California · रियल एस्टेट अध्ययन गाइड · भाग 19 · अध्याय 210–221

California "Covered Loan Law" +11California · रियल एस्टेट · हिन्दी

48 विषय · 2026-09-17 को अपडेट

210.California "Covered Loan Law"

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कवर्ड लोन परिभाषा और तीन परीक्षण

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कैलिफोर्निया का कवर्ड लोन कानून (वित्तीय संहिता अनुभाग 4970 et seq., 1 जुलाई 2002 से प्रभावी) उच्च-लागत ऋणों के उधारकर्ताओं की सुरक्षा करता है जो 1-4 यूनिट आवासीय संपत्ति द्वारा सुरक्षित हैं और उनके प्राथमिक निवास के रूप में उपयोग की जाती हैं। परीक्षण 1: मूल प्रधान शेष अनुरूप FNMA ऋण सीमा से अधिक नहीं। परीक्षण 2: तुलनीय ट्रेजरी सिक्योरिटीज पर 8% से अधिक APR (वरिष्ठ और जूनियर दोनों)। परीक्षण 3: कुल अंक और शुल्क कुल ऋण राशि के 6% से अधिक। ब्रिज ऋण और रिवर्स मॉर्टगेज को बाहर रखा गया है।

मुख्य नियम
  • कवर्ड लोन 1-4 यूनिट आवासीय संपत्ति द्वारा सुरक्षित होना चाहिए जिसका उपयोग उधारकर्ता के प्राथमिक निवास के रूप में किया जाता है
  • कैलिफोर्निया की APR सीमा वरिष्ठ और जूनियर ऋण दोनों के लिए ट्रेजरी सिक्योरिटीज पर 8% है
  • अंक और शुल्क की सीमा कुल ऋण राशि का 6% है (संघीय 8% की तुलना में अधिक प्रतिबंधक)
  • ब्रिज ऋण और रिवर्स मॉर्टगेज को कवर्ड लोन स्थिति से बाहर रखा गया है
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कवर्ड लोन में विश्वासीय कर्तव्य

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जो MLBs/MLOs कवर्ड लोन की व्यवस्था करते हैं, वे उधारकर्ता के विश्वासीय होते हैं; विश्वासीय कर्तव्यों का उल्लंघन लागू कानून का उल्लंघन करता है। निजी निवेशकों/ऋणदाताओं को कवर्ड लोन पहुंचाने वाले ब्रोकर दोहरे एजेंट होते हैं, जिनकी स्थिति का प्रकटीकरण प्रत्येक प्रिंसिपल को किया जाना चाहिए और प्रत्येक प्रिंसिपल की सहमति आवश्यक है। ब्रोकर चाहे लेन-देन कोई भी हो, उधारकर्ताओं और निजी ऋणदाताओं के एजेंट और विश्वासीय होते हैं; वे केवल सुविधा देने वाले नहीं हैं।

मुख्य नियम
  • कवर्ड लोन की व्यवस्था करने वाले MLBs अन्य एजेंसी संबंधों की परवाह किए बिना उधारकर्ताओं के प्रति विश्वासीय कर्तव्य रखते हैं
  • दोहरी एजेंसी का प्रकटीकरण प्रत्येक प्रिंसिपल को किया जाना चाहिए और प्रत्येक प्रिंसिपल की सहमति आवश्यक है
  • बंधक ऋण लेन-देन में ब्रोकर एजेंट/विश्वासीय होते हैं, सुविधा देने वाले नहीं
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कवर्ड लोन की निषिद्ध शर्तें और सूचना

disclosures

प्रीडेटरी लेंडिंग कानून पूर्वभुगतान जुर्माने, बैलून भुगतान, ऋणात्मक परिशोधन, अग्रिम भुगतान, चूक ब्याज दरें, और एकल प्रीमियम जीवन/विकलांगता बीमा को प्रतिबंधित या निषिद्ध करता है। गृह सुधार ऋण की राशि सामान्यतः उधारकर्ता और ठेकेदार को संयुक्त रूप से भुगतान की जानी चाहिए। उधारकर्ताओं को हस्ताक्षर करने से कम से कम तीन कारोबारी दिन पहले “उपभोक्ता चेतावनी और गृह स्वामित्व परामर्श सूचना” प्राप्त करनी होगी।

मुख्य नियम
  • उपभोक्ता चेतावनी और गृह स्वामित्व परामर्श सूचना को हस्ताक्षर करने से कम से कम 3 कारोबारी दिन पहले दी जानी चाहिए।
  • गृह सुधार ऋण की राशि सामान्यतः उधारकर्ता और ठेकेदार को संयुक्त रूप से भुगतान की जाती है।
  • कानून पूर्वभुगतान जुर्माने, बैलून भुगतान, ऋणात्मक परिशोधन, और एकल प्रीमियम बीमा को प्रतिबंधित करता है।
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कवर्ड लोन एक्सिलेरेशन और एंटी-स्टीयरिंग

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कवर्ड लोन में कॉल/एक्सिलेरेशन प्रावधान नहीं हो सकता सिवाय तीन अधिकृत परिस्थितियों के: उधारकर्ता चूक, ड्यू-ऑन-सेल प्रावधान, या धोखाधड़ी/भौतिक मिथ्याप्रतिनिधित्व। ऋणदाताओं का उधारकर्ता के आय/संसाधनों से संपत्ति इक्विटी के अतिरिक्त पुनः भुगतान कर सकने का उचित विश्वास होना चाहिए। कवर्ड लोन उत्पत्ति करने वाले व्यक्ति उधारकर्ताओं को कम अनुकूल जोखिम ग्रेड या उच्च-लागत ऋण की ओर निर्देशित नहीं कर सकते जिसके लिए वे योग्य हैं।

मुख्य नियम
  • एक्सिलेरेशन केवल चूक, ड्यू-ऑन-सेल, या धोखाधड़ी/भौतिक मिथ्याप्रतिनिधित्व के लिए अधिकृत है
  • उत्पत्तिकर्ताओं को उधारकर्ता संपत्ति इक्विटी के अतिरिक्त संसाधनों से पुनः भुगतान कर सकने का उचित विश्वास होना चाहिए
  • उत्पत्तिकर्ता उधारकर्ताओं को उच्च-लागत ऋण की ओर निर्देशित नहीं कर सकते जिससे वे योग्य हैं
  • स्टेटेड इनकम लोन जानबूझकर शिकारी उधार कानून से बचने के लिए उत्पत्ति नहीं किए जा सकते

211.Computerized Loan Origination (CLO) and RESPA Enforcement

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RESPA की सीमा अवधि

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उधारकर्ता के पास ऋणदाता के विरुद्ध मुकदमा दायर करने के लिए घटना की तिथि से तीन वर्ष होते हैं यदि ऋणदाता ऋण सर्विसिंग का हस्तांतरण और अन्य सर्विसिंग मुद्दों का समय पर खुलासा करने में विफल रहता है। ऋणदाता द्वारा रेफरल शुल्क (किकबैक) का अनधिकृत भुगतान या टाइटल बीमा कंपनी के जबरन उपयोग के लिए सीमा घटना की तिथि से एक वर्ष है।

