Zoning +9California · रियल एस्टेट · हिन्दी

कैलिफ़ोर्निया के अधिकांश शहर और काउंटियाँ अध्यादेश अपनाते हैं जो उनके क्षेत्राधिकारों को भूमि उपयोग ज़ोनों में विभाजित करते हैं, और प्रत्येक ज़ोन में भूमि उपयोग को नियंत्रित करने वाले नियम होते हैं। ज़ोनिंग प्राधिकार कैलिफ़ोर्निया संविधान के अंतर्गत पुलिस शक्ति से प्राप्त होता है और राज्य कानून द्वारा बढ़ाया जाता है।

• ✓ज़ोनिंग प्राधिकार कैलिफ़ोर्निया संविधान के अनुच्छेद XI, धारा 7 में पुलिस शक्ति से प्राप्त होता है
• ✓ज़ोनिंग अमान्य है जब तक कि वह तर्कसंगत रूप से सार्वजनिक स्वास्थ्य, सुरक्षा और कल्याण को बढ़ावा नहीं देती
• ✓सामान्य ज़ोनों में एकल-परिवार, बहु-परिवार, वाणिज्यिक, औद्योगिक, खुला स्थान/कृषि, और मिश्रित उपयोग शामिल हैं

एक ज़ोनिंग अध्यादेश में एक नक्शा और एक पाठ होता है। नक्शा ज़ोन की सीमाओं को रेखांकित करता है; पाठ प्रत्येक ज़ोनिंग श्रेणी की प्रक्रियाओं और विशेषताओं को निर्दिष्ट करता है।

• ✓नक्शा विभिन्न ज़ोनों की सीमाओं की पहचान करता है और उन्हें रेखांकित करता है
• ✓पाठ अनुमत उपयोग, सशर्त उपयोग परमिट उपयोग, न्यूनतम भूखंड आकार, ऊँचाई सीमाएँ, भूखंड कवरेज, सेटबैक और घनत्व निर्धारित करता है

यद्यपि दोनों भूमि उपयोग को संबोधित करते हैं, ज़ोनिंग अध्यादेश सामान्य योजनाओं से भिन्न होते हैं। सामान्य योजना नीति-उन्मुख और दीर्घकालिक होती है; ज़ोनिंग अध्यादेश व्यक्तिगत परियोजना स्थल के दृष्टिकोण से भूमि उपयोग को विनियमित करता है और कार्यान्वयन उपाय के रूप में कार्य करता है।

• ✓सामान्य योजना नीति-उन्मुख होती है और भविष्य में अधिक दूर तक देखती है
• ✓ज़ोनिंग अध्यादेश व्यक्तिगत परियोजना स्थल के दृष्टिकोण से भूमि उपयोग को विनियमित करता है और सामान्य योजना को कार्यान्वित करता है
• ✓पुनर्ज़ोनिंग सामान्य योजना के साथ ज़ोनिंग की संगतता बनाए रखती है और सामान्यतः मालिकों या डेवलपर्स द्वारा शुरू की जाती है

ज़ोनिंग जिले आम तौर पर अनुमत, सशर्त और सहायक उपयोगों को शामिल करते हैं। विशिष्ट परिस्थितियों को समायोजित करने के लिए विभिन्न लचीली ज़ोनिंग विधियाँ विकसित हुई हैं।

• ✓अनुमत उपयोग विधिक अधिकार के रूप में अनुमत होते हैं; सशर्त उपयोगों के लिए शर्तों के अधीन प्रशासनिक अनुमोदन आवश्यक होता है; सहायक उपयोग प्राथमिक उपयोग के आनुषंगिक होते हैं
• ✓लचीली विधियों में फ्लोटिंग ज़ोन, ओवरले/कंबाइनिंग ज़ोन, मिश्रित-उपयोग, बिल्डिंग ब्लॉक ज़ोनिंग, और नियोजित इकाई विकास शामिल हैं
• ✓चार्टर शहरों को अन्य शहरों/काउंटियों पर लागू समान बुनियादी ज़ोनिंग प्रक्रियाओं से छूट है

प्लान्ड यूनिट डेवलपमेंट (प्लान्ड डेवलपमेंट) एक प्रकार का ज़ोनिंग वर्गीकरण है जो भूमि को एक इकाई के रूप में विकसित करने के लिए ज़ोनिंग नियमों के लचीले अनुप्रयोग की अनुमति देता है, जिसे मास्टर या सटीक योजना की समीक्षा और अनुमोदन के माध्यम से लागू किया जाता है।

• ✓PUD अधिक लचीले ज़ोनिंग नियमन और संरचनाओं के स्थान में विविधता की अनुमति देता है
• ✓यह प्रक्रिया सरकार द्वारा मास्टर या “सटीक” योजना की समीक्षा और अनुमोदन के माध्यम से लागू की जाती है, जिसमें विकास की शर्तें होती हैं
• ✓“प्लान्ड डेवलपमेंट” साझा क्षेत्रों और मालिकों के संघ वाले साझा हित विकास का भी वर्णन करता है

ब्रोकर को ब्रोकरेज से जुड़े सेल्सपर्सनों की गतिविधियों पर उचित पर्यवेक्षण करना चाहिए। उचित पर्यवेक्षण में सेल्सपर्सनों की गतिविधियों की समीक्षा, निगरानी, निरीक्षण और प्रबंधन के लिए नीतियां, नियम, प्रक्रियाएं और प्रणालियां स्थापित करना शामिल है। ब्रोकर को रियल एस्टेट विभाग (DRE) की वेबसाइट पर दी गई कई कानूनी आवश्यकताओं को भी पूरा करना होगा।

• ✓उचित पर्यवेक्षण के लिए नीतियों, नियमों, प्रक्रियाओं और समीक्षा प्रणालियों की स्थापना आवश्यक है
• ✓ब्रोकर को DRE के अनुसार कानूनी पर्यवेक्षी आवश्यकताओं से परिचित होना चाहिए और उन्हें पूरा करना चाहिए

