Real Estate Contracts +8California · immobilier · Français

Les contrats immobiliers comprennent les ventes de biens immobiliers, les baux de plus d'un an et les accords engageant un agent ou un courtier moyennant rémunération. Tous doivent être établis par écrit et signés par la partie à laquelle le contrat est opposé. Les quatre exigences sont des parties capables, le consentement, un objet licite et une contrepartie suffisante. Les conditions de l'acheteur constituent l'offre ; l'accord du propriétaire constitue l'acceptation, formant le contrat.

• ✓Les contrats immobiliers doivent être établis par écrit et signés par la partie à laquelle le contrat est opposé
• ✓Les quatre exigences sont des parties capables, le consentement, un objet licite et une contrepartie
• ✓Une offre définie et une acceptation inconditionnelle créent le contrat

Un dépôt de bonne foi constitue des fonds en fiducie. En vertu de la Real Estate Law, section 10145, un courtier doit placer les fonds en fiducie dans un compte en fiducie, un escrow neutre ou entre les mains du mandant. Lorsqu’une transaction échoue, il est conseillé à un courtier confronté à des demandes concurrentes d’intenter une action en interpleader et de déposer les fonds auprès du tribunal.

• ✓Un dépôt de bonne foi constitue des fonds en fiducie régis par la Real Estate Law
• ✓La section 10145 exige de placer les fonds dans un compte en fiducie, un escrow neutre ou entre les mains du mandant
• ✓Un courtier confronté à des dépôts contestés devrait intenter une action en interpleader

Pour les ventes résidentielles (jusqu'à quatre unités, occupées par l'acheteur), les règles spéciales relatives aux dommages-intérêts liquidés ne s'appliquent qu'aux montants effectivement versés d'avance. Si le montant ne dépasse pas 3 % du prix d'achat, la clause est valide, sauf si l'acheteur prouve qu'elle est déraisonnable. S'il dépasse 3 %, elle est invalide, sauf si la partie qui l'invoque prouve qu'elle est raisonnable. La disposition doit être signée ou paraphée séparément et, si elle est imprimée, mise en évidence dans un type de caractères spécifié.

• ✓Les dommages-intérêts liquidés jusqu'à 3 % du prix d'achat sont présumés valides dans les ventes résidentielles
• ✓Les montants supérieurs à 3 % sont présumés invalides, sauf s'ils sont prouvés raisonnables
• ✓La disposition doit être signée ou paraphée séparément par chaque partie

Les mandats de vente, les reçus de dépôt et les contrats d’échange doivent contenir : la date ; les noms et adresses des parties ; la description du bien ; la contrepartie ; une référence aux hypothèques nouvelles ou existantes et à leurs conditions ; les autres clauses obligatoires ; ainsi que la date et le lieu de la clôture. Un contrat de vente demeure non exécuté tant que l’acte de transfert n’a pas été signé et remis.

• ✓Les contrats doivent inclure la date, les parties, la description du bien, la contrepartie et les conditions de financement
• ✓Un contrat de vente demeure non exécuté jusqu’à la signature et à la remise de l’acte de transfert

Un contrat dûment rédigé lie les héritiers, les exécuteurs testamentaires, les administrateurs et les ayants droit, ce qui permet à l'acheteur d'obtenir l'exécution forcée en nature auprès des successeurs du vendeur. En vertu de la loi uniforme sur les risques du vendeur et de l'acheteur (Uniform Vendor and Purchaser Risk Act) (Code civil de Californie, article 1662), si ni le titre ni la possession n'ont été transférés et que le bien est matériellement détruit, le vendeur ne peut pas exiger l'exécution et l'acheteur récupère les paiements ; si le titre ou la possession a été transféré, l'acheteur supporte la perte.

• ✓Un contrat qui lie les héritiers et les ayants droit permet l'exécution contre les successeurs du vendeur
• ✓En vertu de l'article 1662 du Code civil de Californie, le risque de perte suit le transfert du titre ou de la possession
• ✓Si ni le titre ni la possession n'ont été transférés, l'acheteur peut récupérer les paiements après la destruction

La Loi sur les séquestres (Division 6 du Code financier de Californie) oblige le Commissaire aux sociétés à délivrer une licence aux dépositaires de séquestres qui effectuent des séquestres publics. Les banques, les associations d'épargne et de prêt, les compagnies d'assurance titres, les sociétés de titres souscrites, les sociétés de fiducie, les avocats et les courtiers immobiliers bénéficient de certaines exemptions. En vertu de l'article 17006(a)(4) du Code financier, un courtier immobilier est exempté lorsqu'il accomplit des actes dans le cadre d'une transaction immobilière ou directement accessoires à celle-ci, et doit être mandataire ou partie à la transaction et accomplir un acte exigeant une licence immobilière.

