HUD-1 or HUD-1A Settlement Statement +10California · रियल एस्टेट · हिन्दी

संघीय रूप से संबंधित ऋण लेन-देन में RESPA द्वारा आवश्यक तीसरा प्रकटीकरण HUD-1 या HUD-1A होता है। HUD-1 का उपयोग तब किया जाता है जब प्रतिभूति संपत्ति खरीदी और बेची जा रही हो (जिसमें उधारकर्ता/खरीदार और विक्रेता दोनों शामिल हों)। HUD-1A का उपयोग तब किया जाता है जब ऋण का उद्देश्य इच्छित प्रतिभूति संपत्ति का पुनर्वित्त करना या उस पर अतिरिक्त भार डालना हो, ऐसे एक-पक्षीय लेन-देन में जिनमें स्वामित्व का हस्तांतरण शामिल न हो।

• ✓प्रत्येक निपटान में जिसमें संघीय रूप से संबंधित बंधक ऋण और उधारकर्ता तथा विक्रेता दोनों शामिल हों, HUD-1 आवश्यक है
• ✓HUD-1A का उपयोग पुनर्वित्त या अतिरिक्त भार के लिए किया जाता है जहाँ कोई विक्रेता न हो और स्वामित्व का हस्तांतरण न हो
• ✓एक ही लेन-देन में कई उधारकर्ताओं को एक ही HUD-1 वितरित किया जा सकता है
• ✓यदि Regulation Z के प्रावधानों का पालन किया जाता है, तो ओपन-एंड HELOCs के लिए लेनदारों/ऋणदाताओं को इनमें से कोई भी फॉर्म उपयोग करने की आवश्यकता नहीं है

सेटलमेंट एजेंट की संघीय परिभाषा में लेनदार/ऋणदाता शामिल होता है यदि कोई तटस्थ पक्ष नामित न किया गया हो। कैलिफ़ोर्निया में, सेटलमेंट एजेंट/एस्क्रो धारक के रूप में कार्य करने के लिए सार्वजनिक एस्क्रो कानून के अंतर्गत लाइसेंस या छूट आवश्यक है। छूट प्राप्त संस्थाओं में टाइटल बीमा कंपनियाँ, अंडररिटन टाइटल कंपनियाँ, बैंक, बचत और ऋण संस्थान, ट्रस्ट कंपनियाँ, लाइसेंस प्राप्त अधिवक्ता, और वे रियल एस्टेट ब्रोकर शामिल हैं जो लेन-देन के एजेंट या पक्षकार हैं।

• ✓कैलिफ़ोर्निया में सेटलमेंट एजेंट/एस्क्रो धारक के रूप में कार्य करने के लिए सार्वजनिक एस्क्रो कानून के अंतर्गत लाइसेंस या छूट आवश्यक है (वित्तीय संहिता की धाराएँ 17003, 17004, 17006)
• ✓टाइटल/अंडररिटन टाइटल कंपनियों को छूट के तहत एस्क्रो संचालित करने की पूर्व शर्त के रूप में टाइटल पॉलिसी जारी करने का प्रस्ताव देना आवश्यक है
• ✓अधिवक्ता तब छूट प्राप्त हैं जब वे किसी प्रधान के साथ सद्भावपूर्ण संबंध में हों और एस्क्रो व्यवसाय में सक्रिय रूप से संलग्न न हों
• ✓रियल एस्टेट ब्रोकर तब छूट प्राप्त हैं जब वे लेन-देन के एजेंट या पक्षकार के रूप में कार्य करते हुए रियल एस्टेट लाइसेंस आवश्यक करने वाला कार्य करते हैं

सेटलमेंट एजेंट या एस्क्रो होल्डर को प्रत्येक संघीय रूप से संबंधित बंधक ऋण निपटान में HUD-1 या HUD-1A का उपयोग करना आवश्यक है। टॉलरेंस कैप और परिस्थितियों में परिवर्तन लेनदारों/ऋणदाताओं और बंधक ब्रोकरों पर यह सुनिश्चित करने का दायित्व डालते हैं कि HUD-1, GFE में प्रकट किए गए सेटलमेंट शुल्कों और पूर्वभुगतान व्ययों के साथ-साथ TILA के रेगुलेशन Z के अंतर्गत प्रकट की गई महत्वपूर्ण ऋण शर्तों के अनुरूप हो।

• ✓HUD-1, GFE में प्रकट किए गए सेटलमेंट शुल्कों और पूर्वभुगतान व्ययों के अनुरूप होना चाहिए।
• ✓ऐतिहासिक रूप से, जब एक अलग सेटलमेंट एजेंट शामिल होता था, तो लेनदार/ऋणदाता की HUD-1 की सटीकता के लिए सीधी सांविधिक जिम्मेदारी नहीं होती थी।
• ✓टॉलरेंस कैप उपभोक्ता/उधारकर्ता की सुरक्षा के लिए GFE और HUD-1 के बीच सुसंगतता सुनिश्चित करने की आवश्यकता रखते हैं।

अधिकांश सेटलमेंट एजेंट/एस्क्रो धारकों के विपरीत, रियल प्रॉपर्टी या रियल प्रॉपर्टी द्वारा सुरक्षित लेनदेन में एस्क्रो धारक के रूप में कार्य करने वाले ब्रोकर तटस्थ एस्क्रो एजेंट के रूप में कार्य नहीं कर रहे होते हैं। RMLA के अंतर्गत मॉर्गेज बैंकर या CFL के अंतर्गत फाइनेंस लेंडर कैलिफ़ोर्निया में सेटलमेंट एजेंट या एस्क्रो धारक के रूप में कार्य नहीं कर सकते।

• ✓एस्क्रो धारक के रूप में कार्य करने वाले ब्रोकर तटस्थ एस्क्रो एजेंट नहीं होते (B&P Code 10145, Financial Code 17006)
• ✓RMLA के अंतर्गत मॉर्गेज बैंकर कैलिफ़ोर्निया में सेटलमेंट एजेंट या एस्क्रो धारक के रूप में कार्य नहीं कर सकते
• ✓CFL के अंतर्गत फाइनेंस लेंडर कैलिफ़ोर्निया में सेटलमेंट एजेंट या एस्क्रो धारक के रूप में कार्य नहीं कर सकते

