पर इस प्रकार वर्गीकृत करती है: (1) उत्तराधिकार की संपदाएँ या शाश्वत संपदाएँ; (2) जीवनपर्यंत संपदाएँ; (3) वर्षों के लिए संपदाएँ; और (4) इच्छाधीन संपदाएँ।

• ✓सिविल कोड की धारा 761 अवधि के आधार पर संपदाओं के चार वर्गीकरण सूचीबद्ध करती है
• ✓संपदाएँ: उत्तराधिकार/शाश्वत, जीवनपर्यंत, वर्षों के लिए, और इच्छाधीन

भूमि में मिट्टी, चट्टान और पृथ्वी के पदार्थ तथा स्थान—सतह, पृथ्वी के केंद्र तक नीचे, और आकाश तक ऊपर—सम्मिलित हैं। न्यायालय वायुक्षेत्र का राजमार्ग के रूप में उपयोग करने के जनता के अधिकार को मान्यता देते हैं, यदि यह स्वामी के उपभोग में अनुचित रूप से हस्तक्षेप न करे, और तेल तथा गैस की चलायमान प्रकृति को मान्यता देते हैं।

• ✓भूमि में पृथ्वी के केंद्र से आकाश के शीर्ष तक का स्थान सम्मिलित है
• ✓यदि यह स्वामी के उपभोग में अनुचित रूप से हस्तक्षेप नहीं करता, तो जनता को वायुक्षेत्र का उपयोग “राजमार्ग” के रूप में करने का अधिकार है
• ✓भूमि-स्वामी तेल/गैस प्राप्त करने के लिए लंबवत ड्रिल कर सकता है, लेकिन पड़ोसी की भूमि के नीचे तिरछा ड्रिल नहीं कर सकता

वास्तविक संपत्ति में भूमि से जुड़ी वस्तुएँ शामिल होती हैं, जैसे भवन, पुल, पेड़, दरवाजे, स्थायी रूप से स्थापित कैबिनेट और बिल्ट-इन उपकरण। उपांग वस्तुएँ भूमि के लाभ के लिए उसके साथ प्रयोग होती हैं, जैसे सुखाधिकार, रास्ते के अधिकार, और म्यूचुअल वाटर कंपनी के शेयर।

• ✓स्थिर रूप से जुड़ी वस्तुओं में भवन, पुल, पेड़, बिल्ट-इन उपकरण और स्थायी रूप से स्थापित कैबिनेट शामिल हैं
• ✓उपांग वस्तुएँ (सुखाधिकार, रास्ते के अधिकार, म्यूचुअल वाटर कंपनी के शेयर) भूमि को लाभ पहुँचाती हैं
• ✓भूमि से उपांगित म्यूचुअल वाटर कंपनी के शेयरों का हस्तांतरण तब तक नहीं किया जा सकता जब तक कि भूमि उनके साथ हस्तांतरित न की जाए

किरायेदार की फसलें, औद्योगिक रूप से उगने वाली फसलें, और भूमि से जुड़ी या उसका भाग बनने वाली चीज़ें जिन्हें बिक्री से पहले या बिक्री के अनुबंध के अंतर्गत अलग करने पर सहमति दी गई है, वस्तुओं (चल संपत्ति) के रूप में मानी जाती हैं।

• ✓बिक्री से पहले अलग करने के लिए सहमत फसलें वस्तुओं/चल संपत्ति के रूप में मानी जाती हैं
• ✓औद्योगिक रूप से उगने वाली फसलें वस्तुओं के रूप में मानी जाती हैं

रियल एस्टेट कानून मुख्य रूप से एजेंट से जुड़े रियल एस्टेट और बंधक लेन-देन में जनता की सुरक्षा के लिए बनाया गया है। यह ऐसी योग्यताएँ निर्धारित करता है जिनसे यह सुनिश्चित होता है कि ब्रोकर और सेल्सपर्सन ज्ञान, ईमानदारी और (ब्रोकरों के लिए) अनुभव के मानकों को पूरा करते हैं। आयुक्त का अधिकार मनमाना नहीं है — योग्य आवेदकों को लाइसेंस जारी किया जाना चाहिए।

• ✓रियल एस्टेट कानून मुख्य रूप से रियल एस्टेट और बंधक लेन-देन में जनता की सुरक्षा के लिए है
• ✓जब आवेदक के पास कानून द्वारा अपेक्षित योग्यताएँ हों, तो आयुक्त को लाइसेंस जारी करना ही होगा
• ✓आयुक्त के पास ऐसे तथ्य होने चाहिए जो यह निष्कर्ष न्यायसंगत ठहराएँ कि आवेदक ईमानदार और सत्यवादी नहीं है