• ✓La Loi sur les séquestres est la Division 6 du Code financier de Californie, administrée par le Commissaire aux sociétés
• ✓Les banques, les associations d'épargne et de prêt (S&L), les compagnies de titres, les sociétés de fiducie, les avocats et les courtiers bénéficient d'exemptions de licence de séquestre
• ✓L'article 17006(a)(4) du Code financier exempte les courtiers agissant de manière accessoire à une transaction immobilière dans laquelle ils sont mandataires ou partie

Le Department of Corporations interprète l’article 17006(a)(4) comme signifiant que : l’exemption est personnelle au courtier, qui ne peut déléguer que des tâches ministérielles ; l’exemption n’est pas disponible pour les associations/arrangements avec d’autres courtiers visant à réaliser des escrows ; et lorsque l’activité d’escrow est un facteur substantiel dans le recours aux services du courtier, elle n’est pas « accessoire à une transaction immobilière ». Un courtier agissant uniquement comme partie (mandant) et non comme mandataire ne peut pas réaliser l’escrow au titre de l’exemption.

• ✓L’exemption d’escrow du courtier est personnelle et ne peut être déléguée, sauf pour des tâches ministérielles
• ✓L’exemption n’est pas disponible pour les arrangements avec d’autres courtiers visant à réaliser des escrows
• ✓Lorsque l’activité d’escrow est un facteur substantiel, elle n’est pas « accessoire » et l’exemption ne s’applique pas

Un courtier ne peut pas faire de la publicité de manière trompeuse ni annoncer qu'il effectue des séquestres au titre de l'exemption sans préciser que les services sont liés uniquement à l'activité de courtage du courtier. Un courtier ne peut pas utiliser un nom fictif contenant « escrow » ou impliquant des services de séquestre, sauf s'il inclut le terme « a non-independent broker escrow » après le nom. Ce terme doit apparaître dans la publicité, les enseignes et le matériel promotionnel électronique (Règlement du Commissaire 2731(d)). Les fonds placés en séquestre doivent être conservés dans un compte en fiducie avec des registres appropriés conformément aux Règlements 2830.1 et suivants, 2950 et 2951.

• ✓Un courtier doit préciser que les services de séquestre sont liés uniquement à l'activité de courtage, et ne pas faire de publicité trompeuse
• ✓Un nom fictif contenant « escrow » doit inclure « a non-independent broker escrow » conformément au Règlement 2731(d)
• ✓Les fonds placés en séquestre doivent être conservés dans un compte en fiducie avec des registres conformément aux Règlements 2830.1 et suivants, 2950 et 2951

Lorsqu'un courtier réalise un séquestre dans le cadre de l'exemption, ses obligations d'agence et fiduciaires ne sont PAS limitées au déroulement et à la portée des instructions de séquestre (contrairement à un détenteur de séquestre tiers neutre). L'objet du mandat du courtier s'étend pour inclure le séquestre. Un courtier représentant (ou agissant en tant que) l'acheteur ou le vendeur devient l'agent et le fiduciaire de l'autre ou des autres mandants lorsqu'il choisit de réaliser le séquestre. Ces relations d'agence et fiduciaires supplémentaires ainsi que ces conflits doivent être divulgués aux mandants et consentis par eux.

• ✓Les obligations fiduciaires d'un courtier détenant un séquestre ne sont PAS limitées à la portée des instructions de séquestre
• ✓Un courtier réalisant un séquestre devient l'agent et le fiduciaire de l'autre ou des autres mandants de la transaction
• ✓Les relations d'agence ajoutées et les conflits doivent être divulgués aux mandants et consentis par eux

Une cession transfère la totalité de l'intérêt restant du locataire ; une sous-location transfère une partie des locaux ou la totalité de ceux-ci pour une durée inférieure à la durée restante complète. Les interdictions sont interprétées strictement contre le bailleur, mais une interdiction exigeant le consentement du bailleur est valide si ce consentement est exercé raisonnablement. La nature réelle (et non l'étiquette) détermine le traitement juridique.

