Effects of Secured Transactions +7California · रियल एस्टेट · हिन्दी

ट्रस्ट डीड में ऐसे खंड होते हैं जो ऋणदाता को यह अधिकार देते हैं कि उल्लंघन या चूक होने पर पूरा ऋण देय घोषित कर दे, जिसमें ड्यू-ऑन-सेल और ड्यू-ऑन-फर्दर-एनकम्ब्रेंस शामिल हैं। ये त्वरण खंड ऋणदाता को अनुमति देते हैं कि जब शीर्षक हस्तांतरित किया जाए या संपत्ति पर अतिरिक्त भार डाला जाए, तो वह पूर्ण भुगतान या पुनः बातचीत की मांग कर सके।

• ✓ऋण सेवा, करों का भुगतान करने या संपत्ति का रखरखाव करने में विफलता पर त्वरण की अनुमति होती है
• ✓ड्यू-ऑन-सेल और ड्यू-ऑन-फर्दर-एनकम्ब्रेंस त्वरण खंडों के रूप हैं
• ✓जिन ऋणों में ड्यू-ऑन-सेल खंड नहीं है, वे इन नियमों से प्रभावित नहीं होते

वेलेनकैंप बनाम बैंक ऑफ अमेरिका (1978) ने राज्य ऋणदाताओं द्वारा बिक्री-पर-देय (due-on-sale) के स्वतः प्रवर्तन पर रोक लगाई। फिडेलिटी फेडरल बनाम डे ला क्यूएस्टा (1982) ने संघीय ऋणदाताओं द्वारा प्रवर्तन को बरकरार रखा। गार्न-सेंट जर्मेन अधिनियम (15 अक्टूबर, 1982 से प्रभावी) ने बिक्री-पर-देय खंडों को सभी ऋणदाताओं द्वारा स्वतः प्रवर्तनीय बना दिया, और राज्य कानून का अधिक्रमण किया।

• ✓वेलेनकैंप (1978) ने राज्य ऋणदाताओं के लिए स्वतः बिक्री-पर-देय प्रवर्तन को सीमित किया
• ✓फिडेलिटी फेडरल बनाम डे ला क्यूएस्टा (1982) ने संघीय प्रवर्तन को बरकरार रखा
• ✓गार्न-सेंट जर्मेन अधिनियम (15 अक्टूबर, 1982) ने बिक्री-पर-देय को सभी ऋणदाताओं के लिए प्रवर्तनीय बनाया

पर्चेज़ मनी ऋण की दो परिभाषाएँ हैं: खरीदार द्वारा सृजित अन्य लियनों पर प्राथमिकता, और एंटी-डेफिशिएंसी (घाटा-रोधी) सुरक्षा। विक्रेता द्वारा वहन किया गया ऋण पर्चेज़ मनी होता है। किसी तीसरे पक्ष का ऋण पर्चेज़ मनी केवल तब होता है जब उसका उपयोग 1-4 यूनिट के आवास को प्राप्त करने और उसमें स्वयं रहने के लिए किया जाए। निवेश/आय वित्तपोषण योग्य नहीं होता।

• ✓विक्रेता/वेंडर द्वारा खरीद मूल्य का वित्तपोषण पर्चेज़ मनी होता है
• ✓तीसरे पक्ष का ऋण केवल स्वामी-अधिवासित 1-4 यूनिट आवासों के लिए पर्चेज़ मनी होता है
• ✓स्वामी-अधिवासित घर का रीफाइनेंस उसे नॉन-पर्चेज़ मनी में बदल देता है

बंधक द्वारा सुरक्षित ऋण का समनुदेशन प्रतिभूति को साथ ले जाता है। प्रॉमिसरी नोट के बिना बंधक का समनुदेशन कुछ भी हस्तांतरित नहीं करता, लेकिन बंधक के बिना प्रॉमिसरी नोट का हस्तांतरण समनुदेशिती को प्रतिभूति का अधिकार देता है। अभिलेखन सभी व्यक्तियों को कल्पित सूचना देता है।

• ✓बंधक के बिना प्रॉमिसरी नोट समनुदेशिती को प्रतिभूति का अधिकार देता है (सिविल कोड 2936)
• ✓प्रॉमिसरी नोट के बिना बंधक समनुदेशिती को कुछ भी हस्तांतरित नहीं करता
• ✓समनुदेशन का अभिलेखन कल्पित सूचना देता है (सिविल कोड 2934)

प्रत्येक लाइसेंसधारी जो ऋण पर बातचीत करता है या नोट बेचता या समनुदेशित करता है, उसे deed of trust या समनुदेशन को रिकॉर्ड कराना चाहिए और लिखित में तत्काल रिकॉर्डिंग की सिफारिश करनी चाहिए। एक सर्विसिंग मॉर्गेज लोन ब्रोकर (MLB) मूल दस्तावेज़ रख सकता है, लेकिन रिकॉर्डिंग करके और अनुरूपित प्रतियाँ प्रदान करके डिलीवरी को परिपूर्ण करना चाहिए।

• ✓लाइसेंसधारी को deed of trust या समनुदेशन को रिकॉर्ड कराना चाहिए (B&P 10233.2, 10234, 10234.5)
• ✓यदि पहले से रिकॉर्ड नहीं है, तो लिखित में तत्काल रिकॉर्डिंग की सिफारिश करनी चाहिए
• ✓सर्विसिंग मॉर्गेज लोन ब्रोकर (MLB) मूल दस्तावेज़ रख सकता है, लेकिन रिकॉर्डिंग द्वारा डिलीवरी को परिपूर्ण करना चाहिए

जब भारग्रस्त संपत्ति का हस्तांतरण होता है, तो खरीदार नई वित्त व्यवस्था प्राप्त करता है, ऋण के अधीन संपत्ति खरीदता है, या ऋण का दायित्व ग्रहण करता है। खरीदार ऐसे ऋण के अधीन स्वामित्व नहीं ले सकते जिसमें बिक्री-पर-देय खंड हो। दायित्व ग्रहण के अंतर्गत, खरीदार मुख्य ऋणी बन जाता है; दायित्व का प्रतिस्थापन विक्रेता को मुक्त करता है।

• ✓जब बिक्री-पर-देय खंड मौजूद हो, तब मौजूदा ऋण के अधीन स्वामित्व नहीं लिया जा सकता
• ✓विक्रेता सामान्यतः व्यक्तिगत रूप से उत्तरदायी रहता है, सिवाय खरीद-धन स्थितियों के
• ✓दायित्व का प्रतिस्थापन, ऋण ग्रहण करने पर विक्रेता को सभी दायित्व से मुक्त कर देता है

