Listing Agreement - No Deposit Receipt Contract: When Agency Is Executed +8California · रियल एस्टेट · हिन्दी

ब्रोकर कमीशन अर्जित करता है जब, अनुबंध की अवधि के भीतर, ब्रोकर एजेंसी की शर्तों को पूरा करता है। क्रेता को मालिक की शर्तों पर तैयार, इच्छुक और सक्षम होना चाहिए, जो केवल खरीद का वास्तविक प्रस्ताव देकर दर्शाया जाता है। केवल किसी संभावित ग्राहक को संपत्ति की ओर लगाना, या बिना प्रस्ताव प्रेरित किए बातचीत शुरू करना, ब्रोकर को कमीशन का हक नहीं देता, भले ही मालिक बाद में उसी व्यक्ति को मूल शर्तों पर बेच दे। ब्रोकर का दायित्व क्रेता और विक्रेता के बीच कीमत और शर्तों पर “मन का मिलन” प्राप्त करना है। यदि एक वैध अनुबंध निष्पादित हो जाता है, तो ब्रोकर कमीशन अर्जित करता है, भले ही बिक्री कभी संपन्न न हो।

• ✓तैयारी और इच्छा केवल खरीद के वास्तविक प्रस्ताव से ही दर्शाई जा सकती है
• ✓केवल किसी संभावित ग्राहक का परिचय देना या बिना प्रस्ताव प्रेरित किए बातचीत शुरू करना कमीशन नहीं दिलाता
• ✓यदि क्रेता और विक्रेता के बीच वैध अनुबंध निष्पादित हो जाता है, तो ब्रोकर कमीशन अर्जित करता है, भले ही बिक्री कभी क्लोज़ न हो

ओपन लिस्टिंग के अंतर्गत, जो ब्रोकर लिस्टिंग के अनुसार सबसे पहले एक तैयार, इच्छुक और सक्षम खरीदार प्रस्तुत करता है, वही प्रोक्योरिंग कॉज़ होता है और कमीशन का हकदार होता है। ब्रोकर को खरीदार मिलने पर प्रिंसिपल को सूचित करना चाहिए। विक्रेता पहला संतोषजनक प्रस्ताव स्वीकार कर सकता है। विक्रेता पर यह निर्धारित करने का कोई कर्तव्य नहीं है कि प्रोक्योरिंग कॉज़ कौन था, जब तक कि विक्रेता को इस बात की सूचना न हो कि कोई अन्य ब्रोकर प्रोक्योरिंग कॉज़ था। जो विक्रेता गैर-अनुरूप प्रस्ताव स्वीकार करता है, वह सामान्यतः अनुबंध की शर्तों के अंतर्गत प्रस्तुत करने वाले ब्रोकर को भुगतान करने के लिए उत्तरदायी होता है। मालिक को खरीदार की वित्तीय जिम्मेदारी की जांच करने के लिए उचित समय मिलता है।

• ✓ओपन लिस्टिंग के अंतर्गत, जो ब्रोकर सबसे पहले तैयार, इच्छुक और सक्षम खरीदार प्रस्तुत करता है, वही प्रोक्योरिंग कॉज़ होता है
• ✓ब्रोकर को खरीदार मिलने पर प्रिंसिपल को सूचित करना चाहिए
• ✓विक्रेता का यह पता लगाने का कोई कर्तव्य नहीं है कि प्रोक्योरिंग कॉज़ कौन था, जब तक कि उसे सूचना न हो कि कोई अन्य ब्रोकर प्रोक्योरिंग कॉज़ था
• ✓मालिक खरीदार की वित्तीय जिम्मेदारी की जांच करने के लिए उचित समय का हकदार है

जो विक्रेता अनुबंध की शर्तों पर बातचीत करता है, वह अनुबंध के स्वरूप और विषय-वस्तु के लिए उत्तरदायी होता है। यदि लिस्टिंग की शर्तों पर तैयार, इच्छुक और सक्षम क्रेता प्रस्तुत करने के बाद, विक्रेता की गलती, असावधानी या अज्ञानता के कारण अनुबंध अप्रवर्तनीय हो जाता है, तो ब्रोकर कमीशन नहीं खोता। यदि विक्रेता अकेले अनुबंध पूरा करने का दायित्व लेता है, तो ब्रोकर उत्तरदायित्व से मुक्त हो जाता है और विक्रेता इस आधार पर कमीशन से इनकार करने से वर्जित होता है कि अनुबंध अप्रवर्तनीय है (देखें B&P Code § 10147.5)।

• ✓जो विक्रेता अनुबंध पर बातचीत करता है, वह उसके स्वरूप और विषय-वस्तु के लिए उत्तरदायी होता है
• ✓ब्रोकर कमीशन तब भी रखता है जब विक्रेता की गलती या अज्ञानता अनुबंध को अप्रवर्तनीय बना देती है
• ✓जब विक्रेता अकेले अनुबंध पूरा करता है, तो विक्रेता अप्रवर्तनीयता के आधार पर कमीशन से इनकार करने से वर्जित होता है

यदि ब्रोकर A द्वारा प्रस्तुत खरीदार मना कर देता है, लेकिन बाद में ब्रोकर B (या कोई अन्य) उसे मूलतः समान शर्तों पर अनुबंध में प्रवेश करने के लिए प्रेरित करता है, तो ब्रोकर A प्रोक्योरिंग कॉज़ नहीं है। हालांकि, ब्रोकर A प्रोक्योरिंग कॉज़ है यदि ब्रोकर A ने विचारों का मेल कराया था, भले ही लिखित अनुबंध ब्रोकर B की बातचीत के माध्यम से निष्पादित किया गया हो।

• ✓ब्रोकर A प्रोक्योरिंग-कॉज़ का दर्जा खो देता है यदि खरीदार मना कर देता है और बाद में ब्रोकर B उसी खरीदार को प्रेरित करता है
• ✓ब्रोकर A प्रोक्योरिंग कॉज़ बना रहता है यदि ब्रोकर A ने विचारों का मेल प्राप्त किया था, भले ही ब्रोकर B ने लिखित अनुबंध निष्पादित किया हो

