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प्रस्ताव बनाम अनुबंध निर्माण
contracts RPA-CA जब खरीदार की शर्तों के साथ पूरा किया जाता है, तो यह एक प्रस्ताव होता है। जब विक्रेता (या काउंटर-ऑफर के बाद विक्रेता/खरीदार) दस्तावेज़ों पर हस्ताक्षर करके उन्हें निष्पादित करता है और बिना किसी शर्त के स्वीकृति की सूचना देता है, तो यह एक अनुबंध बन जाता है जो संयुक्त एस्क्रो निर्देश प्रदान करता है। एक बाध्यकारी समझौता तब बनता है जब हस्ताक्षरित स्वीकृति की एक प्रति खरीदार या खरीदार के अधिकृत प्रतिनिधि को व्यक्तिगत रूप से प्राप्त हो जाती है।
मुख्य नियम
- ✓एक पूरा किया गया RPA-CA तब तक एक प्रस्ताव रहता है जब तक बिना किसी शर्त के स्वीकृति की सूचना न दी जाए
- ✓एक बाध्यकारी समझौता तब बनता है जब हस्ताक्षरित स्वीकृति की एक प्रति खरीदार या उसके अधिकृत प्रतिनिधि को व्यक्तिगत रूप से प्राप्त हो जाती है
- ✓स्वीकृति की पुष्टि तारीख का दस्तावेज़ीकरण करती है, लेकिन बाध्यकारी समझौता बनाने के लिए यह कानूनी रूप से आवश्यक नहीं है
- ✓समय का पालन अत्यावश्यक है; संशोधनों के लिए खरीदार और विक्रेता दोनों के हस्ताक्षरित लिखित दस्तावेज़ आवश्यक हैं
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मुख्य निष्पादन समयावधियाँ
contracts सामान्यतः खरीदार के पास डिपॉज़िट एस्क्रो में पहुँचाने के लिए 3 दिन, ऋण आवेदन पूरे करने और धन के सत्यापन को उपलब्ध कराने के लिए 7 दिन, और निरीक्षण तथा जाँच-पड़ताल करने के लिए 17 दिन होते हैं। विक्रेता के पास आम तौर पर खरीदार को सभी आवश्यक प्रकटीकरण उपलब्ध कराने के लिए 7 दिन होते हैं।
मुख्य नियम
- ✓खरीदार: डिपॉज़िट एस्क्रो में पहुँचाने के लिए 3 दिन
- ✓खरीदार: ऋण आवेदन और धन के सत्यापन के लिए 7 दिन
- ✓खरीदार: निरीक्षण और जाँच-पड़ताल करने के लिए 17 दिन (तथा ऋण/मूल्यांकन संबंधी शर्तें या कंटिंजेंसी हटाने के लिए)
- ✓विक्रेता: सभी आवश्यक प्रकटीकरण प्रदान करने के लिए 7 दिन
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नोटिस टू परफॉर्म और रद्दीकरण
contracts किसी भी कंटिंजेंसी को हटाना फॉर्म CR का उपयोग करके लिखित रूप में होना चाहिए। यदि कोई पक्ष अपने दायित्वों का पालन करने में विफल रहता है, तो दूसरा पक्ष Notice To Perform (आमतौर पर 24 घंटे की अनुमति देता है) दे सकता है, जो आम तौर पर रद्दीकरण से पहले आवश्यक होता है। अनुबंध और एस्क्रो का एकपक्षीय रद्दीकरण संभव हो सकता है, लेकिन जमा निधियों का निपटान द्विपक्षीय होना चाहिए।
मुख्य नियम
- ✓कंटिंजेंसी हटाना फॉर्म CR का उपयोग करके लिखित रूप में होना चाहिए
- ✓Notice To Perform आमतौर पर पालन के लिए 24 घंटे की अनुमति देता है
- ✓रद्दीकरण शुरू करने से पहले Notice To Perform आमतौर पर आवश्यक होता है