मालिक-अधिभोग वाले आवासों के लिए, प्रवर्तन के उल्लेखनीय अपवादों में अधिभोग से संबंधित न होने वाले जूनियर लियन, संयुक्त टेनेंट्स के बीच हस्तांतरण, मृत्यु पर संबंधियों को हस्तांतरण, और प्रत्यावर्तनीय इंटर वाइवोस ट्रस्ट में हस्तांतरण शामिल हैं। 15 अक्टूबर, 1985 तक, कैलिफोर्निया में ऋणदाता की सहमति के बिना किए गए हस्तांतरणों को बड़े पैमाने पर समाप्त कर दिया गया था।

• ✓अधिभोग से संबंधित न होने वाले जूनियर लियन का सृजन छूट प्राप्त है
• ✓उधारकर्ता की मृत्यु पर संबंधी को हस्तांतरण छूट प्राप्त है
• ✓प्रत्यावर्तनीय इंटर वाइवोस ट्रस्ट में हस्तांतरण (उधारकर्ता न्यासकर्ता/लाभार्थी के रूप में) छूट प्राप्त है
• ✓संघीय बचत और ऋण संस्था (S&L) उन ऋणों पर क्लॉज़ों को लागू कर सकती है जो संघीय चार्टर के अधीन उत्पन्न हुए थे

चार या उससे कम आवासीय इकाइयों वाली संपत्ति के लिए डीड ऑफ ट्रस्ट में त्वरण खंड अमान्य है, जब तक कि वह खंड सुरक्षा लिखत और प्रॉमिसरी नोट या अन्य ऋण दस्तावेज़ दोनों में पूर्ण रूप से मुद्रित न हो।

• ✓त्वरण खंड सुरक्षा लिखत और प्रॉमिसरी नोट दोनों में मौजूद होना चाहिए
• ✓चार या उससे कम आवासीय इकाइयों वाली संपत्ति पर लागू होता है (सिविल कोड 2924.5)
• ✓बिक्री पर देय शर्त से बचने के लिए गुप्त हस्तांतरण स्वीकार्य प्रथा नहीं है

लियनों को सामान्यतः रिकॉर्डेशन के समय के अनुसार प्राथमिकता होती है, जिसमें नोटिस (वास्तविक या कंस्ट्रक्टिव) प्राथमिकता निर्धारित करता है। काउंटी और नगरपालिका संपत्ति कर तथा अधिकृत असेसमेंट सुपर लियन होते हैं, जो रिकॉर्ड किए जाने के समय की परवाह किए बिना डीड ऑफ ट्रस्ट पर प्राथमिकता बनाए रखते हैं।

• ✓प्राथमिकता सामान्यतः रिकॉर्डेशन के समय से निर्धारित होती है
• ✓संपत्ति कर और असेसमेंट सुपर लियन होते हैं और रिकॉर्डिंग की परवाह किए बिना प्राथमिकता रखते हैं
• ✓विशेष/एड वैलोरेम असेसमेंट को करों के समान प्राथमिकता होती है (गवर्नमेंट कोड 53930)

उधारकर्ता का वर्णन करने वाले शब्द debtor/borrower/trustor/mortgagor (ऋणी/उधारकर्ता/ट्रस्टर/मॉर्टगेजर) परस्पर विनिमेय हैं। ऋणदाता का वर्णन करने वाले शब्द creditor/lender/beneficiary/mortgagee (लेनदार/ऋणदाता/लाभार्थी/मॉर्टगेजी) परस्पर विनिमेय हैं। प्रतिभूति दस्तावेज़ों के प्रभावों में ऋण का समनुदेशन, हस्तांतरण, त्वरण, ऑफसेट विवरण, ग्रहणाधिकार प्राथमिकताएँ, और purchase money (क्रय धन) संबंधी भेद शामिल हैं।

• ✓डेटर, उधारकर्ता, ट्रस्टर, मॉर्टगेजर विनिमेय शब्द हैं
• ✓लेनदार, ऋणदाता, लाभार्थी, मॉर्टगेजी विनिमेय शब्द हैं
• ✓कैलिफ़ोर्निया lien theory (ग्रहणाधिकार सिद्धांत) वाला राज्य है, title theory (स्वामित्व सिद्धांत) वाला नहीं

किसी मौजूदा मॉर्गेज के किसी निवेशक को समनुदेशन में, एक ऑफ़सेट कथन (एस्टॉपल प्रमाणपत्र) प्राप्त किया जाता है, जो अवैतनिक शेष राशि, ब्याज भुगतान तिथि, दर, भुगतान राशि, परिपक्वता, त्वरण खंड, और मालिक के किसी भी दावे को दर्शाता है। यह लाभार्थी कथन का पूरक है।

• ✓ऑफ़सेट/एस्टॉपल कथन समनुदेशिती के हित में आने वाले दायित्वों की पुष्टि करता है
• ✓इसमें अवैतनिक शेष, ब्याज दर, भुगतान शर्तें, और मौजूदा दावे शामिल हैं
• ✓यह ऋण की स्थिति वाले लाभार्थी कथन का पूरक है

RESPA द्वारा आवश्यक चौथा डिस्क्लोज़र सर्विसिंग डिस्क्लोज़र स्टेटमेंट है। इसे आवेदन के समय या आवेदन जमा किए जाने के 3 कारोबारी दिनों के भीतर उस लेनदार/ऋणदाता या मॉर्गेज ब्रोकर द्वारा प्रदान किया जाना चाहिए जो टेबल फंडिंग की अपेक्षा करता है, या उस डीलर द्वारा जो प्रथम लियन डीलर ऋण की अपेक्षा करता है। इसका उद्देश्य आवेदक को यह बताना है कि ऋण सर्विसिंग स्थानांतरित हो सकती है, होगी, या नहीं होगी।

• ✓आवेदन के समय या आवेदन जमा किए जाने के 3 कारोबारी दिनों के भीतर प्रदान किया जाना चाहिए
• ✓टेबल फंडिंग की अपेक्षा करने वाले लेनदारों/ऋणदाताओं या ब्रोकरों से, या प्रथम लियन डीलर ऋणों की अपेक्षा करने वाले डीलरों से आवश्यक है
• ✓“मॉर्गेज सर्विसिंग ऋण” “संघीय रूप से संबंधित मॉर्गेज ऋण” के साथ परस्पर विनिमेय है
• ✓कैलिफ़ोर्निया के मॉर्गेज ब्रोकर जो टेबल फंडिंग में संलग्न नहीं हो सकते, उन्हें सर्विसिंग डिस्क्लोज़र स्टेटमेंट जारी करने की आवश्यकता नहीं है