मुख्य नियम
  • ऋण सर्विसिंग हस्तांतरण खुलासा उल्लंघनों के लिए तीन वर्ष की सीमा अवधि
  • किकबैक/रेफरल शुल्क उल्लंघनों या टाइटल बीमा कंपनी के जबरन उपयोग के लिए एक वर्ष की सीमा अवधि
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कंप्यूटरीकृत ऋण उत्पत्ति छूट वापस ली गई

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7 जून 1996 से पहले, मॉर्गेज ब्रोकर सीमित CLO उधारकर्ता सेवाओं (पूर्व-योग्यता, परामर्श, उत्पाद मिलान) के लिए बातचीत से तय शुल्क ले सकते थे, यदि संघीय मानक पूरे हों और अग्रिम सूचना दी गई हो। HUD ने CLO सूचना और योग्य छूट वापस ले ली। अब, इलेक्ट्रॉनिक ऋण आवेदन आम हैं, लेकिन ब्रोकर मुआवजा मूल्य से युक्तिसंगत रूप से संबंधित होना चाहिए, और कैलिफोर्निया कानून के तहत फिड्यूशियरी के रूप में, कमीशन उचित रूप से अर्जित और वास्तव में उपगत होने चाहिए।

मुख्य नियम
  • HUD ने ब्रोकर मुआवजे के लिए CLO योग्य छूट वापस ली (7 जून 1996 के बाद प्रभावी)
  • ब्रोकर मुआवजा वस्तुओं, सुविधाओं और सेवाओं के मूल्य से युक्तिसंगत रूप से संबंधित होना चाहिए
  • फिड्यूशियरी के रूप में, कमीशन/शुल्क उचित रूप से अर्जित और वास्तव में उपगत होने चाहिए, जब तक कि बातचीत करने के लिए विशिष्ट अधिकार मौजूद न हो
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RESPA प्रवर्तन नीति

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HUD सचिव लेनदारों/ऋणदाताओं और ब्रोकरों पर पर्यवेक्षी शक्तियाँ रखने वाली संघीय, राज्य या स्थानीय एजेंसियों के साथ सहयोग करता है। RESPA का अनुपालन न करने पर प्रशासनिक कार्रवाई, बहिष्करण, निलंबन, अपात्रता, या HUD मॉर्गेजी समीक्षा बोर्ड की कार्रवाई हो सकती है। प्रवर्तन के उपाय संचयी हैं और अन्य प्रवर्तन कार्रवाइयों को सीमित नहीं करते।

मुख्य नियम
  • पर्यवेक्षी शक्तियों वाली संघीय एजेंसियाँ RESPA अनुपालन की मांग कर सकती हैं
  • RESPA उल्लंघनों के परिणामस्वरूप बहिष्करण, निलंबन, या HUD मॉर्गेजी समीक्षा बोर्ड की कार्रवाई हो सकती है
  • प्रवर्तन के उपाय संचयी हैं (24 CFR 3500.19)

212.Site Analysis and Valuation

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साइट मूल्यांकन की विधियाँ: तुलना और निष्कर्षण

disclosures

सेल्स/मार्केट डेटा तुलना में खाली साइट की बिक्री की तुलना विषय संपत्ति से की जाती है, और समय, स्थान तथा विशेषताओं के लिए समायोजन किया जाता है। निष्कर्षण विधि उन स्थितियों में भूमि मूल्य प्राप्त करती है जहाँ खाली भूमि की बिक्री न हो, बिक्री मूल्य से मूल्यह्रासित सुधार लागत घटाकर। समायोजन सदैव तुलनीय संपत्ति में किए जाते हैं।

मुख्य नियम
  • समय, स्थान और भूखंडों की विशेषताओं के लिए समायोजन किए जाते हैं
  • निष्कर्षण: बिक्री मूल्य घटा मूल्यह्रासित सुधार मूल्य = भूमि मूल्य
  • समायोजन सदैव तुलनीय संपत्ति में किया जाता है, विषय संपत्ति में नहीं
  • समायोजित कीमतों का औसत न निकालें; विवेक/पुनर्मिलान का उपयोग करें
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साइट विश्लेषण का विधिक डेटा

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साइट विश्लेषण में शामिल होते हैं: विधिक विवरण, कर (प्रोपोज़िशन 13 के बाद से तुलना कम उपयोगी), ज़ोनिंग और सामान्य योजना, प्रतिबंध और ईज़मेंट (सुखाधिकार), तथा अन्य हित (जीवन-कालीन संपदा, पट्टे)। आंशिक हित अधिकारों के समूह को विभाजित करते हैं, गणितीय विभाजन नहीं।

मुख्य नियम
  • विधिक विवरण से संपत्ति को पड़ोस के भीतर स्थित करने में मदद मिलती है
  • प्रोपोज़िशन 13 के अपनाए जाने के बाद से करों की तुलना कम उपयोगी है
  • ज़ोनिंग स्वयं मूल्य नहीं बनाती, जब तक भूमि की मांग न हो
  • आंशिक हित पक्षों के बीच अधिकारों के समूह को विभाजित करते हैं
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भौतिक कारक और लॉट मूल्य

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लॉट के मूल्य किसी क्षेत्र के साइट मूल्य के आसपास केंद्रित होते हैं। उपयोगिता (केवल कुल क्षेत्रफल नहीं) मूल्य को नियंत्रित करती है; समान वर्ग फुटेज पर भी 50×150 का लॉट 25×300 के लॉट से अधिक मूल्यवान होता है। कोने वाले एकल-परिवार लॉट सामान्यतः आंतरिक लॉट की तुलना में उल्लेखनीय रूप से अधिक मूल्यांकित नहीं होते।

मुख्य नियम
  • लॉट मूल्य किसी क्षेत्र के विशिष्ट साइट मूल्य के आसपास केंद्रित होते हैं
  • अनियमित लॉट के लिए नियंत्रक कारक उपयोगिता है, न कि कुल क्षेत्रफल
  • कोने वाले एकल-परिवार लॉट सामान्यतः आंतरिक लॉट की तुलना में उल्लेखनीय रूप से अधिक मूल्यांकित नहीं होते
  • अच्छा दृश्य लॉट मूल्य बढ़ाने की प्रवृत्ति रखता है

213.Real Estate Appraiser Licenses

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प्रमाणित जनरल रियल एस्टेट मूल्यांकनकर्ता