धाराएँ 10131 और संबंधित धाराएँ ब्रोकर गतिविधियों को परिभाषित करती हैं। लाइसेंस के बिना, कोई व्यक्ति लाइसेंस प्राप्त ब्रोकर या सेल्सपर्सन के अधिकारक्षेत्र में आने वाले कार्यों के लिए मुआवज़ा प्राप्त नहीं कर सकता। बिना लाइसेंस की गतिविधि के लिए दंड हैं; जो ब्रोकर लाइसेंस प्राप्त कार्यों के लिए गैर-लाइसेंसधारी व्यक्तियों को मुआवज़ा देते हैं, उनके विरुद्ध अनुशासनात्मक कार्रवाई हो सकती है, और ऐसी सेवाओं के लिए गैर-लाइसेंसधारी को भुगतान करना एक मिसडेमीनर है।

• ✓लाइसेंस के बिना, कोई व्यक्ति लाइसेंस प्राप्त ब्रोकर/सेल्सपर्सन कार्यों के लिए मुआवज़ा प्राप्त नहीं कर सकता
• ✓लाइसेंस प्राप्त कार्यों के लिए गैर-लाइसेंसधारी को मुआवज़ा देना एक मिसडेमीनर है (धाराएँ 10138 और 10139)
• ✓धारा 10132 सेल्सपर्सन को परिभाषित करती है और रियल एस्टेट ब्रोकर द्वारा रोज़गार की आवश्यकता रखती है

4 अगस्त 1943 को, DRE के सांविधिक प्राधिकार को व्यापार एवं व्यवसाय संहिता के प्रभाग 4 के दो भागों में संगठित किया गया। भाग 1 (धाराएँ 10000–10580) रियल एस्टेट कानून (व्यक्तियों को लाइसेंस देना) है। भाग 2 (धाराएँ 11000–11288) उपविभाजित भूमि कानून (लेन-देनों का विनियमन) है।

• ✓भाग 1 (धाराएँ 10000-10580) का शीर्षक व्यक्तियों को लाइसेंस देना - रियल एस्टेट कानून है
• ✓भाग 2 (धाराएँ 11000-11288) का शीर्षक लेन-देनों का विनियमन - उपविभाजित भूमि कानून है
• ✓ये कानून अचल संपत्ति कानून, एजेंसी कानून, और अनुबंध कानून से भिन्न हैं

आयुक्त रियल एस्टेट कानून और उपविभाजित भूमि कानून को लागू करते हैं ताकि लाइसेंसधारियों के साथ लेन-देन करने वाले व्यक्तियों और उपविभाजित संपत्ति के क्रेताओं की सुरक्षा हो सके। कर्तव्यों में आवेदकों को योग्य ठहराना, लाइसेंस जारी करना, शिकायतों और गैर-लाइसेंसधारियों की जांच करना, और उपखंड बिक्री को विनियमित करना शामिल है। आयुक्त ने 1933 में उपविभाजित भूमियों का विनियमन शुरू किया; आवश्यक प्रकटीकरण दस्तावेज़ को सार्वजनिक रिपोर्ट कहा जाता है।

• ✓आयुक्त ने 1933 में उपविभाजित भूमियों की बिक्री या पट्टे का विनियमन शुरू किया
• ✓क्रेताओं को दिया जाने वाला उपखंड प्रकटीकरण दस्तावेज़ सार्वजनिक रिपोर्ट कहलाता है
• ✓आयुक्त खनिज/तेल/गैस संपत्ति और प्रीपेड रेंटल लिस्टिंग सेवाओं को विनियमित करते हैं

कुछ व्यक्ति लाइसेंस की आवश्यकता से छूट प्राप्त हैं, जिनमें अपार्टमेंट में रहने वाले प्रबंधक और उनके कर्मचारी, अल्पकालिक (अवकाश, 30 दिन से कम) किराये के एजेंट, कुछ ऋण देने वाली संस्थाओं के कर्मचारी, कुछ कृषि संघ, कब्रिस्तान प्राधिकरण, और लिपिकीय कर्मचारी शामिल हैं।

• ✓अपार्टमेंट में रहने वाले प्रबंधक और उनके कर्मचारी छूट प्राप्त हैं
• ✓अल्पकालिक अवकाश किराये के एजेंट (30 दिन से कम के किराये) छूट प्राप्त हैं
• ✓कुछ ऋण देने वाली संस्थाओं के कर्मचारी और लिपिकीय कर्मचारी छूट प्राप्त हैं (धाराएँ 10131.01, 10133 इत्यादि)

रिकॉर्डिंग क़ानून के लाभ उस व्यक्ति को उपलब्ध नहीं होते जो पहले से निष्पादित लेकिन अभिलेखित न किए गए विलेख की वास्तविक सूचना के साथ शीर्षक ग्रहण करता है। विक्रेता के अलावा किसी अन्य व्यक्ति का कब्ज़ा वास्तविक सूचना है जो जाँच करने का कर्तव्य लगाता है। एक विवेकशील क्रेता को परिसर का निरीक्षण करना चाहिए और कब्ज़े में रहने वाले व्यक्तियों से पूछताछ करनी चाहिए।

