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एनकम्ब्रेंस संपत्ति में किसी ऐसे व्यक्ति का कोई अधिकार या हित है जो शीर्षक-धारक नहीं है, जो मालिक की एस्टेट के मूल्य को प्रभावित करता है लेकिन उपभोग या हस्तांतरण को नहीं रोकता। इसकी दो श्रेणियाँ हैं: शीर्षक को प्रभावित करने वाले (लियन) और भौतिक स्थिति या उपयोग को प्रभावित करने वाले (सुखाधिकार, प्रतिबंध, अतिक्रमण)।

• ✓एनकम्ब्रेंस मूल्य को प्रभावित करता है लेकिन फीस शीर्षक को बेचने/हस्तांतरित करने से नहीं रोकता
• ✓शीर्षक को प्रभावित करने वाले एनकम्ब्रेंस लियन होते हैं (मौद्रिक दावे)
• ✓स्थिति/उपयोग को प्रभावित करने वाले एनकम्ब्रेंस में सुखाधिकार, प्रतिबंध, ज़ोनिंग और अतिक्रमण शामिल हैं

लियन संपत्ति पर लगाया गया एक प्रभार है जो किसी मौद्रिक दावे या किसी कार्य के पालन की सुरक्षा के रूप में होता है। लियन स्वैच्छिक (गृह बंधक) या अनैच्छिक (बकाया कर) हो सकते हैं, और विशिष्ट (ट्रस्ट डीड, मैकेनिक लियन) या सामान्य (मनी जजमेंट, आयकर लियन) हो सकते हैं। सभी लियन भार होते हैं, लेकिन सभी भार लियन नहीं होते।

• ✓स्वैच्छिक लियन = स्वामी द्वारा बनाया गया (जैसे, बंधक); अनैच्छिक = कानून द्वारा लगाया गया (जैसे, कर लियन)
• ✓विशिष्ट लियन किसी विशेष संपत्ति को प्रभावित करता है; सामान्य लियन स्वामी की सभी गैर-छूट प्राप्त संपत्ति को प्रभावित करता है
• ✓लियन किसी मौद्रिक दावे या किसी कार्य के पालन को सुरक्षित करता है

टाइटल पर क्लाउड कोई भी बकाया दावा या भार है, जो यदि वैध हो, तो मालिक के टाइटल को क्षति पहुँचाएगा। जब तक यह क्लाउड बना रहता है, मालिक विक्रय योग्य टाइटल हस्तांतरित नहीं कर सकता। उदाहरण: चुकता किया गया परंतु पुनर्हस्तांतरित न किया गया डीड ऑफ ट्रस्ट; उत्तराधिकारी के हस्ताक्षर का अनुपलब्ध होना; मुकदमा खारिज होने के बाद भी बना हुआ lis pendens।

• ✓टाइटल पर क्लाउड विक्रय योग्य टाइटल के हस्तांतरण को रोकता है
• ✓उदाहरणों में चुकता किए गए परंतु पुनर्हस्तांतरित न किए गए डीड ऑफ ट्रस्ट, उत्तराधिकारी के हस्ताक्षर का अनुपलब्ध होना, और पुराना lis pendens शामिल हैं
• ✓क्लाउड को हटाने से क्लोज़िंग में तब तक देरी हो सकती है जब तक क्लीन टाइटल इंश्योरेंस पॉलिसी जारी न हो सके

कैलिफ़ोर्निया सिविल कोड की धारा 1624 के अंतर्गत, जिन अनुबंधों को लिखित रूप में होना चाहिए और जिस पक्ष के विरुद्ध उन्हें लागू किया जाना है उसके द्वारा हस्ताक्षरित होना चाहिए, उनमें शामिल हैं: ऐसे अनुबंध जिनका निष्पादन एक वर्ष के भीतर संभव न हो; किसी अन्य के ऋण के लिए उत्तरदायी होने के वचन; एक वर्ष से अधिक की लीज़ या अचल संपत्ति की बिक्री; मुआवज़े के लिए अचल संपत्ति खरीदने, बेचने या लीज़ पर देने के लिए एजेंट नियुक्त करने वाले अनुबंध; ऐसे अनुबंध जिनका निष्पादन वचन देने वाले के जीवनकाल में संभव न हो; मॉर्गेज ऋण ग्रहण करने वाले अनुबंध; और $100,000 से अधिक की ऋण प्रतिबद्धताएँ जो व्यक्तिगत प्रयोजनों के लिए नहीं हैं।

• ✓अचल संपत्ति की बिक्री या एक वर्ष से अधिक की लीज़ लिखित रूप में होनी चाहिए
• ✓कमीशन के लिए अचल संपत्ति बेचने हेतु ब्रोकर नियुक्त करने वाला अनुबंध लिखित होना चाहिए और हस्ताक्षरित होना चाहिए
• ✓एक वर्ष के भीतर निष्पादित न किए जा सकने वाले अनुबंध लिखित रूप में होने चाहिए
• ✓अचल संपत्ति के अनुबंध पर हस्ताक्षर करने का एजेंट का प्राधिकार भी लिखित रूप में होना चाहिए

ब्रोकर को कमिशन वसूल करने के लिए कमिशन समझौता लिखित होना चाहिए और जिस पक्ष पर दायित्व लगाया जाना है (party to be charged) उसके द्वारा हस्ताक्षरित होना चाहिए। यह एक वर्ष से अधिक अवधि की लीज़ों पर लागू होता है। ब्रोकर-से-ब्रोकर मौखिक कमिशन साझा करने वाले समझौते इसके अंतर्गत नहीं आते। गृहीत मॉर्गेज ऋण का भुगतान करने के अलिखित समझौते अमान्य हैं, जब तक कि हस्तांतरण-पत्र (conveyance) में गृहीतता प्रदान न की गई हो।

• ✓ब्रोकर का कमिशन समझौता लिखित होना चाहिए और जिस पक्ष पर दायित्व लगाया जाना है उसके द्वारा हस्ताक्षरित होना चाहिए
• ✓ब्रोकरों के बीच कमिशन साझा करने के मौखिक समझौते प्रवर्तनीय हैं (स्टैट्यूट के दायरे में नहीं)
• ✓खरीदार द्वारा मॉर्गेज गृहीत करने का अलिखित समझौता अमान्य है, जब तक कि वह हस्तांतरण-पत्र (conveyance) में प्रदान न किया गया हो

स्टैट्यूट ऑफ फ्रॉड्स का संबंध उपचार से है, न कि सारभूत वैधता से। एक अनुपालन-रहित अनुबंध अप्रवर्तनीय होता है, शून्य नहीं, और तब तक प्रभावी रहता है जब तक किसी वाद में उसकी अमान्यता पर बल न दिया जाए। यह केवल एक प्रतिरक्षा है। महत्वपूर्ण आंशिक निष्पादन लिखित दस्तावेज़ की कमी को क्षमा कर सकता है। पूर्णतः निष्पादित अनुबंध इस स्टैट्यूट के दायरे से बाहर होता है।

