California · रियल एस्टेट अध्ययन गाइड · भाग 7 · अध्याय 69–79

Exam Construction and Weighting +10California · रियल एस्टेट · हिन्दी

✓विधिक उपस्थिति का प्रमाण केवल एक बार Public Benefits Form (RE 205) के साथ जमा करना होगा
✓मूल ब्रोकर और सेल्सपर्सन लाइसेंस चार वर्ष की अवधि के लिए जारी किए जाते हैं
✓रद्द, अस्वीकृत, या Family Code Section 17520 के तहत निलंबित लाइसेंस का नवीनीकरण नहीं किया जा सकता

✓इसमें टाइटल बीमा और विभिन्न प्रकार के विलेख शामिल हैं
✓इसमें एस्क्रो प्रक्रियाएँ और आवश्यक रिपोर्टें शामिल हैं
✓इसमें अचल संपत्ति लेनदेन के कर पहलू शामिल हैं

73.REALTOR Defined

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REALTOR सदस्यता चिह्न और परिभाषा

licensing

REALTOR, REALTORS, और REALTOR-ASSOCIATE शब्द तथा REALTOR लोगो, NAR के स्वामित्व वाले सामूहिक सदस्यता चिह्न हैं। केवल NAR सदस्यता के माध्यम से ही REALTOR शब्द का उपयोग करने का अधिकार दिया जाता है। REALTOR वह व्यक्ति होता है जो रियल एस्टेट व्यवसाय में संलग्न है और स्थानीय तथा राज्य संघ का सदस्य है, और इसलिए NAR का सदस्य है, जो उसके नियमों के अधीन है और उसके आचरण के मानकों का पालन करता है।

मुख्य नियम

✓REALTOR चिह्न NAR के स्वामित्व वाले सामूहिक सदस्यता चिह्न हैं
✓केवल NAR सदस्यता ही REALTOR शब्द का उपयोग करने का अधिकार देती है
✓एक REALTOR को स्थानीय, राज्य और राष्ट्रीय संघों का सदस्य होना चाहिए
✓सभी लाइसेंसधारी REALTOR नहीं होते; यह शब्द केवल सदस्यों पर लागू होता है

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विज्ञापन में पदनाम की अनिवार्यता

disclosures

कैलिफ़ोर्निया बिज़नेस एंड प्रोफेशन्स कोड की धारा 10140.6 के अनुसार, एक रियल एस्टेट लाइसेंसधारी को विज्ञापन में यह बताना होगा कि वह ऐसे कार्य कर रहा है जिनके लिए लाइसेंस आवश्यक है। उपयुक्त पदनामों में एजेंट, ब्रोकर, REALTOR, और लोन कॉरेस्पॉन्डेंट (या bro., agt. जैसे संक्षेप) शामिल हैं। केवल NAR से संबद्ध स्थानीय एसोसिएशन ही स्वयं को Associations/Boards of REALTORS के रूप में पहचान सकते हैं।

मुख्य नियम

✓B&P संहिता की धारा 10140.6 के अनुसार विज्ञापन में लाइसेंसधारी स्थिति दर्शाना आवश्यक है।
✓स्वीकार्य पदनाम: एजेंट, ब्रोकर, REALTOR, लोन कॉरेस्पॉन्डेंट (या bro., agt.)।
✓REALTOR का उपयोग करने वाले लाइसेंसधारियों को N.A.R. के ट्रेडमार्क दिशानिर्देशों के अनुसार इस शब्द को पूरा लिखना होगा।
✓केवल NAR से संबद्ध बोर्ड ही स्वयं को Associations/Boards of REALTORS कह सकते हैं।

✓अनिवार्य अग्रिम मध्यवर्ती लियनों की परवाह किए बिना वरिष्ठ प्राथमिकता बनाए रखते हैं (सिविल कोड 2884)
✓वैकल्पिक अग्रिम केवल अग्रिम दिए जाने के समय से प्राथमिकता लेते हैं, मध्यवर्ती लियन की सूचना के अभाव में
✓HELOC अग्रिम सामान्यतः “वैकल्पिक” अग्रिम होते हैं

✓दबाव, धमकी, और अनुचित प्रभाव पीड़ित की स्वतंत्र इच्छा को छीनते हैं और एक अनुबंध को शून्य कर सकते हैं
✓अनुचित प्रभाव आमतौर पर दलाल और प्रमुख जैसे गोपनीय संबंधों में होता है
✓धमकी दबाव या अवैध हिंसक चोट करने का खतरा है