संघीय RESPA नियमों के अंतर्गत, टेबल फंडिंग एक सेटलमेंट है जिसमें ऋण निधियों की समकालिक अग्रिम राशि से ऋण को वित्तपोषित किया जाता है और ऋण का समनुदेशन निधि अग्रिम करने वाले व्यक्ति को किया जाता है। कैलिफ़ोर्निया में इन्हें “concurrent assignments” (समवर्ती समनुदेशन) कहा जाता है। RMLA के अंतर्गत कैलिफ़ोर्निया के मॉर्गेज बैंकरों द्वारा संबद्ध ऋणदाता निधियों के उपयोग वाले संकीर्ण मामलों को छोड़कर, कैलिफ़ोर्निया कानून के तहत टेबल फंडिंग अनधिकृत है। टेबल-फंडेड ऋण द्वितीयक बाज़ार लेन-देन नहीं है।

• ✓टेबल फंडिंग = निधियों का समकालिक अग्रिम प्लस निधि अग्रिम करने वाले व्यक्ति को ऋण का समनुदेशन
• ✓कैलिफ़ोर्निया में ऐसे लेन-देन “समवर्ती समनुदेशन” (concurrent assignments) हैं
• ✓RESPA प्रयोजनों के लिए टेबल-फंडेड ऋण द्वितीयक बाज़ार लेन-देन नहीं है
• ✓संकीर्ण RMLA मॉर्गेज बैंकर अपवादों को छोड़कर, कैलिफ़ोर्निया में टेबल फंडिंग अनधिकृत है

सर्विसिंग डिस्क्लोज़र स्टेटमेंट सूचना प्रथम लियन बंधक आवेदकों को बताती है कि बंधक भुगतान वसूलने का अधिकार हस्तांतरित किया जा सकता है। सर्विसिंग का अर्थ मूलधन, ब्याज और एस्क्रो भुगतान वसूल करना, विवरण भेजना, शेष राशि पर नज़र रखना और ऋण के अन्य पहलुओं को संभालना है। विवरण में तीन सर्विसिंग हस्तांतरण विकल्पों में से एक शामिल होता है और यह बताया जाता है कि हस्तांतरण से पहले उधारकर्ता को अग्रिम सूचना मिलेगी।

• ✓सर्विसिंग हस्तांतरण होने से पहले उधारकर्ता को अग्रिम सूचना दी जानी चाहिए
• ✓विवरण बताता है कि सर्विसिंग को तीन निर्दिष्ट विकल्पों में से किसी एक का उपयोग करके हस्तांतरित किया जा सकता है, किया जाएगा, या नहीं किया जाएगा
• ✓सर्विसिंग में मूलधन, ब्याज और एस्क्रो भुगतान वसूल करना तथा विवरण भेजना शामिल है

लेनदार/ऋणदाता, अधिकृत टेबल फंडिंग ब्रोकर, या अर्हकारी डीलर को आवेदन प्राप्त होने के 3 कार्य दिवसों के भीतर सर्विसिंग डिस्क्लोज़र स्टेटमेंट वितरित करना होगा—हस्त वितरण, यू.एस. मेल, या (यदि आवेदक सहमत हो) फ़ैक्स, ईमेल, या इलेक्ट्रॉनिक माध्यमों से। यदि 3 कार्य दिवसों के भीतर ऋण अस्वीकृत कर दिया जाता है, तो कोई स्टेटमेंट आवश्यक नहीं है। एक ही पते पर सह-आवेदकों को केवल एक प्रति चाहिए; अलग पतों के लिए अलग-अलग प्रतियाँ आवश्यक हैं।

• ✓आवेदन प्राप्त होने के 3 कार्य दिवसों के भीतर हस्त वितरण, मेल, या सहमत इलेक्ट्रॉनिक माध्यमों से वितरित करें
• ✓यदि तीन कार्य दिवसों के भीतर उधारकर्ता का क्रेडिट अस्वीकृत कर दिया जाता है, तो सर्विसिंग डिस्क्लोज़र स्टेटमेंट आवश्यक नहीं है
• ✓एक ही पते पर सह-आवेदकों को केवल एक प्रति चाहिए; अलग-अलग पतों के लिए प्रत्येक को एक प्रति आवश्यक है

RESPA के अंतर्गत द्वितीयक बाज़ार लेन-देन द्वितीयक बाज़ार में ऋण दायित्व के bona fide हस्तांतरण होते हैं। एक टेबल-फंडेड ब्रोकर लेनदार/ऋणदाता नहीं बनता। HUD वास्तविक वित्तपोषण स्रोत और वित्तपोषण करने वाले ऋणदाता के वास्तविक हित के आधार पर bona fide द्वितीयक बाज़ार हस्तांतरण निर्धारित करता है। द्वितीयक बाज़ार लेन-देन तब होता है जब एक आवासीय बंधक ऋण को एक वास्तविक लेनदार/ऋणदाता से दूसरे को बेचा और समनुदेशित किया जाता है।

• ✓एक bona fide द्वितीयक बाज़ार हस्तांतरण वास्तविक वित्तपोषण स्रोत और वित्तपोषण करने वाले ऋणदाता के वास्तविक हित पर निर्भर करता है
• ✓टेबल-फंडेड लेन-देन में एक बंधक ब्रोकर लेनदार/ऋणदाता नहीं बनता
• ✓डीलर ऋण का सृजन या डीलर उपभोक्ता क्रेडिट अनुबंध का समनुदेशन द्वितीयक बाज़ार लेन-देन नहीं है

अचल संपत्ति विक्रय अनुबंध एक विलेख या दस्तावेज़ है जिसके द्वारा विक्रेता (वेंडर) यह सहमति देता है कि क्रेता (वेंडी) द्वारा अनुबंध में निर्दिष्ट कुछ शर्तें पूरी करने के बाद वह अचल संपत्ति का टाइटल हस्तांतरित करेगा, और इसमें एक वर्ष के भीतर हस्तांतरण की आवश्यकता नहीं होती है। इसे किस्त बिक्री अनुबंध, हस्तांतरण समझौता, खरीद और बिक्री समझौता, भूमि बिक्री अनुबंध, या भूमि विक्रय संविदा भी कहा जाता है।

• ✓विक्रेता (वेंडर) केवल तब टाइटल हस्तांतरित करने पर सहमत होता है जब क्रेता (वेंडी) निर्दिष्ट शर्तें पूरी कर लेता है
• ✓अनुबंध के अंतर्गत एक वर्ष के भीतर हस्तांतरण की आवश्यकता नहीं होती है
• ✓इसे कैलिफोर्निया सिविल कोड की धारा 2985 और उसके बाद की धाराओं में निर्धारित आवश्यकताओं को पूरा करना होगा

अपंजीकृत भूमि अनुबंध के अंतर्गत बिक्री करते समय, विक्रेता को खरीदार की लिखित सहमति के बिना अनुबंध के अंतर्गत देय राशि से अधिक उस भूखंड पर भार डालने की मनाही है। विक्रेता को किस्त भुगतानों को पहले संपत्ति से सुरक्षित दायित्वों पर लगाना चाहिए और कर/बीमा भुगतानों को ट्रस्ट में रखना चाहिए।