जब सेटलमेंट एजेंट लेनदार/ऋणदाता के अलावा कोई और हो, तो लेनदार/ऋणदाता को अनुदेशों, टॉलरेंस और अपरिवर्तित महत्वपूर्ण ऋण शर्तों का अनुपालन सुनिश्चित करने के लिए HUD-1/HUD-1A की एक प्रति प्राप्त करनी चाहिए। मॉर्गेज ब्रोकरों पर अतिरिक्त दायित्व हैं: ट्रस्ट डीड/बंधक विलेखों की अनुरूपित प्रतियां वितरित करना सुनिश्चित करना और यह पुष्टि करना कि उधारकर्ता को अंतिम HUD-1/HUD-1A की प्रति प्राप्त हुई।

• ✓लेनदार/ऋणदाता को यह पुष्टि करने के लिए HUD-1 की एक प्रति प्राप्त करनी चाहिए कि शुल्क GFE टॉलरेंस के भीतर हैं।
• ✓MLBs/MLOs को यह सुनिश्चित करना चाहिए कि ट्रस्ट डीड/बंधक विलेखों की अनुरूपित प्रतियां वितरित की जाएं (B&P Code 10234.5)।
• ✓MLBs/MLOs को यह पुष्टि करनी चाहिए कि उधारकर्ता को अंतिम HUD-1/HUD-1A सेटलमेंट स्टेटमेंट की एक प्रति प्राप्त हुई।

सेटलमेंट से एक व्यावसायिक दिन पहले, सेटलमेंट एजेंट/एस्क्रो धारक को उधारकर्ता को प्रस्तावित HUD-1/HUD-1A का निरीक्षण करने की अनुमति देनी होगी। उधारकर्ता लिखित त्याग के माध्यम से इस अधिकार का त्याग कर सकता है। HUD-1/HUD-1A या किसी भी RESPA/TILA प्रकटीकरण को तैयार करने और वितरित करने के लिए कोई शुल्क या प्रभार नहीं लगाया जा सकता।

• ✓उधारकर्ता को सेटलमेंट से ठीक पहले वाले व्यावसायिक दिन के दौरान प्रस्तावित HUD-1 का निरीक्षण करने का अधिकार है।
• ✓पूर्व समीक्षा के अधिकार का त्याग केवल उधारकर्ता द्वारा हस्ताक्षरित लिखित त्याग के माध्यम से किया जा सकता है।
• ✓HUD-1/HUD-1A या RESPA/TILA प्रकटीकरणों को तैयार करने और वितरित करने के लिए कोई शुल्क या प्रभार नहीं लगाया जा सकता।
• ✓मेल किया गया HUD-1 ऋण आवेदन में दिए गए पते पर भेजा जाता है, जब तक कि लिखित रूप में भिन्न पता अधिकृत न किया गया हो।

सेल-लीज़बैक (जिसे परचेज़-लीज़, सेल-लीज़, लीज़-परचेज़ या लीज़बैक भी कहा जाता है) उत्कृष्ट क्रेडिट वाली कंपनियों में लोकप्रिय है। विक्रेता संपत्ति बेचता है और तुरंत उसे वापस पट्टे पर ले लेता है, जिससे पूंजी मुक्त होती है और संपत्ति का उपयोग बना रहता है।

• ✓कार्यशील पूंजी स्थिर संपत्तियों में बंधी नहीं रहती, और अक्सर उधार लेने की तुलना में अधिक पूंजी जुटाई जा सकती है।
• ✓चूंकि पट्टे दीर्घकालिक देनदारी नहीं माने जाते, किराया कर-कटौती योग्य हो सकता है और बैलेंस शीट बेहतर दिखती है, जिससे क्रेडिट बढ़ता है।
• ✓पट्टा भुगतानों की कर-कटौती अक्सर मूल्यह्रास से बेहतर होती है क्योंकि भूमि का मूल्यह्रास नहीं किया जा सकता।
• ✓सरकारी लागत-प्लस-निश्चित-शुल्क अनुबंधों में, किराया स्वीकार्य व्यय है, लेकिन बंधक ब्याज नहीं है (कई रक्षा संयंत्र पट्टे पर होने का कारण)।

बंधक वित्तपोषण का उपयोग किए बिना अचल संपत्ति हितों को प्राप्त करने के विभिन्न तरीके हैं। अचल संपत्ति बिक्री अनुबंध के अपवाद को छोड़कर, ये तरीके सामान्यतः केवल बड़े वित्तपोषकों, अत्यधिक मजबूत किरायेदारों, या बड़ी संस्थाओं के लिए उपलब्ध होते हैं। पूर्ण नकद खरीद एक स्पष्ट विकल्प है, लेकिन व्यक्तियों के लिए अक्सर बड़ी राशि जुटाना और असीमित दायित्व से सुरक्षा करना कठिन होता है।

• ✓अधिकांश गैर-बंधक विकल्प केवल बड़े वित्तपोषकों, अत्यधिक मजबूत किरायेदारों, या बड़ी संस्थाओं के लिए उपलब्ध होते हैं
• ✓अचल संपत्ति बिक्री अनुबंध अपवाद है, जो अधिक व्यापक रूप से उपलब्ध है
• ✓पूर्ण नकद खरीद बंधक वित्तपोषण का सबसे स्पष्ट विकल्प है

सिंडीकेट छोटे निवेशकों को उच्च-प्रतिफल वाली रियल एस्टेट में निवेश करने के अवसर प्रदान करते हैं। एक सिंडीकेट संपत्ति मूल्यों की जानकारी और एक सफल उद्यम को खोजने, संगठित करने और प्रबंधित करने की क्षमता प्रदान करता है, जिसमें कई निवेशकों के संसाधनों को एकत्रित किया जाता है।

• ✓सिंडीकेट छोटे निवेशकों को उच्च-प्रतिफल वाली रियल एस्टेट में भाग लेने की अनुमति देते हैं।
• ✓एक सिंडीकेट उद्यमों को खोजने, संगठित करने और प्रबंधित करने में विशेषज्ञता प्रदान करता है।

एक सीधा बैंक (वाणिज्यिक) ऋण अचल संपत्ति खरीदने के लिए उपयोग किया जा सकता है। उधारकर्ता यह ऋण अच्छी साख या अचल संपत्ति के अतिरिक्त अन्य संपार्श्विक (स्टॉक, बॉन्ड, व्यक्तिगत संपत्ति) के आधार पर प्राप्त करता है। बड़े, अच्छी रेटिंग वाले निगम बंधक का उपयोग किए बिना अचल संपत्ति खरीदने के लिए स्टॉक या सामान्य दायित्व बॉन्ड भी बेच सकते हैं।

