Sale to Broker's Prospect After Termination of Listing +12California · immobilier · Français

Pour être rémunéré en vertu d'un mandat, le courtier doit présenter une offre conforme aux conditions du mandat dans le délai imparti. Les négociations menées pendant la durée du mandat avec une personne qui achète ensuite ne donnent pas automatiquement droit à une commission au courtier. Toutefois, des circonstances particulières peuvent exiger le paiement — par exemple, lorsque la vente est conclue directement entre l'acheteur et le vendeur après l'expiration, aux mêmes conditions (ou avec seulement une réduction de prix au profit de l'acheteur), ce qui suggère que le courtier a été la cause déterminante de l'opération. Les courtiers se protègent au moyen d'une clause « protectrice » ou « de sécurité/sauvegarde », aux termes de laquelle le vendeur s'engage à payer une commission si le bien est vendu dans un nombre déterminé de jours après l'expiration à une personne avec laquelle le courtier a négocié pendant la durée du mandat. Ces clauses exigent ordinairement que le courtier fournisse au propriétaire une liste d'acheteurs potentiels dans un nombre prescrit de jours après l'expiration.

• ✓Le courtier doit présenter une offre conforme dans le délai du mandat pour recouvrer une commission en vertu du contrat
• ✓Une clause de protection/sécurité oblige le vendeur à payer si le bien est vendu dans un délai déterminé après l'expiration à un prospect enregistré par le courtier
• ✓Les clauses de sécurité exigent ordinairement que le courtier fournisse au propriétaire une liste de prospects dans un nombre prescrit de jours après l'expiration

Même si le courtier n’a négocié avec personne pendant la durée du mandat, le vendeur peut renoncer à l’expiration en encourageant le courtier à poursuivre ses efforts. Si le courtier continue en se fondant sur cette renonciation et présente un acheteur à qui le bien est vendu, le courtier peut obtenir une commission sans se conformer littéralement aux conditions du mandat. Cela soulève la question de la renonciation à la date de terminaison par rapport au respect du Code des professions et des affaires § 10176(f).

• ✓Un vendeur peut renoncer à l’expiration du mandat en encourageant le courtier à poursuivre ses efforts
• ✓Un courtier qui agit en se fondant sur cette renonciation et qui présente un acheteur peut obtenir une commission malgré une conformité non littérale
• ✓La question de la renonciation est évaluée par rapport au respect du Code des professions et des affaires § 10176(f)

La loi de 2008 sur la sécurité et l’application équitable des licences de prêt hypothécaire (Secure and Fair Enforcement for Mortgage Licensing Act) a établi des normes nationales pour les initiateurs de prêts hypothécaires.

• ✓Loi SAFE (titre V de la loi publique 110-289) promulguée le 30 juillet 2008; les États disposaient d’un an pour s’y conformer, faute de quoi le HUD prendrait en charge la réglementation
• ✓La licence MLO est exigée en Californie pour octroyer ou négocier des prêts principalement à usage personnel, familial ou domestique, garantis par 1 à 4 unités résidentielles (Code B&P 10166.01(d))
• ✓La loi SAFE a créé le Système et registre national de licences hypothécaires (NMLS); le DRE est un organisme participant

Les candidats à l’endossement MLO doivent satisfaire aux exigences en matière d’antécédents criminels, d’examen, de situation financière et de formation.

• ✓Chaque candidat MLO doit faire l’objet d’une vérification de son casier judiciaire et de ses antécédents, incluant l’examen des condamnations pour crime grave impliquant fraude, malhonnêteté, abus de confiance ou blanchiment d’argent
• ✓Les candidats doivent réussir un examen écrit qualifiant, démontrer leur responsabilité financière et satisfaire aux exigences de formation (B&P 10166.03-.06)
• ✓Les préposés au traitement des prêts et les souscripteurs doivent être des employés du courtier ou détenir une licence distincte s’ils sont des entrepreneurs indépendants
• ✓L’endossement de licence MLO a une durée d’un an et exige des rapports de renouvellement annuels

Les violations de la loi sur les MLO entraînent des pénalités pécuniaires par jour.

