Real Estate Contracts +8California · रियल एस्टेट · हिन्दी

रियल एस्टेट अनुबंधों में अचल संपत्ति की बिक्री, एक वर्ष से अधिक की लीज़, और मुआवजे के लिए एजेंट/ब्रोकर को नियुक्त करने वाले समझौते शामिल हैं। इन सभी को लिखित होना चाहिए और उस पक्ष द्वारा हस्ताक्षरित होना चाहिए जिसे बाध्य किया जाना है। चार आवश्यकताएँ हैं: सक्षम पक्ष, सहमति, विधिपूर्ण उद्देश्य, और पर्याप्त प्रतिफल। क्रेता की शर्तें प्रस्ताव बनाती हैं; मालिक की सहमति स्वीकृति होती है जो अनुबंध बनाती है।

• ✓रियल एस्टेट अनुबंध लिखित होने चाहिए और उस पक्ष द्वारा हस्ताक्षरित होने चाहिए जिसे बाध्य किया जाना है
• ✓चार आवश्यकताएँ सक्षम पक्ष, सहमति, विधिपूर्ण उद्देश्य, और प्रतिफल हैं
• ✓एक निश्चित प्रस्ताव और बिना शर्त स्वीकृति अनुबंध बनाते हैं

अर्नेस्ट मनी जमा ट्रस्ट फंड होती है। कैलिफोर्निया रियल एस्टेट कानून की धारा 10145 के अंतर्गत, ब्रोकर को ट्रस्ट फंड को ट्रस्ट फंड खाते, तटस्थ एस्क्रो, या प्रिंसिपल के हाथों में रखना होता है। जब कोई सौदा टूट जाता है, तो परस्पर विरोधी मांगों का सामना कर रहे ब्रोकर को इंटरप्लीडर कार्रवाई दायर करने और न्यायालय के पास धन जमा करने की सलाह दी जाती है।

• ✓अर्नेस्ट मनी जमा, रियल एस्टेट कानून के अंतर्गत संभाला जाने वाला ट्रस्ट फंड है।
• ✓धारा 10145 के अनुसार धन को ट्रस्ट खाते, तटस्थ एस्क्रो, या प्रिंसिपल के हाथों में रखना आवश्यक है।
• ✓विवादित जमा राशियों का सामना कर रहे ब्रोकर को इंटरप्लीडर कार्रवाई दायर करनी चाहिए।

आवासीय बिक्री (अधिकतम चार इकाइयाँ, क्रेता द्वारा अधिवासित) के लिए, विशेष लिक्विडेटेड डैमेज नियम केवल उन रकमों पर लागू होते हैं जो वास्तव में पहले से भुगतान की गई हों। यदि रकम क्रय मूल्य के 3% से अधिक नहीं है, तो यह शर्त वैध है, जब तक क्रेता इसे अवाजिब साबित न कर दे। यदि यह 3% से अधिक है, तो यह अवैध है, जब तक प्रवर्तन करने वाला पक्ष इसे वाजिब साबित न कर दे। इस प्रावधान पर अलग से हस्ताक्षर/आरंभिकाक्षर होने चाहिए और, यदि मुद्रित हो, तो निर्दिष्ट टाइप में अलग दर्शाया जाना चाहिए।

• ✓आवासीय बिक्री पर क्रय मूल्य के 3% तक की लिक्विडेटेड डैमेज राशि को वैध माना जाता है
• ✓3% से अधिक रकमें अवैध मानी जाती हैं, जब तक कि उन्हें वाजिब साबित न किया जाए
• ✓प्रत्येक पक्ष द्वारा इस प्रावधान पर अलग से हस्ताक्षर या आरंभिकाक्षर होने चाहिए

लिस्टिंग अनुबंधों, जमा रसीदों और विनिमय अनुबंधों में ये बातें शामिल होनी चाहिए: दिनांक; पक्षकारों के नाम और पते; संपत्ति का विवरण; प्रतिफल; नए या विद्यमान बंधकों और उनकी शर्तों का संदर्भ; अन्य आवश्यक प्रावधान; तथा क्लोज़िंग की तिथि और स्थान। विक्रय का अनुबंध तब तक कार्यान्वयन-शेष रहता है जब तक विलेख पर हस्ताक्षर होकर उसकी सुपुर्दगी न हो जाए।

• ✓अनुबंधों में दिनांक, पक्षकार, संपत्ति का विवरण, प्रतिफल और वित्तपोषण की शर्तें शामिल होनी चाहिए।
• ✓विक्रय का अनुबंध तब तक कार्यान्वयन-शेष रहता है जब तक विलेख पर हस्ताक्षर होकर उसकी सुपुर्दगी न हो जाए।

एक विधिवत तैयार किया गया अनुबंध उत्तराधिकारियों, निष्पादकों, प्रशासकों और समनुदेशितियों को बाध्य करता है, जिससे खरीदार विक्रेता के उत्तराधिकारियों से विशिष्ट अनुपालन कराने के लिए बाध्य कर सकता है। यूनिफॉर्म विक्रेता और क्रेता जोखिम अधिनियम (सिविल कोड 1662) के अंतर्गत, यदि न तो स्वामित्व और न ही कब्ज़ा हस्तांतरित हुआ हो और संपत्ति का भौतिक रूप से विनाश हो गया हो, तो विक्रेता इसे प्रवर्तित नहीं करा सकता और खरीदार भुगतान की गई राशि वसूल कर सकता है; यदि स्वामित्व या कब्ज़ा हस्तांतरित हो गया है, तो हानि खरीदार को वहन करनी होगी।

• ✓उत्तराधिकारियों और समनुदेशितियों को बाध्य करने वाला अनुबंध विक्रेता के उत्तराधिकारियों के विरुद्ध प्रवर्तन की अनुमति देता है
• ✓सिविल कोड 1662 के अंतर्गत, हानि का जोखिम स्वामित्व या कब्ज़े के हस्तांतरण का अनुसरण करता है
• ✓यदि न तो स्वामित्व और न ही कब्ज़ा हस्तांतरित हुआ है, तो विनाश के बाद खरीदार भुगतान वसूल कर सकता है