• ✓La cession transfère la totalité de l'intérêt restant ; la sous-location transfère moins
• ✓Les exigences de consentement sont valides si le consentement est exercé raisonnablement
• ✓La nature du transfert, et non sa qualification, détermine le traitement juridique

Sauf interdiction, un bailleur peut transférer son intérêt à un tiers ; le bail demeure en vigueur avec les mêmes droits et obligations. En vertu de l'article 823 du Code civil de Californie (CC 823), un bailleur successeur n'est pas responsable des violations, par le bailleur précédent, des clauses restrictives contre les charges ou relatives au titre ou à la possession.

• ✓Un bailleur peut transférer son intérêt, sauf si le bail l'interdit
• ✓Le bail survit au transfert avec des droits et obligations inchangés
• ✓L'article 823 du Code civil de Californie protège les bailleurs successeurs des violations, par le bailleur précédent, des clauses relatives au titre ou à la possession

La cession ne libère pas le locataire d’origine, sauf si le bailleur y consent expressément. Le cessionnaire est entièrement responsable s’il a expressément assumé les obligations ; sans reprise expresse, le cessionnaire n’est responsable que des obligations liées à la privity of estate (loyer, entretien), mais non des obligations purement contractuelles comme les honoraires d’avocat.

• ✓Le locataire d’origine demeure responsable après la cession, sauf libération expresse par le bailleur
• ✓Un cessionnaire ayant expressément assumé les obligations est entièrement responsable en vertu du bail
• ✓Un cessionnaire sans reprise d’obligations n’est responsable que des obligations liées à la privity of estate

Dans une sous-location, le locataire d’origine reste responsable de toutes les obligations et des actes du sous-locataire. Il n’existe pas de lien contractuel direct ni de lien de droit réel entre le sous-locataire et le bailleur, de sorte que le sous-locataire n’a aucune obligation directe envers le bailleur. Si le bailleur résilie le bail du locataire, les droits du sous-locataire s’éteignent simultanément.

• ✓Le sous-locataire n’a aucune obligation directe envers le bailleur (absence de lien contractuel ou réel)
• ✓Le locataire d’origine reste responsable de toutes les obligations et des actes du sous-locataire
• ✓La résiliation du bail du locataire éteint les droits du sous-locataire

Une sûreté désigne le droit du prêteur sur le bien de l'emprunteur ; l'acte de fiducie et l'hypothèque sont des instruments de sûreté.

• ✓Certains actifs sont réservés afin que le prêteur puisse y accéder ou les vendre en cas de défaut.
• ✓L'acte de fiducie est l'instrument de sûreté le plus fréquemment utilisé dans les prêts immobiliers en Californie.

Les distinctions historiques entre les actes de fiducie et les hypothèques ont été largement éliminées.

• ✓Bank of Italy v. Bentley (1933) a jugé que les actes de fiducie et les hypothèques sont des équivalents fonctionnels
• ✓L’article 2920 du Code civil (modifié en 1986) prévoit que le terme « hypothèque » englobe tout instrument de garantie conférant un pouvoir de vente; les deux peuvent inclure un pouvoir de vente aux fins de saisie non judiciaire (Code civil 2924 et suivants).
• ✓L’article 882.020 du Code civil considère les actes de fiducie et les hypothèques comme des équivalents fonctionnels pour le délai de prescription

Les distinctions restantes portent sur les noms des parties et sur l’instrument utilisé pour libérer la charge.

• ✓Un acte de fiducie s’éteint par un acte de rétrocession ; une hypothèque, par un certificat de décharge/satisfaction.
• ✓Les parties à une hypothèque sont le débiteur hypothécaire (emprunteur) et le créancier hypothécaire (prêteur/bénéficiaire).
• ✓Une hypothèque sans pouvoir de vente ne peut faire l’objet d’une saisie immobilière que par voie judiciaire, ce qui affecte les délais de prescription, les déficits et les droits de rachat.

Un acte de fiducie tout inclus enveloppe le financement existant tandis qu’un nouveau prêteur assume le paiement du prêt existant.

