Sale to Broker's Prospect After Termination of Listing +12California · रियल एस्टेट · हिन्दी

किसी लिस्टिंग के अंतर्गत कमीशन प्राप्त करने के लिए, ब्रोकर को समय सीमा के भीतर लिस्टिंग की शर्तों को पूरा करने वाला प्रस्ताव प्रस्तुत करना होगा। लिस्टिंग के दौरान किसी ऐसे व्यक्ति के साथ बातचीत करना जो बाद में खरीदता है, स्वतः ब्रोकर को कमीशन का हक नहीं देता। हालाँकि, विशेष परिस्थितियों में भुगतान आवश्यक हो सकता है — उदाहरण के लिए, जहाँ समाप्ति के बाद क्रेता और विक्रेता द्वारा सीधे उन्हीं शर्तों पर बिक्री पूरी की जाती है (या क्रेता को केवल मूल्य में कमी के साथ), जिससे संकेत मिलता है कि ब्रोकर ही प्रोक्योरिंग कॉज़ था। ब्रोकर स्वयं को एक ‘संरक्षात्मक’ या ‘सुरक्षा/बचाव क्लॉज़’ से सुरक्षित करते हैं, जिसके अंतर्गत विक्रेता सहमत होता है कि यदि समाप्ति के बाद निर्दिष्ट दिनों के भीतर उस व्यक्ति को संपत्ति बेची जाती है जिसके साथ ब्रोकर ने लिस्टिंग के दौरान बातचीत की थी, तो वह कमीशन का भुगतान करेगा। ऐसे क्लॉज़ सामान्यतः ब्रोकर को समाप्ति के बाद निर्धारित दिनों के भीतर मालिक को संभावित क्रेताओं की सूची उपलब्ध कराने की आवश्यकता रखते हैं।

• ✓अनुबंध के अंतर्गत कमीशन प्राप्त करने के लिए ब्रोकर को लिस्टिंग की समय सीमा के भीतर शर्तों के अनुरूप प्रस्ताव प्रस्तुत करना होगा
• ✓संरक्षात्मक/सुरक्षा क्लॉज़ विक्रेता को बाध्य करता है कि यदि समाप्ति के बाद निर्धारित अवधि के भीतर ब्रोकर के पंजीकृत संभावित क्रेता को संपत्ति बेची जाती है तो वह कमीशन का भुगतान करे
• ✓सुरक्षा क्लॉज़ सामान्यतः ब्रोकर से अपेक्षा करते हैं कि वह समाप्ति के बाद निर्धारित दिनों के भीतर मालिक को संभावित क्रेताओं की सूची उपलब्ध कराए

भले ही ब्रोकर ने लिस्टिंग अवधि के दौरान किसी से बातचीत न की हो, विक्रेता ब्रोकर को प्रयास जारी रखने के लिए प्रोत्साहित करके समाप्ति का अधित्याग कर सकता है। यदि ब्रोकर उस अधित्याग पर भरोसा करते हुए जारी रखता है और ऐसा खरीदार प्रस्तुत करता है जिसे संपत्ति बेची जाती है, तो ब्रोकर लिस्टिंग की शर्तों के शाब्दिक अनुपालन के बिना कमीशन अर्जित कर सकता है। इससे समाप्ति तिथि के अधित्याग बनाम व्यवसाय और पेशा संहिता § 10176(f) के अनुपालन का मुद्दा उठता है।

• ✓विक्रेता ब्रोकर को प्रयास जारी रखने के लिए प्रोत्साहित करके लिस्टिंग की समाप्ति का अधित्याग कर सकता है
• ✓उस अधित्याग पर भरोसा करते हुए कार्य करने वाला ब्रोकर, यदि खरीदार प्रस्तुत करता है, तो गैर-शाब्दिक अनुपालन के बावजूद कमीशन अर्जित कर सकता है
• ✓अधित्याग का मुद्दा व्यवसाय और पेशा संहिता § 10176(f) के अनुपालन के आधार पर मापा जाता है

बंधक लाइसेंसिंग के लिए सुरक्षित और निष्पक्ष प्रवर्तन अधिनियम, 2008 ने बंधक ऋण उद्गमकर्ताओं के लिए राष्ट्रीय मानक स्थापित किए।

• ✓SAFE Act (P.L. 110-289 का शीर्षक V) 30 जुलाई, 2008 को अधिनियमित हुआ; राज्यों के पास अनुपालन के लिए एक वर्ष था, अन्यथा HUD नियमन का कार्यभार संभाल लेता।
• ✓कैलिफोर्निया में मुख्यतः व्यक्तिगत, पारिवारिक या घरेलू उपयोग के लिए 1 से 4 आवासीय इकाइयों द्वारा सुरक्षित ऋण बनाने/व्यवस्थित करने के लिए MLO लाइसेंस आवश्यक है (B&P Code 10166.01(d))
• ✓SAFE Act ने राष्ट्रव्यापी बंधक लाइसेंसिंग प्रणाली और रजिस्ट्री (NMLS) की स्थापना की; DRE एक भाग लेने वाली एजेंसी है।

एमएलओ एंडोर्समेंट के आवेदकों को आपराधिक पृष्ठभूमि, परीक्षा, वित्तीय और शैक्षिक आवश्यकताओं को पूरा करना होता है।