• ✓अनुपालन न करना अनुबंध को अप्रवर्तनीय बनाता है, शून्य नहीं
• ✓यह स्टैट्यूट केवल एक प्रतिरक्षा है और सकारात्मक कार्रवाई का आधार नहीं बन सकती
• ✓महत्वपूर्ण आंशिक निष्पादन लिखित दस्तावेज़ की कमी को क्षमा कर सकता है
• ✓पूर्णतः निष्पादित अनुबंध स्टैट्यूट ऑफ फ्रॉड्स के अधीन नहीं होता

आवश्यक लिखित दस्तावेज़ किसी भी रूप में हो सकता है (पत्रों की श्रृंखला भी), लेकिन उसमें सभी महत्वपूर्ण शर्तें होनी चाहिए ताकि न्यायालय समझौते का निर्धारण कर सके, और उस पर उस पक्ष के हस्ताक्षर होने चाहिए जिसके विरुद्ध दायित्व आरोपित किया जाना है। वाद लाने वाला पक्ष बाद में अपना हस्ताक्षर जोड़ सकता है।

• ✓ज्ञापन में अनुबंध की सभी महत्वपूर्ण शर्तें होनी चाहिए
• ✓उस पर उस पक्ष के हस्ताक्षर होने चाहिए जिसके विरुद्ध दायित्व आरोपित किया जाना है
• ✓वाद लाने वाला पक्ष बाद में अपना हस्ताक्षर जोड़ सकता है

रिकॉर्डिंग किसी डीड की वैधता को प्रभावित नहीं करती, लेकिन यह अत्यंत महत्वपूर्ण है क्योंकि रिकॉर्डिंग हस्तांतरिती की रक्षा करती है। यदि कोई हस्तांतरिती रिकॉर्ड नहीं कराता और कोई अन्य दस्तावेज़ रिकॉर्ड हो जाता है, तो पहला हस्तांतरिती जोखिम में पड़ जाता है। रिकॉर्डिंग प्रणाली हस्तांतरणों का क्रम दर्शाती है। संपत्ति का कब्ज़ा भी कब्ज़े में रहने वाले व्यक्तियों के अधिकारों की सूचना देता है, इसलिए खरीदारों को केवल टाइटल पॉलिसी पर निर्भर रहने के बजाय अधिवासियों या कब्ज़ाधारकों की जांच करनी चाहिए।

• ✓रिकॉर्डिंग वैधता को प्रभावित नहीं करती, परंतु हस्तांतरिती को बाद में रिकॉर्ड किए गए दस्तावेज़ों से बचाती है
• ✓रिकॉर्डिंग प्रणाली संपत्ति को प्रभावित करने वाले हस्तांतरणों का क्रम स्थापित करती है
• ✓कब्ज़ा कब्ज़ाधारक के अधिकारों की सूचना देता है; खरीदारों को अधिवासियों की जांच करनी चाहिए

कैलिफ़ोर्निया कानून स्वामियों को अनधिकृत भारों से बचाता है। अचल संपत्ति को प्रभावित करने वाले अधिकांश दस्तावेज़ों को रिकॉर्डिंग से पहले स्वामी द्वारा निष्पादित और अभिस्वीकृत या प्रमाणित किया जाना चाहिए। शामिल दस्तावेज़ों में हस्तांतरण, बंधक, न्यास विलेख, विक्रय अनुबंध, विकल्प अनुबंध, जमा रसीदें, कमीशन रसीदें, और उनसे संबंधित शपथपत्र शामिल हैं। सामुदायिक संपत्ति को हस्तांतरित या भारित करने वाले किसी भी दस्तावेज़ को दोनों पति-पत्नी द्वारा निष्पादित किया जाना चाहिए।

• ✓अचल संपत्ति के अधिकांश दस्तावेज़ों को रिकॉर्डिंग से पहले स्वामी द्वारा अभिस्वीकृत या प्रमाणित किया जाना चाहिए
• ✓सामुदायिक संपत्ति को हस्तांतरित या भारित करने वाले किसी भी दस्तावेज़ को पति और पत्नी दोनों द्वारा निष्पादित किया जाना चाहिए

पूर्ण रिकॉर्ड टाइटल के लिए टाइटल की श्रृंखला में स्वामियों के बीच सीधा नाम-संबंध आवश्यक होता है। एक विलेख में अनुदानग्राही के नाम और अगले विलेख में अनुदानदाता के नाम के बीच कोई भी महत्वपूर्ण भिन्नता टाइटल को दोषपूर्ण बना देती है, भले ही पहचान अभिलेख से बाहर सिद्ध की जा सके। कानूनी नाम में एक पहला नाम और एक उपनाम होता है; मध्य नाम/आद्याक्षर का छोड़ा जाना या जोड़ा जाना सामान्यतः अप्रासंगिक होता है, लेकिन भिन्नता टाइटल को दोषपूर्ण बना सकती है।

• ✓टाइटल की श्रृंखला में नाम की महत्वपूर्ण भिन्नता रिकॉर्ड टाइटल को दोषपूर्ण बना देती है
• ✓मध्य नाम का छोड़ा जाना या जोड़ा जाना सामान्यतः अप्रासंगिक होता है, लेकिन भिन्नता दोष उत्पन्न कर सकती है
• ✓भिन्न नामों वाला परवर्ती विलेख रचनात्मक सूचना प्रदान नहीं कर सकता

सीमित अपवादों को छोड़कर, जिस व्यक्ति का नाम शीर्षक लेने के बाद परिवर्तित हुआ है, उसे एक विलेख में वह नाम दर्ज करना चाहिए जिसमें शीर्षक लिया गया था (उदाहरण के लिए, 'मेरी डो स्मिथ, पूर्व में मेरी डो')। इस आवश्यकता को पूरा न करने वाला विलेख बाद के क्रेताओं/भार धारकों को रचनात्मक नोटिस नहीं देता है लेकिन पक्षों और वास्तविक नोटिस वाले लोगों के बीच वैध है। शीर्षक को दीवानी प्रक्रिया संहिता धारा 770.020 के तहत एक विशेष कार्रवाई के माध्यम से स्पष्ट किया जा सकता है।

• ✓एक अनुदानदाता को वह नाम दर्ज करना चाहिए जिसमें शीर्षक मूल रूप से लिया गया था
• ✓गैर-अनुरूप विलेख रचनात्मक नोटिस नहीं देते हैं लेकिन पक्षों के बीच वैध रहते हैं
• ✓गलत नामों को दीवानी प्रक्रिया संहिता धारा 770.020 के तहत स्पष्ट किया जा सकता है

पूर्णतः काल्पनिक (झूठे या बनावटी) व्यक्ति को किया गया विलेख शून्य होता है, लेकिन किसी वास्तविक व्यक्ति को उसके द्वारा प्रयोग किए या ग्रहण किए गए काल्पनिक नाम के अंतर्गत किया गया विलेख वैध होता है। गलत नाम वाले अनुदानग्रहीता को सही नाम के अंतर्गत दूसरे विलेख द्वारा ठीक किया जा सकता है। अनुदानग्रहीता एक विद्यमान प्राकृतिक या कृत्रिम व्यक्ति होना चाहिए जो स्वामित्व या टाइटल ग्रहण करने में सक्षम हो; मृत व्यक्ति को किया गया विलेख शून्य होता है, और किसी मृतक की एस्टेट को किया गया विलेख संदिग्ध होता है।

