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La contrepartie et l’objet d’un contrat doivent tous deux être licites lors de la formation et de l’exécution. Si un seul objet est illicite en tout ou en partie, ou si l’exécution est impossible, le contrat est nul. En présence de plusieurs objets distincts, le contrat est valable quant aux objets licites. En général, la loi ne prête aucune aide aux parties à un contrat illégal.

• ✓La contrepartie et l’objet doivent tous deux être licites
• ✓Un contrat avec un seul objet illicite est nul
• ✓Aucune partie ne peut imposer l’exécution d’un contrat illégal non encore exécuté ni rescinder un contrat déjà exécuté

Les courtiers ou entrepreneurs non titulaires d’un permis ne peuvent pas faire exécuter leurs contrats. Les restrictions à l’exercice d’une activité sont généralement nulles (sauf clause de non-concurrence liée à l’achalandage, dans une zone et une durée limitées). Une personne ne peut pas, par contrat, se soustraire à sa responsabilité pour sa propre fraude ou négligence. Un intérêt usuraire supérieur aux plafonds constitutionnels entraîne la nullité de la portion des intérêts. Les courtiers doivent se conformer à la loi sur l’immobilier.

• ✓Les courtiers et entrepreneurs non titulaires d’un permis ne peuvent pas faire exécuter leurs contrats
• ✓Les contrats visant à éviter la responsabilité pour sa propre fraude ou négligence sont nuls
• ✓Un intérêt usuraire supérieur aux plafonds constitutionnels entraîne la nullité de la portion des intérêts
• ✓Les restrictions à l’exercice d’une activité sont généralement nulles, sauf les clauses de non-concurrence limitées liées à l’achalandage

Une clause de dommages-intérêts liquidés fixe un montant forfaitaire de dommages en cas de manquement et est présumée valide, sauf s'il est prouvé qu'elle était déraisonnable lors de la formation du contrat. Elle est nulle pour les achats et locations de détail destinés aux consommateurs et les baux résidentiels. Des règles spéciales s'appliquent aux contrats d'achat de biens immobiliers résidentiels et à certains contrats de construction gouvernementaux.

• ✓Les clauses de dommages-intérêts liquidés sont présumées valides, sauf s'il est prouvé qu'elles étaient déraisonnables lors de la formation du contrat
• ✓Ces clauses sont nulles pour les achats de détail par des consommateurs et les baux de logements résidentiels
• ✓Des règles spéciales s'appliquent aux contrats d'achat de biens immobiliers résidentiels

Aux termes de l'article 2355 du Code civil de Californie, le mandat prend normalement fin par l'expiration du terme, l'extinction de l'objet, le décès du mandataire, la renonciation du mandataire ou l'incapacité du mandataire à agir.

• ✓L'article 2355 du Code civil de Californie énumère cinq modes d'extinction normale d'un mandat
• ✓Les modes de cessation comprennent l'expiration, l'extinction de l'objet, le décès du mandataire, la renonciation ou l'incapacité

Le mandant a le pouvoir absolu de révoquer le mandat à tout moment, sauf s'il est lié à un intérêt, mais peut être tenu responsable d'une rupture s'il révoque sans juste motif. Les actes de mandat enregistrés exigent une révocation écrite, reconnue et enregistrée.

• ✓Le mandant a le pouvoir absolu de révoquer, sauf si le mandat est lié à un intérêt
• ✓La révocation d'un mandat enregistré doit être écrite, reconnue et enregistrée
• ✓Le droit d'un courtier immobilier à gagner une commission n'est PAS un intérêt qui empêche la révocation

La révocation peut conférer au courtier un droit à des dommages-intérêts ou à une rémunération au titre du mandat. Le retrait du bien du marché avant l'expiration du mandat constitue une révocation de fait susceptible de fonder une demande de commission.

• ✓Blank v. Borden : la clause de retrait dans un mandat exclusif n'est pas une pénalité non exécutoire.
• ✓Le retrait du marché avant l'expiration constitue une révocation de fait qui peut fonder une demande de commission.
• ✓Les mandats exclusifs sans date de résiliation déterminée ne sont pas exécutoires et constituent un motif de sanction disciplinaire (B&P § 10176(f)).

Un avis doit être donné aux tiers lorsque le mandat prend fin par expiration, extinction, ou par décès/incapacité/renonciation de l'agent. S'il prend fin par décès, incapacité ou révocation du mandant, il est opposable aux tiers même sans avis.

