California "Covered Loan Law" +11California · immobilier · Français

La loi californienne sur les prêts couverts (article 4970 et suivants du Code financier, entrée en vigueur le 1er juillet 2002) protège les emprunteurs de prêts à coût élevé garantis par un bien résidentiel de 1 à 4 unités utilisé comme résidence principale. Test 1 : le solde principal initial ne dépasse pas la limite de prêt conforme de la FNMA. Test 2 : le TAEG dépasse de plus de 8 % celui des titres du Trésor comparables (tant pour les prêts de premier rang que pour les prêts subordonnés). Test 3 : le total des points et frais dépasse 6 % du montant total du prêt. Les prêts relais et les prêts hypothécaires inversés sont exclus.

• ✓Un prêt couvert doit être garanti par une habitation de 1 à 4 unités utilisée comme résidence principale de l’emprunteur
• ✓Le seuil de TAEG de la Californie est de 8 % au-dessus des titres du Trésor, tant pour les prêts de premier rang que pour les prêts subordonnés
• ✓Le seuil des points et frais est de 6 % du montant total du prêt (plus restrictif que le seuil fédéral de 8 %)
• ✓Les prêts relais et les prêts hypothécaires inversés sont exclus du statut de prêt couvert

Les MLBs/MLOs qui organisent des prêts couverts sont des fiduciaires de l’emprunteur ; la violation des obligations fiduciaires constitue une violation de la loi applicable. Les courtiers qui remettent des prêts couverts à des investisseurs/prêteurs privés sont des agents doubles, dont le statut doit être divulgué à chaque mandant et accepté par chacun d’eux. Les courtiers sont des agents et des fiduciaires des emprunteurs et des prêteurs privés indépendamment de l’opération ; ils ne sont PAS de simples facilitateurs.

• ✓Les MLBs qui organisent des prêts couverts doivent des obligations fiduciaires aux emprunteurs, indépendamment des autres relations d’agence
• ✓La double représentation doit être divulguée à chaque mandant et acceptée par chacun d’eux
• ✓Les courtiers dans les opérations de prêt hypothécaire sont des agents/fiduciaires, et non de simples facilitateurs

La loi sur les prêts prédateurs restreint ou interdit les pénalités de remboursement anticipé, les paiements in fine, l'amortissement négatif, les paiements anticipés, les taux d'intérêt en cas de défaut et l'assurance vie/invalidité à prime unique. Le produit d'un prêt pour rénovation domiciliaire doit généralement être versé conjointement à l'emprunteur et à l'entrepreneur. Les emprunteurs doivent recevoir un « Avis d'avertissement au consommateur et de counseling en accession à la propriété » au moins trois jours ouvrables avant la signature.

• ✓L'avis d'avertissement au consommateur et de counseling en accession à la propriété doit être remis au moins 3 jours ouvrables avant la signature
• ✓Le produit d'un prêt pour rénovation domiciliaire est généralement versé conjointement à l'emprunteur et à l'entrepreneur
• ✓La loi restreint les pénalités de remboursement anticipé, les paiements in fine, l'amortissement négatif et l'assurance à prime unique

Un prêt couvert ne peut pas contenir de clause d'exigibilité anticipée ou d'accélération, sauf dans trois cas autorisés : défaut de l'emprunteur, clause d'exigibilité en cas de vente, ou fraude/fausse déclaration substantielle. Les prêteurs doivent raisonnablement croire que l'emprunteur peut rembourser à partir de revenus/ressources autres que l'équité de la propriété. Les initiateurs de prêts couverts ne peuvent pas orienter les emprunteurs vers une catégorie de risque moins favorable ou un prêt plus coûteux que celui auquel ils sont admissibles.

• ✓L'exigibilité anticipée n'est autorisée qu'en cas de défaut, de clause d'exigibilité en cas de vente, ou de fraude/fausse déclaration substantielle
• ✓Les initiateurs de prêts couverts doivent raisonnablement croire que l'emprunteur peut rembourser à partir de ressources autres que l'équité de la propriété
• ✓Les initiateurs de prêts couverts ne peuvent pas orienter les emprunteurs vers un prêt plus coûteux que celui auquel ils sont admissibles
• ✓Les prêts à revenus déclarés ne peuvent pas être sciemment consentis pour contourner la loi sur les prêts prédateurs

Un emprunteur dispose de trois ans à compter de la date de survenance pour poursuivre un prêteur pour défaut de divulgation en temps utile du transfert du service du prêt et d'autres problèmes liés au service. Le délai est d'un an à compter de la date de survenance pour le paiement non autorisé de frais de recommandation (commissions occultes) par un prêteur ou l'utilisation forcée d'une compagnie d'assurance de titres.

