Statute of Limitations +8California · रियल एस्टेट · हिन्दी

वाद कार्रवाई का कारण उत्पन्न होने के बाद सांविधिक अवधियों के भीतर लाए जाने चाहिए: 90 दिन (सामान की वसूली); 6 महीने (अधिकारी द्वारा ज़ब्ती, अस्वीकृत काउंटी दावे); 1 वर्ष (लिखित मानहानि, मौखिक मानहानि, चोट/मृत्यु, जाली चेक); 2 वर्ष (मौखिक अनुबंध); 3 वर्ष (सांविधिक देयता, अतिचार, संपत्ति की क्षति, धोखाधड़ी/भूल); 4 वर्ष (लिखित अनुबंध, बही खाते); 5 वर्ष (मध्यवर्ती लाभ, अचल संपत्ति की वसूली); 10 वर्ष (निर्णय)।

• ✓मौखिक अनुबंध वाद: 2 वर्ष; लिखित अनुबंध वाद: 4 वर्ष
• ✓धोखाधड़ी या भूल वाद: 3 वर्ष (खोज के समय उत्पन्न)
• ✓अचल संपत्ति की वसूली वाद: 5 वर्ष; निर्णय: 10 वर्ष
• ✓वाद तब प्रारंभ होता है जब शिकायत सक्षम क्षेत्राधिकार वाले न्यायालय में दायर की जाती है

“grant” शब्द अंतर्निहित वारंटियाँ उत्पन्न करता है: ग्रांटर ने पहले किसी अन्य को हस्तांतरित नहीं किया है और एस्टेट उन भारों से मुक्त है जो ग्रांटर या ग्रांटर के अधीन दावा करने वालों द्वारा बनाए या सहन किए गए हैं। यह वारंटी नहीं देता कि ग्रांटर संपत्ति का मालिक है या वह अन्यथा भारमुक्त है। एक ग्रांट डीड पश्चात्-अर्जित टाइटल को हस्तांतरित करता है। ये अंतर्निहित वारंटियाँ आमतौर पर फॉर्म में स्पष्ट रूप से नहीं लिखी जातीं।

• ✓एक ग्रांट डीड का अर्थ है कि ग्रांटर ने पहले हस्तांतरित नहीं किया और कोई अप्रकट भार नहीं बनाया
• ✓एक ग्रांट डीड पश्चात्-अर्जित टाइटल को हस्तांतरित करता है
• ✓ग्रांट डीड यह वारंटी नहीं देता कि ग्रांटर वास्तव में संपत्ति का मालिक है

क्विटक्लेम डीड केवल वही हित हस्तांतरित करता है जो अंतरणकर्ता के पास निष्पादन के समय होता है, इसमें कोई अंतर्निहित वारंटी नहीं होती और स्वामित्व की कोई गारंटी नहीं होती। यह पश्चात्-अर्जित टाइटल को हस्तांतरित नहीं करता। यह प्रभावी रूप से कहता है “मैं जो भी टाइटल मेरे पास है, यदि कोई हो, हस्तांतरित करता हूँ।” इसका प्रयोग सामान्यतः टाइटल पर क्लाउड—एक मामूली दोष—को दूर करने के लिए किया जाता है। संरक्षकों, प्रशासकों और शेरिफों के डीड सामान्यतः न्यायालय के आदेश के अनुसार क्विटक्लेम प्रभाव रखते हैं।

• ✓क्विटक्लेम डीड में कोई अंतर्निहित या स्पष्ट वारंटी नहीं होती
• ✓क्विटक्लेम डीड पश्चात्-अर्जित टाइटल को हस्तांतरित नहीं करता
• ✓क्विटक्लेम डीड का प्रयोग सामान्यतः टाइटल पर क्लाउड दूर करने के लिए किया जाता है

ट्रस्ट डीड एक तीन-पक्षीय प्रतिभूति लिखत है जो किसी दायित्व के लिए प्रतिभूति के रूप में भूमि पर स्वामित्व हस्तांतरित करती है। इसके पक्ष हैं ट्रस्टर (उधारकर्ता), लाभार्थी (ऋणदाता), और ट्रस्टी (कानूनी स्वामित्व रखता है)। ट्रस्टी चूक पर संपत्ति बेच सकता है और नोट का भुगतान हो जाने पर ट्रस्टर को पुनः हस्तांतरित कर सकता है। ट्रस्टर इक्विटेबल स्वामित्व तथा कब्जे का अधिकार बनाए रखता है, जब तक ऋणदाता के हित को खतरे में नहीं डाला जाता।

• ✓ट्रस्ट डीड के तीन पक्ष होते हैं: ट्रस्टर (उधारकर्ता), लाभार्थी (ऋणदाता), और ट्रस्टी
• ✓ट्रस्टी कानूनी स्वामित्व रखता है और चूक पर विक्रय की शक्ति रखता है
• ✓ट्रस्टर इक्विटेबल स्वामित्व और कब्जे का अधिकार बनाए रखता है
• ✓B&P संहिता धारा 10141.5 के अनुसार लाइसेंसधारी को क्लोज़िंग के एक सप्ताह के भीतर डीड ऑफ ट्रस्ट रिकॉर्ड करनी या सौंपनी होती है

कुछ विलेख शून्य होते हैं और सद्भावी क्रेता को भी कोई टाइटल हस्तांतरित नहीं करते: न्यायिक रूप से अक्षम व्यक्ति या संरक्षक के अधीन व्यक्ति से निष्पादित विलेख (CC 40); जाली विलेख (Meley v. Collins); 18 वर्ष से कम आयु के अविमुक्त व्यक्ति से निष्पादित विलेख; रिक्त रूप में निष्पादित विलेख जिसमें अनुदानग्राही का नाम अधिकार के बिना भर दिया गया हो (Trout v. Taylor); और पूर्णतः वसीयती प्रकृति का विलेख।

• ✓शून्य विलेख मूल्य के लिए सद्भावी क्रेता को भी कोई टाइटल हस्तांतरित नहीं करते
• ✓जाली विलेख और न्यायिक रूप से अक्षम व्यक्तियों के विलेख शून्य होते हैं
• ✓18 वर्ष से कम आयु के अविमुक्त अवयस्क का विलेख शून्य होता है
• ✓पूर्णतः वसीयती विलेख (केवल मृत्यु पर प्रभावी) शून्य होता है