• ✓अपंजीकृत भूखंड का विक्रेता खरीदार की लिखित सहमति के बिना देय राशि से अधिक उस पर भार नहीं डाल सकता
• ✓विक्रेता को किस्त भुगतान पहले संपत्ति से सुरक्षित दायित्वों पर लगाने होंगे
• ✓विक्रेता को करों और बीमा के भुगतान ट्रस्ट में रखने होंगे और अन्यथा सहमति न होने पर उनका उपयोग केवल उन्हीं प्रयोजनों के लिए करना होगा
• ✓अनुबंध में भुगतान पूरा करने के वर्षों की संख्या और किसी कर अनुमान का आधार अंकित होना चाहिए

भूमि अनुबंध में खरीदार के लिए कई नुकसान होते हैं, जिनमें हस्तांतरण प्रतिबंध, खराब संपार्श्विक मूल्य, अनिश्चित टाइटल, और यदि विक्रेता हस्तांतरण से पहले मर जाए, दिवालिया हो जाए, या न्यायालय द्वारा अक्षम घोषित कर दिया जाए तो मुकदमेबाजी के जोखिम शामिल हैं।

• ✓अनुबंध में समनुदेशन या हस्तांतरण को प्रतिबंधित करने वाली प्रतिज्ञाएँ शामिल हो सकती हैं।
• ✓अधिकांश वित्तीय संस्थान भूमि अनुबंध को खराब संपार्श्विक मानते हैं।
• ✓अनुबंध बनाते समय खरीदार को कोई आश्वासन नहीं होता कि विक्रेता के पास अच्छा टाइटल है, और वह इस कारण से अनुबंध रद्द नहीं कर सकता।
• ✓यदि विक्रेता हस्तांतरण से पहले दिवालिया हो जाए, मर जाए, या न्यायालय द्वारा अक्षम घोषित कर दिया जाए, तो खरीदार को समय लेने वाली और महँगी मुकदमेबाजी का सामना करना पड़ता है।
• ✓कई नुकसान ऐसे अनुबंध का उपयोग करके समाप्त किए जा सकते हैं जो डीड ऑफ ट्रस्ट द्वारा सुरक्षित हो, या टाइटल बीमा के साथ त्रिपक्षीय लिखत हो।

एक क्रेता किसी भी अचल संपत्ति विक्रय अनुबंध के अंतर्गत देय शेष राशि का पूरा या भाग पूर्वभुगतान करने का हकदार है, जो 1 जनवरी, 1969 को या उसके बाद उपविभाजित आवासीय भूखंडों के लिए किया गया हो और जिनमें अधिकतम चार परिवारों के लिए आवास हो। विक्रेता लिखित समझौते द्वारा बिक्री के बाद अधिकतम 12 महीने तक पूर्वभुगतान को प्रतिबंधित कर सकता है।

• ✓पूर्वभुगतान का अधिकार 1 जनवरी, 1969 को या उसके बाद किए गए अनुबंधों पर लागू होता है, जो अधिकतम चार परिवारों के लिए आवास वाले आवासीय भूखंडों के लिए हों
• ✓विक्रेता लिखित समझौते द्वारा बिक्री के बाद अधिकतम 12 महीने तक पूर्वभुगतान को प्रतिबंधित कर सकता है
• ✓क्रेता द्वारा इस पूर्वभुगतान प्रावधान का कोई भी त्याग सार्वजनिक नीति के विरुद्ध, अप्रवर्तनीय और शून्य है, लेकिन शेष अनुबंध को प्रभावित नहीं करता

ऐतिहासिक रूप से विक्रेता का प्राथमिक लाभ डिफ़ॉल्ट पर क्रेता के हित को समाप्त करने की आसानी थी। Barkis v. Scott ने माना कि Civil Code Section 3275 कठोर और अनुचित पूर्वदावा के खिलाफ एक पर्याप्त बाधा थी, और बाद के मामलों ने डिफ़ॉल्ट करने वाले विक्रेताओं के उपचार को विस्तारित किया—यहां तक कि जानबूझकर डिफ़ॉल्टर—प्रभावी रूप से बिक्री की स्वचालित शक्ति को हटा दिया।

• ✓Barkis v. Scott ने माना कि Civil Code Section 3275 ने कठोर और अनुचित पूर्वदावा कार्यवाही को प्रतिबंधित किया
• ✓बाद के मामलों ने जानबूझकर डिफ़ॉल्ट करने वाले विक्रेताओं तक भी राहत का विस्तार किया, बिक्री की स्वचालित शक्ति को हटाया
• ✓भूमि अनुबंध का सुरक्षा उपकरण के रूप में लाभ बिक्री की शक्ति के साथ विश्वास पत्र के पक्ष में समाप्त हो गया

किसी उपखंड में संपत्ति की खरीद के लिए अचल संपत्ति बिक्री अनुबंध में संपत्ति का विधिक विवरण, अनुबंध की तिथि पर सभी विद्यमान भार, और अनुबंध की शर्तें स्पष्ट रूप से दर्शाई जानी चाहिए।

• ✓संपत्ति का विधिक विवरण स्पष्ट रूप से दर्शाया जाना चाहिए
• ✓अनुबंध की तिथि पर सभी विद्यमान भारों का खुलासा किया जाना चाहिए
• ✓अनुबंध की शर्तें बताई जानी चाहिए

निर्धारक संपत्ति की २८ फ़रवरी १९७५ से स्थिति के आधार पर आधार वर्ष मूल्य स्थापित करते हैं। अपरिवर्तित भूखंडों का आधार मूल्य लॉक रहता है और हर वर्ष अधिकतम २% तक समायोजित किया जाता है; बेचे/हस्तांतरित किए गए भूखंडों को नया आधार वर्ष मूल्य मिलता है; नए निर्माण को जोड़े गए सुधार के लिए अपना आधार वर्ष मूल्य मिलता है।

• ✓आधार वर्ष मूल्य तब तक नहीं बदल सकता जब तक स्वामित्व में परिवर्तन या नया निर्माण न हो।
• ✓२८ फ़रवरी १९७५ से कोई परिवर्तन नहीं = आधार मूल्य लॉक, हर वर्ष अधिकतम २% तक समायोजित।
• ✓बिक्री/स्वामित्व परिवर्तन = परिवर्तन की तिथि के अनुसार नया आधार वर्ष मूल्य, हर वर्ष अधिकतम २% तक समायोजित।
• ✓नए निर्माण को जोड़े गए सुधार के लिए अपना आधार वर्ष मूल्य मिलता है; भूमि और सुधार के आधार वर्ष अलग हो सकते हैं।