• ✓पूर्व में अभिलेखित न किए गए विलेख की वास्तविक सूचना रखने वाले क्रेता को रिकॉर्डिंग के लाभ उपलब्ध नहीं होते
• ✓विक्रेता के अलावा किसी अन्य व्यक्ति का कब्ज़ा दावे के बारे में जाँच करने का कर्तव्य लगाता है
• ✓रिकॉर्डिंग क़ानून भौतिक निरीक्षण द्वारा पता लगाए जा सकने वाले अभिलेखित न किए गए हितों के विरुद्ध संरक्षण नहीं देते (जैसे, सुखाधिकार, मैकेनिक्स लियन अधिकार)

कोई विलेख तब अभिलिखित होता है जब उसे विधिवत अभिस्वीकृत/सत्यापित किया जाए और उचित अधिकारी के पास “अभिलेखन हेतु प्रस्तुत” अंकित करके जमा किया जाए। अभिलेखक उसे प्राप्ति के क्रम में वर्ष, माह, दिन, घंटा और मिनट सहित क्रमांकित करता है, विषय-वस्तु को अभिलेखों में स्थानांतरित करता है, और मूल दस्तावेज़ लौटाता है। दस्तावेज़ों को ग्रांटर/ग्रांटी के अनुसार वर्णानुक्रम में और अभिलेखन की तिथि के अनुसार अनुक्रमित किया जाता है।

• ✓अधिमान्यता सामान्यतः अभिलेखन के समय (वर्ष, माह, दिन, घंटा, मिनट) से निर्धारित होती है
• ✓टाइटल की शृंखला में पहले अभिलिखित विलेख को सामान्यतः अधिमान्यता प्राप्त होती है
• ✓यदि संपत्ति एक से अधिक काउंटी में स्थित है, तो रचनात्मक सूचना प्रदान करने के लिए उसे प्रत्येक काउंटी में अभिलिखित करना आवश्यक है

कैलिफ़ोर्निया सिविल कोड के अंतर्गत, एक अनुबंध के लिए आवश्यक है: अनुबंध करने में सक्षम पक्षकार; पारस्परिक सहमति; वैध उद्देश्य; और पर्याप्त प्रतिफल। एक पाँचवीं आवश्यकता जो केवल कुछ अनुबंधों में होती है, वह उचित लिखित रूप है।

• ✓आवश्यक: सक्षम पक्षकार, पारस्परिक सहमति, वैध उद्देश्य, पर्याप्त प्रतिफल
• ✓कुछ अनुबंधों के लिए उचित लिखित रूप पाँचवीं आवश्यकता है (स्टैट्यूट ऑफ़ फ्रॉड्स)

नाबालिग 18 वर्ष से कम आयु का होता है। एक ऐसा नाबालिग जो स्वतंत्र (emancipated) नहीं हुआ है, शक्ति प्रत्यायोजित नहीं कर सकता, अचल संपत्ति से संबंधित अनुबंध नहीं कर सकता, या ऐसी चल संपत्ति के लिए अनुबंध नहीं कर सकता जो उसके तत्काल कब्जे में न हो। नाबालिग अल्पवयस्कता के दौरान या वयस्कता प्राप्त करने के बाद उचित समय के भीतर अनुबंधों को अस्वीकार कर सकता है। नाबालिग एजेंट नियुक्त नहीं कर सकता, इसलिए पावर ऑफ अटॉर्नी शून्य है। ब्रोकर नाबालिग के एजेंट के रूप में कार्य नहीं कर सकता; नाबालिग के साथ या उसके लिए वार्ता के लिए न्यायालय द्वारा नियुक्त संरक्षक और न्यायालय की मंजूरी आवश्यक है।

• ✓नाबालिग वह व्यक्ति है जिसकी आयु 18 वर्ष से कम है
• ✓नाबालिग अचल संपत्ति से संबंधित अनुबंध नहीं कर सकता
• ✓नाबालिग अल्पवयस्कता के दौरान या वयस्कता प्राप्त करने के बाद उचित समय के भीतर अनुबंधों को अस्वीकार कर सकता है
• ✓नाबालिग द्वारा प्राधिकार का प्रत्यायोजन (पावर ऑफ अटॉर्नी) शून्य है
• ✓ब्रोकर खरीद या बिक्री के लिए नाबालिग के एजेंट के रूप में कार्य नहीं कर सकता

पारिवारिक संहिता की धाराओं 7000 और उसके बाद के प्रावधानों के अंतर्गत, मुक्त अवयस्क अचल या चल संपत्ति को खरीदने, बेचने, पट्टे पर देने, भारग्रस्त करने, विनिमय करने या हस्तांतरित करने के लिए बाध्यकारी अनुबंध कर सकते हैं। कोई अवयस्क वैध विवाह (भले ही वह विघटित हो चुका हो), सक्रिय सैन्य सेवा, या मुक्ति की न्यायालय घोषणा द्वारा मुक्त हो जाता है।

• ✓मुक्त अवयस्क अचल संपत्ति के लिए ऐसे अनुबंध कर सकते हैं जैसे वे वयस्कता की आयु से अधिक हों
• ✓मुक्ति वैध विवाह, सक्रिय सैन्य सेवा, या न्यायालय की घोषणा द्वारा होती है