• ✓प्रत्येक एमएलओ आवेदक को आपराधिक इतिहास और पृष्ठभूमि जाँच से गुजरना होता है, जिसमें धोखाधड़ी, बेईमानी, विश्वास का उल्लंघन या मनी लॉन्ड्रिंग से जुड़े फेलोनी अपराधों की दोषसिद्धि की समीक्षा शामिल है।
• ✓आवेदकों को एक योग्यता-निर्धारक लिखित परीक्षा उत्तीर्ण करनी होती है, वित्तीय जिम्मेदारी प्रदर्शित करनी होती है, और शैक्षिक आवश्यकताओं को पूरा करना होता है (B&P 10166.03-.06)।
• ✓लोन प्रोसेसर और अंडरराइटर ब्रोकर के कर्मचारी होने चाहिए या यदि स्वतंत्र ठेकेदार हैं तो उनके पास अलग लाइसेंस होना चाहिए।
• ✓एमएलओ लाइसेंस एंडोर्समेंट का कार्यकाल एक वर्ष का होता है, जिसके लिए वार्षिक नवीनीकरण रिपोर्ट आवश्यक हैं।

MLO कानून का उल्लंघन करने पर प्रति-दिन मौद्रिक दंड लगते हैं।

• ✓दंड निर्धारण के बाद पहले 30 दिनों के लिए प्रतिदिन $50 का दंड लगाया जाता है, उसके बाद प्रतिदिन $100, अधिकतम $10,000 तक (B&P 10166.02)
• ✓उल्लंघनों में DRE को MLO गतिविधि की सूचना देने में विफल रहना या आवश्यक एंडोर्समेंट प्राप्त करने में विफल रहना शामिल है

बीमित निक्षेपी संस्थानों द्वारा नियोजित MLO राज्य लाइसेंस प्राप्त करने के बजाय पंजीकरण करते हैं।

• ✓बीमित निक्षेपी संस्थानों या उनकी नियंत्रित सहायक कंपनियों के लिए काम करने वाले MLO को NMLS के साथ पंजीकरण करना होता है, लेकिन उन्हें राज्य लाइसेंसिंग या परीक्षा की आवश्यकता नहीं होती
• ✓SAFE Act के अनुसार राज्य-लाइसेंस प्राप्त MLO को FBI आपराधिक पृष्ठभूमि जाँच के लिए NMLS को फिंगरप्रिंट जमा करने और क्रेडिट रिपोर्ट अधिकृत करने की आवश्यकता होती है

कार्यात्मक अप्रचलन कमी या अति-पर्याप्तता के कारण होता है और उपचार्य या अनुपचार्य होता है। उपचार्य का अर्थ है कि इसे ठीक करने की लागत बाज़ार द्वारा दी जाने वाली राशि से कम होती है। बाह्य अप्रचलन संपत्ति के बाहर के कारकों से आता है और अनुपचार्य होता है।

• ✓कार्यात्मक अप्रचलन कमी या अति-पर्याप्तता के कारण होता है; उपचार्य या अनुपचार्य हो सकता है
• ✓उपचार्य = इसे सुधारने की लागत उस राशि से कम है जो बाज़ार इसके लिए देता है
• ✓बाह्य अप्रचलन बाहरी कारकों के कारण होता है और उपचार्य नहीं होता
• ✓अति-पर्याप्तता का उदाहरण: $60,000 का पूल जहाँ बाज़ार केवल $10,000 देता है

मूल्य का निर्माण, रखरखाव, संशोधन और विनाश चार शक्तियों द्वारा होता है: पर्यावरणीय/भौतिक विशेषताएँ, सामाजिक आदर्श और मानक, आर्थिक प्रभाव, और राजनीतिक/सरकारी नियम। ये शक्तियाँ आपस में जुड़ी हुई हैं और निरंतर परिवर्तन में रहती हैं।

• ✓चार शक्तियाँ: भौतिक/पर्यावरणीय, सामाजिक, आर्थिक, और राजनीतिक/सरकारी
• ✓चार शक्तियाँ आपस में जुड़ी हुई हैं और निरंतर परिवर्तन की स्थिति में रहती हैं
• ✓राजनीतिक शक्तियों में ज़ोनिंग, भवन निर्माण संहिताएँ, किराया नियंत्रण, और राजकोषीय/मौद्रिक नीति शामिल हैं

स्थान अत्यंत महत्वपूर्ण है और इसे उच्चतम एवं सर्वोत्तम उपयोग से संबंधित होना चाहिए। अन्य कारकों में आकार, कोने का प्रभाव, आकृति, मार्ग की स्थितियाँ, एक्सपोज़र, प्लॉटेज/असेंब्लेज, तथा स्थलाकृति/मिट्टी शामिल हैं। प्लॉटेज तब मूल्य बढ़ाता है जब अधिक उपयोगिता के लिए भूखंडों को संयोजित किया जाता है।

• ✓स्थान मांग को प्रभावित करता है और इसे उच्चतम एवं सर्वोत्तम उपयोग से संबंधित होना चाहिए
• ✓प्लॉटेज/असेंब्लेज = अधिक उपयोगिता के लिए भूखंडों को संयोजित करने पर जोड़ा गया मूल्य
• ✓अनियमित आकार के भूखंडों को सामान्यतः आयताकार भूखंडों की तरह लाभप्रद ढंग से विकसित नहीं किया जा सकता

संभावित सकल आय की गणना इकाइयों को मासिक किराए से गुणा करके, फिर 12 से गुणा करके, और उसके बाद अन्य आय (जैसे पार्किंग और लॉन्ड्री) जोड़कर की जाती है। प्रभावी सकल आय संभावित सकल आय में से रिक्तता और वसूली हानियों को घटाकर प्राप्त होती है। उदाहरण: 30 दो-बेडरूम इकाइयाँ $600 प्रति माह पर + 20 एक-बेडरूम इकाइयाँ $475 प्रति माह पर + $1,200/माह अन्य आय = $344,400 संभावित सकल आय; 5% रिक्तता घटाने पर = $327,180 प्रभावी सकल आय।