कई स्थानांतरण 'स्वामित्व परिवर्तन' से बहिष्कृत हैं और इस प्रकार पुनर्मूल्यांकन से बचते हैं, जिनमें प्रख्यात डोमेन प्रतिस्थापन, आपदा प्रतिस्थापन, माता-पिता-बाल स्थानांतरण, वरिष्ठ/विकलांग आधार मूल्य स्थानांतरण, पति-पत्नी स्थानांतरण, और आनुपातिक इकाई स्थानांतरण शामिल हैं।

• ✓प्रधान निवास के माता-पिता-बाल स्थानांतरण और पूर्ण नकद मूल्य के पहले $1 मिलियन बहिष्कृत (धारा 63.1) - दावा स्थानांतरण के 3 वर्ष के भीतर दाखिल किया जाना चाहिए
• ✓दादा-दादी-पोता-पोती स्थानांतरण बहिष्कृत यदि माता-पिता की मृत्यु हो गई हो (27 मार्च 1996 के बाद)
• ✓55 वर्ष से अधिक आयु वाले व्यक्ति या विकलांग व्यक्ति प्रतिस्थापन संपत्ति को आधार वर्ष मूल्य स्थानांतरित कर सकते हैं (धारा 69.5)
• ✓पति-पत्नी स्थानांतरण (धारा 63) और रद्द किए जा सकने वाले ट्रस्ट में स्थानांतरण (धारा 62) बहिष्कृत
• ✓प्रख्यात डोमेन (धारा 68) और आपदा (धारा 69, 69.3, 70) के लिए तुलनीय प्रतिस्थापन बहिष्कृत
• ✓माता-पिता-बाल बहिष्कार दावा स्थानांतरण के 3 वर्ष के भीतर या पूरक/पलायन मूल्यांकन के नोटिस के बाद 6 महीने के भीतर दाखिल किया जाना चाहिए

पुनर्मूल्यांकन के प्रयोजनों के लिए “नए निर्माण” की परिभाषा से कुछ सुधार अपवर्जित हैं, इसलिए वे पुनर्मूल्यांकन का कारण नहीं बनते।

• ✓कृषि उपयोग के लिए जल संरक्षण उपकरण अपवर्जित हैं
• ✓अग्नि संसूचन/बुझाने की प्रणालियाँ और अग्नि-संबंधी निकास संशोधन अपवर्जित हैं
• ✓विकलांग व्यक्तियों की पहुँच के लिए किए गए संशोधन अपवर्जित हैं
• ✓भूकंपीय पुनर्संयोजन और सामान्य रखरखाव/मरम्मत अपवर्जित हैं
• ✓सक्रिय सौर ऊर्जा प्रणालियाँ (धारा 63(b)) और पर्यावरणीय रूप से दूषित संपत्ति अपवर्जित हैं

धारा 51 के अंतर्गत, मूल्यांकन अधिकारियों को मूल्य में गिरावट को मान्यता देनी होती है। कर योग्य मूल्य, आधार वर्ष मूल्य (जो वार्षिक रूप से चक्रवृद्धि होता है) या पूर्ण नकद मूल्य (धारा 110) में से जो कम हो, वह होता है। स्वामी को मूल्य में गिरावट की जानकारी मूल्यांकन अधिकारी को देनी पड़ सकती है।

• ✓कर योग्य मूल्य = आधार वर्ष मूल्य या पूर्ण नकद मूल्य में से जो कम हो
• ✓स्वामी को मूल्य में गिरावट के बारे में मूल्यांकन अधिकारी को स्पष्ट रूप से सूचित करना पड़ सकता है
• ✓काउंटी बोर्ड ऑफ इक्वलाइज़ेशन को मूल्यांकन में कमी के आवेदनों पर सुनवाई करनी होती है

कैलिफ़ोर्निया में, व्यापक योजनाओं को “जनरल प्लान” कहा जाता है। प्रत्येक शहर और काउंटी को अपने पूरे नियोजन क्षेत्र को कवर करने वाले दीर्घकालिक भौतिक विकास के लिए अपनी स्वयं की जनरल प्लान अपनाना अनिवार्य है। न्यायालय इसे “सभी भावी विकासों के लिए एक संविधान” बताते हैं, और सभी भूमि उपयोग निर्णय इसके अनुरूप होने चाहिए।

• ✓प्रत्येक शहर और काउंटी को एक जनरल प्लान अपनाना अनिवार्य है (कैलिफ़ोर्निया सरकारी संहिता धारा 65300)
• ✓शहर और काउंटी के सभी भूमि उपयोग निर्णय जनरल प्लान के अनुरूप होने चाहिए
• ✓नियोजन क्षेत्र में अधिकार क्षेत्र के अंतर्गत आने वाली सभी भूमि तथा उसके नियोजन से संबंधित बाहरी भूमि शामिल होती है

राज्य कानून के अनुसार सामान्य योजना में सात प्रमुख श्रेणियों को संबोधित करना आवश्यक है, जिन्हें “तत्व” कहा जाता है। स्थान के आधार पर अतिरिक्त तत्वों की आवश्यकता हो सकती है, और वैकल्पिक तत्वों को शामिल किया जा सकता है। सभी तत्वों को विकास नीतियों का एक एकीकृत, आंतरिक रूप से सुसंगत कथन बनाना चाहिए।

• ✓सात आवश्यक तत्व हैं: भूमि उपयोग, संचलन, आवास, संरक्षण, खुली जगह, शोर, और सुरक्षा
• ✓कुछ अधिकार क्षेत्रों को तटीय विकास और खनिज संसाधन संरक्षण को भी संबोधित करना होगा
• ✓सामान्य योजना और उसके सभी तत्वों को एकीकृत, आंतरिक रूप से सुसंगत और संगत होना चाहिए

कानून और न्यायालय के निर्णयों ने जनरल प्लान को भौतिक विकास के लिए स्थानीय संविधान के रूप में स्थापित किया। जनरल लॉ शहरों के ज़ोनिंग अध्यादेशों, उपविभाजन मानचित्रों और सार्वजनिक निर्माण कार्यों को जनरल प्लान के अनुरूप होना चाहिए।

• ✓जनरल लॉ शहरों के ज़ोनिंग अध्यादेश जनरल प्लान के अनुरूप होने चाहिए
• ✓लॉस एंजिल्स को छोड़कर प्रत्येक शहर/काउंटी को जनरल प्लान के असंगत उपविभाजन मानचित्र को मंजूरी देने से प्रतिबंधित किया गया है; सभी (लॉस एंजिल्स सहित) को असंगत मानचित्रों को अस्वीकार करना होगा
• ✓1980 के न्यायालय निर्णय के अनुसार सभी शहरों/काउंटियों के सार्वजनिक निर्माण कार्यों को योजना के अनुरूप होना चाहिए
• ✓यदि जनरल प्लान राज्य द्वारा अनिवार्य मुद्दों को अपर्याप्त रूप से संबोधित करता है, तो सशर्त उपयोग परमिट प्रदान नहीं किया जा सकता (1984 का निर्णय)

