Chapter 27 Glossary — Estates, Ownership & Title +10California · immobilier · Français

Le fee simple (aussi appelé domaine en fee simple ou propriété absolue) est le droit réel le plus complet qu’une personne puisse avoir sur un bien immobilier. Il est sans restriction, de durée indéfinie, librement transférable et transmissible par héritage, et confère au propriétaire un pouvoir de disposition inconditionnel.

• ✓Le fee simple est le domaine maximal possible sur un bien-fonds.
• ✓Le fee simple est librement transférable et transmissible par héritage, de durée indéfinie.
• ✓La propriété absolue est un synonyme de domaine en fee simple.

La joint tenancy est une propriété indivise détenue par deux personnes ou plus, avec des parts égales et un droit de survie. La tenancy in common confère des intérêts indivis sans droit de survie, et les intérêts ne doivent pas nécessairement être égaux. La community property est acquise par les conjoints pendant le mariage. La tenancy by the entireties (dans certains États) est une propriété conjointe du mari et de la femme avec droit de survie. La severalty est la propriété d’une seule personne.

• ✓Le droit de survie est la caractéristique distinctive de la joint tenancy
• ✓La tenancy in common ne comporte pas de droit de survie et les intérêts ne doivent pas nécessairement être égaux
• ✓La propriété en severalty signifie la propriété exclusive d’une seule personne

Un fief défaisable (base fee ou qualified fee) est un intérêt en fief simple absolu susceptible d'être défait ou résilié à la survenance d'un événement déterminé. Le fief simple défaisable (appelé domaine conditionnel en Californie) est accordé sous réserve d'une condition subséquente. Un fief déterminable peut prendre fin à la survenance d'un événement qui peut se produire ou non.

• ✓Le fief simple défaisable est accordé sous réserve d'une condition subséquente
• ✓Un domaine conditionnel prend fin à la survenance de la condition spécifiée
• ✓Un fief déterminable prend fin à la survenance d'un événement qui peut se produire ou non

Un domaine viager est détenu pour la durée de la vie d'une personne, limitée par la vie du titulaire ou d'une autre personne. Un domaine en tenure franche est de durée indéterminée (fief simple ou domaine viager). Un domaine héréditaire peut être transmis aux héritiers ; tous les domaines en tenure franche sont des domaines héréditaires, sauf les domaines viagers.

• ✓Un domaine viager dure pendant la vie d'une personne désignée.
• ✓Les domaines en tenure franche comprennent le fief simple et les domaines viagers.
• ✓Tous les domaines en tenure franche sont des domaines héréditaires, sauf les domaines viagers.

Une tenure à bail est le droit d’un locataire d’occuper un bien immobilier pendant la durée du bail et constitue un intérêt de bien meuble. La tenure à durée déterminée (estate for years) a une période limitée définie ; la tenure périodique (periodic tenancy) n’a pas de terme défini mais un cycle de loyer fixe ; la tenure à volonté (estate at will) peut être résiliée par l’une ou l’autre partie ; la tenure par tolérance (estate at sufferance) naît lorsqu’un locataire se maintient illicitement dans les lieux après l’expiration du bail.

• ✓Une tenure à bail est un intérêt de bien meuble, et non un bien immobilier.
• ✓La tenure à durée déterminée porte sur une période de temps définie et limitée.
• ✓La tenure par tolérance naît lorsqu’un locataire se maintient illicitement dans les lieux après l’expiration du bail.

Le faisceau de droits comprend tous les droits juridiques de propriété : l’usage, la possession, la constitution de charges et la disposition. Les accessoires (droits de passage, servitudes, droits d’eau, améliorations) appartiennent au bien et sont transférés avec lui, sauf manifestation d’une intention contraire.

• ✓Le faisceau de droits comprend l’usage, la possession, la constitution de charges et la disposition
• ✓Les accessoires sont transférés avec le bien immobilier, sauf preuve d’une intention contraire

La pleine propriété (aussi appelée propriété absolue ou domaine en pleine propriété) est le plus grand intérêt, le plus complet qu'on puisse avoir dans un bien immobilier. Elle est sans condition, de durée indéfinie, librement cessible et héréditaire. Une pleine propriété résolutoire (domaine conditionnel) est soumise à une condition résolutoire et peut être résiliée à l'occurrence d'un événement spécifié. Une pleine propriété déterminable prend fin lors d'un événement qui peut ou non se produire.