• ✓Analyser le financement existant pour repérer les clauses d’exigibilité à la vente ou à la constitution d’une charge avant d’utiliser un AITD ; la loi Garn-St. Germain (1982) prévaut sur le droit de l’État et permet l’exigibilité anticipée en cas de transfert ou de constitution d’une charge supplémentaire
• ✓Le principal de l’AITD comprend le solde existant impayé plus les nouveaux fonds avancés ; l’emprunteur paie le nouveau prêteur, qui paie le détenteur du prêt de rang supérieur
• ✓Utiliser un AITD en violation d’une clause d’exigibilité à la vente peut constituer une fraude ou un manquement au devoir fiduciaire ; il est recommandé de consulter un conseiller juridique
• ✓Les résidences occupées par leur propriétaire bénéficient de certaines exemptions de la loi Garn-St. Germain

Le Code civil de Californie, modifié en 2006, a uniformisé le délai de prescription de la saisie immobilière.

• ✓Si la date d’échéance peut être établie à partir de documents enregistrés, la saisie immobilière peut être engagée dans les 10 ans à compter de cette date
• ✓Si l’échéance n’est pas fixée dans les documents enregistrés, la saisie immobilière peut être engagée dans les 60 ans suivant l’enregistrement de l’instrument de sûreté

Le financement subordonné est un prêt enregistré après un financement prioritaire ou subordonné à celui-ci.

• ✓Le financement subordonné ne peut pas être utilisé sur un premier prêt conventionnel provenant d’une institution ou d’un prêteur titulaire d’une licence sans approbation.
• ✓Lorsque le financement prioritaire est assuré par la FHA ou indemnisé par la VA, le financement subordonné est le plus souvent interdit en raison des clauses d’exigibilité anticipée en cas de constitution d’une sûreté supplémentaire.

Un instrument à garantie groupée ou mixte garantit un prêt sur biens immobiliers au moyen de biens meubles supplémentaires.

• ✓Il peut inclure des installations fixes et d'autres biens meubles commerciaux ou domestiques comme garantie
• ✓Les MLB ne sont pas autorisés à consentir ou à arranger des prêts d'investisseurs privés garantis par des biens meubles commerciaux ou domestiques; la licence CFL autorise ces prêts

Un acte global couvre plus d’une parcelle et comporte généralement une clause de mainlevée.

• ✓Une clause de mainlevée prévoit la libération d’une parcelle déterminée lors du remboursement d’une portion déterminée du prêt, généralement utilisée dans les lotissements spéculatifs.
• ✓Les mainlevées exigent le respect du Subdivision Map Act (Government Code 66411) et du Subdivided Lands Law (B&P 11000).
• ✓Il est illégal de vendre, louer ou financer des parcelles de lotissement sans carte finale enregistrée et sans délivrance d’un Public Report (ou d’une exemption).

Un instrument à montant ouvert permet des avances futures sans affecter le rang si les avances sont obligatoires.

• ✓Les avances obligatoires conservent le rang de l'acte enregistré ; les avances facultatives peuvent ne pas le conserver (Code civil 2882 et 2884)
• ✓Les avances de prêt de construction en vertu de contrats de prêt de construction sont obligatoires ; un financement partiel ou par étapes recourant à des intérêts fractionnés risque d'entraîner la perte du rang du privilège de constructeur et de possibles systèmes de Ponzi
• ✓Le financement partiel ou par étapes de prêts de construction ou de rénovation est interdit en vertu de l'exemption multi-prêteurs de l'article 10238(h)(4) du Code des professions et des affaires (B&P)

Dans le cadre d’un prêt sur compte d’épargne nanti, une partie des fonds d’apport initial alimente un compte d’épargne nanti servant de garantie.

• ✓Le compte sert de garantie en espèces au prêteur et complète les paiements pendant les premières années (généralement deux), les intérêts étant généralement versés à l’emprunteur.
• ✓Utilisé pour réduire les capitaux propres ou l’apport initial exigés pour les prêts résidentiels et commerciaux et pour couvrir les intérêts de construction.

La Loi sur l'égalité des chances en matière de crédit (ECOA) interdit la discrimination en matière de crédit fondée sur l'âge, le sexe, la race, l'état matrimonial, la couleur, la religion, l'origine nationale, le fait de recevoir une aide publique ou l'exercice des droits prévus par la Loi sur la protection du crédit à la consommation. La Loi sur le logement équitable interdit également la discrimination fondée sur le handicap ou la situation familiale.