• ✓पूर्णतः काल्पनिक व्यक्ति को किया गया विलेख शून्य होता है
• ✓किसी वास्तविक व्यक्ति को उसके ग्रहण किए गए काल्पनिक नाम के अंतर्गत किया गया विलेख वैध होता है
• ✓मृत व्यक्ति को किया गया विलेख शून्य होता है; मृतक की एस्टेट को किया गया विलेख संदिग्ध होता है

एस्क्रो निर्देशों में पारस्परिकता होनी चाहिए, जो प्रिंसिपल्स की समझ और आशयों को दर्शाती हो। निर्देश स्पष्ट और निश्चित होने चाहिए। एस्क्रो धारक के पास विवेकाधीन अधिकार नहीं है और उसे उसका प्रयोग नहीं करना चाहिए; वह प्रिंसिपल्स की ओर से कार्य करता है, उनके स्थान पर नहीं। एस्क्रो अनुबंध का निष्पादन स्वयं प्रिंसिपल्स को ही करना होता है।

• ✓एस्क्रो निर्देशों में पारस्परिकता होनी चाहिए जो प्रिंसिपल्स की समझ और आशयों को दर्शाती हो
• ✓एस्क्रो धारक के पास विवेकाधीन अधिकार नहीं होना चाहिए और न ही उसे उसका प्रयोग करना चाहिए
• ✓एस्क्रो धारक प्रिंसिपल्स की ओर से कार्य करता है, उनके स्थान और भूमिका में नहीं

एस्क्रो धारक मध्यस्थ या पंच के रूप में कार्य नहीं करता और मुख्य पक्षकारों या पक्षों के बीच विवादों में भाग नहीं लेता। उसके लिए कानूनी सलाह देना प्रतिबंधित है और उसे असहमत पक्षों को वकील से परामर्श करने का सुझाव देना चाहिए (या जब मामला लाइसेंस के दायरे में हो तो रियल एस्टेट ब्रोकर से)। एस्क्रो धारक एस्क्रो निर्देशों के दायरे और सीमा के भीतर ही सलाह दे सकता है।

• ✓एस्क्रो धारक मुख्य पक्षकारों के बीच विवादों में मध्यस्थ या पंच की भूमिका नहीं निभाता।
• ✓एस्क्रो धारक के लिए कानूनी सलाह देना प्रतिबंधित है और उसे असहमत पक्षों को वकील या ब्रोकर के पास भेजना चाहिए।
• ✓एस्क्रो धारक केवल एस्क्रो निर्देशों के दायरे और सीमा के भीतर ही सलाह दे सकता है।

एस्क्रो एक सीमित/विशेष एजेंसी संबंध है जो एस्क्रो निर्देशों की विषय-वस्तु द्वारा शासित होता है। दोनों प्रिंसिपलों (और कभी-कभी ऋणदाता) के एजेंट के रूप में, एस्क्रो धारक केवल विशिष्ट लिखित निर्देशों पर कार्य करता है। जब एस्क्रो पूर्ण/सिद्ध और बंद हो जाता है, तो एस्क्रो धारक प्रत्येक प्रिंसिपल के लिए उन मामलों के संबंध में एजेंट बन जाता है जिनके लिए प्रत्येक हकदार हो चुका है।

• ✓एस्क्रो एक सीमित/विशेष एजेंसी संबंध है जो एस्क्रो निर्देशों द्वारा शासित होता है
• ✓एस्क्रो धारक केवल प्रिंसिपलों के विशिष्ट लिखित निर्देशों पर कार्य करता है
• ✓जब एस्क्रो बंद होता है, तो एस्क्रो धारक प्रत्येक प्रिंसिपल के लिए उन मदों के लिए एजेंट बन जाता है जिनके लिए प्रत्येक हकदार है

एस्क्रो धारक को अस्पष्ट या द्विअर्थी शब्दों से बचना चाहिए। उसे पंजीकरण योग्य दस्तावेज़ों को तुरंत टाइटल बीमा कंपनी को अग्रेषित करना चाहिए और संबंधित प्रधान पक्षों/पार्टियों को प्रतियाँ उपलब्ध करानी चाहिए। बिना प्राधिकरण के, वह केवल उन दावों, मांगों, दस्तावेज़ों और धनराशियों को स्वीकार कर सकता है जिनका निर्देशों में प्रावधान हो। एस्क्रो ट्रस्ट खाते का अत्यधिक सावधानी से रखरखाव किया जाना चाहिए; अधिक निकासी वाले खाते (डेबिट शेष) कड़ाई से निषिद्ध हैं।

• ✓एस्क्रो धारक को पंजीकरण योग्य दस्तावेज़ों को तुरंत टाइटल बीमा कंपनी को अग्रेषित करना चाहिए
• ✓बिना प्राधिकरण के, एस्क्रो धारक केवल निर्देशों में प्रावधानित मदों को स्वीकार कर सकता है
• ✓अधिक निकासी वाले एस्क्रो ट्रस्ट खाते (डेबिट शेष) कड़ाई से निषिद्ध हैं

एस्क्रो विशेषाधिकार-प्राप्त और गोपनीय होते हैं; एस्क्रो धारक को प्रधानों की स्वीकृति के बिना तीसरे पक्षों (गैर-प्रधानों) को जानकारी नहीं देनी चाहिए। एजेंट के रूप में, एस्क्रो एजेंट को ज्ञात तथ्य प्रधानों को आरोपित किए जाते हैं, इसलिए एस्क्रो धारक पर एजेंसी के भीतर प्राप्त उन महत्वपूर्ण तथ्यों को संप्रेषित करने का कर्तव्य है जो किसी प्रधान के निर्णय को प्रभावित कर सकते हैं। कोई भी हानिकारक या नई अप्रकट महत्वपूर्ण जानकारी प्रधानों को निर्देशों के लिए प्रकट की जानी चाहिए।

• ✓एस्क्रो विशेषाधिकार-प्राप्त और गोपनीय होते हैं — प्रधान की स्वीकृति के बिना गैर-प्रधानों को कोई जानकारी नहीं दी जाती
• ✓एस्क्रो एजेंट को ज्ञात तथ्य प्रधानों को आरोपित किए जाते हैं
• ✓एस्क्रो धारक को प्रधान के निर्णय को प्रभावित करने वाले महत्वपूर्ण तथ्यों का संचार करना चाहिए