• ✓Les pénalités sont fixées à 50 $ par jour pour les 30 premiers jours après l’imposition, puis à 100 $ par jour par la suite, jusqu’à un maximum de 10 000 $ (B&P 10166.02).
• ✓Les violations comprennent le fait de ne pas notifier au DRE l’activité de MLO ou de ne pas obtenir l’endossement requis.

Les MLO employés par des établissements de dépôt assurés s’enregistrent plutôt que d’obtenir une licence d’État.

• ✓Les MLO travaillant pour des établissements de dépôt assurés ou leurs filiales contrôlées doivent s’enregistrer auprès du NMLS, mais ne nécessitent ni licence d’État ni examen.
• ✓La loi SAFE exige que les MLO titulaires d’une licence d’État transmettent leurs empreintes digitales au NMLS pour les vérifications de casier judiciaire du FBI et autorisent les rapports de crédit.

L’obsolescence fonctionnelle est causée par une déficience ou une superadéquation et peut être curable ou incurable. Curable signifie que le coût de la correction est inférieur à ce que le marché paiera. L’obsolescence externe provient de facteurs extérieurs à la propriété et n’est pas curable.

• ✓L’obsolescence fonctionnelle est causée par une déficience ou une superadéquation ; elle peut être curable ou incurable
• ✓Curable = coûte moins cher à corriger que ce que le marché paie pour cela
• ✓L’obsolescence externe est causée par des facteurs extérieurs et n’est PAS curable
• ✓Exemple de superadéquation : une piscine de 60 000 $ alors que le marché ne paie que 10 000 $

La valeur est créée, maintenue, modifiée et détruite par quatre forces : les caractéristiques environnementales/physiques, les idéaux et normes sociales, les influences économiques et les réglementations politiques/gouvernementales. Ces forces s'entrecroisent et sont en constante évolution.

• ✓Quatre forces : physique/environnemental, social, économique et politique/gouvernemental
• ✓Les quatre forces s'entrecroisent et sont en constante évolution
• ✓Les forces politiques comprennent le zonage, les codes du bâtiment, le contrôle des loyers et la politique budgétaire/monétaire

L'emplacement est exceptionnellement important et doit être lié à l'utilisation optimale. D'autres facteurs comprennent la taille, l'influence d'angle, la forme, les conditions de la voie de circulation, l'exposition, le plottage/assemblage, ainsi que la topographie/le sol. Le plottage ajoute de la valeur lorsque des parcelles sont combinées pour une plus grande utilité.

• ✓L'emplacement influence la demande et doit être lié à l'utilisation optimale
• ✓Plottage/assemblage = valeur ajoutée lorsque des parcelles sont combinées pour une plus grande utilité
• ✓Les lots de forme irrégulière ne peuvent généralement pas être développés aussi avantageusement que les lots rectangulaires

Le revenu brut potentiel se calcule en multipliant le nombre d'unités par le loyer mensuel, puis par 12, et en y ajoutant les autres revenus (p. ex. stationnement et buanderie). Le revenu brut effectif correspond au revenu brut potentiel diminué des pertes d'inoccupation et de recouvrement. Exemple : 30 logements de deux chambres à 600 $ plus 20 logements d'une chambre à 475 $ plus 1 200 $/mois d'autres revenus = 344 400 $ de revenu brut potentiel ; moins 5 % d'inoccupation = 327 180 $ de revenu brut effectif.