• ✓Le domaine en pleine propriété est le plus grand intérêt qu'on puisse avoir dans un bien immobilier — sans condition, indéfini, cessible et héréditaire
• ✓Le domaine résolutoire/conditionnel prend fin lors de l'occurrence d'une condition résolutoire
• ✓Une pleine propriété déterminable peut prendre fin à l'occurrence d'un événement qui peut ou non se produire
• ✓La pleine propriété est un domaine d'héritage dans un bien immobilier

La copropriété signifie la propriété par plus d'une personne (par exemple, tenancy in common, joint tenancy). La joint tenancy est une propriété indivise avec des parts égales et un droit de survivance. La community property est un bien acquis par un mari/une femme pendant le mariage et non détenu séparément ; chaque conjoint a des droits égaux de gestion, d'aliénation et de disposition testamentaire.

• ✓La joint tenancy comprend le droit de survivance et exige des parts égales
• ✓La community property est acquise pendant le mariage ; chaque conjoint a des droits égaux de gestion et de disposition testamentaire
• ✓Copropriété = propriété d'un intérêt par plus d'une personne

Un domaine franc est un domaine de durée indéterminée (fee simple ou domaine viager). Un domaine viager (domaine pour la vie) est un domaine possessoire franc détenu pendant la durée de la vie d'une personne ; il peut être mesuré par la vie du titulaire ou celle d'une autre personne. Les domaines de succession peuvent passer aux héritiers ; tous les domaines francs sont des domaines de succession, à l'exception des domaines viagers.

• ✓Domaine franc = durée indéterminée ; comprend le fee simple et le domaine viager
• ✓Le domaine viager dure pendant la vie d'une personne et n'est pas transmissible
• ✓Tous les domaines francs sont des domaines de succession, sauf les domaines viagers

Un domaine emphytéotique est le droit d'un locataire d'occuper un bien immobilier pendant la durée du bail et constitue un intérêt en propriété personnelle. Un bail à terme est conclu pour une période définie et limitée. Un bail de période à période (tenancy périodique) n'a pas de date de résiliation définie avec une période de location fixe. Un domaine à titre précaire naît lorsqu'un locataire occupe le bien de manière illégale après l'expiration du bail. Un domaine à volonté est une occupation pour une période indéfinie résiliable par l'une ou l'autre partie. Un bien meuble lié au bien immobilier est un domaine relatif au bien immobilier, tel qu'un bail.

• ✓Le domaine emphytéotique est un intérêt en propriété personnelle, non une propriété immobilière
• ✓Un bail à terme a une durée définie et limitée ; une tenancy périodique n'a pas de date de résiliation fixe
• ✓Un domaine à titre précaire naît lorsqu'un locataire occupe le bien de manière illégale après l'expiration du bail
• ✓Un domaine à volonté est résiliable par une ou les deux parties

L'ensemble de droits comprend tous les droits légaux inhérents à la propriété : l'usage, la possession, l'hypothèque et la disposition. Les dépendances sont les droits et améliorations qui appartiennent à la propriété et la suivent lors du transfert (servitudes de passage, servitudes, droits d'eau). Les éléments dépendants passent avec le terrain lors du transfert sauf intention contraire manifeste.

• ✓L'ensemble de droits = usage, possession, hypothèque et disposition
• ✓Les dépendances passent avec le terrain lors du transfert sauf intention contraire manifeste
• ✓Les dépendances typiques comprennent les servitudes, les servitudes de passage et les droits d'eau

L'abrégé de titre est un résumé de tous les transferts, les actes de cession et les procédures judiciaires montrant la continuité de la propriété et les éléments portant atteinte au titre. La chaîne de titre est un historique des actes de cession/charges grevant l'immeuble à partir du brevet original. Le certificat de titre est l'opinion écrite d'un avocat concernant la propriété. Le titre apparent semble être un bon titre mais n'est pas un titre de fait. Un nuage sur le titre est une réclamation portant atteinte au titre jusqu'à son extinction (par exemple, par acte de renonciation ou action en revendication de titre).