रियल एस्टेट बेचना अन्य बिक्री से इसलिए भिन्न है क्योंकि उत्पाद अधिक जटिल और व्यक्तिगत होता है, बिक्री अवधि अधिक लंबी और अधिक थकाऊ होती है, और पेशेवर सेवा प्रदान करना मूर्त उत्पादों को बेचने से भिन्न है। चूँकि रियल एस्टेट आम तौर पर किसी खरीदार की सबसे बड़ी एकल खरीद होती है, लाइसेंसधारी को ग्राहक को शिक्षित करने, कोच करने और परामर्श देने के लिए तैयार रहना चाहिए।

• ✓रियल एस्टेट एक पेशेवर सेवा है, जो मूर्त उत्पादों को बेचने से अलग है
• ✓लाइसेंसधारी को शिक्षित करना, कोच करना और परामर्श देना चाहिए क्योंकि अधिकांश खरीदारों के लिए रियल एस्टेट सबसे बड़ी एकल खरीद होती है

ब्रोकर के स्टाफ को उस भौगोलिक क्षेत्र का गहन ज्ञान होना चाहिए जहाँ ब्रोकरेज संचालन करना चाहता है। लाइसेंसधारी को विपणन किए जा रहे उत्पाद के बारे में जानकार होना चाहिए: उसका मूल्य, उसका पड़ोस, और सामान्य खरीदार।

• ✓स्टाफ को संचालन के भौगोलिक क्षेत्र का गहन ज्ञान होना चाहिए
• ✓लाइसेंसधारी को उत्पाद का मूल्य, पड़ोस, और सामान्य खरीदार जानना चाहिए

एक सामान्य लेन-देन में विक्रेता के पास सभी आवश्यक प्रकटीकरण प्रदान करने के लिए 7 दिन होते हैं, या सुधारों सहित लीज़ विकल्प, विक्रय अनुबंध, या भूमि पट्टे के मामले में निष्पादन से पहले। यदि कुछ प्रकटीकरण या संशोधन निष्पादन के बाद दिए जाते हैं, तो खरीदार व्यक्तिगत रूप से वितरण के 3 दिनों के भीतर या यू.एस. मेल द्वारा वितरण के 5 दिनों के भीतर लिखित सूचना द्वारा अनुबंध समाप्त कर सकता है।

• ✓विक्रेता के पास आम तौर पर आवश्यक प्रकटीकरण प्रदान करने के लिए 7 दिन होते हैं
• ✓देर से दिए गए प्रकटीकरणों के व्यक्तिगत रूप से वितरण के 3 दिनों के भीतर खरीदार अनुबंध समाप्त कर सकता है
• ✓यू.एस. मेल द्वारा वितरण के 5 दिनों के भीतर खरीदार अनुबंध समाप्त कर सकता है
• ✓अनुबंध समाप्त करने के लिए विक्रेता या विक्रेता के एजेंट को लिखित सूचना आवश्यक है

कानून के अनुसार कुछ आवासीय लेन-देनों में एजेंटों को अपनी इच्छित एजेंसी भूमिकाओं का लिखित प्रकटीकरण करना आवश्यक है। यह एक से चार आवासीय इकाइयों की बिक्री/विनिमय (एक वर्ष से अधिक की लीज़ सहित) और एजेंट के माध्यम से मोबाइल होम की बिक्री पर लागू होता है। विक्रेता को लिस्टिंग पर हस्ताक्षर करने से पहले एजेंसी प्रकटीकरण प्राप्त होना चाहिए।

• ✓एक से चार आवासीय इकाइयों और एजेंट के माध्यम से बेचे जाने वाले मोबाइल होम पर लागू होता है
• ✓एक वर्ष से अधिक की लीज़ों पर लागू होता है
• ✓विक्रेता को लिस्टिंग समझौते पर हस्ताक्षर करने से पहले एजेंसी प्रकटीकरण प्राप्त होना चाहिए
• ✓आवश्यक एजेंसी प्रकटीकरण फॉर्म सिविल कोड धारा 2079.16 में निर्धारित है
• ✓एजेंसी संबंधों में परिवर्तन केवल सभी पक्षों की लिखित सहमति से किया जा सकता है

प्रकटीकरण तैयार करने और प्रदान करने का दायित्व विक्रेता और विक्रेता का एजेंट तथा कोई भी सहयोगी एजेंट पर होता है। यदि एक से अधिक एजेंट शामिल हों, तो प्रस्ताव प्राप्त करने वाला एजेंट खरीदार को प्रकटीकरण प्रदान करता है (जब तक अन्यथा निर्देशित न किया गया हो)। विशेषज्ञ की रिपोर्ट पर आधारित प्रकटीकरण विक्रेता और एजेंट को त्रुटियों के लिए दायित्व से बचा सकते हैं।

• ✓यदि एक से अधिक एजेंट शामिल हों, तो प्रस्ताव प्राप्त करने वाला एजेंट खरीदार को प्रकटीकरण प्रदान करता है
• ✓आवश्यक प्रकटीकरण सिविल कोड की धाराओं 1102 इत्यादि और 1103 इत्यादि में निर्धारित हैं
• ✓विशेषज्ञ की रिपोर्ट या राय पर भरोसा करना विक्रेता और एजेंट को उस मद के लिए दायित्व से बचा सकता है

ब्रोकर को यह पहचानना चाहिए कि ट्रस्ट निधियों का स्वामी कौन है और उन्हें प्राप्त करने का हकदार कौन है, क्योंकि निधियों का निपटान केवल उस व्यक्ति के प्राधिकरण प्राप्त होने पर ही किया जा सकता है। हकदार पक्ष लेन-देन की घटनाओं, जैसे प्रस्ताव की स्वीकृति, के आधार पर बदल सकता है।

• ✓स्वीकृति से पहले, निधियाँ प्रस्तावक की होती हैं और प्रस्तावक के निर्देशों के अनुसार संभाली जानी चाहिए।
• ✓स्वीकृति के बाद, Regulation 2832(d) के अनुसार निधियाँ प्रस्तावक और प्रस्तावग्रहीता के निर्देशों से संभाली जाती हैं।
• ✓विक्रेता के एजेंट/उप-एजेंट द्वारा क्रय धन जमा को प्रस्तावग्रहीता की स्पष्ट लिखित अनुमति के बिना वापस नहीं किया जाएगा।