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प्रमाणित जनरल रियल एस्टेट मूल्यांकनकर्ता किसी भी प्रकार की अचल संपत्ति का मूल्यांकन कर सकते हैं। आवश्यकताएँ: AQB कोर मॉड्यूल सहित कम से कम 300 घंटे की मूल्यांकन शिक्षा, साथ में स्नातक डिग्री (या निर्दिष्ट विषयों में 30 कॉलेज सेमेस्टर क्रेडिट), कम से कम 3,000 घंटे का अनुभव (जिसमें कम से कम 1,500 घंटे गैर-आवासीय होने चाहिए) जो न्यूनतम 30 महीनों में प्राप्त किया गया हो, और यूनिफ़ॉर्म स्टेट सर्टिफाइड जनरल रियल प्रॉपर्टी मूल्यांकनकर्ता परीक्षा उत्तीर्ण करना।

मुख्य नियम
  • किसी भी प्रकार की अचल संपत्ति का मूल्यांकन बिना किसी मूल्य सीमा के कर सकते हैं
  • 300 घंटे की शिक्षा और स्नातक डिग्री या 30 सेमेस्टर क्रेडिट आवश्यक हैं
  • न्यूनतम 30 महीनों में 3,000 घंटे का अनुभव (1,500 गैर-आवासीय) आवश्यक है
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प्रमाणित आवासीय रियल एस्टेट मूल्यांकनकर्ता

licensing

प्रमाणित आवासीय रियल एस्टेट मूल्यांकनकर्ता किसी भी एक से चार इकाई वाली आवासीय संपत्ति और $250,000 तक के लेन-देन मूल्य वाली गैर-आवासीय संपत्ति का मूल्यांकन कर सकते हैं। आवश्यकताएँ: मूल्यांकन शिक्षा के कम से कम 200 घंटे, एक एसोसिएट डिग्री (या निर्दिष्ट विषयों में 21 कॉलेज सेमेस्टर क्रेडिट), कम से कम 30 महीनों की अवधि में कम से कम 2,500 घंटे का अनुभव, और यूनिफॉर्म स्टेट सर्टिफाइड रेसिडेंशियल रियल प्रॉपर्टी एप्रेज़र परीक्षा उत्तीर्ण करना।

मुख्य नियम
  • 1-4 इकाई वाली किसी भी आवासीय और $250,000 तक की गैर-आवासीय संपत्ति का मूल्यांकन कर सकते हैं
  • 200 शिक्षा घंटे और एक एसोसिएट डिग्री या 21 सेमेस्टर क्रेडिट आवश्यक
  • कम से कम 30 महीनों की अवधि में 2,500 अनुभव घंटे आवश्यक
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आवासीय लाइसेंस

licensing

आवासीय लाइसेंस प्राप्त मूल्यांकनकर्ता 1 मिलियन डॉलर तक के लेन-देन मूल्य वाली किसी भी गैर-जटिल एक से चार इकाई आवासीय संपत्ति का मूल्यांकन कर सकते हैं, और 250,000 डॉलर तक की गैर-आवासीय संपत्ति का भी। आवश्यकताएँ: कम से कम 150 घंटे की मूल्यांकन शिक्षा, कम से कम 12 महीनों की अवधि में कम से कम 2,000 घंटे का अनुभव, और यूनिफॉर्म स्टेट रेज़िडेंशियल लाइसेंस्ड रियल प्रॉपर्टी अप्रेज़र परीक्षा उत्तीर्ण करना। एक CA ब्रोकर 1,000 घंटे के साथ अर्हता प्राप्त कर सकता है, लेकिन 2,000 घंटे सिद्ध होने तक उसे “Not AQB Compliant” के रूप में चिह्नित किया जाएगा।

मुख्य नियम
  • 1 मिलियन डॉलर तक की गैर-जटिल 1-4 इकाई आवासीय संपत्ति और 250,000 डॉलर तक की गैर-आवासीय संपत्ति का मूल्यांकन कर सकते हैं
  • कम से कम 12 महीनों में 150 घंटे की शिक्षा और 2,000 घंटे के अनुभव की आवश्यकता होती है
  • 1,000 घंटे के साथ अर्हता प्राप्त करने वाला ब्रोकर 2,000 घंटे सिद्ध होने तक “Not AQB Compliant” के रूप में चिह्नित होता है
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प्रशिक्षु लाइसेंस

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प्रशिक्षु लाइसेंस प्राप्त मूल्यांकनकर्ताओं को राज्य-प्रमाणित आवासीय या राज्य-प्रमाणित सामान्य मूल्यांकनकर्ता के तकनीकी पर्यवेक्षण के अधीन काम करना होता है और वे पर्यवेक्षक मूल्यांकनकर्ता के अधिकृत दायरे के भीतर किसी भी मूल्यांकन में सहायता कर सकते हैं। कोई भी पर्यवेक्षक मूल्यांकनकर्ता किसी भी समय तीन से अधिक प्रशिक्षुओं का पर्यवेक्षण नहीं कर सकता। शिक्षा आवासीय लाइसेंस के समान है; कोई अनुभव आवश्यक नहीं है; आवासीय लाइसेंस की तरह ही परीक्षा आवश्यक है।

मुख्य नियम
  • प्रमाणित आवासीय या प्रमाणित सामान्य मूल्यांकनकर्ता के तकनीकी पर्यवेक्षण के अधीन काम करना अनिवार्य है
  • कोई भी पर्यवेक्षक मूल्यांकनकर्ता किसी भी समय तीन से अधिक प्रशिक्षुओं का पर्यवेक्षण नहीं कर सकता
  • पूर्व अनुभव आवश्यक नहीं; शिक्षा आवासीय लाइसेंस के समान

214.California Environmental Quality Act of 1970 (CEQA)

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CEQA का उद्देश्य और दायरा

disclosures

CEQA नियोजन, ज़ोनिंग, और भू-उपयोग परमिट प्रक्रिया में प्रमुख भूमिका निभाता है। इसका प्राथमिक उद्देश्य यह सुनिश्चित करना है कि सरकारी एजेंसियाँ प्रस्तावित निर्णयों के पर्यावरणीय प्रभावों पर विचार करें और उन पर प्रतिक्रिया दें। CEQA विवेकाधीन परियोजनाओं पर लागू होता है, लेकिन मिनिस्टीरियल परियोजनाओं पर नहीं।

मुख्य नियम
  • CEQA उन विवेकाधीन परियोजनाओं पर लागू होता है जिनका संभावित महत्वपूर्ण पर्यावरणीय प्रभाव हो (सामान्य/विशिष्ट योजना संशोधन, ज़ोनिंग, सशर्त उपयोग परमिट (CUP), वेरिएंस, उप-विभाजन नक्शे, विकास समझौते)
  • मिनिस्टीरियल परियोजनाएँ (अंतिम उप-विभाजन नक्शे, अधिकांश भवन परमिट) और विशेष रूप से छूट प्राप्त परियोजनाएँ CEQA के अधीन नहीं हैं
  • इस प्रक्रिया को लागू करने के लिए राज्य ने CEQA दिशानिर्देश अपनाए
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CEQA प्रारंभिक अध्ययन और नकारात्मक घोषणा

disclosures

एक प्रारंभिक अध्ययन अग्रणी एजेंसी द्वारा तैयार की गई प्रारंभिक जाँच है, जो संभावित महत्वपूर्ण प्रतिकूल पर्यावरणीय प्रभावों का आकलन करने और आवश्यक पर्यावरणीय दस्तावेज़ की पहचान करने के लिए होती है। यदि कोई महत्वपूर्ण प्रभाव नहीं पाया जाता है, तो नकारात्मक घोषणा तैयार की जाती है।