• ✓Prescription de trois ans pour les violations relatives à la divulgation du transfert du service du prêt
• ✓Prescription d'un an pour les violations relatives aux commissions occultes/frais de recommandation ou à l'utilisation forcée d'une compagnie d'assurance de titres

Avant le 7 juin 1996, les courtiers en prêts hypothécaires pouvaient facturer des frais négociés pour des services limités à l’emprunteur dans le cadre de l’origination informatisée de prêts (CLO) (préqualification, conseil, appariement de produits) si les normes fédérales étaient respectées et qu’un préavis était donné. HUD a retiré l’avis CLO et l’exemption qualifiée. Aujourd’hui, les demandes de prêt électroniques sont monnaie courante, mais la rémunération du courtier doit être raisonnablement liée à la valeur, et, en tant que fiduciaires en vertu du droit californien, les commissions doivent être raisonnablement gagnées et réellement encourues.

• ✓HUD a retiré l’exemption qualifiée CLO pour la rémunération des courtiers (en vigueur après le 7 juin 1996)
• ✓La rémunération du courtier doit être raisonnablement liée à la valeur des biens, installations et services
• ✓En tant que fiduciaires, les commissions et honoraires doivent être raisonnablement gagnés et réellement encourus, sauf autorisation spécifique de négocier

Le secrétaire du HUD coopère avec les agences fédérales, étatiques ou locales dotées de pouvoirs de supervision sur les créanciers/prêteurs et les courtiers. Le non-respect de la RESPA peut entraîner une action administrative, une exclusion, une suspension, une inéligibilité ou une action de la Commission d’examen des créanciers hypothécaires du HUD. Les recours sont cumulatifs et ne limitent pas d’autres mesures d’application.

• ✓Les agences fédérales dotées de pouvoirs de supervision peuvent exiger le respect de la RESPA.
• ✓Les violations de la RESPA peuvent entraîner une exclusion, une suspension ou une action de la Commission d’examen des créanciers hypothécaires du HUD.
• ✓Les recours en matière d’application sont cumulatifs (24 CFR 3500.19).

La comparaison de ventes/données de marché compare les ventes de terrains vacants avec le bien sujet, en ajustant pour le temps, l’emplacement et les caractéristiques. L’abstraction obtient la valeur du terrain lorsqu’il n’y a pas de ventes de terrains vacants en déduisant du prix de vente le coût déprécié des améliorations. Les ajustements sont toujours apportés au comparable.

• ✓Des ajustements sont apportés pour le temps, l’emplacement et les caractéristiques des lots
• ✓Abstraction : prix de vente moins valeur dépréciée des améliorations = valeur du terrain
• ✓L’ajustement est toujours apporté au comparable, et non au bien sujet
• ✓Ne pas faire la moyenne des prix ajustés ; utiliser le jugement/la réconciliation

L’analyse du site comprend : la description légale, les taxes (comparaison moins utile depuis la Proposition 13), le zonage et le plan général, les restrictions et servitudes, et d’autres intérêts (domaines viagers, baux). Les intérêts partiels divisent le faisceau de droits, et non une division mathématique.

• ✓La description légale aide à localiser le bien dans le quartier
• ✓La comparaison des taxes est moins utile depuis l’adoption de la Proposition 13
• ✓Le zonage en lui-même ne crée pas de valeur à moins qu’il y ait une demande pour le terrain
• ✓Les intérêts partiels divisent le faisceau de droits entre les parties

Les valeurs des lots se regroupent autour d’une « valeur de site ». L’utilité (et non la seule superficie totale) régit la valeur ; un lot de 50 x 150 a plus de valeur qu’un lot de 25 x 300, même à superficie égale. Les lots d’angle pour maisons unifamiliales ne valent généralement pas sensiblement plus que les lots intérieurs.