छोटे व्यवसायों के लिए सामान्य हस्तांतरण विधि व्यक्तिगत स्वामियों के लिए परिसंपत्तियों की बिक्री है और कॉर्पोरेट स्वामियों के लिए परिसंपत्तियों या स्टॉक की बिक्री है। परिसंपत्तियों की बिक्री में, खरीदार किसी विशिष्ट समझौते के बिना कोई दायित्व ग्रहण नहीं करता है, और विक्रेता के दायित्व एस्क्रो में निपटाए जाते हैं। स्टॉक की बिक्री में, शेयरधारक अपना स्टॉक बेचते और हस्तांतरित करते हैं, जबकि निगम वही परिसंपत्तियाँ और दायित्व बनाए रखता है।

• ✓व्यक्तिगत स्वामियों के लिए परिसंपत्ति बिक्री सामान्य है; कॉर्पोरेट स्वामियों के लिए परिसंपत्ति या स्टॉक बिक्री का उपयोग किया जाता है
• ✓परिसंपत्ति बिक्री में, खरीदार विशिष्ट समझौते के बिना कोई दायित्व ग्रहण नहीं करता है
• ✓स्टॉक बिक्री में, निगम समान परिसंपत्तियों और दायित्वों के साथ स्वामी बना रहता है, और शेयरधारक नए शेयरधारकों को स्टॉक बेचते/हस्तांतरित करते हैं

कॉर्पोरेशन के सभी स्टॉक की बिक्री द्वारा किसी कॉर्पोरेट व्यवसाय का हस्तांतरण करते समय, बातचीत करने वाले एजेंट के पास कैलिफ़ोर्निया डिपार्टमेंट ऑफ कॉर्पोरेशन्स या SEC से ब्रोकर-डीलर प्रतिभूति लाइसेंस होना आवश्यक हो सकता है। हालांकि, कॉर्पोरेट परिसंपत्तियों की बिक्री के लिए लिस्टिंग रखने वाला रियल एस्टेट ब्रोकर कमीशन का हकदार है यदि पक्षकार सभी जारी और बकाया स्टॉक की बिक्री का निर्णय लेते हैं।

• ✓कॉर्पोरेशन के सभी स्टॉक की बिक्री के लिए कैलिफ़ोर्निया डिपार्टमेंट ऑफ कॉर्पोरेशन्स या SEC से ब्रोकर-डीलर प्रतिभूति लाइसेंस की आवश्यकता हो सकती है
• ✓कॉर्पोरेट परिसंपत्तियाँ बेचने के लिए लिस्टिंग रखने वाला रियल एस्टेट ब्रोकर कमीशन का हकदार है यदि पक्षकार इसके बजाय सभी जारी और बकाया स्टॉक बेच देते हैं
• ✓कॉर्पोरेट स्टॉक की बिक्री के संबंध में कैलिफ़ोर्निया कोड ऑफ रेगुलेशन्स की धारा 260.204.1 देखें

एक रियल एस्टेट ब्रोकर, या ब्रोकर द्वारा विधिवत नियुक्त सेल्सपर्सन, खनिज, तेल या गैस संपत्तियों की बिक्री, खरीद या विनिमय के लिए ग्राहक जुटा सकता है, बातचीत कर सकता है और ब्रोकरिंग कर सकता है। एक लाइसेंसी ऋण लेने वालों या ऋण देने वालों को भी ग्राहक के रूप में आमंत्रित कर सकता है, ऋणों पर बातचीत और सर्विसिंग कर सकता है, तथा M.O.G. संपत्तियों से संबंधित पट्टे, किराये और किराया या रॉयल्टी वसूल कर सकता है। राज्य या संघीय सरकार के स्वामित्व वाली M.O.G. संपत्तियों को खरीदने या पट्टे पर लेने के लिए आवेदन दाखिल करने में, या उन्हें खोजने या उन पर प्रवेश करने में किसी अन्य की सहायता करने के लिए लाइसेंस आवश्यक है।

• ✓M.O.G. संपत्तियों की बिक्री, खरीद या विनिमय के लिए ग्राहक जुटाने, बातचीत करने या ब्रोकरिंग करने के लिए रियल एस्टेट लाइसेंस आवश्यक है
• ✓M.O.G. संपत्तियों से संबंधित किराया या रॉयल्टी वसूल करने या ऋणों की सर्विसिंग करने के लिए लाइसेंस आवश्यक है
• ✓राज्य या संघीय सरकार के स्वामित्व वाली M.O.G. संपत्तियों के लिए आवेदन दाखिल करने में या उन्हें खोजने में सहायता करने के लिए लाइसेंस आवश्यक है

खनिज, तेल या गैस भूमि की खरीद, पट्टे या विकल्प ग्रहण करने में प्रिंसिपल के रूप में कार्य करने वाले व्यक्तियों को रियल एस्टेट लाइसेंस प्राप्त करना होगा, यदि उद्देश्य उस संपत्ति के सभी या किसी हिस्से को किसी अन्य को बेचना, विनिमय करना, पट्टे पर देना, उपपट्टे पर देना या पट्टे का हस्तांतरण करना है। कोई भी व्यक्ति जो प्रिंसिपल के रूप में कार्य करते हुए खनन दावों को बिक्री या असाइनमेंट के लिए प्रस्तुत करता है, उसे भी रियल एस्टेट लाइसेंस प्राप्त करना होगा।

• ✓प्रिंसिपल के पास लाइसेंस होना चाहिए यदि उद्देश्य हित को किसी अन्य को पुनः बेचना, विनिमय करना, पट्टे पर देना, उपपट्टे पर देना या हस्तांतरित करना है
• ✓बिक्री या असाइनमेंट के लिए खनन दावे प्रस्तुत करने वाले प्रिंसिपल के पास रियल एस्टेट लाइसेंस होना चाहिए

