Income (Capitalization) Approach +13California · रियल एस्टेट · हिन्दी

आय दृष्टिकोण भविष्य के लाभों (आय धारा) के वर्तमान मूल्य का मूल्यांकन करता है और आय उत्पन्न करने वाली संपत्ति के लिए महत्वपूर्ण है। पूंजीकरण भविष्य की आय को वर्तमान मूल्य में बदलता है। दो विधियाँ: प्रत्यक्ष पूंजीकरण (एकल वार्षिक अवधि) और यील्ड पूंजीकरण (बहुवर्षीय)। यह प्रत्याशा के सिद्धांत पर आधारित है।

• ✓आय दृष्टिकोण प्रत्याशा के सिद्धांत पर आधारित है
• ✓पूंजीकरण भविष्य की आय को वर्तमान मूल्य में बदलता है
• ✓प्रत्यक्ष पूंजीकरण एकल वार्षिक अवधि का उपयोग करता है; यील्ड पूंजीकरण बहुवर्षीय का उपयोग करता है
• ✓मूल्यांकनकर्ता उस शुद्ध आय का उपयोग करता है जिसकी अपेक्षा एक पूर्णतः सूचित व्यक्ति सक्षम प्रबंधन के साथ कर सकता है

कुल दर सूत्र: शुद्ध वार्षिक आय ÷ कुल दर = मूल्य (I ÷ R = V)। यदि दो कारक ज्ञात हों, तो तीसरा निकाला जा सकता है: I = R × V, और R = I ÷ V। दर में केवल 1% का अंतर बड़ा फर्क डालता है; कम दर = अधिक मूल्य।

• ✓I ÷ R = V (आय को दर से विभाजित करने पर मूल्य प्राप्त होता है)
• ✓I = R × V और R = I ÷ V
• ✓केवल 1% का अंतर पूंजीकृत मूल्य को महत्वपूर्ण रूप से बदल देता है
• ✓दर जितनी कम होगी, मूल्यांकन और मानी गई सुरक्षा उतनी अधिक होगी

संभावित सकल आय से शुरू करें, रिक्तता/वसूली हानि घटाकर प्रभावी सकल आय प्राप्त करें, फिर व्यय घटाकर शुद्ध परिचालन आय (NOI) प्राप्त करें। व्यय निश्चित (कर, बीमा), परिवर्तनीय (उपयोगिताएँ, प्रबंधन), और प्रतिस्थापन हेतु आरक्षित राशि होते हैं। बंधक भुगतान और पुस्तकीय मूल्यह्रास स्वीकार्य व्यय नहीं हैं।

• ✓संभावित सकल − रिक्तता/वसूली = प्रभावी सकल आय
• ✓प्रभावी सकल − परिचालन व्यय = शुद्ध परिचालन आय
• ✓व्यय के प्रकार: निश्चित, परिवर्तनीय, और प्रतिस्थापन हेतु आरक्षित राशि
• ✓मूलधन/ब्याज भुगतान और आयकर मूल्यह्रास को मूल्यांकनकर्ता द्वारा अनदेखा किया जाना चाहिए

ओवरऑल रेट पूंजी की वापसी (return OF capital) तथा निवेश पर प्रतिफल (return ON investment) प्रदान करता है, और इसे तुलनीय बिक्रियों के विश्लेषण से निकाला जाता है। अधिक जोखिम का अर्थ है अधिक दर। यह दर निवेशकों द्वारा मांगे जाने वाले प्रतिफल पर निर्भर करती है।

• ✓ओवरऑल रेट पूंजी की वापसी तथा निवेश पर प्रतिफल प्रदान करता है
• ✓निवेश खोने का अधिक जोखिम = अधिक दर
• ✓पसंदीदा व्युत्पत्ति तुलनीय बिक्रियों के शुद्ध आय और कीमत के संबंध से की जाती है

प्रत्येक माह दो मिलान किए जाने चाहिए: बैंक खाता रिकॉर्ड का बैंक विवरण के साथ, और बैंक खाता रिकॉर्ड का अलग लाभार्थी रिकॉर्ड के साथ। बाद वाला विनियम 2831.2 द्वारा आवश्यक है।

• ✓बैंक खाता रिकॉर्ड का अलग लाभार्थी रिकॉर्ड के साथ मिलान विनियम 2831.2 द्वारा आवश्यक है
• ✓बैंक खाता रिकॉर्ड का बैंक विवरण के साथ मिलान अच्छा अभ्यास है, लेकिन कानून द्वारा आवश्यक नहीं है
• ✓प्रत्येक माह किया जाना चाहिए, सिवाय उन महीनों के जिनमें ट्रस्ट खाते की कोई गतिविधि न हो, और प्रत्येक मिलान का रिकॉर्ड बनाए रखा जाना चाहिए
• ✓मिलान रिकॉर्ड में खाते का नाम/संख्या, दिनांक, लाभार्थी/लेन-देन की पहचान, और प्रत्येक के प्रति दायित्व अंकित होना चाहिए

अव्याख्यायित अधिशेष वे धनराशियाँ हैं जो कुल ट्रस्ट निधि दायित्व से अधिक होती हैं और जिनका स्वामित्व ब्रोकर निर्धारित नहीं कर सकता। ये ट्रस्ट निधियाँ हैं और इन्हें अलग से बनाए रखा जाना चाहिए।

• ✓अव्याख्यायित अधिशेष को ट्रस्ट खाते में या किसी अलग ट्रस्ट खाते में बनाए रखा जाना चाहिए और उन्हें कमियों की भरपाई के लिए नहीं लगाया जा सकता।
• ✓ब्रोकर को एक अलग रिकॉर्ड और सहायक लेजर रखना होगा, जिसमें दर्ज करने की तारीख और जिस तारीख को धनराशि अधिशेष बनी, शामिल हो।
• ✓विनियम 2831.2 के अनुसार अधिशेष धनराशियों का मासिक मिलान आवश्यक है।