मानसिक रूप से अस्वस्थ व्यक्ति की अक्षमता का न्यायिक रूप से निर्धारण होने के बाद, क्षमता बहाल होने तक कोई संविदा नहीं की जा सकती। पूर्णतः समझ से रहित व्यक्ति, भले ही न्यायिक रूप से अक्षम घोषित न हो, संविदा करने की शक्ति नहीं रखता। अचल संपत्ति में अक्षम व्यक्तियों के साथ लेन-देन के लिए संरक्षक की नियुक्ति और न्यायालय की स्वीकृति आवश्यक है।

• ✓न्यायिक रूप से अक्षम घोषित व्यक्ति के साथ क्षमता बहाल होने तक कोई संविदा नहीं की जा सकती।
• ✓अक्षम व्यक्तियों के साथ लेन-देन के लिए संरक्षक की नियुक्ति और न्यायालय की स्वीकृति आवश्यक है।
• ✓नाबालिग और अक्षम व्यक्ति फिर भी उपहार या उत्तराधिकार द्वारा स्वामित्व प्राप्त कर सकते हैं।

एक साझेदारी दो या अधिक व्यक्तियों का सह-स्वामियों के रूप में व्यवसाय करना है। संपत्ति का टाइटल साझेदारी के नाम, व्यक्तिगत साझेदारों, या किसी तीसरे पक्ष के ट्रस्टी के नाम पर हो सकता है। यदि साझेदारी के नाम पर हो, तो हस्तांतरण से पहले GP-1 फॉर्म राज्य सचिव के पास दाखिल और रिकॉर्ड किया जाना चाहिए। यूनिफॉर्म पार्टनरशिप एक्ट ऑफ 1994 (कॉर्पोरेशन कोड 16100 et seq.) 1 जनवरी 1999 से साझेदारियों को नियंत्रित करता है।

• ✓साझेदारी की संपत्ति को तब तक हस्तांतरित नहीं किया जाना चाहिए जब तक GP-1 फॉर्म दाखिल और रिकॉर्ड न हो जाए
• ✓1 जनवरी 1999 से साझेदारियाँ यूनिफॉर्म पार्टनरशिप एक्ट ऑफ 1994 द्वारा शासित होती हैं
• ✓सीमित साझेदारी में, कम से कम एक साझेदार को असीमित दायित्व वाला सामान्य साझेदार होना चाहिए

एक निगम एक कृत्रिम व्यक्ति है जिसे मानव प्रतिनिधियों के माध्यम से कार्य करना होता है, और नियंत्रण निदेशक मंडल में निहित होता है। निदेशक मंडल के प्रस्ताव अधिकारियों को निगम की संपत्ति से निपटने के लिए अधिकृत करते हैं। चूंकि निगम का अस्तित्व सतत होता है, यह उत्तरजीविता के अधिकार के साथ संयुक्त किरायेदारी में स्वामित्व या टाइटल नहीं ले सकता।

• ✓निगम की संपत्ति के लेन-देन के लिए अधिकारियों को अधिकृत करने वाले निदेशक मंडल के प्रस्ताव आवश्यक हैं।
• ✓एक निगम उत्तरजीविता के अधिकार के साथ संयुक्त किरायेदारी में स्वामित्व या टाइटल नहीं ले सकता।
• ✓शेयरधारकों का दायित्व सामान्यतः उनके निवेश की राशि तक सीमित होता है।

एक वसीयत में निष्पादक/निष्पादिका का नाम दिया जा सकता है। यदि कोई व्यक्ति बिना वसीयत मरता है या किसी निष्पादक का नाम नहीं देता, तो प्रोबेट न्यायालय एक प्रशासक नियुक्त करता है। इन अधिकारियों के कार्य सामान्यतः न्यायालय की निगरानी के अधीन होते हैं, और एजेंट संपदा की संपत्ति बेचते समय उनसे मिलते हैं।

• ✓निष्पादक का नाम वसीयत में दिया जाता है; प्रशासक न्यायालय द्वारा तब नियुक्त किया जाता है जब कोई वसीयत न हो या कोई निष्पादक न हो
• ✓व्यक्तिगत प्रतिनिधियों के कार्य सामान्यतः न्यायालय की निगरानी के अधीन होते हैं

कैलिफ़ोर्निया में, निवासी या गैर-निवासी विदेशियों के पास नागरिकों के समान ही संपत्ति अधिकार मूलतः होते हैं (सिविल कोड धारा 671), कुछ संघीय प्रतिबंधों के अधीन। सजायाफ्ता अपराधी अपनी संपत्ति नहीं खोते; वे उपहार, उत्तराधिकार या वसीयत द्वारा संपत्ति प्राप्त कर सकते हैं और संपत्ति हस्तांतरित कर सकते हैं।