• ✓Revenu brut effectif = revenu brut potentiel moins les pertes d'inoccupation et de recouvrement
• ✓Inclure tous les autres revenus (stationnement, buanderie) dans le revenu brut potentiel
• ✓Annualiser les loyers mensuels en les multipliant par 12

Lors de la détermination du revenu net, les déductions inappropriées doivent être retirées. Les améliorations capitales, l'amortissement et les dépenses de divertissement/personnelles ne sont PAS des dépenses d'exploitation admissibles. Les catégories admissibles sont les dépenses fixes (taxes, assurance, licence), les dépenses variables et les réserves pour remplacements. Revenu net = revenu brut effectif moins le total des dépenses admissibles.

• ✓Les améliorations capitales et l'amortissement ne sont pas des déductions admissibles au titre des dépenses d'exploitation
• ✓Les dépenses de divertissement/personnelles sont des déductions inappropriées
• ✓Revenu net = revenu brut effectif moins les dépenses reconstruites (admissibles)

La valeur d’un bien est estimée en divisant le revenu net par le taux de capitalisation global. Exemple : 239 080 $ de revenu net ÷ 0,095 de taux de capitalisation = 2 516 632 $, arrondi à 2 500 000 $. Un taux de capitalisation plus faible donne une valeur plus élevée, et inversement.

• ✓Valeur = Revenu net d’exploitation ÷ Taux de capitalisation
• ✓Un taux de capitalisation plus élevé produit une valeur plus faible ; un taux de capitalisation plus faible produit une valeur plus élevée

La loi sur les lotissements exige que le commissaire refuse un rapport public à moins que des normes positives d'aptitude et de loyauté dans les transactions soient respectées.

• ✓Deux aspects majeurs : l'aptitude à l'usage prévu et la loyauté dans la vente ou la location.
• ✓Les offres résidentielles doivent inclure un accès pour véhicules, une source d'eau potable, des services publics disponibles et des améliorations hors site.
• ✓Les normes de loyauté dans les transactions comprennent la sécurité des fonds de dépôt de l'acheteur, la radiation des privilèges de constructeur, la libération des charges globales et le transfert d'un titre valable.
• ✓Le commissaire doit refuser un rapport public si l'offre n'est pas apte à l'usage proposé.

Une copie du rapport public doit être remise aux acheteurs potentiels, avec le temps de le lire, avant toute offre, et un reçu signé doit être conservé.

• ✓Le rapport doit être remis et l’acheteur doit disposer du temps de le lire avant toute offre d’achat ou de location.
• ✓L’acheteur potentiel signe un reçu sur un formulaire approuvé par le Commissaire.
• ✓Le lotisseur doit conserver le reçu pendant trois ans pour inspection par le Commissaire.
• ✓Un avis affiché dans le bureau de vente doit indiquer que le rapport est disponible, sur demande, pour tout membre du public.

Avant qu'un terrain subdivisé puisse être offert, un avis d'intention combiné à un questionnaire et à une demande doit être déposé auprès du Commissaire sur les formulaires du DRE.

• ✓Un avis d'intention doit être déposé avant que le terrain subdivisé ne soit offert à la vente ou à la location.
• ✓Il est combiné à un questionnaire et à une demande sur les formulaires fournis par le DRE.
• ✓Habituellement, le propriétaire dépose; toute personne qui dépose pour le compte de celui-ci doit fournir une autorisation écrite du propriétaire.

La violation intentionnelle de sections spécifiées du Code constitue une infraction publique passible d'amendes et d'emprisonnement éventuel, poursuivie par les procureurs de district.

• ✓L'amende maximale ne peut excéder 10 000 $, ou jusqu'à un an dans une prison de comté ou une prison d'État, ou les deux
• ✓Le procureur de district de chaque comté est chargé de poursuivre les contrevenants
• ✓Le Commissaire peut également imposer des mesures disciplinaires aux titulaires de licence

Les dossiers de subdivision sont déposés auprès du bureau de district du DRE compétent pour l'emplacement de la subdivision, les bureaux des subdivisions étant situés à Sacramento et à Los Angeles.

