Chapter 27 Glossary — Estates, Ownership & Title +10California · रियल एस्टेट · हिन्दी

फीस सिम्पल (जिसे फीस सिम्पल एस्टेट या पूर्ण स्वामित्व भी कहा जाता है) अचल संपत्ति में किसी व्यक्ति का सबसे बड़ा हित है। यह अप्रतिबंधित, अनिश्चित अवधि का, स्वतंत्र रूप से हस्तांतरणीय और उत्तराधिकार योग्य है, और स्वामी को बिना शर्त विनिपटन की शक्ति देता है।

• ✓फीस सिम्पल भूमि में अधिकतम संभव एस्टेट है
• ✓फीस सिम्पल अनिश्चित अवधि के साथ स्वतंत्र रूप से हस्तांतरणीय और उत्तराधिकार योग्य है
• ✓पूर्ण स्वामित्व फीस सिम्पल एस्टेट का पर्यायवाची है

संयुक्त धारण (Joint Tenancy) दो या अधिक व्यक्तियों का अविभाजित स्वामित्व है, जिसमें समान हिस्से और उत्तरजीविता का अधिकार होता है। सामान्य धारण (Tenancy in Common) उत्तरजीविता के बिना अविभाजित हित देती है और हितों का समान होना आवश्यक नहीं है। सामुदायिक संपत्ति (Community Property) विवाह के दौरान पति-पत्नी द्वारा अर्जित की जाती है। संपूर्णता धारण (Tenancy by the Entireties) (कुछ राज्यों में) पति और पत्नी का संयुक्त स्वामित्व है, जिसमें उत्तरजीविता होती है। एकल स्वामित्व (Severalty) केवल एक व्यक्ति का स्वामित्व है।

• ✓उत्तरजीविता का अधिकार संयुक्त धारण की विशिष्ट पहचान है
• ✓सामान्य धारण में उत्तरजीविता का अधिकार नहीं होता और हितों का समान होना आवश्यक नहीं है
• ✓एकल स्वामित्व का अर्थ केवल एक व्यक्ति का एकमात्र स्वामित्व है

एक डिफीज़िबल फीस (बेस या क्वालिफाइड फीस) एक फीस सिंपल एब्सोल्यूट हित है जिसे किसी निर्दिष्ट घटना पर निरस्त या समाप्त किया जा सकता है। फीस सिंपल डिफीज़िबल (कैलिफोर्निया में कंडीशनल एस्टेट कहा जाता है) पश्चातवर्ती शर्त के अधीन प्रदान किया जाता है। एक निर्धारणीय फीस किसी ऐसी घटना के घटित होने पर समाप्त हो सकती है जो हो भी सकती है और नहीं भी।

• ✓फीस सिंपल डिफीज़िबल पश्चातवर्ती शर्त के अधीन प्रदान किया जाता है
• ✓एक सशर्त एस्टेट निर्दिष्ट शर्त के घटित होने पर समाप्त हो जाता है
• ✓एक निर्धारणीय फीस ऐसी घटना पर समाप्त होती है जो हो भी सकती है और नहीं भी

लाइफ एस्टेट किसी व्यक्ति के जीवनकाल की अवधि तक धारण की जाती है, जो धारक या किसी अन्य व्यक्ति के जीवन तक सीमित होती है। फ्रीहोल्ड एस्टेट अनिश्चित अवधि की होती है (फीस सिंपल या लाइफ एस्टेट)। उत्तराधिकार की संपदा वारिसों को मिल सकती है; सभी फ्रीहोल्ड एस्टेट उत्तराधिकार की संपदाएँ होती हैं, सिवाय लाइफ एस्टेट के।

• ✓लाइफ एस्टेट एक निर्दिष्ट व्यक्ति के जीवनकाल तक चलती है
• ✓फ्रीहोल्ड एस्टेट में फीस सिंपल और लाइफ एस्टेट शामिल हैं
• ✓सभी फ्रीहोल्ड एस्टेट उत्तराधिकार की संपदाएँ होती हैं, सिवाय लाइफ एस्टेट के

लीज़होल्ड एस्टेट किरायेदार का पट्टा अवधि के दौरान अचल संपत्ति पर कब्ज़ा करने का अधिकार है और यह चल संपत्ति संबंधी हित है। एस्टेट फॉर ईयर्स की अवधि निश्चित और सीमित होती है; एस्टेट फ्रॉम पीरियड टू पीरियड (आवधिक किरायेदारी) का कोई निश्चित समापन नहीं होता, लेकिन किराये की अवधि निश्चित होती है; एस्टेट ऐट विल किसी भी पक्ष द्वारा समाप्त की जा सकती है; एस्टेट ऐट सफरेंस तब उत्पन्न होती है जब किरायेदार पट्टे की समाप्ति के बाद अवैध रूप से कब्ज़ा बनाए रखता है।

• ✓लीज़होल्ड एस्टेट एक चल संपत्ति संबंधी हित है, अचल संपत्ति नहीं
• ✓एस्टेट फॉर ईयर्स एक निश्चित, सीमित समयावधि के लिए होती है
• ✓एस्टेट ऐट सफरेंस तब उत्पन्न होती है जब किरायेदार पट्टे की समाप्ति के बाद अवैध रूप से कब्ज़ा बनाए रखता है

अधिकारों के समूह में स्वामित्व के सभी विधिक अधिकार शामिल हैं: उपयोग, कब्ज़ा, भारारोपण और व्ययन। संलग्नताएँ (मार्गाधिकार, सुखाधिकार, जल अधिकार, सुधार) संपत्ति से संबंधित होती हैं और उसके साथ हस्तांतरित होती हैं, जब तक कि विपरीत आशय प्रकट न किया गया हो।

• ✓अधिकारों के समूह में उपयोग, कब्ज़ा, भारारोपण और व्ययन शामिल हैं
• ✓संलग्नताएँ वास्तविक संपत्ति के साथ हस्तांतरित होती हैं, जब तक कि विपरीत आशय न दिखाया गया हो