एस्क्रो कानून (कैलिफ़ोर्निया वित्तीय संहिता का प्रभाग 6) के अनुसार कॉर्पोरेशन आयुक्त को सार्वजनिक एस्क्रो संचालित करने वाले एस्क्रो धारकों को लाइसेंस देना आवश्यक है। बैंकों, बचत और ऋण संस्थाओं, टाइटल बीमा कंपनियों, अंडररिटन टाइटल कंपनियों, ट्रस्ट कंपनियों, अधिवक्ताओं और रियल एस्टेट ब्रोकरों को कुछ छूटें प्राप्त हैं। वित्तीय संहिता की धारा 17006(a)(4) के तहत, एक रियल एस्टेट ब्रोकर उस समय छूट प्राप्त है जब वह किसी रियल एस्टेट लेन-देन के दौरान या उससे सीधे तौर पर आनुषंगिक कार्य करता है, और उसे उस लेन-देन का एजेंट या पक्ष होना चाहिए जो रियल एस्टेट लाइसेंस आवश्यक करने वाला कार्य कर रहा हो।

• ✓एस्क्रो कानून कैलिफ़ोर्निया वित्तीय संहिता का प्रभाग 6 है, जिसका प्रशासन कॉर्पोरेशन आयुक्त द्वारा किया जाता है
• ✓बैंकों, बचत और ऋण संस्थाओं, टाइटल कंपनियों, ट्रस्ट कंपनियों, अधिवक्ताओं और ब्रोकरों को एस्क्रो लाइसेंसिंग से छूट है
• ✓वित्तीय संहिता की धारा 17006(a)(4) उन ब्रोकरों को छूट देती है जो किसी रियल एस्टेट लेन-देन के आनुषंगिक रूप में कार्य करते हैं जिसमें वे एजेंट या पक्ष हैं

कॉर्पोरेशन विभाग धारा 17006(a)(4) की व्याख्या इस प्रकार करता है: यह छूट ब्रोकर के लिए व्यक्तिगत है, जो मंत्रालयिक (ministerial) कर्तव्यों के अलावा अन्य कार्य सौंप नहीं सकता; अन्य ब्रोकरों के साथ एस्क्रो संचालित करने के लिए संगठनों/व्यवस्थाओं हेतु यह छूट उपलब्ध नहीं है; और जब एस्क्रो व्यवसाय ब्रोकर की सेवाओं के उपयोग में एक महत्वपूर्ण कारक हो, तो यह ‘रियल एस्टेट लेन-देन के लिए आनुषंगिक’ नहीं है। एक ब्रोकर जो केवल पक्ष (प्रिंसिपल) के रूप में कार्य करता है और एजेंट के रूप में नहीं, वह इस छूट के अंतर्गत एस्क्रो निष्पादित नहीं कर सकता।

• ✓ब्रोकर एस्क्रो छूट व्यक्तिगत है और मंत्रालयिक (ministerial) कर्तव्यों को छोड़कर इसे सौंपा नहीं जा सकता
• ✓अन्य ब्रोकरों के साथ एस्क्रो संचालित करने की व्यवस्थाओं के लिए यह छूट उपलब्ध नहीं है
• ✓जब एस्क्रो व्यवसाय एक महत्वपूर्ण कारक हो, तो यह ‘आनुषंगिक’ नहीं है और छूट लागू नहीं होती

एक ब्रोकर भ्रामक तरीके से विज्ञापन नहीं कर सकता या छूट के अंतर्गत एस्क्रो संचालित करने का विज्ञापन नहीं कर सकता, बिना यह निर्दिष्ट किए कि सेवाएं केवल ब्रोकर के ब्रोकरेज व्यवसाय से जुड़ी हैं। एक ब्रोकर ऐसा काल्पनिक नाम इस्तेमाल नहीं कर सकता जिसमें एस्क्रो शामिल हो या जो एस्क्रो सेवाओं का संकेत दे, जब तक कि नाम के बाद “a non-independent broker escrow” या “एक गैर-स्वतंत्र ब्रोकर एस्क्रो” पद शामिल न हो। यह पद विज्ञापन, साइनों, और इलेक्ट्रॉनिक प्रचार सामग्री में प्रदर्शित होना चाहिए (आयुक्त का विनियम 2731(d))। एस्क्रो में रखी गई धनराशि को विनियम 2830.1 आदि, 2950, और 2951 के अनुसार उचित अभिलेखों के साथ ट्रस्ट खाते में रखा जाना चाहिए।

• ✓ब्रोकर को यह निर्दिष्ट करना होगा कि एस्क्रो सेवाएं केवल ब्रोकरेज व्यवसाय से जुड़ी हैं, और भ्रामक विज्ञापन नहीं करना चाहिए।
• ✓एस्क्रो सहित काल्पनिक नाम में विनियम 2731(d) के अनुसार “a non-independent broker escrow” शामिल होना चाहिए।
• ✓एस्क्रो में रखी गई धनराशि को विनियम 2830.1 आदि, 2950, और 2951 के अंतर्गत अभिलेखों सहित ट्रस्ट खाते में बनाए रखा जाना चाहिए।

जब कोई ब्रोकर छूट के अंतर्गत एस्क्रो का संचालन करता है, तो ब्रोकर के एजेंसी और प्रत्ययी कर्तव्य केवल एस्क्रो निर्देशों के दायरे और कार्यक्षेत्र तक सीमित नहीं होते (एक तटस्थ तृतीय-पक्ष एस्क्रो धारक के विपरीत)। ब्रोकर का एजेंसी उद्देश्य एस्क्रो को सम्मिलित करने के लिए विस्तृत हो जाता है। क्रेता या विक्रेता का प्रतिनिधित्व करने वाला (या उसके रूप में कार्य करने वाला) ब्रोकर एस्क्रो संचालित करने का चयन करते समय अन्य प्रिंसिपल(ों) का एजेंट और प्रत्ययी बन जाता है। इन अतिरिक्त एजेंसी और प्रत्ययी संबंधों तथा हितों के टकरावों का प्रिंसिपलों को प्रकटीकरण किया जाना चाहिए और उनकी सहमति ली जानी चाहिए।