- ✓एकपक्षीय रद्दीकरण संभव है, लेकिन जमा निधियों का निपटान द्विपक्षीय होना चाहिए
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वित्तपोषण आकस्मिकता
financing सामान्य अनुबंध में वित्तपोषण आकस्मिकता शामिल होती है, जब तक कि दोनों पक्ष अन्यथा सहमत न हों। खरीदार वित्तपोषण प्राप्त करने के लिए तत्परता से कार्य करने पर सहमत होता है। यदि समय पर वित्तपोषण प्राप्त नहीं होता, तो विक्रेता खरीदार को पालन हेतु सूचना (फॉर्म NBP) दे सकता है; तब खरीदार को आकस्मिकता हटाकर आगे बढ़ना होगा या विक्रेता अनुबंध रद्द कर सकता है।
मुख्य नियम
- ✓अनुबंध में आम तौर पर वित्तपोषण आकस्मिकता होती है, जब तक कि दोनों पक्षों द्वारा उससे छूट न दी जाए
- ✓यदि FHA/VA वित्तपोषण है, तो खरीदार के पास ऋणदाता द्वारा आवश्यक मरम्मतों की लिखित सूचना विक्रेता को देने के लिए 17 दिन होते हैं
- ✓यदि समय पर वित्तपोषण प्राप्त नहीं होता है, तो विक्रेता खरीदार को पालन हेतु सूचना (NBP) दे सकता है
- ✓खरीदार के पास आम तौर पर ऋण और मूल्यांकन आकस्मिकताओं को हटाने के लिए 17 दिन होते हैं
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लिक्विडेटेड डैमेजेस प्रावधान
contracts यदि विक्रेता और क्रेता दोनों द्वारा अलग से हस्ताक्षरित या आरंभिकीकृत किया गया हो, तो लिक्विडेटेड डैमेजेस क्लॉज विक्रेता को बेचने के दायित्व से मुक्त करता है और हानि को क्रेता की जमा राशि तक सीमित करता है, जो खरीद मूल्य के अधिकतम 3% तक हो सकती है। इसे कम से कम 10-पॉइंट बोल्ड टाइप में या कंट्रास्टिंग लाल 8-पॉइंट बोल्ड टाइप में मुद्रित किया जाना चाहिए।
मुख्य नियम
- ✓सक्रिय होने के लिए विक्रेता और क्रेता दोनों द्वारा अलग से हस्ताक्षरित या आरंभिकीकृत होना आवश्यक है
- ✓लिक्विडेटेड डैमेजेस की सीमा जमा राशि तक है, जो खरीद मूल्य के अधिकतम 3% तक हो सकती है
- ✓कम से कम 10-पॉइंट बोल्ड टाइप में या कंट्रास्टिंग लाल 8-पॉइंट बोल्ड टाइप में होना चाहिए
- ✓लिक्विडेटेड डैमेजेस के अधीन बढ़ी हुई जमा राशि के लिए अलग से हस्ताक्षरित समझौता आवश्यक है
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प्रस्ताव की तिथि बनाम स्वीकृति की तिथि
contracts जिस तिथि और स्थान पर संभावित खरीदार डिपॉज़िट रसीद पर हस्ताक्षर करता है, वह तिथि निष्पादन प्रावधानों के समय-अनुपालन को मापने के लिए प्रयुक्त तिथि नहीं है। समय की बाध्यताएँ उस तिथि से प्रवाहित होती हैं जिस दिन कानूनी स्वीकृति द्वारा अनुबंध बनता है।
मुख्य नियम
- ✓खरीदार की प्रस्ताव तिथि का उपयोग निष्पादन अनुपालन को मापने के लिए नहीं किया जाता।
- ✓निष्पादन की समयावधियाँ उस तिथि से प्रवाहित होती हैं जिस दिन कानूनी स्वीकृति द्वारा अनुबंध बनता है।