फी सिंपल (जिसे निरपेक्ष स्वामित्व या फी सिंपल एस्टेट भी कहा जाता है) वास्तविक संपत्ति में सबसे बड़ा और सबसे पूर्ण हित है। यह बिना शर्त, अनिश्चित अवधि का, स्वतंत्र रूप से हस्तांतरणीय और विरासत में मिलने योग्य है। फी सिंपल डीफीजिबल (सशर्त एस्टेट) बाद की शर्त के अधीन है और किसी निर्दिष्ट घटना की घटना पर समाप्त हो सकता है। डीटरमिनेबल फी किसी घटना पर समाप्त होता है जो हो भी सकती है या नहीं भी।

• ✓फी सिंपल एस्टेट वास्तविक संपत्ति में सबसे बड़ा हित है — बिना शर्त, अनिश्चित अवधि का, हस्तांतरणीय और विरासत में मिलने योग्य
• ✓फी सिंपल डीफीजिबल/सशर्त एस्टेट बाद की शर्त की घटना पर समाप्त होता है
• ✓डीटरमिनेबल फी किसी घटना की घटना पर समाप्त हो सकता है जो हो भी सकती है या नहीं भी
• ✓फी वास्तविक संपत्ति में विरासत की एस्टेट है

सह-किरायेदारी का अर्थ है एक से अधिक व्यक्तियों द्वारा स्वामित्व (जैसे, सामान्य किरायेदारी, संयुक्त किरायेदारी)। संयुक्त किरायेदारी अविभाजित स्वामित्व है जिसमें समान शेयर और जीवित रहने का अधिकार होता है। सामुदायिक संपत्ति वह संपत्ति है जो विवाह के दौरान पति/पत्नी द्वारा अर्जित की जाती है और अलग से नहीं रखी जाती है; प्रत्येक पति या पत्नी के पास प्रबंधन, हस्तांतरण और वसीयत संबंधी अधिकार समान हैं।

• ✓संयुक्त किरायेदारी में जीवित रहने का अधिकार शामिल होता है और समान शेयर की आवश्यकता होती है
• ✓सामुदायिक संपत्ति विवाह के दौरान अर्जित की जाती है; प्रत्येक पति या पत्नी के पास समान प्रबंधन और वसीयत अधिकार होते हैं
• ✓सह-किरायेदारी = एक से अधिक व्यक्तियों द्वारा हित के स्वामित्व

एक स्वतंत्र संपत्ति एक अनिश्चित अवधि की संपत्ति है (शुल्क सरल या जीवन संपत्ति)। एक जीवन संपत्ति (जीवन के लिए संपत्ति) एक कब्जे वाली स्वतंत्र संपत्ति है जो किसी व्यक्ति के जीवन की अवधि के दौरान आयोजित की जाती है; इसे धारक के जीवन या किसी अन्य के जीवन द्वारा मापा जा सकता है। वारिसों के लिए विरासत की संपत्तियाँ आ सकती हैं; सभी स्वतंत्र संपत्तियाँ विरासत की संपत्तियाँ हैं सिवाय जीवन संपत्तियों के।

• ✓स्वतंत्र संपत्ति = अनिश्चित अवधि; शुल्क सरल और जीवन संपत्ति शामिल है
• ✓जीवन संपत्ति किसी व्यक्ति के जीवन की अवधि तक चलती है और यह वारंसी नहीं है
• ✓सभी स्वतंत्र संपत्तियाँ विरासत की संपत्तियाँ हैं सिवाय जीवन संपत्तियों के

लीजहोल्ड संपत्ति एक किरायेदार का पट्टा अवधि के दौरान रियल एस्टेट पर कब्जा करने का अधिकार है और यह व्यक्तिगत संपत्ति हित है। वर्षों के लिए संपत्ति एक निश्चित, सीमित अवधि के लिए है। अवधि से अवधि तक संपत्ति (आवधिक किरायेदारी) का कोई निश्चित समापन तिथि नहीं है लेकिन एक निश्चित किराया अवधि है। सहनशीलता पर संपत्ति तब उत्पन्न होती है जब एक किरायेदार गलत तरीके से लगातार रहता है। इच्छा पर संपत्ति एक अनिश्चित अवधि के लिए कब्जा है जो किसी भी पक्ष द्वारा समाप्त किया जा सकता है। चैटल रीयल रियल एस्टेट से संबंधित एक संपत्ति है जैसे कि लीज।

• ✓लीजहोल्ड संपत्ति व्यक्तिगत संपत्ति हित है, वास्तविक संपत्ति नहीं
• ✓वर्षों के लिए संपत्ति की एक निश्चित, सीमित अवधि है; आवधिक किरायेदारी का कोई निश्चित समापन तिथि नहीं है
• ✓सहनशीलता पर संपत्ति तब उत्पन्न होती है जब एक किरायेदार पट्टे की समाप्ति के बाद गलत तरीके से लगातार रहता है
• ✓इच्छा पर संपत्ति एक या दोनों पक्षों द्वारा समाप्त की जा सकती है

अधिकारों का बंडल स्वामित्व से संबंधित सभी कानूनी अधिकारों को शामिल करता है: उपयोग, कब्जा, भार और निपटान। अपरटेनेंसेस वे अधिकार और सुधार हैं जो संपत्ति के साथ संबंधित हैं और संपत्ति के साथ हस्तांतरित होते हैं (अधिकार पथ, सरलताएं, जल अधिकार)। अपरटेनेंट आइटम हस्तांतरण के समय भूमि के साथ गुजरते हैं जब तक कि विपरीत इरादा प्रकट न हो।

• ✓अधिकारों का बंडल = उपयोग, कब्जा, भार और निपटान
• ✓अपरटेनेंसेस हस्तांतरण पर भूमि के साथ गुजरते हैं जब तक कि विपरीत इरादा प्रकट न हो
• ✓विशिष्ट अपरटेनेंसेस में सरलताएं, अधिकार पथ और जल अधिकार शामिल हैं

