Depreciation +16California · रियल एस्टेट · हिन्दी

मूल्यह्रास किसी भी कारण से मूल्य में हुई कमी है। तीन प्रकार: भौतिक क्षय (टूट-फूट, स्थगित रखरखाव, शुष्क सड़न/दीमक), कार्यात्मक अप्रचलन (खराब डिज़ाइन, पुराने उपकरण, सुविधाओं की अधिकता), और बाह्य अप्रचलन (प्रतिकूल बाहरी प्रभाव)। पहले दो अंतर्निहित हैं (उपचार्य या अनुपचार्य); बाह्य लगभग हमेशा अनुपचार्य होता है।

• ✓मूल्यह्रास = किसी भी कारण से मूल्य में हुई कमी
• ✓तीन प्रकार: भौतिक क्षय, कार्यात्मक अप्रचलन, बाह्य अप्रचलन
• ✓भौतिक और कार्यात्मक उपचार्य या अनुपचार्य हो सकते हैं; बाह्य लगभग हमेशा अनुपचार्य होता है
• ✓मूल्यह्रास का अनुमान केवल सुधारों/संरचनाओं के लिए लगाया जाता है, भूमि के लिए नहीं

संचित मूल्यह्रास वह है जो पहले ही हो चुका है; शेष भविष्य का है। विधियाँ: सरल रेखा/आयु-जीवन (प्रभावी आयु का उपयोग करते हुए समान वार्षिक दर); उपचार-लागत/प्रेक्षित स्थिति (ब्रेकडाउन विधि); पुनरुत्पादन/प्रतिस्थापन लागत विधि; और बाजार डेटा (निष्कर्षण) विधि। प्रभावी आयु वास्तविक आयु से भिन्न हो सकती है।

• ✓सरल-रेखा/आयु-जीवन: कुल जीवन को समान वार्षिक दर में विभाजित किया जाता है (उदा., 50 वर्ष जीवन = 2% प्रति वर्ष)
• ✓वास्तविक आयु के बजाय सामान्यतः प्रभावी आयु का उपयोग किया जाता है
• ✓उपचार-लागत (ब्रेकडाउन) सबसे परिष्कृत विधि है
• ✓उपचार्य और अनुपचार्य के बीच माप आर्थिक व्यवहार्यता है

पुस्तक मूल्यह्रास स्वामी की मूल लागत आधार से उपयोगी जीवन पर कर कटौती है (एक कागज़ी गणना/कर आश्रय)। मूल्यांकनकर्ताओं द्वारा उपयोग किया जाने वाला वास्तविक मूल्यह्रास बाज़ार डेटा से निर्धारित मूल्य में हानि है, जिसे वर्तमान नवीन पुनर्निर्माण लागत से घटाया जाता है। एजेंटों को पुस्तक मूल्यों पर निर्भर नहीं रहना चाहिए।

• ✓पुस्तक मूल्यह्रास = स्वामी की मूल (ऐतिहासिक) लागत से कर कटौती
• ✓वास्तविक मूल्यह्रास = वर्तमान नवीन पुनर्निर्माण लागत से मूल्य में हानि
• ✓पुस्तक मूल्य = मूल लागत + पूंजीगत जोड़ − संचित मूल्यह्रास
• ✓मूल्यह्रास केवल सुधारों पर अनुमत है, भूमि पर नहीं

भावी मूल्यह्रास अभी तक हुआ नहीं है, लेकिन आने वाला है; पूंजीकरण में यह महत्वपूर्ण है। यह पुनर्प्राप्ति (निवेश की वापसी) बनाम ब्याज (निवेश पर प्रतिफल) से संबंधित है। इसे सीधी रेखा या सिंकिंग फंड विधियों से मापा जाता है। अवशिष्ट मूल्य को वार्षिक मूल्यह्रास के माध्यम से वापस करने की आवश्यकता नहीं होती।

• ✓पुनर्प्राप्ति = निवेश की वापसी; ब्याज/लाभ = निवेश पर प्रतिफल
• ✓दो विधियाँ: सीधी रेखा और सिंकिंग फंड
• ✓अवशिष्ट मूल्य को वार्षिक मूल्यह्रास प्रभार के माध्यम से वापस करने की आवश्यकता नहीं है

एक भार कोई भी चीज है जो सरल शीर्षक या मूल्य को प्रभावित या सीमित करती है (बंधक, सर्वसुविधाएं)। एक ग्रहणाधिकार विशिष्ट संपत्ति को ऋण के लिए सुरक्षा बनाता है (निर्णय, कर, बंधक, विश्वास के कार्य)। एक सर्वसुविधा दूसरे की जमीन में किसी विशिष्ट उद्देश्य के लिए एक अधिकार या हित है। एक अतिक्रमण आसन्न संपत्ति पर अवैध प्रवेश है।

• ✓एक भार संपत्ति के शीर्षक या मूल्य को प्रभावित या सीमित करता है
• ✓एक ग्रहणाधिकार विशिष्ट संपत्ति को ऋण के भुगतान के लिए सुरक्षा बनाता है
• ✓एक सर्वसुविधा दूसरे व्यक्ति की जमीन में एक सीमित अधिकार है
• ✓एक अतिक्रमण आसन्न संपत्ति पर अवैध प्रवेश है

रचनात्मक सूचना आधिकारिक सरकारी रिकॉर्ड द्वारा दी गई शीर्षक स्थिति की सूचना है, जिसके लिए वास्तविक ज्ञान की आवश्यकता नहीं है। लिस पेंडेंस एक दर्ज की गई सूचना है जो चेतावनी देती है कि शीर्षक/कब्जा मुकदमे में है, जो विचाराधीन मुकदमे की रचनात्मक सूचना प्रदान करती है। एक स्वीकृति एक नोटरी के समक्ष एक औपचारिक घोषणा है जो पुष्टि करती है कि हस्ताक्षरकर्ता ने एक साधन को स्वतंत्र रूप से निष्पादित किया है।

• ✓रचनात्मक सूचना वास्तविक ज्ञान की परवाह किए बिना सार्वजनिक रिकॉर्ड द्वारा प्रदान की जाती है
• ✓लिस पेंडेंस शीर्षक को प्रभावित करने वाली विचाराधीन कार्यवाही की रचनात्मक सूचना प्रदान करता है
• ✓एक स्वीकृति नोटरी की यह पुष्टि है कि हस्ताक्षरकर्ता ने साधन को निष्पादित किया है