• ✓La chaîne de titre trace les actes de cession du brevet original pour déterminer la propriété actuelle
• ✓Un nuage sur le titre peut être éliminé par un acte de renonciation ou une action en revendication de titre
• ✓Le certificat de titre est une opinion d'avocat, non une garantie
• ✓Le titre apparent semble valide mais n'est pas un titre réel

La police ALTA (American Land Title Association) élargit les risques couverts au-delà de la police standard pour inclure les privilèges de mécanicien non enregistrés, les servitudes non enregistrées, les faits qu'un relevé révèlerait, les droits sur l'eau et les minéraux, et les droits des parties en possession. La police ALTA pour propriétaires offre aux acheteurs/propriétaires la même protection qu'ALTA offre aux prêteurs. Les exceptions sont les questions exclues de la couverture d'une parcelle spécifique ; les exclusions sont les questions générales exclues de la couverture.

• ✓La police ALTA couvre les privilèges non enregistrés, les servitudes, les faits de relevé et les droits des parties en possession
• ✓La police standard offre une couverture moins complète que la couverture étendue ALTA
• ✓Les exceptions sont spécifiques à la parcelle ; les exclusions sont des questions générales supprimées de la couverture

La possession hostile est l'acquisition du titre par possession pendant une période statutaire selon certaines conditions par une personne autre que le propriétaire inscrit. L'accession est l'addition à la propriété par l'action de l'homme ou des forces naturelles ; l'accrétion est l'accession par les forces naturelles (alluvions). L'avulsion est la perte soudaine de terrain par l'action de l'eau. L'érosion est l'usure graduelle du terrain. L'eschat est le retour de la propriété à l'État quand aucun héritier n'existe.

• ✓La possession hostile exige la possession pendant la période statutaire selon les conditions spécifiées
• ✓L'accrétion ajoute des terres graduellement par les forces naturelles ; l'avulsion est la perte soudaine de terrain
• ✓L'eschat transfère la propriété à l'État quand les héritiers font défaut
• ✓L'abandon (défaut d'occupation/utilisation) peut entraîner la perte des droits

Le ratio prêt-valeur est le pourcentage de la valeur d'une propriété qu'un prêteur peut ou pourrait prêter à un emprunteur.

• ✓Un ratio de 80 % signifie que le prêteur peut prêter 80 % de la valeur estimée
• ✓Basé sur la valeur estimée de la propriété

L'amortissement négatif se produit lorsque les versements mensuels sont insuffisants pour payer les intérêts qui s'accumulent sur le solde du principal, de sorte que les intérêts impayés s'ajoutent au principal dû.

• ✓Se produit lorsque les versements ne couvrent pas les intérêts qui s'accumulent
• ✓Les intérêts impayés s'ajoutent au solde du principal
• ✓Peut résulter d'un plafond de paiement sur un prêt hypothécaire à taux ajustable

Un débiteur hypothécaire est celui qui consent une hypothèque sur sa propriété pour garantir un emprunt (l'emprunteur). Un créancier hypothécaire est celui à qui l'hypothèque est consentie (le prêteur ou le créancier).

• ✓Débiteur hypothécaire = emprunteur qui consent l'hypothèque
• ✓Créancier hypothécaire = prêteur/créancier qui reçoit l'hypothèque

L'administration des prêts (également appelée gestion des prêts) désigne la gestion d'un prêt de son origination à son échéance par les banquiers hypothécaires, qui tant originelles que gèrent les prêts.

• ✓La gestion comprend le traitement des paiements de prêt, des défauts de paiement, des retenues, des remboursements anticipés et des mainlevées
• ✓Les banquiers hypothécaires tant originelles QUE gèrent les prêts
• ✓Également appelée gestion des prêts

La demande de prêt est la source d'information sur laquelle le prêteur base sa décision d'accorder le prêt. Elle définit les conditions du prêt et décrit l'emprunteur et l'immeuble à hypothéquer.