शीर्षक का सारांश सभी हस्तांतरण, संपत्तियों के हस्तांतरण और कानूनी कार्यवाही का एक सारांश है जो स्वामित्व की निरंतरता और शीर्षक को हानि पहुंचाने वाले तत्वों को दर्शाता है। शीर्षक की श्रृंखला मूल पेटेंट से हस्तांतरण/ऋणभार का इतिहास है। शीर्षक का प्रमाणपत्र स्वामित्व के संबंध में एक वकील की लिखित राय है। शीर्षक का रंग अच्छा शीर्षक प्रतीत होता है लेकिन वास्तव में शीर्षक नहीं है। शीर्षक पर दाग एक दावा है जो हटाए जाने तक शीर्षक को हानि पहुंचाता है (उदाहरण के लिए, क्विटक्लेम डीड या शांत शीर्षक कार्रवाई द्वारा)।

• ✓शीर्षक की श्रृंखला वर्तमान संपत्ति निर्धारण के लिए मूल पेटेंट से हस्तांतरण का पता लगाती है
• ✓शीर्षक पर दाग को क्विटक्लेम डीड या शांत शीर्षक कार्रवाई द्वारा हटाया जा सकता है
• ✓शीर्षक का प्रमाणपत्र एक वकील की राय है, गारंटी नहीं
• ✓शीर्षक का रंग मान्य प्रतीत होता है लेकिन वास्तविक शीर्षक नहीं है

ALTA शीर्षक नीति (अमेरिकन लैंड टाइटल एसोसिएशन) मानक नीति से परे जोखिमों को विस्तारित करती है जिसमें अनरजिस्टर्ड मैकेनिक्स लिएन, अनरजिस्टर्ड सर्विट्यूड, तथ्य जो सर्वेक्षण दिखाएगा, जल/खनिज अधिकार और कब्जे में पक्षों के अधिकार शामिल हैं। ALTA मालिक की नीति खरीदारों/मालिकों को वही सुरक्षा देती है जो ALTA उधारदाताओं को देता है। अपवाद विशिष्ट पार्सल के कवरेज से बाहर रखे गए मामले हैं; बहिष्करण कवरेज से बाहर रखे गए सामान्य मामले हैं।

• ✓ALTA नीति अनरजिस्टर्ड लिएन, सर्विट्यूड, सर्वेक्षण तथ्य और कब्जे में पक्षों के अधिकारों को कवर करती है
• ✓मानक नीति ALTA विस्तारित कवरेज से कम कवरेज प्रदान करती है
• ✓अपवाद पार्सल के लिए विशिष्ट हैं; बहिष्करण कवरेज से हटाए गए सामान्य मामले हैं

प्रतिकूल कब्ज़ा एक निर्दिष्ट अवधि के लिए कब्ज़े के माध्यम से रिकॉर्ड मालिक के अलावा किसी अन्य व्यक्ति द्वारा निश्चित शर्तों के तहत स्वामित्व प्राप्त करना है। संचय मानव या प्राकृतिक शक्तियों द्वारा संपत्ति में जोड़ा जाना है; वृद्धि प्राकृतिक शक्तियों द्वारा संचय है (जलोढ़)। अचानक भूमि हानि जल क्रिया द्वारा अचानक भूमि की हानि है। अपरदन भूमि का क्रमिक खिसकना है। इस्चीट संपत्ति का राज्य को लौटना है जब कोई उत्तराधिकारी मौजूद नहीं है।

• ✓प्रतिकूल कब्ज़े के लिए निर्दिष्ट शर्तों के तहत सांविधिक अवधि के लिए कब्ज़ा आवश्यक है
• ✓वृद्धि प्राकृतिक शक्तियों द्वारा क्रमिक रूप से भूमि जोड़ता है; अचानक नुकसान जल क्रिया द्वारा अचानक भूमि हानि है
• ✓इस्चीट उत्तराधिकारियों की कमी होने पर संपत्ति को राज्य को हस्तांतरित करता है
• ✓परित्याग (कब्ज़े या उपयोग में विफलता) अधिकारों की हानि का कारण बन सकता है

ऋण-से-मूल्य अनुपात संपत्ति के मूल्य का प्रतिशत है जो एक ऋणदाता एक उधारकर्ता को ऋण दे सकता है या दे सकता है।

• ✓80% अनुपात का अर्थ है कि ऋणदाता मूल्यांकन मूल्य का 80% तक ऋण दे सकता है
• ✓संपत्ति के मूल्यांकन मूल्य पर आधारित

नकारात्मक परिशोधन तब होता है जब मासिक किस्त भुगतान मूल शेष पर जमा हो रहे ब्याज का भुगतान करने के लिए अपर्याप्त होते हैं, इसलिए अवैतनिक ब्याज को मूल बकाया में जोड़ा जाता है।

• ✓यह तब होता है जब भुगतान जमा हो रहे ब्याज को कवर नहीं करते हैं
• ✓अवैतनिक ब्याज को मूल शेष में जोड़ा जाता है
• ✓समायोज्य दर बंधक पर भुगतान सीमा से परिणाम हो सकता है

बंधकदाता वह व्यक्ति है जो ऋण सुरक्षित करने के लिए अपनी संपत्ति पर बंधक देता है (उधारकर्ता)। बंधकग्रहीता वह व्यक्ति है जिसे बंधक दिया जाता है (ऋणदाता या लेनदार)।

• ✓बंधकदाता = उधारकर्ता जो बंधक देता है
• ✓बंधकग्रहीता = ऋणदाता/लेनदार जो बंधक प्राप्त करता है

ऋण प्रशासन (जिसे ऋण सेवा भी कहा जाता है) बंधक बैंकरों द्वारा मूल से परिपक्वता तक ऋण के प्रबंधन को संदर्भित करता है, जो ऋण की उत्पत्ति और सेवा दोनों करते हैं।

• ✓सेवा में ऋण भुगतान, डिफ़ॉल्ट, बचत, भुगतान और रिलीज़ को संभालना शामिल है
• ✓बंधक बैंकर ऋण की उत्पत्ति और सेवा दोनों करते हैं
• ✓इसे ऋण सेवा भी कहा जाता है