• ✓वाणिज्यिक ऋण अचल संपत्ति के अतिरिक्त साख या संपार्श्विक द्वारा सुरक्षित होता है
• ✓बड़े अच्छी रेटिंग वाले निगम बंधक के बिना संपत्ति खरीदने के लिए स्टॉक या सामान्य दायित्व बॉन्ड बेच सकते हैं

दीर्घकालिक पट्टा एक अच्छा तरीका है यदि संपत्ति वर्तमान स्थिति में उपयोग करने योग्य हो। यदि पट्टेदार केवल भूमि पट्टे पर लेता है और सुधारों के निर्माण का भुगतान करता है, तो कुल नकद निवेश संभवतः बंधक के साथ सुधरित संपत्ति खरीदने से अधिक होगा। यह किरायेदार को लाभ देता है लेकिन मकान मालिक के लिए जोखिम पैदा करता है।

• ✓किराया व्यय के रूप में कटौती योग्य हो सकता है; यदि स्वामित्व हो, तो केवल सुधारों का मूल्यह्रास किया जा सकेगा (भूमि का मूल्यह्रास नहीं किया जा सकता)
• ✓अन्य उपयोगों के लिए मुक्त धन का अधिक लाभप्रद उपयोग किया जा सकता है और किरायेदार का कुल ऋण भार नहीं बढ़ता
• ✓मकान मालिक के जोखिमों में किरायेदार की क्रेडिट खराब होना, विशेष-प्रयोजन सुधारों के बाद दिवालियापन, और अपूर्ण निर्माण से मैकेनिक लियन दावे शामिल हैं

खरीदार/पट्टादाता को संभावित मूल्यवृद्धि के साथ दीर्घकालिक, चिंता-मुक्त निवेश प्राप्त होता है। पट्टा भुगतान बंधक भुगतानों से अधिक हो सकते हैं, जिससे पट्टादाता को लाभ होता है और वह संपत्ति का स्वामित्व बनाए रखता है।

• ✓पट्टा भुगतान बंधक भुगतानों से अधिक हो सकते हैं और किसी भी बंधक को चुकाने में सहायता करते हैं, जबकि पट्टादाता स्वामित्व बनाए रखता है
• ✓निवेश समय से पहले चुकाया नहीं जाएगा, जबकि बंधक अक्सर पुनर्वित्त के माध्यम से समय से पहले चुका दिए जाते हैं
• ✓पट्टा शर्तें अक्सर डिफ़ॉल्ट की स्थिति में पट्टादाता को पट्टेदार की अन्य परिसंपत्तियों के विरुद्ध दावा करने का अधिकार देती हैं

यदि संपत्तियों के बीच मूल्यांकन का अंतर मेल बैठाया जा सके और यह व्यापार या विनिमय बिना वित्तपोषण कठिनाइयों के किया जा सके, तो संपत्तियों का व्यापार या विनिमय बंधक वित्तपोषण का विकल्प हो सकता है।

• ✓विनिमय तब कार्य करता है जब संपत्तियों के बीच मूल्यांकन संबंधी अंतरों में मेल बैठाया जा सके
• ✓बंधक के विकल्प के रूप में कार्य करने के लिए व्यापार या विनिमय बिना वित्तपोषण कठिनाइयों के किया जाना चाहिए

रियल एस्टेट सिंडिकेशन एक वर्णनात्मक शब्द है (जिसका कोई सटीक कानूनी महत्व नहीं है) जो रियल एस्टेट में निवेश के लिए पूंजी एकत्र करने वाले संगठन या निवेशकों के संयोजन को दर्शाता है। यह निजी बचत को ऐसे रियल एस्टेट निवेशों में लगाता है जिनके लिए अन्य वित्तपोषण उपलब्ध नहीं है और उच्च मूल्य श्रेणियों की संपत्तियों के वित्तपोषण के लिए लोकप्रिय रहा है। समूह के प्रति सिंडिकेटर की जिम्मेदारी, दायित्व और संबंध तथा निवेशकों के आपसी संबंध मुख्य रूप से संगठन के स्वरूप द्वारा निर्धारित होते हैं।

• ✓“सिंडिकेशन” शब्द का कोई सटीक कानूनी महत्व नहीं है
• ✓सिंडिकेशन रियल एस्टेट निवेश के लिए कई निवेशकों से पूंजी एकत्र करता है
• ✓संबंध और दायित्व चुने गए संगठन के स्वरूप द्वारा निर्धारित होते हैं

संगठन के स्वरूप का चयन करने में व्यावहारिक, कानूनी और कर संबंधी विचार शामिल होते हैं। निगम स्वरूप केंद्रीकृत प्रबंधन और सीमित दायित्व सुनिश्चित करता है, लेकिन नकारात्मक कर विशेषताओं (दोहरा कराधान) के कारण आधुनिक सिंडिकेट में इसका कम ही उपयोग होता है। सामान्य साझेदारी (संयुक्त उद्यम) दोहरे कराधान से बचती है, लेकिन इसमें असीमित दायित्व होता है और केंद्रीकृत प्रबंधन नहीं होता। सीमित साझेदारी दोनों के लाभों को जोड़ती है: सीमित दायित्व, केंद्रीकृत प्रबंधन, और साझेदारी कर उपचार।

• ✓निगम स्वरूप: केंद्रीकृत प्रबंधन और सीमित दायित्व, लेकिन नकारात्मक कर विशेषताएँ (दोहरा कराधान)
• ✓सामान्य साझेदारी (संयुक्त उद्यम): दोहरे कराधान से बचती है, लेकिन असीमित दायित्व है और केंद्रीकृत प्रबंधन नहीं
• ✓सीमित साझेदारी: सीमित दायित्व, केंद्रीकृत प्रबंधन, और साझेदारी कर लाभों को जोड़ती है

LLC एक संकर व्यावसायिक इकाई है जो निगम और साझेदारी के पहलुओं को जोड़ती है। यह सदस्यों को प्रबंधन और नियंत्रण में सक्रिय भागीदारी की अनुमति देती है, साथ ही कॉर्पोरेट शेयरधारकों के समान सीमित देयता (कुछ अपवादों के साथ) प्रदान करती है। विधिवत गठित और संचालित होने पर, LLC पर साझेदारी की तरह कर लगाया जा सकता है और यह कॉर्पोरेट कराधान की कुछ समस्याओं से बच सकती है। महत्वपूर्ण बात यह है कि एक इकाई के रूप में LLC रियल एस्टेट लाइसेंस धारण नहीं कर सकती।