एस्क्रो धारक को पूर्णतः तटस्थ रहना चाहिए, ऋणदाता सहित किसी भी मूल पक्षकार का पक्ष नहीं लेना चाहिए, और ऐसी कार्रवाइयों से बचना चाहिए जिनसे एक पक्षकार को लाभ हो और दूसरे को हानि। उसे चेक शीटों के साथ स्वच्छ, व्यवस्थित अभिलेख और फाइलें रखनी चाहिए। क्लोजिंग से पहले, एस्क्रो धारक को फाइल का ऑडिट करना चाहिए और क्लीयर हो चुकी निधियों सहित सभी मदों का हिसाब देना चाहिए। जब तक सभी चेक/ड्राफ्ट क्लीयर नहीं हो जाते और स्वतः अधिकार के रूप में निकासी के लिए उपलब्ध नहीं हो जाते, तब तक निधियाँ वितरित नहीं की जा सकतीं — संस्थान के आधार पर 1 से 10 दिनों की होल्डिंग अवधि।

• ✓एस्क्रो धारक को पूर्णतः तटस्थ रहना चाहिए और किसी भी मूल पक्षकार का पक्ष लेने से बचना चाहिए
• ✓क्लोजिंग से पहले, एस्क्रो धारक को फाइल का ऑडिट करना चाहिए और क्लीयर हो चुकी निधियों का हिसाब देना चाहिए
• ✓जब तक मदें क्लीयर नहीं हो जातीं, तब तक कोई भी निधि वितरित नहीं की जा सकती (1 से 10 दिनों की होल्डिंग अवधि)

जब सभी प्रिंसिपल पारस्परिक (अनुरूप) निर्देशों पर हस्ताक्षर करते हैं, तो एस्क्रो पूर्ण हो जाता है। यदि केवल एक प्रिंसिपल ने हस्ताक्षर किए हैं, तो वह प्रिंसिपल दूसरे के अनुरूप निर्देशों पर हस्ताक्षर करने से पहले किसी भी समय प्रस्तावित एस्क्रो समाप्त कर सकता है। ऋणदाता आम तौर पर अपने निर्देशों, विलेखों, धनराशि और दस्तावेज़ों को वापस लेने का अधिकार सुरक्षित रखते हैं यदि खरीदार/विक्रेता के निर्देश ऋणदाता के निर्देशों के अनुरूप नहीं होते हैं।

• ✓एस्क्रो तब पूर्ण होता है जब सभी प्रिंसिपल पारस्परिक/अनुरूप निर्देशों पर हस्ताक्षर करते हैं
• ✓हस्ताक्षर करने वाला एकमात्र प्रिंसिपल दूसरे के अनुरूप निर्देशों पर हस्ताक्षर करने से पहले एस्क्रो समाप्त कर सकता है
• ✓यदि खरीदार/विक्रेता के निर्देश ऋणदाता के निर्देशों के अनुरूप नहीं हैं, तो ऋणदाता वापस लेने का अधिकार सुरक्षित रखते हैं

यदि पक्षकार अवधि निर्दिष्ट करने में विफल रहते हैं, तो सांविधिक अनुमान लागू होते हैं: आवास/निवास/आवासीय संपत्ति के लिए, अवधि किराया भुगतान अवधि के बराबर होती है (यदि अनिर्दिष्ट हो तो एक माह मानी जाती है - CC 1944); कृषि या चरागाह संपत्ति के लिए, एक वर्ष; अन्य सभी संपत्ति के लिए जहाँ कोई प्रथा नहीं है, एक माह, जब तक कि लिखित रूप में अन्यथा निर्दिष्ट न हो (CC 1943)।

• ✓आवासीय अवधि डिफ़ॉल्ट रूप से किराया भुगतान अवधि होती है, जिसे एक माह माना जाता है (CC 1944)
• ✓कृषि/चरागाह संपत्ति की अवधि डिफ़ॉल्ट रूप से एक वर्ष होती है
• ✓अन्य संपत्ति की अवधि डिफ़ॉल्ट रूप से एक माह होती है, जब तक कि लिखित में न हो (CC 1943)

सांविधिक प्रतिबंध निर्दिष्ट शर्तों से अधिक प्रभावी होते हैं: कृषि/बागवानी पट्टे 51 वर्ष से अधिक नहीं हो सकते; नगर या शहर के भूखंड 99 वर्ष से अधिक नहीं हो सकते; खनिज/तेल/गैस के उत्पादन के लिए पट्टे 99 वर्ष से अधिक नहीं हो सकते; स्वतंत्र नाबालिग या अक्षम व्यक्ति के स्वामित्व वाली संपत्ति के पट्टे प्रोबेट न्यायालय द्वारा प्राधिकृत अवधि से अधिक नहीं हो सकते। भविष्य की घटना पर प्रारंभ होने वाला पट्टा अवैध है यदि उसकी अवधि पूर्ण निष्पादन के 30 वर्ष के भीतर प्रारंभ न हो।

• ✓कृषि/बागवानी पट्टे 51 वर्ष से अधिक नहीं हो सकते
• ✓नगर या शहर के भूखंड और खनिज/तेल/गैस पट्टे 99 वर्ष से अधिक नहीं हो सकते
• ✓भविष्य की घटना पर आधारित पट्टा अवैध है यदि उसकी अवधि निष्पादन के 30 वर्ष के भीतर प्रारंभ न हो

लीज़ नवीकरण एक नई और अलग किरायेदारी सृजित करता है - पक्षों को एक नया विलेख निष्पादित करना चाहिए। लीज़ विस्तार मूल लीज़ के अंतर्गत निरंतरता है और तब हो सकता है जब किरायेदार अनुमति के साथ कब्ज़ा बनाए रखता है। यदि किरायेदार कब्ज़ा बनाए रखता है और मकान मालिक किराया स्वीकार करता है, तो माना जाता है कि पक्षों ने माह-दर-माह (यदि किराया मासिक है) नवीकरण किया है, जो कभी एक वर्ष से अधिक नहीं होता।

• ✓नवीकरण नई किरायेदारी बनाता है; विस्तार मूल लीज़ को जारी रखता है
• ✓मकान मालिक द्वारा किराया स्वीकार किए जाने वाला होल्डओवर माह-दर-माह नवीकरण माना जाता है
• ✓माना गया होल्डओवर नवीकरण कभी एक वर्ष से अधिक नहीं चलता

एक आवासीय पट्टा जिसमें स्वचालित नवीनीकरण/विस्तार खंड हो, उस पक्ष द्वारा रद्द करने योग्य है जिसने इसे तैयार नहीं किया, सिवाय इसके कि खंड 8-पॉइंट मोटे अक्षरों में मुद्रित हो और हस्ताक्षर पंक्ति के ठीक ऊपर 8-पॉइंट मोटे अक्षरों में एक कथन/उल्लेख हो। विस्तार के विकल्प सारभूत शर्तों के साथ यथोचित रूप से विशिष्ट होने चाहिए; “परस्पर सहमति से तय किया जाए” लागू करने योग्य नहीं है।

• ✓स्वचालित नवीनीकरण खंड 8-पॉइंट मोटे अक्षरों में होने चाहिए और हस्ताक्षर पंक्ति के ऊपर एक कथन/उल्लेख होना चाहिए।
• ✓विस्तार के विकल्पों के लिए विशिष्ट सारभूत शर्तें आवश्यक हैं; “परस्पर सहमति से तय” लागू करने योग्य नहीं है।
• ✓एक अप्रयुक्त विकल्प, उसकी शर्तों के अनुसार कड़ाई से प्रयोग किए जाने तक, कोई संपत्ति अधिकार उत्पन्न नहीं करता।