• ✓प्रभावी सकल आय = संभावित सकल आय घटा रिक्तता और वसूली हानियाँ
• ✓संभावित सकल आय में सभी अन्य आय (पार्किंग, लॉन्ड्री) शामिल करें
• ✓मासिक किराए को 12 से गुणा करके वार्षिक बनाएँ

शुद्ध आय निर्धारित करते समय, अनुचित कटौतियों को हटाया जाना चाहिए। पूंजीगत सुधार, मूल्यह्रास, और मनोरंजन/व्यक्तिगत व्यय स्वीकार्य परिचालन व्यय नहीं हैं। स्वीकार्य श्रेणियाँ निश्चित व्यय (कर, बीमा, लाइसेंस), परिवर्ती व्यय, और प्रतिस्थापन आरक्षित निधियाँ हैं। शुद्ध आय = प्रभावी सकल आय घटा कुल स्वीकार्य व्यय।

• ✓पूंजीगत सुधार और मूल्यह्रास स्वीकार्य परिचालन व्यय कटौतियाँ नहीं हैं
• ✓मनोरंजन/व्यक्तिगत व्यय अनुचित कटौतियाँ हैं
• ✓शुद्ध आय = प्रभावी सकल आय घटा पुनर्गठित (स्वीकार्य) व्यय

संपत्ति का मूल्य शुद्ध आय को समग्र पूंजीकरण दर से विभाजित करके अनुमानित किया जाता है। उदाहरण: $239,080 शुद्ध आय ÷ 0.095 कैप दर = $2,516,632, जिसे पूर्णांकित कर $2,500,000 किया गया। कम कैप दर अधिक मूल्य देती है और इसके विपरीत भी।

• ✓मूल्य = शुद्ध परिचालन आय ÷ पूंजीकरण दर
• ✓अधिक कैप दर से कम मूल्य प्राप्त होता है; कम कैप दर से अधिक मूल्य प्राप्त होता है

उपविभाजित भूमि कानून (Subdivided Lands Law) के अनुसार आयुक्त को सार्वजनिक रिपोर्ट अस्वीकार करनी होती है, जब तक कि उपयुक्तता और निष्पक्ष व्यवहार के लिए सकारात्मक मानक पूरे न हों।

• ✓दो प्रमुख पहलू: इच्छित उपयोग के लिए उपयुक्तता और बिक्री/पट्टे में निष्पक्ष व्यवहार
• ✓आवासीय प्रस्तावों में वाहनों के लिए पहुंच, पेयजल स्रोत, उपलब्ध उपयोगिताएँ, और ऑफसाइट सुधार शामिल होने चाहिए
• ✓निष्पक्ष व्यवहार के मानकों में खरीदार की जमा राशि की सुरक्षा, मैकेनिक्स लियन का निपटान, ब्लैंकेट एनकम्ब्रेंस से मुक्ति, और उचित टाइटल का हस्तांतरण शामिल है
• ✓यदि प्रस्ताव अपने प्रस्तावित उपयोग के लिए उपयुक्त नहीं है, तो आयुक्त को सार्वजनिक रिपोर्ट अस्वीकार करनी होगी

संभावित क्रेताओं को कोई भी प्रस्ताव बनाए जाने से पहले पब्लिक रिपोर्ट की एक प्रति दी जानी चाहिए और उसे पढ़ने का समय दिया जाना चाहिए, तथा हस्ताक्षरित रसीद को सुरक्षित रखा जाना चाहिए।

• ✓कोई भी खरीद या पट्टे का प्रस्ताव देने से पहले रिपोर्ट दी जानी चाहिए और खरीदार को उसे पढ़ने का समय दिया जाना चाहिए
• ✓संभावित क्रेता आयुक्त-अनुमोदित फॉर्म पर रसीद पर हस्ताक्षर करता है
• ✓सबडिवाइडर को आयुक्त के निरीक्षण के लिए रसीद तीन वर्ष तक रखनी चाहिए
• ✓बिक्री कार्यालय में लगा नोटिस बताए कि रिपोर्ट अनुरोध पर जनता के किसी भी सदस्य के लिए उपलब्ध है

उपविभाजित भूमि को प्रस्तुत करने से पहले, नोटिस ऑफ इंटेंशन को प्रश्नावली और आवेदन के साथ मिलाकर DRE फॉर्मों पर आयुक्त के पास दाखिल किया जाना चाहिए।

• ✓उपविभाजित भूमि को बिक्री या पट्टे के लिए प्रस्तुत करने से पहले नोटिस ऑफ इंटेंशन दाखिल किया जाना चाहिए।
• ✓यह DRE द्वारा प्रदान किए गए फॉर्मों पर प्रश्नावली और आवेदन के साथ संयुक्त होता है।
• ✓आमतौर पर मालिक दाखिल करता है; मालिक की ओर से दाखिल करने वाले किसी भी व्यक्ति को मालिक से लिखित प्राधिकरण प्रस्तुत करना होगा।

निर्दिष्ट संहिता धाराओं का जानबूझकर उल्लंघन एक सार्वजनिक अपराध है, जिसमें जुर्माना और संभावित कारावास शामिल है, तथा जिला अटॉर्नियों द्वारा अभियोजन किया जाता है।

• ✓अधिकतम जुर्माना $10,000 से अधिक नहीं, अथवा काउंटी जेल या राज्य कारागार में एक वर्ष तक का कारावास, अथवा दोनों
• ✓प्रत्येक काउंटी के जिला अटॉर्नी को उल्लंघनकर्ताओं पर अभियोजन चलाने का दायित्व सौंपा गया है
• ✓आयुक्त लाइसेंसधारियों के विरुद्ध अनुशासनात्मक कार्रवाई भी कर सकता है