ऋण आवेदन वह जानकारी का स्रोत है जिस पर ऋणदाता ऋण देने का निर्णय लेता है। यह ऋण की शर्तों को परिभाषित करता है और उधारकर्ता और बंधक दिए जाने वाली अचल संपत्ति का वर्णन करता है।

• ✓उधारकर्ता का नाम, रोजगार, वेतन, बैंक खाते और क्रेडिट संदर्भ शामिल करता है
• ✓बंधक दी जाने वाली अचल संपत्ति का वर्णन करता है
• ✓मांगी गई ऋण राशि और पुनर्भुगतान शर्तों को निर्धारित करता है

ऋण समापन तब होता है जब सभी शर्तें पूरी हो जाती हैं और ऋण अधिकारी ट्रस्ट डीड या बंधक के रिकॉर्डिंग को अधिकृत करता है; निधि का वितरण रियल एस्टेट बिक्री एस्क्रो समापन जैसा दिखता है।

• ✓उधारकर्ता को शीर्षक, रिकॉर्डिंग, सेवा और अन्य रोके गए शुल्क के कारण ऋण राशि से कम राशि प्राप्त होती है
• ✓इसे ऋण की 'वित्तीय सहायता' भी कहा जाता है
• ✓ऋण अधिकारी सभी शर्तें पूरी होने पर रिकॉर्डिंग को अधिकृत करता है

ऋण प्रतिबद्धता मूल्यांकन और हामीदारी के आधार पर ऋण प्रदान करने के लिए ऋणदाता की संविदात्मक प्रतिबद्धता है।

• ✓मूल्यांकन और हामीदारी पर आधारित
• ✓ऋणदाता द्वारा एक संविदात्मक प्रतिबद्धता है

एक नोट (प्रतिश्रुति पत्र) एक हस्ताक्षरित लिखित दस्तावेज़ है जो ऋण को स्वीकार करता है और भुगतान का वचन देता है। नोट रेट वार्षिक ब्याज निर्धारित करती है; एक सीधा नोट परिपक्वता पर मूलधन को एकमुश्त राशि में चुकाता है।

• ✓नोट रेट को अर्जन दर, अनुबंध दर, या कूपन दर भी कहा जाता है
• ✓एक प्रतिश्रुति पत्र व्यक्तिगत दायित्व स्थापित करता है और ऋण का प्रमाण है
• ✓एक सीधा नोट परिपक्वता पर मूलधन को एकमुश्त राशि में चुकाता है और ब्याज किश्तों में या परिपक्वता पर दिया जाता है

एक खुली-समाप्ति बंधक बंधकदाता को ऋण कम होने के बाद बंधक को फिर से लिखे बिना अतिरिक्त धन उधार लेने की अनुमति देता है। एक पैकेज बंधक अचल संपत्ति, सुधार और गतिशील उपकरण/उपकरणों को कवर करता है।

• ✓खुली-समाप्ति बंधक बंधक को फिर से लिखे बिना पुनः उधार लेने की अनुमति देता है
• ✓पैकेज बंधक अचल संपत्ति के साथ-साथ गतिशील उपकरण/उपकरणों को कवर करता है

कैलिफ़ोर्निया ने 1917 में देश का पहला रियल एस्टेट लाइसेंसिंग कानून पारित किया, जिसे असंवैधानिक घोषित कर दिया गया। इसके बाद 1919 का रियल एस्टेट अधिनियम अपनाया गया और राज्य सर्वोच्च न्यायालय ने इसे सार्वजनिक हित में नागरिक आचरण को विनियमित करने की राज्य की शक्ति के उचित प्रयोग के रूप में बरकरार रखा।

• ✓कैलिफ़ोर्निया ने 1917 में देश का पहला रियल एस्टेट लाइसेंसिंग कानून पारित किया
• ✓1917 के कानून को असंवैधानिक घोषित किया गया; 1919 के रियल एस्टेट अधिनियम ने इसे प्रतिस्थापित किया और उसे बरकरार रखा गया
• ✓सभी 50 राज्यों और डिस्ट्रिक्ट ऑफ कोलंबिया में रियल एस्टेट लाइसेंसिंग क़ानून हैं

रियल एस्टेट एजेंटों का सरकारी विनियमन पुलिस शक्ति में निहित है — राज्य की वह शक्ति जो संवैधानिक सीमाओं के भीतर व्यवस्था, सुरक्षा, स्वास्थ्य, नैतिकता और सामान्य कल्याण को बढ़ावा देने के लिए कानून बनाती है। कानूनों का वास्तविक जनहित के लिए आवश्यक और उपयुक्त होना चाहिए तथा वे अनुचित बोझ नहीं लगा सकते।

• ✓पुलिस शक्ति राज्य की वह शक्ति है जो व्यवस्था, सुरक्षा, स्वास्थ्य, नैतिकता और सामान्य कल्याण को बढ़ावा देने वाले कानून बनाती है
• ✓पुलिस शक्ति के कानून वास्तविक जनहित की रक्षा या उन्नति के लिए आवश्यक और उपयुक्त होने चाहिए
• ✓न तो राज्य प्राधिकरण और न ही स्थानीय प्राधिकरण भारी, अनुचित या अनावश्यक बोझ लगा सकते हैं

बिजनेस एंड प्रोफेशन्स कोड की धारा 10153 के अनुसार रियल एस्टेट परीक्षाओं में अंग्रेजी भाषा का ज्ञान, रियल एस्टेट में प्रयुक्त अंकगणित, कन्वेयन्सिंग सिद्धांतों की समझ, एजेंसी दायित्वों तथा रियल एस्टेट लॉ, सबडिवाइडेड लैंड्स लॉ और कमिश्नर के विनियमों के ज्ञान का परीक्षण आवश्यक है। DRE लिखित परीक्षा की आवश्यकता को माफ नहीं कर सकता।