मिश्रण तब होता है जब लाइसेंसधारी दूसरों का धन गैर-ट्रस्ट खाते में जमा करते हैं या संपत्ति को अनुचित रूप से मिलाते हैं। धन को ट्रस्ट खाते, तटस्थ एस्क्रो में रखा जाना चाहिए, या तीन व्यावसायिक दिनों के भीतर प्रिंसिपल को सौंपा जाना चाहिए।

• ✓धन को 3 व्यावसायिक दिनों के भीतर ट्रस्ट, तटस्थ एस्क्रो में रखा जाना चाहिए, या प्रिंसिपल को सौंपा जाना चाहिए (B&P §§ 10145, 10146)
• ✓ट्रस्ट खाते ब्रोकर के खाते होते हैं, सेल्सपर्सन्स के लिए उपलब्ध नहीं होते; सेल्सपर्सन्स को धन तुरंत ब्रोकर को सौंपना चाहिए
• ✓ब्रोकर सेवा शुल्क के लिए अपने धन का 200 डॉलर तक रख सकता है, बिना कमिंगलिंग किए (10 CCR § 2835)
• ✓सह-स्वामित्व वाले धन को जमा के 25 दिनों के भीतर वितरित किया जाना चाहिए, यदि कोई विवाद न हो
• ✓प्रत्येक लाभार्थी के लिए अलग रिकॉर्ड आवश्यक हैं (10 CCR § 2831.1); FDIC कवरेज प्रत्येक पहचाने गए लाभार्थी के लिए विस्तारित होती है

एजेंट का प्राधिकार वास्तविक (स्पष्ट) या आभासी (प्रकट/निहित) हो सकता है। वास्तविक प्राधिकार जानबूझकर प्रदान किया जाता है; आभासी प्राधिकार वह है जिसके बारे में प्रधान तीसरे व्यक्तियों को यह विश्वास दिलाता है कि एजेंट के पास वह है। एजेंट का प्राधिकार उसी तक सीमित होता है जो वास्तव में या आभासी रूप से प्रदान किया गया हो।

• ✓कैलिफोर्निया सिविल कोड § 2315: एजेंट के पास वह प्राधिकार होता है जो प्रधान वास्तव में या आभासी रूप से प्रदान करता है
• ✓कैलिफोर्निया सिविल कोड § 2316: वास्तविक प्राधिकार जानबूझकर प्रदान किया जाता है या एजेंट को इस पर विश्वास करने की अनुमति दी जाती है
• ✓कैलिफोर्निया सिविल कोड § 2317: आभासी प्राधिकार वह है जिस पर प्रधान तीसरे व्यक्तियों को विश्वास दिलाता है
• ✓कैलिफोर्निया सिविल कोड § 2319: एजेंट एजेंसी के उद्देश्य को पूरा करने के लिए जो भी उचित/सामान्य हो वह सब कर सकता है

स्पष्ट प्राधिकार अधिकृत गतिविधियों को सटीक रूप से निर्धारित करता है। निहित प्राधिकार एजेंसी के उद्देश्य को पूरा करने के लिए उचित रूप से आवश्यक होता है और स्पष्ट प्राधिकार से टकरा नहीं सकता। आभासी प्राधिकार तीसरे पक्षों की उचित अपेक्षाओं पर निर्भर करता है, जिन्हें यह विश्वास दिलाया गया हो कि एजेंट अधिकृत है।

• ✓स्पष्ट प्राधिकार सटीक होता है; एक एजेंट जो $100,000 पर खरीदने के लिए अधिकृत है, $105,000 पर नहीं खरीद सकता
• ✓निहित प्राधिकार उद्देश्यों को पूरा करने के लिए उचित रूप से आवश्यक होता है, लेकिन स्पष्ट प्राधिकार से टकरा नहीं सकता
• ✓आभासी प्राधिकार प्रिंसिपल के विरुद्ध एस्टॉपल उत्पन्न करता है जब कार्य प्राधिकार का आभास पैदा करते हैं और तीसरे पक्ष उचित रूप से भरोसा करते हैं
• ✓साधारण प्राधिकार पर असंप्रेषित सीमाएँ आमतौर पर तीसरे पक्ष को बाध्य नहीं करतीं

एक एजेंट के पास आपातकाल में विस्तारित प्राधिकार होता है, जिसमें प्रधान के स्पष्ट हित में होने पर और निर्देश प्राप्त करने का समय न होने पर निर्देशों की अवहेलना करने की शक्ति भी शामिल है। एजेंट को कभी भी प्रधान के साथ धोखाधड़ी करने का प्राधिकार नहीं हो सकता और सामान्यतः वह अपने ही नाम से कार्य नहीं कर सकता।

• ✓आपातकाल प्राधिकार का विस्तार करता है (उदा., संपत्ति प्रबंधक द्वारा तत्काल मरम्मत कराना)
• ✓एजेंट को कभी भी प्रधान के साथ धोखाधड़ी करने का प्राधिकार नहीं हो सकता (सिविल कोड § 2315 और उसके बाद)
• ✓बिक्री के लिए एजेंसी बिक्री अनुबंध बन जाने के बाद उसमें संशोधन या उसे रद्द करने का अधिकार नहीं देती
• ✓रियल एस्टेट ब्रोकर जो ऋण के लिए बातचीत करता है, सामान्यतः लिखित सर्विसिंग प्राधिकार के बिना भुगतान संग्रह करने का अधिकार नहीं रखता

एक प्रधान किसी अनधिकृत कार्य का अनुसमर्थन कर सकता है और उससे बाध्य हो सकता है। अनुसमर्थन के लिए आवश्यक है कि अभिकर्ता ने प्रधान का प्रतिनिधित्व करने का दावा किया हो, प्रधान दोनों समयों पर सक्षम था, सभी महत्वपूर्ण तथ्यों को जानता था, पूरे कार्य का अनुसमर्थन किया, और तीसरे पक्ष के पीछे हटने से पहले ऐसा किया।

• ✓सिविल कोड §§ 2310 et seq.: अनुसमर्थन के लिए पाँच शर्तें
• ✓अचल संपत्ति लेन-देन में अनुसमर्थन सामान्यतः लिखित रूप में होना चाहिए
• ✓एक बार अनुसमर्थन हो जाने पर, परिणाम वही होते हैं जैसे कार्य मूल रूप से अधिकृत था

पावर ऑफ अटॉर्नी एक लिखित दस्तावेज़ है जो एक एजेंट (अटॉर्नी इन फैक्ट) को अधिकार देता है। विशेष POA निर्धारित कार्यों का अधिकार देता है; सामान्य POA सभी व्यवसाय का अधिकार देता है। ब्रोकरों को उसी मामले में POA नहीं दिया जाना चाहिए जिसमें वे मुआवज़ा-प्राप्त एजेंट हों।