• ✓Les bureaux des subdivisions sont situés à Sacramento et à Los Angeles
• ✓Les subdivisions à intérêts indivis, certaines coopératives de logement à capital limité qualifiées et les offres de temps partagé doivent être déposées au bureau de Sacramento
• ✓Le commissaire doit tenir une audience au moins une fois par an pour examiner les frais de dépôt des subdivisions

En Californie, les comtés et les villes régies par la loi générale ne peuvent pas accorder de dérogations d’usage autorisant un usage du sol qui n’est pas autrement permis dans une zone.

• ✓Il est interdit aux comtés et aux villes régies par la loi générale d’accorder des dérogations d’usage
• ✓Une dérogation de zonage ne peut pas lever une restriction d’usage (p. ex., autoriser le commerce de détail dans une zone résidentielle unifamiliale)

Lorsque la taille, la forme, la topographie ou l'emplacement d'une parcelle empêchent le respect d'une norme de zonage, le propriétaire peut demander une dérogation (variance) à l'application stricte. Une dérogation accordée confère les mêmes privilèges de développement que les parcelles voisines, mais non des privilèges supplémentaires.

• ✓Une dérogation écarte l'application stricte d'une norme de zonage (p. ex., marge de recul) en raison de conditions uniques de la parcelle
• ✓Une dérogation confère les mêmes privilèges de développement que les parcelles voisines situées dans la même zone, mais non des privilèges supplémentaires

La Règle fédérale sur la divulgation et la notification en matière immobilière oblige les propriétaires de logements résidentiels construits avant 1978 (logements ciblés) à divulguer la présence de peinture à base de plomb et les dangers, et à fournir les informations/rapports connus. La peinture à base de plomb a été interdite pour usage résidentiel en 1978.

• ✓S'applique aux logements résidentiels construits avant 1978 (logements ciblés)
• ✓La peinture à base de plomb a été interdite pour usage résidentiel en 1978
• ✓Les propriétaires doivent divulguer la présence de peinture à base de plomb et fournir les rapports/dossiers connus
• ✓Une violation peut entraîner des sanctions civiles et/ou pénales

Le vendeur/bailleur doit remettre le dépliant de l'EPA « Protect Your Family From Lead In Your Home » avant la formation du contrat (une remise plus tardive ouvre droit à l'annulation) et doit offrir à l'acheteur une période de 10 jours pour inspecter la peinture à base de plomb. La règle n'oblige pas le vendeur à payer l'inspection ni à éliminer les risques. Le formulaire FLD est généralement utilisé.

• ✓Le dépliant de l'EPA doit être remis avant la formation du contrat
• ✓L'acheteur doit se voir offrir une période d'inspection de 10 jours (elle peut être allongée, raccourcie ou faire l'objet d'une renonciation par accord écrit)
• ✓La règle n'oblige pas le vendeur à payer l'inspection ni à éliminer les risques liés au plomb
• ✓Les documents de divulgation doivent être conservés pendant trois ans à compter de la réalisation de la vente ou de la location
• ✓Le formulaire FLD est le formulaire type de divulgation sur le plomb de la C.A.R.

Les logements visés n'incluent pas les logements construits avant 1978 vendus lors d'une vente sur saisie immobilière (bien que les ventes ultérieures soient couvertes), les logements sans chambre, les logements loués pour 100 jours ou moins sans renouvellement, les logements pour personnes âgées ou handicapées sauf si des enfants y résident, les baux renouvelés conformes à la Règle, ou les logements inspectés et jugés exempts de peinture à base de plomb.

• ✓La vente sur saisie immobilière est exemptée, mais une vente ultérieure est couverte
• ✓Les logements sans chambre (loft, appartement une pièce, studio) sont exemptés
• ✓Les baux de 100 jours ou moins sans renouvellement sont exemptés
• ✓Les logements pour personnes âgées ou handicapées sont exemptés, sauf si des enfants y résident ou si la présence d'enfants est prévue

Le Code B&P Section 10145 et la Regulation 2832 exigent qu'un compte fiduciaire réponde à des critères spécifiques concernant la désignation, l'emplacement et le statut porteur d'intérêts.