76.Deeds in General

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वैध डीड (विलेख) के अनिवार्य तत्व

contracts

जब किसी डीड को विधिवत निष्पादित, परिदत्त और स्वीकार किया जाता है, तो वह हस्तांतरक (ग्रांटर) से हस्तांतरग्राही (ग्रांटी) को टाइटल (स्वत्व) हस्तांतरित करती है। हस्तांतरण स्वैच्छिक या विधि के किसी कार्य द्वारा अनैच्छिक हो सकता है, जैसे बंधक-वसूली बिक्री (foreclosure sale)। वैध डीड के लिए सात अनिवार्यताएँ पूरी होनी चाहिए, और हैबेंडम क्लॉज (“to have and to hold”), गवाह, तथा मुहर आवश्यक नहीं हैं।

मुख्य नियम

✓डीड लिखित रूप में होनी चाहिए और पक्षकारों का उचित विवरण दिया गया हो।
✓पक्षकार हस्तांतरित करने के लिए सक्षम हों और ग्रांट प्राप्त करने में समर्थ हों।
✓संपत्ति का विवरण इस प्रकार हो कि वह अन्य भूखंडों से अलग पहचानी जा सके।
✓हस्तांतरण करने वाले प्रभावी शब्दों के साथ एक ग्रांटिंग क्लॉज होना चाहिए।
✓डीड पर ग्रांटर के हस्ताक्षर होने चाहिए और उसे परिदत्त तथा स्वीकार किया जाना चाहिए।
✓वैधता के लिए हैबेंडम क्लॉज, गवाह, मुहर, और दिनांक आवश्यक नहीं हैं।

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वैध विलेख के लिए प्रतिफल आवश्यक नहीं

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विलेख सामान्यतः प्रतिफल के बदले निष्पादित किया जाता है, लेकिन प्रतिफल वैध हस्तांतरण के लिए अनिवार्य नहीं है और इसे विलेख में उल्लेख करने की आवश्यकता नहीं है। हालाँकि, प्रतिफल का अभाव अनुदानग्राही के तीसरे पक्षों के विरुद्ध अधिकारों को प्रभावित कर सकता है क्योंकि रिकॉर्डिंग क़ानून सद्भावी क्रेताओं की रक्षा करते हैं। दिवालिया अनुदानकर्ता द्वारा बिना प्रतिफल के किया गया हस्तांतरण लेनदारों के प्रति कपटपूर्ण होता है और इसे रद्द किया जा सकता है।

मुख्य नियम

✓वैध विलेख द्वारा हस्तांतरण के लिए प्रतिफल अनिवार्य नहीं है
✓दिवालिया अनुदानकर्ता द्वारा बिना प्रतिफल के हस्तांतरण लेनदारों के प्रति कपटपूर्ण है
✓रिकॉर्डिंग क़ानूनों का उद्देश्य सद्भावी क्रेताओं की रक्षा करना है

77.Definition of Principals to the Escrow

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एस्क्रो के प्रधान पक्षकार कौन होते हैं

escrow

रेियल एस्टेट बिक्री एस्क्रो में, प्रधान पक्षकारों में खरीदार, विक्रेता, और यदि लागू हो तो क्रय-धन ऋण देने वाला/वाले ऋणदाता शामिल होते हैं। प्रधान पक्षकार वे होते हैं जो एस्क्रो निर्देशों को निष्पादित और पालन करते हैं तथा सशर्त डिलिवरी करते हैं। ऋणदाता प्रधान पक्षकार होते हैं क्योंकि वे लिखित निर्देशों के साथ-साथ भार-लिखत और ऋण दस्तावेज प्रदान करते हैं। शामिल सभी पक्ष प्रधान पक्षकार नहीं होते। गैर-प्रधान पक्षकार (जिनके प्रति कोई न्यासीय कर्तव्य नहीं होता) में चेन-ऑफ-टाइटल दावेदार, भुगतान मांग रखने वाले व्यक्ति, और रिपोर्ट/निरीक्षण प्रस्तुत करने वाले व्यक्ति शामिल हैं; इनके प्रति एस्क्रो धारक सद्भावना और लागू देखभाल के मानक के कर्तव्य के साथ संरक्षक के रूप में कार्य करता है।

मुख्य नियम

✓प्रधान पक्षकारों में खरीदार, विक्रेता, और लागू होने पर क्रय-धन ऋण देने वाला/वाले ऋणदाता शामिल होते हैं
✓प्रधान पक्षकार वे होते हैं जो एस्क्रो निर्देशों को निष्पादित और पालन करते हैं और सशर्त डिलिवरी करते हैं
✓गैर-प्रधान पक्षकारों के प्रति एस्क्रो धारक केवल सद्भावना और लागू देखभाल के मानक का पालन करने वाला संरक्षक होता है, न कि न्यासीय कर्तव्य