मुख्य नियम
  • प्रारंभिक अध्ययन आवश्यक पर्यावरणीय दस्तावेज़ के प्रकार की पहचान करता है
  • जब कोई महत्वपूर्ण प्रतिकूल प्रभाव नहीं होगा, तब नकारात्मक घोषणा तैयार की जाती है
  • जब परियोजना संशोधन संभावित महत्वपूर्ण प्रभावों को टालते या कम करते हैं, तब शमनयुक्त नकारात्मक घोषणा का उपयोग किया जाता है
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पर्यावरणीय प्रभाव रिपोर्ट (EIR)

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यदि किसी परियोजना से महत्वपूर्ण प्रभाव उत्पन्न हो सकते हैं, तो विकास निर्णय से पहले शहर या काउंटी को EIR तैयार करके प्रमाणित करना होगा। EIR महत्वपूर्ण प्रभावों की पहचान करती है, शमन उपायों का उल्लेख करती है, और विकल्पों पर चर्चा करती है; यह प्रारूप और अंतिम चरणों से गुजरती है।

मुख्य नियम
  • EIR महत्वपूर्ण, संचयी और अपरिहार्य प्रभावों, शमन उपायों, और विकल्पों की पहचान करती है, जिनमें “कोई परियोजना नहीं” वाला विकल्प भी शामिल है
  • प्रारूप EIR को सार्वजनिक समीक्षा के लिए प्रसारित किया जाता है; लीड एजेंसी को टिप्पणियों के लिखित उत्तर तैयार करने होते हैं
  • यदि महत्वपूर्ण प्रभाव अपरिहार्य हैं, तो परियोजना को तभी अनुमोदित किया जा सकता है जब निर्णयकर्ता अधिभावी विचारों का कथन अपनाएँ
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परमिट स्ट्रीमलाइनिंग अधिनियम

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कार्यभार कम करने और नियमित मामलों को तेज़ करने के लिए, समुदाय ज़ोनिंग प्रशासकों, बोर्डों, या ज़ोनिंग समायोजन बोर्डों को नियमित परमिट और अपीलों को संभालने के लिए अधिकृत कर सकते हैं। परमिट स्ट्रीमलाइनिंग अधिनियम आवेदनों के प्रसंस्करण के लिए समय-सीमाएँ निर्धारित करता है।

मुख्य नियम
  • कैलिफ़ोर्निया का परमिट स्ट्रीमलाइनिंग अधिनियम सरकारी संहिता की धारा 65920 से शुरू होता है और आवेदनों के प्रसंस्करण के लिए समय-सीमाएँ निर्धारित करता है
  • सबडिवीज़न मैप अधिनियम और सीईक्यूए भी समय-सीमाएँ निर्दिष्ट करते हैं

215.A Broker's Related Pursuits

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ब्रोकर की अन्य गतिविधियाँ और हितों का टकराव

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ब्रोकर अन्य गतिविधियों में संलग्न हो सकता है, बशर्ते वे ग्राहक के प्रति ब्रोकर के निष्ठापूर्ण कर्तव्य के साथ हितों का टकराव उत्पन्न न करें। पूर्ण प्रकटीकरण के बाद, ब्रोकर ऋण दलाली कर सकता है, शुल्क के आधार पर संपत्ति का मूल्यांकन कर सकता है, निवेश सलाहकार/परामर्शदाता के रूप में कार्य कर सकता है, संपत्ति बीमा व्यवसाय चला सकता है, या नोटरी और संबंधित सेवाएँ प्रदान कर सकता है।

मुख्य नियम
  • अन्य गतिविधियाँ ग्राहक के प्रति ब्रोकर के निष्ठापूर्ण कर्तव्य के साथ टकराव में नहीं होनी चाहिए
  • संबंधित गतिविधियों के लिए ग्राहक को पूर्ण प्रकटीकरण आवश्यक है
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उपविभाजन और विकास संबंधी आवश्यकताएँ

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एक ब्रोकर उत्पादन कार्य अपना सकता है—कच्ची भूमि को अधिक मूल्य की भूमि में परिवर्तित करके, आवासीय इकाइयाँ या वाणिज्यिक भवन बनाकर, या पूरे समुदाय का विकास करके, और फिर उत्पादों का विपणन करके। इसके लिए, ब्रोकर के पास उपयुक्त ठेकेदार लाइसेंस होना चाहिए (या उसे किसी लाइसेंस प्राप्त ठेकेदार के साथ/के लिए काम करना चाहिए) और उपविभाजन कानूनों का पालन करना चाहिए।

मुख्य नियम
  • ब्रोकर-डेवलपर के पास उपयुक्त ठेकेदार लाइसेंस होना चाहिए या उसे लाइसेंस प्राप्त ठेकेदार के साथ काम करना चाहिए
  • ब्रोकर-डेवलपर को उपविभाजन कानूनों का पालन करना चाहिए
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नोटरी कार्य एवं जर्नल आवश्यकताएँ

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एक ब्रोकर अक्सर सुविधा के लिए नोटरी सेवाएँ प्रदान करता है। एक नोटरी को नोटरीय कृत्यों का क्रमिक जर्नल रखना चाहिए और यह सुनिश्चित करना चाहिए कि जिस व्यक्ति की हस्ताक्षर का सत्यापन किया जा रहा है, वह व्यक्ति स्वयं उपस्थित हो और स्वीकार्य पहचान प्रस्तुत करे। 1 जनवरी, 1996 से प्रभावी, कैलिफोर्निया सरकारी संहिता की धारा 8206 के अनुसार नोटरी जर्नल में अचल संपत्ति को प्रभावित करने वाले विलेख, त्याग-दावा विलेख, या न्यास विलेख पर हस्ताक्षर करने वालों के दाएँ अंगूठे का निशान शामिल करना आवश्यक है। कैलिफोर्निया सरकारी संहिता की धारा 8211 नोटरी कार्यों के लिए अधिकतम शुल्क निर्धारित करती है।

मुख्य नियम
  • कैलिफोर्निया सरकारी संहिता की धारा 8206 विलेखों, त्याग-दावा विलेखों, और न्यास विलेखों के लिए नोटरी जर्नल में दाएँ अंगूठे का निशान अनिवार्य करती है
  • कैलिफोर्निया सरकारी संहिता की धारा 8211 नोटरी शुल्कों की अधिकतम सीमा निर्धारित करती है; हस्ताक्षरकर्ता को स्वयं स्वीकार्य पहचान के साथ उपस्थित होना चाहिए
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बीमा एजेंट के रूप में कार्य करने वाला ब्रोकर