समानुपातिक विभाजन बंद करने के समय ब्याज, कर और बीमा को समानुपातिक आधार पर समायोजित करता है। खर्च की पूर्वप्रदत्त वस्तुएं (उदाहरण के लिए, तीन साल की अग्नि बीमा) विक्रेता को अप्रयुक्त भागों के लिए क्रेडिट की जाती हैं, आमतौर पर एस्क्रो में किया जाता है।

• ✓समानुपातिक विभाजन बंद करने के समय वस्तुओं को समानुपातिक आधार पर समायोजित करता है
• ✓पूर्वप्रदत्त खर्च विक्रेता को अप्रयुक्त भागों के लिए क्रेडिट किए जाते हैं
• ✓आमतौर पर एस्क्रो धारक द्वारा बंद करने के समय एस्क्रो में किया जाता है

एक ट्रस्ट खाता दलाल के स्वयं के धन से अलग, अलग और भौतिक रूप से अलग होता है, जिसमें दलाल को कानून द्वारा ग्राहकों के लिए एकत्रित सभी धन जमा करने की आवश्यकता होती है।

• ✓दलाल के धन से अलग और भौतिक रूप से अलग होना चाहिए
• ✓दलाल को कानून द्वारा सभी ग्राहक धन जमा करना चाहिए

रिकॉर्डिंग एक दस्तावेज़ को काउंटी रिकॉर्डर के साथ सार्वजनिक नोटिस के लिए फाइल पर रखता है, जो रचनात्मक/कानूनी नोटिस प्रदान करता है। दावे की प्राथमिकता रिकॉर्डिंग के समय और तारीख पर आधारित है, जिसमें सबसे पहले दर्ज दावा पसंद किया जाता है।

• ✓रिकॉर्डिंग जनता को रचनात्मक (कानूनी) नोटिस प्रदान करता है
• ✓रिकॉर्डर फाइलिंग का समय और तारीख स्टैम्प करता है
• ✓प्राथमिकता आमतौर पर सबसे पहले दर्ज दावे को दी जाती है

बंधक ऋणों के लिए आरक्षण वह निधि है जो ऋणदाता द्वारा उधारकर्ता से प्रत्येक मासिक भुगतान के भाग के रूप में एकत्र की जाती है, जिसे संपत्ति कर और बीमा का भुगतान करने के लिए आवंटित किया जाता है। CID उपविभागों में, आरक्षण भविष्य के सामान्य क्षेत्र के रखरखाव के लिए निधि प्रदान करता है।

• ✓बंधक आरक्षण संपत्ति कर और बीमा के भुगतान के लिए आवंटित होते हैं
• ✓CID आरक्षण भविष्य की मरम्मत और प्रमुख सामान्य क्षेत्र के रखरखाव के लिए निधि प्रदान करते हैं

एक ऑफसेट स्टेटमेंट संपत्ति के मालिक या लियन के मालिक द्वारा दिया गया विवरण है जो संपत्ति के विरुद्ध मौजूदा लियन की स्थिति को दर्शाता है।

• ✓संपत्ति के मालिक या लियन धारक द्वारा दिया गया
• ✓लियन की मौजूदा स्थिति को दर्शाता है

आयुक्त को सत्यापित लिखित शिकायत मिलने पर जांच करनी ही होती है, या वे स्वयं की पहल पर जांच कर सकते हैं, और वे लाइसेंस को निलंबित या रद्द कर सकते हैं या किसी आवेदन को अस्वीकार कर सकते हैं। जांच सामान्यतः किसी अन्यायग्रस्त पक्ष के लिखित बयान से शुरू होती है। आयुक्त को लाइसेंसधारियों की बाद की गिरफ्तारियों या दोषसिद्धियों की न्याय विभाग (DOJ) रिपोर्टें प्राप्त होती हैं।

• ✓आयुक्त सत्यापित लिखित शिकायत मिलने पर जांच करेंगे, अथवा स्वयं की पहल पर कार्रवाई कर सकते हैं।
• ✓आयुक्त लाइसेंस को निलंबित या रद्द कर सकते हैं, अथवा आवेदन अस्वीकार कर सकते हैं।
• ✓लाइसेंस देने के बाद, आयुक्त को लाइसेंसधारियों की बाद की गिरफ्तारियों या दोषसिद्धियों की न्याय विभाग (DOJ) रिपोर्टें प्राप्त होती हैं।

औपचारिक सुनवाइयाँ प्रशासनिक प्रक्रिया अधिनियम का पालन करती हैं। आयुक्त शिकायतकर्ता बन जाता है और लाइसेंसधारी प्रतिवादी होता है। प्रशासनिक सुनवाई कार्यालय का एक प्रशासनिक विधि न्यायाधीश मामले की सुनवाई करता है और एक प्रस्तावित निर्णय जारी करता है, जिसे आयुक्त स्वीकार, अस्वीकार या घटा सकता है। निरस्तीकरण के बाद, व्यक्ति कम से कम एक वर्ष तक पुनःस्थापन के लिए आवेदन नहीं कर सकता (या निर्दिष्ट अवधि, इनमें से जो अधिक हो)।

• ✓औपचारिक सुनवाइयाँ प्रशासनिक प्रक्रिया अधिनियम का पालन करती हैं और इनमें प्रशासनिक विधि न्यायाधीश होता है
• ✓आयुक्त शिकायतकर्ता बन जाता है; लाइसेंसधारी प्रतिवादी होता है
• ✓निरस्तीकरण के बाद, कम से कम एक वर्ष तक पुनःस्थापन के लिए आवेदन नहीं किया जा सकता (या निर्दिष्ट अवधि, इनमें से जो अधिक हो)

प्रतिनिधि बिना लाइसेंस वाले या अनुचित संचालकों और उपविभाजकों की जाँच करते हैं। यदि उल्लंघन पाया जाता है, तो विरत रहने और परहेज़ करने का आदेश जारी किया जाता है या पक्षों के विरुद्ध मुकदमा चलाया जाता है। आयुक्त जनहित में होने पर व्यक्तियों को रियल एस्टेट ब्रोकरेज, लेंडिंग, एस्क्रो या टाइटल पदों से रोकने के लिए बार आदेश (तीन वर्ष तक) जारी कर सकता है।