- ✓जब तक अन्यथा न कहा गया हो, खरीदार के हस्ताक्षर करने के बाद तीसरे कैलेंडर दिन शाम 5:00 बजे प्रस्ताव समाप्त हो जाता है।
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खरीद मूल्य और संपत्ति विवरण
contracts प्रस्ताव में कुल खरीद मूल्य और शर्तें (पूर्ण नकद, नया ऋण, या ऋण ग्रहण) स्पष्ट रूप से बताई जानी चाहिए। कुल मूल्य में खरीदार की क्लोज़िंग लागतें या वित्तपोषण लागतें शामिल नहीं हैं। संपत्ति का विवरण अदालत के लिए उसे पहचानने के लिए पर्याप्त होना चाहिए (सड़क पता, मानचित्र पुस्तक/पृष्ठ/पार्सल, या APN)।
मुख्य नियम
- ✓कुल खरीद मूल्य में खरीदार की क्लोज़िंग लागतें या वित्तपोषण लागतें शामिल नहीं होती हैं।
- ✓संपत्ति का विवरण अदालत के लिए उसे पहचानने के लिए पर्याप्त होना चाहिए (पता, कानूनी विवरण, या APN)।
- ✓प्रस्ताव में वे शर्तें बताई जानी चाहिए जिनके लिए खरीदार प्रतिबद्ध होता है।
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प्रारंभिक जमा राशि को संभालना
escrow एजेंट खरीदार को निर्देश दे सकता है कि वह जमा राशि को स्वीकृति के बाद 3 कार्य दिवसों के भीतर सीधे एस्क्रो होल्डर को सौंप दे, या स्वीकृति तक खरीदार की जमा राशि को बिना भुनाए रखे और फिर स्वीकृति के बाद 3 कार्य दिवसों के भीतर ब्रोकर के ट्रस्ट खाते या एस्क्रो में जमा करे। मानक अनुबंध में कहा गया है कि खरीदार यह प्रतिनिधित्व करता है कि जमा करते समय धनराशि मान्य होगी।
मुख्य नियम
- ✓स्वीकृति के बाद 3 कार्य दिवसों के भीतर जमा राशि एस्क्रो या ब्रोकर के ट्रस्ट खाते में जानी चाहिए
- ✓खरीदार प्रतिनिधित्व करता है कि एस्क्रो में जमा करते समय धनराशि मान्य होगी
- ✓यदि जमा राशि रोकी जा रही हो, तो एजेंट के पास ऑफ़र जमा करते समय वह उपलब्ध होनी चाहिए
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लागतों का आवंटन - रेट्रोफिट और अनुपालन
disclosures अनुबंध में कीट नियंत्रण निरीक्षण (फॉर्म WPA), अन्य निरीक्षण (सेप्टिक, कुएँ, प्राकृतिक जोखिम), और सरकारी रेट्रोफिट आवश्यकताओं सहित लागतें आवंटित की जाती हैं। स्वास्थ्य एवं सुरक्षा संहिता 13113.8 के अनुसार धुआँ संसूचक आवश्यक हैं; स्वास्थ्य एवं सुरक्षा संहिता 19211 के अनुसार वॉटर हीटर को ब्रेस किया जाना चाहिए। विक्रेता को अनुपालन का लिखित प्रमाणपत्र देना होगा।
मुख्य नियम
- ✓स्वास्थ्य एवं सुरक्षा संहिता की धारा 13113.8 के अंतर्गत धुआँ संसूचक अनुपालन आवश्यक है
- ✓कैलिफ़ोर्निया प्लंबिंग कोड के अनुसार स्वास्थ्य एवं सुरक्षा संहिता की धारा 19211 के अंतर्गत वॉटर हीटर ब्रेसिंग आवश्यक है
- ✓नए निर्माण में धुआँ संसूचक (14 अगस्त, 1992 से) प्रत्येक बेडरूम में और बाहर केंद्रीय रूप से बैटरी बैकअप के साथ हार्ड-वायर्ड होने चाहिए
- ✓फॉर्म WPA का उपयोग लकड़ी नष्ट करने वाले कीट निरीक्षण और लागत आवंटन के लिए किया जाता है