• ✓Les valeurs des lots se regroupent autour d’une « valeur de site » typique pour la zone
• ✓L’utilité, et non la superficie totale, est le facteur déterminant pour les lots irréguliers
• ✓Les lots d’angle pour maisons unifamiliales ne valent généralement pas sensiblement plus que les lots intérieurs
• ✓Une bonne vue tend à augmenter la valeur du lot

Les évaluateurs généraux certifiés peuvent évaluer TOUT type de bien immobilier. Conditions : au moins 300 heures de formation en évaluation couvrant les modules de base de l'AQB, plus un diplôme de licence (ou 30 crédits semestriels universitaires dans des matières spécifiées), au moins 3 000 heures d'expérience (dont au moins 1 500 doivent être non résidentielles) acquises sur une période minimale de 30 mois, et la réussite de l'examen uniforme d'État d'évaluateur immobilier général certifié.

• ✓Peut évaluer tout type de bien immobilier sans limite de valeur
• ✓Exige 300 heures de formation et une licence universitaire ou 30 crédits semestriels
• ✓Exige 3 000 heures d'expérience (1 500 non résidentielles) sur un minimum de 30 mois

Les évaluateurs immobiliers résidentiels certifiés peuvent évaluer tout bien résidentiel d’une à quatre unités et tout bien non résidentiel dont la valeur de transaction ne dépasse pas 250 000 $. Exigences : au moins 200 heures de formation en évaluation, un diplôme d’associé (ou 21 crédits semestriels collégiaux dans des matières déterminées), au moins 2 500 heures d’expérience sur une période minimale de 30 mois, et la réussite de l’examen uniforme d’évaluateur immobilier résidentiel certifié de l’État (Uniform State Certified Residential Real Property Appraiser Examination).

• ✓Peut évaluer tout bien résidentiel de 1 à 4 unités et tout bien non résidentiel jusqu’à 250 000 $
• ✓Exige 200 heures de formation et un diplôme d’associé ou 21 crédits semestriels
• ✓Exige 2 500 heures d’expérience sur un minimum de 30 mois

Les évaluateurs immobiliers titulaires d'une licence résidentielle peuvent évaluer toute propriété résidentielle non complexe d'une à quatre unités dont la valeur de transaction peut atteindre 1 million de dollars, ainsi que les propriétés non résidentielles jusqu'à 250 000 $. Exigences : au moins 150 heures de formation en évaluation, au moins 2 000 heures d'expérience sur une période minimale de 12 mois, et réussite de l'Examen uniforme d'État pour évaluateur immobilier agréé résidentiel. Un courtier de Californie peut se qualifier avec 1 000 heures, mais sera signalé comme « Non conforme à l'AQB » jusqu'à ce que 2 000 heures soient justifiées.

• ✓Peut évaluer des propriétés résidentielles non complexes de 1 à 4 unités jusqu'à 1 million de dollars et des propriétés non résidentielles jusqu'à 250 000 $
• ✓Exige 150 heures de formation et 2 000 heures d'expérience sur au moins 12 mois
• ✓Un courtier qui se qualifie avec 1 000 heures est marqué comme « Non conforme à l'AQB » jusqu'à ce que 2 000 heures soient justifiées

Les évaluateurs titulaires d’une licence de stagiaire doivent travailler sous la supervision technique d’un évaluateur certifié résidentiel ou d’un évaluateur certifié général, tous deux de l’État, et peuvent prêter assistance pour toute évaluation relevant du champ d’autorisation de l’évaluateur superviseur. Aucun évaluateur superviseur ne peut superviser plus de trois stagiaires à tout moment. La formation est la même que celle exigée pour la licence résidentielle ; aucune expérience n’est requise ; le même examen que celui de la licence résidentielle est requis.

• ✓Doit travailler sous la supervision technique d’un évaluateur certifié résidentiel ou d’un évaluateur certifié général
• ✓Aucun évaluateur superviseur ne peut superviser plus de trois stagiaires à tout moment
• ✓Aucune expérience préalable requise ; formation identique à celle de la licence résidentielle

La CEQA joue un rôle majeur dans l'aménagement, le zonage et la délivrance des permis d'utilisation des sols. Son objet principal est de garantir que les organismes gouvernementaux examinent et prennent en compte les effets environnementaux des décisions proposées. La CEQA s'applique aux projets discrétionnaires, mais pas aux projets ministériels.