उपखंड फाइलिंग उस DRE जिला कार्यालय में की जाती हैं जो उपखंड के स्थान के लिए जिम्मेदार है; DRE के उपखंड कार्यालय सैक्रामेंटो और लॉस एंजिल्स में हैं।

• ✓उपखंड कार्यालय सैक्रामेंटो और लॉस एंजिल्स में स्थित हैं।
• ✓अविभाजित हित वाले उपखंड, कुछ योग्य सीमित-इक्विटी आवास सहकारी समितियाँ, और टाइम-शेयर प्रस्ताव सैक्रामेंटो कार्यालय में दाखिल किए जाने चाहिए।
• ✓आयुक्त को उपखंड फाइलिंग शुल्कों पर विचार करने के लिए प्रत्येक वर्ष कम से कम एक बार सुनवाई आयोजित करनी होगी।

कैलिफ़ोर्निया में, काउंटियाँ और जनरल लॉ शहर किसी ज़ोन में अन्यथा अनुमत न हो ऐसे भूमि उपयोग को अधिकृत करने वाली उपयोग भिन्नताएँ नहीं दे सकते।

• ✓काउंटियाँ और जनरल लॉ शहर उपयोग भिन्नताएँ देने से प्रतिबंधित हैं
• ✓एक ज़ोनिंग भिन्नता उपयोग प्रतिबंध को माफ नहीं कर सकती (उदाहरण के लिए, एकल-परिवार आवासीय ज़ोन में खुदरा की अनुमति देना)

जब किसी भूखंड का नाप, आकृति, स्थलाकृति, या स्थान किसी ज़ोनिंग मानक को पूरा करने से रोकता है, तो मालिक कड़े अनुप्रयोग से छूट (वेरिएंस) के लिए आवेदन कर सकता है। स्वीकृत वेरिएंस पड़ोसी भूखंडों के समान विकास विशेषाधिकार प्रदान करता है, लेकिन अतिरिक्त नहीं।

• ✓वेरिएंस अद्वितीय भूखंड परिस्थितियों के कारण ज़ोनिंग मानक (जैसे, सेटबैक) के कड़े अनुप्रयोग को माफ करता है
• ✓वेरिएंस एक ही ज़ोन में पड़ोसी भूखंडों के समान विकास विशेषाधिकार प्रदान करता है, लेकिन अतिरिक्त नहीं।

संघीय रियल एस्टेट प्रकटीकरण और सूचना नियम के अनुसार, 1978 से पहले निर्मित आवासीय आवासों (लक्ष्य आवास) के मालिकों को सीसा-आधारित पेंट और खतरों की उपस्थिति का खुलासा करना होता है तथा ज्ञात जानकारी/रिपोर्ट प्रदान करनी होती है। सीसा-आधारित पेंट को 1978 में आवासीय उपयोग के लिए प्रतिबंधित किया गया था।

• ✓1978 से पहले निर्मित आवासीय आवासों (लक्ष्य आवास) पर लागू होता है
• ✓सीसा-आधारित पेंट को 1978 में आवासीय उपयोग के लिए प्रतिबंधित किया गया था
• ✓मालिकों को सीसा-आधारित पेंट की उपस्थिति का खुलासा करना चाहिए और ज्ञात रिपोर्ट/रिकॉर्ड प्रदान करने चाहिए
• ✓उल्लंघन के परिणामस्वरूप दीवानी और/या आपराधिक दंड हो सकते हैं

विक्रेता/पट्टा देने वाला अनुबंध बनने से पहले EPA पैम्फलेट “Protect Your Family From Lead In Your Home” देना होता है (बाद में देने पर रद्द करने के अधिकार मिलते हैं) और क्रेता को लेड-आधारित पेंट के निरीक्षण के लिए 10-दिवसीय अवधि की पेशकश करनी होती है। यह नियम विक्रेता से यह आवश्यक नहीं करता कि वह निरीक्षण का भुगतान करे या खतरों को हटाए। आमतौर पर फॉर्म FLD का उपयोग किया जाता है।

• ✓EPA पैम्फलेट अनुबंध बनने से पहले दिया जाना चाहिए
• ✓क्रेता को 10-दिवसीय निरीक्षण अवधि की पेशकश की जानी चाहिए (लिखित समझौते से इसे बढ़ाया, घटाया या माफ किया जा सकता है)
• ✓नियम के अनुसार विक्रेता को निरीक्षण का भुगतान करने या लेड संबंधी खतरों को हटाने की आवश्यकता नहीं है
• ✓प्रकटीकरण दस्तावेज़ बिक्री/पट्टे के पूरा होने से तीन वर्ष तक रखे जाने चाहिए
• ✓फॉर्म FLD आमतौर पर इस्तेमाल किया जाने वाला C.A.R. लेड प्रकटीकरण फॉर्म है

टार्गेट हाउसिंग में शामिल नहीं हैं: 1978 से पहले का आवास जो फोरक्लोज़र बिक्री में बेचा गया हो (हालांकि इसके बाद की बिक्रियाँ कवर होती हैं), 0-बेडरूम आवास, बिना नवीनीकरण के 100 या उससे कम दिनों के लिए पट्टे पर दिए गए आवास, बुजुर्गों/विकलांगों के लिए आवास जब तक कि वहाँ बच्चे न रहते हों, नियम को पूरा करने वाले नवीनीकृत पट्टे, या ऐसा आवास जिसका निरीक्षण करके सीसा-आधारित पेंट से मुक्त पाया गया हो।

