Statute of Limitations +8California · immobilier · Français

Les actions doivent être intentées dans les délais légaux après la naissance de la cause d’action : 90 jours (récupération des bagages) ; 6 mois (saisies par un agent, réclamations de comté rejetées) ; 1 an (diffamation écrite, diffamation orale, dommage corporel/décès, chèque falsifié) ; 2 ans (contrats oraux) ; 3 ans (responsabilité légale, intrusion, dommage aux biens, fraude/erreur) ; 4 ans (contrats écrits, comptes de livres) ; 5 ans (profits intercalaires, revendication de biens immobiliers) ; 10 ans (jugements).

• ✓Actions fondées sur un contrat oral : 2 ans ; actions fondées sur un contrat écrit : 4 ans
• ✓Actions pour fraude ou erreur : 3 ans (point de départ à la découverte)
• ✓Actions en revendication de biens immobiliers : 5 ans ; jugements : 10 ans
• ✓Une action est engagée lorsque la plainte est déposée auprès d’un tribunal compétent

Le terme « grant » crée des garanties implicites : le cédant n’a pas déjà transféré le bien à une autre personne et le bien est libre des charges constituées ou subies par le cédant ou par ceux qui tiennent leurs droits de lui. Il ne garantit PAS que le cédant est propriétaire du bien ni qu’il est autrement libre de charges. Un grant deed transfère les titres postérieurement acquis. Ces garanties implicites ne sont généralement pas exprimées dans l’acte.

• ✓Un grant deed implique que le cédant n’a pas précédemment transféré le bien et n’a pas constitué de charges non divulguées
• ✓Un grant deed transfère les titres postérieurement acquis
• ✓Le grant deed ne garantit PAS que le cédant est réellement propriétaire du bien

Un acte de renonciation (quitclaim deed) ne transfère que le droit que le cédant détient au moment de son exécution, sans garanties implicites ni garantie de propriété. Il ne transfère pas les titres acquis postérieurement. Il dit en substance « Je transfère le titre que je possède, s'il en existe un ». Il est généralement utilisé pour lever une incertitude sur le titre — un défaut mineur. Les actes des tuteurs, des administrateurs et des shérifs ont généralement un effet de renonciation conformément à une ordonnance du tribunal.

• ✓Un acte de renonciation (quitclaim deed) ne comporte aucune garantie implicite ni expresse
• ✓Un acte de renonciation (quitclaim deed) ne transfère PAS de titre acquis postérieurement
• ✓Un acte de renonciation (quitclaim deed) est couramment utilisé pour lever une incertitude sur le titre

Un acte de fiducie est un instrument de garantie à trois parties qui transfère le titre sur un terrain à titre de garantie d'une obligation. Les parties sont le constituant (emprunteur), le bénéficiaire (prêteur) et le fiduciaire (qui détient le titre légal). Le fiduciaire peut vendre la propriété en cas de défaut et peut rétrocéder au constituant lorsque le billet est payé. Le constituant conserve le titre équitable avec les droits de possession tant que l'intérêt du prêteur n'est pas compromis.

• ✓Un acte de fiducie comporte trois parties : le constituant (emprunteur), le bénéficiaire (prêteur) et le fiduciaire
• ✓Le fiduciaire détient le titre légal et dispose du pouvoir de vente en cas de défaut
• ✓Le constituant conserve le titre équitable et le droit de possession
• ✓L'article 10141.5 du Code B&P exige qu'un titulaire de licence enregistre ou remette l'acte de fiducie dans la semaine suivant la clôture

Certains actes de transfert sont nuls et ne transfèrent aucun titre, même à un acquéreur de bonne foi à titre onéreux : un acte émanant d’une personne frappée d’incapacité judiciaire ou placée sous l’autorité d’un conservateur (CC 40) ; les actes falsifiés (Meley v. Collins) ; un acte émanant d’une personne non émancipée de moins de 18 ans ; un acte signé en blanc, le nom du bénéficiaire y ayant été inséré sans autorisation (Trout v. Taylor) ; et un acte de caractère purement testamentaire.

• ✓Les actes de transfert nuls ne transfèrent aucun titre, même à un acquéreur de bonne foi à titre onéreux.
• ✓Les actes falsifiés et les actes émanant de personnes frappées d’incapacité judiciaire sont nuls.
• ✓Un acte émanant d’un mineur non émancipé de moins de 18 ans est nul.
• ✓Un acte purement testamentaire (prenant effet uniquement au décès) est nul.