• ✓L'ancien agent reste un mandataire apparent à l'égard des tiers en l'absence d'avis (cessations visées au § 2355).
• ✓La cessation par décès, incapacité ou révocation du mandant est opposable aux tiers sans avis.
• ✓Le § 2356 contient une contradiction apparente en ce qui concerne les contrats conclus par des tiers sans connaissance réelle.

Le Code civil proscrit divers actes relatifs aux contrats de vente de biens immobiliers. Un contrat de vente de biens immobiliers (aussi appelé contrat de vente ou contrat de vente à tempérament de terrain) est défini comme une convention visant à transférer le titre sur un terrain lorsque des conditions déterminées sont remplies, et qui n’exige pas que le transfert de propriété ait lieu dans l’année suivant sa formation.

• ✓Un contrat de vente de biens immobiliers est défini à l’article 2985 du Code civil.
• ✓Il s’agit d’une convention visant à transférer le titre lorsque des conditions déterminées sont remplies.
• ✓Il n’exige pas que le transfert de propriété ait lieu dans l’année suivant la formation du contrat.

Le Code civil énumère les actes de vendeur interdits dans le cadre des contrats de vente. Ces dispositions protègent les acheteurs dans le cadre de contrats fonciers à tempérament en restreignant les charges et en exigeant l'affectation appropriée des paiements reçus.

• ✓Un vendeur ne peut grever l'immeuble pour un montant supérieur au solde actuel du contrat sans le consentement de l'acheteur dans le cadre d'un contrat non enregistré (CC 2985.2).
• ✓Un vendeur doit affecter les paiements de l'acheteur aux obligations garanties par l'immeuble, et non à d'autres fins (CC 2985.3).
• ✓Un vendeur doit détenir en fiducie et affecter correctement les paiements de taxes et d'assurance au prorata reçus de l'acheteur (CC 2985.4).

En cas de satisfaction d’une hypothèque sans pouvoir de vente, le créancier hypothécaire doit enregistrer un certificat de mainlevée dans les 30 jours. Pour un acte de fiducie, le bénéficiaire remet les documents au fiduciaire, qui doit enregistrer une rétrocession complète dans les 21 jours calendaires suivant la réception de tous les documents et frais nécessaires.

• ✓Le créancier hypothécaire doit enregistrer la mainlevée dans les 30 jours suivant la satisfaction (Code civil de Californie, article 2941)
• ✓Le fiduciaire doit enregistrer la rétrocession dans les 21 jours calendaires suivant la réception des documents
• ✓Une copie de la rétrocession est remise au bénéficiaire ou à l’agent de gestion, s’il est connu

Le fait de ne pas se conformer à l'article 2941 du Code civil de Californie expose le contrevenant à des dommages-intérêts ainsi qu'à une confiscation de 500 $. Une violation intentionnelle est un délit mineur (amende de 50 $ à 400 $ ou jusqu'à 6 mois d'emprisonnement). Les frais de service de reconveyance sont plafonnés à 45 $ plus les frais officiels et ne peuvent être facturés plus de 60 jours avant la satisfaction.

• ✓La violation de l'article 2941 entraîne une confiscation de 500 $ plus les dommages-intérêts
• ✓La violation intentionnelle est un délit mineur (Code civil de Californie 2941.5)
• ✓Les frais de reconveyance sont plafonnés à 45 $ plus les frais officiels

Si une rétrocession n'est pas enregistrée dans les 21 jours suivant la réception ou dans les 75 jours calendaires suivant le remboursement intégral, une société d'assurance de titres peut préparer et enregistrer une mainlevée, réputée équivalente à une rétrocession. La société de titres doit envoyer par courrier son intention aux parties au moins 10 jours à l'avance.

• ✓La société de titres peut enregistrer une mainlevée dans les 75 jours si la rétrocession n'a pas été délivrée
• ✓La mainlevée est réputée équivalente à la rétrocession lorsqu'elle est enregistrée
• ✓La société de titres doit envoyer par courrier un préavis de 10 jours aux parties

Les exigences du droit étatique incompatibles avec les chapitres 1 à 4 de la TILA sont primées par le droit fédéral dans la mesure de cette incompatibilité, et la primauté s'étend au Règlement Z. Une loi étatique est incompatible si elle exige des divulgations ou des actions qui contredisent le droit fédéral, utilise le même terme pour un sens ou un montant différent, ou utilise un terme différent pour le même élément.