ओपन लिस्टिंग के अंतर्गत, प्रतिस्पर्धी ब्रोकरों को मालिक के हस्तक्षेप के बिना स्वतंत्र रूप से और स्वायत्त रूप से कार्य करने की अनुमति दी जानी चाहिए। जहाँ यह स्वतंत्रता मौजूद होती है, वहाँ मालिक असफल एजेंट को कुछ भी देय नहीं होता है। हालाँकि, मालिक एजेंट द्वारा उत्पन्न संभावित ग्राहक के साथ पर्याप्त रूप से समान शर्तों पर व्यक्तिगत रूप से अनुबंध पर बातचीत करके कमीशन देने से बच नहीं सकता है।

• ✓ओपन लिस्टिंग के अंतर्गत, मालिक को प्रतिस्पर्धी ब्रोकरों को बिना हस्तक्षेप के स्वतंत्र और स्वायत्त रूप से कार्य करने की अनुमति देनी चाहिए
• ✓मालिक एजेंट के संभावित ग्राहक के साथ पर्याप्त रूप से समान शर्तों पर व्यक्तिगत रूप से बातचीत करके कमीशन देने से बच नहीं सकता

कैलिफ़ोर्निया ने गैर-निक्षेपी ऋणदाताओं के लाइसेंसिंग को एकल लाइसेंस श्रेणियों में समेकित किया।

• ✓1 जुलाई 1995 से प्रभावी, वित्त ऋणदाता कानून (Finance Lender Law) ने कैलिफ़ोर्निया वित्त ऋणदाता (CFL) का सृजन किया, जिसने व्यक्तिगत संपत्ति ब्रोकरों, उपभोक्ता वित्त ऋणदाताओं, और वाणिज्यिक वित्त ऋणदाताओं का स्थान लिया
• ✓1 जनवरी 1996 से प्रभावी, आवासीय बंधक ऋण अधिनियम (RMLA) ने आवासीय बंधक ऋणदाताओं (RMLs) का सृजन किया
• ✓CFL और RML को डिपार्टमेंट ऑफ कॉर्पोरेशन्स (DOC) द्वारा लाइसेंस दिया और नियमन किया जाता है; RML आवासीय ऋणों के लिए REB लाइसेंस का उपयोग नहीं कर सकते

विनियमनमुक्ति की एक अवधि ने नियामक प्रतिबंधों को कम किया और राज्य तथा संघीय संस्थानों के बीच प्रतिस्पर्धा को समान स्तर पर लाया।

• ✓निक्षेपी संस्थान विनियमनमुक्ति तथा मौद्रिक नियंत्रण अधिनियम, 1980
• ✓निक्षेपी संस्थान अधिनियम, 1982 (गार्न-सेंट जर्मेन अधिनियम)
• ✓वैकल्पिक बंधक ऋण अधिनियम, 1982 ने राज्य कानून को अधिक्रमित किया तथा राज्य संस्थानों को संघीय कानून के अंतर्गत ऋण देने की अनुमति दी

पुनर्नियमन 1989 में FIRREA के साथ शुरू हुआ, जिसका उद्देश्य सेविंग्स एंड लोन उद्योग की हानियों से निपटना था।

• ✓FIRREA (1989) को सेविंग्स एंड लोन/सेविंग्स बैंक उद्योग को बेलआउट करने के लिए डिज़ाइन किया गया था क्योंकि FSLIC के पास आरक्षित निधियों का अभाव था।
• ✓OTS को फेड के भीतर एक कार्यालय के रूप में संरचित किया गया था, जिसने FHLBB का स्थान लिया।
• ✓FSLIC को FDIC के एक उपसमुच्चय के रूप में SAIF में पुनर्गठित किया गया था।

कांग्रेस जमा बीमा कोषों के पुनर्गठन के साथ विनियमन-मुक्ति की ओर लौटी।

• ✓FIRRA (पेपर रिडक्शन अधिनियम, 1996) ने SAIF को समाप्त किया तथा बीमा कार्य को BIF को हस्तांतरित किया।
• ✓संघीय जमा बीमा अधिनियम, 2006 ने BIF और अन्य निधियों को जमा बीमा कोष (DIF) में विलय किया, जो 31 मार्च, 2006 से प्रभावी हुआ।
• ✓2006 के सुधार अधिनियम ने पूंजी आरक्षित निधि की सीमाएँ 1.15% से 1.50% तक निर्धारित कीं (निर्दिष्ट आरक्षित अनुपात/DRR)।

कैलिफ़ोर्निया ने 1996 में निक्षेप संस्थानों के नियमन को एक नए विभाग में समेकित किया।

• ✓1996 में DFI ने बैंकिंग विभाग और बचत एवं ऋण विभाग का स्थान लिया।
• ✓DFI को DOC से राज्य-चार्टर्ड थ्रिफ्ट एवं लोन (औद्योगिक ऋण कंपनियों) तथा क्रेडिट यूनियनों की निगरानी प्राप्त हुई।

अस्थिर बाज़ार शक्तियों ने जमा संस्थानों की लाभप्रदता कम कर दी, क्योंकि गैर-बैंकों ने उच्च ब्याज वाले साधनों के जरिए बचत को अपनी ओर खींच लिया।

• ✓1980 के अंत तक, प्राइम रेट 21.5% तक पहुँच गई।
• ✓14 सितंबर, 1981 को, FHA और VA की एकल-परिवार ऋण दरें 17.5% तक पहुँच गईं।
• ✓गैर-बैंकों ने जमा आकर्षित करने के लिए बीमा-रहित मनी मार्केट फंड, वाणिज्यिक पेपर, और हेज फंड का उपयोग किया।

1999 के ग्रैम-लीच-ब्लाइली अधिनियम ने ग्लास-स्टीगल को निरस्त किया, जिससे बैंकिंग, निवेश और बीमा गतिविधियों का एकीकरण संभव हुआ।

• ✓निरसन ने बैंकों को निवेश बैंकरों और बीमाकर्ताओं के साथ एकीकृत होने तथा बंधक-आधारित प्रतिभूतियाँ और डेरिवेटिव जारी करने की अनुमति दी
• ✓डेरिवेटिव एक वित्तीय साधन है जो किसी अंतर्निहित परिसंपत्ति की भावी मूल्य गति पर आधारित होता है, न कि वर्तमान में एक साथ होने वाला विनिमय
• ✓सामान्य डेरिवेटिव में स्वैप, वायदा, और विकल्प शामिल हैं जो खुले बाज़ारों में कारोबार योग्य होते हैं