• ✓DRE किसी भी भावी लाइसेंसधारी के लिए लिखित परीक्षा की आवश्यकता को माफ नहीं कर सकता
• ✓B&P कोड की धारा 10153 अंग्रेजी भाषा, अंकगणित, कन्वेयन्सिंग, एजेंसी और रियल एस्टेट कानून के ज्ञान के परीक्षण को अनिवार्य करती है
• ✓परीक्षाएं प्रिंसिपल और एजेंट के बीच दायित्वों की समझ तथा व्यावसायिक नैतिकता के सिद्धांतों का परीक्षण करती हैं

परीक्षाएँ एजेंसी अनुबंधों, जमा रसीदों, विलेखों, बंधकों, ट्रस्ट विलेखों, चल संपत्ति बंधकों, बिल ऑफ़ सेल, भूमि विक्रय अनुबंधों और पट्टों के सामान्य कानूनी प्रभाव का परीक्षण करती हैं, साथ ही व्यवसाय और भूमि अर्थशास्त्र तथा मूल्यांकन के सिद्धांतों का भी।

• ✓उम्मीदवारों को विलेखों, बंधकों, ट्रस्ट विलेखों और पट्टों के सामान्य उद्देश्य और कानूनी प्रभाव को समझना चाहिए।
• ✓उम्मीदवारों को भूमि अर्थशास्त्र और मूल्यांकन के सिद्धांतों को समझना चाहिए।
• ✓उम्मीदवारों को बिल ऑफ़ सेल, चल संपत्ति बंधकों और भूमि विक्रय अनुबंधों को समझना चाहिए।

रियल एस्टेट वित्तपोषण जमा संस्थानों और गैर-बैंक स्रोतों से आता है। इन अंतरों को समझना ब्रोकरों और बंधक ऋण ब्रोकरों के लिए मौलिक है।

• ✓जमा संस्थानों में बचत और ऋण संघ, बचत बैंक, वाणिज्यिक बैंक, थ्रिफ्ट और लोन, तथा क्रेडिट यूनियन शामिल हैं।
• ✓गैर-बैंकों में बंधक बैंकर, वित्त ऋणदाता, निजी व्यक्ति/संस्थाएँ, पेंशन फंड, बंधक ट्रस्ट, निवेश ट्रस्ट, और हेज फंड शामिल हैं।
• ✓बीमा कंपनियाँ न तो जमा संस्थान हैं और न ही गैर-बैंक; वे प्रीमियम डॉलरों को रियल प्रॉपर्टी इक्विटी और बंधक ऋणों में निवेश करती हैं।

गैर-निक्षेपी ऋणदाताओं के विस्तार ने बंधक ऋणों के बंधक-समर्थित प्रतिभूतियों में प्रतिभूतिकरण के माध्यम से द्वितीयक बाज़ार के विकास को जन्म दिया।

• ✓बंधक-समर्थित प्रतिभूतियाँ राज्य-भीतर सार्वजनिक निर्गमों के लिए पंजीकरण द्वारा और अंतर्राज्यीय सार्वजनिक निर्गमों के लिए समन्वय द्वारा अर्हता प्राप्त करती हैं।
• ✓प्रतिभूतियाँ संघीय और राज्य कानून के अंतर्गत निजी प्लेसमेंट के रूप में छूट द्वारा अर्हता प्राप्त कर सकती हैं।
• ✓द्वितीयक बंधक बाज़ार ने 1990 के दशक से पहले प्रभावी पारंपरिक ऋण स्रोतों को पीछे छोड़ दिया।

जीवन और स्वास्थ्य बीमा कंपनियाँ अचल संपत्ति द्वारा सुरक्षित ऋणों में पर्याप्त संसाधन निवेश करती हैं।

• ✓जीवन और स्वास्थ्य बीमा उद्योग कुल परिसंपत्तियों का 9.85% से 10.87% बंधक ऋणों में निवेश करता है
• ✓पिछले लगभग 30 वर्षों के दौरान इन कंपनियों ने आवासीय के बजाय आय-उत्पादक (वाणिज्यिक) संपत्तियों की ओर रुख किया

जब ऋण आवेदन दिया जाता है, तो टाइटल कंपनी से एक प्रारंभिक रिपोर्ट प्राप्त की जाती है जो टाइटल का बीमा करने के प्रस्ताव की शर्तों का वर्णन करती है। यह संपत्ति (ए.पी.एन., सड़क का पता, कानूनी विवरण), वर्तमान वेस्टिंग (रिकॉर्ड पर स्वामी), की पहचान करती है, और प्रस्तावित टाइटल पॉलिसी अपवादों जैसे कर, लियन, सुखभोग/ईज़मेंट, और भार/एनकम्ब्रेंस को प्रकट करती है। जब सभी टाइटल आपत्तियों का समाधान हो जाता है, तो ऋण के वित्तपोषण के समय ऋणदाता की टाइटल पॉलिसी, जो ऋणदाता के हित का बीमा करती है, प्राप्त की जानी चाहिए।

• ✓एक प्रारंभिक रिपोर्ट संपत्ति, वर्तमान वेस्टिंग, और प्रस्तावित टाइटल पॉलिसी अपवादों की पहचान करती है
• ✓ऋणदाता की टाइटल पॉलिसी सामान्यतः ऋण के वित्तपोषण के समय प्राप्त की जानी चाहिए
• ✓टाइटल बीमाकर्ता ऋणदाता की रक्षा करने और उसे उन हानियों के विरुद्ध क्षतिपूर्ति करने के लिए सहमत होता है जो जारी होने के समय ज्ञात या खोज्य टाइटल दोषों से होती हैं

एक कर्मचारी या स्वतंत्र शुल्क-आधारित मूल्यांकनकर्ता संपत्ति का निरीक्षण करता है ताकि वर्तमान बाजार मूल्य और भविष्य के रुझानों का अनुमान लगाया जा सके। ऋण-से-मूल्य (LTV) अनुपात ऋण राशि और उचित बाजार मूल्य के बीच का संबंध है। अधिकांश ऋणदाता ऋण राशि को खरीद मूल्य या मूल्यांकित मूल्य पर आधारित करते हैं, जो भी कम हो। मूल्यांकन वर्तमान बाजार मूल्य, भूमि और सुधारों का विवरण/स्थिति, लागू ज़ोनिंग, पड़ोस की स्थितियाँ, और अधिभोग की प्रकृति निर्धारित करता है।