78.Verbal and Written Agreements

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लीज़ों के लिए स्टैट्यूट ऑफ फ्रॉड्स

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एक वर्ष या उससे कम अवधि की लीज़ मौखिक रूप से बनाई जा सकती है, लेकिन सभी लीज़ लिखित होनी चाहिए। कैलिफ़ोर्निया का स्टैट्यूट ऑफ फ्रॉड्स आवश्यक करता है कि लीज़ लिखित हो यदि उसकी अवधि एक वर्ष से अधिक है, या उसकी अवधि एक वर्ष से कम है और समझौता होने के एक वर्ष से अधिक समय बाद समाप्त होती है। उदाहरण: समझौते के 3 महीने बाद शुरू होने वाली 10 महीने की लीज़ (कुल 13 महीने की अवधि) लिखित होनी चाहिए।

मुख्य नियम

✓एक वर्ष से अधिक अवधि की लीज़ें लिखित होनी चाहिए
✓एक वर्ष से कम अवधि की लीज़ जो समझौते के एक वर्ष से अधिक समय बाद समाप्त होती है, लिखित होनी चाहिए
✓एक वर्ष या उससे कम अवधि की लीज़ मौखिक रूप से बनाई जा सकती है

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अप्रवर्तनीय पट्टा इच्छानुसार किरायेदारी उत्पन्न करता है

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एक वर्ष से अधिक की अवधि के अलिखित पट्टे, या जो समझौते के एक वर्ष से अधिक समय बाद समाप्त होते हैं, अप्रवर्तनीय होते हैं। यदि कोई किरायेदार अप्रवर्तनीय पट्टे के अंतर्गत कब्ज़ा प्राप्त करता है, तो वह किरायेदार इच्छानुसार किरायेदार बन जाता है।

मुख्य नियम

✓स्टैच्यू ऑफ फ्रॉड्स का उल्लंघन करने वाले अलिखित दीर्घकालिक पट्टे अप्रवर्तनीय होते हैं
✓अप्रवर्तनीय पट्टे के अंतर्गत कब्ज़ा प्राप्त करने वाला किरायेदार इच्छानुसार किरायेदार बन जाता है

✓मॉर्गेज ब्रोकर सामान्यतः कम से कम एक प्रधान के एजेंट और फिड्यूशरी होने चाहिए (केवल सुविधाकर्ता नहीं)
✓मॉर्गेज ब्रोकर को उधारकर्ता के आर्थिक हितों को अपने हितों से ऊपर रखना चाहिए
✓कार्य करने से पहले एजेंसी संबंधों का खुलासा और उनके लिए लिखित सहमति आवश्यक है (B&P § 10176(d))
✓आवासीय मॉर्गेज ऋण = 1-4 आवासीय इकाइयों द्वारा सुरक्षित उपभोक्ता ऋण (Civil Code § 2923.1(b)(4))

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← California गाइड पर वापस 1. Historical Derivations +9 2. HUD-1 or HUD-1A Settlement Statement +10 3. Chapter 27 Glossary — Estates, Ownership & Title +10 4. History +11 5. Effects of Secured Transactions +7 6. Chapter 27 Glossary — Title, Deeds & Conveyances +15 8. Listing Agreement - No Deposit Receipt Contract: When Agency Is Executed +8 9. Exemptions +8 10. Personal Property +13 11. Lease Ingredients +8 12. Zoning +9 13. Lawful Object +13 14. Sale to Broker's Prospect After Termination of Listing +12 15. Corporate Real Estate License +16 16. Encumbrances/Liens +7 17. Predatory Lending and Brokering Practices +17 18. Some Metric Equivalents +8 19. California "Covered Loan Law" +11 20. Special Brokerage Relationships - Probate Sales and Commissions +13 21. Statute of Limitations +8 22. Chapter 27 Glossary — Fair Housing & Disclosures +18 23. Remedies for Breach +9 24. Chapter 27 Glossary — Legal Descriptions & Land Measurement +14 25. Sample Items - Valuation and Appraisal +9 26. Accounting Records - General Requirements +12 27. Real Estate Contracts +8 28. Glossary: Fair Housing and Lending Laws +11 29. Depreciation +16 30. Income (Capitalization) Approach +13 31. Prohibited Conduct +15 32. Remedies of Landlord +13 33. Questions and Answers - Trust Fund Requirements +18

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