• ✓L'ECOA interdit la discrimination fondée sur l'âge, le sexe, la race, l'état matrimonial, la religion ou l'origine nationale
• ✓La Loi sur le logement équitable interdit la discrimination fondée sur le handicap et la situation familiale
• ✓Les critères d'octroi de crédit doivent être appliqués de manière égale, y compris les revenus de chaque conjoint

L’origination d’un prêt commence lorsque un emprunteur contacte un courtier en prêts hypothécaires (MLB) ou un initiateur de prêt hypothécaire (MLO). Les quatre étapes sont : (1) la demande ; (2) le traitement du prêt ; (3) l’analyse de souscription ; et (4) l’approbation, le financement et la clôture du prêt.

• ✓Quatre étapes : demande, traitement, souscription, approbation/financement/clôture
• ✓Le MLO doit connaître chaque programme de prêt et les lignes directrices de chaque source de financement
• ✓Le MLO doit mener un entretien initial avec l’emprunteur potentiel

Un formulaire standard de demande de prêt résidentiel est utilisé dans l’ensemble du secteur ; il résulte de la collaboration entre la FNMA (formulaire 1003) et la FHLMC (formulaire 65). La demande identifie le montant du prêt, les conditions, l’objet et le remboursement. Chaque demande de prêt doit être évaluée de manière équitable, impartiale et non discriminatoire.

• ✓Le formulaire FNMA 1003 (formulaire FHLMC 65) est le formulaire de demande standard
• ✓La FHA et la VA utilisent également le formulaire de demande standard
• ✓Les demandes doivent être évaluées de manière équitable et non discriminatoire

Les MLB/MLO ne peuvent percevoir de frais anticipés pour l'origination de prêts que dans le cadre d'un accord écrit préalablement examiné et autorisé par le DRE (règlement 2970). Les supports publicitaires doivent être préapprouvés. Les frais de rapport de crédit/d'évaluation, pour leur montant exact, sont permis sans autorisation préalable, mais demeurent des fonds en fiducie.

• ✓L'accord de frais anticipés exige l'examen et l'autorisation préalables du DRE (règl. 2970)
• ✓Les frais anticipés sont des fonds en fiducie déposés dans un compte fiduciaire
• ✓Retrait uniquement lorsque les fonds sont dépensés pour le mandant ou 5 jours après une comptabilité vérifiée
• ✓La mauvaise gestion fait présumer une violation du Code pénal 506/506a (détournement de fonds/conversion)

Le chargé de traitement des prêts recueille des informations pour évaluer la capacité et la volonté de remboursement : objet du prêt, source de remboursement (généralement 2 ans dans le même emploi), actifs/liquidités, passifs (ratios front-end et back-end) et historique de crédit. Les dépenses de logement constituent le ratio front-end ; l’ensemble des obligations constitue le ratio back-end.

• ✓La plupart des prêteurs exigent un minimum de 2 ans dans le même domaine d’activité
• ✓Le ratio front-end est le rapport entre les dépenses de logement et le revenu ; le ratio back-end comprend toutes les dettes
• ✓L’historique de crédit indique la gestion financière et la probabilité de remboursement

Le MLO soumet la demande au service de traitement afin d’assembler un dossier de demande de prêt comprenant un formulaire rempli et les pièces justificatives. Les prêteurs utilisent des listes de contrôle : liste de contrôle de conformité, ordre de classement, liste de contrôle de l’emprunteur et liste de contrôle de la propriété, afin de garantir les étapes et les documents requis pour approuver et clôturer le prêt.

• ✓Le dossier de prêt comprend une demande remplie et les pièces justificatives
• ✓Listes de contrôle : conformité, ordre de classement, emprunteur, propriété
• ✓Les exigences de la RESPA s’appliquent aux frais imposés au moment de la demande

La valeur de la propriété, l'état du titre et la qualité sont évalués afin de garantir une sûreté adéquate. En raison de la longue durée des prêts, le prêteur estime la valeur actuelle ainsi que les tendances du quartier et de l'économie. Le gestionnaire de dossier (processor) commande un rapport de titre préliminaire (Preliminary Title Report) afin de confirmer que l'emprunteur détient un titre valable.