• ✓La CEQA s'applique aux projets discrétionnaires susceptibles d'avoir un impact environnemental significatif (modifications de plan général ou spécifique, zonage, permis d'utilisation conditionnelle (CUP), dérogations, cartes de lotissement, conventions d'aménagement)
• ✓Les projets ministériels (cartes de lotissement définitives, la plupart des permis de construire) et les projets expressément exemptés ne sont pas soumis à la CEQA
• ✓L'État a adopté les directives CEQA pour mettre en œuvre le processus

Une étude initiale est une enquête préliminaire préparée par l'agence responsable afin d'évaluer les effets environnementaux négatifs significatifs potentiels et d'identifier le document environnemental requis. Si aucun effet significatif n'est constaté, une déclaration négative est préparée.

• ✓L'étude initiale détermine le type de document environnemental nécessaire
• ✓Une déclaration négative est préparée lorsqu'aucun effet négatif significatif ne surviendra
• ✓Une déclaration négative atténuée est utilisée lorsque les modifications du projet évitent ou atténuent les effets significatifs potentiels

Si un projet est susceptible de causer des effets significatifs, la ville ou le comté doit préparer et certifier un rapport d'impact environnemental (EIR) avant la décision relative au développement. L'EIR identifie les impacts significatifs, cite les mesures d'atténuation et examine les solutions de rechange; il passe par les étapes de projet, puis de version finale.

• ✓Un EIR identifie les impacts significatifs, cumulatifs et inévitables, les mesures d'atténuation et les solutions de rechange, y compris l'option « sans projet »
• ✓Le projet d'EIR est diffusé pour examen public; l'organisme chef de file doit préparer des réponses écrites aux commentaires
• ✓Si des effets significatifs sont inévitables, le projet ne peut être approuvé que si les décideurs adoptent une déclaration de considérations prépondérantes

Afin de réduire la charge de travail et d’accélérer les affaires courantes, les collectivités peuvent autoriser les administrateurs de zonage, les commissions ou les commissions d’ajustement de zonage à traiter les permis courants et les appels. La loi sur la simplification des permis fixe des délais de traitement des demandes.

• ✓La loi californienne sur la simplification des permis commence à l’article 65920 du Code gouvernemental de Californie et fixe des délais pour le traitement des demandes.
• ✓La loi sur les cartes de lotissement (Subdivision Map Act) et la CEQA précisent également des délais.

Un courtier immobilier peut exercer d'autres activités tant qu'elles ne créent pas de conflit d'intérêts avec son devoir fiduciaire envers le client. Après divulgation complète, un courtier immobilier peut servir d'intermédiaire pour des prêts, évaluer des biens immobiliers contre rémunération, agir comme conseiller/consultant en investissement, exploiter une entreprise d'assurance de biens, ou offrir des services notariaux et connexes.

• ✓Les autres activités ne doivent pas entrer en conflit avec le devoir fiduciaire du courtier envers le client
• ✓Les activités connexes exigent une divulgation complète au client

Un courtier peut assumer la fonction de production en transformant des terrains bruts en terrains à plus forte valeur, en construisant des habitations ou des bâtiments commerciaux, ou en aménageant une communauté entière, puis en commercialisant les produits. Pour cela, le courtier doit détenir une licence d'entrepreneur appropriée (ou travailler avec un entrepreneur titulaire d'une licence ou pour celui-ci) et se conformer aux lois sur le lotissement.

• ✓Le courtier-promoteur doit détenir une licence d'entrepreneur appropriée ou travailler avec un entrepreneur titulaire d'une licence
• ✓Le courtier-promoteur doit se conformer aux lois sur le lotissement

Un courtier immobilier offre souvent des services notariaux par commodité. Un notaire doit tenir un registre séquentiel des actes notariés et veiller à ce que la personne dont la signature est reconnue comparaisse en personne et présente une pièce d’identité acceptable. Depuis le 1er janvier 1996, l’article 8206 du Government Code de Californie exige que le registre du notaire contienne l’empreinte du pouce droit des signataires d’un acte, d’un acte de renonciation (quitclaim deed) ou d’un acte de fiducie (deed of trust) portant sur un bien immobilier. L’article 8211 du Government Code de Californie fixe les frais maximaux pour les fonctions notariales.