Un acte de garantie contient des clauses expresses relatives au titre. Les actes de garantie sont peu courants en Californie en raison du recours quasi universel à l’assurance de titre pour établir un titre commercialisable.

• ✓Un acte de garantie contient des clauses expresses relatives au titre
• ✓Les actes de garantie sont peu courants en Californie en raison du recours à l’assurance de titre

Un acte de rétrocession transfère le titre du fiduciaire (trustee) de nouveau au constituant (trustor) à la fin du trust, ce qui se produit habituellement lorsque le billet à ordre est payé en totalité. Le bénéficiaire émet une « Demande de rétrocession complète », puis le fiduciaire exécute la rétrocession au profit de l’emprunteur.

• ✓Un acte de rétrocession restitue le titre du fiduciaire au constituant après paiement intégral
• ✓Le bénéficiaire doit émettre une Demande de rétrocession complète pour déclencher celle-ci

Un acte de shérif est délivré à une partie lors de la saisie immobilière d'un bien en vertu d'un jugement de forclusion d'une hypothèque ou d'un jugement pécuniaire rendu contre le propriétaire. Le titre transmis n'est que celui acquis par l'État ou le shérif dans le cadre de la saisie et ne comporte aucune garantie ni déclaration.

• ✓Un acte de shérif résulte d'une vente sur saisie immobilière ou sur jugement pécuniaire
• ✓Un acte de shérif ne comporte absolument aucune garantie ni déclaration

Un concédant peut faire don d’un bien au moyen d’un acte de cession (grant deed) ou d’un acte de renonciation (quitclaim deed), en précisant éventuellement que le transfert est fait par amour et affection. Un acte de donation établi dans le but de frauder des créanciers peut être annulé s’il rend le concédant insolvable ou s’il contribue à une fraude, en vertu de l’Uniform Fraudulent Transfer Act (loi uniforme sur les transferts frauduleux) (Code civil, articles 3439 à 3439.12).

• ✓Un acte de donation peut prendre la forme d’un grant deed ou d’un quitclaim deed.
• ✓Un acte de donation peut être annulé en vertu de l’Uniform Fraudulent Transfer Act s’il fraude des créanciers.

Les actes annulables transfèrent le titre de propriété, mais peuvent être annulés dans le cadre de procédures judiciaires appropriées : un acte émanant d’une personne atteinte de troubles mentaux dont l’incapacité n’a pas été judiciairement constatée (Hughes v. Grandy) ; et, avant le 4 mars 1972, un acte émanant d’une personne de plus de 18 ans et de moins de 21 ans, à l’exception d’une personne légalement mariée âgée de 18 ans ou plus. L’article 6701(b) du Code de la famille limite le pouvoir d’un mineur de contracter relativement à un bien immobilier.

• ✓Les actes annulables transfèrent le titre de propriété, mais peuvent être annulés dans le cadre de procédures judiciaires
• ✓Un acte émanant d’une personne atteinte de troubles mentaux dont l’incapacité n’a pas encore été judiciairement constatée est annulable
• ✓Une personne légalement mariée âgée de 18 ans ou plus était considérée comme majeure pour les opérations immobilières

Dans un bail résidentiel, tous les dépôts, quelle que soit leur dénomination, sont des dépôts de garantie remboursables ; toute renonciation au droit au remboursement est nulle. Au-delà du premier mois de loyer, un bailleur peut exiger au maximum deux mois de loyer (non meublé) ou trois mois de loyer (meublé). Pour les baux de six mois ou plus, le bailleur peut percevoir une avance d’au moins 6 mois de loyer.

• ✓Dépôt maximum : deux mois de loyer pour un logement non meublé, trois mois de loyer pour un logement meublé
• ✓Tous les dépôts résidentiels sont remboursables, quelle que soit la terminologie utilisée
• ✓Toute renonciation au droit au remboursement du dépôt de garantie est nulle et non avenue

Dans les trois semaines suivant le moment où le locataire quitte et remet les lieux, le bailleur doit fournir un état détaillé (par remise en main propre ou par courrier de première classe) indiquant le fondement et le montant du dépôt de garantie retenu, et restituer le solde. L’état détaillé doit inclure des copies des documents justifiant les frais de réparation ou de nettoyage (conformément à l’article 1950.5 du Code civil de Californie).