फोरक्लोज़र संपत्ति को बेचकर उधारकर्ता के अधिकारों को समाप्त करता है। विक्रय शक्ति के बिना बंधक को केवल न्यायिक रूप से फोरक्लोज़ किया जा सकता है। विक्रय शक्ति वाला डीड ऑफ ट्रस्ट ट्रस्टी विक्रय द्वारा गैर-न्यायिक रूप से फोरक्लोज़ किया जा सकता है। अधिकांश कैलिफोर्निया दस्तावेज़ों में विक्रय शक्ति शामिल होती है।

• ✓विक्रय शक्ति के बिना बंधक के लिए न्यायिक फोरक्लोज़र आवश्यक है
• ✓विक्रय शक्ति वाला डीड ऑफ ट्रस्ट गैर-न्यायिक फोरक्लोज़र की अनुमति देता है (सिविल कोड 2924)
• ✓न्यायिक फोरक्लोज़र आवश्यक है जहाँ एंटी-डिफिशिएंसी जजमेंट की मांग की जाती है

कैलिफ़ोर्निया का एक-वाद नियम ऋणदाता से अपेक्षा करता है कि वह उधारकर्ता के विरुद्ध व्यक्तिगत धन-निर्णय प्राप्त करने से पहले प्रतिभूति पर फौजदारी की कार्रवाई करे। अपवाद ऐसे मामलों में हैं जहाँ प्रतिभूति कानूनी रूप से मूल्यहीन, अस्तित्वहीन हो, या जहाँ धोखाधड़ी शामिल हो, जिससे नोट पर सीधा वाद करने की अनुमति मिलती है।

• ✓ऋणदाता को धन-निर्णय प्राप्त करने से पहले पहले फौजदारी करनी होगी (CCP 726)
• ✓प्रतिभूति के पूरी तरह प्रयुक्त हो जाने के बाद ही ऋणदाता व्यक्तिगत निर्णय प्राप्त कर सकता है
• ✓कानूनी रूप से मूल्यहीन प्रतिभूति या धोखाधड़ी के लिए अपवाद नोट पर सीधा वाद करने की अनुमति देता है

डीड ऑफ ट्रस्ट के अंतर्गत, ट्रस्टर और कुछ अन्य व्यक्ति ट्रस्टी की बिक्री (या स्थगित बिक्री) से पाँच कार्य-दिवस पूर्व तक किसी भी समय चूक का उपचार करके ऋण का पुनःस्थापन कर सकते हैं। पुनःस्थापन के लिए बकाया राशियाँ और शुल्क चुकाना आवश्यक है। बिक्री-पर-देय का उल्लंघन एक गैर-उपचार्य चूक है।

• ✓ट्रस्टी की बिक्री से 5 कार्य-दिवस पहले तक पुनःस्थापन की अनुमति है
• ✓सभी बकाया राशियाँ तथा अधिकृत शुल्क और लागतें चुकाना आवश्यक है
• ✓बिक्री-पर-देय/अतिरिक्त भार का उल्लंघन एक गैर-उपचार्य चूक है

केवल निर्णय-ऋणी या उत्तराधिकारी ही न्यायिक बिक्री के बाद मोचन कर सकता है (1 जुलाई 1983 से प्रभावी रूप से अधीनस्थ लियन धारकों के मोचन अधिकार समाप्त कर दिए गए)। यदि बिक्री से प्राप्त राशि ऋण को संतुष्ट करती है तो मोचन तीन महीने का होता है, और यदि राशि अपर्याप्त हो तो एक वर्ष का। ट्रस्टी की (गैर-न्यायिक) बिक्री के बाद कोई मोचन लागू नहीं होता।

• ✓यदि बिक्री से प्राप्त राशि ऋण को संतुष्ट करती है तो 3 महीने का मोचन (CCP 729.030)
• ✓यदि प्राप्त राशि अपर्याप्त हो तो 1 वर्ष का मोचन
• ✓ट्रस्टी की बिक्री के बाद कोई मोचन नहीं; बिक्री निरपेक्ष होती है
• ✓यदि डिफिशिएंसी जजमेंट माफ या निषिद्ध हो तो कोई मोचन नहीं (CCP 726(e))

कमी निर्णय ऋण और विक्रय आय के बीच के अंतर के लिए एक व्यक्तिगत निर्णय होता है। गैर-न्यायिक (विक्रय शक्ति) फोरक्लोजर स्वतः ही कमी निर्णय को वर्जित करता है (CCP 580d)। CCP 580b खरीद-धन ऋणों के लिए कमी निर्णयों को प्रतिबंधित करता है। कमी-रोधी संरक्षण सामान्यतः त्यागने योग्य नहीं होते हैं।

• ✓गैर-न्यायिक फोरक्लोजर कमी निर्णय को वर्जित करता है (CCP 580d)
• ✓खरीद-धन ऋण कमी निर्णय को प्रतिबंधित करते हैं (CCP 580b)
• ✓कमी-रोधी संरक्षण अत्याज्य लोक नीति हैं (सिविल कोड 1667)
• ✓Spangler v. Memel अपवाद अधीनस्थ खरीद-धन निर्माण ऋणों के लिए

प्रथम डीड ऑफ ट्रस्ट का फोरक्लोज़र जूनियर लियनों को समाप्त कर देता है (लियन क्लेंज़िंग), सिवाय सुपर लियनों के। एक जूनियर लियन धारक ‘सोल्ड-आउट’ हो जाता है। एक सोल्ड-आउट पर्चेज़ मनी जूनियर मनी जजमेंट के लिए मुकदमा नहीं कर सकता, लेकिन एक सोल्ड-आउट गैर-पर्चेज़ मनी जूनियर ऐसा मुकदमा कर सकता है।

• ✓प्रथम डीड ऑफ ट्रस्ट का फोरक्लोज़र जूनियर लियनों को समाप्त करता है (लियन क्लेंज़िंग)
• ✓सोल्ड-आउट पर्चेज़ मनी जूनियर मनी जजमेंट के लिए मुकदमा नहीं कर सकता
• ✓सोल्ड-आउट गैर-पर्चेज़ मनी जूनियर नोट पर मुकदमा कर सकता है