• ✓ऋण-से-मूल्य अनुपात ऋण राशि और प्रतिभूति संपत्ति के उचित बाजार मूल्य के बीच का संबंध है
• ✓अधिकांश ऋणदाता ऋण राशि को खरीद मूल्य या मूल्यांकित मूल्य पर आधारित करते हैं, जो भी कम हो
• ✓मूल्यांकन को वर्तमान उपयोगों के साथ ज़ोनिंग की संगतता सत्यापित करनी चाहिए

तथ्यात्मक स्थिति के आधार पर, ऋणदाता संपत्ति से जुड़े मुद्दों पर विचार करते हैं, जिनमें अधिभोगी के स्वामित्व दावे, खरीद के लिए बिक्री मूल्य और शर्तें, पुनर्वित्त ऑरिजिनेशन डेटा, अतिरिक्त असेसमेंट, आय संपत्ति के लिए ऐतिहासिक और अनुमानित परिचालन आय, और यह कि पिछले 90 दिनों में कोई ऐसा कार्य हुआ है या नहीं जिसके परिणामस्वरूप मैकेनिक्स लियन हो सकता है।

• ✓ऋणदाताओं को यह निर्धारित करना होगा कि पिछले 90 दिनों में कोई ऐसा कार्य हुआ था या नहीं जिसके परिणामस्वरूप मैकेनिक्स लियन उत्पन्न हो सकता है
• ✓आय संपत्ति के लिए, ऋण सेवा को पुष्ट करने वाली ऐतिहासिक और अनुमानित शुद्ध परिचालन आय का मूल्यांकन किया जाना चाहिए

जब किसी परिवर्तनीय दर बंधक की APR समापन के बाद बढ़ सकती है, तो विज्ञापन में उस तथ्य का उल्लेख होना चाहिए। उदाहरण के लिए, 6% प्रारंभिक APR जो बिना सीमा के बदल सकती है, को इस प्रकार विज्ञापित किया जा सकता है: “6% APR, निपटान के बाद वृद्धि के अधीन।” ऐसे प्रकटीकरण करते समय नियामक प्रवृत्ति “worst case example” लागू कर सकती है।

• ✓यदि समापन के बाद APR बढ़ाई जा सकती है, तो विज्ञापन में उस तथ्य का उल्लेख होना चाहिए।
• ✓परिवर्तनीय दर लेन-देन में भविष्य की ब्याज दरें शामिल होती हैं जो निपटान के समय अज्ञात होती हैं।
• ✓विज्ञापन से पहले नवीनतम Regulation Z संशोधनों और Official Staff Commentaries की समीक्षा करें।

स्थिर ब्याज दरों वाले क्रमिक भुगतान बंधक, स्थिर-दर बायडाउन, और स्टेप-रेट बंधक परिवर्तनीय दर बंधक नहीं हैं। इनमें सेटलमेंट या ऋण क्लोज़िंग के समय ज्ञात विभिन्न ब्याज दरें शामिल होती हैं, जबकि परिवर्तनीय दर लेन-देन में भविष्य की ब्याज दरें शामिल होती हैं जो सेटलमेंट के समय अज्ञात होती हैं।

• ✓स्थिर-दर बायडाउन और स्टेप-रेट बंधक परिवर्तनीय दर बंधक नहीं हैं
• ✓स्थिर दरों वाले क्रमिक भुगतान बंधकों के लिए परिवर्तनीय दर प्रकटीकरण भाषा का उपयोग नहीं किया जा सकता
• ✓स्टेप-रेट बंधक की सभी दरें सेटलमेंट/क्लोज़िंग के समय ज्ञात होती हैं

कोई विक्रेता या लेनदार/ऋणदाता बायडाउन के परिणामस्वरूप घटी हुई साधारण ब्याज दर का विज्ञापन कर सकता है, यदि विज्ञापन में उस सीमित अवधि को दर्शाया गया हो जिस पर घटी हुई दर लागू होती है, शेष अवधि के लिए साधारण ब्याज दर, और 12 CFR 226.17(c) की व्याख्याओं के अंतर्गत निर्धारित APR दर्शाया गया हो। जहां एक से अधिक घटी हुई दरें लागू होती हैं, वहां प्रत्येक दर और उसकी संबंधित अवधि दर्शाई जानी चाहिए।

• ✓घटी हुई दर की सीमित अवधि, शेष-अवधि की साधारण दर, और APR दर्शाना आवश्यक है
• ✓जहां एक से अधिक घटी हुई दरें लागू होती हैं, वहां प्रत्येक दर और संबंधित अवधि दर्शाएं
• ✓226.24(c) के अंतर्गत अतिरिक्त प्रकटीकरणों को ट्रिगर किए बिना भुगतान अनुसूची पर बायडाउन के प्रभाव को दिखा सकते हैं

एडजस्टेबल रेट मॉर्गेज में अक्सर पहले वर्ष की छूट या टीज़र होती है, जिसमें प्रारंभिक दर काफी कम कर दी जाती है (अक्सर पहले वर्ष में मार्जिन/स्प्रेड नहीं जोड़ा जाता)। ऐसी योजना के विज्ञापन में छूट अवधि के दौरान साधारण ब्याज दर दिखाई जा सकती है, बशर्ते उसमें APR भी दिखाया जाए। बायडाउन के विपरीत, छूट अवधि के बाद की साधारण दर दिखाना आवश्यक नहीं हो सकता। उदाहरण: “6% प्रथम-वर्ष वित्तपोषण। APR 8.41%; सेटलमेंट के बाद APR बढ़ सकती है।”

• ✓विज्ञापन छूट अवधि की साधारण दर तभी दिखा सकता है जब वह APR भी दिखाए
• ✓छूट वाली योजनाओं में APR एक समग्र आंकड़ा है जो पहले वर्ष की दर, बाद की दर और क्रेडिट लागतों को दर्शाता है
• ✓छूट अवधि के दौरान भुगतान अनुसूची पर छूट के प्रभाव को दिखाया जा सकता है, बिना अन्य प्रकटीकरणों को ट्रिगर किए