तीन-चर वाले सूत्रों में, प्रत्येक चर अन्य दो का फलन होता है। आय = दर × मूल्य (I = R × V, R = I ÷ V, V = I ÷ R)। संपत्ति कर = मूल्यांकित मूल्य × दर (T = A × R, A = T ÷ R, R = T ÷ A)।

• ✓आय = दर × मूल्य; दर = आय ÷ मूल्य; मूल्य = आय ÷ दर
• ✓कर = मूल्यांकित मूल्य × दर; मूल्यांकित मूल्य = कर ÷ दर; दर = कर ÷ मूल्यांकित मूल्य
• ✓प्रत्येक चर अन्य दो का फलन होता है

प्रतिशत = दर × आधार (P = R × B, R = P ÷ B, B = P ÷ R)। कमीशन = बिक्री मूल्य × दर (C = S × R, S = C ÷ R, R = C ÷ S)। ये सूत्र कमीशन और प्रतिशत से जुड़ी सामान्य परीक्षा गणित समस्याओं को हल करते हैं।

• ✓प्रतिशत = दर × आधार; दर = प्रतिशत ÷ आधार; आधार = प्रतिशत ÷ दर
• ✓कमीशन = बिक्री मूल्य × दर; बिक्री मूल्य = कमीशन ÷ दर; दर = कमीशन ÷ बिक्री मूल्य

क्षेत्रफल = लंबाई × चौड़ाई (A = L × W, L = A ÷ W, W = A ÷ L)। यह तीन-चर सूत्र मूल्यांकन और भूमि विवरणों में वर्गों और आयतों के क्षेत्रफल की गणना के लिए उपयोग किया जाता है।

• ✓क्षेत्रफल = लंबाई × चौड़ाई
• ✓लंबाई = क्षेत्रफल ÷ चौड़ाई; चौड़ाई = क्षेत्रफल ÷ लंबाई
• ✓वर्गों और आयतों पर लागू होता है

एक्सक्लूसिव एजेंसी लिस्टिंग ब्रोकर को कमीशन का हक देती है यदि संपत्ति किसी अन्य ब्रोकर के माध्यम से बिके, लेकिन यदि मालिक स्वयं स्वतंत्र रूप से बेचे तो नहीं। एक्सक्लूसिव राइट टू सेल लिस्टिंग ब्रोकर को कमीशन का हक देती है, चाहे कोई भी बेचे। ओपन लिस्टिंग गैर-अनन्य होती है, जिसमें कमीशन केवल उस एजेंट को मिलता है जो पहले खरीदार प्रस्तुत करता है। नेट लिस्टिंग एजेंट को नेट मूल्य से अधिक राशि रखने देती है। मल्टीपल लिस्टिंग सदस्य ब्रोकरों के बीच लिस्टिंगों का पूल बनाती है।

• ✓एक्सक्लूसिव राइट टू सेल लिस्टिंग ब्रोकर को कमीशन का भुगतान करती है, भले ही मालिक संपत्ति स्वयं बेचे।
• ✓एक्सक्लूसिव एजेंसी लिस्टिंग ब्रोकर को भुगतान नहीं करती है, यदि मालिक स्वयं स्वतंत्र रूप से बेचे।
• ✓ओपन लिस्टिंग केवल उस एजेंट को भुगतान करती है जो पहले तैयार, इच्छुक और सक्षम खरीदार प्राप्त करता है।

एक संविदा के लिए चार तत्व आवश्यक हैं: संविदा करने में सक्षम पक्षकार, पक्षकारों की सहमति, विधिपूर्ण उद्देश्य, और प्रतिफल। अचल संपत्ति की बिक्री के संविदा लिखित में होना चाहिए और जिस पक्ष पर दायित्व आरोपित किया जाना है उसके द्वारा हस्ताक्षरित होना चाहिए (स्टैच्यू ऑफ फ्रॉड्स)। स्वीकृति से पक्षकारों के मन का मेल स्थापित होता है।

• ✓वैध संविदा के लिए सक्षम पक्षकार, सहमति, विधिपूर्ण उद्देश्य और प्रतिफल आवश्यक हैं
• ✓अचल संपत्ति की बिक्री के संविदा स्टैच्यू ऑफ फ्रॉड्स के अंतर्गत लिखित में होने चाहिए और हस्ताक्षरित होने चाहिए
• ✓किसी प्रस्ताव की स्वीकृति से मन का मेल स्थापित होता है

खरीद का प्रस्ताव शर्तें प्रस्तुत करता है; प्रति-प्रस्ताव शर्तें बदलता है और मूल प्रस्ताव को अस्वीकार करता है, तथा मूल प्रस्तावक द्वारा स्वीकृति मिलने तक कोई अनुबंध नहीं बनाता। जमा रसीद जमा राशि सहित एक लिखित प्रस्ताव होती है जो स्वीकृति पर विक्रय अनुबंध बन जाती है। विकल्प एक निश्चित समय के भीतर खरीदने या पट्टे पर लेने का अधिकार देते हैं, बिना उसका प्रयोग करने की बाध्यता के।

• ✓प्रति-प्रस्ताव मूल प्रस्ताव का अस्वीकरण है और स्वीकृति नहीं है
• ✓मालिक की स्वीकृति पर जमा रसीद विक्रय अनुबंध बन जाती है
• ✓विकल्प निर्धारित समय के भीतर खरीदने का अधिकार देता है, परंतु खरीदने की बाध्यता नहीं देता

स्टैच्यू ऑफ फ्रॉड्स के अनुसार कुछ संविदाएँ (अचल संपत्ति की बिक्री, और ऐसी संविदाएँ जो एक वर्ष के भीतर पूरी नहीं की जातीं) लिखित रूप में होनी चाहिए और उन पर हस्ताक्षर होने चाहिए। भूमि अनुबंध / अचल संपत्ति विक्रय संविदा / किस्तीय विक्रय संविदा में क्रय मूल्य का भुगतान होने तक स्वामित्व विक्रेता के पास रहता है; अचल संपत्ति विक्रय संविदा में गठन के एक वर्ष के भीतर संपत्ति हस्तांतरण आवश्यक नहीं होता।