• ✓ब्रोकर-एस्क्रो धारक के प्रत्ययी कर्तव्य एस्क्रो निर्देशों के दायरे तक सीमित नहीं होते
• ✓एस्क्रो संचालित करने वाला ब्रोकर लेन-देन के अन्य प्रिंसिपल(ों) का एजेंट और प्रत्ययी बन जाता है
• ✓अतिरिक्त एजेंसी संबंधों और हितों के टकरावों का प्रिंसिपलों को प्रकटीकरण किया जाना चाहिए और उनसे सहमति ली जानी चाहिए

एक समनुदेशन किरायेदार के शेष संपूर्ण हित का हस्तांतरण करता है; एक उपपट्टा परिसर के किसी भाग का या पूरे परिसर का पूरी शेष अवधि से कम अवधि के लिए हस्तांतरण करता है। निषेधों की व्याख्या मकान मालिक के विरुद्ध कड़ाई से की जाती है, लेकिन मकान मालिक की सहमति आवश्यक ठहराने वाला निषेध वैध है, यदि सहमति का प्रयोग उचित रूप से किया जाए। वास्तविक प्रकृति (लेबल नहीं) कानूनी व्यवहार निर्धारित करती है।

• ✓समनुदेशन शेष संपूर्ण हित का हस्तांतरण करता है; उपपट्टा उससे कम का हस्तांतरण करता है
• ✓सहमति की आवश्यकताएँ वैध हैं यदि सहमति का प्रयोग उचित रूप से किया जाए
• ✓हस्तांतरण की प्रकृति, न कि उसका लेबल, कानूनी व्यवहार को नियंत्रित करती है

जब तक निषिद्ध न हो, मकान मालिक अपना हित किसी तीसरे पक्ष को हस्तांतरित कर सकता है; पट्टा समान अधिकारों/दायित्वों के साथ लागू रहता है। CC 823 के अंतर्गत, उत्तराधिकारी मकान मालिक पूर्व मकान मालिक के भार के विरुद्ध या स्वामित्व या कब्जे से संबंधित वाचाओं के उल्लंघनों के लिए उत्तरदायी नहीं होता।

• ✓मकान मालिक अपना हित हस्तांतरित कर सकता है, जब तक पट्टा इसे निषिद्ध न करता हो
• ✓हस्तांतरण के बाद भी पट्टा अपरिवर्तित अधिकारों और दायित्वों के साथ जारी रहता है
• ✓CC 823 उत्तराधिकारी मकान मालिकों को पूर्व मकान मालिक के स्वामित्व/कब्जे संबंधी वाचा-उल्लंघनों से संरक्षण देता है

समनुदेशन मूल किरायेदार को उत्तरदायित्व से मुक्त नहीं करता, जब तक मकान मालिक स्पष्ट रूप से सहमत न हो। यदि समनुदेशिती ने दायित्वों को स्पष्ट रूप से ग्रहण किया है, तो वह पूरी तरह उत्तरदायी होता है; स्पष्ट ग्रहण के बिना, समनुदेशिती केवल एस्टेट की प्रिविटी (privity-of-estate) के दायित्वों (किराया, रखरखाव) के लिए उत्तरदायी होता है, लेकिन वकील की फीस जैसे विशुद्ध संविदात्मक दायित्वों के लिए नहीं।

• ✓समनुदेशन के बाद मूल किरायेदार उत्तरदायी बना रहता है, जब तक मकान मालिक स्पष्ट रूप से मुक्ति न दे।
• ✓स्पष्ट ग्रहण वाला समनुदेशिती पट्टे के अंतर्गत पूरी तरह उत्तरदायी होता है।
• ✓बिना ग्रहण वाला समनुदेशिती केवल एस्टेट की प्रिविटी के दायित्वों के लिए उत्तरदायी होता है।

उप-पट्टे में, मूल किरायेदार सभी दायित्वों और उप-किरायेदार के कृत्यों के लिए उत्तरदायी बना रहता है। उप-किरायेदार और मकान मालिक के बीच अनुबंध या संपत्ति की प्रिविटी नहीं होती, इसलिए उप-किरायेदार का मकान मालिक के प्रति कोई सीधा दायित्व नहीं होता। यदि मकान मालिक किरायेदार का पट्टा समाप्त करता है, तो उप-किरायेदार के अधिकार भी उसी समय समाप्त हो जाते हैं।

• ✓उप-किरायेदार का मकान मालिक के प्रति कोई सीधा दायित्व नहीं होता (प्रिविटी का अभाव)
• ✓मूल किरायेदार सभी दायित्वों और उप-किरायेदार के कृत्यों के लिए उत्तरदायी बना रहता है
• ✓किरायेदार का पट्टा समाप्त होने पर उप-किरायेदार के अधिकार समाप्त हो जाते हैं

एक प्रतिभूति हित उधारकर्ता की संपत्ति में ऋणदाता के हित को दर्शाता है; न्यास विलेख और बंधक प्रतिभूति विलेख हैं।

• ✓कुछ परिसंपत्तियाँ इस प्रकार अलग रखी जाती हैं कि ऋणदाता चूक होने पर उन तक पहुँच सके या उन्हें बेच सके।
• ✓कैलिफ़ोर्निया के रियल एस्टेट ऋणों में न्यास विलेख सर्वाधिक प्रयोग किया जाने वाला प्रतिभूति विलेख है।

डीड ऑफ ट्रस्ट और मॉर्गेज के बीच ऐतिहासिक अंतर बड़े पैमाने पर समाप्त कर दिए गए हैं।

• ✓बैंक ऑफ इटली बनाम बेंटली (1933) ने अभिनिर्धारित किया कि डीड ऑफ ट्रस्ट और मॉर्गेज कार्यात्मक रूप से समतुल्य हैं।
• ✓सिविल कोड 2920 (1986 में संशोधित) प्रावधान करता है कि “मॉर्गेज” में कोई भी ऐसी प्रतिभूति व्यवस्था शामिल है जो विक्रय की शक्ति प्रदान करती है; दोनों में गैर-न्यायिक फौजदारी के लिए विक्रय की शक्ति शामिल हो सकती है (सिविल कोड 2924 और उसके बाद)।
• ✓सिविल कोड 882.020 डीड ऑफ ट्रस्ट और मॉर्गेज को परिसीमा अधिनियम के प्रयोजनों के लिए कार्यात्मक रूप से समतुल्य मानता है।