• ✓बिना लाइसेंस वाले या अनुचित संचालकों द्वारा उल्लंघनों के लिए विरत रहने और परहेज़ करने का आदेश जारी किया जा सकता है
• ✓बार आदेश व्यक्तियों को तीन वर्ष तक निर्दिष्ट रियल एस्टेट गतिविधियों से रोक सकता है
• ✓बार आदेश प्राप्तकर्ताओं को आदेश के गुण-दोष पर प्रशासनिक सुनवाई का अनुरोध करने का अधिकार है

गृहस्थ छूट घर को कुछ लेनदारों द्वारा निर्णय ग्रहणाधिकार लागू करने से बचाती है। यह सभी जबरदस्ती बिक्री से सुरक्षा नहीं देती—उदाहरण के लिए, घोषणा से पहले दर्ज किए गए निर्णय, पूर्व-मौजूदा भार, या मैकेनिक्स/सामग्री आपूर्तिकर्ता के ग्रहणाधिकार। स्वैच्छिक भार (बंधक/विश्वास पत्र) घोषणा से अप्रभावित रहते हैं।

• ✓गृहस्थ छूट कुछ निर्णय ग्रहणाधिकार प्रवर्तन से सुरक्षा देती है, छूट की राशि तक।
• ✓यह पूर्व-दर्ज निर्णय, पूर्व-मौजूदा भार, या मैकेनिक्स के ग्रहणाधिकार से सुरक्षा नहीं देती।
• ✓स्वैच्छिक भार (बंधक/विश्वास पत्र) गृहस्थ घोषणा से प्रभावित नहीं होते हैं।

सी.सी.पी. की धाराएँ 704.710 और उसके बाद की धाराओं में दो होमस्टेड संरक्षण शामिल हैं। अनुच्छेद 4 उन पात्र गृहस्वामी देनदारों की रक्षा करता है जिन्होंने घोषणा दाखिल नहीं की है। अनुच्छेद 5 उन गृहस्वामियों से संबंधित है जो होमस्टेड घोषणा रिकॉर्ड कराते हैं। दोनों छूट राशि तक कुछ जजमेंट लियनों के विरुद्ध सुरक्षा प्रदान करते हैं।

• ✓अनुच्छेद 4 = बिना घोषणा के स्वचालित आवासीय छूट
• ✓अनुच्छेद 5 = संरक्षण जिसके लिए रिकॉर्ड की गई होमस्टेड घोषणा आवश्यक है
• ✓एक अलग “प्रोबेट होमस्टेड” भी मौजूद है (प्रोबेट कोड 60, 6520–6528)

यह छूट उस समय देनदार की स्थिति पर निर्भर करती है जब लेनदार का लियन दर्ज किया जाता है: $50,000 आधार; $75,000 परिवार इकाई के किसी सदस्य के लिए, यदि उसी परिवार इकाई का कोई अन्य सदस्य होमस्टेड में कोई हित न रखता हो; और $150,000 उस व्यक्ति के लिए जो 65+ है, काम करने में असमर्थ विकलांग व्यक्ति है, या अनैच्छिक बिक्री में सीमित आय वाला 55+ व्यक्ति है। पति-पत्नी की संयुक्त छूटें लागू परिवार-इकाई राशि से अधिक नहीं हो सकतीं।

• ✓$50,000 आधार; $75,000 परिवार इकाई; $150,000 65+, विकलांग, या योग्य 55+ अल्प-आय के लिए
• ✓पति-पत्नी की संयुक्त छूटें लागू $75,000 या $150,000 राशि से अधिक नहीं हो सकतीं
• ✓राशि देनदार की उस स्थिति पर आधारित होती है जब लेनदार का लियन दर्ज किया जाता है

एक घोषित होमस्टेड उस काउंटी में घोषणा रिकॉर्ड करके बनाया जाता है जहाँ आवास स्थित है; घोषणा में मालिक का नाम होना चाहिए, संपत्ति का वर्णन होना चाहिए, और यह बताना चाहिए कि रिकॉर्डिंग तिथि पर यह मालिक/जीवनसाथी का प्रमुख आवास है जहाँ वे निवास करते हैं। इसे विलेख की तरह निष्पादित और अभिस्वीकृत किया जाना चाहिए। दिवालियापन दाखिल करने के बाद होमस्टेड घोषित नहीं किया जा सकता।

• ✓घोषणा में यह बताया जाना चाहिए कि रिकॉर्डिंग तिथि पर संपत्ति मालिक/जीवनसाथी का प्रमुख आवास है
• ✓प्रभावी होने के लिए घोषणा को हस्तांतरण की तरह अभिस्वीकृत और रिकॉर्ड किया जाना चाहिए
• ✓दिवालियापन याचिका दाखिल करने के बाद होमस्टेड घोषित नहीं किया जा सकता
• ✓होमस्टेड घोषणा संपत्ति को हस्तांतरित करने या उस पर भार डालने के अधिकार को प्रतिबंधित नहीं करती

होमस्टेड के विरुद्ध कुर्की होने पर, लेनदार को बिक्री आदेश के लिए 20 दिनों के भीतर न्यायालय में आवेदन करना होगा। न्यायालय एक न्यूनतम बोली निर्धारित करता है जो ग्रहणाधिकार, छूट, और प्रवर्तनकारी ग्रहणाधिकार को कवर करती है; यदि पर्याप्त बोली प्राप्त नहीं होती है, तो कोई बिक्री नहीं होती और लेनदार को एक वर्ष प्रतीक्षा करनी होती है। यदि नए होमस्टेड में पुनर्निवेश किया जाता है, तो विक्रय आय 6 महीनों के लिए छूट प्राप्त होती है।

• ✓कुर्की के बाद लेनदार को विक्रय आदेश के लिए 20 दिनों के भीतर न्यायालय में आवेदन करना होगा
• ✓संपत्ति तब तक नहीं बेची जाती जब तक न्यूनतम बोली (पूर्ववर्ती ग्रहणाधिकार, छूट, और प्रवर्तनकारी ग्रहणाधिकार को कवर करने वाली) पूरी नहीं होती
• ✓विक्रय आय 6 महीनों तक छूट प्राप्त होती है; नई घोषणा के साथ पुनर्निवेश पूर्व पंजीकरण तिथि से पूर्वव्यापी प्रभाव रखता है