• ✓विशेष POA = निर्धारित कार्य; सामान्य POA = प्रिंसिपल के सभी व्यवसाय
• ✓POA का सख्ती से निर्वचन किया जाता है; सामान्य अधिकार विशिष्ट उद्देश्यों की पूर्ति तक सीमित होता है
• ✓ब्रोकरों को उसी मुआवज़ा-प्राप्त मामले में POA नहीं रखना चाहिए (स्व-सौदेबाज़ी से बचें)

केवल खरीदार लाने तक सीमित ब्रोकर को खरीदार से जमा राशि स्वीकार करने का अधिकार नहीं होता; यदि वह ऐसा करता है, तो वह खरीदार के एजेंट के रूप में कार्य करता है। अधिकांश लिस्टिंग फॉर्म ब्रोकर को विक्रेता के लिए अर्नेस्ट मनी डिपॉज़िट स्वीकार करने का स्पष्ट अधिकार देते हैं।

• ✓अधिकार के बिना, जमा राशि स्वीकार करने वाला ब्रोकर खरीदार के एजेंट के रूप में कार्य करता है (हानि खरीदार पर पड़ती है)
• ✓लगभग सभी लिस्टिंग फॉर्म विक्रेता के लिए अर्नेस्ट मनी डिपॉज़िट स्वीकार करने का स्पष्ट अधिकार देते हैं
• ✓विक्रेता द्वारा खरीद अनुबंध स्वीकार किए जाने के बाद, डाउन पेमेंट का टाइटल विक्रेता में निहित हो जाता है
• ✓वैध लिक्विडेटेड डैमेज क्लॉज़ के अंतर्गत जमा राशि सामान्यतः अनुबंध तोड़ने वाले खरीदार द्वारा वापस प्राप्त नहीं की जा सकती (सिविल कोड §§ 1057.3, 1671)

खरीदार के लिखित निर्देशों के अनुसार रखे गए चेक को स्वीकृति तक नेगोशिएट नहीं किया जाना चाहिए, लेकिन विक्रेता को प्रस्ताव प्रस्तुत करने से पहले या उसके साथ ही लिखित रूप से सूचित किया जाना चाहिए। पोस्ट-डेटेड चेक स्वीकार नहीं किए जाने चाहिए क्योंकि वे प्रॉमिसरी नोट के समान होते हैं।

• ✓विक्रेता को लिखित रूप से सूचित किया जाना चाहिए कि खरीदार का चेक रखा जा रहा है और नेगोशिएट नहीं किया जा रहा है (B&P § 10176(a))
• ✓स्वीकृति से पहले या उसके साथ-साथ विक्रेता द्वारा सूचना की पुष्टि की जानी चाहिए
• ✓ब्रोकर को चेक की प्राप्ति को ट्रस्ट फंड रिकॉर्ड में दर्ज करना चाहिए और उसे सुरक्षित रूप से रखना चाहिए (10 CCR §§ 2831, 2832)
• ✓पोस्ट-डेटेड चेक को प्रॉमिसरी नोट माना जा सकता है और बिना खुलासे के स्वीकार नहीं किया जाना चाहिए

एक ब्रोकर जो गैर-परक्राम्य प्रॉमिसरी नोट स्वीकार करते समय निहित रूप से नकद प्राप्ति का प्रतिनिधित्व करता है, रियल एस्टेट कानून का उल्लंघन करता है। अर्नेस्ट मनी के रूप में प्रॉमिसरी नोट्स के उपयोग की पहले कानूनी सलाहकार द्वारा समीक्षा की जानी चाहिए।

• ✓जब कोई नोट स्वीकार किया गया हो तो नकद प्राप्ति का संकेत देना रियल एस्टेट कानून का उल्लंघन है
• ✓अर्नेस्ट मनी जमा के रूप के संबंध में विक्रेता को पूर्ण प्रकटीकरण आवश्यक है
• ✓ब्रोकर का सकारात्मक कर्तव्य है कि वह प्रिंसिपल के निर्णय को प्रभावित करने वाले सभी महत्वपूर्ण तथ्यों का प्रकटीकरण करे

जब बयाना राशि जमा तटस्थ एस्क्रो में दी जाती है, तो क्रेता उस धन को सशर्त रूप से सौंपता है। एस्क्रो धारक सामान्यतः विक्रेता की सहमति के बिना जमा राशि वापस नहीं करता। एस्क्रो को कानूनी रूप से परिभाषित किया गया है।

• ✓वित्तीय संहिता § 17003 और सिविल संहिता § 1057 एस्क्रो को परिभाषित करती हैं
• ✓वापसी दस्तावेज़ों को निष्पादित करने में विफलता (सद्भावपूर्ण विवाद के अभाव में) के परिणामस्वरूप $1000 तक का हर्जाना और वकील की फीस हो सकती है (सिविल संहिता § 1057.3)
• ✓पूर्ण निष्पादन पर, एस्क्रो धारक धन के लिए विक्रेता का एजेंट और विलेख के लिए क्रेता का एजेंट बन जाता है
• ✓एस्क्रो धारक जमा राशि पर विवादों के लिए इंटरप्लीडर कार्रवाई दायर कर सकता है

एजेंट के साथ व्यवहार करने वाले तीसरे पक्ष का कर्तव्य है कि वह एजेंसी के तथ्य, उद्देश्य और दायरे का पता लगाए। एजेंट के वास्तविक या प्रकट प्राधिकार से परे किए गए कृत्यों के लिए प्रिंसिपल पर कोई दायित्व नहीं बनता।

• ✓ला माल्फा बनाम पियोम्बो ब्रदर्स: तीसरे पक्ष अपने ही जोखिम पर एजेंसी और प्राधिकार को निर्धारित करने के लिए बाध्य हैं।
• ✓प्राधिकार के प्रमाण का भार उस पक्ष पर है जो इसका दावा करता है।
• ✓एजेंट के वास्तविक या प्रकट प्राधिकार से परे किए गए कृत्यों के लिए प्रिंसिपल उत्तरदायी नहीं है।

एक ARM बाजार दरों में परिवर्तन के साथ ब्याज दर समायोजन का प्रावधान करता है, जो एक सूचकांक और मार्जिन से जुड़ा होता है।

• ✓कैलिफ़ोर्निया ने 1981 में ARMs को अधिकृत किया; ऋणदाताओं को विकल्प के रूप में स्थिर-दर बंधक प्रदान करना आवश्यक था।
• ✓प्रमुख सूचकांकों में प्राइम/रेफ़रेंस दर, LIBOR, ट्रेज़री कॉन्स्टेंट मैच्योरिटी (TCM), और 11वें डिस्ट्रिक्ट कॉस्ट ऑफ फंड्स (COFI) शामिल हैं।
• ✓उधारकर्ताओं को कम मार्जिन और उचित कैप चुनने चाहिए; कुछ ARMs में ब्याज दर फ़्लोर और नेगेटिव एमोर्टाइज़ेशन जोखिम शामिल होते हैं।
• ✓HELOC आमतौर पर प्राइम रेट से जुड़ी एक रिवॉल्विंग क्रेडिट लाइन होती है।