• ✓LLC एक संकर इकाई है जो निगम और साझेदारी की विशेषताओं को जोड़ती है
• ✓LLC सीमित देयता प्रदान करती है और साथ ही सदस्य-प्रबंधन तथा साझेदारी कराधान की अनुमति देती है
• ✓एक इकाई के रूप में LLC रियल एस्टेट लाइसेंस धारण नहीं कर सकती

कैलिफ़ोर्निया संशोधित सीमित भागीदारी अधिनियम के अंतर्गत, एक सीमित भागीदार सामान्य भागीदार के रूप में उत्तरदायी नहीं होता, जब तक कि सीमित भागीदार को सीमित भागीदारी के प्रमाणपत्र में सामान्य भागीदार के रूप में भी नामित न किया गया हो या सीमित भागीदार व्यवसाय के नियंत्रण में भाग न लेता हो (कॉर्पोरेशन कोड धारा 15632)। यदि सीमित भागीदारी समझौता कुछ कर आवश्यकताओं को पूरा करता है, तो उस पर निगम के रूप में कर योग्य संस्था के बजाय भागीदारी के रूप में कर लगाया जाता है।

• ✓एक सीमित भागीदार सामान्यतः सामान्य भागीदार के रूप में उत्तरदायी नहीं होता (कॉर्पोरेशन कोड धारा 15632)
• ✓दायित्व तब उत्पन्न होता है जब सीमित भागीदार को सामान्य भागीदार के रूप में नामित किया जाता है या वह व्यवसाय के नियंत्रण में भाग लेता है
• ✓योग्य सीमित भागीदारी पर भागीदारी के रूप में कर लगाया जाता है, न कि निगम के रूप में

एक विशिष्ट रियल एस्टेट सिंडिकेशन व्यक्तिगत निवेशकों के धन को एक प्रायोजक के प्रबंधन के साथ जोड़ता है और त्रि-चरणीय चक्र का अनुसरण करता है। प्रारंभ में योजना बनाना, संपत्ति का अधिग्रहण, पंजीकरण और प्रकटीकरण के नियमों को पूरा करना, और विपणन शामिल है। संचालन वह चरण है जब प्रायोजक सामान्यतः सिंडिकेट और अचल संपत्ति दोनों का प्रबंधन करता है। परिसमापन या समापन संपत्ति का पुनर्विक्रय है।

• ✓प्रारंभ: योजना बनाना, अधिग्रहण, पंजीकरण/प्रकटीकरण, विपणन
• ✓संचालन: प्रायोजक सिंडिकेट और संपत्ति दोनों का प्रबंधन करता है
• ✓परिसमापन/समापन: संपत्ति का पुनर्विक्रय

सिंडिकेशन एक छोटे स्तर के निवेशक को अन्य लोगों के साथ सीमित संसाधनों को मिलाने की अनुमति देता है ताकि वह ऐसी संपत्ति के स्वामित्व और संचालन में भाग ले सके जिसे अकेले या छोटे संयुक्त उपक्रम में संभालना बहुत महंगा हो। यह पेशेवर प्रबंधन भी प्रदान करता है, जो अन्यथा छोटे निवेशक के लिए आर्थिक रूप से व्यवहार्य नहीं हो सकता। पेशेवर प्रबंधन सिंडिकेटर द्वारा प्रदान की जाने वाली आधारभूत वस्तु है और सफल सिंडिकेशन के लिए महत्वपूर्ण है।

• ✓संसाधनों को मिलाना छोटे निवेशकों को बड़ी और अधिक महंगी संपत्तियों तक पहुंचने की अनुमति देता है
• ✓पेशेवर प्रबंधन सिंडिकेटर की आधारभूत वस्तु है और सफलता के लिए महत्वपूर्ण है
• ✓लाइसेंसधारियों को अप्रबंधनीय सौदों को लाभदायक लेन-देन में बदलने में सक्षम बनाता है

मूल्यांकन (appraisal) मूल्य की राय विकसित करने का कार्य या प्रक्रिया है। मूल्य संपत्ति के स्वामित्व से उत्पन्न होने वाले भविष्य के लाभों के सभी अधिकारों का वर्तमान मूल्य है। एक मूल्यांकन रिपोर्ट आमतौर पर एक निर्दिष्ट तिथि के अनुसार पर्याप्त रूप से वर्णित संपत्ति के मूल्य के मूल्यांकनकर्ता की राय का लिखित विवरण होता है, जो तथ्यात्मक और प्रासंगिक डेटा के शोध और विश्लेषण से प्राप्त होता है।

• ✓मूल्यांकन करने का अर्थ है मूल्य की राय विकसित करने का कार्य या प्रक्रिया (USPAP)
• ✓एक मूल्यांकन रिपोर्ट आमतौर पर लिखित होती है लेकिन मौखिक रूप से भी प्रेषित की जा सकती है
• ✓मूल्य भविष्य के लाभों के सभी अधिकारों के वर्तमान मूल्य के बराबर है
• ✓कैलिफ़ोर्निया में सभी लाइसेंस प्राप्त और प्रमाणित मूल्यांकनकर्ताओं को USPAP का पालन करना होगा

बाजार मूल्य वह सर्वाधिक संभावित कीमत है जो संपत्ति को खुले बाजार में स्वतंत्र रूप से प्रस्तुत करने पर मिल सकती है, जिसमें क्रेता और विक्रेता दोनों इच्छुक हों। यह अधिकांश मूल्यांकन कार्यों का उद्देश्य होता है।

• ✓बाजार मूल्य = खुले बाजार में इच्छुक क्रेता और इच्छुक विक्रेता के साथ सर्वाधिक संभावित कीमत
• ✓बाजार मूल्य अधिकांश मूल्यांकन कार्यों का उद्देश्य होता है
• ✓मूल्यांकनकर्ता को चल संपत्ति और अचल संपत्ति के बीच अंतर करना चाहिए