संघीय होमस्टेड अधिनियम, 1862 ने संघीय भूमि पर निवास/सुधार स्थापित करने वालों को भूमि-स्वामित्व प्रदान करके बसावट को प्रोत्साहित किया। यह कैलिफ़ोर्निया के घोषित होमस्टेड से असंबंधित है। सार्वजनिक भूमियों पर होमस्टेडिंग 1976 में संघीय भूमि नीति और प्रबंधन अधिनियम द्वारा बंद कर दी गई (अलास्का को छोड़कर)।

• ✓संघीय होमस्टेडिंग ने सार्वजनिक भूमि के बसनेवालों को भूमि-स्वामित्व प्रदान किया—कैलिफ़ोर्निया के घोषित होमस्टेड से असंबंधित
• ✓सार्वजनिक भूमि पर होमस्टेडिंग 1976 में निरसित कर दी गई (अलास्का को छोड़कर)

लाइसेंस प्राप्त एस्क्रो धारक/एजेंट को सटीक खाते और अभिलेख रखने होते हैं, जो कॉर्पोरेशन्स के आयुक्त की जाँच के अधीन होते हैं। निगम को अपने खर्च पर एक प्रमाणित सार्वजनिक लेखाकार (CPA) द्वारा तैयार स्वतंत्र ऑडिट प्रतिवर्ष प्रस्तुत करना होता है। बिक्री एस्क्रो करने वाले रियल एस्टेट ब्रोकर अपने ट्रस्ट फंड के ऑडिट तथा रियल एस्टेट आयुक्त द्वारा अपने खातों और अभिलेखों की जाँच के अधीन होते हैं।

• ✓लाइसेंस प्राप्त एस्क्रो एजेंट को प्रतिवर्ष अपने खर्च पर एक स्वतंत्र CPA ऑडिट प्रस्तुत करना होता है
• ✓एस्क्रो अभिलेख कॉर्पोरेशन्स के आयुक्त की जाँच के अधीन होते हैं
• ✓एस्क्रो करने वाले ब्रोकर ट्रस्ट फंड ऑडिट और रियल एस्टेट आयुक्त की जाँच के अधीन होते हैं

FCRA की धारा 609(g), जिसे FACT Act द्वारा जोड़ा गया था, के अनुसार जब भी किसी आवेदक का क्रेडिट स्कोर 1-4 इकाई वाली आवासीय अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित आवेदन के साथ उपयोग किया जाता है, तो क्रेडिट स्कोर का प्रकटीकरण आवश्यक है, चाहे क्रेडिट निर्णय का परिणाम कुछ भी हो। यह मोबाइल होम्स द्वारा सुरक्षित ऋणों पर लागू नहीं होता। प्रकटीकरण को यथाशीघ्र उचित रूप से संभव हो, पहुंचाया जाना चाहिए और इसमें जानकारी के छह मदों के साथ-साथ आवश्यक वैधानिक नोटिस शामिल होना चाहिए।

• ✓जब किसी 1-4 इकाई वाली आवासीय अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋण के लिए स्कोर का उपयोग किया जाता है, तो क्रेडिट स्कोर का प्रकटीकरण आवश्यक है
• ✓चाहे आवेदन स्वीकृत, अस्वीकृत, वापस लिया गया या बंद किया गया हो, प्रकटीकरण आवश्यक है
• ✓प्रकटीकरण मोबाइल होम्स द्वारा सुरक्षित ऋणों पर लागू नहीं होता
• ✓स्कोर पर प्रतिकूल प्रभाव डालने वाले अधिकतम चार प्रमुख कारकों का प्रकटीकरण किया जाना चाहिए

यदि कोई आवेदक मानता है कि उसकी क्रेडिट रिपोर्ट में कोई गलती है, तो वे क्रेडिट रिपॉजिटरी से संपर्क कर सकते हैं। FCRA के तहत, रिपॉजिटरी को 30 दिनों के भीतर जांच पूरी करनी होती है, पूरी होने के 5 दिनों के भीतर परिणामों की लिखित सूचना देनी होती है, और सुधारी गई रिपोर्ट की एक प्रति प्रदान करनी होती है। FTC, FCRA को लागू करता है। कैलिफोर्निया की तीन रिपॉजिटरी Experian, TransUnion और Equifax हैं।

• ✓क्रेडिट रिपॉजिटरी को 30 दिनों के भीतर विवाद जांच पूरी करनी होती है
• ✓जांच परिणामों की लिखित सूचना पूरी होने के 5 दिनों के भीतर दी जानी चाहिए
• ✓FTC, FCRA को लागू करने के लिए जिम्मेदार है

प्रकटीकरणों में ऋणदाता की पहचान और MLO का विशिष्ट पहचानकर्ता शामिल होना चाहिए, वे लिखित में, स्पष्ट और प्रमुख हों, तथा ऐसे रूप में हों जिसे उधारकर्ता अपने पास रख सके। इलेक्ट्रॉनिक प्रकटीकरणों के लिए ई-साइन अधिनियम के तहत उपभोक्ता की सहमति आवश्यक है (कुछ अपवादों के अधीन)। सार्वजनिक अधिकारियों, क्रेडिट रिपोर्टिंग एजेंसियों, मूल्यांकनकर्ताओं और बीमा कंपनियों जैसे भुगतान प्राप्तकर्ताओं की पहचान सामान्य शब्दों का उपयोग करके की जा सकती है।

• ✓प्रकटीकरणों में ऋणदाता की पहचान और ऋण उत्पत्तिकर्ता (MLO) के विशिष्ट पहचानकर्ता की पहचान होनी चाहिए
• ✓इलेक्ट्रॉनिक प्रकटीकरणों के लिए ई-साइन अधिनियम के तहत उपभोक्ता की सहमति आवश्यक है, कुछ अपवादों के अधीन
• ✓प्रकटीकरण लिखित में, स्पष्ट और प्रमुख तथा ऐसे रूप में होने चाहिए जिसे उधारकर्ता अपने पास रख सके
• ✓कुछ भुगतान प्राप्तकर्ताओं की पहचान सामान्य या व्यापक शब्दों का उपयोग करके की जा सकती है