• ✓Inclut le nom de l'emprunteur, l'emploi, le salaire, les comptes bancaires et les références de crédit
• ✓Décrit l'immeuble à hypothéquer
• ✓Stipule le montant du prêt demandé et les conditions de remboursement

La clôture du prêt se produit lorsque toutes les conditions sont remplies et que l'agent de prêt autorise l'enregistrement de l'acte de fiducie ou de l'hypothèque ; le déblocage des fonds ressemble à une clôture d'entiercement dans une vente immobilière.

• ✓L'emprunteur reçoit moins que le montant du prêt en raison des frais de titre, d'enregistrement, de service et autres frais retenus
• ✓Également appelé « déblocage » du prêt
• ✓L'agent de prêt autorise l'enregistrement lorsque toutes les conditions sont remplies

Un engagement de prêt est l'engagement contractuel du prêteur d'accorder un prêt en fonction de l'évaluation et de la souscription.

• ✓Basé sur l'évaluation et la souscription
• ✓Est un engagement contractuel du prêteur

Un billet (billet à ordre) est un instrument écrit signé reconnaissant une dette et promettant le paiement. Le taux du billet détermine les intérêts annuels facturés ; un billet simple rembourse le principal en une seule somme à l'échéance.

• ✓Le taux du billet est aussi appelé taux d'accumulation, taux contractuel ou taux de coupon
• ✓Un billet à ordre établit la responsabilité personnelle et constitue la preuve de la dette
• ✓Un billet simple rembourse le principal en une seule somme à l'échéance avec les intérêts payés en versements ou à l'échéance

Une hypothèque à durée indéterminée permet à l'emprunteur de contracter des emprunts supplémentaires après le remboursement du prêt sans rédiger une nouvelle hypothèque. Une hypothèque globale couvre les biens immobiliers, les améliorations et l'équipement/les appareils électroménagers mobiles.

• ✓L'hypothèque à durée indéterminée permet de contracter un nouvel emprunt sans rédiger une nouvelle hypothèque
• ✓L'hypothèque globale couvre les biens immobiliers plus l'équipement/les appareils mobiles

La Californie a adopté en 1917 la première loi du pays sur les licences immobilières, laquelle a été déclarée inconstitutionnelle. Le Real Estate Act de 1919 a ensuite été adopté et confirmé par la Cour suprême de l’État comme un exercice raisonnable du pouvoir étatique de réglementer la conduite des citoyens dans l’intérêt public.

• ✓La Californie a adopté en 1917 la première loi du pays sur les licences immobilières
• ✓La loi de 1917 a été déclarée inconstitutionnelle ; le Real Estate Act de 1919 l’a remplacée et a été confirmé
• ✓Les 50 États et le District de Columbia disposent de lois sur les licences immobilières

La réglementation gouvernementale des agents immobiliers a son fondement dans le pouvoir de police — le pouvoir de l’État d’adopter des lois, dans les limites constitutionnelles, afin de promouvoir l’ordre, la sécurité, la santé, la moralité et le bien-être général. Les lois doivent être nécessaires et appropriées à un intérêt public véritable et ne peuvent pas imposer de fardeaux déraisonnables.

• ✓Le pouvoir de police est le pouvoir de l’État d’adopter des lois favorisant l’ordre, la sécurité, la santé, la moralité et le bien-être général
• ✓Les lois fondées sur le pouvoir de police doivent être nécessaires et appropriées pour la protection ou la promotion d’un intérêt public véritable
• ✓Ni l’État ni les autorités locales ne peuvent imposer de fardeaux onéreux, déraisonnables ou inutiles

L'article 10153 du Code des professions et des métiers exige que les examens immobiliers évaluent la connaissance de la langue anglaise, l'arithmétique utilisée en immobilier, la compréhension des principes de transfert de propriété, les obligations d'agence, ainsi que la connaissance de la Real Estate Law, de la Subdivided Lands Law et des règlements du commissaire. Le DRE ne peut pas renoncer à l'exigence d'examen écrit.

• ✓Le DRE ne peut renoncer à l'exigence d'examen écrit pour aucun futur titulaire de permis.
• ✓L'article 10153 du Code B&P impose l'évaluation de la langue anglaise, de l'arithmétique, du transfert de propriété, des obligations d'agence et des connaissances en droit immobilier.
• ✓Les examens évaluent la compréhension des obligations entre le mandant et l'agent et des canons de l'éthique des affaires.