संपत्ति मूल्यांकन के तीन उपागम हैं: विक्रय तुलना (बाज़ार डेटा) उपागम, लागत उपागम, और आय उपागम। प्रत्येक मूल्य का अलग संकेत देता है, सभी परस्पर संबंधित हैं, और सभी बाज़ार तुलना तकनीकों का उपयोग करते हैं। तीनों पर विचार किया जाता है, लेकिन उनका हमेशा प्रयोग नहीं किया जाता।

• ✓तीन उपागम हैं: विक्रय तुलना, लागत, और आय
• ✓प्रत्येक पूर्ण मूल्यांकन कार्य में तीनों उपागमों पर विचार किया जाता है
• ✓संपत्ति के प्रकार और ग्राहक सहमति के आधार पर तीनों का सदैव प्रयोग नहीं किया जाता

रियल एस्टेट में संपत्ति के अधिकारों को “अधिकारों का समूह” (Bundle of Rights) कहा जाता है, जिसमें कब्ज़ा करने और उपयोग करने, पूर्ण या आंशिक रूप से बेचने, वसीयत करने और पट्टे पर देने का अधिकार शामिल है। इसका यह भी अर्थ है कि इनमें से कोई भी कार्रवाई न करने का अधिकार है। इन अधिकारों पर सरकारी शक्तियों द्वारा सीमाएँ लगाई जाती हैं।

• ✓अधिकारों के समूह में शामिल हैं: कब्ज़ा/उपयोग करने, बेचने, वसीयत करने और पट्टे पर देने का अधिकार
• ✓अधिकारों पर कराधान, प्रभुत्वाधिकार (eminent domain), पुलिस शक्ति और एस्चीट (escheat) द्वारा सीमाएँ लगाई जाती हैं
• ✓संपत्ति अधिकारों का मूल्यांकन सामान्यतः बाज़ार मूल्य पर किया जाता है
• ✓मूल्यांकनकर्ता मुख्यतः पूर्ण स्वामित्व संपत्ति (fee simple estate) का मूल्यांकन करते हैं, आंशिक हित मूल्य के विपरीत

लाइसेंस प्राप्त या प्रमाणित मूल्यांकनकर्ता ग्राहकों को मूल्य का वस्तुनिष्ठ तृतीय-पक्ष मत प्रदान करता है, जो दबावों या पूर्वाग्रहों के बिना निकाला जाता है। मूल्यांकनकर्ताओं को यह अनुमति नहीं देनी चाहिए कि पड़ोस की नस्लीय, धार्मिक या अल्पसंख्यक संरचना वस्तुनिष्ठ मूल्यांकन में कमी लाए। USPAP को 1989 में अपनाया गया था और OREA सतत शिक्षा आवश्यकताओं को लागू करता है।

• ✓मूल्यांकनकर्ता मूल्य का वस्तुनिष्ठ तृतीय-पक्ष मत प्रदान करता है
• ✓मूल्यांकनकर्ता नस्लीय/धार्मिक/अल्पसंख्यक संरचना को मूल्यांकन पर प्रभाव डालने की अनुमति नहीं दे सकता
• ✓OREA (रियल एस्टेट मूल्यांकनकर्ता कार्यालय) कैलिफोर्निया मूल्यांकनकर्ता की सतत शिक्षा को लागू करता है
• ✓USPAP को मूल्यांकन फाउंडेशन द्वारा जारी किया गया, 1989 में अपनाया गया

जून 1978 में, कैलिफ़ोर्निया के मतदाताओं ने प्रस्ताव 13 को मंजूरी दी, जिसने राज्य के संविधान में संशोधन करके अधिकतम वार्षिक संपत्ति कर को अधिग्रहण या निर्माण पूर्ण होने की तिथि पर “पूर्ण नकद मूल्य” (बाजार मूल्य) के एक प्रतिशत तक सीमित किया, साथ ही CPI के आधार पर अधिकतम 2% वार्षिक मुद्रास्फीति समायोजन की अनुमति दी।

• ✓अधिकतम वार्षिक संपत्ति कर पूर्ण नकद मूल्य (बाजार मूल्य) का 1% है
• ✓उपभोक्ता मूल्य सूचकांक (CPI) के आधार पर वार्षिक मुद्रास्फीति वृद्धि अधिकतम 2% तक सीमित है
• ✓संपत्ति पर अधिग्रहण की तिथि या नए निर्माण के पूरा होने की तिथि के अनुसार मूल्य के आधार पर (ad valorem) कर लगाया जाता है
• ✓अतिरिक्त ऋण के लिए प्रभावित निवासियों का दो-तिहाई मत आवश्यक है

संपत्ति कर राजकोषीय वर्ष (1 जुलाई - 30 जून) से पहले वाले वर्ष की 1 जनवरी को ग्रहणाधिकार बन जाते हैं। कर दो किस्तों में भुगतान किए जाते हैं, जिनकी विशिष्ट देय और विलंब तिथियाँ होती हैं, और विलंब होने पर जुर्माना लगता है।

• ✓कर राजकोषीय वर्ष (1 जुलाई-30 जून) से पहले वाले वर्ष की 1 जनवरी को ग्रहणाधिकार बन जाते हैं
• ✓पहली किस्त 1 नवंबर को देय है, 10 दिसंबर (शाम 5 बजे) के बाद विलंबित मानी जाती है
• ✓दूसरी किस्त 1 फरवरी को देय है, 10 अप्रैल (शाम 5 बजे) के बाद विलंबित मानी जाती है
• ✓विलंबित किस्त पर 10% जुर्माना लागू होता है
• ✓यदि विलंब तिथि सप्ताहांत/अवकाश पर पड़ती है, तो इसे अगले कार्यदिवस तक बढ़ा दिया जाता है

वर्ष 2000 में प्रस्ताव 39 का पारित होना स्कूल सुविधाओं और कक्षाओं की मरम्मत, निर्माण, या प्रतिस्थापन के लिए बॉन्डों को अधिकृत करता है, यदि स्कूलों, सामुदायिक कॉलेज जिलों, और काउंटी शिक्षा कार्यालयों द्वारा सुरक्षा, कक्षा आकार, और सूचना प्रौद्योगिकी आवश्यकताओं के लिए मूल्यांकन की गई परियोजनाओं के लिए 55% स्थानीय मतदान से अनुमोदन हो।

• ✓प्रस्ताव 39 (2000) स्कूल सुविधा बॉन्ड के लिए केवल 55% स्थानीय मतदान की आवश्यकता रखता है
• ✓स्कूल सुविधाओं/कक्षाओं की मरम्मत, निर्माण, या प्रतिस्थापन पर लागू होता है