• ✓विदेशी कैलिफ़ोर्निया में संपत्ति का अधिग्रहण, धारण और निपटान कर सकते हैं (सिविल कोड 671)
• ✓संघीय कानून विदेशियों के संपत्ति अधिकारों पर कुछ प्रतिबंध लगा सकता है
• ✓सजायाफ्ता अपराधी अपनी संपत्ति नहीं खोते

बेवर्ली-किलीया एलएलसी अधिनियम (कॉर्पोरेशन कोड 17000–17705) एलएलसी के गठन की अनुमति देता है। दो या अधिक व्यक्तियों को एक संचालन समझौता करना और राज्य सचिव के साथ संगठन के लेख दाखिल करना आवश्यक है। नाम में “limited liability company” या “LLC” शामिल होना चाहिए। एलएलसी बैंकिंग, बीमा, या ट्रस्ट व्यवसाय नहीं कर सकतीं।

• ✓गठन के लिए संचालन समझौता और राज्य सचिव के साथ संगठन के लेख दाखिल करना आवश्यक है
• ✓नाम में “limited liability company” या “LLC” शामिल होना चाहिए
• ✓एलएलसी बैंकिंग, बीमा, या ट्रस्ट कंपनी व्यवसाय में संलग्न नहीं हो सकतीं

कैलिफ़ोर्निया में लोग अचल संपत्ति का टाइटल सबसे अधिक बार ग्रांट डीड द्वारा हस्तांतरित करते हैं, जो एक सरल लिखित दस्तावेज़ है। “grant” शब्द को क़ानून (सिविल कोड धारा 1092) द्वारा स्पष्ट रूप से हस्तांतरण के शब्द के रूप में निर्दिष्ट किया गया है। दूसरा आम रूप क्विटक्लेम डीड है, जो कॉमन लॉ में “release” द्वारा हस्तांतरण के समान है।

• ✓सिविल कोड धारा 1092 के अंतर्गत “grant” शब्द हस्तांतरण का सांविधिक शब्द है
• ✓कैलिफ़ोर्निया में ग्रांट डीड सबसे आम हस्तांतरण लिखत है
• ✓अन्य डीड में वारंटी, ट्रस्ट, रीकन्वेयेंस, शेरिफ़ और गिफ्ट डीड शामिल हैं

एस्क्रो धारक एजेंट और निक्षेपधारी (निष्पक्ष/तटस्थ तृतीय पक्ष) होता है, जो धन, लिखतों, दस्तावेजों या मूल्य की वस्तुओं को तब तक रखता है जब तक निर्दिष्ट घटनाएँ घटित न हों या शर्तें पूरी न हों। जब शर्तें निर्देशों के सख्त अनुपालन में पूरी हो जाती हैं या उनसे छूट दी जाती है, तो एस्क्रो धारक (एस्क्रो एजेंट के रूप में कार्य करते हुए) ने अपना प्राथमिक कर्तव्य पूरा कर लिया है। एस्क्रो धारक प्रिंसिपल्स का एजेंट और न्यासी होता है और उसे उचित सावधानी, निष्ठा और सद्भावना का प्रयोग करना चाहिए। उसका न्यासीय कर्तव्य सामान्यतः प्रिंसिपल्स द्वारा दिए गए निर्देशों के निष्ठापूर्वक निष्पादन तक सीमित होता है (Summit Financial Holdings v. Continental Lawyers Title Co.).

• ✓एस्क्रो धारक एक निष्पक्ष/तटस्थ तृतीय पक्ष और प्रिंसिपल्स का न्यासी होता है
• ✓एस्क्रो धारक को प्रिंसिपल्स के प्रति उचित सावधानी, निष्ठा और सद्भावना का प्रयोग करना चाहिए
• ✓एस्क्रो धारक का न्यासीय कर्तव्य सामान्यतः एस्क्रो निर्देशों के निष्ठापूर्वक निष्पादन तक सीमित होता है (Summit Financial Holdings v. Continental Lawyers Title Co., 2002)

एस्क्रो होल्डर एक दोहरा एजेंट है — खरीदार और विक्रेता दोनों का एजेंट और फिड्यूशियरी, तथा यदि लागू हो तो ऋणदाता या ऋणदाताओं का भी। एस्क्रो के पूरा होने और बंद होने पर, एस्क्रो होल्डर प्रत्येक प्रिंसिपल के लिए एजेंट बन जाता है ताकि एस्क्रो निर्देशों के अनुसार प्रत्येक को जो हक है, वह स्टेटमेंट, इंस्ट्रुमेंट, धन, दस्तावेज़ और टाइटल इंश्योरेंस उन तक पहुँचा सके। एस्क्रो होल्डर निर्देशों के दायरे में ऋणदाताओं, टाइटल कंपनियों और ब्रोकरों जैसे पेशेवर सेवा प्रदाताओं की गतिविधियों का समन्वय कर सकता है।