वारंटी डीड में उपाधि की स्पष्ट वाचाएँ होती हैं। कैलिफोर्निया में वारंटी डीड असामान्य हैं क्योंकि विक्रययोग्य उपाधि को प्रमाणित करने के लिए टाइटल बीमा पर लगभग सार्वभौमिक निर्भरता है।

• ✓वारंटी डीड में उपाधि की स्पष्ट वाचाएँ होती हैं
• ✓कैलिफोर्निया में वारंटी डीड असामान्य हैं क्योंकि टाइटल बीमा पर निर्भरता रहती है

पुनर्हस्तांतरण विलेख न्यास की समाप्ति पर न्यासी से ट्रस्टर को स्वामित्व वापस हस्तांतरित करता है, जो सामान्यतः तब होता है जब प्रॉमिसरी नोट का पूर्ण भुगतान हो जाता है। लाभार्थी “पूर्ण पुनर्हस्तांतरण हेतु अनुरोध” जारी करता है, और फिर न्यासी उधारकर्ता के पक्ष में पुनर्हस्तांतरण निष्पादित करता है।

• ✓पूर्ण भुगतान होने पर पुनर्हस्तांतरण विलेख न्यासी से ट्रस्टर को स्वामित्व वापस करता है
• ✓इसे शुरू करने के लिए लाभार्थी को पूर्ण पुनर्हस्तांतरण हेतु अनुरोध जारी करना होता है

शेरिफ़ डीड किसी पक्ष को संपत्ति के फ़ोरक्लोज़र पर बंधक के फ़ोरक्लोज़र निर्णय या मालिक के विरुद्ध धन-निर्णय के अंतर्गत दिया जाता है। जो स्वामित्व हस्तांतरित होता है, वह केवल वही होता है जो राज्य या शेरिफ़ ने फ़ोरक्लोज़र के अंतर्गत प्राप्त किया था, और इसमें कोई वारंटी या प्रतिनिधित्व नहीं होते।

• ✓शेरिफ़ डीड फ़ोरक्लोज़र या धन-निर्णय की बिक्री से उत्पन्न होता है
• ✓शेरिफ़ डीड में किसी भी प्रकार की वारंटी या प्रतिनिधित्व नहीं होते हैं

एक अनुदाता अनुदान विलेख या अधित्याग विलेख के प्रपत्र का उपयोग करके संपत्ति का उपहार दे सकता है, और वैकल्पिक रूप से यह बता सकता है कि हस्तांतरण प्रेम और स्नेह के लिए है। लेनदारों को धोखा देने के उद्देश्य से किया गया उपहार विलेख एकसमान कपटपूर्ण अंतरण अधिनियम (सिविल कोड की धाराएँ 3439–3439.12) के अंतर्गत निरस्त किया जा सकता है यदि इससे अनुदाता दिवालिया हो जाता है या यह कपट में सहायक होता है।

• ✓उपहार विलेख अनुदान विलेख या अधित्याग विलेख के प्रपत्र का उपयोग कर सकता है
• ✓यदि उपहार विलेख लेनदारों को धोखा देता है, तो उसे एकसमान कपटपूर्ण अंतरण अधिनियम के अंतर्गत निरस्त किया जा सकता है

वॉइडेबल विलेख टाइटल हस्तांतरित करते हैं, लेकिन उचित न्यायिक कार्यवाहियों में रद्द किए जा सकते हैं: मानसिक रूप से अस्वस्थ व्यक्ति का विलेख, जिसकी अक्षमता न्यायिक रूप से निर्धारित नहीं हुई हो (Hughes v. Grandy); और 4 मार्च 1972 से पहले, 18 वर्ष से अधिक और 21 वर्ष से कम आयु के व्यक्ति का विलेख, सिवाय उस व्यक्ति के जो विधिवत विवाहित और 18 वर्ष या अधिक हो। फैमिली कोड धारा 6701(b) नाबालिग की अचल संपत्ति के संबंध में अनुबंध करने की अधिकारिता को सीमित करती है।

• ✓वॉइडेबल विलेख टाइटल हस्तांतरित करते हैं, लेकिन न्यायिक कार्यवाहियों में रद्द किए जा सकते हैं
• ✓मानसिक रूप से अस्वस्थ व्यक्ति का विलेख, जिसकी अक्षमता अभी न्यायिक रूप से निर्धारित नहीं हुई है, वॉइडेबल होता है
• ✓विधिवत विवाहित 18 वर्ष या अधिक आयु का व्यक्ति संपत्ति संबंधी लेन-देन के लिए वयस्क माना जाता था

आवासीय पट्टे में, चाहे किसी भी नाम से हों, सभी जमा राशियाँ वापसी योग्य सुरक्षा जमा होती हैं; वापसी के अधिकार का कोई भी परित्याग शून्य होता है। पहले महीने के किराए के अतिरिक्त, मकान मालिक अधिकतम दो महीने का किराया (असुसज्जित) या तीन महीने का किराया (सुसज्जित) मांग सकता है। छह महीने या उससे अधिक अवधि के पट्टों के लिए, मकान मालिक छह महीने के किराए से कम नहीं की अग्रिम राशि वसूल कर सकता है।

• ✓अधिकतम जमा: असुसज्जित के लिए दो महीने का किराया, सुसज्जित के लिए तीन महीने का किराया
• ✓सभी आवासीय जमा राशियाँ, चाहे कोई भी शब्दावली प्रयुक्त हो, वापसी योग्य होती हैं
• ✓सुरक्षा जमा की वापसी के अधिकार की कोई भी छूट शून्य और अप्रभावी होती है

किरायेदार द्वारा परिसर खाली करके सौंपने के तीन सप्ताह के भीतर, मकान मालिक को व्यक्तिगत डिलीवरी या प्रथम श्रेणी डाक द्वारा एक मदवार विवरण उपलब्ध कराना होगा, जिसमें रोकी गई सुरक्षा जमा का आधार और राशि दर्शाई गई हो, और शेष राशि लौटानी होगी। मदवार विवरण में मरम्मत या सफाई के शुल्क दर्शाने वाले दस्तावेज़ों की प्रतियाँ शामिल होनी चाहिए (CC 1950.5 के अनुसार)।