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क्लोज़िंग, कब्ज़ा और किरायेदार संबंधी प्रावधान
contracts ऑफ़र में खरीदार के कब्ज़े और डिलीवरी तिथि को संबोधित किया जाता है। 30 दिन से कम के कब्ज़े के लिए फॉर्म PAA का उपयोग किया जाता है। यदि संपत्ति किरायेदार के कब्ज़े में है, तो विक्रेता को एस्क्रो के समापन से कम से कम 5 दिन पहले संपत्ति खाली करनी होगी, जब तक कि अन्यथा सहमति न हो। आय/निवेश संपत्ति के लिए फॉर्म RIPA का उपयोग किया जाता है।
मुख्य नियम
- ✓30 दिन से कम के कब्ज़े के लिए खरीद समझौता परिशिष्ट (PAA) का उपयोग किया जाता है
- ✓किरायेदार के कब्ज़े वाली संपत्ति को एस्क्रो के समापन से कम से कम 5 दिन पहले खाली किया जाना चाहिए, जब तक कि अन्यथा सहमति न हो
- ✓विक्रेता को किरायेदार की अप्रयुक्त जमा राशि एस्क्रो के माध्यम से खरीदार को हस्तांतरित करनी होगी
- ✓आय/निवेश संपत्ति के लिए फॉर्म RIPA का उपयोग किया जाना चाहिए
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फिक्स्चर बनाम व्यक्तिगत संपत्ति
contracts विशिष्ट अपवादों के अधीन, खरीदार सभी फिक्स्चर का हकदार है — वे वस्तुएँ जो स्थायी रूप से स्थायी चीज़ से जुड़ी हुई हैं। खरीदार केवल उस व्यक्तिगत संपत्ति का हकदार है जो अनुबंध में सूचीबद्ध है और ऋणदाता की स्वीकृति के अधीन है।
मुख्य नियम
- ✓फिक्स्चर (स्थायी रूप से जुड़ी वस्तुएँ) शामिल होते हैं जब तक कि विशेष रूप से बाहर न किए गए हों
- ✓खरीदार केवल अनुबंध में सूचीबद्ध व्यक्तिगत संपत्ति का हकदार है
- ✓बड़े बाहरी गमले में लगे पौधे व्यक्तिगत संपत्ति हैं, फिक्स्चर नहीं
- ✓फिक्स्चर के उदाहरण: बिल्ट-इन उपकरण, खिड़की आवरण, सौर प्रणालियाँ, जमीन में स्थापित लैंडस्केपिंग
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संपत्ति की स्थिति और क्रेता की जांच
disclosures जब तक अन्यथा सहमति न हो, संपत्ति अपनी वर्तमान “जैसी है वैसी” स्थिति में बेची जाती है, जो क्रेता के निरीक्षण और जांच के अधिकार के अधीन है, जिसमें बीमा योग्यता भी शामिल है। विक्रेता को सभी महत्वपूर्ण तथ्यों और दोषों का खुलासा करना होगा, जिनमें ज्ञात बीमा दावे भी शामिल हैं। विक्रेता जांच के लिए उपयोगिताएँ चालू रखता है और पहुंच उपलब्ध कराता है।
मुख्य नियम
- ✓संपत्ति क्रेता के निरीक्षण अधिकारों के अधीन “जैसी है वैसी” स्थिति में बेची जाती है
- ✓विक्रेता को सभी महत्वपूर्ण तथ्यों और दोषों का खुलासा करना होगा, जिनमें ज्ञात बीमा दावे भी शामिल हैं
- ✓विक्रेता को जांच के लिए संपत्ति उपयोगिताओं के चालू होने के साथ उपलब्ध करानी होगी
- ✓क्रेता को संपत्ति को ग्रहणाधिकारों से मुक्त रखना होगा और निरीक्षण से हुई किसी भी क्षति की मरम्मत करनी होगी