• ✓स्टैच्यू ऑफ फ्रॉड्स के अनुसार अचल संपत्ति विक्रय संविदाएँ लिखित और हस्ताक्षरित होनी चाहिए।
• ✓भूमि अनुबंध में क्रय मूल्य का भुगतान होने तक विक्रेता स्वामित्व बनाए रखता है।
• ✓भूमि अनुबंध में क्रेता की चूक पर, किस्त भुगतान ज़ब्त किए जा सकते हैं।

द्विपक्षीय अनुबंध में पारस्परिक वचन होते हैं; एकपक्षीय अनुबंध तभी बनता है जब दूसरा पक्ष निष्पादन करता है। निष्पादित अनुबंध पूर्ण रूप से निष्पादित (या हस्ताक्षरित) होता है; निष्पादन-शेष अनुबंध में शेष निष्पादन रहता है। व्यक्त अनुबंध शब्दों में कहा जाता है; अंतर्निहित अनुबंध कार्यों से दर्शाया जाता है।

• ✓द्विपक्षीय अनुबंध में दोनों पक्षों द्वारा पारस्परिक वचन शामिल होते हैं
• ✓एकपक्षीय अनुबंध तभी बनता है जब अनुरोधित कार्य निष्पादित किया जाता है
• ✓निष्पादन-शेष अनुबंध में एक या दोनों पक्षों द्वारा निष्पादन शेष रहता है

रद्दीकरण (रेसिज़न) अनुबंध को रद्द करता है और पक्षकारों को उनकी पूर्व स्थिति में बहाल करता है। विशिष्ट अनुपालन (स्पेसिफिक परफॉर्मेंस) अनुपालन कराने के लिए बाध्य करता है (उदाहरण के लिए, भूमि की बिक्री)। नोवेशन पुराने अनुबंध के स्थान पर नया अनुबंध लाता है। पूर्वनिर्धारित हर्जाना (लिक्विडेटेड डैमेज) अनुबंध-भंग के लिए पहले से तय हर्जाना है। पुनर्संशोधन (रिफॉर्मेशन) दस्तावेज़ में हुई त्रुटि को सुधारता है।

• ✓रद्दीकरण पक्षकारों को अनुबंध से पहले की स्थिति में बहाल करता है
• ✓विशिष्ट अनुपालन, हर्जाने के विकल्प के रूप में अनुपालन कराने के लिए बाध्य करता है
• ✓पूर्वनिर्धारित हर्जाना खंड अनुबंध-भंग के लिए हर्जाने को पहले से निर्धारित करता है

एक बंधक/ट्रस्ट डीड ऋण के लिए संपार्श्विक को प्रतिबद्ध करता है। प्रथम बंधक/प्रथम ट्रस्ट डीड को कर और बंधित ऋण को छोड़कर सभी अन्य दावों पर प्राथमिकता है। एक कनिष्ठ बंधक बाद में दर्ज किया जाता है या अधीनस्थ किया जाता है। एक व्यापक बंधक एक से अधिक संपत्ति को कवर करता है। एक लाभार्थी नोट और ट्रस्ट डीड के तहत ऋणदाता है; ट्रस्टर उधारकर्ता है।

• ✓प्रथम बंधक/ट्रस्ट डीड को कर और बंधित ऋण को छोड़कर प्राथमिकता है
• ✓एक कनिष्ठ बंधक दूसरे बंधक के बाद दर्ज किया जाता है या अधीनस्थ किया जाता है
• ✓लाभार्थी ट्रस्ट डीड के तहत ऋणदाता है
• ✓एक व्यापक बंधक एक से अधिक रियल प्रॉपर्टी पार्सल को कवर करता है

एक त्वरण खंड ऋणदाता को बिक्री या चूक जैसी किसी घटना पर सभी राशियों की घोषणा करने देता है। एक अलगीकरण/बिक्री पर बकाया खंड ऋणदाता को संपत्ति की बिक्री या हस्तांतरण पर पूर्ण भुगतान की मांग करने का अधिकार देता है। एक क्षणभंगुर खंड बंधनकर्ता को दायित्वों के भुगतान पर संपत्ति को छुड़ाने का अधिकार देता है।

• ✓त्वरण खंड डिफ़ॉल्ट या बिक्री जैसी ट्रिगरिंग घटना पर सभी राशियों को तुरंत बकाया बनाता है
• ✓बिक्री पर बकाया (अलगीकरण) खंड ऋणदाता को बिक्री/हस्तांतरण पर पूर्ण भुगतान की मांग करने की अनुमति देता है
• ✓क्षणभंगुर खंड बंधनकर्ता को पूर्ण भुगतान पर संपत्ति को छुड़ाने की अनुमति देता है

परिशोधन किस्त के आधार पर ऋण का परिसमापन है। एक परिशोधित (समान भुगतान) ऋण प्रमुख और ब्याज के समान या लगभग समान भुगतान के साथ बिना गुब्बारे के चुकाया जाता है। गुब्बारा भुगतान एक अंतिम किस्त है जो अन्य से काफी अधिक है। केवल ब्याज ऋण परिपक्वता पर एकमुश्त में प्रमुख की चुकौती करते हैं। एक स्थिरांक वह प्रतिशत है जो वार्षिक भुगतान विकसित करने के लिए अंकित मूल्य पर लागू किया जाता है।

• ✓एक परिशोधित ऋण गुब्बारे के बिना समान भुगतान में प्रमुख और ब्याज की चुकौती करता है
• ✓गुब्बारा भुगतान अन्य किस्तों से काफी अधिक है
• ✓केवल ब्याज ऋण परिपक्वता पर एकमुश्त में प्रमुख की चुकौती करते हैं

पारंपरिक बंधक न तो FHA बीमाकृत हैं और न ही VA गारंटीकृत हैं। FHA निजी बंधक ऋणों का बीमा करता है; VA ऋणों की गारंटी देता है (पात्रता का प्रमाण पत्र, उचित मूल्य का प्रमाण पत्र)। कैल-वेट कार्यक्रम पात्र कैलिफोर्निया दिग्गजों के लिए खेत/घर खरीद का वित्तपोषण करता है। फैनी मे (FNMA), फ्रेडी मैक (FHLMC) और गिन्नी मे (GNMA) द्वितीयक बाजार में बंधक खरीद/बिक्री करते हैं।