• ✓मकान मालिक को तीन सप्ताह (21 दिन) के भीतर जमा राशि लौटानी होगी और मदवार विवरण देना होगा।
• ✓मदवार विवरण में मरम्मत/सफाई के शुल्क का दस्तावेज़ीकरण शामिल होना चाहिए।
• ✓निश्चित अवधि के पट्टे की समाप्ति से 60 दिन से पहले नोटिस नहीं दिया जा सकता।

सुरक्षा जमा किरायेदार के प्रदर्शन को सुरक्षित करता है। यह नकद, साख पत्र, या जमा प्रमाणपत्र हो सकता है। श्रेणियों में शामिल हैं: पूर्व-भुगतान किराया, जब्त किया जा सकने वाला जमा, गैर-जब्त किया जा सकने वाला जमा, या गैर-वापसी योग्य बोनस। जमा किरायेदार के लाभ के लिए रखा जाता है और दिवालिया न्यास को छोड़कर सभी मकान मालिक के लेनदारों पर प्राथमिकता रखता है।

• ✓सुरक्षा जमा पट्टा दायित्वों के किरायेदार के प्रदर्शन को सुरक्षित करता है
• ✓जमा पर किरायेदार के दावे को दिवालिएपन के न्यास को छोड़कर सभी मकान मालिक के लेनदारों पर प्राथमिकता है
• ✓जमा राशि पूर्व-भुगतान किराया, जब्त किया जा सकने वाला, गैर-जब्त किया जा सकने वाला, या गैर-वापसी योग्य बोनस हो सकता है

यदि मकान मालिक किसी भी जमा राशि को बुरी नीयत से रोकता है, तो मकान मालिक वास्तविक क्षति के साथ-साथ सुरक्षा जमा राशि के दोगुने तक के वैधानिक जुर्माने का उत्तरदायी होगा। बिक्री/हस्तांतरण पर, मकान मालिक जमा राशि को कटौतियों के बाद लिखित सूचना के साथ हस्तांतरित कर सकता है जिसमें उत्तराधिकारी की पहचान हो, या इसे किरायेदार को वापस कर सकता है। यदि मकान मालिक अनुपालन करने में विफल रहता है, तो मूल और उत्तराधिकारी दोनों मकान मालिक व्यक्तिगत रूप से उत्तरदायी रहेंगे।

• ✓बुरी नीयत से जमा राशि रोकने पर मकान मालिक पर सुरक्षा जमा राशि के दोगुने तक का जुर्माना लग सकता है
• ✓हस्तांतरण पर, मकान मालिक को उत्तराधिकारी की पहचान करने वाली लिखित सूचना देनी होगी या जमा राशि वापस करनी होगी
• ✓अनुपालन न करने पर मूल और उत्तराधिकारी दोनों मकान मालिक व्यक्तिगत रूप से उत्तरदायी बने रहते हैं

वाणिज्यिक जमा कानून मकान मालिकों के लिए कम बोझिल है। कटौतियाँ केवल बकाया किराया, किरायेदार द्वारा किए गए नुकसान, और सफाई तक सीमित हैं। यदि दावा केवल किराए का है और जमा एक महीने के किराए तथा पिछले महीने के किराए से अधिक नहीं है, तो शेष राशि 30 दिनों के भीतर वापस कर दी जाती है। बदनीयती से चूक पर $200 का सांविधिक जुर्माना और वास्तविक हर्जाना लागू होता है।

• ✓वाणिज्यिक जमा कटौतियाँ किराया चूक, किरायेदार द्वारा क्षति, और सफाई तक सीमित हैं।
• ✓बदनीयती से वाणिज्यिक जमा वापस करने में चूक पर $200 का सांविधिक जुर्माना और वास्तविक हर्जाना लागू होता है।
• ✓वापसी की समयसीमा आम तौर पर कब्जा प्राप्त करने के 30 दिनों के भीतर होती है।

मिथ्या निरूपण धोखाधड़ीपूर्ण या लापरवाहीपूर्ण हो सकता है; दोनों से सिविल दायित्व और संभावित अनुशासनात्मक कार्रवाई उत्पन्न हो सकती है। कुछ मिथ्या निरूपण दुर्भावना के बिना भी वास्तविक धोखाधड़ी होते हैं। रचनात्मक धोखाधड़ी कर्तव्य का भंग है जिसमें दूसरे को गुमराह करके लाभ प्राप्त किया जाता है।

• ✓सूचना से पुष्ट न किए गए सकारात्मक अभिकथन वास्तविक धोखाधड़ी हैं, भले ही उन्हें सत्य माना गया हो।
• ✓रचनात्मक धोखाधड़ी कर्तव्य का भंग है, जिसमें वास्तविक धोखाधड़ी के आशय के बिना दूसरे को गुमराह किया जाता है।
• ✓धोखाधड़ी में दंडात्मक हर्जाना मिल सकता है; धोखाधड़ी का सिविल निर्णय अनुशासनात्मक कार्रवाई को आधार दे सकता है (कैलिफ़ोर्निया रियल एस्टेट लोन्स बनाम वालेस)।
• ✓ब्रोकर उचित आधार के बिना कोई निरूपण नहीं कर सकता, कोई आधी-अधूरी सच्चाई नहीं दे सकता, और सत्यों के भ्रामक संयोजन नहीं कर सकता।

प्रकट न करने के लिए दायित्व तब उत्पन्न होता है जब ब्रोकर को ऐसे तथ्य ज्ञात हों जो मूल्य, वांछनीयता या अभिप्रेत उपयोग को भौतिक रूप से प्रभावित करते हैं और क्रेता को अज्ञात हैं। एक फिड्यूशियरी वास्तविक धोखाधड़ीपूर्ण आचरण के बिना भी रचनात्मक धोखाधड़ी के लिए उत्तरदायी हो सकता है।