शेष अंतर पक्षों के नामों और ग्रहणाधिकार (lien) को मुक्त करने के लिए प्रयुक्त दस्तावेज़ से संबंधित हैं।

• ✓ट्रस्ट डीड डीड ऑफ रीकन्वेयेंस द्वारा समाप्त होता है; बंधक डिस्चार्ज/सैटिस्फैक्शन प्रमाणपत्र द्वारा।
• ✓बंधक के पक्षकार मॉर्टगेजर (उधारकर्ता) और मॉर्टगेजी (ऋणदाता/लाभार्थी) होते हैं।
• ✓विक्रय शक्ति के बिना बंधक का फोरक्लोज़र केवल न्यायिक रूप से किया जा सकता है, जो सीमा-अवधि कानून, ऋण की कमी के दावों और मोचन अधिकारों को प्रभावित करता है।

एक ऑल-इन्क्लूसिव ट्रस्ट डीड मौजूदा वित्तपोषण को रैप-अराउंड करता है, जबकि एक नया ऋणदाता मौजूदा ऋण का भुगतान अपने ऊपर लेता है।

• ✓AITD का उपयोग करने से पहले मौजूदा वित्तपोषण में due-on-sale/due-on-encumbrance क्लॉज़ का विश्लेषण करें; गार्न-सेंट जर्मेन अधिनियम (1982) राज्य कानून को अधिक्रमित करता है और हस्तांतरण/अतिरिक्त भार पर त्वरित देयता की अनुमति देता है
• ✓AITD मूलधन में बकाया मौजूदा शेष राशि और दी गई नई निधियाँ शामिल होती हैं; उधारकर्ता नए ऋणदाता को भुगतान करता है, जो वरिष्ठ ऋण धारक को भुगतान करता है
• ✓due-on-sale क्लॉज़ के उल्लंघन में AITD का उपयोग धोखाधड़ी या फिड्यूशियरी कर्तव्य के भंग का गठन कर सकता है; कानूनी सलाह की सिफारिश की जाती है
• ✓मालिक-अधिवासित आवासों को गार्न-सेंट जर्मेन के कुछ छूटें प्राप्त हैं

2006 में संशोधित सिविल कोड ने फोरक्लोज़र की परिसीमा अवधि को एकरूप बनाया।

• ✓यदि परिपक्वता तिथि रिकॉर्ड किए गए साक्ष्य से निर्धारित की जा सकती है, तो उस तिथि के 10 वर्ष के भीतर फोरक्लोज़र शुरू किया जा सकता है।
• ✓यदि रिकॉर्ड किए गए साक्ष्य में परिपक्वता तिथि निर्धारित नहीं है, तो प्रतिभूति दस्तावेज़ के रिकॉर्ड होने के 60 वर्ष के भीतर फोरक्लोज़र शुरू किया जा सकता है।

जूनियर फाइनेंसिंग एक ऐसा ऋण है जिसे सीनियर फाइनेंसिंग के बाद रिकॉर्ड किया जाता है या उसके अधीन होता है।

• ✓किसी संस्थान/लाइसेंस प्राप्त ऋणदाता से प्राप्त पहले पारंपरिक ऋण पर बिना अनुमोदन के जूनियर फाइनेंसिंग का उपयोग नहीं किया जा सकता।
• ✓जब सीनियर फाइनेंसिंग FHA-बीमित या VA-इंडेम्निफाइड हो, तो ड्यू-ऑन-फर्दर-एनकम्ब्रेंस क्लॉज़ के कारण जूनियर फाइनेंसिंग अधिकतर प्रतिबंधित होती है।

पैकेज्ड या मिश्रित संपार्श्विक लिखत एक रियल प्रॉपर्टी ऋण को अतिरिक्त चल संपत्ति के साथ सुरक्षित करती है।

• ✓इसमें फिक्स्चर तथा अन्य व्यावसायिक या घरेलू चल संपत्ति को संपार्श्विक के रूप में शामिल किया जा सकता है
• ✓MLBs को व्यावसायिक या घरेलू चल संपत्ति द्वारा सुरक्षित निजी-निवेशक ऋण बनाने या व्यवस्थित करने का लाइसेंस नहीं है; CFL लाइसेंस ऐसे ऋणों को अधिकृत करता है

एक ब्लैंकेट इंस्ट्रूमेंट एक से अधिक भूखंडों को कवर करता है और आमतौर पर इसमें रिलीज़ क्लॉज़ होती है।

• ✓रिलीज़ क्लॉज़ किसी निर्दिष्ट ऋण भाग के पुनर्भुगतान पर किसी विशेष भूखंड की रिहाई का प्रावधान करती है, और आमतौर पर इसका उपयोग सट्टा उपखंडों में किया जाता है।
• ✓रिहाई के लिए Subdivision Map Act (Government Code 66411) और Subdivided Lands Law (B&P 11000) का अनुपालन आवश्यक है।
• ✓रिकॉर्ड किए गए अंतिम मानचित्र और Public Report (या छूट) के जारी होने के बिना, उपखंड भूखंडों को बेचना, पट्टे पर देना या वित्त देना गैरकानूनी है।

एक खुली-अंत साधन भविष्य की अग्रिमों को प्राथमिकता को प्रभावित किए बिना अनुमति देता है यदि अग्रिमें अनिवार्य हैं।

• ✓अनिवार्य अग्रिमें दर्ज साधन की प्राथमिकता बनाए रखती हैं; वैकल्पिक अग्रिमें नहीं हो सकती हैं (नागरिक संहिता 2882 और 2884)
• ✓निर्माण ऋण समझौतों के तहत निर्माण ऋण अग्रिमें अनिवार्य हैं; आंशिक/चरणबद्ध फंडिंग भिन्नात्मक हितों का उपयोग करते हुए यांत्रिक लियन प्राथमिकता के नुकसान और संभावित पोंजी योजनाओं का जोखिम उठाता है
• ✓निर्माण/पुनर्वास ऋणों की आंशिक या चरणबद्ध फंडिंग B&P 10238(h)(4) बहु-ऋणदाता छूट के तहत प्रतिबंधित है