• ✓पारंपरिक ऋण न तो FHA बीमाकृत हैं और न ही VA गारंटीकृत हैं
• ✓कैल-वेट का प्रशासन कैलिफोर्निया दिग्गज मामलों के विभाग द्वारा पात्र दिग्गजों के लिए किया जाता है
• ✓FNMA, FHLMC और GNMA द्वितीयक बंधक बाजार में कार्य करते हैं
• ✓VA उचित मूल्य का प्रमाण पत्र (CRV) और पात्रता का प्रमाण पत्र जारी करता है

एक ARM ब्याज दर पर ब्याज वहन करता है जो ऋण अवधि के दौरान परिवर्तन के अधीन है। प्रत्येक समायोजन पर वर्तमान सूचकांक प्लस सकल मार्जिन नई नोट दर स्थापित करता है। पूरी तरह से अनुक्रमित नोट दर = आवेदन पर सूचकांक प्लस सकल मार्जिन। प्रारंभिक नोट दर पूरी तरह से अनुक्रमित दर से भिन्न हो सकती है। ऋण की अवधि का टोपी (कैप दर) वह सीमा है जिसे नोट दर ऋण के जीवन पर पार नहीं कर सकती।

• ✓ARM नई दर = प्रत्येक समायोजन तारीख पर वर्तमान सूचकांक मूल्य + सकल मार्जिन
• ✓ऋण की अवधि की टोपी ऋण के जीवन पर अधिकतम नोट दर है
• ✓पूरी तरह से अनुक्रमित नोट दर = आवेदन पर सूचकांक मूल्य प्लस सकल मार्जिन
• ✓प्रारंभिक नोट दर पूरी तरह से अनुक्रमित दर से भिन्न हो सकती है

एक पॉइंट ऋण का एक प्रतिशत के बराबर होता है। डिस्काउंट पॉइंट्स वे राशियां हैं जो उधारदाता को एक निर्धारित ब्याज दर प्राप्त करने के लिए दी जाती हैं। वार्षिक प्रतिशत दर (APR) विनियमन Z (ट्रुथ इन लेंडिंग) के तहत क्रेडिट की सापेक्ष लागत है। प्रभावी ब्याज दर वह है जो उधारकर्ता वास्तव में देता है, जो नाममात्र दर से अलग है। चक्रवृद्धि ब्याज मूलधन और अप्रत्याशित अप्राप्त ब्याज पर दिया जाता है।

• ✓एक डिस्काउंट पॉइंट ऋण राशि का एक प्रतिशत के बराबर होता है
• ✓APR ट्रुथ इन लेंडिंग एक्ट के विनियमन Z के तहत क्रेडिट की सापेक्ष लागत को दर्शाता है
• ✓प्रभावी ब्याज दर वह है जो उधारकर्ता वास्तव में देता है, जो नाममात्र दर से अलग है

फोरक्लोजर डिफ़ॉल्ट पर कर्ज का भुगतान करने के लिए प्रतिबद्ध संपत्ति बेचता है। फोरक्लोजर का डिक्री अदालत की बिक्री का आदेश देता है। जब सुरक्षा मूल्य कर्ज का भुगतान करने के लिए अपर्याप्त हो तो डिफिशिएंसी जज्मेंट दिया जाता है। रिडेम्पशन की इक्विटी फोरक्लोजर अवधि के दौरान रिडीम करने का अधिकार है। फोरक्लोजर के स्थान पर डीड ऋणदाता द्वारा फोरक्लोजर कार्यवाही से बचने के लिए स्वीकार किया जाता है।

• ✓डिफिशिएंसी जज्मेंट वह कमी को कवर करता है जब सुरक्षा कर्ज का भुगतान करने के लिए अपर्याप्त हो
• ✓रिडेम्पशन की इक्विटी उधारकर्ता को फोरक्लोजर अवधि के दौरान रिडीम करने की अनुमति देती है
• ✓फोरक्लोजर के स्थान पर डीड औपचारिक फोरक्लोजर कार्यवाही से बचता है

एक वित्तपोषण विवरण एक सुरक्षा हित की सार्वजनिक सूचना देने के लिए दाखिल किया जाता है और संपार्श्विक में सुरक्षित पक्षों की रक्षा करता है। एक चल बंधक व्यक्तिगत संपत्ति पर एक दावा है। संपार्श्विक सुरक्षा के रूप में गिरवी रखी गई संपत्ति है। हाइपोथिकेट का मतलब है कि किसी चीज को सुरक्षा के रूप में कब्जे में दिए बिना गिरवी रखना। कैरीबैक (क्रय मुद्रा) ऋण विक्रेता से क्रेता को क्रेडिट है।

• ✓एक वित्तपोषण विवरण संपार्श्विक में एक सुरक्षा हित की सार्वजनिक सूचना देता है
• ✓हाइपोथिकेट का मतलब है कि संपत्ति को सुरक्षा के रूप में कब्जे में दिए बिना गिरवी रखना
• ✓कैरीबैक ऋण विक्रेता द्वारा प्रदान किया गया वित्तपोषण है (क्रय मुद्रा)

एक मॉर्गेज ऋण को सुरक्षित करने के लिए संपत्ति को गिरवी/बंधक रखता है और इसमें दो पक्ष होते हैं (बंधकदाता/उधारकर्ता और बंधकग्राही/ऋणदाता)। एक ट्रस्ट डीड में तीन पक्ष होते हैं: ट्रस्टर (उधारकर्ता), ट्रस्टी (तटस्थ तीसरा पक्ष जो टाइटल रखता है), और लाभार्थी (ऋणदाता)। डिफ़ॉल्ट होने पर ट्रस्टी विक्रय शक्ति के अंतर्गत न्यायिक कार्यवाही के बिना संपत्ति बेच सकता है।