Les examens portent sur l'effet juridique général des contrats d'agence, des reçus de dépôt, des actes de transfert, des hypothèques, des actes de fiducie, des hypothèques mobilières, des actes de vente de biens meubles, des contrats de vente immobilière et des baux, ainsi que sur les principes d'économie des affaires et d'économie foncière et d'évaluation immobilière.

• ✓Les candidats doivent comprendre l'objet général et l'effet juridique des actes de transfert, des hypothèques, des actes de fiducie et des baux.
• ✓Les candidats doivent comprendre les principes d'économie foncière et d'évaluation immobilière.
• ✓Les candidats doivent comprendre les actes de vente de biens meubles, les hypothèques mobilières et les contrats de vente immobilière.

Le financement immobilier provient d'institutions de dépôt et de sources non bancaires. Comprendre ces distinctions est fondamental pour les courtiers et les courtiers en prêts hypothécaires.

• ✓Les institutions de dépôt comprennent les associations d'épargne et de prêt, les banques d'épargne, les banques commerciales, les établissements de thrift and loan et les coopératives de crédit
• ✓Les institutions non bancaires comprennent les banquiers hypothécaires, les prêteurs financiers, les particuliers et les entités privées, les fonds de pension, les fiducies hypothécaires, les fiducies de placement et les fonds spéculatifs
• ✓Les compagnies d'assurance ne sont ni des institutions de dépôt ni des institutions non bancaires ; elles investissent les primes dans des participations immobilières et des prêts hypothécaires

L’expansion des prêteurs non dépositaires a conduit au développement d’un marché secondaire par la titrisation des prêts hypothécaires en titres adossés à des créances hypothécaires.

• ✓Les titres adossés à des créances hypothécaires sont qualifiés par enregistrement pour les offres publiques intra-étatiques et par coordination pour les offres publiques inter-étatiques.
• ✓Les titres peuvent être qualifiés par exemption à titre de placements privés en vertu du droit fédéral et des lois d’État.
• ✓Le marché hypothécaire secondaire a surpassé les sources traditionnelles de prêts qui dominaient avant les années 1990.

Les compagnies d’assurance vie et santé investissent des ressources substantielles dans des prêts garantis par des biens immobiliers.

• ✓Le secteur de l’assurance vie et santé investit entre 9,85 % et 10,87 % de son actif total dans des prêts hypothécaires.
• ✓Au cours des 30 dernières années environ, ces compagnies se sont tournées vers des biens générateurs de revenus (commerciaux) plutôt que vers des biens résidentiels.

Lorsqu'une demande de prêt est déposée, un rapport préliminaire est obtenu auprès d'une société de titres afin de décrire les conditions de l'offre d'assurance du titre. Il identifie le bien (numéro de parcelle de l'évaluateur ou APN, adresse, description légale), le titulaire actuel (propriétaire inscrit au registre) et révèle les exceptions proposées à la police de titre, telles que les taxes, les privilèges, les servitudes et les charges. Lorsque toutes les objections de titre sont résolues, une police de titre du prêteur assurant l'intérêt du prêteur doit être obtenue au moment du financement du prêt.

• ✓Un rapport préliminaire identifie le bien, le titulaire actuel et les exceptions proposées à la police de titre
• ✓Une police de titre du prêteur doit ordinairement être obtenue au moment du financement du prêt
• ✓L'assureur de titre accepte de défendre et d'indemniser le prêteur contre les pertes découlant de vices de titre connus ou découvrables lors de la délivrance

Un évaluateur interne ou un évaluateur indépendant rémunéré à l’acte inspecte le bien afin d’estimer la valeur marchande actuelle et les tendances futures. Le ratio prêt-valeur (LTV) est la relation entre le montant du prêt et la juste valeur marchande. La plupart des prêteurs fondent le montant du prêt sur le prix d’achat ou la valeur évaluée, selon le montant le moins élevé. L’évaluation détermine la valeur marchande actuelle, la description et l’état du terrain et des constructions, le zonage applicable, les conditions du quartier et la nature de l’occupation.