मुख्य आवास द्वारा सुरक्षित और एक वर्ष से अधिक अवधि वाले परिवर्तनीय दर वाले ऋणों के लिए, ऋणदाताओं को आवेदन के समय या गैर-वापसी योग्य शुल्क से पहले Adjustable Rate Mortgages संबंधी उपभोक्ता हैंडबुक और ऋण कार्यक्रम प्रकटीकरण प्रदान करना होगा। प्रकटीकरणों में यह शामिल होता है कि दर/भुगतान कैसे निर्धारित होता है, इंडेक्स/मार्जिन, छूट संबंधी कथन, परिवर्तनों की आवृत्ति, और या तो $10,000 के ऋण पर 15 वर्ष की अवधि पर आधारित ऐतिहासिक उदाहरण या अधिकतम दर/भुगतान।

• ✓आवेदन के समय या गैर-वापसी योग्य शुल्क से पहले Adjustable Rate Mortgages संबंधी उपभोक्ता हैंडबुक और कार्यक्रम प्रकटीकरण प्रदान करें
• ✓ऐतिहासिक उदाहरण $10,000 के ऋण राशि पर आधारित होता है जो हाल के 15 वर्षों के इंडेक्स मूल्यों को दर्शाता है
• ✓प्रकटीकरणों में यह बताया जाना चाहिए कि क्या दर, भुगतान, या अवधि बदल सकते हैं और प्रयुक्त इंडेक्स/मार्जिन क्या है

अन्य आवश्यक प्रकटीकरणों में भुगतान अनुसूची; मांग सुविधा (केवल यदि विधिक बाध्यता का हिस्सा हो, चूक-रूपांतरण नहीं); उधार विक्रय में कुल विक्रय मूल्य; पूर्वभुगतान दंड/रिबेट; विलंब भुगतान शुल्क (केवल परिपक्वता से पहले); प्रतिभूति हित; बीमा; कुछ प्रतिभूति शुल्क (फाइलिंग शुल्क और कर); अनुबंध की शर्तों का संदर्भ; ऋण अधिग्रहण नीति; और आवश्यक जमा (यह बताते हुए कि APR जमा के प्रभाव को प्रतिबिंबित नहीं करता) शामिल हैं।

• ✓पूर्वभुगतान दंड का प्रकटीकरण आवश्यक है, जिसमें ऐसा कथन भी शामिल है, भले ही कोई दंड न लिया गया हो।
• ✓विलंब भुगतान शुल्क का प्रकटीकरण केवल परिपक्वता से पहले लगाए गए शुल्कों पर लागू होता है।
• ✓खरीदी गई संपार्श्विक के लिए प्रतिभूति हित प्रकटीकरण सामान्य पहचान का उपयोग कर सकता है।
• ✓नियम 78 की रिबेट विधि अब प्रकट करने की आवश्यकता नहीं है।

उधारकर्ता को वित्तपोषित राशि का लिखित मदवार विवरण प्राप्त करने का अधिकार है, जो अन्य प्रकटीकरणों से अलग होगा और इसे GFE के माध्यम से पूरा किया जा सकता है। यह मदवार विवरण उधारकर्ता को सीधे वितरित की गई प्राप्तियों, उधारकर्ता के खाते में जमा की गई राशियों, और उधारकर्ता की ओर से अन्य व्यक्तियों को भुगतान की गई राशियों (उन व्यक्तियों की पहचान करते हुए) का खुलासा करता है।

• ✓वित्तपोषित राशि का मदवार विवरण GFE के माध्यम से पूरा किया जा सकता है
• ✓इसमें उधारकर्ता को दी जाने वाली प्राप्तियों, खाते में जमा की गई राशियों, और अन्य को भुगतान की गई राशियों का खुलासा होना चाहिए
• ✓उधारकर्ता की ओर से भुगतान किए गए व्यक्तियों की पहचान की जानी चाहिए

समायोजित कर आधार लाभ या हानि की गणना के लिए केंद्रीय है। आधार इस बात पर निर्भर करता है कि संपत्ति कैसे प्राप्त की गई थी: खरीद, उपहार, या उत्तराधिकार।

• ✓खरीदी गई संपत्ति का आधार = समय के साथ समायोजित क्रय मूल्य (जैसे, मूल्यह्रास)
• ✓उपहार में प्राप्त संपत्ति का आधार = दाता की लागत (या उपहार के समय कम बाजार मूल्य, यदि हानि का दावा किया जा रहा हो)
• ✓विरासत में प्राप्त संपत्ति का आधार = मृत्यु की तिथि पर उचित बाजार मूल्य (स्टेप-अप)

रियल एस्टेट कर कानून की जटिलता के कारण, जो ब्रोकर कर पेशेवर भी नहीं है, उसे कर सलाह नहीं देनी चाहिए, बल्कि ग्राहकों को योग्य पेशेवरों के पास भेजना चाहिए।

• ✓ब्रोकर को कभी भी कर सलाह नहीं देनी चाहिए, जब तक कि वह आयकर निवेश परामर्शदाता भी न हो
• ✓ब्रोकर को ग्राहकों को रियल एस्टेट कर वकील, सीपीए, या अन्य योग्य व्यक्ति से परामर्श करने के लिए प्रोत्साहित करना चाहिए

कर नियोजन रियल एस्टेट निवेश के विश्लेषण की कुंजी है। निवेशक आय को कर-आश्रय देना, घाटा उत्पन्न करना, अनुकूल कैपिटल गेन्स उपचार प्राप्त करना, या कर दायित्व को स्थगित करना चाहते हैं। अधिग्रहण की विधि के महत्वपूर्ण कर परिणाम निपटान के समय होते हैं।

• ✓निवेशक ये चाहते हैं: आय को कर-आश्रय देना, घाटा उत्पन्न करना, अनुकूल कैपिटल गेन्स, या कर दायित्व का स्थगन।
• ✓अधिग्रहण की विधि मुख्यतः विक्रय/निपटान के समय कर परिणामों को प्रभावित करती है, अधिग्रहण के समय नहीं।
• ✓व्यक्तिगत स्वामित्व बाद में संपत्ति को किसी निगम को कर-मुक्त हस्तांतरित कर सकता है।