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बड़े ब्रोकरेज कार्यालय फीडर व्यवसाय के रूप में बीमा कंपनियों का प्रतिनिधित्व करके पॉलिसियाँ जारी करा सकते हैं। बीमा एजेंट के रूप में कार्य करने वाला ब्रोकर बीमा हामीदार का एजेंट होता है और बीमा वाहक के निर्देशों के अधीन होता है, लेकिन उसे हितों के टकराव को दूर करना होगा, न्यासी कर्तव्यों का पालन करना होगा, प्रतिस्पर्धी दरें सुनिश्चित करनी होंगी, और ग्राहक से खुले बाज़ार से अधिक शुल्क नहीं लेना होगा। ग्राहक को हमेशा अपना बीमा स्रोत चुनने में सक्षम होना चाहिए।

मुख्य नियम
  • बीमा एजेंट के रूप में, ब्रोकर हामीदार का एजेंट होता है, लेकिन उसे फिर भी ग्राहक के प्रति न्यासी कर्तव्यों का पालन करना होता है
  • ब्रोकर को प्रतिस्पर्धी दरें सुनिश्चित करनी होती हैं और ग्राहक को अपना बीमा स्रोत चुनने देना होता है

216.Chapter 27 Glossary — Escrow, Closing & Prorations

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एस्क्रो प्रक्रिया

escrow

एस्क्रो एक समझौते को क्रियान्वित करने के लिए दस्तावेजों और/या निधियों को एक तटस्थ तीसरे पक्ष (एस्क्रो एजेंट) के पास जमा करना है। एस्क्रो एजेंट निधियों को न्यास में रखता है और निर्देशों का पालन करता है। क्लोज़िंग दस्तावेज़ों पर हस्ताक्षर/हस्तांतरण और निधि वितरण के साथ लेन-देन का समापन करती है।

मुख्य नियम
  • एस्क्रो में एक तटस्थ तीसरा पक्ष अनुबंध के निर्देशों को क्रियान्वित करता है
  • एक एस्क्रो एजेंट पक्षकारों के लिए निधियों या मूल्य को न्यास में रखता है
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ट्रस्ट खाते और कमिंगलिंग

escrow

ट्रस्ट खाता ब्रोकर के अपने धन से अलग और भौतिक रूप से पृथक होता है, जिसमें ब्रोकर को कानून द्वारा ग्राहकों के लिए एकत्र किए गए सभी धन जमा करने होते हैं। कमिंगलिंग व्यक्तिगत धन को ट्रस्ट धन के साथ मिलाना है, जो अवैध है। कन्वर्ज़न किसी अन्य की संपत्ति (जैसे, ट्रस्ट धन) का अवैध हड़पना है।

मुख्य नियम
  • ब्रोकर को सभी ग्राहक धन को एक पृथक ट्रस्ट खाते में जमा करना चाहिए
  • कमिंगलिंग (व्यक्तिगत और ग्राहक ट्रस्ट धन को मिलाना) अवैध है
  • कन्वर्ज़न किसी अन्य की संपत्ति या ट्रस्ट धन का अवैध हड़पना है
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क्लोज़िंग लागतें और क्लोज़िंग स्टेटमेंट

escrow

क्लोज़िंग लागतें संपत्ति की कीमत के अतिरिक्त स्वामित्व हस्तांतरित करने के विविध खर्चे हैं। क्लोज़िंग स्टेटमेंट प्रत्येक रियल एस्टेट लेन-देन के पूरा होने पर आवश्यक, क्रेता और विक्रेता के लिए धन का अलग लेखा-जोखा होता है। उपार्जित व्यय क्रेता के खाते में जमा किए जाते हैं; पूर्वभुगतान की गई मदें विक्रेता के खाते में जमा की जाती हैं।

मुख्य नियम
  • क्लोज़िंग स्टेटमेंट क्रेता और विक्रेता को अलग-अलग लेखा-जोखा प्रदान करता है
  • क्लोज़िंग स्टेटमेंट में विक्रेता के उपार्जित व्यय क्रेता के खाते में जमा किए जाते हैं
  • व्यय की पूर्वभुगतान की गई मदें विक्रेता के खाते में जमा की जाती हैं
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व्ययों का आनुपातिक विभाजन

escrow

आनुपातिक विभाजन क्लोज़िंग की तिथि के अनुसार ब्याज, करों और बीमा को प्रो राटा आधार पर समायोजित करता है। पूर्वभुगतान मदें, जैसे अग्रिम बीमा प्रीमियम, अप्रयुक्त समय के लिए विक्रेता को आनुपातिक रूप से वापस की जाती हैं। कर विक्रेता और क्रेता के बीच आनुपातिक रूप से विभाजित किए जाते हैं।

मुख्य नियम
  • आनुपातिक विभाजन क्लोज़िंग तिथि के अनुसार करों, ब्याज और बीमा को प्रो राटा समायोजित करता है
  • अप्रयुक्त पूर्वभुगतान प्रीमियम विक्रेता को आनुपातिक रूप से वापस किए जाते हैं
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RESPA और सेटलमेंट प्रकटीकरण

escrow

रियल एस्टेट सेटलमेंट प्रोसीजर्स एक्ट (RESPA) एक संघीय कानून है जो उधारकर्ताओं को सेटलमेंट (क्लोज़िंग) प्रक्रियाओं और लागतों का प्रकटीकरण HUD द्वारा निर्धारित पैम्फलेट और फॉर्मों के उपयोग से अनिवार्य बनाता है। एक लेटर डेट ऑर्डर विक्रेता के टाइटल को अनुबंध तिथि के अनुसार कवर करने वाली मालिक की टाइटल पॉलिसी के लिए प्रतिबद्धता करता है और टाइटल जाँच को क्लोज़िंग तक अद्यतन करता है।

मुख्य नियम
  • RESPA उधारकर्ताओं को क्लोज़िंग प्रक्रियाओं और लागतों का प्रकटीकरण अनिवार्य करता है
  • RESPA प्रकटीकरण HUD द्वारा निर्धारित फॉर्मों और एक पैम्फलेट का उपयोग करते हैं

217.Chapter 27 Glossary — Escrow, Closing & Trust Funds

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एस्क्रो और एस्क्रो एजेंट

escrow

एस्क्रो एक समझौते या अनुबंध को पूरा करने के निर्देशों के तहत एक तटस्थ तीसरे पक्ष के साथ साधनों और/या धन की जमा राशि है। एस्क्रो एजेंट वह तटस्थ तीसरा पक्ष है जो पक्षों के लिए विश्वास में धन या मूल्य की वस्तु रखता है।