प्रख्यात डोमेन सार्वजनिक उपयोग के लिए संपत्ति प्राप्त करने का सरकार का अधिकार है जिसमें निंदा के माध्यम से न्यायसंगत मुआवजा दिया जाता है, जो 5वें संशोधन द्वारा गारंटीकृत है। निंदा निजी संपत्ति को सार्वजनिक उपयोग के लिए न्यायसंगत मुआवजे के साथ लेने का कार्य है, या किसी संरचना को अनुपयुक्त घोषित करना है। समर्पण इसके मालिक द्वारा भूमि को सार्वजनिक उपयोग के लिए देना है, जिसे अधिकृत अधिकारियों द्वारा स्वीकार किया जाता है। जब्ती बिना मुआवजे के संपत्ति को जब्त करना है।

• ✓प्रख्यात डोमेन को 5वें संशोधन के तहत न्यायसंगत या उचित मुआवजे की आवश्यकता होती है
• ✓निंदा प्रख्यात डोमेन का प्रयोग है जो सार्वजनिक उपयोग के लिए संपत्ति लेता है
• ✓जब्ती बिना मुआवजे के संपत्ति की जब्ती है

एक हलफनामा एक लिखित कथन है जो एक अधिकृत अधिकारी के समक्ष शपथ ली गई या पुष्टि की गई है। एक हलफनामाकर्ता एक हलफनामा बनाता है। शीर्षक का हलफनामा विक्रेता/अनुदानकर्ता द्वारा एक शपथ पूर्ण कथन है जो प्रमाणित करता है कि अनुबंध की तारीख के बाद से कोई निर्णय, दिवालियापन, अपंजीकृत विलेख, या शीर्षक दोष नहीं हैं और कि हलफनामाकर्ता संपत्ति के कब्जे में है।

• ✓एक हलफनामा एक लिखित कथन है जो एक अधिकृत अधिकारी के समक्ष शपथ ली गई है
• ✓शीर्षक का हलफनामा परीक्षण के बाद से हलफनामाकर्ता द्वारा कोई ज्ञात शीर्षक दोष और कब्जे की पुष्टि करता है

ब्रोकर और सेल्सपर्सन के बीच सभी रोजगार व्यवस्थाएँ लिखित में होनी चाहिए और दोनों पक्षों द्वारा हस्ताक्षरित होनी चाहिए, जिनमें समाप्ति पर अधिकारों का उल्लेख हो। रोजगार के दौरान सेल्सपर्सन द्वारा प्राप्त सभी लिस्टिंग्स समाप्ति के पश्चात नियोजक ब्रोकर की अनन्य संपत्ति होंगी।

• ✓ब्रोकर-सेल्सपर्सन रोजगार व्यवस्थाएँ लिखित में होनी चाहिए और दोनों द्वारा हस्ताक्षरित होनी चाहिए
• ✓रोजगार के दौरान सेल्सपर्सन द्वारा प्राप्त सभी लिस्टिंग्स समाप्ति के पश्चात नियोजक ब्रोकर की होती हैं

एक रील्टिस्ट को साथी रील्टिस्ट की सार्वजनिक रूप से आलोचना कभी नहीं करनी चाहिए और केवल तब राय व्यक्त करनी चाहिए जब प्रिंसिपल द्वारा अनुरोध किया जाए। एक रील्टिस्ट को साथी रील्टिस्ट के लेन-देन के बारे में जानकारी प्राप्त करने का प्रयास कभी नहीं करना चाहिए ताकि वह स्वयं उस सौदे को पूरा कर सके या ग्राहक को किसी और ओर मोड़ सके। सहयोगी रील्टिस्ट को लिस्टिंग ब्रोकर की एजेंसी का सम्मान उसके समाप्त होने तक करना चाहिए। एक्सक्लूसिव रूप से लिस्ट की गई संपत्ति पर वार्ता लिस्टिंग ब्रोकर के साथ होनी चाहिए, मालिक के साथ नहीं।

• ✓एक रील्टिस्ट को साथी रील्टिस्ट की सार्वजनिक रूप से आलोचना कभी नहीं करनी चाहिए।
• ✓एक्सक्लूसिव रूप से लिस्ट की गई संपत्ति पर वार्ता लिस्टिंग ब्रोकर के साथ की जानी चाहिए, मालिक के साथ नहीं।
• ✓सहयोगी रील्टिस्ट को लिस्टिंग ब्रोकर की एजेंसी का सम्मान उसके समाप्त होने तक करना चाहिए।

एक रीयलटिस्ट को अपने स्थानीय बोर्ड के प्रति निष्ठावान होना चाहिए और उसके कार्यों में सक्रिय रहना चाहिए। एक ही स्थानीय बोर्ड के साथी रीयलटिस्टों के साथ विवाद से बचने के लिए, विवादों को बोर्ड के नियमों के अनुसार मध्यस्थता के लिए लिखित रूप में प्रस्तुत किया जाना चाहिए, न कि कानूनी मुकदमे के रूप में, और मध्यस्थता के निर्णय को अंतिम और बाध्यकारी माना जाना चाहिए। विभिन्न बोर्डों के रीयलटिस्टों के बीच विवाद प्रत्येक द्वारा चुने गए मध्यस्थों के मध्यस्थता बोर्ड के पास जाते हैं, साथ ही अतिरिक्त सदस्य जो कुल संख्या विषम बनाते हैं।

• ✓एक ही बोर्ड के रीयलटिस्टों के बीच विवादों का समाधान बाध्यकारी मध्यस्थता द्वारा होना चाहिए, मुकदमे द्वारा नहीं
• ✓मध्यस्थता के निर्णयों को अंतिम और बाध्यकारी माना जाता है
• ✓अंतर-बोर्ड विवादों के लिए विषम संख्या वाले सदस्यों वाला मध्यस्थता बोर्ड उपयोग किया जाता है