• ✓एक ट्रस्ट डीड में तीन पक्ष शामिल होते हैं: ट्रस्टर, ट्रस्टी, और लाभार्थी
• ✓एक मॉर्गेज में दो पक्ष शामिल होते हैं: बंधकदाता और बंधकग्राही
• ✓विक्रय शक्ति ट्रस्टी को डिफ़ॉल्ट पर न्यायिक कार्यवाही के बिना गिरवी रखी गई संपत्ति बेचने की अनुमति देती है

परिशोधित (समान-भुगतान) ऋण मूलधन और ब्याज का भुगतान समान नियमित किश्तों में करते हैं। स्ट्रेट/केवल-ब्याज नोट्स परिपक्वता पर मूलधन का भुगतान एकमुश्त करते हैं। किश्त नोट्स समय के साथ मूलधन कम करते हैं। बैलून भुगतान एक अंतिम भुगतान होता है जो अन्य भुगतानों से काफी बड़ा होता है। नकारात्मक परिशोधन तब होता है जब भुगतान उपार्जित ब्याज को कवर नहीं करते, जिससे मूलधन में वृद्धि होती है।

• ✓एक परिशोधित ऋण मूलधन और ब्याज का भुगतान समान नियमित किश्तों में करता है
• ✓एक स्ट्रेट (केवल-ब्याज) नोट परिपक्वता पर मूलधन का भुगतान एकमुश्त करता है
• ✓नकारात्मक परिशोधन अदत्त ब्याज को मूलधन शेष में जोड़ता है

एक त्वरण क्लॉज़ ऋणदाता को यह अधिकार देता है कि वह बिक्री या भुगतान-चूक जैसी किसी घटना पर सभी देय राशियों को तुरंत देय घोषित कर दे। एक बिक्री-पर-देय क्लॉज़ (जो एक त्वरण क्लॉज़ है) बिक्री होने पर पूरा भुगतान मांगता है। एक हस्तांतरण क्लॉज़ ऋणदाता को बंधकित संपत्ति के हस्तांतरण पर अधिकार देता है।

• ✓एक त्वरण क्लॉज़ किसी ट्रिगर करने वाली घटना पर पूरी शेष राशि को देय बना देता है
• ✓एक बिक्री-पर-देय क्लॉज़ संपत्ति बेचे जाने पर पूरे भुगतान की आवश्यकता करता है

फोरक्लोज़र डिफ़ॉल्ट पर ऋण चुकाने के लिए गिरवी रखी संपत्ति को बेचता है। जब प्रतिभूति अपर्याप्त हो तो डिफ़िशिएंसी जजमेंट कमी को पूरा करता है (परचेज़-मनी ऋणों के लिए सीमित, विशेष रूप से चार यूनिट या उससे कम की मालिक-अधिकृत आवासीय संपत्ति के लिए)। फोरक्लोज़र के बजाय डीड कार्यवाही से बचाता है। इक्विटी ऑफ रिडेम्पशन फोरक्लोज़र अवधि के दौरान संपत्ति छुड़ाने की अनुमति देता है। भुगतान के बाद रीकन्वेयेंस स्वामित्व वापस स्थानांतरित करता है।

• ✓चार यूनिट या उससे कम की मालिक-अधिकृत आवासीय संपत्तियों के लिए परचेज़-मनी ऋणों पर आम तौर पर डिफ़िशिएंसी जजमेंट की अनुमति नहीं होती है।
• ✓इक्विटी ऑफ रिडेम्पशन फोरक्लोज़र अवधि के दौरान संपत्ति छुड़ाने का अधिकार है।
• ✓ऋण चुकाए जाने के बाद रीकन्वेयेंस विधिक स्वामित्व को ट्रस्टी से वापस ट्रस्टर को स्थानांतरित करता है।

प्रथम बंधक/न्यास विलेख (ट्रस्ट डीड) को करों और बॉण्ड ऋण को छोड़कर सभी दावों पर प्राथमिकता होती है। जूनियर/द्वितीयक वित्तपोषण अधीनस्थ होता है। एक सामान्य ग्रहणाधिकार देनदार की सभी संपत्ति को प्रभावित करता है; अनैच्छिक ग्रहणाधिकार (कर, निर्धारण) सहमति के बिना लगाए जाते हैं; स्वैच्छिक ग्रहणाधिकार सहमति से लगाए जाते हैं। एक अधीनता समझौता किसी दावे को निम्नतर स्थिति लेने देता है।

• ✓प्रथम न्यास विलेख करों और बॉण्ड ऋण को छोड़कर अन्य सभी दावों से श्रेष्ठ है
• ✓करों जैसे अनैच्छिक ग्रहणाधिकार मालिक की सहमति के बिना लगाए जाते हैं
• ✓अधीनता समझौता किसी ग्रहणाधिकार को निम्नतर स्थिति लेने की अनुमति देता है

एफएचए (FHA) निजी बंधक ऋणों का बीमा करता है; वीए (VA) पूर्व सैनिकों को ऋणों की गारंटी देता है (पात्रता प्रमाणपत्र, उचित मूल्य प्रमाणपत्र)। कैल-वेट कैलिफ़ोर्निया के पूर्व सैनिकों के लिए खेत/घर की खरीद का वित्तपोषण करता है। एफएनएमए (फैनी मे), एफएचएलएमसी (फ्रेडी मैक) और जीएनएमए (जिनी मे) द्वितीयक बाजार में कार्य करते हैं। पीएमआई (निजी बंधक बीमा) उच्च जोखिम वाले ऋण भागों पर पारंपरिक ऋणदाताओं को कवर करता है।

• ✓एफएचए ऋणों का बीमा करता है जबकि वीए योग्य पूर्व सैनिकों को ऋणों की गारंटी देता है
• ✓द्वितीयक बाजार में एफएनएमए, एफएचएलएमसी और जीएनएमए के माध्यम से मौजूदा ऋणों की खरीद-बिक्री शामिल है
• ✓एक पारंपरिक ऋण एफएचए द्वारा बीमित या वीए द्वारा गारंटीकृत नहीं होता है