• ✓ब्रोकर और विक्रेता को मूल्य/वांछनीयता/अभिप्रेत उपयोग को भौतिक रूप से प्रभावित करने वाले गुप्त दोषों का प्रकटीकरण करना चाहिए (नकारात्मक धोखाधड़ी)
• ✓सलाहुद्दीन बनाम वैली ऑफ कैल.: रचनात्मक धोखाधड़ी कर्तव्य का कोई भी भंग है जिसके परिणामस्वरूप क्षति होती है, भले ही वह धोखाधड़ीपूर्ण न हो
• ✓यह कर्तव्य तब लागू होता है जब क्रेता अनजान हो और तथ्य सतर्क ध्यान/निरीक्षण के दायरे में न हों

प्राधिकार के साथ कार्य करने वाला एजेंट प्रधान को बाध्य करता है। बिना प्राधिकार या प्राधिकार की सीमा से अधिक कार्य करने वाला एजेंट प्राधिकार की निहित वारंटी के उल्लंघन के लिए उत्तरदायी हो सकता है। एजेंट प्रधान की अनुबंध करने की क्षमता की गारंटी नहीं देता है।

• ✓प्राधिकार से परे कार्य करने वाला एजेंट प्राधिकार की निहित वारंटी के भंग के लिए उत्तरदायी हो सकता है
• ✓एजेंट प्रधान की क्षमता की गारंटी नहीं देता, जब तक कि स्पष्ट रूप से वारंटी न दी गई हो या धोखाधड़ी छिपाई गई हो
• ✓उत्तरदायित्व से बचाव के लिए, एजेंट को तीसरे पक्ष के प्रति अनिश्चितता या प्राधिकार की सीमाओं का खुलासा करना चाहिए

प्रिंसिपल के नाम से अनुबंध करने वाला एजेंट सामान्यतः निष्पादन के लिए उत्तरदायी नहीं होता। एजेंट व्यक्तिगत रूप से उत्तरदायी होता है यदि उसमें अधिकार या सद्भावनापूर्वक विश्वास की कमी हो, या वह प्रिंसिपल का नाम या एजेंसी की हैसियत प्रकट करने में विफल रहे। प्रिंसिपल का नाम अनुबंध पर अवश्य दिखना चाहिए।

• ✓यदि प्रिंसिपल का नाम या एजेंसी की हैसियत प्रकट न की गई हो तो एजेंट व्यक्तिगत रूप से उत्तरदायी होता है
• ✓व्यक्तिगत दायित्व से बचने के लिए प्रिंसिपल का नाम अनुबंध के मुख-भाग पर अवश्य दिखना चाहिए
• ✓प्रिंसिपल के नाम से हस्ताक्षर करें और साथ में 'द्वारा' एजेंट लिखें, जिससे एजेंसी और प्रिंसिपल की पहचान दोनों प्रकट हों
• ✓सिविल कोड § 1558 और जैक्सन बनाम ग्रांट: अनुबंध के अस्तित्व के लिए पक्षकारों को एक-दूसरे की पहचान करने में सक्षम होना चाहिए

एक एजेंट अपने स्वयं के टॉर्ट्स के लिए उत्तरदायी होता है, चाहे प्रिंसिपल उत्तरदायी हो या न हो, और भले ही वह प्रिंसिपल के निर्देशों का पालन कर रहा हो। अधिकार का मिथ्या निरूपण करने से भरोसा करने वाले तीसरे पक्ष के प्रति टॉर्ट दायित्व उत्पन्न हो सकता है।

• ✓एक एजेंट प्रिंसिपल के दायित्व की परवाह किए बिना अपने स्वयं के टॉर्ट्स के लिए उत्तरदायी होता है
• ✓अधिकार का मिथ्या निरूपण करना हानिकर रूप से भरोसा करने वाले तीसरे पक्ष के प्रति टॉर्ट दायित्व उत्पन्न कर सकता है
• ✓तथ्यों के महत्वपूर्ण निरूपण जो असत्य या भ्रामक हैं, ब्रोकर दायित्व उत्पन्न कर सकते हैं (B&P § 10176(a))

एक ब्रोकर जो विक्रेता का अनन्य एजेंट है, यदि खरीदार को न्यूनतम स्वीकार्य कीमत के बारे में गलत बयान देता है, तो यह सामान्यतः मुकदमे योग्य नहीं होता क्योंकि यह एक महत्वपूर्ण तथ्य नहीं है। विक्रेता की सहमति के बिना कीमत के बारे में किए गए बयान विक्रेता द्वारा मुकदमे योग्य हो सकते हैं।

• ✓विक्रेता के एजेंट को विक्रेता की जानकारी और सहमति के बिना खरीदार को कीमत के बारे में बयान नहीं देना चाहिए।
• ✓खरीदार के एजेंट द्वारा कीमत के बारे में गलत बयान सामान्यतः खरीदार द्वारा मुकदमे योग्य होता है।
• ✓दोहरे एजेंट (dual agent) को BPO जारी करते समय इसे विक्रेता की सहमति से खरीदार को उपलब्ध कराना चाहिए।

जो कथन कभी केवल राय या “पफिंग” माने जाते थे, अब अदालतें उन्हें बढ़ती हुई मात्रा में भौतिक तथ्य के अभिकथन के रूप में देख रही हैं, क्योंकि अल्पज्ञ खरीदार उन पर भरोसा करते हैं। यह कथन कि एक घर “पूर्ण स्थिति में” है, भौतिक तथ्य माना गया है।

• ✓अदालतें “सड़क पर सबसे अच्छा” या “शानदार मुनाफ़े” जैसे कथनों को बढ़ती हुई मात्रा में भौतिक तथ्य मान रही हैं
• ✓सीमित विशेषज्ञता वाले व्यक्तियों द्वारा भरोसा पफिंग को भौतिक अभिकथन तक बढ़ा देता है
• ✓“पूर्ण स्थिति में” को भौतिक तथ्य का अभिकथन माना गया है

यदि कोई ब्रोकर बिना किसी शुल्क के क्रेता के ऋण आवेदन में सहायता करता है, तो वह उस प्रयोजन के लिए एक निःशुल्क एजेंट होता है। एक निःशुल्क एजेंट के रूप में उचित देखभाल न करना दायित्व उत्पन्न कर सकता है यदि क्रेता को क्षति होती है।