एक रियल्टिस्ट को किसी साथी रियल्टिस्ट के कर्मचारी को नियोक्ता की स्पष्ट लिखित सहमति के बिना सोलिसिट नहीं करना चाहिए, और न ही मालिक की लिखित सहमति के बिना संपत्ति पर साइनबोर्ड लगाना चाहिए। स्थानीय बोर्ड अपने अधिकार क्षेत्र के भीतर शिकायतें सुनते हैं, जिनकी अपीलें क्षेत्रीय उपाध्यक्ष के माध्यम से NAREB के निदेशक मंडल तक जाती हैं; प्रक्रियाएँ रॉबर्ट्स रूल्स ऑफ ऑर्डर का पालन करती हैं। संहिता के उल्लंघन के आरोपी रियल्टिस्ट को सभी प्रासंगिक जानकारी प्रस्तुत करने का अवसर दिया जाना चाहिए।

• ✓नियोक्ता की लिखित सहमति के बिना साथी रियल्टिस्ट के कर्मचारी को सोलिसिट करना मना है
• ✓मालिक की लिखित सहमति के बिना संपत्ति पर साइनबोर्ड लगाना मना है
• ✓शिकायत की अपीलें क्षेत्रीय उपाध्यक्ष के माध्यम से NAREB के निदेशक मंडल तक जाती हैं
• ✓आरोपित रियल्टिस्ट को सभी प्रासंगिक जानकारी प्रस्तुत करने का अवसर दिया जाना चाहिए

ज़ोनिंग नगर/काउंटी अध्यादेश द्वारा लगाया गया एक सार्वजनिक प्रतिबंध है जो ज़ोन और संरचनाओं के लिए मानक स्थापित करता है। वैध होने के लिए, ज़ोनिंग का संबंध पर्याप्त रूप से सार्वजनिक स्वास्थ्य, सुरक्षा, नैतिकता या सामान्य कल्याण से होना चाहिए, वह एक समान होनी चाहिए और भेदभावपूर्ण नहीं होनी चाहिए। ज़ोनिंग केवल भूमि के उपयोग को प्रभावित करती है, भूमि के टाइटल/स्वामित्व को नहीं।

• ✓ज़ोनिंग का संबंध सार्वजनिक स्वास्थ्य, सुरक्षा, नैतिकता या सामान्य कल्याण से होना चाहिए और वह एक समान होनी चाहिए
• ✓ज़ोनिंग केवल भूमि/संपत्ति के उपयोग को प्रभावित करती है, उसके टाइटल/स्वामित्व को नहीं
• ✓सार्वजनिक प्राधिकरण ज़ोनिंग अध्यादेश का उल्लंघन करने वाले सुधारों पर निषेधाज्ञा जारी कर सकते हैं या उन्हें हटा/बंद कर सकते हैं

अतिक्रमण एक बाड़, दीवार, या भवन होता है जो सीमा रेखा के पार फैला होता है। यह वैध हो सकता है (प्रतिकूल कब्जे या प्रिस्क्रिप्टिव/निहित सुविधाधिकार के माध्यम से) या अवैध (हर्जाने के मुकदमे और संभावित न्यायालय-आदेशित हटाने के अधीन)। यदि मामूली हो, हटाना महंगा हो, और एक क्षम्य गलती हो, तो न्यायालय हटाने के बजाय हर्जाना दे सकता है।

• ✓अतिक्रमण प्रतिकूल कब्जे या सुविधाधिकार के माध्यम से वैध हो सकता है, या अवैध और हटाने के अधीन हो सकता है
• ✓मामूली, गलती से हुए अतिक्रमण के लिए जिसे हटाना महंगा हो, न्यायालय हटाने के बजाय हर्जाना दे सकता है
• ✓सीमा रेखा समायोजन या वेरिएंस की आवश्यकता हो सकती है और पहले प्रशासनिक उपचारों को समाप्त करना आवश्यक हो सकता है

विकल्प एक अनुबंध है जिसके लिए वास्तविक प्रतिफल आवश्यक है (नाममात्र भी, उदा. 25 सेंट); केवल प्रतिफल का उल्लेख पर्याप्त नहीं है (पट्टे में विकल्प के लिए पट्टा प्रावधान पर्याप्त प्रतिफल हैं)। विकल्प विक्रेता से क्रेता की ओर चलते हैं, जिससे अंतर्निहित प्रस्ताव निर्दिष्ट अवधि के लिए अप्रतिसंहरणीय हो जाता है। विकल्प अधिकार समनुदेश्य हैं, लेकिन भूमि में कोई हित नहीं देते, इसलिए बंधक नहीं बनाए जा सकते।

• ✓विकल्प के लिए विकल्प ग्रहीता से विकल्प दाता को वास्तविक प्रतिफल का हस्तांतरण आवश्यक है
• ✓केवल प्रतिफल का उल्लेख पर्याप्त नहीं है
• ✓विकल्प अंतर्निहित प्रस्ताव को निर्दिष्ट अवधि के लिए अप्रतिसंहरणीय बनाते हैं
• ✓विकल्प अधिकार समनुदेश्य हैं, लेकिन भूमि में हित नहीं देते

खरीदने का विकल्प (option to purchase) क्रेता को एक निर्धारित समय के भीतर तय मूल्य पर खरीदने का अधिकार देता है। यह विकल्पधारक (optionee) को पालन करने के लिए बाध्य नहीं करता; स्वामी के पास हर्जाने या विशिष्ट अनुपालन (specific performance) का कोई उपाय नहीं होता। समय का महत्व है और इसका कड़ाई से अर्थान्वयन किया जाता है। विकल्प का प्रयोग न होने पर समाप्ति पर वह स्वतः समाप्त हो जाता है। रिकॉर्ड किया गया परंतु प्रयोग न किया गया विकल्प क्विटक्लेम डीड रिकॉर्ड करके क्लियर किया जाना चाहिए।

• ✓विकल्प में समय का महत्व है और इसका कड़ाई से अर्थान्वयन किया जाता है
• ✓विकल्प विकल्पधारक को पालन करने के लिए बाध्य नहीं करता
• ✓रिकॉर्ड किया गया परंतु प्रयोग न किया गया विकल्प क्विटक्लेम डीड द्वारा क्लियर किया जाना चाहिए
• ✓ब्रोकर को विकल्प पर कमीशन तभी अर्जित होता है जब विकल्प का प्रयोग किया जाए