• ✓एस्क्रो होल्डर खरीदार और विक्रेता दोनों का दोहरा एजेंट होता है (और यदि लागू हो तो ऋणदाता का भी)।
• ✓एस्क्रो बंद होने पर, एस्क्रो होल्डर प्रत्येक प्रिंसिपल के लिए एजेंट के रूप में कार्य करता है ताकि प्रत्येक को जो हक है, वह पहुँचाए।
• ✓एस्क्रो होल्डर निर्देशों के दायरे में ऋणदाताओं, टाइटल कंपनियों और ब्रोकरों का समन्वय कर सकता है।

लीज़ में दो कानूनी विशेषताएँ होती हैं, और प्रत्येक के अपने अधिकार तथा दायित्व होते हैं: (1) अचल संपत्ति में एस्टेट का हस्तांतरण (जिससे प्रिविटी ऑफ एस्टेट बनती है), और (2) डिलीवरी, रखरखाव, कब्ज़े, उपयोग और भुगतान को नियंत्रित करने वाला अनुबंध (जिससे प्रिविटी ऑफ कॉन्ट्रैक्ट बनती है)।

• ✓लीज़ एक साथ हस्तांतरण (प्रिविटी ऑफ एस्टेट) और अनुबंध (प्रिविटी ऑफ कॉन्ट्रैक्ट) दोनों होती है
• ✓प्रिविटी ऑफ एस्टेट अचल संपत्ति में एस्टेट के हस्तांतरण से उत्पन्न होती है
• ✓प्रिविटी ऑफ कॉन्ट्रैक्ट डिलीवरी, रखरखाव और भुगतान के दायित्वों को नियंत्रित करती है

सामान्य अभिकर्ता को सेवा की निरंतरता वाले लेन-देनों की श्रृंखला करने और व्यवसाय का अभिन्न अंग होने का अधिकार होता है (उदा., शाखा प्रबंधक)। विशेष अभिकर्ता एकल लेन-देन या सेवा की निरंतरता रहित श्रृंखला करता है। रियल एस्टेट ब्रोकर आमतौर पर विशेष अभिकर्ता होते हैं।

• ✓सिविल कोड § 2295: सामान्य अभिकर्ता सेवा की निरंतरता के साथ लेन-देनों की श्रृंखला करता है
• ✓सिविल कोड § 2297: विशेष अभिकर्ता सेवा की निरंतरता के बिना एकल लेन-देन करता है
• ✓यह अंतर प्रधान को बाध्य करने के अधिकार को निर्धारित करने के लिए महत्वपूर्ण है

नियोक्ता/प्रधानों को रोजगार के क्रम और कार्यक्षेत्र के भीतर कर्मचारियों/एजेंटों के लापरवाह आचरण के लिए उत्तरदायी ठहराया जा सकता है। ब्रोकर का पर्यवेक्षण कर्तव्य सुदृढ़ रूप से स्थापित है, जिसमें प्रधान के रूप में कार्य करने वाले लाइसेंसधारी भी शामिल हैं। DRE नियमों के अनुसार आचरण की निगरानी के लिए नीतियाँ और प्रणालियाँ आवश्यक हैं।

• ✓10 CCR अध्याय 6 § 2725 पर्यवेक्षक ब्रोकर से आचरण की निगरानी के लिए नीतियाँ, नियम और प्रणालियाँ स्थापित करने की अपेक्षा करता है
• ✓कर्मचारी/स्वतंत्र ठेकेदार (IC) वर्गीकरण की परवाह किए बिना लापरवाह कृत्यों के लिए ब्रोकर प्रतिनिधिक रूप से उत्तरदायी है (B&P § 10032; Civil Code § 2079.13(b))
• ✓यदि अनुसमर्थित किया गया हो या यथोचित रूप से पूर्वानुमेय हो, तो ब्रोकर जानबूझकर किए गए अपकृत्यों/आपराधिक कदाचार के लिए उत्तरदायी है (Alhino v. Starr)

एक लाइसेंसधारी अपने स्वयं के खाते के लिए एक लेनदेन में प्रिंसिपल के रूप में कार्य कर सकता है। भले ही प्रिंसिपल के रूप में कार्य करते समय, लाइसेंसधारी दूसरे प्रिंसिपल के प्रति ईमानदारी, निष्पक्षता, सद्भावना, और धोखाधड़ी या छल न करने के कर्तव्य का पालन करता है। विकल्प, नेट सूचियां, और गारंटीशुदा बिक्री कैलिफोर्निया में केवल पूर्ण प्रकटीकरण के साथ कानूनी हैं।

• ✓एक प्रिंसिपल के रूप में कार्य करने वाले लाइसेंसधारी को दूसरे प्रिंसिपल को लाइसेंसीकरण का खुलासा करना चाहिए (बी एंड पी कोड § 10177(o))
• ✓लाइसेंसधारी की भागीदारी और विकल्पों/नेट सूचियों/गारंटीशुदा बिक्री के कानूनी प्रभाव का पूर्ण प्रकटीकरण आवश्यक है
• ✓सिविल कोड §§ 2956-2957 के तहत क्रेडिट का व्यवस्थापक विक्रेता वित्तपोषण प्रकटीकरण विवरण तैयार और प्रदान करना चाहिए
• ✓एजेंट से प्रिंसिपल की स्थिति में परिवर्तन लिखित रूप में प्रकट किया जाना चाहिए (सिविल कोड § 2079.17, बी एंड पी § 10176(a) और (d))