मुख्य नियम
  • एस्क्रो के लिए निर्देशों के तहत धन/साधन रखने वाले तटस्थ तीसरे पक्ष की आवश्यकता होती है
  • एस्क्रो एजेंट को तटस्थ होना चाहिए और एस्क्रो निर्देशों के अनुसार सभी पक्षों के लिए कार्य करना चाहिए
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ट्रस्ट फंड का मिश्रण और रूपांतरण

escrow

मिश्रण व्यक्तिगत निधि को किसी ग्राहक की ओर से रखी गई ट्रस्ट धनराशि के साथ अवैध रूप से मिलाना है। रूपांतरण किसी अन्य की संपत्ति, जैसे ट्रस्ट फंड का अवैध अधिग्रहण है। दोनों निषिद्ध हैं और गंभीर लाइसेंस कानून उल्लंघन हैं।

मुख्य नियम
  • मिश्रण (व्यक्तिगत और ट्रस्ट फंड को मिलाना) अवैध है
  • रूपांतरण किसी अन्य की संपत्ति का अवैध अधिग्रहण है, जिसमें ट्रस्ट फंड भी शामिल है
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समापन विवरण और लागतें

escrow

समापन वह प्रक्रिया है जिसके द्वारा पक्ष एक विक्रय/बंधक को निष्कर्ष निकालते हैं, जिसमें हस्ताक्षर, दस्तावेजों का हस्तांतरण और धन का वितरण शामिल है। समापन लागतें संपत्ति की लागत से परे विविध खर्चें हैं। एक समापन विवरण क्रेता और विक्रेता के लिए अलग-अलग बनाए गए धन का लेखा-जोखा है। व्यय की संचित मदें (विक्रेता की) समापन विवरण में क्रेता को जमा की जाती हैं।

मुख्य नियम
  • समापन विवरण क्रेता और विक्रेता के लिए अलग-अलग बनाए गए धन का लेखा-जोखा है
  • विक्रेता के संचित व्यय समापन पर क्रेता को जमा किए जाते हैं
  • समापन में हस्ताक्षर, दस्तावेजों का हस्तांतरण और धन का वितरण शामिल है

218.Glossary: Contracts and Conveyances

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धोखाधड़ी की विधि (Statute of Frauds)

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धोखाधड़ी की विधि एक राज्य कानून है जिसके लिए कुछ अनुबंधों को लागू करने के लिए लिखित रूप में होना और हस्ताक्षरित होना आवश्यक है, जिसमें अचल संपत्ति की बिक्री के अनुबंध और एक वर्ष के भीतर पूरे न किए जा सकने वाले अनुबंध शामिल हैं।

मुख्य नियम
  • कुछ अनुबंधों को लिखित रूप में होना और हस्ताक्षरित होना आवश्यक है
  • अचल संपत्ति विक्रय अनुबंधों पर लागू होता है
  • एक वर्ष के भीतर पूरे न किए जा सकने वाले अनुबंधों पर लागू होता है
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विलेखों के प्रकार

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क्विटक्लेम विलेख किसी भी वारंटी के बिना किसी हित को त्याग देता है। वारंटी विलेख शीर्षक की वारंटी रखता है। अनुदान विलेख (निहित वारंटी) कुछ राज्यों में शीर्षक बीमा के कारण वारंटी विलेखों की जगह ले चुका है।

मुख्य नियम
  • क्विटक्लेम विलेख शीर्षक की किसी भी वारंटी के बिना हित को स्थानांतरित करता है
  • वारंटी विलेख शीर्षक और शांतिपूर्ण कब्जे की वारंटी रखता है
  • विशेष वारंटी विलेख केवल अनुदानकर्ता की स्वामित्व अवधि के दौरान दोषों के विरुद्ध वारंटी देता है
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विकल्प और मौखिक अनुबंध

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एक विकल्प निर्दिष्ट अवधि के भीतर निर्दिष्ट शर्तों पर संपत्ति खरीदने या पट्टे पर लेने का अधिकार देता है, बदले में प्रतिफल के साथ, और इसे प्रयोग करने का कोई बाध्यता नहीं होती है। एक मौखिक अनुबंध एक मौखिक, लिखित न होने वाला समझौता है।

मुख्य नियम
  • विकल्प के लिए प्रतिफल की आवश्यकता होती है और शर्तें और समय निर्दिष्ट किए जाते हैं
  • विकल्प धारक को अधिकार का प्रयोग करने के लिए बाध्य नहीं करता है
  • मौखिक अनुबंध को लिखित रूप में तैयार नहीं किया जाता है
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नवेशन और रेसिजन

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नवेशन पारस्परिक समझौते द्वारा एक नए दायित्व या अनुबंध को पुराने के स्थान पर प्रतिस्थापित करना है। रेसिजन एक अनुबंध को रद्द करता है और पक्षों को उनकी पूर्व-अनुबंध स्थिति में बहाल करता है।

मुख्य नियम
  • नवेशन पारस्परिक समझौते द्वारा एक नए अनुबंध को प्रतिस्थापित करता है
  • रेसिजन अनुबंध को रद्द करता है और पक्षों को बहाल करता है
  • अनुबंध का रेसिजन पारस्परिक सहमति से या किसी भी पक्ष द्वारा कारण से हो सकता है
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शून्य, शून्यकरणीय, वैध और अमान्य

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वैध का अर्थ है कानूनी रूप से पर्याप्त और बाध्यकारी। शून्य का अर्थ है कोई बल या प्रभाव नहीं (अप्रवर्तनीय)। शून्यकरणीय को शून्य घोषित किया जा सकता है लेकिन कार्रवाई तक वैध है। शून्य और अमान्य का अर्थ है कोई कानूनी वैधता नहीं।

मुख्य नियम
  • वैध = कानूनी रूप से पर्याप्त और बाध्यकारी
  • शून्य = कोई बल या प्रभाव नहीं, अप्रवर्तनीय
  • शून्यकरणीय = कार्रवाई तक वैध है
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विशिष्ट प्रदर्शन और समय का सार

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विशिष्ट प्रदर्शन एक समझौते (जैसे, भूमि की बिक्री) के प्रदर्शन को बाध्य करने के लिए एक कार्रवाई है जो नुकसान या रद्दीकरण का विकल्प है। समय का सार समय पर प्रदर्शन को आवश्यक बनाता है।

मुख्य नियम
  • विशिष्ट प्रदर्शन नुकसान के बजाय अनुबंध प्रदर्शन को बाध्य करता है
  • समय का सार निर्दिष्ट अवधि के भीतर प्रदर्शन की आवश्यकता करता है
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रियल प्रॉपर्टी विक्रय अनुबंध

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रियल प्रॉपर्टी विक्रय अनुबंध एक समझौता है जो निर्दिष्ट शर्तों की पूर्ति पर शीर्षक के हस्तांतरण के लिए सहमति देता है जिसमें अनुबंध गठन के एक वर्ष के भीतर हस्तांतरण की आवश्यकता नहीं है।

मुख्य नियम
  • शर्तों को संतुष्ट करने पर शीर्षक हस्तांतरित करने के लिए समझौता
  • गठन के एक वर्ष के भीतर हस्तांतरण की आवश्यकता नहीं है
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पुनः हस्तांतरण और संतुष्टि