• ✓Le bailleur doit restituer le dépôt de garantie et l’état détaillé dans un délai de trois semaines (21 jours)
• ✓L’état détaillé doit inclure des justificatifs des frais de réparation ou de nettoyage
• ✓Le préavis peut être donné au plus tôt 60 jours avant l’expiration d’un bail à durée déterminée

Un dépôt de garantie garantit l'exécution des obligations du locataire. Il peut prendre la forme d'espèces, de lettres de crédit ou de certificats de dépôt. Les catégories comprennent : le loyer payé d'avance, le dépôt confiscable, le dépôt non confiscable, ou une prime non remboursable. Le dépôt est détenu au bénéfice du locataire et a priorité sur tous les créanciers du bailleur, sauf un syndic de faillite.

• ✓Un dépôt de garantie garantit l'exécution par le locataire de ses obligations locatives
• ✓La créance du locataire sur le dépôt est prioritaire sur tous les créanciers du bailleur, sauf un syndic de faillite
• ✓Les dépôts peuvent être un loyer payé d'avance, un dépôt confiscable, un dépôt non confiscable, ou une prime non remboursable

Si le bailleur retient de mauvaise foi tout ou partie du dépôt de garantie, il est responsable des dommages-intérêts réels, majorés d'une pénalité légale pouvant atteindre le double du montant du dépôt de garantie. En cas de vente ou de transfert, le bailleur peut transférer le dépôt (moins les déductions) avec un avis écrit identifiant le successeur, ou le restituer au locataire. Si le bailleur ne s'y conforme pas, le bailleur d'origine et le bailleur successeur restent personnellement responsables.

• ✓La retenue de mauvaise foi expose le bailleur à une pénalité pouvant atteindre le double du montant du dépôt de garantie
• ✓En cas de transfert, le bailleur doit donner un avis écrit identifiant le successeur ou restituer le dépôt
• ✓Le défaut de conformité maintient la responsabilité personnelle du bailleur d'origine et du bailleur successeur

Le droit des dépôts commerciaux est moins contraignant pour les bailleurs. Les retenues sont limitées au loyer impayé, aux dommages causés par le locataire et au nettoyage. Si la réclamation ne porte que sur le loyer et que le dépôt ne dépasse pas un mois de loyer plus le dernier mois de loyer, le solde est restitué au plus tard dans les 30 jours. Un manquement de mauvaise foi entraîne une pénalité légale de 200 $ plus les dommages-intérêts réels.

• ✓Les retenues sur dépôt commercial sont limitées aux défauts de paiement du loyer, aux dommages causés par le locataire et au nettoyage
• ✓Un manquement de mauvaise foi concernant un dépôt commercial entraîne une pénalité légale de 200 $ plus les dommages-intérêts réels
• ✓Les délais de restitution sont généralement de 30 jours à compter de la reprise de possession

La fausse déclaration peut être frauduleuse ou négligente, les deux entraînant une responsabilité civile et une possible sanction disciplinaire. Certaines fausses déclarations constituent une fraude réelle même sans intention malveillante. La fraude constructive est un manquement à un devoir consistant à obtenir un avantage en induisant autrui en erreur.

• ✓Les affirmations positives non justifiées par les informations disponibles constituent une fraude réelle même si on les croit vraies
• ✓La fraude constructive est un manquement à un devoir qui induit autrui en erreur sans intention frauduleuse réelle
• ✓La fraude permet des dommages-intérêts punitifs ; un jugement civil pour fraude peut justifier une sanction disciplinaire (California Real Estate Loans v. Wallace)
• ✓Un courtier ne peut faire aucune déclaration sans fondement raisonnable, ni énoncer de demi-vérités, ni présenter des combinaisons trompeuses de vérités

La responsabilité pour défaut de divulgation naît lorsque le courtier connaît des faits affectant substantiellement la valeur, l’attrait ou l’usage prévu, inconnus de l’acheteur. Un fiduciaire peut être tenu responsable de fraude constructive même en l’absence de conduite frauduleuse réelle.