• ✓Une loi étatique incompatible est primée dans la mesure de cette incompatibilité (12 CFR 226.28)
• ✓Une loi étatique est contradictoire si elle utilise le même terme pour un montant ou un sens différent, ou un terme différent pour le même élément
• ✓La primauté s'étend au Règlement Z

Lorsqu'une loi d'État accorde plus de temps pour soumettre un avis que ne le permet le Règlement Z et que le délai prévu par le Règlement Z a expiré, les emprunteurs doivent recevoir un avis indiquant que le fait de se fier au délai plus long prévu par l'État peut entraîner la perte de droits fédéraux importants, droits préservés en agissant plus promptement en vertu du droit fédéral.

• ✓Les emprunteurs doivent être avisés que le fait de se fier à des délais d'État plus longs peut entraîner la perte de droits fédéraux
• ✓Un créancier, un État ou une partie intéressée peut demander au FRB de constater l'incohérence
• ✓Après que le FRB a constaté qu'une loi d'État est incohérente, les créanciers ne peuvent pas utiliser la clause ou le formulaire incohérent ni prendre des mesures contradictoires

Si le FRB (Federal Reserve Board) constate qu'une divulgation exigée par un État est substantiellement identique quant au sens à une divulgation fédérale (sauf les divulgations relatives aux frais financiers, au TAEG ou aux prêts hypothécaires à coût élevé en vertu de l'article 226.32), la divulgation de l'État peut être utilisée à la place de la divulgation fédérale. Un État peut demander au FRB d'exempter une catégorie de transactions si la loi de l'État est substantiellement similaire (ou, pour la facturation de crédit, offre une protection supérieure) et qu'il existe des mécanismes d'application adéquats.

• ✓Les divulgations étatiques équivalentes peuvent remplacer les divulgations fédérales, sauf pour les frais financiers, le TAEG et les divulgations relatives aux prêts à coût élevé de l'article 226.32
• ✓L'exemption étatique exige une loi substantiellement similaire et une disposition d'application adéquate (226.29)
• ✓Pour la facturation de crédit, la loi de l'État doit offrir une protection supérieure à l'emprunteur pour être admissible

Une habitation multifamiliale de petite taille contient généralement de deux à quatre unités d'habitation. Les exemples incluent un bungalow double ou duplex, un bungalow triple ou triplex, de petites cours ou de nombreuses maisons sur un terrain, ainsi qu'une unité de quatre logements ou fourplex.

• ✓Une habitation multifamiliale de petite taille contient de deux à quatre unités d'habitation
• ✓Comprend le duplex, le triplex, le fourplex et les petites cours

Il existe trois catégories de biens résidentiels : les maisons unifamiliales occupées par leur propriétaire (la préoccupation principale est les agréments liés à la propriété ; le coût est secondaire ; la fierté liée à l'emplacement et à la conception compte), les petits immeubles multifamiliaux ou maisons unifamiliales louées (achetés pour une combinaison d'agréments de propriété et de revenus, d'avantages fiscaux, et pour compenser des coûts comme les taxes, l'assurance, l'entretien et le prêt hypothécaire), et les grands immeubles multifamiliaux générateurs de revenus (au-delà de 10 à 15 unités, achetés principalement pour le flux de revenus, le revenu net/disponible étant le plus important, les agréments ayant peu d'influence, et les acheteurs recherchant une protection contre l'inflation, une appréciation et des avantages fiscaux).

• ✓Les acheteurs de maisons unifamiliales occupées par leur propriétaire privilégient les agréments et la fierté de propriété plutôt que le coût
• ✓Les acheteurs de petits immeubles multifamiliaux pèsent à la fois les agréments de propriété et les revenus/avantages fiscaux
• ✓Les acheteurs de grands immeubles multifamiliaux (au-delà de 10 à 15 unités) se concentrent principalement sur le revenu net/disponible

Les petites unités multifamiliales sont évaluées à peu près de la même manière que les maisons unifamiliales, avec suffisamment de données locatives pour une approche par le revenu. Le coût, l'amortissement et la valeur du terrain sont calculés de la même manière que pour les maisons unifamiliales. Les petites unités utilisent normalement des multiplicateurs bruts mensuels plutôt que la capitalisation du revenu. L'approche par comparaison des ventes diffère en accordant moins d'importance à la fierté de propriété et aux agréments, en affinant les unités de comparaison (par unité ou par pièce) et en tenant compte de l'attrait pour les locataires.