• ✓Le ratio prêt-valeur est la relation entre le montant du prêt et la juste valeur marchande du bien donné en garantie
• ✓La plupart des prêteurs fondent le montant du prêt sur le prix d’achat ou la valeur évaluée, selon le montant le moins élevé
• ✓L’évaluation doit vérifier la conformité du zonage avec les utilisations actuelles

Selon la situation factuelle, les prêteurs examinent les questions liées à la propriété, notamment les revendications de titre des occupants, le prix de vente et les conditions d'achat, les données d'octroi de refinancement, les cotisations supplémentaires, le revenu d'exploitation historique/projeté pour un immeuble de rapport, et si des travaux ont eu lieu au cours des 90 derniers jours susceptibles de donner lieu à un privilège de mécanicien.

• ✓Les prêteurs doivent déterminer si des travaux susceptibles de donner lieu à un privilège de mécanicien ont eu lieu au cours des 90 derniers jours.
• ✓Pour un immeuble de rapport, il faut évaluer le revenu net d'exploitation historique et projeté qui soutient le service de la dette.

Lorsque l’APR d’un prêt hypothécaire à taux variable peut augmenter après la consummation, la publicité doit mentionner ce fait. Par exemple, un APR initial de 6 % qui peut varier sans limite peut être annoncé comme « APR de 6 %, susceptible d’augmenter après la clôture ». La tendance réglementaire peut imposer un « exemple du pire scénario » lors de ces divulgations.

• ✓Si l’APR peut augmenter après la consummation, la publicité doit mentionner ce fait
• ✓Une opération à taux variable comporte des taux d’intérêt futurs inconnus au moment de la clôture
• ✓Examiner les amendements les plus récents au Règlement Z et les Commentaires officiels du personnel avant toute publicité

Les prêts hypothécaires à paiements progressifs avec des taux d'intérêt fixes, les « buydowns » à taux fixe et les prêts hypothécaires à taux échelonné (« step-rate ») ne sont PAS des prêts hypothécaires à taux variable. Ceux-ci comportent différents taux d'intérêt connus à la date de règlement ou de clôture du prêt, tandis que les transactions à taux variable comportent des taux d'intérêt futurs inconnus à la date de règlement.

• ✓Les « buydowns » à taux fixe et les prêts hypothécaires à taux échelonné ne sont pas des prêts hypothécaires à taux variable
• ✓Le libellé de divulgation relatif aux taux variables ne peut pas être utilisé pour les prêts hypothécaires à paiements progressifs à taux fixes
• ✓Tous les taux d'un prêt hypothécaire à taux échelonné sont connus à la date de règlement/de clôture

Un vendeur ou un créancier/prêteur peut annoncer un taux d'intérêt simple réduit résultant d'un buydown si l'annonce indique la durée limitée à laquelle le taux réduit s'applique, le taux d'intérêt simple pour le reste de la durée, et l'APR déterminé selon les Commentaires relatifs au 12 CFR 226.17(c). Lorsque plusieurs taux réduits s'appliquent, chaque taux et sa durée respective doivent être indiqués.

• ✓Doit indiquer la durée limitée du taux réduit, le taux d'intérêt simple pour le reste de la durée, et l'APR
• ✓Lorsque plusieurs taux réduits s'appliquent, indiquer chaque taux et sa durée respective
• ✓Peut indiquer l'effet du buydown sur l'échéancier de paiement sans déclencher de divulgations supplémentaires en vertu de 226.24(c)

Les prêts hypothécaires à taux ajustable comportent souvent une « réduction » ou un « taux d’appel » la première année, où le taux initial est substantiellement abaissé (souvent la marge/l’écart n’est pas ajouté la première année). Une publicité pour un tel plan peut indiquer le taux d’intérêt simple pendant la période de réduction tant qu’elle indique aussi l’APR. Contrairement aux rachats de taux (buydowns), il peut ne pas être nécessaire d’indiquer le taux simple après la période de réduction. Exemple : « Financement à 6 % la première année. APR 8,41 % ; APR susceptible d’augmenter après le règlement. »