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टाइटल, वेस्टिंग और ग्रांट डीड
escrow जैसा खरीदार एस्क्रो निर्देशों में निर्देश देता है, उसी अनुसार टाइटल निहित होता है। कानूनी/कर प्रभावों के कारण लाइसेंसधारियों को चाहिए कि वे खरीदारों को टाइटल लेने पर सक्षम सलाह लेने के लिए प्रोत्साहित करें। हस्तांतरण आमतौर पर ग्रांट डीड द्वारा होता है, जिसमें खनिज, तेल और जल अधिकार शामिल होते हैं यदि वे विक्रेता के स्वामित्व में हों। टाइटल वित्तपोषण लियनों से मुक्त होना चाहिए, सिवाय जहाँ प्रावधान हो, और प्रारंभिक टाइटल रिपोर्ट में दर्शाए गए मामलों के अधीन होगा।
मुख्य नियम
- ✓जैसा खरीदार एस्क्रो निर्देशों में निर्देश देता है, उसी अनुसार टाइटल निहित होता है
- ✓हस्तांतरण आमतौर पर ग्रांट डीड द्वारा होता है, जिसमें खनिज, तेल और जल अधिकार शामिल होते हैं यदि वे विक्रेता के स्वामित्व में हों
- ✓टाइटल प्रारंभिक टाइटल रिपोर्ट में दिखाए गए भार/सुविधाधिकार/सीसी&आर के अधीन है
- ✓अनुबंध निर्दिष्ट करता है कि प्रारंभिक टाइटल रिपोर्ट और टाइटल बीमा पॉलिसी का भुगतान कौन पक्ष करता है
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स्थिति का अंतिम सत्यापन
contracts क्रेता को क्लोज़िंग से पहले 5 दिनों के भीतर अंतिम निरीक्षण का अधिकार है, जो कंटिंजेंसी के रूप में नहीं, बल्कि केवल इस बात की पुष्टि के लिए है कि संपत्ति उसी स्थिति में है, मरम्मतें पूरी हो चुकी हैं, और विक्रेता ने अन्य दायित्व पूरे किए हैं।
मुख्य नियम
- ✓अंतिम सत्यापन क्लोज़िंग से पहले 5 दिनों के भीतर होता है
- ✓अंतिम सत्यापन बिक्री की कंटिंजेंसी नहीं है
- ✓इसका उद्देश्य केवल स्थिति और सहमत मरम्मतों के पूरा होने की पुष्टि करना है
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एस्क्रो के समापन पर प्रोरेशन
escrow एस्क्रो के समापन तक कुछ स्वामित्व व्यय वर्तमान के रूप में भुगतान किए जाते हैं और उसके बाद खरीदार की जिम्मेदारी बन जाते हैं, जिनमें वास्तविक संपत्ति कर (और पूरक), एचओए मूल्यांकन, ग्रहण किए गए बीमा प्रीमियम, और ग्रहण किए गए बॉन्ड भुगतान शामिल हैं। समापन के बाद के समय के लिए पूर्वभुगतान किया गया किराया खरीदार को जमा किया जाता है।
मुख्य नियम
- ✓प्रोरेशन की जाने वाली वस्तुओं में संपत्ति कर, एचओए मूल्यांकन, ग्रहण किया गया बीमा, और ग्रहण किए गए बॉन्ड भुगतान शामिल हैं
- ✓एस्क्रो के समापन के समय और उसके बाद के समय के लिए पूर्वभुगतान किया गया किराया खरीदार को जमा किया जाता है
- ✓एस्क्रो के समापन की तिथि तक व्यय वर्तमान के रूप में भुगतान किए जाते हैं
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विवाद समाधान - मध्यस्थता और आर्बिट्रेशन