जब किसी संपत्ति के लिए खरीदार ढूँढने हेतु नियुक्त ब्रोकर के पास उस संपत्ति को खरीदने का विकल्प भी हो, तो ब्रोकर एजेंट और क्रेता — दोनों की दोहरी स्थिति में होता है। ब्रोकर किसी अन्य को संपत्ति बेचने की संभावनाओं से संबंधित जानकारी का पूर्ण प्रकटीकरण किए बिना विकल्प का प्रयोग नहीं कर सकता।

• ✓खरीद का विकल्प रखने वाले ब्रोकर को विकल्प का प्रयोग करने से पहले पूर्ण प्रकटीकरण करके एजेंसी के दायित्वों से मुक्त हो जाना चाहिए।
• ✓विकल्प केवल अनुभवी या स्वतंत्र प्रतिनिधित्व वाले प्रिंसिपलों से, पूर्ण प्रकटीकरण के साथ ही प्राप्त किए जाने चाहिए।

प्रिंसिपल के साथ अपने ही खाते पर लेन-देन करने से पहले, एजेंट को कोई भी गलत कथन नहीं देना चाहिए और सभी प्रासंगिक तथ्यों का पूर्ण प्रकटीकरण करना चाहिए। इसमें यह प्रकट करना भी शामिल है कि एजेंट अपने ही खाते पर कार्य कर रहा है, साथ ही लेन-देन की वांछनीयता को प्रभावित करने वाले सभी तथ्य। सभी मुआवज़े, कमीशन या लाभ का पूर्ण प्रकटीकरण आवश्यक है।

• ✓Restatement (Second) of Agency § 390 के अनुसार स्वयं से लेन-देन से पहले सभी प्रासंगिक तथ्यों का पूर्ण प्रकटीकरण आवश्यक है।
• ✓B&P Code § 10176(g) के अनुसार दावा किए गए या लिए गए किसी भी मुआवज़े, कमीशन या लाभ का प्रकटीकरण आवश्यक है।

एक कर्मचारी नियोक्ता के निर्देशन और नियंत्रण में व्यक्तिगत सेवाएँ प्रदान करता है। एक कर्मचारी एक एजेंट होता है, लेकिन सभी एजेंट कर्मचारी नहीं होते। एक ब्रोकर प्रधान का एजेंट होता है, कर्मचारी नहीं। ब्रोकर-लाइसेंसधारी संबंध प्रधान, एजेंट और कर्मचारी का संबंध होता है।

• ✓सभी कर्मचारी एजेंट होते हैं, लेकिन सभी एजेंट कर्मचारी नहीं होते
• ✓B&P Code §§ 10032 और 10132 तथा Civil Code § 2079.13(b) ब्रोकर-लाइसेंसधारी संबंध को नियंत्रित करते हैं
• ✓कॉर्पोरेट ब्रोकर का सेल्सपर्सन कॉर्पोरेशन का एजेंट/कर्मचारी होता है, व्यक्तिगत रूप से योग्यता-प्राप्त ब्रोकर का नहीं (Walters v. Marler)

एक स्वतंत्र ठेकेदार स्वतंत्र रूप से कार्यरत होता है और केवल परिणामों के लिए जिम्मेदार होता है, तथा कार्य की विधि स्वयं निर्धारित करता है। सेल्सपर्सन/ब्रोकर एसोसिएट्स सामान्यतः कर और श्रमिक मुआवज़ा प्रयोजनों के लिए स्वतंत्र ठेकेदार होते हैं, लेकिन सार्वजनिक लेन-देन के लिए एजेंट/कर्मचारी बने रहते हैं।

• ✓बेरोज़गारी बीमा संहिता § 650 और 26 USC § 3508 कर/श्रम प्रयोजनों के लिए स्वतंत्र ठेकेदार (IC) स्थिति की अनुमति देते हैं।
• ✓कर प्रयोजनों के लिए स्वतंत्र ठेकेदार (IC) स्थिति, लाइसेंसधारी के आचरण के लिए ब्रोकर के दायित्व को कम नहीं करती।
• ✓रेसनिक बनाम एंडरसन एंड माइल्स: दायित्व के संबंध में सेल्समैन को ब्रोकर के सापेक्ष स्वतंत्र ठेकेदार (IC) के रूप में वर्गीकृत नहीं किया जा सकता।

प्रत्येक रियल एस्टेट ब्रोकर के पास प्रत्येक सेल्सपर्सन या ब्रोकर एसोसिएट के साथ एक लिखित समझौता होना चाहिए। यदि लाइसेंसी को ब्रोकर के ट्रस्ट खातों से धन निकालने की पहुँच दी जाती है, तो लिखित समझौता आवश्यक है।