ARM की ब्याज दरें ऋण अवधि के दौरान बदलती हैं। मुख्य शब्द: वर्तमान इंडेक्स, सकल मार्जिन (नोट दर निर्धारित करने के लिए इंडेक्स में जोड़ा जाता है), पूरी तरह इंडेक्सित नोट दर, प्रारंभिक नोट दर, दर समायोजन तिथि, आवधिक ब्याज दर कैप, और ऋण अवधि कैप (कैप दर)। भुगतान कैप मासिक भुगतान में वृद्धि को सीमित करते हैं और नकारात्मक परिशोधन का कारण बन सकते हैं।

• ✓ARM पर नोट दर वर्तमान इंडेक्स और सकल मार्जिन के योग के बराबर होती है
• ✓ऋण अवधि कैप (कैप दर) ऋण के जीवनकाल में अधिकतम नोट दर को सीमित करता है
• ✓भुगतान कैप के कारण नकारात्मक परिशोधन हो सकता है

क्रय-धन बंधक/न्यास विलेख खरीद प्रतिफल के भाग के रूप में दिया जाता है। ब्लैंकेट बंधक मुक्ति खंडों के साथ एक से अधिक संपत्ति को कवर करता है। ओपन-एंड बंधक अतिरिक्त उधार लेने की अनुमति देता है। रैप-अराउंड बंधक में ऋणदाता मौजूदा भुगतानों को अपने ऊपर लेता है और कनिष्ठ न्यास विलेख लेता है। पैकेज बंधक अचल संपत्ति के साथ-साथ चल उपकरणों को कवर करता है।

• ✓क्रय-धन न्यास विलेख खरीद प्रतिफल के भाग के रूप में दिया जाता है
• ✓रैप-अराउंड बंधक मौजूदा ऋण और नए धन को कवर करने वाला कनिष्ठ न्यास विलेख लेता है
• ✓ब्लैंकेट बंधक एक से अधिक भूखंड को कवर करता है और मुक्ति खंडों का उपयोग करता है

डिस्काउंट पॉइंट्स में से प्रत्येक ऋण राशि का एक प्रतिशत होता है, जो एक निर्धारित ब्याज दर प्राप्त करने के लिए भुगतान किया जाता है। APR (विनियमन Z) क्रेडिट की सापेक्ष लागत है। नाममात्र ब्याज घोषित किया जाता है; प्रभावी ब्याज वास्तव में भुगतान किया जाता है। सूदखोरी कानूनी सीमा से अधिक ब्याज वसूल करना है। ट्रुथ इन लेंडिंग (विनियमन Z) लेन-देन से पहले क्रेडिट लागत के प्रकटीकरण को सुनिश्चित करता है।

• ✓एक डिस्काउंट पॉइंट ऋण राशि के एक प्रतिशत के बराबर होता है
• ✓APR विनियमन Z के अंतर्गत क्रेडिट की सापेक्ष लागत को दर्शाता है
• ✓ट्रुथ इन लेंडिंग में लेन-देन में प्रवेश करने से पहले क्रेडिट लागत के प्रकटीकरण की आवश्यकता होती है

बातचीत की अनुमति नहीं है; सेल फ़ोन, पीडीए, नोट्स और संदर्भ सामग्री पूरी तरह से प्रतिबंधित हैं। किसी भी प्रकार की बेईमानी के परिणामस्वरूप अनुत्तीर्ण ग्रेड मिलता है और यह भविष्य की परीक्षाओं में शामिल होने से वंचित करने का आधार बन सकता है।

• ✓परीक्षा के दौरान बातचीत, सेल फ़ोन, पीडीए, नोट्स या संदर्भ सामग्री की अनुमति नहीं है
• ✓बेईमानी के परिणामस्वरूप अनुत्तीर्ण ग्रेड मिलता है और भविष्य की परीक्षाओं में शामिल होने से वंचित किया जा सकता है

DRE किसी परीक्षा में गड़बड़ी करने पर लाइसेंस देने से मना कर सकता है, उसे निलंबित, रद्द या सीमित कर सकता है। गड़बड़ी में शामिल हैं: परीक्षा सामग्री को परीक्षा स्थल से हटाना, परीक्षा सामग्री को अनधिकृत रूप से प्रतिलिपि बनाना या दोहराना, किसी परीक्षा को पुनर्निर्मित करने के लिए भुगतान किए गए परीक्षार्थियों का उपयोग करना, अनुचित रूप से प्राप्त प्रश्नों का उपयोग व्यक्तियों को तैयार करने के लिए करना, परीक्षा सामग्री बेचना, वितरित करना या खरीदना, नकल करना, अनधिकृत उपकरण या जानकारी रखना, और परीक्षार्थी का रूप धारण करना या किसी अन्य व्यक्ति से परीक्षार्थी का रूप धारण कराना।

• ✓DRE परीक्षा में गड़बड़ी के लिए लाइसेंस देने से मना कर सकता है, निलंबित कर सकता है, रद्द कर सकता है या सीमित कर सकता है
• ✓परीक्षा सामग्री को हटाना, प्रतिलिपि बनाना या दोहराना, बेचना या खरीदना गड़बड़ी मानी जाती है
• ✓परीक्षार्थी का रूप धारण करना या किसी अन्य व्यक्ति से परीक्षार्थी का रूप धारण कराना गड़बड़ी मानी जाती है

केवल परीक्षा पुस्तिका, उत्तर पत्रक, एक विशेष पेंसिल, और एक मौन बैटरी-चालित जेब-आकार का इलेक्ट्रॉनिक कैलकुलेटर, जिसमें प्रिंट-आउट क्षमता या वर्णमाला कीबोर्ड न हो, की अनुमति है। DRE अंकगणित के लिए एक पृष्ठ का रफ़ कागज़ उपलब्ध कराता है, जिसे उत्तर पत्रक और पुस्तिका के साथ जमा करना आवश्यक है।

• ✓केवल एक मौन, गैर-प्रिंटिंग कैलकुलेटर, जिसमें वर्णमाला कीबोर्ड न हो, की अनुमति है
• ✓DRE द्वारा उपलब्ध कराया गया रफ़ कागज़ उत्तर पत्रक और पुस्तिका के साथ जमा करना आवश्यक है