जनरल प्लान को आम तौर पर चार बुनियादी घटकों में व्यवस्थित किया जाता है: पृष्ठभूमि डेटा/विश्लेषण, लक्ष्यों और विकास नीतियों का कथन, सहायक आरेख, और कार्यान्वयन उपायों का कार्यक्रम। स्थानीय परिस्थितियों के आधार पर क्षेत्राधिकार के अनुसार प्रारूप भिन्न होते हैं।

• ✓चार घटक: पृष्ठभूमि डेटा/विश्लेषण, लक्ष्यों और नीतियों का कथन, आरेख, और कार्यान्वयन कार्यक्रम
• ✓स्थानीय नियोजन एजेंसी योजना विकसित करने के लिए अंतिम रूप से जिम्मेदार है, चाहे योजना आंतरिक रूप से तैयार की जाए या परामर्शदाताओं द्वारा।

योजना लिखे जाने के बाद, प्लानिंग कमीशन कम से कम एक सार्वजनिक सुनवाई करता है और सिफारिशें स्थानीय विधायी निकाय को भेजता है, जो कम से कम एक सार्वजनिक सुनवाई करता है और फिर संकल्प द्वारा योजना को अंगीकार करता है, संशोधित करता है, या अस्वीकार करता है।

• ✓सिफारिशें भेजने से पहले प्लानिंग कमीशन कम से कम एक सार्वजनिक सुनवाई करता है।
• ✓विधायी निकाय सार्वजनिक सुनवाई के बाद संकल्प द्वारा योजना को अंगीकार करता है, संशोधित करता है, या अस्वीकार करता है।
• ✓कुछ चार्टर शहरों में, प्लानिंग कमीशन सार्वजनिक सुनवाई के बिना अंतिम कार्रवाई कर सकता है।

जनरल प्लानों के अनिवार्य तत्वों में संशोधन की आवृत्ति सीमित होती है। संशोधन योजना एजेंसियों द्वारा, विधायी निकाय द्वारा निर्दिष्ट किसी भी तरीके से, या इनिशिएटिव मेज़र द्वारा आरंभ किए जा सकते हैं।

• ✓अनिवार्य तत्व संशोधन किसी भी कैलेंडर वर्ष में अधिकतम चार बार तक सीमित हैं
• ✓इनिशिएटिव मेज़र द्वारा संशोधन को कैलिफोर्निया सुप्रीम कोर्ट ने बरकरार रखा है
• ✓यदि कोई विकास समझौता प्रभावी है, तो उसकी शर्तें परस्पर विरोधी जनरल प्लान संशोधनों को अधिक्रमित करती हैं

आवासीय लिस्टिंग अनुबंध एक्सक्लूसिव (आरएलए) विशिष्ट रूप से वर्णित अचल संपत्ति की बिक्री के लिए एक लिस्टिंग है। वाक्यांश “बिक्री का अधिकार” का अर्थ “खरीदार खोजने का अधिकार” है — यह ब्रोकर को विक्रेता के लिए लेन-देन के दस्तावेज़ों पर हस्ताक्षर करने का अधिकार नहीं देता है। संशोधन फॉर्म एमटी का उपयोग करके किए जाते हैं।

• ✓“बिक्री का अधिकार” का अर्थ केवल “खरीदार खोजने का अधिकार” है
• ✓एक लिस्टिंग ब्रोकर को विक्रेता के लिए लेन-देन के दस्तावेज़ों पर हस्ताक्षर करने का अधिकार नहीं देती है
• ✓एक सामान्य लिस्टिंग निम्नलिखित को अधिकृत करती है: “बिक्री के लिए” साइन लगाना, एमएलएस प्रविष्टि करना, क्रेता के एजेंटों के साथ सहयोग करना, और सद्भावना जमा राशि स्वीकार करना।

व्यवसाय और पेशा संहिता की धारा 10147.5 के अंतर्गत, अधिकतम चार इकाइयों (मोबाइलहोम सहित) वाली आवासीय संपत्ति की बिक्री में, लिस्टिंग में पारिश्रमिक खंड से पहले कम से कम 10-पॉइंट बोल्डफेस टाइप में यह सूचना शामिल होनी चाहिए कि कमीशन दरें कानून द्वारा निर्धारित नहीं हैं और वे परक्राम्य हैं। ब्रोकर मोल-भाव से पहले कमीशन दर को पहले से मुद्रित या सम्मिलित नहीं कर सकता।

• ✓बिजनेस एंड प्रोफेशन्स संहिता की धारा 10147.5 पारिश्रमिक खंड से पहले 10-पॉइंट बोल्डफेस टाइप में परक्राम्यता सूचना की आवश्यकता रखती है
• ✓सूचना: “रियल एस्टेट कमीशन की राशि या दर कानून द्वारा निर्धारित नहीं है। ये प्रत्येक ब्रोकर द्वारा अलग-अलग निर्धारित की जाती हैं और विक्रेता तथा ब्रोकर के बीच परक्राम्य हो सकती हैं।”
• ✓ब्रोकर मोल-भाव से पहले पूर्व-मुद्रित या पूर्व-सम्मिलित कमीशन दर वाली लिस्टिंग का उपयोग नहीं कर सकता
• ✓अधिकतम चार इकाइयों वाली आवासीय संपत्ति पर लागू, मोबाइलहोम सहित

संरक्षण (सुरक्षा) क्लॉज़ लिस्टिंग समाप्त होने के बाद की एक अवधि निर्धारित करता है, जिसके दौरान ब्रोकर का कमीशन संरक्षित रहता है यदि मालिक व्यक्तिगत रूप से ऐसे किसी व्यक्ति को संपत्ति बेचता है जिसने लिस्टिंग अवधि के दौरान संपत्ति में शारीरिक रूप से प्रवेश किया था, उसे संपत्ति दिखाई गई थी, या उसने ऑफ़र लिखा था।

• ✓ब्रोकर को अनुबंध में निर्दिष्ट समय से पहले या उसके भीतर संभावित खरीदारों के नाम मालिक को लिखित रूप से सूचित करने होंगे।
• ✓संरक्षण उन खरीदारों पर लागू होता है जिन्होंने लिस्टिंग अवधि के दौरान शारीरिक रूप से प्रवेश किया, जिन्हें संपत्ति दिखाई गई, या जिन्होंने ऑफ़र लिखा।
• ✓कमीशन केवल समाप्ति के बाद निर्धारित समय अवधि के लिए संरक्षित रहता है।