गिरवी बचत खाता ऋण के अंतर्गत, डाउन पेमेंट का एक भाग संपार्श्विक के रूप में एक गिरवी बचत खाते में धन जमा करता है।

• ✓यह खाता ऋणदाता के लिए नकद संपार्श्विक का कार्य करता है और पहले (आमतौर पर दो) वर्षों के दौरान भुगतानों को पूरा करने में सहायता करता है, तथा ब्याज सामान्यतः उधारकर्ता को भुगतान किया जाता है।
• ✓यह आवासीय और वाणिज्यिक ऋणों के लिए आवश्यक इक्विटी/डाउन पेमेंट को कम करने और निर्माण ब्याज को कवर करने के लिए उपयोग किया जाता है।

समान ऋण अवसर अधिनियम (ECOA) आयु, लिंग, नस्ल, वैवाहिक स्थिति, रंग, धर्म, राष्ट्रीय मूल, सार्वजनिक सहायता प्राप्त करने, या उपभोक्ता ऋण संरक्षण अधिनियम के अधिकारों के प्रयोग के आधार पर ऋण भेदभाव को प्रतिबंधित करता है। निष्पक्ष आवास अधिनियम विकलांगता या पारिवारिक स्थिति के आधार पर भेदभाव को भी प्रतिबंधित करता है।

• ✓ECOA आयु, लिंग, नस्ल, वैवाहिक स्थिति, धर्म, राष्ट्रीय मूल के आधार पर भेदभाव को प्रतिबंधित करता है
• ✓निष्पक्ष आवास अधिनियम विकलांगता और पारिवारिक स्थिति के आधार पर भेदभाव को प्रतिबंधित करता है
• ✓ऋण दिशानिर्देशों को समान रूप से लागू किया जाना चाहिए, जिसमें प्रत्येक जीवनसाथी की आय भी शामिल है

ऋण ऑरिजिनेशन तब शुरू होता है जब उधारकर्ता किसी MLB या मॉर्गेज लोन ओरिजिनेटर (MLO) से संपर्क करता है। चार चरण हैं: (1) आवेदन; (2) लोन प्रोसेसिंग; (3) अंडरराइटिंग विश्लेषण; और (4) लोन अनुमोदन, फंडिंग और क्लोजिंग।

• ✓चार चरण: आवेदन, प्रोसेसिंग, अंडरराइटिंग, अनुमोदन/फंडिंग/क्लोजिंग
• ✓MLO को प्रत्येक लोन कार्यक्रम और फंडिंग स्रोत के दिशानिर्देशों को जानना चाहिए
• ✓MLO को संभावित उधारकर्ता के साथ प्रारंभिक साक्षात्कार करना चाहिए

एक मानक आवासीय ऋण आवेदन फॉर्म पूरे उद्योग में उपयोग किया जाता है, जो FNMA (फॉर्म 1003) और FHLMC (फॉर्म 65) का सहयोग है। आवेदन ऋण राशि, शर्तें, उद्देश्य और पुनर्भुगतान को दर्शाता है। प्रत्येक ऋण अनुरोध का मूल्यांकन निष्पक्ष, पक्षपातरहित और भेदभाव रहित तरीके से किया जाना चाहिए।

• ✓FNMA फॉर्म 1003 (FHLMC फॉर्म 65) मानक आवेदन फॉर्म है
• ✓FHA और VA भी मानक आवेदन फॉर्म का उपयोग करते हैं
• ✓आवेदनों का मूल्यांकन निष्पक्ष और भेदभाव रहित तरीके से किया जाना चाहिए

MLB/MLOs केवल एक लिखित समझौते के तहत लोन ओरिजिनेशन के लिए अग्रिम शुल्क वसूल सकते हैं, जिसकी पहले DRE द्वारा समीक्षा और अनुमोदन किया गया हो (विनियम 2970)। विज्ञापन सामग्री पूर्व-अनुमोदित होनी चाहिए। सटीक राशि में क्रेडिट/मूल्यांकन रिपोर्ट शुल्क बिना पूर्व अनुमोदन के अनुमत हैं, लेकिन वे ट्रस्ट फंड रहते हैं।

• ✓अग्रिम शुल्क समझौते के लिए पहले DRE की समीक्षा और अनुमोदन आवश्यक है (विनियम 2970)
• ✓अग्रिम शुल्क ट्रस्ट फंड हैं जो ट्रस्ट खाते में जमा किए जाते हैं
• ✓निकासी केवल तब की जा सकती है जब वह मूलधन के लिए व्यय की गई हो, या सत्यापित लेखांकन के 5 दिन बाद
• ✓गलत प्रबंधन करने पर दंड संहिता 506/506a का उल्लंघन मान लिया जाता है (गबन/रूपांतरण)

प्रोसेसर चुकाने की क्षमता और इच्छा का आकलन करने के लिए जानकारी एकत्र करता है: ऋण का उद्देश्य, पुनर्भुगतान का स्रोत (आमतौर पर उसी रोजगार में 2 वर्ष), परिसंपत्तियां/तरलता, देनदारियां (फ्रंट-एंड और बैक-एंड अनुपात), और क्रेडिट इतिहास। आवास खर्च फ्रंट-एंड अनुपात बनाते हैं; कुल दायित्व बैक-एंड अनुपात बनाते हैं।

• ✓अधिकांश ऋणदाता एक ही कार्यक्षेत्र में न्यूनतम 2 वर्ष की आवश्यकता रखते हैं
• ✓फ्रंट-एंड अनुपात आवास खर्च का आय से अनुपात है; बैक-एंड अनुपात में सभी ऋण शामिल होते हैं
• ✓क्रेडिट इतिहास वित्तीय प्रबंधन और पुनर्भुगतान की संभावना को दर्शाता है

MLO आवेदन को प्रोसेसिंग में जमा करता है ताकि पूर्ण फॉर्म और सहायक दस्तावेज़ों के साथ लोन आवेदन पैकेज तैयार किया जा सके। ऋणदाता चेकलिस्टों का उपयोग करते हैं: अनुपालन चेकलिस्ट, स्टैक ऑर्डर, उधारकर्ता चेकलिस्ट, और संपत्ति चेकलिस्ट, जिससे लोन को स्वीकृत और क्लोज़ करने के लिए आवश्यक चरणों और दस्तावेज़ों को सुनिश्चित किया जाता है।