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पुनः हस्तांतरण ट्रस्ट डीड ऋण पूरी तरह से भुगतान के बाद ट्रस्टी से ट्रस्टर को शीर्षक स्थानांतरित करता है। संतुष्टि ऋण के भुगतान पर रिकॉर्ड से बंधक या ट्रस्ट डीड की मुक्ति है।

मुख्य नियम
  • पुनः हस्तांतरण पूर्ण भुगतान के बाद ट्रस्टी से ट्रस्टर को कानूनी शीर्षक स्थानांतरित करता है
  • संतुष्टि ऋण के भुगतान पर रिकॉर्ड से बंधक या ट्रस्ट डीड को मुक्त करती है

219.Mortgage Loan Originator (MLO) License Endorsement Requirements

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SAFE अधिनियम और MLO एंडोर्समेंट

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संघीय SAFE अधिनियम, 2008 के तहत NMLS&R के माध्यम से राष्ट्रीय मानकों के अंतर्गत मॉर्टगेज लोन ओरिजिनेटर्स के लाइसेंसिंग की आवश्यकता है। कैलिफ़ोर्निया का SB 36 (2009) उन DRE लाइसेंसधारियों से, जो आवासीय MLO गतिविधियाँ करते हैं, MLO लाइसेंस एंडोर्समेंट प्राप्त करने की अपेक्षा करता है। एक MLO मुआवज़े के लिए आवासीय मॉर्टगेज लोन आवेदन लेता है या उसकी शर्तों का प्रस्ताव/मोल-भाव करता है।

मुख्य नियम
  • SAFE Act (2008) ने NMLS&R के माध्यम से MLO लाइसेंसिंग के लिए राष्ट्रीय मानक स्थापित किए
  • कैलिफ़ोर्निया SB 36 के अनुसार आवासीय MLO गतिविधि करने वाले DRE लाइसेंसधारियों को MLO एंडोर्समेंट प्राप्त करना आवश्यक है
  • एक MLO मुआवज़े के लिए आवासीय मॉर्टगेज लोन आवेदन लेता है या शर्तों का प्रस्ताव/मोल-भाव करता है
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MLO शिक्षा, परीक्षा और फ़िंगरप्रिंट

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MLO आवेदकों को प्री-लाइसेंस शिक्षा के 20 घंटे पूरे करने होंगे (जिनमें 3 घंटे संघीय कानून, 3 घंटे नैतिकता, और 2 घंटे गैर-पारंपरिक मॉर्गेज उत्पाद शामिल हैं)। उन्हें SAFE परीक्षा का राष्ट्रीय घटक और कैलिफ़ोर्निया राज्य का विशिष्ट घटक उत्तीर्ण करना होगा, प्रत्येक में कम से कम 75% सही उत्तर आवश्यक हैं। नए फ़िंगरप्रिंट NMLS&R के माध्यम से जमा करने होंगे।

मुख्य नियम
  • MLO आवेदकों को NMLS-अनुमोदित प्रदाता से 20 घंटे की प्री-लाइसेंस शिक्षा पूरी करनी होगी
  • राष्ट्रीय और कैलिफ़ोर्निया राज्य के विशिष्ट परीक्षा घटकों दोनों को कम से कम 75% सही उत्तरों के साथ उत्तीर्ण करना होगा
  • नए फ़िंगरप्रिंट का एक सेट NMLS&R के माध्यम से जमा करना होगा
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MLO वित्तीय उत्तरदायित्व और नवीनीकरण

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MLO आवेदकों को वित्तीय उत्तरदायित्व प्रदर्शित करना होता है और NMLS&R को “सॉफ्ट पुल” के माध्यम से क्रेडिट रिपोर्ट प्राप्त करने के लिए अधिकृत करना होता है। MLO एंडोर्समेंट प्रतिवर्ष जारी किए जाते हैं और प्रत्येक वर्ष 31 दिसंबर को समाप्त हो जाते हैं। नवीनीकरण के लिए 8 घंटे की सतत शिक्षा आवश्यक है, जिसे रियल एस्टेट लाइसेंस CE के लिए नहीं गिना जा सकता। नवीनीकरण फाइलिंग 1 नवंबर से 31 दिसंबर तक चलती है।

मुख्य नियम
  • MLO एंडोर्समेंट प्रतिवर्ष जारी किए जाते हैं और प्रत्येक वर्ष 31 दिसंबर को समाप्त हो जाते हैं
  • नवीनीकरण के लिए NMLS-अनुमोदित 8 घंटे की सतत शिक्षा आवश्यक है
  • MLO सतत शिक्षा रियल एस्टेट लाइसेंस CE आवश्यकताओं को पूरा नहीं कर सकती

220.Ethics

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नैतिकता की परिभाषा और उद्गम

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नैतिकता शब्द ग्रीक भाषा के ethos से आया है जिसका अर्थ नैतिक प्रथा, उपयोग और चरित्र है। नैतिकता सिद्धांतों या मूल्यों का एक समुच्चय है—व्यवहार का मार्गदर्शन करने वाला आचरण का मानक। जब विशेषज्ञ दर्जे का कोई व्यक्ति शुल्क के आधार पर किसी अन्य के व्यवसाय, स्वास्थ्य या निवेश का निर्देशन करता है, तो उसमें उच्च स्तर का विश्वास और भरोसा निहित होता है। उस भरोसे का फायदा अपने हित के लिए और दूसरे की हानि के लिए उठाना अनैतिक है।

मुख्य नियम
  • नैतिकता ग्रीक शब्द ethos से निकलती है जिसका अर्थ नैतिक प्रथा और चरित्र है
  • नैतिक आचरण उससे परे है जिसे कानून केवल अनुमति प्रदान करता है
  • NAR और Realtists (NAREB) दोनों ने नैतिक आचरण संहिताएँ संहिताबद्ध की हैं जो जीवंत दस्तावेज़ हैं

221.Interpretation, Performance and Discharge of Contracts

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अनुबंध की व्याख्या के नियम

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अनुबंधों की व्याख्या इस प्रकार की जाती है कि अनुबंध के समय पक्षकारों के पारस्परिक आशय को प्रभाव दिया जाए, जहाँ तक वह अभिनिर्धार्य और विधिसम्मत हो। स्पष्ट भाषा नियंत्रित करती है। लिखित निष्पादन पूर्ववर्ती वार्ताओं पर हावी होता है। लिखित भाग मुद्रित भागों को नियंत्रित करते हैं, और मूल भाग प्रतिलिपित प्रपत्र भागों को नियंत्रित करते हैं; यदि वे विरोधाभासी हों, तो बाद वाले भागों को अनदेखा किया जाता है। संशोधन के लिए पारस्परिक सहमति आवश्यक है; किसी लिखित अनुबंध को नए लिखित दस्तावेज़ या निष्पादित मौखिक करार द्वारा बदला जा सकता है।