• ✓Doit être désigné comme compte fiduciaire au nom du courtier en tant que fiduciaire
• ✓Doit être maintenu auprès d'une banque ou d'un dépositaire reconnu situé en Californie
• ✓Ne doit pas être un compte porteur d'intérêts nécessitant un avis écrit préalable pour le retrait (sauf exceptions)
• ✓Les comptes fiduciaires hors de l'État sont autorisés s'ils sont assurés par la FDIC et utilisés pour servir les prêts initiaux selon la Section 10145(a)(2)

Le recours à un dépositaire séquestre spécialisé dans les transferts en bloc d’entreprise est conseillé pour toutes les transactions relatives à des opportunités d’affaires. Le dépositaire séquestre garantit le respect de la loi sur les ventes en bloc (Code de commerce, article 6101 et suivants) et des lois sur les opérations garanties (Code de commerce, article 9101 et suivants).

• ✓Le dépositaire séquestre effectue des recherches de sûretés et publie, enregistre ou envoie par courrier l’avis aux créanciers du transfert en bloc
• ✓Le dépositaire séquestre obtient des décharges fiscales auprès des organismes gouvernementaux qui pourraient imposer une responsabilité fiscale de successeur
• ✓Le dépositaire séquestre agit comme chambre de compensation pour les fonds et les documents et fournit la comptabilité à la clôture
• ✓L’IRS n’accorde pas de quitus fiscaux ; une assurance contre les privilèges fiscaux peut être disponible dans certaines parties de la Californie

Une licence de courtier immobilier n'est pas requise pour certaines activités M.O.G. (minéraux, pétrole et gaz) : agir à titre de dépositaire en vertu d'un bail pétrolier et/ou gazier si ce n'est pas aux fins d'une vente ; participer à une transaction assujettie à une ordonnance judiciaire ; exercer l'activité de forage ou de production de pétrole ou de gaz, ou l'exploitation minière ou la production de minéraux ; négocier ou conclure des baux/ententes entre les propriétaires de terres M.O.G. et des entreprises de production désignées ; et traiter des droits miniers ou de terres (autres que le pétrole ou le gaz) en tant que propriétaire des droits ou des terres.

• ✓Agir à titre de dépositaire en vertu d'un bail pétrolier/gazier qui n'est pas destiné à une vente est exempté
• ✓Le forage ou la production de pétrole, de gaz ou de minéraux est exempté de licence
• ✓Négocier des baux entre des propriétaires et des entreprises de production pour leur compte est exempté
• ✓Traiter des droits miniers ou de terres (autres que le pétrole ou le gaz) en tant que propriétaire est exempté

Conversions de superficie : 1 pied carré = 144 pouces carrés ; 1 verge carrée = 9 pieds carrés ; 1 perche carrée (square rod) = 30 1/4 verges carrées ; 1 acre = 10 chaînes carrées, 160 perches carrées, 4 840 verges carrées, ou 43 560 pieds carrés. Un acre en forme de carré mesure environ 208,71 pieds de côté.

• ✓1 acre = 43 560 pieds carrés = 4 840 verges carrées = 160 perches carrées
• ✓1 verge carrée = 9 pieds carrés ; 1 pied carré = 144 pouces carrés
• ✓Un acre en forme de carré mesure environ 208,71 pieds de côté

Descriptions des terres publiques (government land descriptions) : une section = 1 mile carré ou 640 acres ; un township = 36 miles carrés ; un quart de section = 160 acres. Aire d'un carré ou d'un rectangle = longueur × largeur, dans l'unité linéaire utilisée.