• ✓Une annonce peut indiquer le taux simple de la période de réduction seulement si elle indique aussi l’APR
• ✓Dans les plans à taux réduit, l’APR est un chiffre composite qui reflète le taux de la première année, le taux ultérieur et les frais de crédit
• ✓L’annonce peut montrer l’effet de la réduction sur l’échéancier des paiements pendant la période de réduction sans déclencher d’autres divulgations

Dans certaines transactions (en particulier les prêts à paiements progressifs), les paiements des premières années peuvent être fondés sur un taux inférieur à celui dont l’emprunteur est redevable, ce qui crée un « amortissement négatif ». Les annonces contenant des taux effectifs doivent inclure : (1) le taux effectif/taux de paiement; (2) la durée des paiements réduits; (3) le taux nominal (note rate) auquel les intérêts courent réellement; et (4) le taux annuel effectif global (APR).

• ✓Les annonces de taux effectif doivent divulguer le taux effectif/taux de paiement, la durée des paiements réduits, le taux nominal et l’APR.
• ✓Le taux annuel effectif global (APR) annoncé doit refléter les intérêts dont l’emprunteur est redevable, même s’ils ne sont pas payés pendant la période de paiements réduits.
• ✓Une annonce de taux effectif/taux de paiement ne peut PAS indiquer de paiements mensuels sans déclencher les divulgations en vertu de la règle 226.24(d).

Lors d’une évaluation, un inspecteur détermine si la maison et les bâtiments annexes ont une apparence harmonieuse et sont correctement situés sur le lot. L’évaluateur doit juger si la maison est surconstruite ou sous-construite pour le site et si elle est correctement orientée pour tirer parti des conditions climatiques.

• ✓Déterminer si la maison est trop grande (surconstruite) ou trop petite (sous-construite) pour le site
• ✓Évaluer l’orientation appropriée de la maison sur le lot afin de tirer parti des avantages climatiques
• ✓Les améliorations doivent présenter une apparence harmonieuse sur le site

L’évaluateur inspecte l’extérieur afin de déterminer la qualité de construction et la résistance à l’usure et aux intempéries. Cela comprend l’examen de la fondation, des murs et du toit, la vérification des gouttières et des descentes pluviales, la vérification des débords de toit, le mesurage des dimensions extérieures pour obtenir les superficies, et la description des aménagements de la cour aux fins d’estimation de la valeur.

• ✓Inspecter la fondation, les murs et le toit afin de déterminer la qualité de construction
• ✓Vérifier que les gouttières, les descentes pluviales et les débords de toit sont adéquats pour protéger la structure
• ✓Mesurer les dimensions extérieures afin d’obtenir les superficies du bâtiment

L’inspection intérieure détermine la durabilité du bâtiment, l’aménagement du plan d’étage, l’attrait du design, la catégorie et la qualité des matériaux, ainsi que l’adéquation des équipements de chauffage, de cuisson, électriques et de plomberie. L’évaluateur note les dimensions des pièces, l’emplacement des fenêtres pour l’éclairage et la ventilation, évalue si le plan de circulation est fonctionnellement approprié et confirme que la maison possède les commodités modernes correspondant à sa classe de prix.

• ✓Évaluer la durabilité, le plan d’étage, le design, les matériaux et l’adéquation des équipements
• ✓Déterminer si le plan de circulation est fonctionnellement approprié
• ✓Confirmer que la maison possède les commodités modernes nécessaires à sa classe de prix

Une transaction de vente résidentielle se déroule en passant par la conclusion de la vente (l’acheteur et le vendeur s’accordent sur les conditions au moyen d’un contrat dûment signé et d’instructions conjointes de séquestre), le transfert juridique du titre (assurance de titre fournie, le séquestre dispose des fonds pour verser l’avoir net du vendeur, actes signés et enregistrés), et l’achèvement du financement avec un relevé de règlement final (décaissement des fonds et reddition de comptes écrite à toutes les parties).