• ✓Les petites unités sont normalement évaluées à l'aide de multiplicateurs bruts mensuels, et non par capitalisation du revenu
• ✓Les facteurs de coût, l'amortissement et la valeur du terrain sont calculés de la même manière que pour les maisons unifamiliales
• ✓La comparaison des ventes peut être affinée sur une base par unité ou par pièce

Les locataires accordent de l’importance à la distance par rapport aux centres d’emploi, aux transports en commun, à la distance jusqu’à de bons commerces, aux parcs et aux loisirs, à la distance par rapport aux nuisances, au niveau des loyers, à la fierté de propriété et à un stationnement hors rue adéquat. Les propriétaires tiennent compte de la protection policière et incendie et de la collecte des ordures, des taux d’inoccupation de la zone, du montant des taxes et d’éventuelles ordonnances de contrôle des loyers.

• ✓Les locataires accordent de l’importance aux facteurs d’emplacement, au niveau des loyers et à un stationnement hors rue adéquat
• ✓Les propriétaires tiennent compte des taux d’inoccupation, des taxes et d’éventuelles ordonnances de contrôle des loyers

Pour établir une grille des loyers, le gestionnaire immobilier doit réaliser une analyse approfondie du quartier en étudiant les loyers d’immeubles comparables. Les niveaux de loyer reposent généralement sur la rareté et la comparabilité des valeurs. Le gestionnaire doit connaître l’immeuble à fond, évaluer objectivement ses valeurs, puis étudier les immeubles concurrents et analyser de nombreux facteurs de quartier et économiques.

• ✓Les niveaux de loyer sont établis en fonction de la rareté et de la comparabilité des valeurs.
• ✓Une étude de marché des loyers d’immeubles comparables est requise.
• ✓L’analyse doit inclure le caractère du quartier, le niveau économique, les transports, les industries, les tendances démographiques et les conditions du marché du logement.
• ✓L’objectif est une grille des loyers procurant un revenu maximal compatible avec de bons principes économiques.

Les titulaires de licence devraient connaître : les styles architecturaux ; les coûts au pied carré selon la qualité ; les types et mécanismes de fenêtres ; les matériaux de revêtement de sol et leur coût/durabilité ; les matériaux de surface extérieure ; les systèmes de chauffage/climatisation ; les normes d’isolation pour les fenêtres, le toit, les murs et le sous-plancher ; la prévention des termites, de la pourriture sèche et des champignons ; les pentes et matériaux de toiture (en distinguant les toits en croupe et à pignon et les exigences d’ignifugation) ; les couvre-fenêtres contre le soleil et les infiltrations d’eau ; les plans d’étage et l’agencement des pièces ; les matériaux de plomberie approuvés (PVC, cuivre, galvanisé) ; les matériaux électriques approuvés et les dispositifs de protection contre les surcharges ; les conditions du sol (remblai, glissement, sol expansif, drainage) ; et les restrictions attachées au bien.

• ✓Les titulaires de licence devraient reconnaître les styles architecturaux, les types de toits (en croupe ou à pignon) et les exigences d’ignifugation des toitures
• ✓Les matériaux de plomberie approuvés comprennent le PVC, le cuivre et le galvanisé ; les systèmes électriques nécessitent des dispositifs de protection contre les surcharges
• ✓Les conditions du sol (terrain remblayé, glissements, sol expansif, drainage) peuvent compromettre l’intégrité structurelle

Les détails des méthodes de construction, des installations spéciales et du prix/qualité des matériaux échappent généralement au rôle du titulaire de permis. Toutefois, les titulaires de permis devraient connaître les domaines généraux de la construction résidentielle. Les réponses aux questions clés varient d’une communauté à l’autre et même au sein d’une même communauté.

• ✓Les méthodes de construction détaillées et la qualité des matériaux échappent généralement au rôle du titulaire de permis
• ✓Les titulaires de permis devraient tout de même connaître les concepts généraux de construction
• ✓Les réponses en matière de construction varient entre les communautés et au sein de celles-ci

Selon l'article 10131.6(c) du Code des professions et des entreprises, une maison mobile est une structure transportable en une ou plusieurs sections conçue pour contenir au maximum deux unités d'habitation, utilisée avec ou sans fondation.

• ✓Définie à l'article 10131.6(c) du Code des professions et des entreprises
• ✓Conçue pour au maximum deux unités d'habitation
• ✓N'inclut pas les véhicules récréatifs, les autocars commerciaux ou les maisons préfabriquées en usine

Le modulaire est un système de construction impliquant l'assemblage sur site de pièces composantes produites en masse (modules). Une maison préfabriquée est fabriquée et parfois partiellement assemblée avant sa livraison au chantier.