• ✓लोन पैकेज में पूर्ण आवेदन और सहायक दस्तावेज़ शामिल होते हैं
• ✓चेकलिस्ट: अनुपालन, स्टैक ऑर्डर, उधारकर्ता, संपत्ति
• ✓आवेदन के समय लगाए जाने वाले शुल्कों पर RESPA की आवश्यकताएँ लागू होती हैं

उचित संपार्श्विक सुनिश्चित करने के लिए संपत्ति के मूल्य, टाइटल की स्थिति और गुणवत्ता का मूल्यांकन किया जाता है। लंबी ऋण अवधि के कारण, ऋणदाता वर्तमान मूल्य तथा पड़ोस और आर्थिक रुझानों का अनुमान लगाता है। प्रोसेसर उधारकर्ता के पास अच्छा टाइटल है, इसकी पुष्टि के लिए प्रारंभिक टाइटल रिपोर्ट का आदेश देता है।

• ✓संपत्ति का मूल्य, टाइटल और गुणवत्ता उचित संपार्श्विक के रूप में मूल्यांकित की जाती है
• ✓प्रारंभिक टाइटल रिपोर्ट पुष्टि करती है कि उधारकर्ता के पास अच्छा टाइटल है
• ✓ऋणदाता पड़ोस में आर्थिक रुझानों पर विचार करता है

ऐतिहासिक H-2 मॉडल फॉर्म में चार सबसे महत्वपूर्ण प्रकटीकरण हैं: वित्त शुल्क (“वह डॉलर राशि जो क्रेडिट की लागत आपको आएगी”), APR (“वार्षिक दर के रूप में आपके क्रेडिट की लागत”), कुल भुगतान (“वह राशि जो आप सभी निर्धारित भुगतान करने पर चुका चुके होंगे”), और वित्तपोषित राशि (मूलधन घटा पूर्वभुगतान वित्त शुल्क)। वित्त शुल्क और APR सबसे अधिक सुस्पष्ट होने चाहिए।

• ✓चार प्रमुख ऐतिहासिक प्रकटीकरण हैं: वित्त शुल्क, APR, कुल भुगतान, और वित्तपोषित राशि
• ✓वित्त शुल्क और APR किसी भी अन्य प्रकटीकरण की तुलना में अधिक सुस्पष्ट होने चाहिए, सिवाय लेनदार के नाम के
• ✓वित्तपोषित राशि = मूल ऋण राशि प्लस अन्य वित्तपोषित राशियाँ घटा पूर्वभुगतान वित्त शुल्क

TILA और Regulation Z के अनुसार प्रकटीकरणों को एक साथ समूहित किया जाना चाहिए, अन्य जानकारी से अलग रखा जाना चाहिए, और असंबंधित जानकारी शामिल करना निषिद्ध है। वित्तपोषित राशि का मदवार विवरण अलग होना चाहिए। उधारकर्ताओं को GFE, TILA प्रकटीकरणों के साथ समवर्ती रूप से प्राप्त होता है। पद “finance charge” और “APR” अन्य आवश्यक प्रकटीकरणों की तुलना में अधिक सुस्पष्ट होने चाहिए।

• ✓प्रकटीकरणों को एक साथ समूहित किया जाना चाहिए और असंबंधित जानकारी से अलग रखा जाना चाहिए
• ✓पद “finance charge” और “APR” अन्य प्रकटीकरणों की तुलना में अधिक सुस्पष्ट होने चाहिए
• ✓GFE, TILA प्रकटीकरणों के साथ समवर्ती रूप से प्रदान किया जाता है

प्रस्तावित मॉडल फॉर्म (जैसे, H-19(A)) ऋण सारांश, उत्कृष्ट-क्रेडिट वाले उधारकर्ताओं के औसत APR की तुलना में APR, “हाई-कॉस्ट ज़ोन” के भीतर APR की एक सीमा, नाममात्र दर, मासिक भुगतान, और एस्क्रो अनुमान प्रकट करते हैं। एक नई “जोखिम के बारे में मुख्य प्रश्न” श्रेणी पूछती है कि क्या दर/भुगतान बढ़ सकता है और क्या प्रीपेमेंट पेनल्टी लागू होती है, साथ ही फोरक्लोज़र और कोई गारंटीशुदा रीफाइनेंस न होने की चेतावनी देती है।

• ✓प्रस्तावित फॉर्म उधारकर्ता के APR की तुलना उत्कृष्ट-क्रेडिट वाले उधारकर्ताओं के औसत APR से करते हैं
• ✓प्रस्तावित फॉर्मों में दर वृद्धि और प्रीपेमेंट पेनल्टी के संबंध में “जोखिम के बारे में मुख्य प्रश्न” शामिल होते हैं
• ✓प्रस्तावित फॉर्म चेतावनी देते हैं कि भुगतान करने में विफलता के परिणामस्वरूप फोरक्लोज़र के माध्यम से घर की हानि हो सकती है
• ✓वर्णनात्मक वाक्यांशों का शब्दशः उपयोग आवश्यक नहीं है, केवल मुख्य मदों के लिए वर्णनात्मक वाक्यांश आवश्यक हैं

ऋणदाता संपार्श्विक के मूल्य के आधार पर उधार देने का ऐसा पैटर्न नहीं अपना सकते जिसमें उधारकर्ता की पुनर्भुगतान क्षमता पर ध्यान न दिया जाए। गृह सुधार ऋण की राशि उधारकर्ता को, ठेकेदार के साथ संयुक्त रूप से, या एस्क्रो एजेंट के माध्यम से वितरित की जानी चाहिए। यदि ऋणदाता पुनर्भुगतान क्षमता, आय/संपत्ति, और दायित्वों को सत्यापित और प्रलेखित करने में विफल रहता है, तो उसका उल्लंघन किया हुआ माना जाएगा।