मुख्य नियम
  • अनुबंधों की व्याख्या अनुबंध के समय पक्षकारों के पारस्परिक आशय को प्रभाव देने के लिए की जाती है
  • लिखित भाग मुद्रित भागों को नियंत्रित करते हैं; मूल भाग प्रतिलिपित प्रपत्र भागों को नियंत्रित करते हैं
  • किसी लिखित अनुबंध को नए लिखित दस्तावेज़ या निष्पादित मौखिक करार द्वारा बदला जा सकता है
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पैरोल एविडेंस नियम

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पैरोल एविडेंस नियम एकीकृत लिखित दस्तावेज़ की शर्तों को बदलने या उनमें जोड़ने के लिए बाहरी (मौखिक या लिखित) साक्ष्य प्रस्तुत करने से मना करता है। अपवाद बाहरी साक्ष्य की अनुमति देते हैं जब अनुबंध अपूर्ण या अस्पष्ट हो, या जब भूल, धोखाधड़ी, दबाव, अवैधता, प्रतिफल की अपर्याप्तता, या अक्षमता के कारण अनुबंध की अप्रवर्तनीयता दिखानी हो।

मुख्य नियम
  • पैरोल साक्ष्य एकीकृत लिखित अनुबंध को बदल या उसमें जोड़ नहीं सकता
  • बाहरी साक्ष्य तब स्वीकार्य होता है जब अनुबंध अपूर्ण या अस्पष्ट हो
  • धोखाधड़ी, भूल, दबाव, या अवैधता दिखाने के लिए बाहरी साक्ष्य स्वीकार्य होता है
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अनुबंधों का समनुदेशन

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कोई अनुबंध समनुदेश्य होता है, सिवाय इसके कि उसमें व्यक्तिगत गुण की आवश्यकता हो या वह स्पष्ट रूप से/निहित रूप से इस अधिकार को नकारता हो। समनुदेशन समनुदेशक के सभी हितों का हस्तांतरण करता है; समनुदेशिती समनुदेशक के स्थान पर आता है और प्रतिरक्षाओं के अधीन होता है। समनुदेशक समनुदेशन द्वारा दायित्वों से नहीं बच सकता और जब तक दायित्व-प्राप्त पक्ष उसे मुक्त नहीं करता, जमानतदार के रूप में द्वितीयक रूप से उत्तरदायी रहता है। किसी नोट का समनुदेशन बंधक जैसी आनुषंगिक प्रतिभूतियों को साथ ले जाता है।

मुख्य नियम
  • अनुबंध समनुदेश्य होते हैं, सिवाय इसके कि वे व्यक्तिगत हों या स्पष्ट रूप से निषिद्ध हों
  • समनुदेशिती समनुदेशक के स्थान पर आता है, प्रतिरक्षाओं के अधीन
  • समनुदेशक द्वितीयक रूप से उत्तरदायी रहता है, सिवाय इसके कि दायित्व-प्राप्त पक्ष उसे मुक्त कर दे
  • किसी नोट का समनुदेशन बंधक जैसी आनुषंगिक प्रतिभूतियाँ साथ ले जाता है
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नोवेशन

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नोवेशन विद्यमान दायित्व के स्थान पर नए दायित्व का समझौते द्वारा प्रतिस्थापन है, जिसका उद्देश्य पुराने दायित्व को समाप्त करना होता है। इसमें नया दायित्व, नया देनदार या नया लेनदार शामिल हो सकता है। इसके लिए पुराने अनुबंध को समाप्त करने का इरादा, प्रतिफल (consideration), और अन्य वैध अनुबंध-आवश्यक तत्व आवश्यक हैं। यह लिखित हो सकता है या आचरण से निहित हो सकता है।

मुख्य नियम
  • नोवेशन पुराने दायित्व को समाप्त करने के इरादे से उसके स्थान पर नया दायित्व प्रतिस्थापित करता है
  • नोवेशन के लिए प्रतिफल और वैध अनुबंध के आवश्यक तत्व आवश्यक हैं
  • लेनदार द्वारा प्रॉमिसरी नोट (वचन पत्र) लेना मूल ऋण को समाप्त नहीं करता, जब तक स्पष्ट रूप से सहमति न हो
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अनुबंधों के निर्वहन के तरीके

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पूर्ण निष्पादन और भंग के बीच, अनुबंधों का निर्वहन इनके द्वारा हो सकता है: आंशिक निष्पादन; पर्याप्त निष्पादन; निष्पादन की असंभवता; पक्षों के बीच समझौता; विमोचन; विधि की क्रिया; और भंग की स्वीकृति।

मुख्य नियम
  • अनुबंधों का निर्वहन पूर्ण निष्पादन या भंग द्वारा हो सकता है।
  • अन्य विधियों में असंभवता, समझौता, विमोचन, और विधि की क्रिया शामिल हैं।
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कर्तव्य-पालन का समय

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यदि कोई समय निर्दिष्ट नहीं है, तो उचित समय की अनुमति दी जाती है। तत्काल निष्पादन योग्य कार्यों को, जब तक अन्यथा सहमति न हो, निर्धारित होते ही तुरंत किया जाना चाहिए। यदि किसी विधिक रूप से आवश्यक कार्य के लिए अंतिम दिन अवकाश है, तो अवधि अगले गैर-अवकाश दिन तक बढ़ जाती है।

मुख्य नियम
  • जब कोई समय निर्दिष्ट न हो तो उचित समय की अनुमति होती है
  • यदि कर्तव्य-पालन का अंतिम दिन अवकाश हो, तो अवधि अगले गैर-अवकाश दिन तक बढ़ जाती है

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← California गाइड पर वापस 1. Historical Derivations +92. HUD-1 or HUD-1A Settlement Statement +103. Chapter 27 Glossary — Estates, Ownership & Title +104. History +115. Effects of Secured Transactions +76. Chapter 27 Glossary — Title, Deeds & Conveyances +157. Exam Construction and Weighting +108. Listing Agreement - No Deposit Receipt Contract: When Agency Is Executed +89. Exemptions +810. Personal Property +1311. Lease Ingredients +812. Zoning +913. Lawful Object +1314. Sale to Broker's Prospect After Termination of Listing +1215. Corporate Real Estate License +1616. Encumbrances/Liens +717. Predatory Lending and Brokering Practices +1718. Some Metric Equivalents +820. Special Brokerage Relationships - Probate Sales and Commissions +1321. Statute of Limitations +822. Chapter 27 Glossary — Fair Housing & Disclosures +1823. Remedies for Breach +924. Chapter 27 Glossary — Legal Descriptions & Land Measurement +1425. Sample Items - Valuation and Appraisal +926. Accounting Records - General Requirements +1227. Real Estate Contracts +828. Glossary: Fair Housing and Lending Laws +1129. Depreciation +1630. Income (Capitalization) Approach +1331. Prohibited Conduct +1532. Remedies of Landlord +1333. Questions and Answers - Trust Fund Requirements +18

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