• ✓फोरक्लोज़र बिक्री छूट प्राप्त है, लेकिन इसके बाद की बिक्री शामिल होती है।
• ✓0-बेडरूम आवास (लॉफ्ट/एफिशिएंसी/स्टूडियो) छूट प्राप्त हैं।
• ✓बिना नवीनीकरण के 100 या उससे कम दिनों के पट्टे छूट प्राप्त हैं।
• ✓बुजुर्गों/विकलांगों का आवास छूट प्राप्त है, जब तक कि बच्चे वहाँ न रहते हों या रहने की अपेक्षा न हो।

B&P संहिता धारा 10145 और विनियम 2832 के अनुसार ट्रस्ट खाते को नामांकन, स्थान और ब्याज-युक्त स्थिति से संबंधित विशिष्ट मानदंडों को पूरा करना आवश्यक है।

• ✓ब्रोकर के नाम में ट्रस्टी के रूप में ट्रस्ट खाता नामित होना चाहिए।
• ✓इसे कैलिफोर्निया में स्थित बैंक या मान्यता प्राप्त निक्षेपागार के साथ बनाए रखा जाना चाहिए।
• ✓यह ऐसा ब्याज-युक्त खाता नहीं होना चाहिए जिसमें निकासी के लिए पूर्व लिखित सूचना आवश्यक हो (अपवादों के साथ)।
• ✓राज्य के बाहर के ट्रस्ट खाते अनुमत हैं यदि वे FDIC-बीमित हों और धारा 10145(a)(2) के अनुसार प्रथम ऋणों की सेवा के लिए उपयोग किए जाते हों।

सभी व्यावसायिक अवसर लेनदेनों के लिए व्यावसायिक बल्क ट्रांसफर में विशेषज्ञता रखने वाले एस्क्रो धारक का उपयोग करना उचित है। एस्क्रो धारक बल्क सेल्स लॉ (वाणिज्यिक संहिता धारा 6101 और आगे) तथा सुरक्षित लेनदेन कानूनों (वाणिज्यिक संहिता धारा 9101 और आगे) का अनुपालन सुनिश्चित करता है।

• ✓एस्क्रो धारक ग्रहणाधिकार खोज करता है और बल्क ट्रांसफर के लेनदारों को सूचना प्रकाशित/रिकॉर्ड/मेल करता है
• ✓एस्क्रो धारक उन सरकारी एजेंसियों से कर रिलीज़ प्राप्त करता है जो उत्तराधिकारी कर देयता लगा सकती हैं
• ✓एस्क्रो धारक धन और दस्तावेजों के लिए समाशोधन गृह का कार्य करता है और क्लोज़िंग पर लेखांकन प्रदान करता है
• ✓आंतरिक राजस्व सेवा (आईआरएस) कर क्लीयरेंस नहीं देती; कैलिफोर्निया के कुछ भागों में कर ग्रहणाधिकार बीमा उपलब्ध हो सकता है

कुछ M.O.G. गतिविधियों के लिए रियल एस्टेट ब्रोकर का लाइसेंस आवश्यक नहीं है: तेल और/या गैस पट्टे के अधीन डिपॉजिटरी के रूप में कार्य करना, यदि बिक्री के उद्देश्य से न हो; न्यायालय के आदेश के अधीन लेन-देन में संलग्न होना; तेल या गैस के लिए खुदाई या उत्पादन, या खनिजों के लिए खनन या उत्पादन के व्यवसाय में संलग्न होना; M.O.G. भूमि के स्वामियों और निर्दिष्ट उत्पादन व्यवसायों के बीच पट्टों/समझौतों पर बातचीत करना या उन्हें करना; और खनिज अधिकारों या भूमि (तेल या गैस से भिन्न) के साथ अधिकारों या भूमि के स्वामी के रूप में लेन-देन करना।

• ✓तेल/गैस पट्टे के अधीन डिपॉजिटरी के रूप में कार्य करना, यदि बिक्री के लिए न हो, छूट प्राप्त है
• ✓तेल, गैस या खनिजों के लिए खुदाई या उत्पादन लाइसेंस से छूट प्राप्त है
• ✓स्वामियों और उत्पादन व्यवसायों के बीच उनकी ओर से पट्टों पर बातचीत करना छूट प्राप्त है
• ✓खनिज अधिकारों या भूमि (तेल/गैस से भिन्न) के साथ स्वामी के रूप में लेन-देन करना छूट प्राप्त है

क्षेत्रफल रूपांतरण: 1 वर्ग फुट = 144 वर्ग इंच; 1 वर्ग गज = 9 वर्ग फुट; 1 वर्ग रॉड = 30 1/4 वर्ग गज; 1 एकड़ = 10 वर्ग चेन, 160 वर्ग रॉड, 4,840 वर्ग गज, या 43,560 वर्ग फुट। एक वर्ग के रूप में एक एकड़ की प्रत्येक भुजा लगभग 208.71 फुट होती है।

• ✓1 एकड़ = 43,560 वर्ग फुट = 4,840 वर्ग गज = 160 वर्ग रॉड
• ✓1 वर्ग गज = 9 वर्ग फुट; 1 वर्ग फुट = 144 वर्ग इंच
• ✓एक एकड़ यदि वर्ग के आकार में हो तो उसकी प्रत्येक भुजा लगभग 208.71 फुट होती है