• ✓क्रेता के ऋण आवेदन में निःशुल्क सहायता करने वाला ब्रोकर क्रेता का निःशुल्क एजेंट होता है
• ✓निःशुल्क एजेंट के रूप में उचित देखभाल न करना ब्रोकर का दायित्व उत्पन्न कर सकता है
• ✓उद्योग मानक: एस्क्रो के समापन तक कमीशन देय और भुगतान योग्य नहीं माना जाता है

अपरंपरागत ऋण उत्पादों और परतदार जोखिम ने 2007 के मध्य में आवास पतन को जन्म दिया।

• ✓ऑप्शन ARM, स्टेटेड इनकम/स्टेटेड एसेट, और 100% फाइनेंसिंग ने बिना डाउन पेमेंट, नेगेटिव एमॉर्टाइज़ेशन, और ब्याज दर वृद्धि को एकल ऋणों में परतों के रूप में संयोजित किया।
• ✓1% या उससे कम की टीज़र दरों ने भुगतान झटके को छिपाया; ऋणदाताओं ने उधारकर्ताओं को पूर्णतः समायोजित दरों के बजाय प्रारंभिक दरों पर योग्य ठहराया।
• ✓कैलिफ़ोर्निया में, पुनर्वित्त ने खरीद-धन मॉर्गेज (जिन पर डेफिशियेंसी जजमेंट लागू नहीं होता) को गैर-खरीद-धन मॉर्गेज में बदल दिया, जो व्यक्तिगत डेफिशियेंसी दायित्व वहन करते हैं।

FIRREA की पूंजी आरक्षित अनिवार्यताओं ने 1990 के दशक की शुरुआत में पूंजी को आवासीय ऋण की ओर पुनर्निर्देशित किया।

• ✓1 से 4 इकाई वाले आवासीय ऋणों के लिए पूंजी आरक्षितियाँ संघीय बीमा/क्षतिपूर्ति के आधार पर 2% से 4% तक थीं।
• ✓वाणिज्यिक संपत्तियों के लिए आरक्षित अनिवार्यताएँ 8% तक बढ़ गईं, जिससे ऋणदाताओं ने आवासीय ऋणों को प्राथमिकता दी।

प्राथमिक बंधक बाज़ार में ऐसे ऋणदाता शामिल होते हैं जो उधारकर्ताओं को सीधे ऋण प्रदान करते हैं।

• ✓प्राथमिक बाज़ार के प्रतिभागियों में बचत एवं ऋण संस्थाएँ, बचत बैंक, वाणिज्यिक बैंक, थ्रिफ्ट एंड लोन्स, क्रेडिट यूनियन, पेंशन फंड, बीमा कंपनियाँ और बंधक बैंकर शामिल हैं।
• ✓प्रतिभागी द्वितीयक बाज़ार में ऋण बेचकर पूंजी की पुनःपूर्ति करते हैं।
• ✓ऐतिहासिक रूप से द्वितीयक बाज़ार में बेचे गए ऋण FHA द्वारा बीमित या VA द्वारा गारंटीकृत/क्षतिपूर्त किए गए होते थे।

संघीय और राज्य एजेंसियाँ आवासीय ऋणों का बीमा करती हैं, उनकी क्षतिपूर्ति करती हैं, या उनमें सहायता प्रदान करती हैं।

• ✓FHA स्वीकृत ऋणदाताओं/बंधकग्राहियों द्वारा दिए गए ऋणों का बीमा करता है।
• ✓VA आवास, खेतों, या व्यवसायों के लिए पूर्व सैनिकों को दिए गए ऋणों की क्षतिपूर्ति करता है।
• ✓कैलिफोर्निया DVA संपत्ति खरीदता है और सैन्य एवं पूर्व सैनिक संहिता के अंतर्गत भूमि अनुबंधों के माध्यम से पूर्व सैनिकों को पुनः बेचता है, न कि द्वितीयक बाज़ार में बेचा जाता है।

मॉर्गेज बैंकर्स निजी स्वामित्व वाली कंपनियाँ हैं जो अपनी पूंजी या क्रेडिट लाइनों का उपयोग करके ऋण आरंभ करती हैं।

• ✓मॉर्गेज बैंकर्स सामान्यतः ऋण संवाददाता (जमा संस्थानों के एजेंट/प्रतिनिधि) के रूप में कार्य करते हैं।
• ✓कैलिफ़ोर्निया के मॉर्गेज बैंकर्स को RMLs या CFLs के रूप में लाइसेंस दिया जाता है; कई वाणिज्यिक ऋणों के लिए REB लाइसेंस धारण करते हैं।
• ✓मॉर्गेज बैंकर्स सर्विसिंग बनाए रख सकते हैं, पूर्ण ऋण बिक्री में उसे छोड़ सकते हैं, या सर्विसिंग अलग से बेच सकते हैं।

मुद्रा विनिमय का माध्यम होती है; बचत उधार देने योग्य निधियों का प्रमुख स्रोत है और पूंजी की आपूर्ति सीमित होती है।

• ✓संघीय कानून में क्रेडिटर शब्द ऋणदाताओं को दर्शाता है; क्रेडिट इस विश्वास के आधार पर दिया जाता है कि ऋण चुकाया जाएगा।
• ✓जब मॉर्गेज धन की आपूर्ति कम होती है, तो ब्याज दरें बढ़ती हैं; सरकारी घाटे से की गई उधारी निजी निवेश के लिए उपलब्ध पूंजी को कम कर देती है।

TILA 1 जुलाई, 1969 से प्रभावी हुआ, ताकि उपभोक्ता ऋण के वास्तविक वित्तपोषण लागत की बेहतर समझ बढ़ाकर सूचित उपयोग को प्रोत्साहित किया जा सके। फेडरल रिज़र्व बोर्ड (FRB) ने TILA को लागू करने के लिए Regulation Z को अपनाया। TILA के अनुसार ऋणदाताओं को क्रेडिट की लागत को डॉलर राशि (वित्त शुल्क) और वार्षिक प्रतिशत दर (APR) के रूप में प्रकट करनी होती है, तथा यह मुख्य निवास से सुरक्षित कुछ ऋणों में रद्द करने का अधिकार प्रदान करता है।