न्यास विलेख (डीड ऑफ ट्रस्ट) में तीन पक्षकार होते हैं: न्यासक/ट्रस्टर (उधारकर्ता), न्यासी/ट्रस्टी (तीसरा पक्ष), लाभार्थी/बेनिफिशियरी (ऋणदाता)। विक्रय शक्ति वाले बंधक (मॉर्गेज विद पावर ऑफ सेल) में बंधककर्ता (मॉर्गेजर), न्यासी (ट्रस्टी), और बंधकग्राही (मॉर्गेजी) होते हैं। न्यासी को हस्तांतरित तकनीकी शीर्षक एक बंधक/गिरवी है; कैलिफोर्निया लियन सिद्धांत (ग्रहणाधिकार सिद्धांत) वाला राज्य है, शीर्षक सिद्धांत वाला नहीं।

• ✓न्यास विलेख: न्यासक, न्यासी, लाभार्थी
• ✓न्यासी पूर्ण भुगतान पर शीर्षक पुनः हस्तांतरित करता है और विक्रय शक्ति के माध्यम से फोरक्लोज़ कर सकता है
• ✓कैलिफोर्निया शीर्षक सिद्धांत नहीं, बल्कि लियन सिद्धांत वाला राज्य है

1 जनवरी 2011 से प्रभावी, SB 931 ने CCP 580e में संशोधन किया, जिससे कि अधिकतम 4 इकाइयों वाले आवास पर प्रथम डीड ऑफ ट्रस्ट रखने वाला ऋणदाता शॉर्ट सेल में डिफिशिएंसी जजमेंट प्राप्त नहीं कर सकता, यदि ऋणदाता लिखित में सहमत हो कि बिक्री आय को पूर्ण भुगतान के रूप में स्वीकार करेगा। धोखाधड़ी या संपत्ति की क्षति/दुरुपयोग (waste) होने पर हर्जाना मिल सकता है।

• ✓प्रथम डीड ऑफ ट्रस्ट रखने वाला ऋणदाता शॉर्ट सेल में डिफिशिएंसी जजमेंट प्राप्त नहीं कर सकता यदि वह लिखित में सहमत हो (CCP 580e)
• ✓यह अधिकतम 4 इकाइयों वाले आवासों पर लागू होता है
• ✓उधारकर्ता की धोखाधड़ी या संपत्ति की क्षति/दुरुपयोग (waste) से ऋणदाता को हर्जाना मांगने की अनुमति मिलती है

कोई तीसरा पक्ष गारंटर सबरोगेशन, प्रतिपूर्ति और CCP 580a, 580b, 580d तथा 726 सहित प्रतिरक्षाओं के अधिकारों से छूट दे सकता है। छूट सिविल कोड 2856 द्वारा अपेक्षित भाषा के साथ सकारात्मक रूप से दी जानी चाहिए, जिसे Gradsky waiver कहा जाता है। कोई उधारकर्ता अपने ही ऋण के लिए गारंटी नहीं दे सकता।

• ✓गारंटर CCP 580a, 580b, 580d, 726 के अंतर्गत प्रतिरक्षाओं से छूट दे सकता है
• ✓छूट के लिए सिविल कोड 2856 की Gradsky waiver भाषा आवश्यक है
• ✓उधारकर्ता/मेकर अपने ही ऋण के लिए गारंटी नहीं दे सकता

वित्तीय संहिता 7460 जमा संस्थानों को धोखाधड़ी के लिए वास्तविक क्षति के 50% से अधिक न होने वाली क्षतिपूर्ति मांगने का अधिकार देती है, सिवाय इस स्थिति के कि संपत्ति स्वामी-अधिकृत हो और ऋण $150,000 या उससे कम हो (CPI द्वारा वार्षिक रूप से समायोजित)। मूल्यहीन प्रतिभूति में बाज़ार/आर्थिक मूल्य की गिरावटें शामिल नहीं हैं।

• ✓जमा संस्थानों के लिए धोखाधड़ी क्षतिपूर्ति वास्तविक क्षति के 50% तक सीमित है
• ✓स्वामी-अधिकृत आवास और $150,000 या उससे कम के ऋण के लिए अपवाद
• ✓मूल्यहीन प्रतिभूति में बाज़ार या आर्थिक मूल्य की गिरावटें शामिल नहीं हैं

पारंपरिक द्वितीयक बाज़ार (फैनी मे, फ्रेडी मैक) ने मानक अंडरराइटिंग अनुपात निर्धारित किए। फ्रंट-एंड अनुपात (28%) का अर्थ है कि आवास व्यय (PITI तथा CIDs में HOA शुल्क) सकल मासिक आय के 28% से अधिक न हों। बैक-एंड अनुपात (36%) में आवास व्यय के साथ अन्य दीर्घकालिक किस्त ऋण (10 महीने से अधिक शेष भुगतान), रिवॉल्विंग ऋण, और भरण-पोषण दायित्व शामिल हैं, जो सकल मासिक आय के 36% से अधिक न हों।

• ✓फ्रंट-एंड अनुपात आवास व्यय (PITI) को सकल मासिक आय के 28% तक सीमित करता है
• ✓बैक-एंड अनुपात कुल मासिक दायित्वों को सकल मासिक आय के 36% तक सीमित करता है
• ✓दीर्घकालिक किस्त ऋण को ऐसे दायित्वों के रूप में परिभाषित किया जाता है जिनमें 10 महीने से अधिक भुगतान शेष हों
• ✓मौजूदा ऋण के पुनर्गठन में, स्वीकार्य फ्रंट-एंड अनुपात 38% तक हो सकता है

अंडरराइटर जोखिम का आकलन करता है और सिफारिश करता है कि ऋण को स्वीकृत किया जाए या नहीं, तथा यह सुनिश्चित करता है कि कानूनों और ऋणदाता की नीतियों का अनुपालन हो। विश्लेषण उधारकर्ता की चुकाने की क्षमता/योग्यता और इच्छा/इच्छुकता का मूल्यांकन करता है, साथ ही संपार्श्विक की पर्याप्तता का भी। ऋण को स्वीकृत किया जा सकता है, अस्वीकार किया जा सकता है, या अपूर्णता के कारण बंद किया जा सकता है।

• ✓अंडरराइटर उधारकर्ता की चुकाने की क्षमता (योग्यता) और इच्छा (इच्छुकता) दोनों का मूल्यांकन करता है
• ✓अंडरराइटर लागू कानूनों और ऋणदाता की नीतियों के अनुपालन को सुनिश्चित करता है
• ✓यदि आवश्यक दस्तावेज उपलब्ध नहीं कराए जाते हैं, तो ऋण फ़ाइल को अपूर्णता के कारण बंद किया जा सकता है