किसी व्यक्ति को एस्क्रो धारक/एजेंट के रूप में लाइसेंस नहीं दिया जा सकता; एस्क्रो व्यवसाय के लिए विधिवत गठित निगम को ही लाइसेंस धारण करना चाहिए। आवेदकों को वित्तीय रूप से शोधनक्षम होना चाहिए और वार्षिक औसत ट्रस्ट निधि दायित्वों के आधार पर $25,000 या अधिक का जमानती बॉन्ड प्रस्तुत करना होगा। धन या परक्राम्य लिखतों तक पहुंच रखने वाले सभी अधिकारियों, निदेशकों, ट्रस्टियों और कर्मचारियों को हानि के विरुद्ध क्षतिपूर्ति बॉन्ड प्रस्तुत करना होगा। सभी एस्क्रो धन को निष्पादन या कुर्की से मुक्त ट्रस्ट खाते में रखा जाना चाहिए।

• ✓किसी व्यक्ति को एस्क्रो एजेंट के रूप में लाइसेंस नहीं दिया जा सकता — केवल विधिवत गठित निगम ही लाइसेंस धारण कर सकता है
• ✓आवेदकों को वित्तीय रूप से शोधनक्षम होना चाहिए और $25,000 या अधिक का जमानती बॉन्ड प्रस्तुत करना होगा
• ✓एस्क्रो निधियों को निष्पादन या कुर्की से मुक्त ट्रस्ट खाते में रखा जाना चाहिए

FACT Act (2003), जो Gramm-Leach-Bliley का विस्तार है, में रेड फ्लैग नियम और एड्रेस डिस्क्रेपेंसी पॉलिसी (1 अगस्त, 2009 से प्रभावी) शामिल हैं। कवर्ड अकाउंट्स वाले डिपॉजिटरी संस्थानों और लेनदारों को पहचान चोरी को पहचानने, पता लगाने, रोकने और कम करने के लिए लिखित कार्यक्रम स्थापित करने होंगे। कवर्ड अकाउंट्स मुख्य रूप से व्यक्तिगत, पारिवारिक या घरेलू उद्देश्यों के लिए कई भुगतानों सहित उपयोग किए जाते हैं, साथ ही ऐसे खाते जिनमें पहचान चोरी का पूर्वानुमानित जोखिम होता है।

• ✓रेड फ्लैग नियमों के अनुसार पहचान चोरी का पता लगाने, रोकने, कम करने और इसके विरुद्ध अद्यतन करने के लिए लिखित कार्यक्रम आवश्यक है।
• ✓कवर्ड अकाउंट्स मुख्य रूप से व्यक्तिगत/पारिवारिक/घरेलू उद्देश्यों के लिए कई लेन-देनों के साथ उपयोग किए जाते हैं।
• ✓रेड फ्लैग नियम पाँच श्रेणियों में आते हैं, जिनमें उपभोक्ता रिपोर्टिंग अलर्ट और संदिग्ध दस्तावेज़ शामिल हैं।
• ✓MLB/MLO लेन-देन फ़ाइलें कम से कम तीन वर्षों तक बनाए रखी जानी चाहिए।

इस कार्यक्रम को निदेशक मंडल (या यदि मंडल न हो तो किसी वरिष्ठ कर्मचारी) द्वारा अनुमोदित किया जाना चाहिए, और किसी भी बदलाव को अनुमोदित किया जाना चाहिए। इसके लिए कर्मचारियों का प्रशिक्षण और तृतीय-पक्ष सेवा प्रदाताओं की निगरानी आवश्यक है। कोई आपराधिक दंड नहीं हैं, लेकिन उल्लंघनकर्ताओं को प्रति घटना $1,000 का सिविल दंड, प्रति घटना $2,500 का जुर्माना, साथ ही वास्तविक हर्जाना देना होगा। कैलिफोर्निया कानून अलग से व्यक्तिगत सूचना रिकॉर्ड के सुरक्षित निपटान की आवश्यकता करता है।

• ✓रेड फ्लैग कार्यक्रम को निदेशक मंडल या नामित वरिष्ठ कर्मचारी द्वारा अनुमोदित किया जाना चाहिए
• ✓सिविल दंड प्रति घटना $1,000, प्रति घटना $2,500 का जुर्माना, साथ ही वास्तविक हर्जाना हैं
• ✓कैलिफोर्निया में व्यक्तिगत सूचना रिकॉर्ड के वैध निपटान के लिए श्रेडिंग/मिटाना आवश्यक है (सिविल कोड 1798.80)

रियल एस्टेट सेल्सपर्सन/ब्रोकर के रूप में की जाने वाली सेवाएँ UI, ETT, DI और PIT विदहोल्डिंग के लिए कवर किए गए रोजगार से अपवर्जित हैं यदि तीन शर्तें पूरी होती हैं, जो राज्य कर प्रयोजनों के लिए स्वतंत्र ठेकेदार का दर्जा स्थापित करती हैं।

• ✓व्यक्ति को लाइसेंस प्राप्त रियल एस्टेट ब्रोकर या सेल्सपर्सन होना चाहिए
• ✓लगभग सभी पारिश्रमिक बिक्री/आउटपुट पर आधारित होना चाहिए, काम किए गए घंटों पर नहीं
• ✓एक लिखित अनुबंध होना चाहिए जिसमें कहा गया हो कि व्यक्ति राज्य कर प्रयोजनों के लिए कर्मचारी नहीं है
• ✓यदि अपवर्जित नहीं हैं (कॉमन लॉ के अंतर्गत कर्मचारी), तो वे UI, ETT, DI और PIT विदहोल्डिंग के अधीन हैं

कैलिफ़ोर्निया उन खुदरा विक्रेताओं पर बिक्री कर लगाता है जो मूर्त व्यक्तिगत संपत्ति बेचते हैं और ऐसी संपत्ति के भंडारण/उपयोग/उपभोग पर उपयोग कर लगाता है। एक ब्रोकर को अचल संपत्ति के साथ हस्तांतरित व्यक्तिगत संपत्ति पर और किसी व्यवसाय के बिकने पर उत्तराधिकारी दायित्व पर इन करों का सामना करना पड़ सकता है।

• ✓बिक्री कर खुदरा विक्रेताओं पर लगाया जाता है; ग्राहकों से वसूला गया हो या नहीं, विक्रेता उत्तरदायी होता है
• ✓उपयोग कर राज्य को भुगतान किए जाने तक या पंजीकृत खुदरा विक्रेता से रसीद प्राप्त होने तक खरीदार का दायित्व है
• ✓कर विक्रेता द्वारा अलग की गई व्यक्तिगत संपत्ति/इमारतों पर लागू होता है (यदि खरीदार द्वारा अलग की गई हो तो नहीं)
• ✓उत्तराधिकारी खरीदार विक्रेता के कर के लिए उत्तरदायी हो सकता है; बोर्ड ऑफ इक्वलाइज़ेशन से कर क्लीयरेंस मिलने तक एस्क्रो धन रोककर रखें