• ✓Le modulaire implique l'assemblage sur site de modules produits en masse
• ✓La maison préfabriquée est fabriquée avant sa livraison au chantier

Une décision de 2007 de la Cour suprême des États-Unis a eu une incidence sur l'acquisition d'entreprises titulaires d'une licence d'État par des institutions de dépôt fédérales.

• ✓Watters v. Wachovia Bank (17 avril 2007) a jugé que les filiales d'institutions de dépôt agréées au niveau fédéral n'avaient pas besoin d'une licence d'État
• ✓Cela a abrogé une partie de l'avis 84-903 du procureur général de Californie (octobre 1985) concernant les exemptions de licence d'État
• ✓Les avis du procureur général exigent toujours une licence distincte pour les entités qui financent ou accordent des prêts, achètent des billets à ordre ou assurent le service des prêts

La consolidation entre titulaires de licence peut créer des relations d’affaires affiliées nécessitant une divulgation.

• ✓Les relations d’affaires exigent une reconnaissance et une divulgation des arrangements commerciaux affiliés (ABA).
• ✓La re-réglementation fédérale et des États peut forcer les petites entreprises à fusionner ou à devenir des filiales ou sociétés affiliées d’institutions de dépôt.

Pour être exécutoire, une convention de vente d’un bien immobilier doit ordinairement être écrite et signée par la partie contre laquelle l’exécution est demandée. Une convention de vente de biens meubles doit être écrite si le montant ou la valeur dépasse 500 $.

• ✓Les conventions de vente de biens immobiliers doivent être écrites et signées par la partie contre laquelle l’exécution est demandée
• ✓Les conventions de vente de biens meubles doivent être écrites si la valeur dépasse 500 $

Une convention de vente d'un bien immobilier doit ordinairement être établie par écrit et signée par la partie contre laquelle elle est invoquée. Une convention portant sur des biens meubles doit être établie par écrit si sa valeur dépasse 500 $.

• ✓Les conventions de vente d'un bien immobilier doivent être établies par écrit et signées par la partie contre laquelle elles sont invoquées
• ✓Les conventions portant sur des biens meubles doivent être établies par écrit si leur valeur dépasse 500 $

Les lois de l'État du situs (de l'emplacement) régissent généralement le transfert de titre sur un bien immobilier, tandis que les ventes commerciales de biens meubles sont soumises aux lois fédérales et étatiques. L'État fournit un système d'enregistrement des documents affectant le titre ou un intérêt sur un bien immobilier. Les lois fiscales distinguent souvent les biens immobiliers des biens meubles.

• ✓Les lois de l'État du situs régissent le transfert de titre des biens immobiliers
• ✓L'État fournit un système d'enregistrement pour les documents relatifs au titre des biens immobiliers
• ✓Les lois fiscales distinguent les biens immobiliers des biens meubles

Les lois de l'État du situs (lieu de situation) régissent généralement le transfert du titre de propriété immobilière, tandis que les ventes commerciales de biens mobiliers sont soumises aux lois fédérales et étatiques. L'État prévoit un système d'enregistrement des documents affectant le titre de propriété immobilière, et les lois fiscales distinguent souvent entre biens immobiliers et biens mobiliers.

• ✓Les lois de l'État du situs (lieu) régissent le transfert du titre de propriété immobilière
• ✓Les ventes commerciales de biens mobiliers sont soumises aux lois fédérales et étatiques
• ✓L'État prévoit un système d'enregistrement des documents affectant le titre de propriété immobilière
• ✓Les lois fiscales distinguent entre biens immobiliers et biens mobiliers

Un officier public qui reçoit une reconnaissance de signature ne devrait pas avoir un intérêt financier direct dans la transaction. Un acte enregistré divulguant un tel conflit ne confère pas d'avis constructif. Un officier public ne peut pas reconnaître sa propre signature, ni un acte hypothécaire le désignant comme créancier hypothécaire, ni un acte de transfert le désignant comme bénéficiaire. Un notaire qui est l'un de plusieurs cédants peut reconnaître les signatures des AUTRES cédants, mais pas la sienne.