फैनी मे ने व्यापक जोखिम मूल्यांकन में अन्य कारकों के साथ विचार किए जाने वाले 36% से 38% के कुल बेंचमार्क ऋण अनुपात के पक्ष में अलग आवास अनुपातों को छोड़ दिया। 30% से कम अनुपात समग्र जोखिम को घटाता है; 42% से अधिक अनुपात समग्र जोखिम को बढ़ाता है। सामान्य दायित्वों और जीवन-यापन व्यय (कर, भोजन, उपयोगिताएँ, परिवहन) के लिए शुद्ध उपलब्ध आय पर भी विचार किया जाता है।

• ✓बेंचमार्क अनुपात 36% से 38% है, जिसे अन्य कारकों के साथ एक दिशानिर्देश के रूप में विचार किया जाता है
• ✓30% से कम अनुपात जोखिम को घटा सकता है; 42% से अधिक अनुपात जोखिम को बढ़ा सकता है

क्रेडिट रिपोर्ट उधारकर्ता की चुकौती करने की इच्छा/इच्छुकता को मापती है। अधिकांश ऋणदाता उधारकर्ता की क्रेडिट प्रोफ़ाइल का सारांश देने वाले क्रेडिट स्कोरों पर निर्भर करते हैं। नोटिस ऑफ डिफ़ॉल्ट, दिवालियापन, या भुगतान न करने के जजमेंट के लिए संभवतः स्पष्टीकरण पत्र आवश्यक होगा। स्कोर 300–850 के बीच होते हैं, जिनमें उच्च स्कोर कम जोखिम दर्शाते हैं।

• ✓क्रेडिट स्कोर 300 से 850 तक होते हैं, जिनमें उच्च स्कोर कम जोखिम दर्शाते हैं
• ✓नोटिस ऑफ डिफ़ॉल्ट, दिवालियापन, या जजमेंट के लिए संभवतः स्पष्टीकरण पत्र आवश्यक होगा
• ✓क्रेडिट रिपोर्ट उधारकर्ता की चुकौती करने की इच्छा/इच्छुकता को मापती है

फैनी मे की स्वचालित अंडरराइटिंग डेस्कटॉप अंडरराइटर (DU) के माध्यम से होती है, जो एक ज्ञान-आधारित उपकरण है जो जोखिम का आकलन करता है और फैनी मे द्वारा खरीद के लिए पात्रता निर्धारित करता है। MLB/MLO पॉइंट-ऑफ-सेल निर्णयों के लिए डेस्कटॉप ओरिजिनेटर (DO) के ज़रिए DU तक पहुँचते हैं। स्कोर तीन राष्ट्रीय रिपॉज़िटरी पर निर्भर करते हैं: एक्सपीरियन, ट्रांसयूनियन और इक्विफैक्स। फ्रेडी मैक Loan Prospector (LP) प्रदान करता है जो समान रूप से कार्य करता है।

• ✓क्रेडिट स्कोर तीन रिपॉज़िटरी से प्राप्त होते हैं: एक्सपीरियन, ट्रांसयूनियन और इक्विफैक्स
• ✓फैनी मे डेस्कटॉप अंडरराइटर (DU) का उपयोग करता है; MLO इसे डेस्कटॉप ओरिजिनेटर (DO) के माध्यम से एक्सेस करते हैं
• ✓फ्रेडी मैक की स्वचालित प्रणाली Loan Prospector (LP) है

सांख्यिकीय विश्लेषण बताता है कि 660–679 स्कोर वाले 39 उपभोक्ताओं में से एक, 90+ दिन की देरी में चला जाएगा। 700 या उससे अधिक का स्कोर बहुत अच्छा होता है और अधिकांश कार्यक्रमों के लिए योग्य ठहराता है। सामान्य बेंचमार्क 620, 650 और 680 हैं। 650 से कम स्कोर संभवतः उच्च ब्याज दर का परिणाम देगा; 680 से अधिक स्कोर संभवतः कम तरजीही दर का परिणाम देगा।

• ✓650 से कम क्रेडिट स्कोर संभवतः उच्च ब्याज दर का कारण बनेगा
• ✓680 से अधिक क्रेडिट स्कोर संभवतः तरजीही कम ब्याज दर का कारण बनेगा
• ✓ऋणदाताओं द्वारा उपयोग किए जाने वाले सामान्य बेंचमार्क 620, 650 और 680 हैं

TILA/Reg Z प्रकटीकरण अंग्रेज़ी के अलावा किसी अन्य भाषा में किए जा सकते हैं यदि उधारकर्ता के अनुरोध पर अंग्रेज़ी संस्करण उपलब्ध कराया जाए (यह अनुरोध पर अंग्रेज़ी उपलब्ध कराने का नियम 226.16, 226.24, 226.27 के अंतर्गत विज्ञापनों पर लागू नहीं होता)। कैलिफ़ोर्निया कानून के अंतर्गत, जब किसी लेन-देन की बातचीत स्पेनिश, चीनी, तागालोग, वियतनामी या कोरियाई में की जाती है, तो प्रकटीकरण और लेन-देन संबंधी दस्तावेज़ उसी भाषा में उपलब्ध कराने होंगे।

• ✓गैर-अंग्रेज़ी प्रकटीकरण की अनुमति है यदि उधारकर्ता के अनुरोध पर अंग्रेज़ी संस्करण उपलब्ध हो
• ✓अनुरोध पर अंग्रेज़ी उपलब्ध कराने का नियम 226.16, 226.24, 226.27 के अंतर्गत विज्ञापनों पर लागू नहीं होता
• ✓कैलिफ़ोर्निया सिविल कोड 1632 के अनुसार दस्तावेज़ बातचीत की भाषा में आवश्यक हैं: स्पेनिश, चीनी, तागालोग, वियतनामी या कोरियाई

एक प्रतिभूति करार (Security Agreement) व्यक्तिगत संपत्ति में प्रतिभूति हित (security interest) सृजित करता है, जो उसी प्रकार है जैसे ट्रस्ट डीड या मॉर्गेज वास्तविक संपत्ति पर भार डालता है। अन्य लेनदारों और क्रेताओं के विरुद्ध उस हित को पूर्ण करने के लिए, सामान्यतः एक फाइनेंसिंग स्टेटमेंट (UCC-1) दाखिल किया जाता है। फाइनेंसिंग स्टेटमेंट को स्वयं प्रतिभूति करार से भ्रमित नहीं करना चाहिए।