• ✓L’article 8206 du Government Code de Californie exige l’empreinte du pouce droit dans le registre du notaire pour les actes, les actes de renonciation (quitclaim deeds) et les actes de fiducie (deeds of trust)
• ✓L’article 8211 du Government Code de Californie fixe les frais notariaux maximaux ; le signataire doit comparaître en personne avec une pièce d’identité acceptable

Les grands bureaux de courtage peuvent représenter des compagnies d'assurance pour placer des polices en tant qu'activité d'apport d'affaires. Un courtier agissant comme agent d'assurance agit comme l'agent du souscripteur d'assurance, régi par les instructions de l'assureur, mais doit éliminer les conflits d'intérêts, respecter ses devoirs fiduciaires, obtenir des tarifs compétitifs et ne pas facturer au client plus que le marché ouvert. Le client doit toujours pouvoir choisir sa propre source d'assurance.

• ✓En tant qu'agent d'assurance, le courtier agit comme l'agent du souscripteur, mais doit néanmoins respecter ses devoirs fiduciaires envers le client.
• ✓Le courtier doit obtenir des tarifs compétitifs et permettre au client de choisir sa propre source d'assurance.

L’escrow est le dépôt d’instruments et/ou de fonds auprès d’un tiers neutre (agent d’escrow) afin d’exécuter un accord. L’agent d’escrow détient les fonds en fiducie et suit les instructions. La clôture conclut la transaction par la signature/le transfert des documents et la distribution des fonds.

• ✓L’escrow implique un tiers neutre qui exécute les instructions du contrat
• ✓Un agent d’escrow détient des fonds ou de la valeur en fiducie pour les parties

Un compte fiduciaire est séparé et physiquement isolé des fonds propres d’un courtier ; le courtier doit, en vertu de la loi, y déposer tous les fonds perçus pour les clients. Le mélange de fonds (commingling) est le fait de mélanger illégalement des fonds personnels avec des fonds en fiducie. La conversion (détournement) est l’appropriation illégale du bien d’autrui (par exemple, des fonds en fiducie).

• ✓Un courtier doit déposer tous les fonds des clients dans un compte fiduciaire séparé
• ✓Le mélange de fonds (mélanger des fonds personnels et des fonds de clients en fiducie) est illégal
• ✓La conversion est l’appropriation illégale du bien d’autrui ou de fonds en fiducie

Les frais de clôture sont des dépenses diverses liées au transfert de propriété qui s'ajoutent au prix du bien. Un relevé de clôture est une comptabilisation distincte des fonds pour l'acheteur et le vendeur, exigée à la conclusion de toute transaction immobilière. Les dépenses courues sont créditées à l'acquéreur ; les éléments payés d'avance sont crédités au vendeur.

• ✓Un relevé de clôture fournit des comptabilisations distinctes à l'acheteur et au vendeur
• ✓Les dépenses courues du vendeur sont créditées à l'acquéreur dans un relevé de clôture
• ✓Les éléments de dépense payés d'avance sont crédités au vendeur

La répartition au prorata ajuste les intérêts, les taxes et l’assurance sur une base proportionnelle à la date de clôture. Les éléments prépayés, comme les primes d’assurance payées d’avance, sont remboursés au vendeur au prorata pour le temps non utilisé. Les taxes sont réparties proportionnellement entre le vendeur et l’acheteur.

• ✓Les répartitions au prorata ajustent les taxes, les intérêts et l’assurance au prorata à la date de clôture
• ✓Les primes prépayées non utilisées sont remboursées au vendeur au prorata

La Real Estate Settlement Procedures Act (RESPA) est une loi fédérale exigeant la divulgation aux emprunteurs des procédures et des coûts de règlement (clôture) au moyen de brochures et de formulaires prescrits par le HUD. Un ordre à date ultérieure (Later Date Order) engage une police de titre du propriétaire couvrant le titre du vendeur à la date du contrat et actualise l'examen du titre jusqu'à la clôture.