• ✓La reconnaissance de signature d'un officier public intéressé ne confère pas d'avis constructif
• ✓Un officier public ne peut pas reconnaître un document le désignant comme bénéficiaire, créancier hypothécaire ou mandant
• ✓Un notaire co-cédant peut reconnaître les signatures des autres, mais pas la sienne
• ✓Les articles 822 et 8224.1 du Code gouvernemental (en vigueur le 1er janvier 1978) interdisent aux notaires ayant un intérêt financier direct d'exercer

Un notaire public de Californie doit conserver un sceau officiel indiquant le nom du notaire, le Sceau de l'État, « Notaire public », le comté où le cautionnement et le serment sont déposés, ainsi que la date d'expiration de la commission, en plus du numéro de commission et de l'identifiant du fabricant. Le sceau doit être reproductible photographiquement. Les notaires publics doivent tenir un seul registre chronologique actif de tous les actes, conservé sous clé et sous contrôle exclusif. (Code gouvernemental de Californie, article 8206)

• ✓Le sceau du notaire doit être reproductible photographiquement, ce qui rend le tampon en caoutchouc presque universel
• ✓Le registre doit être chronologique, avec un seul registre actif à la fois, et conservé sous clé et sous contrôle exclusif
• ✓Le registre consigne la date, l'heure, le type d'acte, la nature de l'instrument, les signatures, la preuve d'identité et les frais

Si le document à notarier est un acte, un acte de renonciation (quitclaim deed), un acte de fiducie portant sur un bien immobilier ou une procuration, le notaire doit exiger que le signataire appose une empreinte de son pouce droit dans le registre. L’article 8206 du Code gouvernemental de Californie précise les solutions de remplacement si l’empreinte du pouce droit n’est pas possible.

• ✓Une empreinte du pouce droit est exigée dans le registre pour les actes, les actes de renonciation (quitclaim deeds), les actes de fiducie et les procurations
• ✓L’article 8206 du Code gouvernemental de Californie prévoit des solutions de remplacement lorsque l’empreinte du pouce droit n’est pas possible

En tant que contrat, un bail exige : (1) le consentement mutuel (offre et acceptation), (2) la mutualité des obligations (aucun droit illimité de se retirer), (3) la capacité juridique (exclut les mineurs, les personnes d’esprit dérangé, celles privées de leurs droits civils), et (4) un objet licite. Les clauses du bail contraires à l’ordre public (par exemple, renoncer aux droits procéduraux du locataire ou aux droits sur le dépôt de garantie) sont nulles.

• ✓Un bail valide exige le consentement mutuel, la mutualité des obligations, la capacité juridique et un objet licite
• ✓Les clauses renonçant aux droits procéduraux du locataire ou aux droits sur le dépôt de garantie sont nulles pour atteinte à l’ordre public
• ✓Les mineurs et les personnes d’esprit dérangé sont incapables de contracter

Les dispositions non encore exécutées (à exécuter) ne peuvent pas être modifiées oralement ; elles doivent être modifiées par écrit et signées par toutes les parties. Les obligations entièrement exécutées peuvent être modifiées en tant que modifications déjà exécutées. Lorsqu’un bail est négocié en espagnol pour un logement résidentiel, il doit être rédigé en espagnol.

• ✓Les dispositions non encore exécutées d’un bail doivent être modifiées par écrit et signées par toutes les parties
• ✓Un bail résidentiel négocié en espagnol doit être rédigé en espagnol

Un bail doit généralement être signé, remis et accepté pour être exécutoire. Un bail signé et remis par le bailleur peut être invoqué par le locataire même si le locataire ne le signe pas. Si le locataire prend possession ou paie le loyer sans signer, l’acceptation est présumée. Toutefois, le bail doit être pleinement signé avant que le bailleur puisse faire valoir des clauses contractuelles spéciales (par ex., une clause de réparation).

• ✓Un bail signé par le bailleur peut être invoqué par le locataire même sans la signature du locataire
• ✓La prise de possession ou le paiement du loyer par le locataire présume l’acceptation
• ✓Pour être opposables au locataire, les clauses contractuelles spéciales exigent que le bail soit pleinement signé

Un bail ou un mémorandum peut être enregistré dans le comté où se situent les lieux. Un bail non enregistré reste exécutoire entre les parties et à l’égard de toute personne ayant connaissance de la location. Si un bail dépasse un an, n’est pas enregistré et que la possession ne donne pas avis, la location devient subordonnée à un acquéreur de bonne foi.

• ✓Un bail ou un mémorandum peut être enregistré dans le comté où se situent les lieux
• ✓Les baux non enregistrés sont exécutoires à l’égard des parties ayant connaissance de la location
• ✓Un bail non enregistré de plus d’un an sans avis devient subordonné à un acquéreur de bonne foi

En tant que mandataire du mandant, le courtier doit faire preuve de la plus grande diligence, d'intégrité, d'honnêteté, de loyauté et de confidentialité. Envers l'autre mandant, le courtier doit faire preuve de compétence et de diligence raisonnables, d'honnêteté et d'équité dans le traitement, de bonne foi et de divulgation des faits importants.