• ✓प्रतिभूति करार प्रतिभूति हित सृजित करता है; फाइनेंसिंग स्टेटमेंट (UCC-1) उसे पूर्ण करता है
• ✓प्रतिभूति हित तब पूर्ण होता है जब वह संलग्न हो चुका हो और उचित फाइलिंग अधिकारी के पास विधिवत दाखिल कर दिया गया हो
• ✓ऋणी द्वारा हस्ताक्षरित और संपार्श्विक का वर्णन करने वाला लिखित प्रतिभूति करार सामान्यतः आवश्यक होता है, जब तक कि संपार्श्विक प्रतिभूति धारक के कब्जे में गिरवी न हो

प्रतिभूति हित तब संलग्न होता है जब तीन शर्तें पूरी होती हैं, और एक बार पूर्ण हो जाने पर, प्रतिभूत पक्ष का हित देनदार के अन्य लेनदारों के विरुद्ध संरक्षित रहता है। पूर्णता के लिए सामान्यतः संलग्नन के साथ उचित फाइलिंग आवश्यक होती है।

• ✓प्रतिभूति हित तब संलग्न होता है जब: पक्ष इसके संलग्नन पर सहमत हों, मूल्य दिया गया हो, और देनदार ने संपार्श्विक में अधिकार प्राप्त कर लिए हों
• ✓पूर्णता के लिए संलग्नन के साथ उपयुक्त अधिकारी (राज्य सचिव या काउंटी रिकॉर्डर) के पास उचित फाइलिंग आवश्यक होती है
• ✓एक बार पूर्ण हो जाने पर, प्रतिभूत पक्ष का हित देनदार के अन्य लेनदारों के विरुद्ध संरक्षित रहता है

एजेंट जो ऐसे लेन-देन में शामिल होते हैं जिनमें चल और स्थावर संपत्ति दोनों शामिल हों, उन्हें चल संपत्ति के हस्तांतरण/भार को समझना चाहिए। चूँकि यह निर्धारित करना अक्सर कठिन होता है कि कोई वस्तु फिक्स्चर है या नहीं, दायित्वों को ट्रस्ट डीड/बंधक और चल संपत्ति प्रतिभूति लिखत दोनों से सुरक्षित किया जाना चाहिए (मिश्रित प्रतिभूति)। स्थावर और चल संपत्ति के फोरक्लोज़र के बीच एंटीडिफिशिएंसी सीमाएँ भिन्न होती हैं।

• ✓चूँकि फिक्स्चर की स्थिति अक्सर स्पष्ट नहीं होती, ट्रस्ट डीड/बंधक और चल संपत्ति प्रतिभूति लिखत दोनों का उपयोग करें (मिश्रित प्रतिभूति)
• ✓सिविल प्रोसीजर कोड की धाराएँ 580(b), 580(d) और 726 स्थावर संपत्ति फोरक्लोज़र में डिफिशिएंसी जजमेंट को रोकती हैं या सीमित करती हैं
• ✓जब तक किसी अनुबंध में स्पष्ट रूप से न कहा गया हो, चल संपत्ति फोरक्लोज़र में कोई एंटीडिफिशिएंसी सीमा मौजूद नहीं होती

व्यावसायिक अवसर दलाल नियमित रूप से जंगम संपत्ति लेनदेन में शामिल होते हैं, जिनका थोक बिक्री कानून (UCC प्रभाग 6) और प्रतिभूत लेनदेन कानूनों (UCC प्रभाग 9) का अनुपालन करना आवश्यक होता है। व्यावसायिक परिसंपत्तियाँ सामान्यतः विक्रेता या ऋणदाता के पक्ष में प्रतिभूति हित सृजित करने के लिए संपार्श्विक के रूप में उपयोग की जाती हैं।

• ✓व्यावसायिक अवसर लेनदेनों को थोक बिक्री कानून (UCC प्रभाग 6) का अनुपालन करना चाहिए
• ✓व्यावसायिक अवसर लेनदेनों को प्रतिभूत लेनदेन कानूनों (UCC प्रभाग 9) का अनुपालन करना चाहिए
• ✓व्यावसायिक परिसंपत्तियाँ सामान्यतः प्रतिभूति हित सृजित करने के लिए संपार्श्विक के रूप में उपयोग की जाती हैं

रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट अधिनियम, 1960 ने रियल एस्टेट में एक निवेश संरचना प्रदान की, जो स्टॉक्स के लिए म्यूचुअल फंड्स जैसी होती है। REITs ऐसी इकाइयाँ हैं जो आय-उत्पादक रियल एस्टेट या संबंधित परिसंपत्तियों का स्वामित्व रखती हैं और अधिकांश मामलों में उनका संचालन करती हैं—शॉपिंग सेंटर्स, ऑफिस बिल्डिंग्स, होटल्स, अपार्टमेंट्स, और रियल एस्टेट से सुरक्षित मॉर्गेज। कुछ REITs किसी एक प्रकार की रियल एस्टेट या देश के किसी एक क्षेत्र पर ध्यान केंद्रित करती हैं।

• ✓रियल एस्टेट इन्वेस्टमेंट ट्रस्ट अधिनियम 1960 में अधिनियमित किया गया था
• ✓REITs म्यूचुअल फंड्स की तरह कार्य करते हैं, लेकिन रियल एस्टेट निवेश के लिए
• ✓REITs आय-उत्पादक रियल एस्टेट का स्वामित्व/संचालन करते हैं, जैसे शॉपिंग सेंटर्स, ऑफिस, होटल, अपार्टमेंट और रियल एस्टेट से सुरक्षित मॉर्गेज

यदि कोई REIT वार्षिक रूप से अपनी आय का 90% या अधिक शेयरधारकों को वितरित करता है और अन्यथा IRS नियमों के अंतर्गत योग्य होता है, तो REIT को केवल अपनी प्रतिधारित आय पर कॉर्पोरेट दरों पर कर लगाए जाने की अनुमति होती है। शेयरधारकों पर REIT से प्राप्त लाभांश और किसी भी पूंजीगत लाभ पर कर लगाया जा सकता है। REIT को विशेष कर उपचार इसलिए मिलता है क्योंकि इसकी अधिकांश आय अचल संपत्ति से आती है और शेयरधारकों को वितरित की जाती है।