• ✓Le courtier et le vendeur doivent divulguer les vices cachés affectant substantiellement la valeur, l’attrait ou l’usage prévu (fraude négative).
• ✓Salahutdin c. Valley of Cal. : la fraude constructive est toute violation d’un devoir causant un dommage, même en l’absence de fraude.
• ✓Le devoir s’applique lorsque l’acheteur n’est pas au courant et que les faits ne relèvent pas d’une attention ou d’une inspection diligentes.

Un agent agissant avec autorité lie le mandant. Un agent agissant sans autorité ou en excès d'autorité peut être responsable de la violation de la garantie implicite d'autorité. L'agent ne garantit pas la capacité du mandant à contracter.

• ✓Un agent agissant au-delà de son autorité peut être responsable de la violation de la garantie implicite d'autorité
• ✓L'agent ne garantit pas la capacité du mandant, sauf si elle est expressément garantie ou en cas de dissimulation de fraude
• ✓Pour se prémunir contre toute responsabilité, l'agent devrait divulguer au tiers toute incertitude ou limite de son autorité

Un agent qui contracte au nom du mandant n'est pas ordinairement responsable de l'exécution. L'agent est personnellement responsable s'il manque d'autorité ou de croyance de bonne foi, ou s'il ne révèle pas le nom du mandant ou sa qualité de mandataire. Le nom du mandant doit apparaître sur le contrat.

• ✓L'agent est personnellement responsable si le nom du mandant ou la qualité de mandataire n'est pas divulgué
• ✓Le nom du mandant doit apparaître au recto du contrat pour éviter la responsabilité personnelle
• ✓Signer du nom du mandant « par » l'agent afin de divulguer à la fois le mandat et l'identité du mandant
• ✓Civil Code § 1558 et Jackson v. Grant : les parties doivent pouvoir s'identifier mutuellement pour qu'un contrat existe

Un agent est responsable de ses propres actes délictueux, que le mandant soit responsable ou non, même lorsqu'il suit les directives du mandant. La déclaration inexacte de son pouvoir peut créer une responsabilité délictuelle envers un tiers qui s'y fie.

• ✓Un agent est responsable de ses propres actes délictueux, indépendamment de la responsabilité du mandant
• ✓La déclaration inexacte de son pouvoir peut créer une responsabilité délictuelle envers un tiers qui s'y fie à son détriment
• ✓Les déclarations substantielles de fait fausses ou trompeuses peuvent créer une responsabilité du courtier (B&P § 10176(a))

Un courtier qui est l'agent exclusif du vendeur et qui présente faussement à un acheteur le prix le plus bas acceptable n'est généralement pas susceptible de poursuites, car il ne s'agit pas d'un fait important. Les déclarations sur le prix faites sans le consentement du vendeur peuvent donner lieu à une action en justice intentée par le vendeur.

• ✓L'agent du vendeur ne devrait pas représenter le prix à l'acheteur sans la connaissance et le consentement du vendeur
• ✓Une fausse déclaration sur le prix faite par l'agent de l'acheteur est généralement susceptible de recours par l'acheteur
• ✓Un agent à double représentation qui émet une BPO devrait la fournir à l'acheteur avec le consentement du vendeur

Les déclarations qui n'étaient autrefois qu'une simple opinion ou une « exagération publicitaire » sont de plus en plus considérées par les tribunaux comme des représentations d'un fait important, car des acheteurs non avertis s'y fient. Une déclaration selon laquelle une maison est « en parfait état » a été jugée comme un fait important.

• ✓Les tribunaux considèrent de plus en plus les déclarations « la meilleure de la rue » ou « de beaux profits » comme des faits importants
• ✓La confiance accordée par des personnes ayant une expertise limitée élève l'exagération publicitaire au rang de représentation d'un fait important
• ✓L'expression « en parfait état » a été jugée comme une représentation d'un fait important

Un courtier qui aide un acheteur à remplir une demande de prêt sans frais est un agent gratuit à cette fin. Le défaut d'user de soins raisonnables en tant qu'agent gratuit peut engager sa responsabilité si l'acheteur subit un préjudice.

• ✓Un courtier qui aide gratuitement un acheteur à préparer une demande de prêt est un agent gratuit de l'acheteur
• ✓Le défaut d'user de soins raisonnables en tant qu'agent gratuit peut engager la responsabilité du courtier
• ✓Norme du secteur : la commission n'est réputée due et payable qu'à la clôture de l'escrow

Des produits de prêt exotiques et des risques superposés ont conduit à l'effondrement du marché immobilier à la mi-2007.