मोबाइलहोम को खुदरा विक्रेता के रूप में बेचने वाले ब्रोकर के पास विक्रेता परमिट होना चाहिए और उसे बिक्री/उपयोग कर की रिपोर्ट करनी चाहिए। आवास के लिए नए मोबाइलहोम पर खुदरा विक्रेता-उपभोक्ता के रूप में खरीद मूल्य के एक प्रतिशत पर कर लगता है; इस्तेमाल किए गए मोबाइलहोम का उपचार संपत्ति-कर की स्थिति पर निर्भर करता है।

• ✓मोबाइलहोम को खुदरा विक्रेता के रूप में बेचने वाले ब्रोकर के पास विक्रेता परमिट होना चाहिए
• ✓आवास के लिए नया मोबाइलहोम: ब्रोकर खुदरा विक्रेता-उपभोक्ता होता है, ब्रोकर की खरीद कीमत के 75% पर कर देता है
• ✓बिना जुड़ी फर्निशिंग पर पूर्ण खुदरा बिक्री मूल्य पर कर लगता है, जब तक छूट न हो
• ✓यदि मोबाइलहोम संपत्ति कर के अधीन है, तो न बिक्री कर और न उपयोग कर लागू होता है

कैलिफोर्निया सरकारी संहिता की धाराओं 7150-7229 के अंतर्गत, राज्य कर देनदारियाँ कैलिफोर्निया की सभी अचल संपत्ति पर एक प्रवर्तनीय राज्य कर ग्रहणाधिकार स्थापित करती हैं, लेकिन यह ग्रहणाधिकार कुछ पूर्ववर्ती पक्षों के विरुद्ध मान्य नहीं है।

• ✓राज्य कर ग्रहणाधिकार राज्य की सभी अचल संपत्ति पर लगता है।
• ✓बिना ज्ञान वाला हित का उत्तराधिकारी, प्रतिभूति हित धारक, मैकेनिक ग्रहणाधिकार धारक, या निर्णय ग्रहणाधिकार लेनदार, जो रिकॉर्डिंग से पूर्व अधिग्रहण करते हैं, के विरुद्ध मान्य नहीं है।

मैप एक्ट आम तौर पर पाँच या अधिक भूखंडों/कॉन्डोमिनियमों/हितों के उपविभाजनों के लिए अनंतिम और अंतिम मानचित्र आवश्यक करता है, और जब अंतिम मानचित्र आवश्यक न हो तो भूखंड मानचित्र आवश्यक करता है।

• ✓पाँच या अधिक भूखंडों, कॉन्डोमिनियमों, सामुदायिक अपार्टमेंट हितों, या पाँच या अधिक इकाइयों के स्टॉक सहकारी रूपांतरणों के लिए अनंतिम और अंतिम मानचित्र आवश्यक हैं
• ✓यदि अंतिम मानचित्र आवश्यक नहीं है, तो आम तौर पर भूखंड मानचित्र आवश्यक होता है
• ✓अंतिम मानचित्र की आवश्यकता के अपवाद सरकारी संहिता धारा 66426 में हैं; भूखंड मानचित्र के अपवाद धारा 66428 में हैं

स्थानीय सरकारें उपविभाजन की भूमि को सड़कों, गलियों, उपयोगिता ईज़मेंट्स, जल-निकासी, पहुँच और साइकिल पथों के लिए समर्पित करने की मांग कर सकती हैं।

• ✓सड़कों, गलियों, सार्वजनिक उपयोगिता ईज़मेंट्स, जल-निकासी ईज़मेंट्स, पहुँच ईज़मेंट्स और साइकिल पथों के लिए समर्पण की मांग कर सकती हैं
• ✓पहुँच ईज़मेंट्स में निकटवर्ती तटरेखा तक सार्वजनिक पहुँच शामिल हो सकती है

शहर/काउंटियाँ भूमि या धन में पार्क योगदान की मांग कर सकती हैं। यह आवश्यकता भूखंडों की संख्या पर निर्भर करती है, तथा औद्योगिक उपविभाजनों को छूट है।

• ✓पचास या उससे कम भूखंड: उपविभाजक को भूखंड संख्या के अनुपात में डॉलर राशि का भुगतान करने की आवश्यकता हो सकती है।
• ✓पचास से अधिक भूखंड: अध्यादेश पार्क/मनोरंजन उपयोग के लिए संपत्ति के समर्पण की मांग कर सकता है।
• ✓समर्पित पार्क भूमि के लिए प्रतिपूर्ति का कोई प्रावधान नहीं है।
• ✓औद्योगिक उपविभाजन इन आवश्यकताओं से छूट प्राप्त हैं।

मैप एक्ट और स्कूल फैसिलिटीज़ एक्ट के अंतर्गत, एक स्थानीय अध्यादेश अनंतिम मानचित्र अनुमोदन के समय स्कूल साइट समर्पण की मांग कर सकता है, साथ ही स्वीकृति और भुगतान नियम लागू होते हैं।

• ✓समर्पण की आवश्यकता अनंतिम मानचित्र अनुमोदन के समय थोपी जानी चाहिए।
• ✓स्कूल जिले को 30 दिनों के भीतर स्वीकार करने पर सहमति देनी होगी, अन्यथा यह आवश्यकता स्वतः समाप्त हो जाएगी।
• ✓जिला मूल लागत के साथ सुधार, ब्याज, कर और रखरखाव लागतों का भुगतान करता है।
• ✓यह केवल उस उपविभाजक पर लागू है जिसने अनंतिम मानचित्र दाखिल करने से पहले भूमि का स्वामित्व दस वर्ष से कम समय के लिए रखा हो।

जब कोई पट्टा शामिल होता है, तो ब्रोकर को उसकी स्थिति निर्धारित करनी चाहिए: क्या मकान मालिक पट्टा हस्तांतरण की अनुमति देगा और किन शर्तों पर, क्या उपपट्टा या नया पट्टा संभव है, क्या कोई बोनस मांगा गया है और उसे कौन चुकाएगा, और प्रतिशत पट्टे का लेखांकन कैसे किया जाता है। खरीदार को एस्क्रो के माध्यम से विक्रेता को अग्रिम भुगतान किया गया किराया और/या सिक्योरिटी राशि की प्रतिपूर्ति करनी चाहिए। ब्रोकर को खरीदार को तथ्य बताने से पहले पट्टे को ध्यान से पढ़ना चाहिए।