• ✓Une section = 1 mile carré = 640 acres
• ✓Un township = 36 miles carrés
• ✓Un quart de section = 160 acres

Conversions linéaires clés : un pied = 12 pouces ; un yard = 3 pieds ou 36 pouces ; une perche = 16,5 pieds ou 5,5 yards ; un furlong = 40 perches ; 100 pieds = 6,6 perches ; un mile = 5 280 pieds, 1 760 yards, 320 perches ou 80 chaînes.

• ✓Une perche = 16,5 pieds ou 5,5 yards
• ✓Un mile = 5 280 pieds = 1 760 yards = 320 perches = 80 chaînes
• ✓Un furlong = 40 perches ; un yard = 3 pieds

Anciennes mesures des arpenteurs-géomètres : 1 link (chaînon) = 7,92 pouces ; 1 rod (perche) = 25 links (chaînons) ; 1 chain (chaîne) = 4 rods (perches) ou 66 pieds. Les arpenteurs-géomètres modernes utilisent une chaîne d'ingénieur à ruban d'acier de 100 pieds de long avec des chaînons d'un pied, de sorte qu'un mile mesure 52,8 chaînes.

• ✓1 link (chaînon) = 7,92 pouces ; 1 rod (perche) = 25 links (chaînons)
• ✓1 chain (chaîne) = 4 rods (perches) ou 66 pieds
• ✓Chaîne d'ingénieur moderne = 100 pieds ; un mile = 52,8 chaînes modernes

Mesure cubique = longueur × largeur × hauteur : 1 pied cube = 1 728 pouces cubes ; 1 yard cube = 27 pieds cubes. Aire d’un triangle = base × 1/2 hauteur.

• ✓1 pied cube = 1 728 pouces cubes ; 1 yard cube = 27 pieds cubes
• ✓Aire d’un triangle = base × 1/2 hauteur
• ✓Mesure cubique = longueur × largeur × hauteur

L'évaluation est une estimation ou opinion de valeur fondée sur l'analyse de faits. L'approche par le coût estime le coût de remplacement des améliorations moins l'amortissement cumulé plus la valeur du terrain. L'approche par le revenu (capitalisation) s'applique aux biens immobiliers productifs de revenu : déterminer le revenu net annuel, fixer un taux de capitalisation, puis diviser le revenu net par le taux. L'approche comparative (marché) compare le bien sujet aux propriétés comparables. La corrélation (réconciliation) interprète les trois approches pour arriver à une valeur unique.

• ✓Approche par le coût = coût de remplacement - amortissement cumulé + valeur du terrain
• ✓Approche par le revenu : valeur = revenu net annuel ÷ taux de capitalisation
• ✓L'approche comparative/marché utilise les ventes comparables
• ✓La corrélation (réconciliation) réconcilie les trois approches en une valeur unique

L'utilisation optimale est l'utilisation produisant le meilleur rendement net au fil du temps et constitue le point de départ de l'évaluation. Principe d'anticipation : la valeur est créée par les avantages futurs attendus. Principe de conformité : valeur maximale avec homogénéité raisonnable. Principe de contribution : une composante est évaluée par sa contribution à l'ensemble. Principe de changement : l'avenir est d'une importance primordiale dans l'estimation de la valeur.

• ✓L'utilisation optimale produit le meilleur rendement net et constitue le point de départ de l'évaluation
• ✓L'anticipation stipule que la valeur est créée par les avantages futurs attendus
• ✓La conformité stipule que la valeur maximale découle d'une homogénéité raisonnable des améliorations
• ✓La contribution évalue une composante selon sa contribution à l'ensemble de la propriété

La dépréciation est la perte de valeur due à l'âge, à la détérioration physique ou à l'obsolescence fonctionnelle/économique. La dépréciation accumulée est la différence entre le coût de remplacement à neuf et la valeur estimée actuelle. L'obsolescence fonctionnelle est la perte due à des facteurs négatifs au sein de la structure. L'obsolescence économique est la perte due à des facteurs externes à la propriété. La dépréciation remédiable est habituellement réparée par un propriétaire prudent.