एक लिस्टिंग में एक निश्चित अवधि होनी चाहिए जो किसी निर्दिष्ट दिन के 11:59 PM पर समाप्त होती है। संपत्ति विवरण विशिष्ट और विस्तृत होना चाहिए ताकि संदेह से बचा जा सके और प्रवर्तन में सहायता मिले।

• ✓लिस्टिंग में एक निश्चित अवधि होनी चाहिए
• ✓अवधि किसी निर्दिष्ट दिन के 11:59 PM पर समाप्त होती है
• ✓सटीक संपत्ति विवरण लिस्टिंग के प्रवर्तन में सहायता करता है

अनन्य अधिकारों के बदले में, ब्रोकर उचित तत्परता से उपयुक्त क्रेता खोजने और बिक्री पर बातचीत करने के लिए सहमत होता है, जिससे लिस्टिंग एक द्विपक्षीय संविदा बन जाती है। ब्रोकर का अधिकार ‘अपरिवर्तनीय’ होता है, अर्थात दूसरे पक्ष की सहमति के बिना इसे रद्द नहीं किया जा सकता; हालांकि, संविदा भंग होने पर कानूनी विच्छेदन संभव हो सकता है।

• ✓लिस्टिंग एक द्विपक्षीय संविदा है जिसमें ब्रोकर की उचित तत्परता आवश्यक होती है
• ✓‘अपरिवर्तनीय’ का अर्थ है कि इसे दूसरे पक्ष की सहमति के बिना किसी भी पक्ष द्वारा रद्द नहीं किया जा सकता
• ✓संविदा भंग (उदा., उचित तत्परता का प्रयोग न करना) संविदा को कानूनी विच्छेदन के अधीन कर सकता है
• ✓विक्रेता अप्रकट महत्वपूर्ण तथ्यों के लिए ब्रोकर को क्षतिपूर्ति देने और उसे उत्तरदायित्व से मुक्त रखने के लिए सहमत होता है

विक्रेता सामान्यतः, जब तक लिखित में अन्यथा न निर्दिष्ट हो, यह कथन देता है कि उसे डिफ़ॉल्ट की नोटिस, ऋण भुगतान में चूक, संपत्ति को प्रभावित करने वाला दिवालियापन/अशोध्यता, धमकी भरा या लंबित मुकदमा, या वर्तमान/लंबित/प्रस्तावित विशेष मूल्यांकन के बारे में जानकारी नहीं है, और वह इनमें परिवर्तनों की सूचना ब्रोकर को देने पर सहमत होता है।

• ✓विक्रेता को डिफ़ॉल्ट की नोटिस, ऋण भुगतान में चूक, और दिवालियापन/अशोध्यता का खुलासा करना होगा
• ✓विक्रेता को धमकी भरे/लंबित मुकदमे और विशेष मूल्यांकन का खुलासा करना होगा
• ✓विक्रेता को इन मदों में किसी भी परिवर्तन की सूचना ब्रोकर को देनी होगी

निष्पादन के बाद, ब्रोकर या ब्रोकर के नामित व्यक्ति को 5 दिनों के भीतर लिस्टिंग की शर्तों को मंजूरी देने या लिखित में रद्द करने का अधिकार होता है। सभी मालिकों को हस्ताक्षर करना आवश्यक है; साझेदारी/निगमों के लिए उचित अधिकार-प्राप्त अधिकारियों की आवश्यकता होती है। जब किसी अधिकृत लाइसेंसधारी द्वारा हस्ताक्षरित किया जाता है, तो लिस्टिंग 5-दिन की प्रबंधन अनुमोदन शर्त के साथ एक द्विपक्षीय अनुबंध बन जाती है, और हस्ताक्षर के समय विक्रेता को एक प्रति दी जानी चाहिए।

• ✓ब्रोकर/नामित व्यक्ति के पास लिस्टिंग को मंजूरी देने या लिखित में रद्द करने के लिए 5 दिन होते हैं
• ✓सभी मालिकों को लिस्टिंग पर हस्ताक्षर करना आवश्यक है
• ✓ब्रोकर को हस्ताक्षर के समय विक्रेता को समझौते की एक प्रति देनी चाहिए
• ✓विवाद समाधान के लिए पहले मध्यस्थता आवश्यक है, फिर यदि सभी पक्षों द्वारा प्रारंभिक हस्ताक्षर किए गए हों तो आर्बिट्रेशन

एक ट्रस्ट खाता ट्रस्ट निधियों को गैर-ट्रस्ट निधियों से अलग करता है, जिससे बेहतर भौतिक और लेखांकन नियंत्रण प्रदान होता है। यह प्रिंसिपलों की निधियों को ब्रोकर के विरुद्ध मुकदमेबाजी और प्रोबेट से बचाता है, तथा बढ़ी हुई FDIC बीमा कवरेज प्रदान करता है।

• ✓किसी वास्तविक ट्रस्ट खाते में रखी ट्रस्ट निधियों को ब्रोकर के विरुद्ध लंबित मुकदमेबाजी के दौरान या प्रोबेट के दौरान फ्रीज़ नहीं किया जा सकता
• ✓संघीय रूप से बीमित बैंक में ट्रस्ट खाते में प्रत्येक ग्राहक की निधियाँ FDIC द्वारा प्रति स्वामी $250,000 तक बीमित होती हैं (1965 की FDIC राय के अनुसार), न कि पूरे खाते के लिए केवल $250,000
• ✓खाते को कस्टोडियल के रूप में नामित किया जाना चाहिए और जमाकर्ता के रिकॉर्ड पर प्रत्येक स्वामी का नाम और हित प्रकट किया जाना चाहिए

एक उपविभाजनकर्ता, निर्माता या डेवलपर को उपविभाजन की कठिनाइयों और बाज़ार को समझना चाहिए। विकास योजना में राज्य और स्थानीय सरकारी विनियमों को ध्यान में रखना चाहिए, जिनमें उपविभाजित भूमि कानून (Subdivided Lands Law), उपविभाजन मानचित्र अधिनियम (Subdivision Map Act), कैलिफोर्निया पर्यावरणीय गुणवत्ता अधिनियम (CEQA), ज़ोनिंग, स्थानीय सामान्य और विशिष्ट योजनाएँ, और जनमत शामिल हैं।

• ✓विकास योजनाओं को उपविभाजित भूमि कानून (Subdivided Lands Law) और उपविभाजन मानचित्र अधिनियम (Subdivision Map Act) का अनुपालन करना चाहिए
• ✓CEQA (कैलिफोर्निया पर्यावरणीय गुणवत्ता अधिनियम) विकास योजनाओं पर लागू होता है
• ✓ज़ोनिंग, स्थानीय सामान्य/विशिष्ट योजनाएँ, और जनमत विकास को प्रभावित करते हैं