• ✓ब्रोकर को निर्धारित करना चाहिए कि मकान मालिक पट्टा हस्तांतरण की अनुमति देगा या नहीं और किन शर्तों पर
• ✓खरीदार को एस्क्रो के माध्यम से विक्रेता को अग्रिम किराया और/या सिक्योरिटी जमा की प्रतिपूर्ति करनी चाहिए
• ✓ब्रोकर को तथ्य बताने से पहले पट्टे को ध्यान से पढ़ना चाहिए; खरीदार को संभवतः सक्षम कानूनी सलाह की आवश्यकता होगी

वसीयत मृत्यु के बाद संपत्ति का निपटान करती है; वसीयतकर्ता वसीयत बनाता है। निर्वसीयत का अर्थ है वैध वसीयत के बिना मृत्यु, जिसमें संपत्ति उत्तराधिकारियों को हस्तांतरित होती है। निर्वसीयत संपत्ति के प्रशासन के लिए एक प्रशासक नियुक्त किया जाता है; एक निष्पादक वसीयत का निष्पादन करता है। डिवाइज़ वसीयत द्वारा अचल संपत्ति का उपहार है; बिक्वेस्ट/लेगेसी चल संपत्ति है।

• ✓निर्वसीयत मरने का अर्थ है कोई वैध वसीयत नहीं, इसलिए संपत्ति विधिक उत्तराधिकारियों को हस्तांतरित होती है
• ✓निष्पादक वसीयत का निष्पादन करता है; प्रशासक निर्वसीयत संपत्ति का प्रबंधन करता है
• ✓डिवाइज़ वसीयत द्वारा अचल संपत्ति का उपहार है

Ad valorem का अर्थ मूल्य के अनुसार होता है, जिसका उपयोग अचल संपत्ति कराधान में किया जाता है। Assessed valuation वह मूल्य है जिसे किसी सार्वजनिक प्राधिकरण द्वारा कर आधार के रूप में निर्धारित किया जाता है। Tax deed करों का भुगतान न करने पर कर बिक्री से स्वामित्व हस्तांतरित करता है। Documentary transfer tax किसी काउंटी में अचल संपत्ति के हस्तांतरणों पर लागू होता है।

• ✓Ad valorem taxes संपत्ति के मूल्य के अनुसार लगाए जाते हैं
• ✓Tax deed केवल वही स्वामित्व हस्तांतरित करता है जो चूक करने वाले करदाता के पास था
• ✓Documentary transfer tax किसी काउंटी में अचल संपत्ति के हस्तांतरणों पर लागू होता है

पूंजीगत लाभ वह राशि है जिससे शुद्ध विक्रय प्राप्तियाँ समायोजित लागत आधार से अधिक होती हैं; यह धारण अवधि के अनुसार सामान्यतः कम दरों पर कर योग्य होता है। आधार अधिग्रहण लागत है; समायोजित लागत आधार में सुधार लागतें जोड़ी जाती हैं और मूल्यह्रास घटाया जाता है। कर-मुक्त विनिमय में लेन-देन के समय लाभ पर आयकर चुकाए बिना संपत्तियों का विनिमय होता है। किस्त रिपोर्टिंग लाभ को कई वर्षों में फैलाती है।

• ✓पूंजीगत लाभ शुद्ध विक्रय प्राप्तियों में से समायोजित लागत आधार घटाने के बराबर होता है
• ✓समायोजित लागत आधार में सुधार लागतें जोड़ी जाती हैं और मूल्यह्रास घटाया जाता है
• ✓कर-मुक्त विनिमय लेन-देन के समय लाभ पर आयकर को स्थगित करता है

स्ट्रेट लाइन मूल्यह्रास उपयोगी जीवन के दौरान संपत्ति में किए गए सुधारों को स्थिर दर पर बट्टे खाते में डालता है। त्वरित विधियाँ (घटती शेष, दोहरी घटती शेष, वर्षों के अंकों का योग, ACRS) प्रारंभिक वर्षों में अधिक अपलिखन की अनुमति देती हैं। अवशिष्ट मूल्य उपयोगी जीवन के अंत में अनुमानित मूल्य है। केवल संपत्ति में किए गए सुधारों का मूल्यह्रास किया जा सकता है, भूमि का नहीं।

• ✓स्ट्रेट लाइन मूल्यह्रास अनुमानित उपयोगी जीवन के दौरान एक स्थिर दर है
• ✓त्वरित मूल्यह्रास तेज़ पूंजी वसूली के लिए प्रारंभिक वर्षों में अधिक कटौतियों की अनुमति देता है

एक शुद्ध पट्टा (नेट लीज़) किरायेदार को संपत्ति शुल्क (कर, बीमा, रखरखाव) और किराया दोनों का भुगतान करने की आवश्यकता होती है। एक प्रतिशत पट्टा व्यावसायिक मात्रा के आधार पर किराया निर्धारित करता है। एक सैंडविच पट्टा प्राथमिक और परिचालन पट्टों के बीच स्थित होता है।

• ✓शुद्ध पट्टा: किरायेदार कर, बीमा और रखरखाव के साथ किराया भी देता है
• ✓प्रतिशत पट्टा: कुल रसीद के आधार पर किराया न्यूनतम के साथ
• ✓उप-पट्टा किरायेदार द्वारा दिया गया एक पट्टा है

संपत्ति प्रबंधन रियल एस्टेट व्यवसाय की एक शाखा है जिसमें किराये की संपत्तियों का विपणन, संचालन, रखरखाव और दिन-प्रतिदिन की वित्तीय प्रबंधन शामिल है।

• ✓किराये की संपत्तियों का विपणन, संचालन और रखरखाव शामिल है
• ✓किराये की संपत्तियों का दिन-प्रतिदिन का वित्तीय प्रबंधन शामिल है

शांत उपभोग एक मालिक या किरायेदार का अधिकार है कि वह संपत्ति का उपयोग कब्जे की बाधा के बिना करे। निकासी की सूचना किरायेदार को किराए की संपत्ति से खाली करने की सूचना है।