• ✓La dépréciation résulte de l'âge, de la détérioration physique ou de l'obsolescence fonctionnelle/économique
• ✓L'obsolescence fonctionnelle provient de l'intérieur de la structure ; l'obsolescence économique provient de facteurs externes
• ✓La dépréciation remédiable est économiquement rentable à réparer

La juste valeur marchande est le prix auquel une propriété se vendrait sur le marché libre pendant une période raisonnable entre un acheteur et un vendeur informés sans contrainte. Le multiplicateur de loyer brut (GRM) multiplié par le revenu brut produit une estimation de la valeur. La capitalisation détermine la valeur en divisant le revenu net annuel par le taux de capitalisation. L'évaluation imposable est établie par une autorité publique comme base de calcul des impôts fonciers.

• ✓La juste valeur marchande suppose un acheteur et un vendeur informés agissant sans contrainte
• ✓GRM × revenu brut = estimation de la valeur de la propriété
• ✓Capitalisation : valeur = revenu net annuel ÷ taux de capitalisation
• ✓L'évaluation imposable est la base du calcul des impôts fonciers

Le processus d’évaluation utilise trois approches : l’approche par le coût (coût de remplacement moins la dépréciation accumulée plus la valeur du terrain), l’approche par le marché/comparaison (comparaison de biens similaires récemment vendus) et l’approche par le revenu/capitalisation (revenu net divisé par le taux de capitalisation). La corrélation/conciliation interprète les trois pour aboutir à une valeur unique.

• ✓L’approche par le coût = coût de remplacement moins la dépréciation accumulée plus la valeur du terrain
• ✓L’approche par le revenu divise le revenu net par le taux de capitalisation pour déterminer la valeur
• ✓La corrélation (conciliation) interprète les trois approches pour aboutir à une conclusion de valeur unique

La valeur marchande est le prix maximal en argent qu’une propriété rapportera dans un marché concurrentiel et ouvert, avec un acheteur et un vendeur prudents et bien informés, sans pression indue. Le prix du marché est le prix réellement payé, indépendamment des pressions ou des motifs. La juste valeur marchande suppose que les deux parties connaissent tous les usages et qu’aucune n’est sous pression.

• ✓La valeur marchande suppose un acheteur et un vendeur consentants, agissant en connaissance de cause et sans pression indue.
• ✓Le prix du marché est le prix réellement payé, indépendamment des motifs ou des pressions.

La dépréciation est une perte de valeur due à l'âge, à la détérioration physique ou à l'obsolescence fonctionnelle/économique. La détérioration physique correspond à l'usure (curable/incurable). L'obsolescence fonctionnelle provient de facteurs défavorables internes à la structure. L'obsolescence économique (externe) résulte de facteurs extérieurs au bien. La dépréciation accumulée est la différence entre le coût de remplacement à neuf et la valeur actuelle.

• ✓L'obsolescence fonctionnelle découle de facteurs internes à la structure
• ✓L'obsolescence économique résulte de facteurs extérieurs ou éloignés du bien
• ✓La dépréciation accumulée correspond au coût de remplacement à neuf moins la valeur d'expertise actuelle

Les principes clés de l’évaluation immobilière comprennent : l’anticipation (la valeur découle des avantages futurs), la substitution (la valeur est fixée par le coût d’un substitut équivalent), la conformité (l’homogénéité maximise la valeur), la progression (une propriété de moindre valeur est rehaussée par des voisins de valeur supérieure), la contribution, la concurrence, le changement, et l’offre et la demande.

• ✓La substitution établit que la valeur est fixée par le coût d’un substitut également souhaitable.
• ✓L’utilisation optimale produit le plus grand rendement net pour le terrain et les bâtiments.
• ✓La conformité établit qu’une valeur maximale résulte d’une homogénéité raisonnable des améliorations.