• ✓Les prêts hypothécaires à taux révisable avec option de paiement, les prêts à revenus déclarés et actifs déclarés, ainsi que le financement à 100 %, superposaient l'absence d'apport initial, l'amortissement négatif et les hausses de taux dans un même prêt.
• ✓Les taux d'appel égaux ou inférieurs à 1 % masquaient le choc des paiements ; les prêteurs qualifiaient les emprunteurs sur les taux initiaux plutôt que sur les taux pleinement ajustés.
• ✓En Californie, le refinancement transformait les hypothèques de financement de l'achat (sans jugement pour insuffisance) en hypothèques autres que de financement de l'achat, assorties d'une responsabilité personnelle pour insuffisance.

Les exigences de réserves de capital de FIRREA ont réorienté le capital vers les prêts résidentiels au début des années 1990.

• ✓Les réserves de capital pour les prêts résidentiels de 1 à 4 logements variaient de 2 % à 4 % selon l’assurance ou l’indemnisation fédérale.
• ✓Les exigences de réserves pour les propriétés commerciales ont grimpé jusqu’à 8 %, ce qui a incité les prêteurs à privilégier les prêts résidentiels.

Le marché hypothécaire primaire se compose de prêteurs qui financent directement des prêts aux emprunteurs.

• ✓Les participants du marché primaire comprennent les associations d'épargne et de prêt, les banques d'épargne, les banques commerciales, les établissements d'épargne et de prêt, les coopératives de crédit, les fonds de pension, les compagnies d'assurance et les banquiers hypothécaires
• ✓Les participants reconstituent leur capital en vendant des prêts sur le marché secondaire
• ✓Historiquement, les prêts vendus sur le marché secondaire étaient assurés par la FHA ou garantis/indemnisés par la VA

Les agences fédérales et d'État assurent, indemnisent ou apportent leur aide pour les prêts résidentiels.

• ✓La FHA assure les prêts consentis par des prêteurs/créanciers hypothécaires agréés.
• ✓La VA indemnise les prêts consentis aux anciens combattants pour le logement, les fermes ou les entreprises.
• ✓La DVA de Californie achète des biens et les revend aux anciens combattants au moyen de contrats de vente à tempérament en vertu du Code militaire et des anciens combattants, sans les vendre sur le marché secondaire.

Les banquiers hypothécaires sont des sociétés privées qui octroient des prêts en utilisant leurs propres capitaux ou lignes de crédit.

• ✓Les banquiers hypothécaires agissent généralement comme correspondants de prêts (agents/représentants d’institutions de dépôt).
• ✓Les banquiers hypothécaires de Californie sont titulaires d’une licence RML ou CFL ; beaucoup détiennent une licence REB pour les prêts commerciaux.
• ✓Les banquiers hypothécaires peuvent conserver la gestion des prêts, la céder dans le cadre d’une vente de prêt entier, ou vendre la gestion des prêts séparément.

La monnaie sert de moyen d'échange ; l'épargne est la principale source de fonds prêtables et l'offre de capitaux est limitée.

• ✓Le terme « creditor » désigne les prêteurs en droit fédéral ; le crédit est accordé sur la conviction que le prêt sera remboursé.
• ✓Lorsque les fonds hypothécaires sont en pénurie, les taux d'intérêt augmentent ; les emprunts gouvernementaux de déficit réduisent les capitaux disponibles pour l'investissement privé.

La TILA est entrée en vigueur le 1er juillet 1969, afin de promouvoir un usage éclairé du crédit à la consommation en améliorant la compréhension par le consommateur du coût réel du financement. Le Conseil des gouverneurs de la Réserve fédérale (FRB) a adopté la Réglementation Z pour mettre en œuvre la TILA. La TILA oblige les prêteurs à divulguer le coût du crédit sous forme de montant en dollars (frais de financement) et de taux annuel effectif global (APR), et accorde un droit de rétractation pour les prêts garantis par une résidence principale.