• ✓शांत उपभोग कब्जे की बाधा के बिना उपयोग की सुरक्षा प्रदान करता है
• ✓निकासी की सूचना के लिए किरायेदार को खाली करना आवश्यक है

व्यापार फिक्सचर व्यक्तिगत संपत्ति हैं जो एक व्यावसायिक किरायेदार द्वारा संलग्न की जाती हैं जो व्यापार के लिए आवश्यक हैं और किरायेदार द्वारा हटाई जा सकती हैं। बर्बादी किरायेदार द्वारा परिसर की विनाश, भौतिक परिवर्तन, या चोट है।

• ✓व्यापार फिक्सचर व्यावसायिक किरायेदार द्वारा हटाई जा सकती हैं
• ✓बर्बादी किरायेदार द्वारा परिसर की विनाश या चोट है

रिक्ति कारक एक निर्धारित अवधि के दौरान किसी भवन के स्थान का वह प्रतिशत है जो किराए पर नहीं दिया जाता है। यह आय संपत्ति मूल्यांकन और प्रबंधन में महत्वपूर्ण है।

• ✓रिक्ति कारक एक अवधि के दौरान अनुपयोगी स्थान को मापता है
• ✓भवन स्थान के प्रतिशत के रूप में व्यक्त किया जाता है

PRLS का व्यवसाय संभावित किरायेदारों को आवासीय रेंटल संपत्ति की लिस्टिंग उपलब्ध कराना है और साथ ही लिस्टिंग देने के समय या उससे पहले फीस वसूल करना है। PRLS रेंटल या लीज़ समझौतों पर बातचीत नहीं करता। धाराएँ 10167-10167.17 और विनियम 2850-2853 इस गतिविधि को नियंत्रित करते हैं।

• ✓PRLS रेंटल लिस्टिंग उपलब्ध कराता है और साथ ही उसी समय या अग्रिम रूप से फीस वसूलता है
• ✓PRLS रेंटल या लीज़ समझौतों पर बातचीत नहीं करता
• ✓PRLS धाराओं 10167-10167.17 और विनियमों 2850-2853 द्वारा नियंत्रित होता है

एक ब्रोकर गैर-स्तंभीय अभिलेखों का उपयोग कर सकता है यदि वे GAAP का अनुपालन करते हैं, विनियमों के उपधारा (a) में दिए गए विवरण को शामिल करते हैं, और धारा 2831.2 के अनुसार ट्रेसिंग/मिलान की अनुमति देते हैं। इनमें एक जर्नल, नकद बही, और लाभार्थी बही शामिल होते हैं।

• ✓एक जर्नल सभी ट्रस्ट फंड लेन-देनों को कालक्रमानुसार दर्ज करता है और कम से कम मासिक रूप से कुल प्राप्तियाँ/भुगतान दर्शाना चाहिए।
• ✓एक नकद बही बैंक शेष में परिवर्तनों (डेबिट/क्रेडिट) को दर्शाती है; एक लाभार्थी बही प्रत्येक लाभार्थी के लेन-देन और शेष को दर्ज करती है।
• ✓प्रत्येक ट्रस्ट फंड बैंक खाते के लिए जर्नल, नकद बही, और लाभार्थी बही का एक सेट होना चाहिए।

डिफ़ॉल्ट के आधार पर पट्टा समाप्त करने के लिए, मकान मालिक को लिखित नोटिस तामील करना होगा जिसमें यह निर्दिष्ट हो कि तीन दिनों के भीतर किरायेदार को अनुपालन करना होगा (यदि सुधार संभव हो) या परिसर खाली करके कब्ज़ा सौंपना होगा। यह गैरकानूनी कब्ज़ा हटाने (unlawful detainer) की कार्यवाही दायर करने की पूर्व शर्त है। नोटिस तामील करने से पट्टा स्वतः समाप्त नहीं होता।

• ✓उपचार या परिसर छोड़ने का तीन-दिवसीय नोटिस unlawful detainer की पूर्व शर्त है।
• ✓नोटिस में उपचार का विकल्प केवल तभी देना चाहिए जब उल्लंघन सुधारने योग्य हो।
• ✓नोटिस तामील करने से पट्टा स्वतः समाप्त नहीं होता।

यदि पट्टे पर दी गई संपत्ति को एमिनेंट डोमेन के माध्यम से अधिग्रहित किया जाता है, तो किरायेदार सामान्यतः सभी दायित्वों से मुक्त हो जाता है, जिनमें किराया भी शामिल है। यदि संपत्ति का केवल आंशिक अधिग्रहण किया जाता है और शेष भाग अभी भी अपने उद्देश्य के लिए उपयोग करने योग्य है, तो किरायेदार को पट्टे के तहत किराया देना जारी रखना होगा।

• ✓पूर्ण अधिग्रहण किरायेदार को सभी दायित्वों से मुक्त कर देता है, जिनमें किराया भी शामिल है
• ✓उपयोग करने योग्य शेष भाग के साथ आंशिक अधिग्रहण में किराये का भुगतान जारी रखना आवश्यक है

यह नोटिस इन तरीकों से तामील की जा सकती है: (1) किरायेदार को व्यक्तिगत रूप से तामील करना; (2) स्थानापन्न तामील - यदि किरायेदार अनुपस्थित हो, तो निवास/व्यवसाय पर उपयुक्त आयु के किसी व्यक्ति को एक प्रति छोड़ना और एक प्रति डाक से भेजना; या (3) “नेल एंड मेल” - यदि पता सुनिश्चित न किया जा सके या कोई उपयुक्त व्यक्ति न मिले, तो प्रमुखता से चस्पा करना, अधिभोगी को देकर, और डाक से भेजना।

• ✓व्यक्तिगत तामील सेवा की प्राथमिक विधि है
• ✓स्थानापन्न तामील में एक प्रति छोड़ना और डाक से भेजना आवश्यक है
• ✓“नेल एंड मेल” अंतिम उपाय है जब किरायेदार को अन्यथा तामील न किया जा सके

रिफाइनेंस ऋण उन उधारकर्ताओं के लिए मौजूदा ऋण को प्रतिस्थापित करता है जिनके पास संपत्ति का टाइटल है।