टाइटल निगम के माध्यम से या व्यक्तिगत रूप से (सामुदायिक संपत्ति, संयुक्त किरायेदारी, सामान्य किरायेदारी) धारण किया जा सकता है। प्रत्येक स्वरूप के कर और प्रोबेट संबंधी निहितार्थ होते हैं, विशेष रूप से बेसिस में स्टेप-अप के संबंध में।

• ✓कॉर्पोरेट स्वामित्व डीलरों को निवेश संपत्ति को स्टॉक-इन-ट्रेड से अलग करने देता है
• ✓संयुक्त किरायेदारी मृत्यु के बाद की प्रक्रिया को सरल बनाती है, लेकिन इसे वसीयत द्वारा नियंत्रित नहीं किया जा सकता
• ✓संयुक्त किरायेदारी में मृतक की सकल एस्टेट में शामिल न होने वाला आधा हिस्सा बेसिस में स्टेप-अप प्राप्त नहीं करता

एक अनंतिम मानचित्र प्रस्तावित उपविभाजन डिज़ाइन और मौजूदा स्थलाकृति दर्शाता है, जिसे स्थानीय अध्यादेश की आवश्यकताओं के अनुसार तैयार किया जाता है, जिनमें विधिक विवरण, सड़कें, भूखंड, ईज़मेंट, और उपयोगिताएँ शामिल हैं।

• ✓डिज़ाइन में भविष्य के निष्क्रिय तापन और शीतलन के लिए यथासंभव प्रावधान होना चाहिए (परिवर्तित कॉन्डोमिनियमों पर लागू नहीं)
• ✓विषय-सामग्री में विधिक विवरण, निकटवर्ती सड़कों की चौड़ाई/नाम, प्रस्तावित उपयोग, सड़क ग्रेड/चौड़ाई, ईज़मेंट, भूखंड विन्यास, जलमार्ग, जल आपूर्ति, मलजल निपटान विधि, और सार्वजनिक क्षेत्र शामिल हैं
• ✓कई क्षेत्राधिकारों में आवश्यक है कि अनंतिम मानचित्र किसी पंजीकृत सिविल इंजीनियर, लाइसेंस प्राप्त भूमि सर्वेक्षक, या पेशेवर योजनाकार द्वारा किए गए सर्वेक्षण पर आधारित हो

दाखिल करने के बाद, कई विभाग प्रारंभिक नक्शे की समीक्षा करते हैं और योजना विभाग को रिपोर्ट करते हैं; इसके बाद सार्वजनिक सुनवाई होती है। अनुमोदन के लिए सामान्य और विशिष्ट योजनाओं के अनुरूप होना आवश्यक है।

• ✓विभिन्न विभाग (सड़क, स्वास्थ्य, बाढ़ नियंत्रण, उद्यान, विद्यालय, सर्वेक्षक) नक्शे की समीक्षा करते हैं और रिपोर्ट प्रस्तुत करते हैं
• ✓तटीय क्षेत्र के उपविभाजनों के लिए कैलिफ़ोर्निया तटीय आयोग को एक प्रति भेजना आवश्यक है
• ✓अनुमोदन के लिए सामान्य और विशिष्ट योजनाओं के अनुरूपता, स्वीकार्य घनत्व, भौतिक उपयुक्तता, तथा स्वास्थ्य/पर्यावरण संबंधी विचार आवश्यक हैं
• ✓रिपोर्टें अनुमोदन, सशर्त अनुमोदन या अस्वीकृति की सिफ़ारिश कर सकती हैं

उपविभाजक के लिए प्रतिकूल अनंतिम मानचित्र कार्रवाइयों के विरुद्ध अपील करने की कड़ी समय-सीमाएँ हैं, तथा स्थानीय क्षेत्राधिकार सुनवाई और निर्णय की समय-सीमाओं के अधीन है।

• ✓उपविभाजक के पास प्रतिकूल कार्रवाई की तारीख से अपील दायर करने के लिए 10 दिन होते हैं
• ✓अपील दायर होने के बाद 30 दिन के भीतर सुनवाई होनी चाहिए
• ✓सुनवाई के बाद 10 दिन के भीतर निर्णय दिया जाना चाहिए
• ✓समय पर कार्रवाई न करने पर मानचित्र को उस सीमा तक स्वीकृत माना जाता है जहाँ तक वह मानचित्र अधिनियम और स्थानीय अध्यादेश का अनुपालन करता है

एक वेस्टिंग टेंटेटिव मैप (Government Code 66498.1) उपविभाजक को स्वीकृति के समय प्रभावी अध्यादेशों और मानकों का पर्याप्त अनुपालन करते हुए विकास करने के अधिकार देता है।

• ✓वेस्टिंग टेंटेटिव मैप स्वीकृति के समय प्रभावी अध्यादेशों/मानकों के अंतर्गत आगे बढ़ने के अधिकार देता है
• ✓विकास समझौते (Government Code 65864 et seq.) विकास अधिकारों को सुरक्षित करने का एक अन्य तरीका हैं
• ✓विकास समझौते में प्रवेश करना एक विवेकाधीन कार्य है

किसी व्यवसाय की सद्भावना का मौद्रिक मूल्य होता है जिसे कानून द्वारा संरक्षित किया जाता है और इसे निरंतर जनता-संरक्षण की अपेक्षा के रूप में परिभाषित किया जाता है। सद्भावना का मूल्यांकन करने के कारकों में बिक्री/लाभ का इतिहास (वर्तमान आंकड़ों की ओर अधिक भार), वर्तमान स्थान पर स्थापना की अवधि, स्थान और विकास क्षमता, प्रतिस्पर्धात्मक स्थिति, व्यवसाय के नाम की प्रतिष्ठा, गैर-प्रतिस्पर्धा समझौता, और ग्राहक आवागमन की विशेषताएं शामिल हैं।