सरकारी भूमि विवरण: एक सेक्शन = 1 वर्ग मील या 640 एकड़; एक टाउनशिप = 36 वर्ग मील; एक क्वार्टर सेक्शन = 160 एकड़। किसी वर्ग या आयत का क्षेत्रफल = प्रयुक्त रैखिक इकाइयों में लंबाई × चौड़ाई।

• ✓एक सेक्शन = 1 वर्ग मील = 640 एकड़
• ✓एक टाउनशिप = 36 वर्ग मील
• ✓एक क्वार्टर सेक्शन = 160 एकड़

मुख्य रैखिक रूपांतरण: एक फुट = 12 इंच; एक गज = 3 फुट या 36 इंच; एक रॉड = 16 1/2 फुट या 5 1/2 गज; एक फर्लांग = 40 रॉड; 100 फुट = 6.6 रॉड; एक मील = 5,280 फुट, 1,760 गज, 320 रॉड, या 80 चेन।

• ✓एक रॉड = 16 1/2 फुट या 5 1/2 गज
• ✓एक मील = 5,280 फुट = 1,760 गज = 320 रॉड = 80 चेन
• ✓एक फर्लांग = 40 रॉड; एक गज = 3 फुट

पुराने सर्वेयरों की मापें: 1 लिंक = 7.92 इंच; 1 रॉड = 25 लिंक; 1 चेन = 4 रॉड या 66 फुट। आधुनिक सर्वेयर 100 फुट लंबी इंजीनियर की स्टील-टेप चेन का उपयोग करते हैं जिसमें एक-फुट के लिंक होते हैं, इसलिए एक मील 52.8 चेन के बराबर होता है।

• ✓1 लिंक = 7.92 इंच; 1 रॉड = 25 लिंक
• ✓1 चेन = 4 रॉड या 66 फुट
• ✓आधुनिक इंजीनियर चेन = 100 फुट; एक मील = 52.8 आधुनिक चेन

घन माप = लंबाई × चौड़ाई × ऊँचाई: 1 घन फुट = 1,728 घन इंच; 1 घन गज = 27 घन फुट। त्रिभुज का क्षेत्रफल = आधार × 1/2 ऊँचाई।

• ✓1 घन फुट = 1,728 घन इंच; 1 घन गज = 27 घन फुट
• ✓त्रिभुज का क्षेत्रफल = आधार × 1/2 ऊँचाई
• ✓घन माप = लंबाई × चौड़ाई × ऊँचाई

मूल्यांकन तथ्यों के विश्लेषण से मूल्य का एक अनुमान/विचार है। लागत दृष्टिकोण सुधारों की प्रतिस्थापन लागत को अर्जित मूल्यह्रास घटाकर साथ ही भूमि मूल्य जोड़कर आकलन करता है। आय (पूंजीकरण) दृष्टिकोण आय संपत्ति पर लागू होता है: शुद्ध वार्षिक आय ज्ञात करें, पूंजीकरण दर निर्धारित करें, फिर शुद्ध आय को दर से विभाजित करें। तुलना (बाजार) दृष्टिकोण विषय की तुलनीय संपत्तियों के साथ तुलना करता है। सहसंबंध (समन्वय) सभी तीनों की व्याख्या करके एकल मूल्य पर पहुंचता है।

• ✓लागत दृष्टिकोण = प्रतिस्थापन लागत - अर्जित मूल्यह्रास + भूमि मूल्य
• ✓आय दृष्टिकोण: मूल्य = शुद्ध वार्षिक आय ÷ पूंजीकरण दर
• ✓तुलना/बाजार दृष्टिकोण तुलनीय बिक्री का उपयोग करता है
• ✓सहसंबंध (समन्वय) तीनों दृष्टिकोणों को एकल मूल्य में समन्वित करता है

सर्वोच्च और सर्वश्रेष्ठ उपयोग वह उपयोग है जो समय के साथ सबसे बड़ा शुद्ध रिटर्न उत्पन्न करता है और यह मूल्यांकन का प्रारंभिक बिंदु है। प्रत्याशा का सिद्धांत: मूल्य प्रत्याशित भविष्य के लाभों द्वारा बनाया जाता है। अनुरूपता का सिद्धांत: उचित समरूपता के साथ अधिकतम मूल्य। योगदान का सिद्धांत: एक घटक को संपूर्ण संपत्ति में इसके योगदान द्वारा मूल्यांकित किया जाता है। परिवर्तन का सिद्धांत: भविष्य मूल्य का अनुमान लगाने में सर्वोच्च महत्व का है।

• ✓सर्वोच्च और सर्वश्रेष्ठ उपयोग सबसे बड़ा शुद्ध रिटर्न उत्पन्न करता है और यह मूल्यांकन का प्रारंभिक बिंदु है
• ✓प्रत्याशा सिद्धांत में कहा गया है कि मूल्य प्रत्याशित भविष्य के लाभों द्वारा बनाया जाता है
• ✓अनुरूपता सिद्धांत में कहा गया है कि अधिकतम मूल्य सुधार की उचित समरूपता के साथ उत्पन्न होता है
• ✓योगदान संपूर्ण संपत्ति में घटक के योगदान द्वारा एक घटक का मूल्य निर्धारण करता है

मूल्यह्रास आयु, भौतिक गिरावट, या कार्यात्मक/आर्थिक अप्रचलितता से मूल्य की हानि है। संचित मूल्यह्रास प्रतिस्थापन लागत नई और वर्तमान मूल्यांकित मूल्य के बीच का अंतर है। कार्यात्मक अप्रचलितता संरचना के भीतर प्रतिकूल कारकों से हानि है। आर्थिक अप्रचलितता संपत्ति से दूर कारकों से हानि है। ठीक किया जा सकने वाला मूल्यह्रास आमतौर पर एक विवेकशील मालिक द्वारा मरम्मत किया जाता है।