• ✓वार्षिक रूप से आय का 90% या अधिक वितरित करने वाले REIT पर केवल प्रतिधारित आय पर कर लगाया जाता है।
• ✓शेयरधारकों पर प्राप्त लाभांश और किसी भी पूंजीगत लाभ पर कर लगाया जाता है।
• ✓विशेष कर उपचार इसलिए मिलता है क्योंकि आय अचल संपत्ति से उत्पन्न होती है और शेयरधारकों को वितरित की जाती है।

आरईआईटी में कुछ नुकसान भी होते हैं, विशेषकर कराधान में। आरईआईटी से मिलने वाले लाभांश पर वर्तमान में अन्य स्टॉक्स से मिलने वाले लाभांश की तुलना में अधिक दर से कर लगता है। आरईआईटी निवेश का उपयोग आईआरएस धारा 1031 लाइक-काइंड एक्सचेंज नियमों के अंतर्गत पूंजीगत लाभ कर को स्थगित करने के लिए नहीं किया जा सकता। इसके अतिरिक्त, आरईआईटी अपने निवेशकों को कर हानियाँ हस्तांतरित नहीं कर सकता, जैसा कि कुछ अन्य रियल एस्टेट निवेशों में संभव हो सकता है।

• ✓आरईआईटी लाभांश पर अन्य स्टॉक्स से मिलने वाले लाभांश की तुलना में अधिक दर से कर लगता है
• ✓आरईआईटी का उपयोग आईआरएस धारा 1031 लाइक-काइंड एक्सचेंज पूंजीगत लाभ स्थगन के लिए नहीं किया जा सकता
• ✓आरईआईटी अपने निवेशकों को कर हानियाँ हस्तांतरित नहीं कर सकता

विशेष कर व्यवहार के लिए पात्र होने हेतु, एक REIT को IRS की योग्यताएँ और सीमाएँ पूरी करनी होती हैं, जिनमें शामिल है: निगम, ट्रस्ट या संघ के रूप में संरचित होना जिसका प्रबंधन निदेशक मंडल या ट्रस्टियों द्वारा किया जाता है; हस्तांतरणीय शेयर या हित प्रमाणपत्र होना; निगम के रूप में कर योग्य इकाई होना; वित्तीय संस्थान या बीमा कंपनी न होना; कम से कम 100 व्यक्तियों के संयुक्त स्वामित्व में होना; प्रतिवर्ष कर योग्य आय का कम से कम 90% वितरित करना; और विभिन्न परिसंपत्ति और आय परीक्षणों को पूरा करना। योग्यताएँ पूरी न करने पर सामान्य दंड REIT स्थिति की हानि है।

• ✓निगम/ट्रस्ट/संघ होना चाहिए, जिसका प्रबंधन निदेशकों या ट्रस्टियों द्वारा किया जाए, और उसके शेयर हस्तांतरणीय हों
• ✓कम से कम 100 व्यक्तियों के स्वामित्व में हो; वर्ष के अंतिम छह महीनों में 5 या उससे कम व्यक्तियों के पास 50% से अधिक शेयर न हों (5/50 नियम)
• ✓परिसंपत्तियों का कम से कम 75% रियल एस्टेट में; सकल आय का कम से कम 75% किराये या बंधक ब्याज से; परिसंपत्तियों का 25% से अधिक कर योग्य REIT सहायक कंपनी के स्टॉक में न हो; कर योग्य आय का कम से कम 90% वितरित करना होगा; अनुपालन न करने पर दंड REIT स्थिति की हानि है

REIT के लाभों में शामिल हैं: बड़े निवेश अवसरों का लाभ उठाने के लिए धन का संग्रहण; कई अलग-अलग संपत्तियों में विविधीकरण; सार्वजनिक रूप से कारोबार किए जाने वाले REIT को आसानी से खरीदा-बेचा जा सकता है या नकद के लिए बेचा जा सकता है; REIT स्टॉक रिटर्न का अन्य इक्विटी या बॉन्ड के साथ ऐतिहासिक रूप से कम सहसंबंध रहा है (हालांकि हाल के वित्तीय संकट के दौरान नहीं); और सार्वजनिक रूप से कारोबार किए जाने वाले REIT को विस्तृत प्रकटीकरण करना और नियमित SEC वित्तीय रिपोर्ट जमा करना होता है, जिससे अधिक पारदर्शिता मिलती है।

• ✓REIT धन संग्रहण, विविधीकरण और सार्वजनिक रूप से कारोबार किए जाने वाले शेयरों के लिए तरलता प्रदान करते हैं
• ✓अन्य इक्विटी और बॉन्ड के साथ ऐतिहासिक रूप से कम सहसंबंध (हाल के संकट के दौरान को छोड़कर)
• ✓सार्वजनिक रूप से कारोबार किए जाने वाले REIT को विस्तृत प्रकटीकरण करना और नियमित SEC रिपोर्ट दाखिल करना आवश्यक है

मूल्यांकन प्रक्रिया का आधार। मूल्य सामान्यतः समान रूप से वांछनीय प्रतिस्थापन प्राप्त करने की लागत से निर्धारित होता है। एक खरीदार समतुल्य प्रतिस्थापन की कीमत से अधिक नहीं देगा, और एक विक्रेता उससे कम की अपेक्षा नहीं करेगा।

• ✓मूल्य समान रूप से वांछनीय प्रतिस्थापन प्राप्त करने की लागत से निर्धारित होता है
• ✓प्रतिस्थापन का सिद्धांत मूल्यांकन प्रक्रिया का आधार है
• ✓यह बिक्री तुलना और लागत दृष्टिकोणों का आधार है

किसी भूखंड का सर्वोत्तम उपयोग वह है जो किसी दिए गए समय में सबसे अधिक शुद्ध प्रतिफल उत्पन्न करता है। चार परीक्षण लागू होते हैं: कानूनी रूप से अनुमेय, भौतिक रूप से संभव, आर्थिक रूप से व्यवहार्य, और सर्वाधिक उत्पादक। दो उच्चतम और सर्वोत्तम उपयोग हो सकते हैं (स्थल रिक्त बनाम सुधार सहित)।

• ✓चार परीक्षण: कानूनी रूप से अनुमेय, भौतिक रूप से संभव, आर्थिक रूप से व्यवहार्य, सर्वाधिक उत्पादक उपयोग
• ✓उच्चतम और सर्वोत्तम उपयोग भूमि को सबसे अधिक शुद्ध प्रतिफल देता है
• ✓दो उपयोग हो सकते हैं: एक स्थल रिक्त होने पर और एक सुधार सहित