• ✓RESPA exige la divulgation aux emprunteurs des procédures et des coûts de clôture
• ✓Les divulgations RESPA utilisent des formulaires et une brochure prescrits par le HUD

Le dépôt fiduciaire est la remise d'instruments et/ou de fonds à un tiers neutre selon des instructions pour exécuter un accord ou un contrat. L'agent fiduciaire est le tiers neutre qui détient des fonds ou quelque chose de valeur en fiducie pour les parties.

• ✓Le dépôt fiduciaire exige un tiers neutre détenant des fonds/instruments selon des instructions
• ✓L'agent fiduciaire doit être neutre et agir pour toutes les parties selon les instructions du dépôt fiduciaire

Le mélange est le mélange illégal de fonds personnels avec l'argent détenu en fiducie au nom d'un client. Le détournement est l'appropriation illégale de la propriété d'autrui, notamment les fonds fiduciaires. Les deux sont interdits et constituent des violations graves de la loi sur les licences.

• ✓Le mélange (mélange de fonds personnels et fiduciaires) est illégal
• ✓Le détournement est l'appropriation illégale de la propriété d'autrui, y compris les fonds fiduciaires

La clôture est le processus par lequel les parties concluent une vente/hypothèque, y compris la signature, le transfert de documents et la distribution des fonds. Les frais de clôture sont des dépenses diverses au-delà du coût de la propriété. Un relevé de clôture est un compte rendu des fonds établi séparément pour l'acheteur et le vendeur. Les éléments de dépenses accumulés (du vendeur) sont crédités à l'acheteur dans le relevé de clôture.

• ✓Un relevé de clôture est un compte rendu des fonds établi séparément pour l'acheteur et le vendeur
• ✓Les dépenses accumulées du vendeur sont créditées à l'acheteur à la clôture
• ✓La clôture comprend la signature, le transfert de documents et la distribution des fonds

La Statute of Frauds est une loi d'État exigeant que certains contrats soient rédigés par écrit et signés pour être exécutoires, y compris les contrats de vente de biens immobiliers et les contrats non exécutables dans un délai d'un an.

• ✓Exige que certains contrats soient rédigés par écrit et signés
• ✓S'applique aux contrats de vente de biens immobiliers
• ✓S'applique aux contrats non exécutables dans un délai d'un an

Un acte de renonciation cède tout intérêt sans garantie. Un acte de garantie contient des garanties de titre. Un acte de concession (garanties implicites) a remplacé les actes de garantie dans certains États en raison de l'assurance titres.

• ✓L'acte de renonciation cède l'intérêt sans aucune garantie de titre
• ✓L'acte de garantie contient des garanties de titre et de possession paisible
• ✓L'acte de garantie spéciale garantit uniquement contre les vices durant la période de propriété du constituant

Une option confère un droit, moyennant une contrepartie, d'acheter ou de louer une propriété selon des conditions spécifiées dans un délai déterminé, sans obligation d'exercer ce droit. Un contrat oral est un accord verbal non écrit.

• ✓L'option requiert une contrepartie et spécifie les conditions et le délai
• ✓L'option n'oblige pas le titulaire à exercer le droit
• ✓Le contrat oral n'est pas réduit par écrit

La novation est la substitution d'une nouvelle obligation ou d'un nouveau contrat à un ancien par consentement mutuel. La résiliation annule un contrat et rétablit les parties dans leurs positions antérieures au contrat.

• ✓La novation substitue un nouveau contrat par consentement mutuel
• ✓La résiliation annule le contrat et rétablit les parties
• ✓La résiliation du contrat peut se faire par consentement mutuel ou pour cause par l'une ou l'autre partie

Valide signifie juridiquement suffisant et contraignant. Nul signifie sans force ni effet (inexécutable). Annulable est capable d'être déclaré nul mais reste valide jusqu'à ce qu'une action soit prise. Nul et sans valeur signifie aucune validité juridique.

• ✓Valide = juridiquement suffisant et contraignant
• ✓Nul = sans force ni effet, inexécutable
• ✓Annulable = valide jusqu'à ce qu'une action le rende nul

L'exécution spécifique est une action en justice visant à contraindre l'exécution d'un contrat (par exemple, la vente d'un bien immobilier) comme alternative aux dommages-intérêts ou à la résiliation. La condition essentielle du délai rend l'exécution en temps opportun obligatoire.