• ✓सद्भावना निरंतर जनता-संरक्षण की अपेक्षा है और इसका कानूनी रूप से संरक्षित मौद्रिक मूल्य होता है
• ✓एक स्थान या लाइसेंस जो एकाधिकार के बराबर हो, सद्भावना के लिए प्रीमियम वसूल सकता है
• ✓शराब लाइसेंस के लिए सद्भावना के मूल्यांकन पर सीमा हो सकती है
• ✓सबसे नवीनतम बिक्री और लाभ के आंकड़ों को अधिक भार दिया जाता है

यह संगठन नेशनल एसोसिएशन ऑफ रियल एस्टेट ब्रोकर्स, इनकॉर्पोरेटेड है और वर्तमान में मिशिगन के कानूनों के अंतर्गत निगमित है। इसके उद्देश्यों में रियल एस्टेट की मान्यता प्राप्त शाखाओं से जुड़े लोगों को एकजुट करना, अधिक व्यावसायिक कार्य-व्यवहार संभव बनाना, उच्च आचार मानक बनाए रखना, एक आचार संहिता तैयार करना और लागू करना, “Realtist” शब्द के उपयोग को लाइसेंस देना, और अनैतिक प्रथाओं से जनता की रक्षा करना शामिल है।

• ✓1. NAREB मिशिगन राज्य के कानूनों के अंतर्गत निगमित है
• ✓2. NAREB के उद्देश्यों में आचार संहिता लागू करना और “Realtist” शब्द को लाइसेंस देना शामिल है
• ✓3. “Realtist” एक मान्यता प्राप्त प्रमाणित NAREB सदस्य को दर्शाता है

धारा 10176 और 10177 अधिकांश लाइसेंस निलंबनों/रद्दीकरणों का आधार हैं। धारा 10176 उस लाइसेंसधारी पर लागू होती है जो रियल एस्टेट लेन-देन में एजेंट के रूप में कार्य कर रहा हो, जबकि धारा 10177 के कुछ भाग तब भी लागू होते हैं जब वह एजेंट के रूप में कार्य न कर रहा हो। धारा 10176 के आधारों में मिथ्यावर्णन, मिथ्या वचन, निरंतर मिथ्यावर्णन, दोहरी एजेंसी, और कमिंगलिंग (निधियों का मिश्रण) शामिल हैं।

• ✓धारा 10176 के लिए सामान्यतः आवश्यक है कि लाइसेंसधारी एजेंट के रूप में कार्य कर रहा हो
• ✓धारा 10176(a) में मिथ्यावर्णन शामिल है, जिसमें प्रिंसिपल को महत्वपूर्ण तथ्यों का खुलासा न करना भी शामिल है
• ✓धारा 10176(a) के अंतर्गत मिथ्यावर्णन की कार्रवाई का समर्थन करने के लिए क्षति या हानि मौजूद होना आवश्यक नहीं है

धारा 10176(d) में यह प्रावधान है कि लाइसेंसी द्वारा सभी प्रिंसिपलों को यह सूचित न करना शामिल है कि वह एक से अधिक पक्षों के एजेंट के रूप में कार्य कर रहा है। धारा 10176(e) कमिंगलिंग को समाहित करती है — प्रिंसिपल की धनराशि को ब्रोकर के अपने धन के साथ मिलाना। कन्वर्ज़न (प्रिंसिपल की धनराशि का दुरुपयोग और उसका उपयोग करना) कमिंगलिंग से अधिक गंभीर अपराध है।

• ✓दोहरी एजेंसी का उल्लंघन (10176(d)) सभी प्रिंसिपलों को यह सूचित करने में विफलता है कि वह कई पक्षों का प्रतिनिधित्व कर रहा है
• ✓कमिंगलिंग (10176(e)) प्रिंसिपल की धनराशि को ब्रोकर के अपने धन के साथ मिलाना है
• ✓कन्वर्ज़न (प्रिंसिपल की धनराशि का दुरुपयोग/उपयोग करना) कमिंगलिंग से अधिक गंभीर है

धारा 10177 के आधारों में शामिल हैं: धोखाधड़ी से लाइसेंस प्राप्त करना (a), लाइसेंस धारक के कर्तव्यों से पर्याप्त रूप से संबंधित नैतिक अधमता वाली आपराधिक दोषसिद्धि (b), मिथ्या विज्ञापन (c), अन्य धाराओं का उल्लंघन (d), व्यापार नाम का दुरुपयोग (e), अस्वीकृति/बेईमानी को न्यायसंगत ठहराने वाला आचरण (f), और लापरवाही या अक्षमता (g).

• ✓धारा 10177(a) में धोखाधड़ी, मिथ्यानिरूपण या छल द्वारा लाइसेंस प्राप्त करना शामिल है
• ✓धारा 10177(b) में लाइसेंस धारक के कर्तव्यों से संबंधित नैतिक अधमता वाली आपराधिक दोषसिद्धि शामिल है
• ✓धारा 10177(f) में ऐसा आचरण शामिल है जो दर्शाता है कि आवेदक/लाइसेंस धारक ईमानदार और सत्यनिष्ठ नहीं है

धारा 10177(h) ब्रोकर द्वारा सेल्सपर्सन पर उचित पर्यवेक्षण न करने के लिए अनुशासनात्मक कार्रवाई की अनुमति देती है। धारा 10177(l) किसी अन्य नस्ल, रंग, धर्म, वंश या राष्ट्रीय मूल के व्यक्तियों के प्रवेश के आधार पर घबराहट में बिक्री (ब्लॉकबस्टिंग) को प्रेरित करने को प्रतिबंधित करती है। धारा 10177(o) खरीदारों को स्वामित्व हित का प्रकटीकरण करना आवश्यक बनाती है।

• ✓धारा 10177(h) ब्रोकर द्वारा सेल्सपर्सन पर उचित पर्यवेक्षण करने में विफलता को शामिल करती है
• ✓धारा 10177(l) संरक्षित वर्गीकरणों के आधार पर घबराहट में बिक्री/ब्लॉकबस्टिंग को प्रतिबंधित करती है
• ✓धारा 10177(o) विषय संपत्ति में लाइसेंसधारी के स्वामित्व हित का प्रकटीकरण आवश्यक करती है