मॉर्गन संपत्ति करदाताओं के अधिकारों का विधेयक (धारा 5900 एवं उसके बाद) और धारा 408 के उपभाग (e) में संशोधन, मूल्यांकन अधिकारी को यह अनिवार्य करते हैं कि वह किसी मूल्यांकित व्यक्ति या उसके प्रतिनिधि के अनुरोध पर, मूल्यांकन और निर्धारण से संबंधित लेखा परीक्षक के कार्य-पत्रों सहित दस्तावेजों का निरीक्षण और प्रतिलिपि बनाने की अनुमति दे।

• ✓मूल्यांकन अधिकारी को अनुरोध पर मूल्यांकन दस्तावेजों का निरीक्षण/प्रतिलिपि बनाने की अनुमति देनी होगी
• ✓करदाताओं के अधिकारों की सूचना राज्य समानीकरण बोर्ड, करदाता अधिकार अधिवक्ता कार्यालय से उपलब्ध है

कैलिफ़ोर्निया सबडिवीज़नों को दो प्रमुख कानूनों के माध्यम से नियंत्रित करता है: सबडिवीज़न मैप अधिनियम और सबडिवाइडेड लैंड्स कानून। प्रत्येक अलग-अलग उद्देश्यों की पूर्ति करता है और इन्हें अलग-अलग प्राधिकरणों द्वारा प्रशासित किया जाता है।

• ✓सबडिवीज़न मैप अधिनियम गवर्नमेंट कोड की धाराओं 66410 और उसके बाद की धाराओं में पाया जाता है।
• ✓सबडिवाइडेड लैंड्स कानून बिज़नेस एंड प्रोफेशन्स कोड की धाराओं 11000-11200 में पाया जाता है।
• ✓सबडिवीज़न मैप अधिनियम भौतिक डिज़ाइन और स्थानीय सरकारी नियंत्रण को नियंत्रित करता है।
• ✓सबडिवाइडेड लैंड्स कानून प्रारंभिक बिक्री में खरीदारों को धोखाधड़ी से बचाता है।

उपविभाजन मानचित्र अधिनियम उपविभाजन मानचित्रों की स्वीकृति के लिए शर्तें निर्धारित करता है और स्थानीय उपविभाजन अध्यादेशों की आवश्यकता करता है, जो स्थानीय सरकारों को उपविभाजन परियोजनाओं और आवश्यक सुधारों पर सीधा नियंत्रण देते हैं।

• ✓उद्देश्य 1: उपविभाजन डिज़ाइन (भूखंड, सड़कें, जल निकासी, सीवर) को समुदाय योजना के साथ समन्वयित करें
• ✓उद्देश्य 2: सुनिश्चित करें कि उपविभाजक सार्वजनिक प्रयोजनों के लिए समर्पित क्षेत्रों को ठीक से पूरा करे ताकि वे करदाताओं पर बोझ न डालें
• ✓स्थानीय सरकारों द्वारा उपविभाजन अध्यादेशों का अधिनियमन अपेक्षित है

रियल एस्टेट कमिश्नर उपविभाजित भूमि कानून का प्रशासन करता है ताकि सार्वजनिक रिपोर्ट की आवश्यकता के माध्यम से उपविभाजित संपत्ति की प्रारंभिक बिक्री में खरीदारों को धोखाधड़ी, गलत बयानी, या छल से बचाया जा सके।

• ✓कैलिफ़ोर्निया में कोई भी उपविभाजन बिक्री के लिए तब तक प्रस्तुत नहीं किया जा सकता जब तक कमिश्नर उपविभाजन सार्वजनिक रिपोर्ट जारी न कर दे (कुछ अपवादों के साथ)।
• ✓कमिश्नर अंतिम सार्वजनिक रिपोर्ट तब तक जारी नहीं करता जब तक उपविभाजनकर्ता सभी वैधानिक आवश्यकताओं को पूरा न कर ले।
• ✓आवश्यकताओं में सुधार कार्यों के पूरा होने को सुनिश्चित करने के लिए वित्तीय व्यवस्थाएँ और यह दर्शाना शामिल है कि भूखंडों का उपयोग उनके इच्छित उद्देश्य के लिए किया जा सकता है।
• ✓सार्वजनिक रिपोर्ट में प्रस्ताव के बारे में महत्वपूर्ण जानकारी और प्रकटीकरण शामिल होते हैं।

रियल एस्टेट ब्रोकरेज में मुआवजे के लिए निर्देशित एजेंसी शामिल होती है, जो मुख्य रूप से अचल संपत्ति या किसी व्यावसायिक अवसर की बिक्री, विनिमय, पट्टे, किराये, वित्तपोषण, या प्रबंधन की ओर होती है। समग्र रियल एस्टेट व्यवसाय में अचल संपत्ति का उत्पादन, विपणन, और वित्तपोषण शामिल होता है।

• ✓ब्रोकरेज के लिए मुआवजे के बदले किया गया एजेंसी संबंध आवश्यक है
• ✓ब्रोकरेज गतिविधियों में अचल संपत्ति या किसी व्यावसायिक अवसर की बिक्री, विनिमय, पट्टा, किराया, वित्तपोषण, या प्रबंधन शामिल है

ब्रोकर नियमित रूप से अन्य विशेषज्ञों के साथ काम करते हैं, जिनमें मूल्यांकनकर्ता, सर्वेक्षक, अभियंता, वित्तीय संस्थाएँ, टाइटल कंपनियाँ, एस्क्रो एजेंट, वास्तुकार, ठेकेदार, कीट नियंत्रण निरीक्षक, क्रेडिट रिपोर्टिंग एजेंसियाँ, अधिवक्ता और लेखाकार शामिल हैं। ब्रोकर को इन पेशेवरों के साथ अच्छे कार्य संबंध स्थापित करने और बनाए रखने चाहिए।

• ✓ब्रोकर मूल्यांकनकर्ताओं, सर्वेक्षकों, टाइटल कंपनियों, एस्क्रो एजेंटों और अधिवक्ताओं के साथ समन्वय करते हैं
• ✓साथी पेशेवरों के साथ अच्छे कार्य संबंध बनाए रखना ब्रोकरेज संचालन के लिए आवश्यक है