• ✓TILA 1 जुलाई, 1969 से प्रभावी हुआ और इसे Regulation Z द्वारा लागू किया जाता है
• ✓TILA में वित्त शुल्क (डॉलर राशि) और APR (प्रभावी ब्याज दर) के प्रकटीकरण की आवश्यकता होती है
• ✓TILA मुख्य निवास से सुरक्षित कुछ ऋणों में रद्द करने का अधिकार प्रदान करता है
• ✓1980 का Truth in Lending Simplification and Reform Act 1 अक्टूबर, 1982 से अनिवार्य हो गया

TILA प्रकटीकरण लेनदार द्वारा प्रदान किए जाते हैं। रेगुलेशन Z लेनदार को ऐसे व्यक्ति के रूप में परिभाषित करता है जो प्रति वर्ष 25 बार से अधिक उपभोक्ता ऋण प्रदान करता है, या आवास-सुरक्षित लेन-देनों के लिए 5 बार से अधिक; जहाँ नोट पर लेनदार का नाम प्रारंभिक भुगतान प्राप्तकर्ता के रूप में होता है और वह ऋण वित्त शुल्क के अधीन होता है या चार से अधिक किस्तों में देय होता है। यह परिभाषा ऐसे किसी भी व्यक्ति को शामिल करने के लिए विस्तारित है जो 12 महीनों में दो या अधिक सेक्शन 32/रिवर्स मॉर्गेज ऑरिजिनेट करता है।

• ✓लेनदार प्रति वर्ष 25 बार से अधिक उपभोक्ता ऋण प्रदान करता है, या आवास-सुरक्षित लेन-देनों के लिए 5 बार से अधिक
• ✓ऋण वित्त शुल्क के अधीन होना चाहिए या लिखित समझौते द्वारा चार से अधिक किस्तों में देय होना चाहिए
• ✓नोट पर लेनदार का नाम प्रारंभिक भुगतान प्राप्तकर्ता के रूप में अंकित होना चाहिए
• ✓परिभाषा में ऐसा कोई भी व्यक्ति शामिल है जो किसी भी 12-महीने की अवधि में दो या अधिक सेक्शन 32 या रिवर्स मॉर्गेज ऑरिजिनेट करता है

1980 सरलीकरण और सुधार अधिनियम (गार्न-सेंट जर्मेन, 1982) ने ‘क्रेडिट के आयोजक’ को लेनदार की परिभाषा से हटा दिया। क्रेडिट के आयोजक के रूप में मॉर्गेज ब्रोकर (MLBs/MLOs) TILA/विनियम Z प्रयोजनों के लिए लेनदार नहीं हैं और उन्हें TILA प्रकटीकरण प्रदान करने से मुक्त रखा गया है। हालांकि, कैलिफ़ोर्निया के प्रत्ययी के रूप में उन्हें सूचित बने रहना चाहिए और महत्वपूर्ण ऋण शर्तों का प्रकटीकरण और स्पष्टीकरण करना चाहिए, तथा कैलिफ़ोर्निया MLDS और RESPA GFE को पूरा करके वितरित करना चाहिए।

• ✓MLBs/MLOs क्रेडिट के आयोजक हैं और TILA/विनियम Z प्रकटीकरण प्रयोजनों के लिए ‘लेनदार’ नहीं हैं
• ✓TILA प्रकटीकरण दायित्व मुख्यतः लेनदारों/ऋणदाताओं पर है, ब्रोकरों पर नहीं
• ✓कैलिफ़ोर्निया के प्रत्ययी के रूप में, MLBs/MLOs को महत्वपूर्ण ऋण शर्तों का प्रकटीकरण और स्पष्टीकरण करना होगा
• ✓MLBs/MLOs को कैलिफ़ोर्निया MLDS और सामान्यतः RESPA GFE को पूरा करके वितरित करना होगा

तीन प्रकार के लेन-देन छूट प्राप्त हैं: (1) व्यावसायिक, वाणिज्यिक, कृषि या संगठनात्मक उद्देश्यों के लिए ऋण; (2) $25,000 से अधिक का ऋण (जब तक कि उपभोक्ता के मुख्य निवास के रूप में उपयोग की जाने वाली अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित न हो); और (3) SEC-पंजीकृत ब्रोकर-डीलरों के प्रतिभूति/कमोडिटी लेन-देन। यदि ऋण से प्राप्त राशि का 51% या अधिक व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए है, तो ऋण सामान्यतः छूट प्राप्त होता है।

• ✓व्यावसायिक, वाणिज्यिक, कृषि और संगठनात्मक ऋण TILA से छूट प्राप्त हैं
• ✓$25,000 से अधिक का ऋण छूट प्राप्त है, जब तक कि वह उपभोक्ता के मुख्य निवास द्वारा सुरक्षित न हो
• ✓यदि ऋण से प्राप्त राशि का 51% या अधिक व्यावसायिक उद्देश्यों के लिए उपयोग किया जाता है, तो ऋण सामान्यतः छूट प्राप्त होता है
• ✓SEC-पंजीकृत ब्रोकर-डीलरों के लेन-देन छूट प्राप्त हैं; अपंजीकृत वस्तुतः ब्रोकर-डीलरों के लेन-देन छूट प्राप्त नहीं हैं

TILA एक आवास को 1-4 पारिवारिक इकाइयों वाली आवासीय संरचना या मोबाइल होम, या कॉन्डो/को-ऑप इकाइयों के रूप में परिभाषित करता है, जिससे उपभोक्ता प्रयोजन की उपधारणा बनती है। व्यावसायिक प्रयोजन को अलग करने वाले कारकों में प्राथमिक व्यवसाय से संबंध, व्यक्तिगत प्रबंधन की मात्रा, आय अनुपात, लेन-देन का आकार, और ऋण निधि का उपयोग शामिल हैं। यदि कोई उधारकर्ता किसी कैलेंडर वर्ष में संपत्ति पर 14 दिनों से अधिक का अधिभोग करता है, तो वह स्वामी-अधिभोगित होती है और व्यावसायिक छूट के लिए अर्हता नहीं रखती।