मिथ्यानिरूपण तथ्य का असत्य कथन है; झूठा वचन इस बारे में असत्य कथन है कि वचनदाता क्या करेगा (धारा 10176(b))। झूठा वचन अक्सर यह दिखाकर सिद्ध किया जाता है कि उसका पालन करना असंभव था और वचनदाता यह जानता था। निरंतर और घोर मिथ्यानिरूपण 10176(c) के अंतर्गत अलग से वाद योग्य है।

• ✓मिथ्यानिरूपण तथ्य का असत्य कथन है (10176(a))
• ✓झूठा वचन इस बारे में असत्य कथन है कि वचनदाता क्या करेगा (10176(b))
• ✓धारा 10176(c) मिथ्यानिरूपण या झूठे वचनों के निरंतर और घोर क्रम को समाहित करती है

धारा 10176(f) के अनुसार सभी एक्सक्लूसिव लिस्टिंग्स पर एक निर्दिष्ट समाप्ति तिथि होना आवश्यक है। धारा 10176(g) गुप्त लाभ को शामिल करती है, जो अक्सर डमी खरीदार के माध्यम से होता है। धारा 10176(h) के अनुसार ऑप्शन-और-लिस्टिंग फॉर्म का उपयोग करने वाले लाइसेंसी को लाभ का खुलासा करना होगा और ऑप्शन का प्रयोग करने से पहले प्रिंसिपल की लिखित सहमति प्राप्त करनी होगी।

• ✓एक्सक्लूसिव लिस्टिंग्स में निर्दिष्ट निश्चित समाप्ति तिथि शामिल होनी चाहिए (10176(f))
• ✓गुप्त लाभ (10176(g)) तब उत्पन्न होता है जब ब्रोकर गुप्त रूप से लाभ कमाता है, अक्सर डमी खरीदार के माध्यम से
• ✓लिस्टिंग-ऑप्शन के लिए लाभ का खुलासा करना और ऑप्शन का प्रयोग करने से पहले लिखित सहमति प्राप्त करना आवश्यक है (10176(h))

धारा 10176(i) “बेईमानीपूर्ण व्यवहार” एक व्यापक प्रावधान है जो ऐसे कार्यों पर लागू होता है जिनके लिए लाइसेंस आवश्यक है। धारा 10176(k) उस स्थिति को शामिल करती है जब ब्रोकर स्वयं को ऋणदाता या अधिकृत एजेंट के रूप में प्रस्तुत करता है और बंधक ऋण प्रतिबद्धता के अनुसार धनराशि वितरित करने में विफल रहता है। धारा 10176(l) ब्याज, लागत, शुल्क या प्रभार बढ़ाने के लिए बंधक ऋण क्लोजिंग को जानबूझकर विलंबित करने पर रोक लगाती है।

• ✓धारा 10176(i) के अंतर्गत बेईमानीपूर्ण व्यवहार ऐसे कार्यों को सम्मिलित करता है जिनके लिए लाइसेंस आवश्यक है।
• ✓धारा 10176(l) केवल उधारकर्ता के प्रभार बढ़ाने के लिए ऋण क्लोजिंग में विलंब करने पर रोक लगाती है।
• ✓धारा 10176(j) व्यवसाय की बिक्री के लिए खरीदार के हस्ताक्षर प्राप्त करने से पहले लिखित प्राधिकरण की अपेक्षा करती है।

कैलिफ़ोर्निया के ब्रोकर खरीद प्रस्ताव के साथ अर्नेस्ट मनी स्वीकार करते समय डिपॉज़िट रसीद का उपयोग करते हैं। यह रसीद और मूल अनुबंध दोनों होती है, जिसमें वित्तपोषण, प्रस्ताव स्वीकार न होने पर जमा वापसी की शर्तें, और खरीदार के चूक करने पर जमा के निपटान सहित सभी बिक्री कारक दर्शाए जाते हैं। शर्तें अत्यंत सावधानी से लिखी जानी चाहिए।

• ✓डिपॉज़िट रसीद लेन-देन के लिए रसीद और मूल अनुबंध दोनों होती है।
• ✓इसमें वित्तपोषण और जमा के निपटान सहित सभी मूल बिक्री कारक दर्शाए जाने चाहिए।

रियल एस्टेट लाइसेंस कानून के अनुसार ब्रोकरों और सेल्सपर्सनों को हस्ताक्षर प्राप्त करते समय हस्ताक्षर करने वाले व्यक्तियों को दस्तावेज़ों और समझौतों की प्रतियाँ देनी आवश्यक है। यह लिस्टिंग, जमा रसीदों और लाइसेंस प्राप्त कृत्यों से संबंधित किसी भी दस्तावेज़ पर लागू होता है।

• ✓हस्ताक्षरित दस्तावेज़ों की प्रतियाँ हस्ताक्षर के समय हस्ताक्षरकर्ताओं को देनी होंगी
• ✓यह लाइसेंस प्राप्त कृत्यों से संबंधित सभी दस्तावेज़ों पर लागू होता है

टेंडर एक पक्ष द्वारा अनुबंध के अपने हिस्से को पूरा करने का प्रस्ताव है, जो आमतौर पर क्लोज़िंग के समय किया जाता है। यदि एक पक्ष चूक करता है, तो दूसरा पक्ष यह स्थापित करने के लिए टेंडर करता है कि वह तैयार, इच्छुक और सक्षम था। यदि दोनों पक्ष चूक में थे, तो कोई भी हर्जाना वसूल नहीं कर सकता। आपत्तियाँ टेंडर के समय बताई जानी चाहिए अन्यथा उन्हें त्याग दिया जाता है; उचित टेंडर दूसरे पक्ष को चूक में डाल देता है।

• ✓टेंडर निष्पादन का प्रस्ताव है, जो आमतौर पर क्लोज़िंग के समय किया जाता है
• ✓यदि दोनों पक्ष चूक में हैं, तो कोई भी हर्जाना वसूल नहीं कर सकता
• ✓आपत्तियाँ टेंडर के समय बताई जानी चाहिए अन्यथा उन्हें त्याग दिया जाता है
• ✓उचित टेंडर अस्वीकार करने वाले पक्ष को चूक में डाल देता है