• ✓मूल्यह्रास आयु, भौतिक गिरावट, या कार्यात्मक/आर्थिक अप्रचलितता के परिणामस्वरूप होता है
• ✓कार्यात्मक अप्रचलितता संरचना के भीतर से आती है; आर्थिक अप्रचलितता बाहरी कारकों से आती है
• ✓ठीक किया जा सकने वाला मूल्यह्रास आर्थिक रूप से मरम्मत के लायक है

न्यायसंगत बाजार मूल्य वह है जो एक संपत्ति एक उचित अवधि में खुले बाजार में सूचित क्रेता/विक्रेता के तहत कोई दबाव न होने पर प्राप्त करेगी। सकल किराया गुणक (GRM) को सकल आय से गुणा करने पर संपत्ति मूल्य का अनुमान मिलता है। पूंजीकरण वार्षिक शुद्ध आय को पूंजीकरण दर से विभाजित करके मूल्य निर्धारित करता है। मूल्यांकित मूल्य एक सार्वजनिक प्राधिकरण द्वारा कर के आधार के रूप में निर्धारित किया जाता है।

• ✓न्यायसंगत बाजार मूल्य एक सूचित क्रेता और विक्रेता को मानता है जो बिना दबाव के कार्य करते हैं
• ✓GRM × सकल आय = संपत्ति मूल्य का अनुमान
• ✓पूंजीकरण: मूल्य = वार्षिक शुद्ध आय ÷ पूंजीकरण दर
• ✓मूल्यांकित मूल्य संपत्ति कर लगाने का आधार है

मूल्यांकन प्रक्रिया में तीन दृष्टिकोणों का उपयोग किया जाता है: लागत दृष्टिकोण (प्रतिस्थापन लागत में से संचित मूल्यह्रास घटाकर भूमि मूल्य जोड़ना), बाज़ार/तुलना दृष्टिकोण (हाल ही में बिकी समान संपत्तियों की तुलना करना), और आय/पूंजीकरण दृष्टिकोण (शुद्ध आय को पूंजीकरण दर से विभाजित करना)। सहसंबंध/समाधान तीनों की व्याख्या करके एकल मूल्य तक पहुंचता है।

• ✓लागत दृष्टिकोण = प्रतिस्थापन लागत − संचित मूल्यह्रास + भूमि मूल्य
• ✓आय दृष्टिकोण मूल्य निकालने के लिए शुद्ध आय को पूंजीकरण दर से विभाजित करता है
• ✓सहसंबंध (समाधान) तीनों दृष्टिकोणों की व्याख्या करके एकल मूल्य निष्कर्ष निकालता है

बाजार मूल्य किसी संपत्ति से प्रतिस्पर्धी, खुले बाजार में मिलने वाली उच्चतम धन-राशि है, जिसमें विवेकशील, जानकार खरीदार और विक्रेता अनुचित दबाव के बिना होते हैं। बाजार कीमत वह कीमत है जो दबावों या मंशाओं की परवाह किए बिना वास्तव में चुकाई जाती है। उचित बाजार मूल्य यह मानता है कि दोनों पक्षों को सभी उपयोगों की जानकारी होती है और कोई भी पक्ष दबाव में नहीं होता।

• ✓बाजार मूल्य यह मानता है कि इच्छुक खरीदार और विक्रेता जानकारीपूर्वक कार्य कर रहे हैं और किसी अनुचित दबाव में नहीं हैं
• ✓बाजार कीमत वह कीमत है जो वास्तव में चुकाई जाती है, चाहे मंशाएँ या दबाव कोई भी हों

मूल्यह्रास आयु, भौतिक क्षय, या कार्यात्मक/आर्थिक अप्रचलन से होने वाली मूल्य हानि है। भौतिक क्षय घिसावट और टूट-फूट है (उपचार्य/अनुपचार्य)। कार्यात्मक अप्रचलन संरचना के भीतर के प्रतिकूल कारकों से उत्पन्न होता है। आर्थिक (बाह्य) अप्रचलन संपत्ति के बाहर के कारकों से होता है। संचित मूल्यह्रास नई प्रतिस्थापन लागत और वर्तमान मूल्य के बीच का अंतर है।

• ✓कार्यात्मक अप्रचलन संरचना के भीतर के कारकों से उत्पन्न होता है
• ✓आर्थिक अप्रचलन संपत्ति के बाहर/दूर के कारकों से होता है
• ✓संचित मूल्यह्रास = नई प्रतिस्थापन लागत घटाकर वर्तमान मूल्यांकित मूल्य

मूल्यांकन के प्रमुख सिद्धांतों में शामिल हैं: प्रत्याशा (भविष्य के लाभों से मूल्य), प्रतिस्थापन (समान विकल्प की लागत से मूल्य निर्धारित), अनुरूपता (समरूपता मूल्य को अधिकतम करती है), प्रगति (कम मूल्य की संपत्ति उच्च मूल्य वाले पड़ोसियों से बढ़ती है), योगदान, प्रतिस्पर्धा, परिवर्तन, और आपूर्ति व मांग।

• ✓प्रतिस्थापन का सिद्धांत मानता है कि मूल्य समान रूप से वांछनीय विकल्प की लागत से निर्धारित होता है।
• ✓उच्चतम और सर्वोत्तम उपयोग भूमि और भवनों को सर्वाधिक शुद्ध प्रतिफल देता है।
• ✓अनुरूपता का सिद्धांत मानता है कि अधिकतम मूल्य सुधारों की उचित समरूपता से प्राप्त होता है।