• ✓एक आवास 1-4 पारिवारिक इकाइयों या व्यक्तिगत कॉन्डो/को-ऑप इकाइयों वाली आवासीय संरचना होती है
• ✓1-4 आवासीय इकाइयाँ उपभोक्ता प्रयोजन की उपधारणा बनाती हैं
• ✓किसी कैलेंडर वर्ष में 14 दिनों से अधिक का अधिभोग संपत्ति को स्वामी-अधिभोगित बना देता है, जिससे व्यावसायिक छूट समाप्त हो जाती है
• ✓व्यावसायिक प्रयोजन वाले ऋण का बाद में उपभोक्ता प्रयोजनों के लिए पुनर्वित्त उसे उपभोक्ता ऋण के रूप में पुनः वर्गीकृत कर सकता है

रियल एस्टेट मूल्यांकनकर्ता लाइसेंस दो वर्ष के लिए मान्य होते हैं; हालाँकि, आवश्यक 56 घंटे की सतत शिक्षा का प्रमाण हर चार वर्ष में जमा किया जाता है।

• ✓मूल्यांकनकर्ता लाइसेंस दो वर्ष के लिए मान्य होते हैं
• ✓56 घंटे की सतत शिक्षा का प्रमाण हर चार वर्ष में जमा किया जाता है

लाइसेंसधारियों को लाइसेंस अवधि के प्रत्येक वर्ष में औसतन 14 घंटे की सतत शिक्षा पूरी करनी होती है (चार वर्षों में कुल 56 घंटे)। USPAP: प्रत्येक लाइसेंसधारी को हर दो वर्ष में 7-घंटे का National USPAP Update Course पूरा करना होता है और हर दो वर्ष में प्रमाण जमा करना होता है, जिसे AQB Certified USPAP Instructor द्वारा पढ़ाया जाता है। कानून और विनियम: चार-वर्षीय चक्र के दौरान 4-घंटे का Federal and State Laws and Regulations course पूरा करें, या लागू कानूनों को पढ़ने/समझने की प्रमाणित घोषणा करें (प्रमाणन से कोई CE क्रेडिट नहीं मिलता)।

• ✓प्रति वर्ष औसतन 14 CE घंटे; प्रति चार-वर्षीय चक्र कुल 56 घंटे
• ✓हर दो वर्ष में प्रमाण के साथ 7-घंटे का National USPAP Update Course पूरा करें
• ✓प्रत्येक चार-वर्षीय चक्र में 4-घंटे का Laws and Regulations course पूरा करें; स्व-प्रमाणन से कोई क्रेडिट नहीं मिलता

विदेशी अचल संपत्ति निवेश कर अधिनियम (Foreign Investment in Real Property Tax Act) के अंतर्गत, यदि विक्रेता ‘विदेशी व्यक्ति’ है, तो खरीदार को सकल बिक्री मूल्य का 10% रोककर IRS को भेजना होगा। छूटों में अमेरिकी करदाता पहचान संख्या के साथ गैर-विदेशी शपथपत्र, IRS की योग्यता संबंधी विवरणी, या $300,000 से अधिक न होने वाला बिक्री मूल्य जहाँ खरीदार उस संपत्ति में निवास करने का इरादा रखता है, शामिल हैं।

• ✓यदि विक्रेता विदेशी व्यक्ति है, तो खरीदार को सकल बिक्री मूल्य का 10% रोकना होगा
• ✓छूट: विक्रेता का गैर-विदेशी शपथपत्र और अमेरिकी करदाता पहचान संख्या
• ✓छूट: बिक्री मूल्य $300,000 से अधिक नहीं और खरीदार संपत्ति में निवास करने का इरादा रखता है
• ✓कई छूटों और आवश्यकताओं के कारण IRS से परामर्श करें

कुछ लेन-देनों में खरीदार को फ्रैंचाइज़ टैक्स बोर्ड के लिए राज्य आयकर के रूप में कुल बिक्री मूल्य का 3 1/3% रोकना होता है; एस्क्रो धारक को खरीदार को सूचित करना चाहिए। यह तब लागू होता है जब विक्रेता राज्य से बाहर का पता दिखाता है, बिक्री मूल्य $100,000 से अधिक है, और विक्रेता कैलिफ़ोर्निया निवासिता या यह कि संपत्ति उसका व्यक्तिगत निवास है, प्रमाणित नहीं करता।

• ✓खरीदार को फ्रैंचाइज़ टैक्स बोर्ड के लिए कुल बिक्री मूल्य का 3 1/3% रोकना होगा।
• ✓कानून द्वारा एस्क्रो धारक को खरीदार को सूचित करना आवश्यक है।
• ✓यह तब लागू होता है जब बिक्री मूल्य $100,000 से अधिक हो और विक्रेता राज्य से बाहर का पता दिखाए या निवासिता प्रमाणित न करे।
• ✓रोक न लगाने पर खरीदार के विरुद्ध जुर्माना हो सकता है; एस्क्रो धारक द्वारा सूचना न देने पर एस्क्रो के विरुद्ध जुर्माना हो सकता है।

कॉमन इंटरेस्ट डेवलपमेंट में पृथक हित का स्वामी (सबडिवाइडर को छोड़कर) को संभावित क्रेता को शासी दस्तावेज़, यदि लागू हो तो आयु-प्रतिबंध विवरण, हाल के HOA दस्तावेज़ जिनमें वित्तीय विवरण/बजट/बीमा (सिविल कोड 1365) शामिल हैं, वर्तमान/अवैतनिक एसेसमेंट और ग्रहणाधिकार का विवरण, तथा भविष्य के अनुमोदित परिवर्तनों की जानकारी प्रदान करनी होगी।

• ✓स्वामी को विकास के शासी दस्तावेज़ प्रदान करने होंगे
• ✓सिविल कोड धारा 1365 के अंतर्गत हाल के HOA वित्तीय विवरण, बजट और बीमा प्रदान करने होंगे
• ✓वर्तमान, विशेष और अवैतनिक एसेसमेंटों तथा ग्रहणाधिकारों का विवरण प्रदान करना होगा
• ✓अभी देय न हुए एसेसमेंटों में अनुमोदित परिवर्तनों का खुलासा करना होगा