• ✓Le courtier doit des obligations fiduciaires (plus grande diligence, loyauté, confidentialité) au mandant
• ✓Le courtier doit à l'autre partie une diligence raisonnable, l'honnêteté, l'équité et la divulgation des faits importants
• ✓L'obligation de divulgation couvre les faits affectant matériellement la valeur, la désirabilité ou l'usage prévu du bien

Un vendeur et l'agent du vendeur n'ont pas à expliquer l'effet juridique des divulgations relatives au bien. Toutefois, l'agent du mandant à qui les divulgations sont faites doit « expliquer » leur importance et « conseiller » le mandant afin qu'il prenne des décisions éclairées.

• ✓Sweat v. Hollister : l'agent du vendeur n'a pas à expliquer l'effet juridique des divulgations à l'autre partie.
• ✓L'agent de l'acheteur/du mandant doit expliquer et conseiller au sujet des divulgations (Field v. Century 21 ; Salahutdin).
• ✓Le conseil comprend le fait de mener ou de recommander une enquête.

Le Code civil § 2079.13 établit un format de divulgation du mandat pour les biens résidentiels de 1 à 4 unités, y compris les ventes ou les baux de plus d'un an. Il faut utiliser des formulaires légaux contenant le texte intégral du § 2079.16.

• ✓S'applique aux biens résidentiels de 1 à 4 unités d'habitation, et aux baux de plus d'un an
• ✓« Vente » englobe l'échange ou un contrat de vente immobilière (Code civil § 2985)
• ✓Le formulaire de divulgation doit contenir le texte intégral du Code civil § 2079.16

Le courtier de l'inscription doit remettre le formulaire au vendeur avant la conclusion du contrat d'inscription. Le courtier de vente doit le remettre au vendeur avant de présenter l'offre et à l'acheteur avant la signature de l'offre. « Dès que possible » signifie au moment de la signature de l'inscription.

• ✓Le courtier de l'inscription remet le formulaire au vendeur avant la conclusion du contrat d'inscription (Code civil § 2079.14)
• ✓Le courtier de vente remet le formulaire à l'acheteur dès que possible avant la signature de l'offre d'achat
• ✓« Dès que possible » signifie au moment où le courtier de l'inscription obtient la signature du vendeur (Huijers c. DeMarrais)
• ✓Si l'offre n'est pas préparée par le courtier de vente, le formulaire est remis à l'acheteur au plus tard le jour ouvrable suivant la réception de l'offre

Le courtier doit obtenir un reçu du mandant (sauf s'il est remis par courrier recommandé). Si une partie refuse de signer, le courtier doit rédiger, signer et dater une déclaration écrite du refus. La confirmation d'agence ne peut être plus tard que l'accord d'achat.

• ✓Code civil § 2079.15 : obtenir un reçu ; en cas de refus, exécuter une déclaration écrite des faits du refus
• ✓Trois alternatives : agent inscripteur (vendeur), agent vendeur (acheteur), ou agent double (les deux)
• ✓La divulgation et le consentement créent une présomption réfragable des relations d'agence réelles (Huijers c. DeMarrais)

Le Code civil de Californie § 2079.13 et suivants impose des limites : un courtier d’inscription (listing broker) qui est aussi le courtier de vente (selling broker) est un agent double ; la rémunération ne détermine pas qui est le mandant ; un agent double ne peut pas divulguer la flexibilité du prix sans consentement écrit ; et un courtier d’inscription peut vendre à un acheteur non représenté sans devenir un agent double.

• ✓Code civil de Californie § 2079.18 : un courtier d’inscription (listing broker) qui est aussi courtier de vente (selling broker) est un agent double, et non un agent représentant uniquement l’acheteur
• ✓Code civil de Californie § 2079.19 : le paiement d’une rémunération ne détermine pas qui est le mandant
• ✓Code civil de Californie § 2079.21 : un agent double ne peut pas divulguer la disposition du vendeur à accepter moins ou la disposition de l’acheteur à payer plus sans consentement écrit
• ✓Code civil de Californie § 2079.22 : un courtier d’inscription (listing broker) peut vendre à un acheteur non représenté sans devenir un agent double

Alors que l’article 2079.13 du Code civil de Californie ne s’applique qu’aux unités résidentielles de 1 à 4, l’article 10176(d) du Code des affaires et des professions de Californie impose la divulgation de la double représentation dans toutes les transactions immobilières et les transactions garanties par un bien immobilier. La mention « connaissance ou consentement » doit être lue de manière cumulative.