उच्चतम और सर्वोत्तम उपयोग वह उपयोग है जो किसी अवधि में सबसे अधिक शुद्ध प्रतिफल उत्पन्न करता है; यह मूल्यांकन का प्रारंभिक बिंदु है। प्लॉटेज (संयोजन) मूल्य बढ़ाता है जब सटे हुए भूखंडों को मिलाया जाता है। अति-सुधार/अल्प-सुधार/गलत स्थान पर किए गए सुधार उच्चतम और सर्वोत्तम उपयोग नहीं हैं।

• ✓उच्चतम और सर्वोत्तम उपयोग सबसे अधिक शुद्ध प्रतिफल उत्पन्न करता है और मूल्यांकन का प्रारंभिक बिंदु है
• ✓प्लॉटेज वृद्धि छोटे भूखंडों को एक में मिलाने से प्राप्त बढ़ा हुआ मूल्य है
• ✓अति-सुधार साइट के उच्चतम और सर्वोत्तम उपयोग को पार कर जाता है

सकल किराया गुणक को सकल आय से गुणा करने पर संपत्ति का अनुमानित मूल्य प्राप्त होता है। पूंजीकरण शुद्ध आय को पूंजीकरण दर से विभाजित करके मूल्य निर्धारित करता है; यह दर मूल्यह्रासशील सुधारों के लिए पुनर्ग्रहण के साथ-साथ उचित प्रतिफल को दर्शाती है।

• ✓मूल्य = सकल आय × सकल किराया गुणक
• ✓पूंजीकरण द्वारा मूल्य = शुद्ध वार्षिक आय ÷ पूंजीकरण दर

बंधक ऋण प्रकटीकरण विवरण एक फॉर्म है जिसे रियल एस्टेट आयुक्त द्वारा अनुमोदित किया जाता है जो एक बंधक ऋण दलाल को सांविधिकतः निर्धारित ऋणों के लिए संभावित उधारकर्ता को उधारकर्ता के बाध्य होने से पहले प्रदान करना चाहिए।

• ✓रियल एस्टेट आयुक्त द्वारा अनुमोदित फॉर्म
• ✓बंधक ऋण दलाल द्वारा प्रदान करना आवश्यक है
• ✓उधारकर्ता के ऋण पूरा करने के लिए बाध्य होने से पहले दिया जाना चाहिए

द्वितीयक बाजार वह है जहां ऋणदाता मौजूदा ऋण (डीड्स ऑफ ट्रस्ट और प्रॉमिसरी नोट्स) को बड़ी द्वितीयक विपणन एजेंसियों (FNMA, FHLMC, GNMA) या अन्य निवेशकों को बेचते हैं, जो प्राथमिक बाजार से अलग है जहां ऋणदाता उधारकर्ताओं को ऋण देते हैं।

• ✓प्राथमिक बाजार: ऋणदाता उधारकर्ताओं को धन उधार देते हैं
• ✓द्वितीयक बाजार: ऋणदाता मौजूदा ऋण को एजेंसियों या निवेशकों को बेचते हैं
• ✓एजेंसियों में FNMA, FHLMC और GNMA शामिल हैं

एक बंधक बैंकर का मुख्य व्यवसाय संस्थागत ऋणदाताओं के लिए अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋणों की उत्पत्ति, वित्तपोषण, समापन, बिक्री और सेवा करना है। एक बंधक निवेश कंपनी निवेश के लिए बंधक खरीदती है।

• ✓बंधक बैंकर संस्थागत ऋणदाताओं के लिए ऋणों की उत्पत्ति, वित्तपोषण, समापन, बिक्री और सेवा करता है
• ✓बंधक निवेश कंपनी निवेश उद्देश्यों के लिए बंधक खरीदती है

बंधक गारंटी बीमा बंधक ऋणदाताओं को निजी बंधक बीमा कंपनियों (PMICs) के माध्यम से वित्तीय नुकसान से बचाता है। निजी बंधक बीमा (PMI) पारंपरिक ऋणदाताओं के लिए ऋण के उच्च-जोखिम वाले हिस्से पर उपलब्ध है।

• ✓बंधक गारंटी बीमा ऋणदाताओं को नुकसान से बचाता है
• ✓PMI पारंपरिक ऋणदाताओं पर ऋण के पहले, उच्च-जोखिम वाले हिस्से पर लागू होता है
• ✓निजी बंधक बीमा कंपनियों द्वारा प्रदान किया जाता है

मौद्रिक नियंत्रण आर्थिक गतिविधि को प्रभावित करने के लिए धन और क्रेडिट की उपलब्धता को नियंत्रित करने के लिए संघीय रिजर्व के उपकरण हैं, जैसे छूट दरों और आरक्षित आवश्यकताओं को समायोजित करना।

• ✓संघीय रिजर्व उपकरण धन और क्रेडिट की उपलब्धता को नियंत्रित करते हैं
• ✓छूट दरों और आरक्षित आवश्यकताओं को समायोजित करना शामिल है

पारस्परिक बचत बैंक वित्तीय संस्थान हैं जिनके मालिक जमाकर्ता होते हैं जिनके पास जमा राशि के आनुपातिक शुद्ध आय में अधिकार होते हैं। एक पारस्परिक जल कंपनी उपयोगकर्ताओं के लिए जल आपूर्ति सुरक्षित करती है, उपयोगकर्ताओं को स्टॉक जारी करती है।

• ✓पारस्परिक बचत बैंक जमाकर्ताओं के मालिकाना हक में होते हैं
• ✓पारस्परिक जल कंपनी जल उपयोगकर्ताओं को स्टॉक जारी करती है