एक रिवर्स मॉर्गेज वृद्ध गृहस्वामियों को इक्विटी तक पहुँचने देता है; आज का उत्पाद FHA-बीमित होम इक्विटी कन्वर्ज़न मॉर्गेज है।

• ✓HECM के अंतर्गत गृहस्वामी कोई ऋण भुगतान नहीं करता और उसे मासिक आय या एकमुश्त राशि प्राप्त होती है।
• ✓योग्यता प्रतिभूति संपत्ति की इक्विटी/मूल्य और गृहस्वामी की जीवन प्रत्याशा पर आधारित होती है, न कि सेवानिवृत्ति आय या क्रेडिट योग्यता पर।
• ✓HECM तब देय और भुगतान योग्य हो जाता है जब अंतिम उधारकर्ता स्थायी रूप से संपत्ति छोड़ देता है, मर जाता है, या संपत्ति बेच देता है।
• ✓FHA बीमा ऋणदाता के दिवालिया होने पर निरंतर नकदी प्रवाह की रक्षा करता है और यदि शेष राशि संपत्ति के मूल्य से अधिक हो जाए तो कमी को कवर करता है।
• ✓मौजूदा मॉर्गेज का भुगतान ऋण-प्रारंभ के समय पूर्ण रूप से करना होता है; उच्च शुल्क अल्पकालिक उपयोग को अविवेकपूर्ण बनाते हैं।

स्थिर अर्थव्यवस्थाओं में, दीर्घकालिक फिक्स्ड-रेट पारंपरिक ऋण आवासीय वित्तपोषण का सामान्य साधन होता है।

• ✓वैकल्पिक वित्तपोषण साधनों ने बाजार ब्याज दर जोखिम को ऋणदाताओं से उधारकर्ताओं की ओर स्थानांतरित कर दिया।
• ✓FHA द्वारा बीमित और VA द्वारा क्षतिपूर्ति किए गए ऋण तथा Fannie Mae और Freddie Mac द्वारा फिक्स्ड-रेट बंधकों की उपलब्धता बनाए रखी गई।

कैलिफ़ोर्निया ने VRM और RRM को वैकल्पिक बंधक साधनों के रूप में अधिकृत किया।

• ✓VRM को 1970 में अधिकृत किया गया; जैसे-जैसे कोई सूचकांक बदलता है, ब्याज दर एक सीमा के भीतर बदलती है।
• ✓RRM को 1980 में अधिकृत किया गया; यह अल्पकालिक ऋणों से बना दीर्घकालिक ऋण (30 वर्ष तक) होता है जो नियमित अंतरालों (उदा., 3-5 वर्ष) पर नवीकरणीय होता है, और ऋणदाताओं को निश्चित दर वाला विकल्प देना आवश्यक होता है।
• ✓यदि उधारकर्ता RRM के नवीकरण को अस्वीकार करता है, तो शेष राशि सहित उपार्जित ब्याज देय हो जाता है।

GPMs ऋण अवधि की शुरुआत में मूलधन के भुगतान को आंशिक रूप से स्थगित करते हैं।

• ✓पहले पाँच वर्षों के बाद भुगतान काफी बढ़ जाते हैं ताकि शेष अवधि (जैसे, 25 वर्ष) के दौरान ऋण चुका दिया जाए।
• ✓GPMs में ऋणात्मक परिशोधन (negative amortization) हो सकता है; जल्दी बिक्री पर मूल मूलधन से अधिक चुकाना पड़ सकता है।

वैकल्पिक या गैर-पारंपरिक ऋण उत्पादों की सिफारिश करने वाले लाइसेंसधारियों को जोखिमों को समझना चाहिए और फिड्यूशियरी कर्तव्यों के भीतर कार्य करना चाहिए।

• ✓MLB/MLO को उधारकर्ता के प्रति अपने फिड्यूशियरी कर्तव्य के अंतर्गत प्रत्याशित ऋण अवधि के दौरान लाभों और जोखिमों को समझाना चाहिए।
• ✓जानकार कानूनी सलाहकार के बिना नवीन या रचनात्मक वित्तपोषण तकनीकों से सामान्यतः बचना चाहिए।

ROMs (कनाडा में व्यापक रूप से उपयोग किए जाते हैं) पुनः बातचीत किए गए ऋण हैं जिनकी ब्याज दर समय-समय पर रीसेट होती है।

• ✓ब्याज दर और मासिक भुगतान पर आमतौर पर हर पाँच वर्ष में फिर से बातचीत की जाती है
• ✓भुगतान 25 या 30 वर्ष के आधार पर परिशोधित किए जाते हैं और अवधि पाँच-वर्षीय वृद्धियों में घटती जाती है

एक SAM ऋणदाता को बाजार से कम दर के बदले में संपत्ति की मूल्यवृद्धि का एक प्रतिशत देता है।

• ✓पुनर्विक्रय के समय बाजार मूल्य में हुई मूल्यवृद्धि का एक सहमत प्रतिशत ऋणदाता को प्राप्त होता है।
• ✓SAMs सामान्यतः वहाँ उपलब्ध नहीं होते जहाँ अचल संपत्ति के मूल्य में वृद्धि नहीं हो रही हो।

जब बिक्री की शक्ति (power of sale) मौजूद होती है, तो उल्लंघन के बाद लाभार्थी (beneficiary) ट्रस्टी को डिफ़ॉल्ट की सूचना (Notice of Default) रिकॉर्ड करने का निर्देश देता है। ट्रस्टी सीमित एजेंट के रूप में कार्य करता है। आंशिकीकृत डीड ऑफ़ ट्रस्ट में कोई भी एक लाभार्थी बिक्री की शक्ति का प्रयोग कर सकता है, बशर्ते सिविल कोड 2941.9 के अंतर्गत बहुमत-नियम समझौते हों।

• ✓उल्लंघन के बाद लाभार्थी ट्रस्टी को डिफ़ॉल्ट की सूचना रिकॉर्ड करने का निर्देश देता है
• ✓ट्रस्टी सीमित एजेंट के रूप में कार्य करता है (सिविल कोड 2924c, 2934a)
• ✓गैर-न्यायिक फोरक्लोज़र राज्य की कार्रवाई के बिना प्रक्रियात्मक विधि है
• ✓कोई भी एक लाभार्थी विपरीत समझौते के अभाव में बिक्री की शक्ति का प्रयोग कर सकता है

नोटिस ऑफ डिफ़ॉल्ट में लाभार्थी का संपूर्ण ऋण को देय घोषित करने का चुनाव बताया जाना चाहिए। यह नोटिस ऑफ सेल से कम से कम तीन महीने पहले रिकॉर्ड किया जाता है। रिकॉर्डिंग के दस दिनों के भीतर, प्रतियाँ नोटिस का अनुरोध करने वालों और ट्रस्टर को मेल की जानी चाहिए। एक महीने के भीतर, नोटिस सिविल कोड 2924b में सूचीबद्ध पक्षों को भेजा जाता है।