डेवलपर का इस बात का सुविचारित अनुमान कि भूखंड किस दर से बिकेंगे, ‘अवशोषण दर’ कहलाता है, जो विपणन, वित्तपोषण और ओवरहेड लागतों को प्रभावित करता है, और ये सभी भविष्य के अपेक्षित मूल्य उतार-चढ़ावों के लिए समायोजित होते हैं। अनुमानित कर-पूर्व लाभ, खुदरा विक्रय मूल्य के अनुमान से परियोजना की सभी लागतों का योग घटाकर निकाला जाता है, जिसमें लाभ प्राप्त होने से पहले के समय को ध्यान में रखा जाता है।

• ✓अवशोषण दर वह अनुमानित दर है जिस पर भूखंड बिकेंगे
• ✓अवशोषण दर विपणन, वित्तपोषण और ओवरहेड लागतों को प्रभावित करती है
• ✓कर-पूर्व लाभ = अनुमानित खुदरा विक्रय मूल्य घटा परियोजना की कुल लागतें, जिसमें प्राप्ति के समय को ध्यान में रखा जाता है

ज़ोनिंग और नियोजन की पूर्व-शर्तें किसी संपत्ति की संभावनाओं को बहुत हद तक कम कर सकती हैं। खरीद से पहले, किसी डेवलपर या बिल्डर को स्थानीय नियोजन एजेंसी और निजी भूमि-उपयोग विशेषज्ञों से परामर्श करना चाहिए ताकि अंतिम परियोजना स्वीकृति की संभावना और स्वीकृति प्रक्रिया की संभावित समय-सीमा का मूल्यांकन किया जा सके।

• ✓ज़ोनिंग और नियोजन की पूर्व-शर्तें संपत्ति की संभावनाओं को बहुत हद तक कम कर सकती हैं
• ✓संपत्ति खरीदने से पहले स्थानीय नियोजन एजेंसी से परामर्श करें
• ✓भूमि-उपयोग विशेषज्ञों के साथ स्वीकृति की संभावना और संभावित समय-सीमा का मूल्यांकन करें

एक डेवलपर सिविल इंजीनियर, निर्माण इंजीनियर, मृदा इंजीनियर, भू-उपयोग योजनाकार, वास्तुकार, भूदृश्य वास्तुकार, ठेकेदार, अधिवक्ता, टाइटल कंपनियाँ, बैंकर, रियल एस्टेट विश्लेषक, बाज़ार शोधकर्ता और लागत लेखाकार जैसे पेशेवरों का उपयोग करता है। योजना में निम्न शामिल होते हैं: (1) भूखंड का इंजीनियरिंग विवरण सहित भौतिक लेआउट; (2) भू-उपयोग प्रसंस्करण और अनुमोदन कार्यक्रम; (3) उपलब्ध कराई जाने वाली सुविधाएँ; (4) अंतिम बिक्री तक प्रारंभिक और सतत वित्तपोषण; (5) विज्ञापन और बिक्री संवर्धन।

• ✓विकास योजना में इंजीनियर किया गया भूखंड लेआउट, अनुमोदन कार्यक्रम, सुविधाएँ, वित्तपोषण और विज्ञापन/बिक्री संवर्धन शामिल होते हैं।
• ✓अंतिम बिक्री पूरी होने तक वित्तपोषण जारी रहना चाहिए।
• ✓डेवलपर इंजीनियरों, योजनाकारों, अधिवक्ताओं और वित्तीय पेशेवरों की व्यापक टीम पर निर्भर करते हैं।

पर्याप्त लाभ निर्धारित करने के लिए, डेवलपर को निम्नलिखित की गणना करनी चाहिए: भूमि की लागत; सरकारी शुल्कों की लागत; ऑफ-साइट सुधारों की लागत (वाटर मेन, सीवर, सड़कें, गटर, कर्ब, फुटपाथ, स्ट्रीट लाइटिंग); सर्वेक्षण, कानूनी, मार्केटिंग, वित्तपोषण और कार्यालय/ओवरहेड लागतें; तथा लॉट या यूनिटों की संभावित खुदरा बिक्री कीमत, कभी-कभी सुदूर भविष्य में।

• ✓लाभ गणना में भूमि लागत, सरकारी शुल्क, ऑफ-साइट सुधार, ओवरहेड, और अनुमानित खुदरा बिक्री मूल्य शामिल हैं
• ✓ऑफ-साइट सुधारों में वाटर मेन, सीवर, सड़कें, गटर, कर्ब, फुटपाथ और स्ट्रीट लाइटिंग शामिल हैं
• ✓खुदरा बिक्री मूल्यों का अनुमान लगाया जाना चाहिए, कभी-कभी दूर भविष्य तक

एक डेवलपर बड़ी भूमि-पट्टिका को प्रत्याशित मांग/अवशोषण दर को पूरा करने के लिए तैयार किए गए चरणबद्ध मास्टर प्लान के अनुसार उपविभाजित कर सकता है। ये परियोजनाएँ अधिक जटिल होती हैं, इनमें मास्टर शासी प्रतिबंध शामिल होते हैं, राज्य और स्थानीय अनुमोदन में अधिक बाधाओं का सामना करना पड़ता है, और आम तौर पर अधिक समय लेती हैं तथा अधिक अनिश्चितता रहती है।

• ✓चरणबद्ध मास्टर प्लान प्रत्याशित मांग/अवशोषण दर को पूरा करने के लिए डिज़ाइन किए जाते हैं
• ✓मास्टर-प्लान किए गए प्रोजेक्ट्स में मास्टर शासी प्रतिबंध शामिल होते हैं
• ✓बड़े चरणबद्ध प्रोजेक्ट्स को अनुमोदन की अधिक बाधाएँ, अधिक समय और अधिक अनिश्चितता का सामना करना पड़ता है

एक ब्रोकर सीमित भूमिका में उपविभाजन का अनुभव प्राप्त कर सकता है। एकड़ों में भूमि रखने वाला स्वामी ब्रोकर को उपविभाजक के रूप में नियुक्त कर सकता है, जिसमें ब्रोकर कुशल परामर्शदाताओं (सिविल इंजीनियर, भूमि योजनाकार, भूमि उपयोग अटॉर्नी) की व्यवस्था करता है। ब्रोकर और भूमि स्वामी साझेदारी बना सकते हैं: एक पूंजी और भूमि का योगदान करता है, दूसरा प्रबंधन और विपणन (स्वेट इक्विटी) का योगदान करता है।

• ✓एक ब्रोकर को परामर्शदाताओं की व्यवस्था करने के लिए उपविभाजक के रूप में नियुक्त किया जा सकता है
• ✓ब्रोकर और स्वामी साझेदारी बना सकते हैं जो पूंजी/भूमि और प्रबंधन/विपणन की भूमिकाएँ विभाजित करती है
• ✓“स्वेट इक्विटी” का अर्थ प्रबंधन और विपणन के योगदान से है