• ✓पुनर्भुगतान क्षमता की उपेक्षा करते हुए संपार्श्विक-आधारित उधार देने का कोई पैटर्न नहीं
• ✓गृह सुधार की राशि उधारकर्ता को, ठेकेदार के साथ संयुक्त रूप से, या एस्क्रो के माध्यम से वितरित की जानी चाहिए
• ✓यदि ऋणदाता आय, संपत्ति, और दायित्वों (डब्ल्यू-2, कर विवरणियाँ, पेरोल, बैंक रिकॉर्ड) को सत्यापित/प्रलेखित करने में विफल रहता है, तो उल्लंघन माना जाएगा

सेक्शन 32 ऋण को बेचते या समनुदेशित करते समय, लेनदार को ऐसी सूचना देनी होगी कि खरीदार या समनुदेशिती उधारकर्ता के सभी दावों और बचावों के लिए उत्तरदायी हो सकते हैं। सेक्शन 32 ऋण देने के एक वर्ष के भीतर, लेनदार उसी उधारकर्ता को किसी अन्य सेक्शन 32 ऋण में पुनर्वित्त नहीं कर सकता, जब तक कि यह उधारकर्ता के हित में न हो, और सहयोगी कंपनियों के माध्यम से पुनर्वित्त की व्यवस्था करने या शुल्क लेने वाले ऋण संशोधनों जैसी बचने की रणनीतियों का उपयोग नहीं कर सकता।

• ✓समनुदेशिती को सूचना आवश्यक: खरीदार उधारकर्ता द्वारा उठाए जा सकने वाले सभी दावों और बचावों के लिए उत्तरदायी हो सकते हैं
• ✓एक वर्ष के भीतर उसी उधारकर्ता को किसी अन्य सेक्शन 32 ऋण में पुनर्वित्त नहीं किया जा सकता, जब तक कि यह उधारकर्ता के हित में न हो
• ✓सहयोगी पुनर्वित्त या शुल्क लेने वाले ऋण संशोधनों के पैटर्न के माध्यम से बचने की अनुमति नहीं है

यदि पहले सात वर्षों के नियमित आवधिक भुगतानों के कारण मूलधन का शेष बढ़ जाएगा, या यदि ऋण अवधि सात वर्ष से कम है और भुगतान शेष का पूर्ण परिशोधन नहीं करते, तो अनुपालन की कोई उपधारणा उपलब्ध नहीं होती। यह बारह महीने या उससे कम अवधि के अस्थायी/सेतु ऋणों पर लागू नहीं होता।

• ✓यदि पहले सात वर्षों के भुगतान मूलधन का शेष बढ़ाते हैं, तो अनुपालन की उपधारणा नहीं होती
• ✓यदि अवधि 7 वर्ष से कम है और भुगतान शेष का पूर्ण परिशोधन नहीं करते, तो अनुपालन की उपधारणा नहीं होती
• ✓12 महीने या उससे कम अवधि के अस्थायी/सेतु ऋणों के लिए अपवाद

लागत दृष्टिकोण = भूमि का मूल्य, मानो वह खाली हो, PLUS नए भवन को पुनः बनाने की लागत, MINUS संचित मूल्यह्रास। नई लागत सामान्यतः मूल्य की ऊपरी सीमा तय करती है। प्रक्रिया: भूमि मूल्य का अनुमान लगाएँ, प्रतिस्थापन/पुनरुत्पादन लागत का अनुमान लगाएँ, मूल्यह्रास का अनुमान लगाएँ, घटाएँ, फिर भूमि मूल्य जोड़ें।

• ✓लागत दृष्टिकोण = भूमि मूल्य + (सुधारों की नई लागत − संचित मूल्यह्रास)
• ✓नई लागत सामान्यतः मूल्य की ऊपरी सीमा तय करती है
• ✓प्रतिस्थापन का सिद्धांत लागू होता है
• ✓भूमि मूल्य सामान्यतः बाज़ार/तुलनीय दृष्टिकोण पर आधारित होता है

तीन आधार: ऐतिहासिक लागत जिसे नई लागत पर सूचकांकित किया गया है (वास्तविक मूल लागत सूचकांकित); पुनरुत्पादन नई लागत (डिज़ाइन/सामग्री में सटीक प्रतिकृति); और प्रतिस्थापन नई लागत (समान उपयोगिता के साथ आधुनिक विधियाँ/सामग्री)। व्यवहार में प्रतिस्थापन नई लागत का सबसे अधिक उपयोग किया जाता है।

• ✓तीन आधार: ऐतिहासिक लागत सूचकांकित, पुनरुत्पादन नई लागत, प्रतिस्थापन नई लागत
• ✓पुनरुत्पादन = सटीक प्रतिकृति; प्रतिस्थापन = समान उपयोगिता वाला आधुनिक समकक्ष
• ✓प्रतिस्थापन नई लागत लागत दृष्टिकोण का सबसे अधिक उपयोग किया जाने वाला आधार है

वर्ग-फुट विधि पश्चिमी तट पर सबसे आम और सबसे तेज़ है। घन-फुट विधि पूर्व में लोकप्रिय है, गोदामों/औद्योगिक के लिए सबसे सटीक। मात्रा सर्वेक्षण विधि बहुत सटीक है लेकिन समय लेने वाली है (ठेकेदारों द्वारा प्रयोग की जाती है)। यूनिट-इन-प्लेस विधि स्थापित इकाइयों की लागत की गणना करती है।

• ✓वर्ग-फुट विधि पश्चिमी तट पर सबसे आम और सबसे तेज़ है
• ✓घन-फुट विधि पूर्व में लोकप्रिय है, औद्योगिक/गोदाम भवनों के लिए उपयोग की जाती है
• ✓मात्रा सर्वेक्षण विधि सबसे विस्तृत/सटीक है लेकिन समय लेने वाली है
• ✓लागतें प्रत्यक्ष (हार्ड) और अप्रत्यक्ष (सॉफ्ट) लागतों के रूप में वर्गीकृत की जाती हैं

यह कानून (पब्लिक रिसोर्सेज कोड 2621 और उसके बाद के प्रावधान) खतरनाक भ्रंशों के निकट विकास को नियंत्रित करता है; विक्रेताओं/एजेंटों को प्रकट करना होगा कि संपत्ति एक सीमांकित भूकंपीय भ्रंश क्षेत्र के भीतर स्थित है।