कुछ लेन-देनों में (विशेष रूप से क्रमिक भुगतान या ग्रेजुएटेड पेमेंट ऋणों में), पहले वर्षों के भुगतान उस दर पर आधारित हो सकते हैं जो उधारकर्ता के देय दायित्व से कम है, जिससे “ऋणात्मक परिशोधन” बनता है। प्रभावी दरों वाले विज्ञापनों में निम्न शामिल होना चाहिए: (1) प्रभावी/भुगतान दर; (2) घटे हुए भुगतानों की अवधि; (3) नोट दर जिस पर ब्याज वास्तव में उपार्जित हो रहा है; और (4) APR।

• ✓प्रभावी-दर विज्ञापनों में प्रभावी/भुगतान दर, घटे हुए भुगतानों की अवधि, नोट दर और APR का खुलासा होना चाहिए
• ✓विज्ञापित APR में उस ब्याज को दर्शाया जाना चाहिए जिसका उधारकर्ता पर दायित्व है, भले ही घटे-भुगतान अवधि के दौरान उसका भुगतान न किया गया हो
• ✓प्रभावी/भुगतान दर का विज्ञापन 226.24(d) के अंतर्गत खुलासों को ट्रिगर किए बिना मासिक भुगतान नहीं दिखा सकता

मूल्यांकन करते समय, एक निरीक्षक यह मूल्यांकन करता है कि घर और सहायक भवनों का स्वरूप सामंजस्यपूर्ण है और वे भूखंड पर उचित रूप से स्थित हैं। मूल्यांकनकर्ता को यह निर्णय करना होता है कि घर भूखंड के लिए अधिक बड़ा (overbuilt) है या अधिक छोटा (underbuilt), और क्या वह जलवायु परिस्थितियों का लाभ उठाने के लिए उचित दिशा में उन्मुख है।

• ✓निर्धारित करें कि घर भूखंड के लिए बहुत बड़ा (overbuilt) है या बहुत छोटा (underbuilt)
• ✓जलवायु लाभ के लिए भूखंड पर घर की उचित दिशा का आकलन करें
• ✓सुधारों का भूखंड पर सामंजस्यपूर्ण स्वरूप होना चाहिए

मूल्यांकनकर्ता निर्माण की गुणवत्ता तथा घिसाव और मौसम के प्रभावों के प्रति प्रतिरोध का निर्धारण करने के लिए बाहरी भाग का निरीक्षण करता है। इसमें नींव, दीवारों और छत की जाँच, गटर और डाउनस्पाउट की जाँच, छत के ओवरहैंग का सत्यापन, क्षेत्रफल प्राप्त करने के लिए बाहरी आयामों का मापन, और मूल्य अनुमान के लिए यार्ड सुधारों का वर्णन शामिल है।

• ✓निर्माण की गुणवत्ता निर्धारित करने के लिए नींव, दीवारों और छत का निरीक्षण करें
• ✓संरचना की सुरक्षा के लिए पर्याप्त गटर, डाउनस्पाउट और छत के ओवरहैंग सत्यापित करें
• ✓भवन क्षेत्रफल प्राप्त करने के लिए बाहरी आयामों को मापें

आंतरिक निरीक्षण भवन के टिकाऊपन, फ़्लोर प्लान की व्यवस्था, डिज़ाइन के आकर्षण, सामग्री की श्रेणी और गुणवत्ता, तथा तापन, खाना पकाने, विद्युत और नलसाज़ी उपकरणों की पर्याप्तता निर्धारित करता है। मूल्यांकनकर्ता कमरों के आकार, प्रकाश/हवादारी के लिए खिड़कियों की स्थिति दर्ज करता है, मूल्यांकन करता है कि संचलन प्रवाह कार्यात्मक रूप से उचित है या नहीं, और पुष्टि करता है कि घर में उसके मूल्य वर्ग के लिए आवश्यक आधुनिक सुविधाएँ हैं।

• ✓टिकाऊपन, फ़्लोर प्लान, डिज़ाइन, सामग्री और उपकरणों की पर्याप्तता का मूल्यांकन करें
• ✓आकलन करें कि संचलन प्रवाह कार्यात्मक रूप से उचित है या नहीं
• ✓पुष्टि करें कि घर में उसके मूल्य वर्ग के लिए आवश्यक आधुनिक सुविधाएँ हैं

एक आवासीय बिक्री लेन-देन बिक्री संपन्न करने (खरीदार और विक्रेता पूर्ण रूप से निष्पादित अनुबंध और संयुक्त एस्क्रो निर्देशों के साथ शर्तों पर सहमत होते हैं), स्वामित्व का कानूनी हस्तांतरण (टाइटल बीमा उपलब्ध कराया जाता है, एस्क्रो के पास विक्रेता की इक्विटी नकद करने के लिए धन होता है, दस्तावेज निष्पादित और रिकॉर्ड किए जाते हैं), और अंतिम निपटान विवरण के साथ वित्तपोषण पूरा करने (धन का संवितरण और सभी पक्षों को लिखित लेखा) से गुजरता है।

• ✓स्वामित्व का हस्तांतरण और धन का हस्तांतरण समकालिक कार्यों के रूप में माने जाते हैं
• ✓एस्क्रो धारक मूल पक्षों के लिए निपटान विवरण तैयार करता है ताकि यह दिखाया जा सके कि एस्क्रो निर्देशों का पूरी तरह से पालन किया गया था
• ✓लेन-देन तब शुरू होता है जब ब्रोकर संपत्ति के मालिक से लिस्टिंग (एजेंसी अनुबंध) प्राप्त करता है