contracts पक्षकार सभी विवादों को (अपवादों को छोड़कर) आर्बिट्रेशन या अदालत जाने से पहले मध्यस्थता द्वारा सुलझाने पर सहमत होते हैं। मध्यस्थ निष्पक्ष होता है और समझौता थोप नहीं सकता, परंतु मध्यस्थता से बाध्यकारी समझौता हो सकता है। AAA या JAMS नियमों के अंतर्गत आर्बिट्रेशन का परिणाम बाध्यकारी निर्णय होता है।
मुख्य नियम
- ✓पक्षकारों को आर्बिट्रेशन या अदालती कार्रवाई का सहारा लेने से पहले मध्यस्थता करनी होती है
- ✓मध्यस्थ समझौता थोप नहीं सकता
- ✓AAA या JAMS नियमों के अंतर्गत आर्बिट्रेशन बाध्यकारी है
- ✓अपवादों में गिरवी-जब्ती, प्रोबेट, दिवालियापन और लघु दावा कार्रवाइयाँ शामिल हैं
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संयुक्त एस्क्रो निर्देश और डिलीवरी
escrow RPA-CA संयुक्त एस्क्रो निर्देशों के रूप में कार्य करता है; यदि स्वीकार किया जाता है, तो एस्क्रो धारक एक अभिस्वीकृति प्रदान करता है जिसमें एस्क्रो संख्या, लाइसेंस स्थिति, और यह खुलासा होता है कि स्वीकृति पूरक निर्देशों के अधीन है। स्वीकृति के बाद 3 व्यावसायिक दिनों के भीतर समझौते की एक प्रति एस्क्रो धारक को डिलीवर की जानी चाहिए।
मुख्य नियम
- ✓RPA-CA संयुक्त एस्क्रो निर्देशों के रूप में कार्य करता है
- ✓स्वीकृति के बाद 3 व्यावसायिक दिनों के भीतर समझौते की एक प्रति एस्क्रो धारक को डिलीवर की जानी चाहिए
- ✓एस्क्रो धारक की अभिस्वीकृति एस्क्रो संख्या और लाइसेंस स्थिति का खुलासा करती है
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क्रेता की संपत्ति की बिक्री की कंटिंजेंसी
contracts यदि प्रस्ताव क्रेता की संपत्ति की बिक्री की कंटिंजेंसी पर आधारित है, तो फॉर्म COP (अन्य संपत्ति की बिक्री या खरीद के लिए कंटिंजेंसी) का उपयोग किया जाता है। विक्रेता जो प्रतिस्थापन संपत्ति खोजने की कंटिंजेंसी के साथ प्रति-प्रस्ताव देता है, वह भी फॉर्म COP का उपयोग करता है।
मुख्य नियम
- ✓फॉर्म COP का उपयोग तब किया जाता है जब प्रस्ताव क्रेता की संपत्ति की बिक्री की कंटिंजेंसी पर आधारित हो
- ✓प्रतिस्थापन संपत्ति की कंटिंजेंसी के साथ प्रति-प्रस्ताव देने वाला विक्रेता भी फॉर्म COP का उपयोग करता है
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खरीद समझौते में ब्रोकर पारिश्रमिक
contracts प्रस्ताव यह निर्दिष्ट करता है कि विक्रेता या क्रेता, या दोनों, अलग लिखित समझौते में निर्दिष्ट ब्रोकर पारिश्रमिक का भुगतान करने के लिए सहमत होते हैं। पारिश्रमिक एस्क्रो बंद होने पर देय होता है, या यदि एस्क्रो बंद न हो, तो अलग समझौते में निर्दिष्टानुसार देय होता है।
मुख्य नियम
- ✓ब्रोकर पारिश्रमिक एक अलग लिखित समझौते में निर्दिष्ट होता है
- ✓पारिश्रमिक एस्क्रो बंद होने पर देय होता है
- ✓रियल एस्टेट ब्रोकर क्रेता और विक्रेता के बीच के समझौते के पक्षकार नहीं होते हैं