प्रोग्रेशन: कम मूल्य की संपत्ति का मूल्य अधिक मूल्य की संपत्तियों के साहचर्य से बढ़ जाता है। रिग्रेशन: अधिक मूल्य की संपत्ति का मूल्य कम मूल्य की संपत्तियों के साहचर्य से घट जाता है। अनुरूपता: अधिकतम मूल्य तब होता है जब भूमि उपयोग संगत हों और वास्तुशिल्पीय रूप से सामंजस्यपूर्ण हों।

• ✓प्रोग्रेशन = कम मूल्य की संपत्ति का मूल्य उच्च मूल्य के पड़ोसियों से बढ़ता है
• ✓रिग्रेशन = उच्च मूल्य की संपत्ति का मूल्य निम्न मूल्य के पड़ोसियों से घटता है
• ✓अनुरूपता = अधिकतम मूल्य तब जब भूमि उपयोग संगत हों; ज़ोनिंग मानक तय करने में सहायता करती है

आपूर्ति और मांग: कीमत मांग के साथ सीधे और आपूर्ति के साथ विपरीत रूप से बदलती है। प्रत्याशा: अपेक्षित भविष्य के लाभों से मूल्य का सृजन होता है (आय उपागम का आधार)। योगदान: किसी घटक का मूल्य संपूर्ण में उसके योगदान द्वारा निर्धारित होता है। परिवर्तन: अचल संपत्ति निरंतर परिवर्तन की स्थिति में रहती है।

• ✓कीमत मांग के साथ सीधे और आपूर्ति के साथ विपरीत रूप से बदलती है
• ✓प्रत्याशा मूल्यांकन के आय उपागम का आधार है
• ✓योगदान किसी भाग के मूल्य को इस बात से मापता है कि वह संपूर्ण में कितना जोड़ता है
• ✓परिवर्तन संपत्तियों और पड़ोसों को प्रभावित करने वाले निरंतर परिवर्तन को दर्शाता है

प्रतिस्पर्धा वहाँ उत्पन्न होती है जहाँ पर्याप्त लाभ होते हैं, जिससे अति-आपूर्ति हो सकती है। संतुलन: विपरीत तत्वों के संतुलन में होने पर मूल्य का सृजन होता है। चार-चरणीय जीवन चक्र: वृद्धि, स्थिरता, पतन, और पुनरुद्धार।

• ✓प्रतिस्पर्धा वहाँ उत्पन्न होती है जहाँ पर्याप्त लाभ मौजूद होते हैं, जिससे संभावित रूप से अति-आपूर्ति हो सकती है
• ✓संतुलन = विरोधाभासी/विपरीत तत्वों का संतुलन मूल्य का सृजन करता है
• ✓चार-चरणीय जीवन चक्र: वृद्धि, स्थिरता, पतन, और पुनरुद्धार

लागत दृष्टिकोण भूमि पर सभी सुधारों की लागत का अनुमान निरीक्षण, आकार, गुणवत्ता और लागत वर्गीकरण के आधार पर करता है, फिर रिक्त भूखंडों की बिक्री से अनुमानित भूमि मूल्य जोड़ता है। जब सुधार नए हों और उच्चतम एवं सर्वोत्तम उपयोग का प्रतिनिधित्व करते हों, तो लागत दृष्टिकोण से मूल्य भूमि मूल्य और नए सुधारों की लागत के बराबर होता है।

• ✓मूल्य = भूमि मूल्य + नए सुधारों की लागत, जब सुधार नए हों और उच्चतम एवं सर्वोत्तम उपयोग हों
• ✓भूमि मूल्य तुलनीय रिक्त भूखंडों की रिकॉर्ड खोज से अनुमानित किया जाता है
• ✓सुधार लागत आकार, गुणवत्ता और लागत वर्गीकरण से प्राप्त की जाती है

विक्रय तुलना दृष्टिकोण समान घरों के विक्रय की तुलना विषय संपत्ति से समय, स्थान और भौतिक विशेषताओं के आधार पर करता है। तुलनीय विक्रय और विषय संपत्ति के बीच आवश्यक समायोजन किए जाते हैं ताकि मूल्य का प्रारंभिक अनुमान प्राप्त किया जा सके।

• ✓तुलनीय विक्रय की तुलना विषय संपत्ति से समय, स्थान और भौतिक विशेषताओं के आधार पर करें
• ✓विक्रय और विषय संपत्ति के बीच आवश्यक समायोजन करें
• ✓समान घरों के एक ट्रैक्ट में नई संपत्ति के लिए बाज़ार तुलना को सर्वाधिक महत्व दिया जाता है

आय दृष्टिकोण, जब आस-पड़ोस में किराये मौजूद हों तब लागू होता है, अनुभव और तुलना के माध्यम से बाजार किराये का अनुमान लगाता है, समान संपत्तियों के सकल मासिक गुणकों को एकत्र और विश्लेषित करके विषय संपत्ति के लिए एक गुणक निकालता है, और मूल्य का प्रारंभिक अनुमान देता है।

• ✓अनुभव और तुलना का उपयोग करके बाजार किराये का अनुमान लगाएँ
• ✓समान संपत्तियों से एक सकल मासिक गुणक प्राप्त करें जिसे विषय संपत्ति पर लागू किया जाए
• ✓केवल तब लागू होता है जब आस-पड़ोस में तुलनीय किराये मौजूद हों

प्रत्येक विधि को एक अंतिम मूल्य तक पहुँचने के लिए तौला और तुलना किया जाता है। नई संपत्ति के लिए, लागत विधि सामान्यतः पुरानी संपत्ति की तुलना में अधिक उपयुक्त होती है क्योंकि संचित मूल्यह्रास का अनुमान लगाना कठिन होता है। अगर नई विषय संपत्ति समान घरों के ट्रैक्ट में है, तो बाज़ार तुलना को सर्वाधिक भार दिया जाता है।

• ✓अंतिम मूल्य निर्धारित करने से पहले प्रत्येक विधि को तौला और तुलना किया जाता है
• ✓पुरानी संपत्ति पर संचित मूल्यह्रास का अनुमान लगाने की कठिनाई के कारण लागत विधि नई संपत्ति के लिए अधिक उपयुक्त होती है
• ✓समान घरों के ट्रैक्ट में नए घर के लिए बाज़ार तुलना को सर्वाधिक भार मिलता है