• ✓L'exécution spécifique oblige à l'exécution du contrat au lieu de payer des dommages-intérêts
• ✓La condition essentielle du délai exige l'exécution dans le délai spécifié

Un contrat de vente de bien immobilier est un accord de transmission de titre conditionnel à la satisfaction de conditions spécifiées, qui ne nécessite pas la transmission dans l'année suivant la formation du contrat.

• ✓Accord de transmission de titre à la satisfaction des conditions
• ✓Ne nécessite pas la transmission dans l'année suivant sa formation

Une reconveyance transfère le titre de propriété du fiduciaire au constituant après le paiement intégral de la dette garantie par l'acte de fiducie. La satisfaction est la mainlevée d'une hypothèque ou d'un acte de fiducie des registres fonciers lors du paiement de la dette.

• ✓La reconveyance transfère le titre juridique du fiduciaire au constituant après le paiement intégral
• ✓La satisfaction mainlève une hypothèque ou un acte de fiducie des registres fonciers

La loi fédérale SAFE Act de 2008 exige l’obtention d’une licence pour les prêteurs hypothécaires (mortgage loan originators) selon des normes nationales par l’intermédiaire du NMLS&R. La loi californienne SB 36 (2009) exige que les titulaires de licence du DRE qui exercent des activités de MLO résidentiel obtiennent une mention de licence MLO. Un MLO prend une demande de prêt hypothécaire résidentiel ou propose/négocie des conditions pour une rémunération.

• ✓La loi SAFE Act (2008) a établi des normes nationales pour l’octroi de licences aux MLO par l’intermédiaire du NMLS&R
• ✓La loi californienne SB 36 exige que les titulaires de licence du DRE exerçant une activité MLO résidentielle obtiennent une mention MLO
• ✓Un MLO prend une demande de prêt hypothécaire résidentiel ou offre/négocie des conditions moyennant rémunération

Les candidats MLO doivent suivre 20 heures de formation préalable à l’obtention de la licence (dont 3 heures de droit fédéral, 3 heures d’éthique et 2 heures sur les produits hypothécaires non traditionnels). Ils doivent réussir la composante nationale du test SAFE et la composante propre à l’État de Californie, chacune exigeant au moins 75 % de réponses correctes. De nouvelles empreintes digitales doivent être soumises par l’intermédiaire du NMLS&R.

• ✓Les candidats MLO doivent suivre 20 heures de formation préalable à l’obtention de la licence auprès d’un fournisseur approuvé par le NMLS
• ✓Ils doivent réussir les deux composantes du test, nationale et propre à l’État de Californie, avec au moins 75 % de réponses correctes
• ✓Un nouveau jeu d’empreintes digitales doit être soumis par l’intermédiaire du NMLS&R

Les candidats MLO doivent démontrer leur responsabilité financière et autoriser NMLS&R à obtenir un rapport de crédit au moyen d'une « consultation douce ». Les habilitations MLO sont délivrées annuellement et expirent le 31 décembre de chaque année. Le renouvellement exige 8 heures de formation continue, qui ne peuvent pas être comptabilisées au titre de la formation continue de la licence immobilière. Le dépôt du renouvellement s'effectue du 1er novembre au 31 décembre.

• ✓Les habilitations MLO sont délivrées annuellement et expirent le 31 décembre de chaque année
• ✓Le renouvellement exige 8 heures de formation continue approuvée par NMLS
• ✓La formation continue MLO ne peut pas satisfaire aux exigences de formation continue de la licence immobilière

Le mot « éthique » vient du grec « ethos », qui signifie coutume morale, usage et caractère. L'éthique est un ensemble de principes ou de valeurs — une norme de conduite guidant le comportement. Lorsqu'une personne ayant le statut d'expert dirige les affaires, la santé ou les investissements d'une autre moyennant des honoraires, un degré élevé de confiance lui est accordé. Tirer profit de cette confiance pour son propre gain au détriment d'autrui est contraire à l'éthique.

• ✓L'éthique dérive du mot grec « ethos » signifiant coutume morale et caractère.
• ✓La conduite éthique transcende ce qui est simplement autorisé par la loi.
• ✓La NAR et les Realtists (NAREB) ont tous deux codifié des codes d'éthique qui sont des documents évolutifs.