विक्रय/विनिमय के एस्क्रो में, जहाँ कोई टाइटल बीमा जारी नहीं किया जाता, क्रेता (या विनिमय के दोनों पक्ष) एक वैधानिक सूचना प्राप्त करता है और हस्ताक्षर करके उसकी पावती देता है, जिसमें सूचित किया जाता है कि संभावित पूर्व-दर्ज ग्रहणाधिकारों और भारों के कारण टाइटल बीमा प्राप्त करना उचित हो सकता है।

• ✓जब कोई टाइटल बीमा जारी नहीं किया जाना हो, तब हस्ताक्षरित टाइटल बीमा उचितता सूचना आवश्यक होती है।
• ✓क्रेता हस्ताक्षर करके प्राप्ति की पावती देता है।
• ✓वित्तीय संहिता की धारा 17006(a)(4) में दी गई छूट के अंतर्गत एस्क्रो करने वाले ब्रोकरों के लिए प्रासंगिक है।

रियल एस्टेट एजेंट के माध्यम से टाइटल के हस्तांतरण (या किसी व्यावसायिक अवसर की बिक्री) के लिए एस्क्रो के समापन के एक महीने के भीतर, एजेंट को क्रेता और विक्रेता को बिक्री मूल्य की लिखित सूचना देनी होगी। विनिमय के लिए, इसमें संपत्ति का विवरण और अतिरिक्त मौद्रिक प्रतिफल शामिल होना चाहिए। किसी अधिकृत तीसरे पक्ष के एस्क्रो धारक का समापन विवरण इस कानून का अनुपालन करता है।

• ✓एजेंट को एस्क्रो के समापन के एक महीने के भीतर क्रेता और विक्रेता को बिक्री मूल्य की लिखित सूचना देनी होगी
• ✓विनिमय के लिए, संपत्ति का विवरण और अतिरिक्त मौद्रिक प्रतिफल शामिल करें
• ✓किसी अधिकृत एस्क्रो धारक का समापन विवरण इस आवश्यकता को पूरा करता है

राज्य कानून नए निर्माण के लिए न्यूनतम ऊर्जा संरक्षण मानक निर्धारित करता है। स्थानीय अध्यादेश बिक्री की शर्त के रूप में ऊर्जा रेट्रोफिट की मांग कर सकते हैं, जिसका खुलासा विक्रेता और/या एजेंटों द्वारा खरीदार को करना आवश्यक है। संघीय कानून के अनुसार नए घर के विक्रेता को बिक्री अनुबंध में इन्सुलेशन का प्रकार, मोटाई और R-मान बताना आवश्यक है।

• ✓स्थानीय ऊर्जा अध्यादेश के अस्तित्व और आवश्यकताओं का खुलासा खरीदार को किया जाना चाहिए
• ✓संघीय कानून नए घर के विक्रेताओं से बिक्री अनुबंध में इन्सुलेशन का प्रकार, मोटाई और R-मान बताने की मांग करता है
• ✓यदि खरीदार को Home Energy Rating Program Booklet प्राप्त हो जाती है, तो अतिरिक्त जानकारी आवश्यक नहीं है

सिविल कोड धारा 1102.6a किसी भी शहर या काउंटी को अनुमति देती है कि वह एक अतिरिक्त स्थानीय प्रकटीकरण विवरण की मांग करे जो उपयोग और उपभोग को प्रभावित करने वाली स्थानीय स्थिति पर केंद्रित हो। अधिभोग, ज़ोनिंग, भवन निर्माण संहिताओं और सुरक्षा से संबंधित स्थानीय अध्यादेश लागू हो सकते हैं; सिविल कोड 2079.3 एजेंट के निरीक्षण कर्तव्य को सीमित करता है ताकि विशेष परिस्थितियों के अभाव में साइट से बाहर के क्षेत्र और सार्वजनिक अभिलेख शामिल न हों।

• ✓सिविल कोड 1102.6a स्थानीय विकल्प प्रकटीकरण विवरणों को अनुमति देता है
• ✓सिविल कोड 2079.3 एजेंट के निरीक्षण कर्तव्य को सीमित करता है (विशेष परिस्थितियों के अभाव में साइट से बाहर के क्षेत्रों और सार्वजनिक अभिलेखों को बाहर रखता है)

लाइसेंसधारी की धनराशि को ट्रस्ट निधियों के साथ मिश्रित नहीं किया जा सकता। कमिंगलिंग बिजनेस एंड प्रोफेशंस कोड की धारा 10176(e) के अंतर्गत लाइसेंस रद्द या निलंबित करने का आधार है।

• ✓व्यक्तिगत/कंपनी की धनराशि को ट्रस्ट खाते में जमा करना कमिंगलिंग है, भले ही अलग रिकॉर्ड रखे गए हों।
• ✓ट्रस्ट निधियों को व्यक्तिगत/सामान्य खाते में जमा करना कमिंगलिंग नियमों तथा धारा 10145 (और 10177(d)) दोनों का उल्लंघन करता है।
• ✓अर्जित कमीशन/शुल्क को अर्जित होने की तिथि से 25 दिन से अधिक समय तक ट्रस्ट खाते में छोड़ना कमिंगलिंग है।
• ✓ब्रोकर के स्वामित्व वाली संपत्तियों से प्राप्त किराया/जमा राशि को ट्रस्ट खाते में जमा करना कमिंगलिंग है।

विनियम 2835 उन स्थितियों की पहचान करता है जो कमिंगलिंग नहीं मानी जाती हैं: बैंक शुल्कों के लिए सीमित ब्रोकर निधियों की अनुमति देना और अर्जित शुल्कों को अस्थायी रूप से रखना।

• ✓बैंक सेवा शुल्कों या फीसों को कवर करने के लिए अधिकतम $200 तक जमा किया जा सकता है
• ✓कमीशन, फीस और अन्य अर्जित आय जमा होने के बाद अधिकतम 25 दिनों तक रह सकते हैं
• ✓ब्रोकर ट्रस्ट खाते से व्यक्तिगत दायित्वों का भुगतान नहीं कर सकता, भले ही वह कमीशन के विरुद्ध निकासी के रूप में हो
• ✓विवादित ब्रोकर हिस्सों को विवाद सुलझने तक नहीं निकाला जाना चाहिए