• ✓La TILA est entrée en vigueur le 1er juillet 1969 et est mise en œuvre par la Réglementation Z
• ✓La TILA exige la divulgation des frais de financement (montant en dollars) et du taux annuel effectif global (APR, taux d’intérêt effectif)
• ✓La TILA accorde un droit de rétractation pour certains prêts garantis par une résidence principale
• ✓La loi Truth in Lending Simplification and Reform Act de 1980 est devenue obligatoire le 1er octobre 1982

Le « créancier » fournit les informations requises par la TILA. Le Règlement Z définit le créancier comme une personne qui accorde un crédit à la consommation plus de 25 fois par an, ou plus de 5 fois pour les opérations garanties par un logement, avec le nom du créancier figurant sur le billet à ordre comme bénéficiaire initial, assujetti à des frais financiers ou payable en plus de quatre versements. La définition est élargie pour inclure toute personne qui octroie au moins deux prêts hypothécaires relevant de la Section 32 ou prêts hypothécaires inversés en 12 mois.

• ✓Le créancier accorde un crédit à la consommation plus de 25 fois par an, ou plus de 5 fois pour les opérations garanties par un logement
• ✓Le crédit doit être assujetti à des frais financiers ou payable, par accord écrit, en plus de quatre versements
• ✓Le nom du créancier doit apparaître sur le billet à ordre comme bénéficiaire initial
• ✓La définition inclut toute personne qui octroie au moins deux prêts hypothécaires relevant de la Section 32 ou prêts hypothécaires inversés au cours de toute période de 12 mois

La loi de simplification et de réforme de 1980 (Garn-St. Germain, 1982) a supprimé « arrangeur de crédit » de la définition de créancier. Les courtiers hypothécaires (MLB/MLO), en tant qu'arrangeurs de crédit, ne sont PAS des créanciers aux fins de TILA/Règlement Z et sont dispensés de fournir les divulgations TILA. Toutefois, en tant que fiduciaires californiens, ils doivent rester informés et doivent divulguer et expliquer les conditions substantielles du prêt, et remplir/remettre le MLDS californien et le GFE RESPA.

• ✓Les MLB/MLO sont des arrangeurs de crédit et ne sont pas des « créanciers » aux fins de divulgation de TILA/Règlement Z
• ✓La responsabilité de divulgation au titre de TILA incombe principalement aux créanciers/prêteurs, pas aux courtiers
• ✓En tant que fiduciaires californiens, les MLB/MLO doivent divulguer et expliquer les conditions substantielles du prêt
• ✓Les MLB/MLO doivent remplir et remettre le MLDS californien et, habituellement, le GFE RESPA

Trois types de transactions sont exemptés : (1) le crédit à des fins professionnelles, commerciales, agricoles ou organisationnelles ; (2) le crédit supérieur à 25 000 $ (sauf s’il est garanti par un bien immobilier utilisé comme résidence principale du consommateur) ; et (3) les transactions sur valeurs mobilières/marchandises effectuées par un courtier-négociant enregistré auprès de la SEC. Si 51 % ou plus du produit du prêt est utilisé à des fins professionnelles, le prêt est généralement exempté.

• ✓Le crédit à des fins professionnelles, commerciales, agricoles et organisationnelles est exempté de la TILA
• ✓Le crédit supérieur à 25 000 $ est exempté, sauf s’il est garanti par la résidence principale du consommateur
• ✓Si 51 % ou plus du produit est utilisé à des fins professionnelles, le prêt est généralement exempté
• ✓Les transactions de courtiers-négociants enregistrés auprès de la SEC sont exemptées ; les courtiers-négociants de facto non enregistrés ne le sont pas

TILA définit un logement comme une structure résidentielle ou une maison mobile comportant de 1 à 4 unités d'habitation familiales, ou des unités individuelles de copropriété ou de coopérative, créant une présomption de finalité de consommation. Les facteurs distinguant la finalité professionnelle comprennent le lien avec la profession principale, le degré de gestion personnelle, le ratio de revenus, la taille de la transaction et l'utilisation des fonds du prêt. Si un emprunteur occupe le bien plus de 14 jours dans une année civile, il est occupé par le propriétaire et ne remplit pas les conditions de l'exemption pour finalité professionnelle.

• ✓Un logement est une structure résidentielle comportant de 1 à 4 unités d'habitation familiales ou des unités individuelles de copropriété ou de coopérative.
• ✓De 1 à 4 unités résidentielles créent une présomption de finalité de consommation.
• ✓L'occupation de plus de 14 jours dans une année civile rend le bien occupé par le propriétaire, ce qui écarte l'exemption pour finalité professionnelle.
• ✓Le refinancement ultérieur d'un prêt à finalité professionnelle à des fins de consommation peut le requalifier en crédit à la consommation.