• ✓Le transfert du titre et le transfert des fonds sont considérés comme des actes simultanés
• ✓Le dépositaire du séquestre prépare un relevé de règlement pour les parties principales afin de montrer que les instructions de séquestre ont été pleinement exécutées
• ✓Une transaction commence lorsqu’un courtier obtient un mandat de vente (contrat d’agence) du propriétaire du bien

La C.A.R. fournit des formulaires normalisés utilisés dans les transactions typiques. Les principaux formulaires comprennent AD (Divulgation concernant les relations immobilières), RLA (Mandat de vente exclusif pour bien résidentiel), RPA-CA (Contrat d'achat résidentiel et instructions conjointes de séquestre), TDS (Déclaration de divulgation de transfert immobilier), CR (Levée de condition), FLD (Dangers liés à la peinture à base de plomb), NHD (Divulgation des risques naturels) et SSA (Avenant de vente à perte).

• ✓Le formulaire de mandat est le RLA ; le contrat d'achat est le RPA-CA
• ✓Une réécriture extensive des formulaires normalisés pourrait être interprétée comme une pratique non autorisée du droit
• ✓La C.A.R. aide à défendre les réclamations selon lesquelles une disposition préimprimée d'un formulaire C.A.R. en vigueur est illégale

Un propriétaire conclut un mandat d'inscription (RLA) avec un courtier d'inscription après avoir reçu le formulaire AD. L'inscription est placée dans le MLS, sauf si le vendeur utilise le formulaire SEL pour l'exclure. Un courtier vendeur trouve un acheteur, une offre est faite (précédée du formulaire AD), négociée et acceptée, formant un contrat (RPA-CA). Les relations d'agence doivent être confirmées.

• ✓Le formulaire AD doit être remis au vendeur avant la conclusion du mandat d'inscription
• ✓Le RLA accorde 5 jours pour l'approbation de la direction afin d'annuler
• ✓En cas de double représentation, les agents doivent divulguer la relation dès que possible
• ✓Le formulaire SEL est utilisé si le vendeur ne souhaite pas que le bien figure dans le MLS

L’IREM a été créé en 1933 par des sociétés de gestion immobilière afin de promouvoir le professionnalisme et de fournir une source de données sur l’expérience de gestion. L’adhésion exigeait que les entreprises membres respectent des lignes directrices éthiques précises. En 1938, l’IREM a recentré son action sur la certification des personnes plutôt que des entreprises, car seule une personne peut être qualifiée comme ayant une « aptitude ».

• ✓L’IREM a été fondé en 1933 pour promouvoir le professionnalisme en gestion immobilière
• ✓Les entreprises membres originales devaient tenir des comptes bancaires séparés pour leurs propres fonds et ceux des clients, sans mélange de fonds
• ✓Les membres devaient détenir une caution de fidélité satisfaisante pour tous les employés manipulant des fonds
• ✓Les membres ne pouvaient pas accepter de remises ou de commissions sur les dépenses des clients sans divulgation complète au propriétaire et sans son autorisation

Après 1938, l'IREM a réservé l'adhésion aux personnes satisfaisant aux exigences de formation et d'expérience. Le Certified Property Manager (CPM) est le titre principal ; l'Accredited Residential Manager (ARM) exige un niveau moindre de formation et d'expérience sur site. Une entreprise employant au moins un CPM peut obtenir le titre Accredited Management Organization (AMO).

• ✓Le CPM (Certified Property Manager) est accordé aux personnes satisfaisant aux exigences de formation et d'expérience.
• ✓L'ARM (Accredited Residential Manager) exige un niveau moindre de formation et d'expérience sur site.
• ✓L'AMO (Accredited Management Organization) est un titre d'entreprise exigeant au moins un CPM.
• ✓Seules les personnes, et non les entreprises, peuvent être certifiées comme gestionnaires immobiliers qualifiés.

La NARPM a vu le jour à la fin des années 1980 pour servir les gestionnaires rémunérés de maisons individuelles, et a tenu sa première convention nationale en novembre 1989. Elle offre des titres professionnels et promeut l’éthique, le professionnalisme et les pratiques de logement équitable par l’intermédiaire de son Code de déontologie et de ses Normes de professionnalisme.

• ✓La NARPM a été fondée à la fin des années 1980 et a tenu sa première convention en novembre 1989
• ✓RMP (Residential Management Professional) et MPM (Master Property Manager) sont des titres individuels
• ✓CRMC (Certified Residential Management Company) est destiné aux entreprises qui gèrent des maisons individuelles
• ✓CSS (Certified Support Specialist) est un titre pour le personnel de soutien