• ✓नोटिस ऑफ डिफ़ॉल्ट नोटिस ऑफ सेल से कम से कम तीन महीने पहले रिकॉर्ड किया जाता है
• ✓अनुरोध करने वाले पक्षों और ट्रस्टर को 10 दिनों के भीतर प्रति मेल की जाती है
• ✓उत्तराधिकारियों, कनिष्ठ लियनधारकों, राज्य नियंत्रक और आईआरएस को एक महीने के भीतर नोटिस मेल किया जाता है

बिक्री सूचना रिकॉर्डिंग के कम से कम 20 दिन बाद की बिक्री तिथि निर्धारित करती है। इसे बिक्री से कम से कम 14 दिन पहले रिकॉर्ड किया जाना चाहिए और बिक्री से कम से कम 20 दिन पहले डाक द्वारा भेजा जाना चाहिए। इसे कम से कम 20 दिनों की अवधि में सप्ताह में एक बार प्रकाशित किया जाना चाहिए (तीन प्रकाशन, अधिकतम 7 दिनों के अंतराल पर) और कम से कम 20 दिनों तक चस्पा किया जाना चाहिए।

• ✓बिक्री तिथि बिक्री सूचना की रिकॉर्डिंग के कम से कम 20 दिन बाद ही होनी चाहिए
• ✓बिक्री से कम से कम 14 दिन पहले रिकॉर्ड किया जाए और बिक्री से कम से कम 20 दिन पहले डाक द्वारा भेजा जाए
• ✓कम से कम 20 दिनों की अवधि में सप्ताह में एक बार प्रकाशित किया जाए (तीन प्रकाशन, अधिकतम 7 दिन के अंतराल पर)
• ✓कम से कम 20 दिनों तक सार्वजनिक स्थान पर और संपत्ति पर चस्पा किया जाए

यह बिक्री एक कारोबारी दिन पर सुबह 9 बजे से शाम 5 बजे के बीच एक सार्वजनिक नीलामी होती है। बिक्री से पाँच कारोबारी दिन पहले तक पुनःस्थापन उपलब्ध रहता है; उसके बाद बोली शुरू होने तक पूर्ण भुगतान (पेऑफ) किया जा सकता है। केवल फोरक्लोज़ करने वाला लाभार्थी ही क्रेडिट-बिड कर सकता है। बोली प्रक्रिया को ठंडा करना अवैध है। ट्रस्टी को महत्वपूर्ण तथ्यों का खुलासा करना होगा।

• ✓बिक्री से पाँच कारोबारी दिन पहले तक पुनःस्थापन; बोली शुरू होने तक पूर्ण भुगतान
• ✓केवल फोरक्लोज़ करने वाला लाभार्थी ही बकाया राशि तक क्रेडिट-बिड कर सकता है
• ✓बोली प्रक्रिया को ठंडा करना अवैध है (सिविल कोड 2924h(g))
• ✓कुल 365 दिनों से अधिक के स्थगन के लिए नई विक्रय सूचना आवश्यक है

सफल बोलीदाता को विशेष कथनों सहित ट्रस्टी विलेख प्राप्त होता है, बिना वारंटी, और स्वामित्व उस तिथि तक पूर्वव्यापी होता है जिस दिन ट्रस्ट विलेख पर हस्ताक्षर किए गए थे। पूर्ण क्रेडिट बोली ऋण को समाप्त कर देती है। गौण ग्रहणाधिकार समाप्त हो जाते हैं; वरिष्ठ ग्रहणाधिकार बने रहते हैं। ट्रस्टी की बिक्री के बाद पुनःक्रय का कोई अधिकार नहीं होता।

• ✓ट्रस्टी विलेख उस तिथि तक पूर्वव्यापी होता है जिस दिन ट्रस्ट विलेख पर हस्ताक्षर किए गए थे
• ✓पूर्ण क्रेडिट बोली ऋण और दायित्वों को समाप्त कर देती है
• ✓गौण ग्रहणाधिकार समाप्त हो जाते हैं; वरिष्ठ ग्रहणाधिकार और सुपर ग्रहणाधिकार बने रहते हैं
• ✓ट्रस्टी की बिक्री के बाद पुनःक्रय का कोई अधिकार नहीं होता

सफल बोलीदाता कब्ज़े का हकदार होता है और तीन-दिवसीय नोटिस टू क्विट के बाद अनलॉफुल डिटेनर के माध्यम से बेदखल कर सकता है। फोरक्लोज़्ड लियेन के अधीनस्थ जूनियर पट्टे वाले किरायेदारों को आम तौर पर 60-दिवसीय नोटिस टू वेकेट की आवश्यकता होती है। रेंट कंट्रोल वाले किरायेदारों के अधिकार समाप्त नहीं किए जा सकते। यदि अविवेकपूर्ण लाभ उठाया गया हो, तो दो वर्ष के भीतर रिसिशन संभव है।

• ✓स्वयं रहने वाले मालिक को 3-दिवसीय नोटिस टू क्विट और अनलॉफुल डिटेनर के बाद बेदखल किया जाता है
• ✓जूनियर पट्टे वाले किरायेदारों को 60-दिवसीय नोटिस टू वेकेट की आवश्यकता होती है
• ✓यदि अविवेकपूर्ण लाभ उठाया गया हो, तो दो वर्ष के भीतर रिसिशन उपलब्ध है (सिविल कोड 1695.14)

ट्रस्टी आय का वितरण करता है: (1) ट्रस्टी की फीस/लागत/खर्च; (2) लाभार्थी को देय पूरी राशि; (3) प्राथमिकता क्रम में अधीनस्थ ग्रहणाधिकार धारकों को; (4) अधिशेष उधारकर्ता को। विवादों का समाधान इंटरप्लीडर और घोषणात्मक अनुतोष की शिकायत द्वारा किया जाता है।

• ✓क्रम: ट्रस्टी शुल्क, लाभार्थी, प्राथमिकता क्रम में अधीनस्थ ग्रहणाधिकार, अधिशेष उधारकर्ता को
• ✓अधीनस्थ ग्रहणाधिकारों का भुगतान किया जाता है, चाहे उनका ऋण परिपक्व हो या न हो
• ✓विवादों का समाधान इंटरप्लीडर और घोषणात्मक अनुतोष द्वारा किया जाता है

ऋणदाता कम बोली लगा सकता है जब धोखाधड़ी, अपव्यय, या दुर्भावनापूर्ण विनाश के लिए संपार्श्विक कार्रवाई की आशा हो, या जब बीमा कवरेज वाली आकस्मिक हानि मौजूद हो। कम बोली न लगाने पर बीमा दावा अस्वीकार हो सकता है (Alliance Mortgage Co. v. Rothwell)। कम बोली के निर्णयों के लिए कानूनी सलाहकार आवश्यक है।

• ✓कम बोली धोखाधड़ी या अपव्यय के लिए संपार्श्विक कार्रवाई को सुरक्षित रखती है
• ✓आकस्मिक बीमा दावे को सुरक्षित रखने के लिए कम बोली आवश्यक है (Alliance Mortgage v. Rothwell)
• ✓पूर्ण क्रेडिट बोली बीमा दावे की वसूली को त्याग सकती है