• ✓रिफाइनेंसिंग से बेहतर ब्याज-दरें/शर्तें प्राप्त होती हैं, कैश-आउट क्रेडिट बढ़ाया जा सकता है, या किसी भिन्न प्रकार के ऋण को स्थानापन्न किया जा सकता है।
• ✓रिफाइनेंसिंग किसी परचेज़-मनी मॉर्गेज को नॉन-परचेज़ मनी मॉर्गेज में बदल सकती है, जिससे व्यक्तिगत दायित्व और संभावित डेफिशिएंसी जजमेंट उत्पन्न हो सकते हैं।

खरीद ऋण संपत्ति की खरीद कीमत के एक हिस्से का वित्तपोषण करता है; अधिभोग स्थिति उपलब्ध ऋण उत्पादों को प्रभावित करती है।

• ✓स्वामी-अधिभोगित पारंपरिक खरीद ऋणों में सामान्यतः 5 से 25% डाउन पेमेंट आवश्यक होता है; बड़े डाउन पेमेंट से ब्याज दरें और शर्तें बेहतर होती हैं
• ✓कम डाउन पेमेंट और 80% से अधिक LTV पर सामान्यतः बंधक बीमा आवश्यक होता है; FHA-बीमित और VA-क्षतिपूर्त ऋण सामान्य हैं

कोई भी ऋणदाता, बंधक दलाल, या उनका सहयोगी किसी मूल्यांकनकर्ता को आवास के मूल्य को गलत बताने या गलत रूप में प्रस्तुत करने के लिए सीधे या अप्रत्यक्ष रूप से विवश, प्रभावित या प्रोत्साहित नहीं कर सकता। उल्लंघनों में यह संकेत देना शामिल है कि मूल्यांकनकर्ता को बनाए रखना मूल्यांकन पर निर्भर करता है, कम मूल्यों के लिए मूल्यांकनकर्ता को बाहर रखना, आवश्यक न्यूनतम मूल्य बताना, अपर्याप्त मूल्यों के लिए भुगतान न करना, या शुल्क को ऋण पूरा होने पर निर्भर बनाना।

• ✓मूल्यांकनकर्ताओं को आवास के मूल्य को गलत बताने के लिए विवश करना, प्रभावित करना या प्रोत्साहित करना निषिद्ध है
• ✓निषिद्ध: यह संकेत देना कि मूल्यांकनकर्ता को बनाए रखना मूल्य पर निर्भर है, आवश्यक न्यूनतम मूल्य बताना, या शुल्क को ऋण पूरा होने पर निर्भर बनाना
• ✓जो ऋणदाता मूल्यांकन के उल्लंघन की जानकारी रखता है, वह उचित परिश्रम के बिना उस मूल्यांकन के आधार पर ऋण प्रदान नहीं कर सकता

10/1/2009 से प्रभावी, “मॉर्टगेज ब्रोकर” का अर्थ ऐसा व्यक्ति है (किसी लेनदार के कर्मचारी के अतिरिक्त) जो मुआवज़े या उसकी अपेक्षा में किसी अन्य के लिए उपभोक्ता साख के विस्तार की व्यवस्था करता है, बातचीत करता है, या प्राप्त करता है। इसमें वे व्यक्ति भी शामिल हैं जिन्हें यह दायित्व प्रारंभ में देय होता है, जब तक कि वे लेन-देन को अपने स्वयं के संसाधनों, धारित जमाराशियों, या वास्तविक स्वतंत्र वेयरहाउस क्रेडिट लाइन से वित्तपोषित न करें।

• ✓मॉर्टगेज ब्रोकर = गैर-कर्मचारी जो मुआवज़े के लिए किसी अन्य के हेतु उपभोक्ता साख की व्यवस्था/बातचीत/प्राप्ति करता है
• ✓इसमें वे व्यक्ति शामिल हैं जिन्हें दायित्व प्रारंभ में देय है, जब तक कि वे स्वयं के संसाधनों/जमाराशियों/वेयरहाउस लाइन से वित्तपोषण न करें
• ✓यह परिभाषा संशोधित 12 CFR 226.36 के अंतर्गत लागू होती है

जिन कार्यों से नियम का उल्लंघन नहीं होता, उनमें मूल्यांकनकर्ता से अतिरिक्त जानकारी पर विचार करने के लिए कहना, मूल्यांकन का आधार माँगना, तथ्यात्मक त्रुटियों के सुधार का अनुरोध करना, सर्वाधिक विश्वसनीय चयन नीति के अंतर्गत कई मूल्यांकन प्राप्त करना, अनुबंध भंग/अवमानक प्रदर्शन के लिए पारिश्रमिक रोकना, और कानून द्वारा अपेक्षित कार्रवाई करना शामिल है।

• ✓अनुमेय: अतिरिक्त जानकारी, मूल्यांकन का आधार, या तथ्यात्मक त्रुटियों के सुधार का अनुरोध करना
• ✓अनुमेय: सर्वाधिक विश्वसनीय (सर्वाधिक मूल्य नहीं) चयन नीति के अंतर्गत कई मूल्यांकन प्राप्त करना
• ✓अनुमेय: अनुबंध भंग/अवमानक कार्य के लिए भुगतान रोकना और कानूनी रूप से आवश्यक कार्रवाई करना

प्रमुख आवास ऋण की सेवा प्रदान करने वाले को निम्नलिखित नहीं करना चाहिए: प्राप्ति की तारीख के रूप में भुगतान को श्रेय देने में विफल रहना (सीमित अपवादों के साथ); जब केवल विलंबिता पहले के देर से शुल्क से आती है, तब विलंब/देलिंकवेंसी शुल्क लगाना (पिरामिडिंग); या समय पर सटीक भुगतान विवरण प्रदान करने में विफल रहना। यदि कोई सेवा प्रदाता असंगत भुगतान को स्वीकार करता है, तो इसे प्राप्ति के 5 दिनों के भीतर श्रेय दिया जाना चाहिए।

• ✓भुगतान को प्राप्ति की तारीख के रूप में श्रेय दिया जाना चाहिए (सीमित अपवादों के साथ)
• ✓देर से शुल्क का पिरामिडिंग नहीं, जहां केवल विलंबिता अन्यथा पूर्ण, समय पर भुगतान पर पहले के देर से शुल्क से आती है
• ✓उचित समय के भीतर सटीक भुगतान विवरण प्रदान करना अनिवार्य; असंगत भुगतान प्राप्ति के 5 दिनों के भीतर श्रेय दिए जाएं