L’utilisation optimale est celle qui produit le meilleur rendement net sur une période; c’est le point de départ de l’évaluation. Plottage (assemblage) augmente la valeur lorsque des lots contigus sont combinés. La sur-amélioration, la sous-amélioration et les améliorations mal situées ne constituent pas l’utilisation optimale.

• ✓L’utilisation optimale produit le meilleur rendement net et constitue le point de départ de l’évaluation
• ✓L’incrément de plottage est la valeur accrue résultant du regroupement de lots plus petits en un seul
• ✓Une sur-amélioration dépasse l’utilisation optimale du terrain

Le multiplicateur de loyer brut multiplié par le revenu brut permet d’estimer la valeur d’un bien immobilier. La capitalisation détermine la valeur en divisant le revenu net par le taux de capitalisation, qui reflète un rendement raisonnable plus une récupération pour les améliorations sujettes à dépréciation.

• ✓Valeur = revenu brut × multiplicateur de loyer brut
• ✓Valeur par capitalisation = revenu annuel net ÷ taux de capitalisation

La Déclaration de divulgation de prêt hypothécaire est un formulaire approuvé par le Commissaire aux biens immobiliers qu'un courtier en prêts hypothécaires doit fournir à un emprunteur potentiel pour les prêts prescrits par la loi avant que l'emprunteur ne soit obligé.

• ✓Formulaire approuvé par le Commissaire aux biens immobiliers
• ✓Obligation de divulgation par un courtier en prêts hypothécaires
• ✓Doit être fourni avant que l'emprunteur ne soit obligé de conclure le prêt

Le marché secondaire est l'endroit où les prêteurs vendent les prêts existants (actes de fiducie et billets à ordre) à de grandes agences de commercialisation secondaire (FNMA, FHLMC, GNMA) ou à d'autres investisseurs, contrairement au marché primaire où les prêteurs prêtent de l'argent aux emprunteurs.

• ✓Marché primaire : les prêteurs prêtent de l'argent aux emprunteurs
• ✓Marché secondaire : les prêteurs vendent les prêts existants aux agences ou aux investisseurs
• ✓Les agences comprennent FNMA, FHLMC et GNMA

Le principal domaine d'activité d'un courtier en hypothèques est l'origination, le financement, la conclusion, la vente et l'administration de prêts garantis par des biens immobiliers pour les prêteurs institutionnels. Une société d'investissement hypothécaire achète des hypothèques à titre de placement.

• ✓Le courtier en hypothèques négocie, finance, conclut, vend et administre les prêts pour les prêteurs institutionnels
• ✓La société d'investissement hypothécaire achète des hypothèques à des fins de placement

L'assurance hypothécaire protège les prêteurs hypothécaires contre les pertes financières par le biais de sociétés d'assurance hypothécaire privées (SHMP). L'assurance hypothécaire privée (AHP) est disponible pour les prêteurs conventionnels sur la portion à haut risque d'un prêt.

• ✓L'assurance hypothécaire protège les prêteurs contre les pertes
• ✓L'AHP s'applique aux prêteurs conventionnels sur la première portion à haut risque du prêt
• ✓Fournie par les sociétés d'assurance hypothécaire privées

Les contrôles monétaires sont des outils de la Réserve fédérale pour réguler la disponibilité de la monnaie et du crédit afin d'influencer l'activité économique, comme l'ajustement des taux d'escompte et des réserves obligatoires.

• ✓Les outils de la Réserve fédérale régulent la disponibilité de la monnaie et du crédit
• ✓Incluent l'ajustement des taux d'escompte et des réserves obligatoires

Les caisses d'épargne mutuelles sont des institutions financières détenues par les déposants ayant des droits aux bénéfices nets proportionnels aux dépôts. Une société d'eau mutuelle sécurise l'approvisionnement en eau pour les utilisateurs, émettant des actions aux utilisateurs.

• ✓Les caisses d'épargne mutuelles sont détenues par les déposants
• ✓La société d'eau mutuelle émet des actions aux utilisateurs d'eau