Les licences d’évaluateur immobilier sont valides pendant deux ans ; toutefois, la preuve des 56 heures requises de formation continue est fournie tous les quatre ans.

• ✓Les licences d’évaluateur immobilier sont valides pendant deux ans
• ✓La preuve des 56 heures de formation continue requises est fournie tous les quatre ans

Les titulaires de licence doivent suivre en moyenne 14 heures de formation continue par année de la période de validité de la licence (56 heures au total sur quatre ans). USPAP : chaque titulaire de licence doit suivre le cours national de mise à jour USPAP de 7 heures tous les deux ans et fournir une preuve tous les deux ans, enseigné par un instructeur USPAP certifié par l’AQB. Lois et règlements : suivre le cours fédéral et étatique de 4 heures sur les lois et règlements pendant le cycle de quatre ans, ou certifier avoir lu et compris les lois applicables (la certification n’octroie aucun crédit de formation continue).

• ✓Moyenne de 14 heures de formation continue par an ; 56 heures au total par cycle de quatre ans
• ✓Suivre le cours national de mise à jour USPAP de 7 heures tous les deux ans avec preuve
• ✓Suivre le cours de 4 heures sur les lois et règlements à chaque cycle de quatre ans ; l’auto-certification n’octroie aucun crédit

En vertu du Foreign Investment in Real Property Tax Act, un acheteur doit retenir et envoyer à l'IRS 10 % du prix de vente brut si le vendeur est une « personne étrangère ». Les exemptions comprennent une déclaration d'absence de statut étranger (nonforeign affidavit) accompagnée d'un numéro d'identification fiscale américain, une attestation de qualification de l'IRS, ou un prix de vente ne dépassant pas 300 000 $ lorsque l'acheteur a l'intention d'y résider.

• ✓L'acheteur doit retenir 10 % du prix de vente brut si le vendeur est une personne étrangère
• ✓Exemption : déclaration d'absence de statut étranger du vendeur et numéro d'identification fiscale américain
• ✓Exemption : prix de vente ne dépassant pas 300 000 $ et l'acheteur a l'intention de résider dans le bien
• ✓Consulter l'IRS en raison du grand nombre d'exemptions et d'exigences

Dans certaines transactions, l’acheteur doit retenir 3 1/3 % du prix de vente total au titre de l’impôt sur le revenu de l’État pour le Franchise Tax Board ; le dépositaire d’escrow doit en informer l’acheteur. Cela s’applique lorsque le vendeur indique une adresse hors de l’État, que le prix de vente dépasse 100 000 $ et que le vendeur ne certifie pas sa résidence en Californie ou que le bien est sa résidence personnelle.

• ✓L’acheteur doit retenir 3 1/3 % du prix de vente total pour le Franchise Tax Board
• ✓Le dépositaire d’escrow est tenu par la loi d’informer l’acheteur
• ✓S’applique lorsque le prix de vente dépasse 100 000 $ et que le vendeur indique une adresse hors de l’État ou ne certifie pas sa résidence
• ✓Le défaut de retenue peut entraîner des pénalités contre l’acheteur ; le défaut d’information du dépositaire d’escrow peut entraîner des pénalités contre l’escrow

Un propriétaire (autre qu'un lotisseur) d'une part distincte dans un développement d'intérêt commun doit fournir à un acheteur potentiel les documents de gouvernance, une déclaration de restriction d'âge le cas échéant, les documents récents de l'HOA incluant les états financiers/budgets/assurance (Code civil 1365), une déclaration des évaluations courantes/impayées et des privilèges, et les informations sur les modifications futures approuvées.

• ✓Le propriétaire doit fournir les documents de gouvernance du développement
• ✓Doit fournir les états financiers récents de l'HOA, les budgets et l'assurance en vertu de la section 1365 du Code civil
• ✓Doit fournir une déclaration des évaluations courantes, spéciales et impayées, ainsi que des privilèges
• ✓Doit divulguer les modifications approuvées aux évaluations qui ne sont pas encore exigibles

Dans un escrow pour une vente/un échange où aucune assurance de titre n'est émise, l'acheteur (ou les deux parties à l'échange) reçoit et reconnaît, en signant, un avis légal l'informant qu'il pourrait être conseillé d'obtenir une assurance de titre en raison de privilèges et charges antérieurs enregistrés.