न्यास निधियाँ वे धन या मूल्य की अन्य वस्तुएँ हैं जो एक ब्रोकर या सेल्सपर्सन द्वारा किसी प्रिंसिपल या किसी अन्य व्यक्ति की ओर से प्राप्त की जाती हैं और रियल एस्टेट लाइसेंस की आवश्यकता वाले कार्यों के निष्पादन में दूसरों के लाभ के लिए रखी जाती हैं। ये निधियों के स्वामियों के प्रति न्यासीय जिम्मेदारी उत्पन्न करती हैं।

• ✓न्यास निधियाँ नकद या गैर-नकद मदें हो सकती हैं (चेक, व्यक्तिगत नोट, डिपॉज़िट के रूप में दी गई ऑटोमोबाइल की पिंक स्लिप)
• ✓खरीद डिपॉज़िट चेक एक न्यास निधि है, चाहे वह ब्रोकर के नाम देय हो या एस्क्रो/टाइटल कंपनी के नाम।
• ✓न्यास निधियों का अनुचित प्रबंधन लाइसेंस रद्द या निलंबित किए जाने का आधार है।

लाइसेंसधारियों को ट्रस्ट निधियों और गैर-ट्रस्ट निधियों में अंतर करना आवश्यक है क्योंकि ट्रस्ट निधियों के विशेष प्रबंधन की आवश्यकता होती है। गैर-ट्रस्ट निधियों में रियल एस्टेट कमीशन, सामान्य परिचालन निधियाँ, और ब्रोकर के स्वामित्व वाली रियल एस्टेट से प्राप्त किराए/जमा राशियाँ शामिल हैं।

• ✓जब तक गैर-ट्रस्ट निधियों को ट्रस्ट निधियों के साथ मिश्रित न किया जाए, तब तक वे रियल एस्टेट कानून और आयुक्त के विनियमों के अधीन नहीं होतीं।
• ✓कुछ परिस्थितियों में DRE अभी भी गैर-ट्रस्ट निधियों से जुड़े लेन-देन की जाँच कर सकता है।

कुछ डेवलपर्स कच्ची भूमि को बिल्डरों के खरीदने के लिए तैयार भूखंडों में बदलने में विशेषज्ञता रखते हैं; भूमि डेवलपर अक्सर मुख्य ऑफ-साइट सुधार और अधोसंरचना (सड़कें और उपयोगिताएँ) स्थापित करता है। अन्य डेवलपर-बिल्डर कच्ची भूमि से लेकर निर्माण और बिक्री तक पूरे सबडिवीज़न की योजना बनाते और उसे पूरा करते हैं। डेवलपर्स राष्ट्रीय, क्षेत्रीय या स्थानीय हो सकते हैं। महत्वपूर्ण बात यह है कि डेवलपर्स या सबडिवाइडर्स के लिए राज्य लाइसेंसिंग की कोई आवश्यकता नहीं है।

• ✓भूमि डेवलपर्स कच्ची भूमि को तैयार भूखंडों में बदल सकते हैं और ऑफ-साइट सुधार (सड़कें, उपयोगिताएँ) स्थापित कर सकते हैं
• ✓डेवलपर-बिल्डर कच्ची भूमि से लेकर घर की बिक्री तक पूरी प्रक्रिया संभालते हैं
• ✓डेवलपर्स या सबडिवाइडर्स के लिए राज्य लाइसेंसिंग की कोई आवश्यकता नहीं है

डेवलपर्स आवासीय, वाणिज्यिक या औद्योगिक साइटों को या तो रिक्त भूखंड उपविभाजनों या विकसित/आंशिक रूप से विकसित उपविभाजनों के रूप में तैयार करते हैं। उनका लक्ष्य उस प्रकार का उत्पाद और मूल्य सीमा आपूर्ति करना है जो बाज़ार को संतुष्ट करे।

• ✓डेवलपर्स आवासीय, वाणिज्यिक या औद्योगिक साइटों का उत्पादन करते हैं
• ✓उत्पाद रिक्त भूखंड उपविभाजन या विकसित/आंशिक रूप से विकसित उपविभाजन हो सकते हैं
• ✓डेवलपर का लक्ष्य उत्पाद प्रकार और मूल्य सीमा को बाज़ार की मांग से मिलाना है

व्यवसाय में, एक डेवलपर अक्सर कई अलग-अलग परियोजनाओं में लंबी अवधि के लिए कच्ची भूमि और अर्ध-निर्मित/पूर्ण-निर्मित उत्पादों की इन्वेंटरी रखता है, जो दोनों “स्पेक” (बिक्री के लिए) और कस्टम (पहले से बेची गई) हो सकते हैं। डेवलपर व्यक्तिगत धन का उपयोग करते हैं या भूमि विक्रेताओं, जॉइंट वेंचर भागीदारों, या वित्तीय संस्थानों से ऋण पर बातचीत करते हैं, और भूमि नियोजन की अनिश्चितताओं तथा बाजार के गलत आकलन से बड़े जोखिम उठाते हैं, जिसके परिणामस्वरूप देरी और ब्याज, कैरीइंग शुल्क और ओवरहेड से नुकसान होता है।

• ✓“स्पेक” संपत्तियाँ बिक्री के लिए बनाई जाती हैं; कस्टम संपत्तियाँ पहले से बेची जाती हैं
• ✓डेवलपर व्यक्तिगत धन, भूमि विक्रेताओं, जॉइंट वेंचर भागीदारों, या वित्तीय संस्थानों के माध्यम से वित्तपोषण करते हैं
• ✓डेवलपर नियोजन की अनिश्चितताओं और बाजार के गलत आकलन से बड़े जोखिम उठाते हैं, जिससे देरी, ब्याज और कैरीइंग लागतें होती हैं

रियल एस्टेट डेवलपमेंट ब्रोकर के व्यवसाय में उपयोग होने वाली इन्वेंटरी का एक हिस्सा प्रदान करता है। जैसे खुदरा विक्रेता उत्पादों का स्टॉक रखते हैं, वैसे ही ब्रोकर अचल संपत्ति की लिस्टिंग्स का स्टॉक रखते हैं, और बिक चुकी या समाप्त हो चुकी लिस्टिंग्स को लगातार नई लिस्टिंग्स से बदलते रहते हैं, जिनमें से कुछ डेवलपर्स से ‘नए घर या भूखंड’ के रूप में आती हैं। डेवलपर्स ब्रोकर्स की तुलना में बड़े व्यावसायिक क्षेत्र में कार्य करते हैं।