C.A.R. सामान्य लेन-देनों में उपयोग किए जाने वाले मानकीकृत फ़ॉर्म प्रदान करता है। प्रमुख फ़ॉर्मों में AD (रियल एस्टेट संबंधों के बारे में प्रकटीकरण), RLA (अनन्य आवासीय लिस्टिंग समझौता), RPA-CA (आवासीय खरीद समझौता और संयुक्त एस्क्रो निर्देश), TDS (रियल एस्टेट हस्तांतरण प्रकटीकरण विवरण), CR (आकस्मिकता हटाना), FLD (सीसा आधारित पेंट के खतरे), NHD (प्राकृतिक जोखिम प्रकटीकरण), और SSA (शॉर्ट सेल परिशिष्ट) शामिल हैं।

• ✓लिस्टिंग फ़ॉर्म RLA है; खरीद समझौता RPA-CA है
• ✓मानक फ़ॉर्मों को बहुत अधिक फिर से लिखना कानून की अनधिकृत प्रैक्टिस माना जा सकता है
• ✓C.A.R. ऐसे दावों के बचाव में मदद करता है कि किसी वर्तमान C.A.R. फ़ॉर्म का पूर्व-मुद्रित प्रावधान अवैध है

एक मालिक AD फॉर्म प्राप्त करने के बाद लिस्टिंग ब्रोकर के साथ लिस्टिंग (RLA) में प्रवेश करता है। लिस्टिंग MLS में डाली जाती है, जब तक कि विक्रेता इसे बाहर रखने के लिए SEL फॉर्म का उपयोग न करे। एक सेलिंग ब्रोकर खरीदार ढूंढता है, एक ऑफ़र दिया जाता है (जिससे पहले AD दिया जाता है), बातचीत की जाती है, और स्वीकार किया जाता है जिससे एक अनुबंध (RPA-CA) बनता है। एजेंसी संबंधों की पुष्टि की जानी चाहिए।

• ✓लिस्टिंग में प्रवेश करने से पहले विक्रेता को AD फॉर्म दिया जाना चाहिए
• ✓RLA रद्द करने के लिए प्रबंधन अनुमोदन हेतु 5 दिन देता है
• ✓यदि दोहरी एजेंसी मौजूद है, तो एजेंटों को जितनी शीघ्र व्यावहारिक हो, संबंध का खुलासा करना चाहिए
• ✓यदि विक्रेता संपत्ति को MLS में नहीं रखना चाहता है, तो SEL फॉर्म का उपयोग किया जाता है

IREM को 1933 में संपत्ति प्रबंधन फर्मों द्वारा व्यावसायिकता को बढ़ावा देने और प्रबंधन अनुभव डेटा का स्रोत प्रदान करने के लिए संगठित किया गया था। सदस्यता के लिए फर्मों को विशिष्ट नैतिक दिशानिर्देशों का पालन करना आवश्यक था। 1938 में IREM ने अपना ध्यान फर्मों के बजाय व्यक्तियों को प्रमाणित करने पर केंद्रित किया, क्योंकि केवल एक व्यक्ति ही “क्षमता” रखने वाला योग्य ठहराया जा सकता है।

• ✓IREM की स्थापना 1933 में संपत्ति प्रबंधन में व्यावसायिकता को बढ़ावा देने के लिए की गई थी।
• ✓मूल सदस्य फर्मों को अपने स्वयं के धन और ग्राहकों के धन के लिए अलग-अलग बैंक खाते बनाए रखने थे, जिनमें कोई मिश्रण न हो।
• ✓सदस्यों को धन संभालने वाले सभी कर्मचारियों के लिए एक संतोषजनक फिडेलिटी बॉन्ड रखना आवश्यक था।
• ✓सदस्य संपत्ति के मालिक को पूरी जानकारी दिए और उससे अनुमति लिए बिना ग्राहक के खर्चों से छूट या कमीशन नहीं ले सकते थे।

1938 के बाद, IREM ने सदस्यता को उन व्यक्तियों तक सीमित कर दिया जो शैक्षिक और अनुभव संबंधी आवश्यकताएँ पूरी करते थे। Certified Property Manager (CPM) प्रमुख पदनाम है; Accredited Residential Manager (ARM) के लिए कम स्तर का प्रशिक्षण और ऑन-साइट अनुभव आवश्यक होता है। कम से कम एक CPM का उपयोग करने वाली फर्म Accredited Management Organization (AMO) पदनाम अर्जित कर सकती है।

• ✓CPM (Certified Property Manager) शैक्षिक और अनुभव संबंधी आवश्यकताएँ पूरी करने वाले व्यक्तियों को प्रदान किया जाता है
• ✓ARM (Accredited Residential Manager) के लिए कम स्तर का प्रशिक्षण और ऑन-साइट अनुभव आवश्यक होता है
• ✓AMO (Accredited Management Organization) एक फर्म पदनाम है जिसके लिए कम से कम एक CPM आवश्यक होता है
• ✓केवल व्यक्तियों को, फर्मों को नहीं, योग्य संपत्ति प्रबंधक के रूप में प्रमाणित किया जा सकता है

NARPM की स्थापना 1980 के दशक के अंत में एकल-परिवार घरों के शुल्क-आधारित प्रबंधकों की सेवा के लिए हुई, और इसका पहला राष्ट्रीय सम्मेलन नवंबर 1989 में आयोजित हुआ। यह व्यावसायिक उपाधियाँ प्रदान करता है और अपनी आचार संहिता तथा व्यावसायिकता के मानकों के माध्यम से नैतिकता, व्यावसायिकता और निष्पक्ष आवास प्रथाओं को बढ़ावा देता है।

• ✓NARPM की स्थापना 1980 के दशक के अंत में हुई और इसका पहला सम्मेलन नवंबर 1989 में हुआ
• ✓RMP (आवासीय प्रबंधन पेशेवर) और MPM (मास्टर प्रॉपर्टी मैनेजर) व्यक्तिगत उपाधियाँ हैं
• ✓CRMC (प्रमाणित आवासीय प्रबंधन कंपनी) उन फर्मों के लिए है जो एकल-परिवार घरों का प्रबंधन करती हैं
• ✓CSS (प्रमाणित सहायता विशेषज्ञ) सहायक कर्मचारियों के लिए एक उपाधि है