• ✓राज्य भूवैज्ञानिक भूकंपीय भ्रंश क्षेत्रों का परिसीमन करते हैं, जो सामान्यतः एक चौथाई मील चौड़े होते हैं।
• ✓धारा 2621.9 के अनुसार विक्रेता या एजेंट को यह प्रकट करना आवश्यक है कि संपत्ति एक सीमांकित भूकंपीय भ्रंश क्षेत्र के भीतर है।
• ✓सीमांकित क्षेत्र के भीतर मैप एक्ट के अधीन आने वाले डेवलपर्स को राज्य खनन और भूविज्ञान बोर्ड के मानदंडों के अनुसार विशेष अनुमोदन प्राप्त करना होगा।
• ✓मानचित्रों को कैलिफोर्निया डिपार्टमेंट ऑफ कंजर्वेशन या काउंटी एसेसर/रिकॉर्डर के कार्यालय में देखा जा सकता है।

मैप एक्ट के अंतर्गत, उपविभाजन सटी हुई भूमि का कोई भी विभाजन है जो बिक्री, पट्टे या वित्तपोषण के लिए किया जाता है, जिसमें कॉन्डोमिनियम, सामुदायिक अपार्टमेंट और कुछ स्टॉक सहकारी रूपांतरण शामिल हैं।

• ✓इसमें कॉन्डोमिनियम परियोजनाएँ, सामुदायिक अपार्टमेंट, और पाँच या अधिक मौजूदा आवासीय इकाइयों का स्टॉक सहकारी में रूपांतरण शामिल है
• ✓उपविभाजक को आम तौर पर स्थानीय सरकार की मंजूरी के लिए नक्शा तैयार करना होता है
• ✓मैप एक्ट के अंतर्गत भूमि सटी हुई होनी चाहिए

स्थानीय अधिकार क्षेत्र को यह निर्धारित करना होता है कि कोई उपविभाजन सामान्य और विशिष्ट योजनाओं के अनुरूप है, और यदि स्थल प्रस्तावित विकास के लिए भौतिक रूप से उपयुक्त नहीं है, तो अनुमोदन अस्वीकार करना होता है।

• ✓यदि स्थल प्रस्तावित विकास के लिए भौतिक रूप से उपयुक्त नहीं है, तो स्थानीय एजेंसी को अनुमोदन अस्वीकार करना होगा
• ✓जल, जल निकासी, मिट्टी और सीवरेज संबंधी समस्याएँ व्यवहार्यता सीमित कर सकती हैं
• ✓प्रतिकूल पर्यावरणीय प्रभाव पर्यावरणीय गुणवत्ता अधिनियम के अंतर्गत समीक्षा को प्रेरित करते हैं

अंतिम मानचित्र आवश्यक होने वाले प्रत्येक उपविभाजन के लिए, परीक्षण बोरिंग के आधार पर कैलिफ़ोर्निया के पंजीकृत सिविल इंजीनियर द्वारा तैयार प्रारंभिक मृदा रिपोर्ट आवश्यक है, जो छूट के अधीन है।

• ✓प्रत्येक ऐसे उपविभाजन के लिए आवश्यक है जिसके लिए अंतिम मानचित्र आवश्यक है
• ✓पर्याप्त परीक्षण बोरिंग के आधार पर कैलिफ़ोर्निया के पंजीकृत सिविल इंजीनियर द्वारा तैयार किया जाना चाहिए
• ✓नगर या काउंटी कुछ शर्तों के अंतर्गत इससे छूट दे सकती है
• ✓जब इसे तैयार किया जाए, तो अंतिम मानचित्र पर इस तथ्य, तिथि और इंजीनियर के नाम का उल्लेख किया जाना चाहिए

जब बाढ़ का जोखिम मौजूद होता है, तो रिपोर्ट डिग्री (जलप्लावन, बाढ़, शीट ओवरफ्लो, जलजमाव) और आवृत्ति (बारंबार, कम आवृत्ति, दूरस्थ) का वर्णन करती है।

• ✓बारंबार: औसतन 10 वर्षों में एक से अधिक बार बाढ़ आ सकती है
• ✓कम आवृत्ति: बाढ़ 10 वर्षों में एक बार या उससे अधिक अंतराल पर आ सकती है
• ✓दूरस्थ: बाढ़ ऐसी स्थितियों पर निर्भर होती है जो आवृत्ति विश्लेषण के लिए उपयुक्त नहीं होतीं (तटबंध टूटना, चैनल में रुकावट)
• ✓डिग्री में जलप्लावन, बाढ़, संभावित बाढ़, शीट ओवरफ्लो, और स्थानीय तूफानी जल का जलजमाव शामिल हैं

आवासीय उपखंडों के लिए, जल की व्यवहार्यता और गुणवत्ता स्थापित की जानी चाहिए। पोर्टर-कोलोन अधिनियम के तहत अपशिष्ट निर्वहन से संबंधित अनंतिम मानचित्र दाखिल करने की सूचना क्षेत्रीय बोर्डों को देना आवश्यक है।

• ✓जल गुणवत्ता को स्थानीय स्वास्थ्य विभाग या राज्य स्वास्थ्य सेवा विभाग के मानकों को पूरा करना चाहिए
• ✓पोर्टर-कोलोन जल गुणवत्ता नियंत्रण अधिनियम (जल संहिता 13000 et seq.) का प्रशासन नौ क्षेत्रीय नियंत्रण बोर्डों द्वारा किया जाता है
• ✓धारा 13266 के अनुसार अपशिष्ट निर्वहन से संबंधित अनंतिम उपखंड मानचित्र दाखिल करने की सूचना क्षेत्रीय बोर्ड को देना आवश्यक है (सामुदायिक सीवर और पाँच-परिवार इकाइयों या उससे कम के आवासों को छोड़कर)

लोक उपयोगिता आयोग (पीयूसी) आवासीय उपविभाजनों में बिजली और टेलीफोन सेवा के सभी विस्तारों के लिए भूमिगतकरण अनिवार्य करता है।

• ✓पीयूसी ने आवासीय उपविभाजनों में बिजली और टेलीफोन सेवा के सभी विस्तारों के लिए भूमिगतकरण अनिवार्य किया है।
• ✓डेवलपर को साइट तक टेलीफोन, गैस और बिजली सेवा की व्यवस्था करनी होगी।