• ✓Un avis signé sur l'opportunité de l'assurance de titre est requis lorsqu'aucune assurance de titre ne doit être émise.
• ✓L'acheteur accuse réception en signant.
• ✓S'applique aux courtiers exerçant des activités d'escrow en vertu de l'exemption prévue à l'article 17006(a)(4) du Code financier.

Dans le mois suivant la clôture de l'escrow pour un transfert de titre (ou la vente d'une opportunité d'affaires) par l'intermédiaire d'un agent immobilier, l'agent doit informer par écrit l'acheteur et le vendeur du prix de vente. Pour les échanges, il doit inclure une description de la propriété et la soulte. Un relevé de clôture d'un dépositaire escrow tiers autorisé satisfait à cette loi.

• ✓L'agent doit informer par écrit l'acheteur et le vendeur du prix de vente dans le mois suivant la clôture de l'escrow
• ✓Pour les échanges, inclure une description de la propriété et la soulte
• ✓Un relevé de clôture d'un dépositaire escrow autorisé satisfait à l'exigence

La loi de l'État prescrit des normes minimales de conservation de l'énergie pour les constructions neuves. Les ordonnances locales peuvent exiger une rénovation énergétique comme condition de vente, ce qui doit être divulgué à l'acheteur par le vendeur et/ou les agents. La loi fédérale exige qu'un vendeur de maison neuve divulgue dans le contrat de vente le type, l'épaisseur et la valeur R de l'isolation.

• ✓L'existence et les exigences d'une ordonnance locale sur l'énergie doivent être divulguées à l'acheteur
• ✓La loi fédérale exige que les vendeurs de maisons neuves divulguent le type, l'épaisseur et la valeur R de l'isolation dans le contrat de vente
• ✓Si l'acheteur reçoit la brochure du programme de classification énergétique des habitations (Home Energy Rating Program Booklet), aucune information supplémentaire n'est requise

L'article 1102.6a du Code civil permet à toute ville ou à tout comté d'exiger une déclaration de divulgation locale supplémentaire portant sur une condition locale affectant l'usage et la jouissance. Les ordonnances locales relatives à l'occupation, au zonage, aux codes du bâtiment et à la sécurité peuvent s'appliquer ; l'article 2079.3 du Code civil limite le devoir d'inspection de l'agent afin d'exclure les zones hors site et les dossiers publics, sauf circonstances particulières.

• ✓L'article 1102.6a du Code civil autorise les déclarations de divulgation d'option locale
• ✓L'article 2079.3 du Code civil limite le devoir d'inspection de l'agent (exclut les zones hors site et les dossiers publics, sauf circonstances particulières)

Les fonds appartenant à un titulaire de permis ne peuvent pas être confondus avec des fonds en fiducie. La confusion de fonds constitue un motif de révocation ou de suspension en vertu de l'article 10176(e) du Code des professions et des affaires (B&P Code).

• ✓Le dépôt de fonds personnels ou de l'entreprise dans le compte fiduciaire constitue une confusion de fonds, même si des registres distincts sont tenus.
• ✓Le dépôt de fonds fiduciaires dans un compte personnel ou général viole à la fois les règles sur la confusion de fonds et l'article 10145 (ainsi que l'article 10177(d)).
• ✓Laisser des commissions ou honoraires gagnés dans le compte fiduciaire plus de 25 jours après la date à laquelle ils ont été gagnés constitue une confusion de fonds.
• ✓Le dépôt des loyers ou dépôts relatifs à des biens appartenant au courtier dans le compte fiduciaire constitue une confusion de fonds.

Le règlement 2835 identifie les situations qui ne constituent pas un mélange de fonds : autoriser des fonds de courtier limités pour les frais bancaires et la conservation temporaire des honoraires acquis.

• ✓Un montant allant jusqu’à 200 $ peut être déposé pour couvrir les frais de service et les frais bancaires.
• ✓Les commissions, honoraires et autres revenus acquis peuvent rester jusqu’à 25 jours après le dépôt.
• ✓Le courtier ne peut pas payer d’obligations personnelles à partir du compte fiduciaire, même sous forme d’avance sur commissions.
• ✓Les portions contestées revenant au courtier ne doivent pas être retirées tant que le litige n’est pas réglé.