Les contrats sont interprétés de manière à donner effet à l'intention mutuelle des parties au moment de la conclusion du contrat, dans la mesure où elle est déterminable et licite. Le libellé clair prévaut. L'acte écrit signé prévaut sur les négociations antérieures. Les clauses écrites prévalent sur les clauses imprimées, et les clauses originales prévalent sur les clauses copiées d'un formulaire ; en cas de contradiction, ces dernières sont écartées. Toute modification exige un consentement mutuel ; un contrat écrit peut être modifié par un nouvel écrit ou par un accord oral exécuté.

• ✓Les contrats sont interprétés de manière à donner effet à l'intention mutuelle des parties au moment de la conclusion du contrat
• ✓Les clauses écrites prévalent sur les clauses imprimées ; les clauses originales prévalent sur les clauses copiées d'un formulaire
• ✓Un contrat écrit peut être modifié par un nouvel écrit ou par un accord oral exécuté

La règle de la preuve extrinsèque interdit l'introduction d'éléments de preuve extrinsèques (oraux ou écrits) pour modifier ou compléter les termes d'un instrument écrit intégré. Des exceptions permettent d'admettre des preuves extérieures lorsque le contrat est incomplet ou ambigu, ou pour démontrer le défaut de force exécutoire découlant d'une erreur, d'une fraude, d'une contrainte, d'une illégalité, d'une insuffisance de contrepartie ou d'une incapacité.

• ✓La preuve extrinsèque ne peut pas modifier ni compléter un contrat écrit intégré
• ✓La preuve extrinsèque est admissible lorsque le contrat est incomplet ou ambigu
• ✓La preuve extrinsèque est admissible pour démontrer la fraude, l'erreur, la contrainte ou l'illégalité

Un contrat est cessible, sauf s'il exige une qualité personnelle ou exclut ce droit de manière expresse ou implicite. Une cession transfère tous les intérêts du cédant ; le cessionnaire est aux lieu et place du cédant et est soumis aux moyens de défense. Le cédant ne peut se soustraire à ses obligations par la cession et demeure tenu à titre subsidiaire en qualité de caution, sauf si le créancier le libère. La cession d'un billet à ordre emporte les sûretés accessoires telles que les hypothèques.

• ✓Les contrats sont cessibles sauf s'ils sont personnels ou expressément interdits
• ✓Le cessionnaire est aux lieu et place du cédant, sous réserve des moyens de défense
• ✓Le cédant demeure tenu à titre subsidiaire sauf libération par le créancier
• ✓La cession d'un billet à ordre emporte les sûretés accessoires comme les hypothèques

La novation est la substitution par accord d’une obligation nouvelle à une obligation existante, avec l’intention d’éteindre l’ancienne. Elle peut impliquer une nouvelle obligation, un nouveau débiteur ou un nouveau créancier. Elle exige l’intention de libérer l’ancien contrat, une contrepartie et les autres conditions essentielles à la validité d’un contrat. Elle peut être écrite ou implicite d’après la conduite.

• ✓La novation substitue une obligation nouvelle à une obligation ancienne avec l’intention d’éteindre celle-ci
• ✓La novation exige une contrepartie et les conditions essentielles à la validité d’un contrat
• ✓Un créancier qui accepte un billet à ordre ne libère pas la dette initiale, sauf accord exprès

Entre l'exécution complète et la violation, les contrats peuvent être éteints par : l'exécution partielle ; l'exécution substantielle ; l'impossibilité d'exécution ; l'accord entre les parties ; la libération ; l'effet de la loi ; et l'acceptation d'une violation.

• ✓Les contrats peuvent être éteints par exécution complète ou par violation.
• ✓Parmi les autres modes figurent l'impossibilité, l'accord, la libération et l'effet de la loi.

Si aucun délai n'est stipulé, un délai raisonnable est accordé. Les actes susceptibles d'exécution instantanée doivent être accomplis immédiatement dès qu'ils sont déterminés, sauf convention contraire. Si le dernier jour d'un acte légalement exigé est un jour férié, le délai est prorogé jusqu'au prochain jour non férié.

• ✓Un délai raisonnable est accordé lorsqu'aucun délai n'est stipulé
• ✓Si le dernier jour d'exécution est un jour férié, le délai est prorogé jusqu'au prochain jour non férié