• ✓Article 10176(d) du Code des affaires et des professions de Californie : un titulaire de permis ne peut représenter plus d’une partie sans la connaissance ET le consentement des deux.
• ✓L’article 10176(d) s’applique à toutes les transactions, et pas uniquement aux unités résidentielles de 1 à 4.
• ✓L’article 2079.17 du Code civil de Californie exige que la relation d’agence ou ses modifications soient établies par écrit et consenties par tous les mandants.

Un mandat peut résulter de la conduite des parties sans accord exprès. Un courtier titulaire d'un mandat de vente doit éviter de devenir involontairement l'agent de l'acheteur. Un double mandat non divulgué peut entraîner des sanctions disciplinaires, la perte de la commission et la rescision.

• ✓Code civil §§ 2300, 2307, 2308 : un mandat peut découler de la conduite des parties
• ✓Négocier pour le compte de l'acheteur ou défendre ses intérêts est susceptible de créer un mandat de l'acheteur
• ✓Un double mandat non divulgué peut exposer le courtier à des sanctions disciplinaires et les mandants à une rescision (B&P § 10176(a),(d))

La double représentation survient lorsque le courtier mandataire du vendeur devient également l'agent de l'acheteur. Un courtier ne peut représenter tous les mandants qu'avec la connaissance et le consentement de tous. Lorsque deux titulaires de licence du même courtier représentent des parties opposées, le courtier est un agent en double représentation.

• ✓L'agent en double représentation ne peut agir qu'avec la connaissance et le consentement de tous les mandants (B&P §§ 10176(a),(d), 10177.6)
• ✓Code civil § 2079.21 : l'agent en double représentation ne peut négocier le prix ou les conditions au-delà de la présentation des offres sans consentement écrit
• ✓Code civil § 2079.13(b) : deux titulaires de licence du même courtier représentant des parties opposées = le courtier est un agent en double représentation
• ✓La double représentation non divulguée permet la rescision sans preuve de préjudice (Culver c. Jaoudi ; Glenn c. Rice)

Un mandant peut autoriser le courtier à désigner un sous-mandataire, créant ainsi une relation directe entre le mandant et le sous-mandataire. Sans une telle autorisation, le courtier coopérant devient l'agent du courtier titulaire du mandat de vente. La sous-agence impute la responsabilité en vertu de la doctrine du respondeat superior.

• ✓Code civil de Californie § 2351 : le courtier désigné avec l'autorisation du mandant devient sous-mandataire du mandant
• ✓Code civil de Californie § 2350 : le courtier désigné sans le consentement du mandant devient agent du courtier titulaire du mandat
• ✓Johnston v. Seargeants : le vendeur a été tenu responsable de la fraude du sous-agent coopérant, même sans en avoir connaissance
• ✓La pratique courante du secteur évite désormais la sous-agence (Code civil de Californie § 2079.19)

Les agents peuvent déléguer certaines obligations, sauf si le mandant l'interdit. Toutefois, un courtier a l'obligation non délégable de parvenir à une conclusion de valeur pour un investisseur dans un acte de fiducie privé. L'agent d'origine demeure responsable du travail délégué.

• ✓Le Code civil § 2349 limite les pouvoirs délégables : actes mécaniques, tâches que l'agent ne peut pas accomplir seul, délégation habituelle ou autorisée
• ✓Barry v. Raskov : le courtier est responsable de la négligence de l'évaluateur (obligation de valeur non délégable)
• ✓B&P § 10232.6 : le courtier peut déléguer l'estimation de valeur à un évaluateur titulaire d'une licence ou d'une certification
• ✓Respondeat superior rend un courtier responsable des actes négligents ou intentionnels prévisibles des titulaires de licence

Les agents commerciaux et les agents de transactions de prêt doivent également préparer et remettre des déclarations de divulgation d’agence et obtenir un consentement éclairé. Le non-respect de cette obligation peut entraîner la perte de la commission et permettre la rescision.

• ✓Les agents commerciaux et les agents de transactions de prêt doivent remettre des déclarations de divulgation d’agence et obtenir un consentement éclairé
• ✓Le défaut d’obtenir un consentement éclairé peut entraîner la perte de la commission et permettre la rescision (Culver v. Jaoudi)
• ✓Le contrat de rémunération d’un agent double non divulgué est non exécutoire, indépendamment de l’équité réelle