• ✓ब्रोकर लिस्टिंग्स को इन्वेंटरी के रूप में स्टॉक करते हैं, जैसे खुदरा विक्रेता उत्पादों का स्टॉक करते हैं
• ✓डेवलपर्स नए घर और भूखंड आपूर्ति करते हैं जो ब्रोकर की इन्वेंटरी बनते हैं
• ✓डेवलपर्स ब्रोकर्स की तुलना में बड़े व्यावसायिक क्षेत्र में काम करते हैं

रियल एस्टेट और बिज़नेस अवसर लाइसेंसों का सांविधिक विलय 1966 में हुआ। तब से, बिज़नेस अवसरों की बिक्री या पट्टे पर देने में एजेंट के रूप में कार्य करने के लिए रियल एस्टेट लाइसेंस आवश्यक है। रियल एस्टेट कानून बिज़नेस अवसर को किसी विद्यमान व्यवसाय उद्यम या अवसर के व्यवसाय और सद्भावना की बिक्री या पट्टे के रूप में परिभाषित करता है।

• ✓1966 के विलय के बाद से बिज़नेस अवसरों को बेचने या पट्टे पर देने के लिए रियल एस्टेट लाइसेंस आवश्यक है
• ✓बिज़नेस अवसर को किसी विद्यमान व्यवसाय उद्यम के व्यवसाय और सद्भावना की बिक्री या पट्टे के रूप में परिभाषित किया गया है
• ✓बिक्री में केवल चल संपत्ति शामिल हो सकती है और आमतौर पर उसमें इन्वेंट्री, फिक्स्चर, गैर-प्रतिस्पर्धा समझौता, पट्टा समनुदेशन, और सद्भावना शामिल होते हैं

अधिकांश व्यावसायिक अवसर लेनदेनों में, रियल एस्टेट लाइसेंसधारी दोनों प्रिंसिपलों की सूचित सहमति से ड्यूल एजेंट के रूप में कार्य करता है, जिससे क्रेता और विक्रेता दोनों के साथ फिड्यूशियरी संबंध बनता है। ब्रोकर को व्यावसायिक संपत्ति के मालिक से लिखित प्राधिकार प्राप्त करना होगा, इससे पहले कि वह किसी संभावित क्रेता से प्रोक्योरिंग कॉज़ एग्रीमेंट पर हस्ताक्षर प्राप्त करे।

• ✓लाइसेंसधारी सामान्यतः दोनों प्रिंसिपलों की सूचित सहमति से ड्यूल एजेंट के रूप में कार्य करता है।
• ✓क्रेता और विक्रेता दोनों के प्रति फिड्यूशियरी कर्तव्य होते हैं।
• ✓ब्रोकर को प्रोक्योरिंग कॉज़ एग्रीमेंट पर क्रेता के हस्ताक्षर प्राप्त करने से पहले मालिक से लिखित प्राधिकार प्राप्त करना होगा।
• ✓लिखित प्राधिकार प्राप्त न करना B&P कोड की धारा 10176(j) के अंतर्गत लाइसेंस रद्द करने या निलंबित करने का आधार है।

यदि किसी व्यवसाय अवसर की बिक्री में अचल संपत्ति शामिल हो, तो एजेंट आमतौर पर व्यवसाय की बिक्री और भूमि/भवन की बिक्री को दो अलग-अलग और समवर्ती लेन-देन मानता है, जिनमें दो समवर्ती और सशर्त एस्क्रो होते हैं।

• ✓व्यवसाय की बिक्री में अचल संपत्ति को व्यवसाय की बिक्री से अलग लेन-देन के रूप में संभाला जाता है
• ✓जब अचल संपत्ति शामिल होती है, तो दो समवर्ती और सशर्त एस्क्रो का उपयोग किया जाता है

साधारण ब्याज की गणना मूलधन (नोट की राशि) को ब्याज दर से गुणा करके की जाती है, जिससे एक वर्ष का ब्याज प्राप्त होता है। ब्याज दर को दशमलव के रूप में व्यक्त किया जाता है जिसमें दाईं ओर से दो अंक अलग किए जाते हैं (उदा., .06 = 6%, .09 = 9%)।

• ✓ब्याज = मूलधन × दर × समय
• ✓ब्याज दर एक दशमलव है जिसमें दाईं ओर से दो अंक अलग किए जाते हैं (.06 = 6%)
• ✓मूलधन को दर से गुणा करने पर पूरे एक वर्ष का ब्याज प्राप्त होता है

हालाँकि एक वर्ष में 12 महीने या 365 दिन होते हैं, 365 दिन का आंकड़ा एक असुविधाजनक हर बनाता है। मानक व्यावसायिक प्रथा गणनाओं को सरल बनाने के लिए प्रत्येक 30 दिनों के 12 महीने मान लेती है, जिससे प्रति वर्ष कुल 360 दिन होते हैं।

• ✓प्रत्येक 30 दिनों के 12 महीने मानें
• ✓ब्याज गणना के लिए एक वर्ष में 360 दिन का उपयोग करें
• ✓यह परिपाटी जटिल भिन्नों से बचाती है

एक वर्ष से कम अवधि के लिए, उचित भिन्न (दिन/360) का उपयोग करें। एक वर्ष से अधिक अवधि के लिए, विषम भिन्न का उपयोग करें। उदाहरण: $4,650 पर 75 दिनों के लिए 10% ब्याज = 4650 × .10 × 75/360 = $96.88।

• ✓एक वर्ष से कम अवधि के लिए उचित भिन्न का उपयोग करें
• ✓एक वर्ष से अधिक अवधि के लिए विषम भिन्न का उपयोग करें
• ✓महीनों को दिनों में बदलें: 360-दिन के वर्ष में प्रति माह 30 दिन

ब्याज तालिकाएँ विभिन्न ब्याज दरों और समय अवधियों के लिए $1, $100, या $1,000 का आधार दर्शाती हैं। तालिका से गुणक निर्धारित करें और आधार इकाइयों की संख्या (जैसे, हज़ारों) से गुणा करें। उदाहरण: $4,650 = प्रति $1,000 पर $4.65; गुणक को 4.65 से गुणा करें।

• ✓तालिकाएँ $1, $100, या $1,000 का आधार उपयोग करती हैं
• ✓वांछित कुल दिनों तक पहुँचने के लिए दिन गुणक जोड़ें
• ✓कुल गुणक को आधार इकाइयों की संख्या से गुणा करें