• ✓कमिश्नर का विनियमन 2726 प्रत्येक सेल्सपर्सन/ब्रोकर एसोसिएट के साथ लिखित समझौता अनिवार्य करता है
• ✓10 CCR अध्याय 6 § 2834: यदि लाइसेंसी ट्रस्ट खातों से धन निकाल सकता है, तो लिखित समझौता आवश्यक है
• ✓समझौता उस हद तक अप्रभावी है जहाँ तक वह रियल एस्टेट कानून से टकराता है

धारा 13004.1 के अंतर्गत, कोई व्यक्ति राज्य आयकर के लिए कर्मचारी नहीं माना जाता यदि वह लाइसेंसधारी है, कमीशन पर ब्रोकरेज करता है, पारिश्रमिक उत्पादन से जुड़ा है, और लिखित IC समझौता मौजूद है। गलत वर्गीकरण से IRS निर्धारण, जुर्माने और ब्याज हो सकते हैं।

• ✓धारा 13004.1 IC दर्जे के लिए तीन शर्तें बताती है: लाइसेंस/कमीशन, आउटपुट-आधारित वेतन, और लिखित समझौता
• ✓कर उद्देश्यों के लिए IC दर्जे का ब्रोकर पर लाइसेंसधारी के कदाचार हेतु नागरिक/सार्वजनिक दायित्व पर कोई प्रभाव नहीं पड़ता
• ✓बेरोजगारी बीमा संहिता § 650 केवल-कमीशन ब्रोकरों/विक्रेताओं को कर्मचारी की परिभाषा से बाहर रखती है

कैलिफ़ोर्निया बिज़नेस एंड प्रोफेशन्स कोड की धाराएँ 6125 और 6126 ऐसे व्यक्तियों द्वारा कानून का अभ्यास करने पर प्रतिबंध लगाती हैं जो स्टेट बार के सक्रिय सदस्य नहीं हैं। कानून का अभ्यास करने में न्यायालय में सेवाएँ प्रदान करना, कानूनी सलाह और परामर्श देना, और ऐसे विधिक दस्तावेज़ तथा अनुबंध तैयार करना शामिल है जिनके द्वारा कानूनी अधिकार सुरक्षित होते हैं, भले ही यह न्यायालय के बाहर हो।

• ✓बी एंड पी कोड की धाराएँ 6125 और 6126 गैर-सक्रिय स्टेट बार सदस्यों द्वारा कानून का अभ्यास करने पर प्रतिबंध लगाती हैं
• ✓कानून का अभ्यास करने में कानूनी सलाह, परामर्श, और कानूनी अधिकारों को सुरक्षित करने वाले विधिक दस्तावेज़ों की तैयारी शामिल है (पीपल बनाम सिपर)

पीपल बनाम सिपर (1943) में, एक रियल एस्टेट ब्रोकर ने ग्राहकों को सलाह दी कि ऋण सुरक्षित करने के लिए कौन-सा कानूनी दस्तावेज़ निष्पादित करना है और ट्रस्ट डीड तथा बंधक तैयार करने के लिए $15 (बाद में $10) शुल्क लिया। अदालत ने माना कि यह वकालत करना था क्योंकि उसने लिपिकीय कार्य से अधिक किया। निर्णायक रूप से, यदि उसने केवल दिए गए विवरण का उपयोग करके मानक फॉर्म के रिक्त स्थान भरे होते, या केवल स्क्रिवनर के रूप में कार्य किया होता, तो वह दोषी नहीं होता।

• ✓ग्राहकों को यह सलाह देना कि कौन-सा कानूनी दस्तावेज़ उपयोग करना है और अलग शुल्क लेना, अवैध वकालत माना जाता है
• ✓केवल मानक फॉर्म में रिक्त स्थान भरना या स्क्रिवनर के रूप में कार्य करना, वकालत नहीं माना जाता
• ✓लिपिकीय कार्य से अधिक शुल्क लेना दर्शाता है कि रियल एस्टेट ब्रोकर ने लिपिकीय सेवा से अधिक कार्य किया

कैलिफ़ोर्निया ज्यूरिस्प्रूडेंस और लांसफील्ड का लेख मान्यता देते हैं कि ब्रोकर और बीमा एजेंट उन लेन-देनों में, जिनमें वे पेशेवर रूप से भाग लेते हैं, कुछ अनुबंध तैयार कर सकते हैं। ये कार्य तब उचित होते हैं जब तीन शर्तें पूरी होती हैं। किसी फ़ॉर्म के चयन और उपयोग के लिए कभी-कभी फिर भी वकील की सहायता आवश्यक हो सकती है।

• ✓मसौदा तैयार करना तब उचित है जब दस्तावेज़ सरल या मानकीकृत हो
• ✓मसौदा तैयार करना तब उचित है जब सामान्य कमीशन के अतिरिक्त कोई अलग शुल्क न लिया जाए
• ✓मसौदा तैयार करना तब उचित है जब यह ब्रोकर की अन्य लेन-देन गतिविधियों के लिए आनुषंगिक हो