• ✓La propriété est évaluée quant à sa valeur, son titre et sa qualité en tant que sûreté adéquate
• ✓Le rapport de titre préliminaire confirme que l'emprunteur détient un titre valable
• ✓Le prêteur tient compte des tendances économiques du quartier

Les quatre divulgations les plus importantes dans le formulaire historique modèle H-2 sont : les frais de financement (« le montant en dollars que le crédit vous coûtera »), le taux annuel en pourcentage (APR) (« le coût de votre crédit en taux annuel »), le total des paiements (« le montant que vous aurez payé lorsque vous aurez effectué tous les paiements prévus ») et le montant financé (le capital moins les frais de financement prépayés). Les frais de financement et le taux annuel en pourcentage (APR) doivent être les plus apparents.

• ✓Les quatre divulgations historiques clés sont : les frais de financement, le taux annuel en pourcentage (APR), le total des paiements et le montant financé
• ✓Les frais de financement et le taux annuel en pourcentage (APR) doivent être plus apparents que toute autre divulgation, sauf le nom du créancier
• ✓Montant financé = montant principal du prêt plus autres montants financés moins les frais de financement prépayés

TILA et le Règlement Z exigent que les informations à fournir soient regroupées, séparées des autres informations, et interdisent d’inclure des informations sans lien. L’énumération du montant financé doit être séparée. Les emprunteurs reçoivent le GFE en même temps que les informations TILA. Les termes « finance charge » et « APR » doivent être plus apparents que les autres informations exigées.

• ✓Les informations à fournir doivent être regroupées et séparées des informations sans lien
• ✓Les termes « finance charge » et « APR » doivent être plus apparents que les autres informations à fournir
• ✓Le GFE est fourni en même temps que les informations TILA

Les formulaires modèles proposés (p. ex., H-19(A)) divulguent un résumé du prêt, le TAEG comparé au TAEG moyen pour les emprunteurs ayant un excellent historique de crédit, une plage de TAEG dans une « zone à coût élevé », le taux nominal, les mensualités et les estimations de compte séquestre. Une nouvelle catégorie « questions clés sur les risques » demande si le taux/la mensualité peut augmenter et si une pénalité de remboursement anticipé s’applique, ainsi que des avertissements concernant la saisie immobilière et l’absence de garantie de refinancement.

• ✓Les formulaires proposés comparent le TAEG de l’emprunteur au TAEG moyen pour les emprunteurs ayant un excellent historique de crédit.
• ✓Les formulaires proposés incluent des « questions clés sur les risques » concernant les hausses de taux et les pénalités de remboursement anticipé.
• ✓Les formulaires proposés avertissent que le défaut de paiement pourrait entraîner la perte du logement par saisie immobilière.
• ✓L’utilisation verbatim de phrases descriptives n’est pas exigée ; seules des phrases descriptives pour les éléments clés sont requises.

Les créanciers ne peuvent pas adopter un schéma de prêt fondé sur la valeur de la garantie sans tenir compte de la capacité de remboursement de l’emprunteur. Les fonds d’un prêt pour l’amélioration de l’habitat doivent être versés à l’emprunteur, conjointement avec l’entrepreneur, ou par l’intermédiaire d’un agent d’escrow. Le créancier est présumé avoir commis une violation s’il ne vérifie pas et ne documente pas la capacité de remboursement, les revenus/actifs et les obligations.

• ✓Aucun schéma de prêt fondé sur la garantie ne peut ignorer la capacité de remboursement
• ✓Les fonds pour l’amélioration de l’habitat doivent être versés à l’emprunteur, conjointement avec l’entrepreneur, ou par l’intermédiaire d’un agent d’escrow
• ✓Violation présumée si le créancier ne vérifie pas ou ne documente pas les revenus, les actifs et les obligations (W-2, déclarations de revenus, fiches de paie, relevés bancaires)

Lorsqu'il vend ou cède un prêt Section 32, le créancier doit fournir un avis indiquant que les acheteurs/cessionnaires pourraient être responsables de toutes les réclamations et défenses de l'emprunteur. Dans l'année suivant l'octroi d'un prêt Section 32, un créancier ne peut pas refinancer le même emprunteur dans un autre prêt Section 32, sauf si c'est dans l'intérêt de l'emprunteur, et ne peut pas recourir à des tactiques d'évitement comme l'organisation de refinancements par l'intermédiaire de sociétés affiliées.

• ✓Avis au cessionnaire requis : les acheteurs pourraient être responsables de toutes les réclamations/défenses que l'emprunteur pourrait faire valoir
• ✓Interdiction de refinancer le même emprunteur dans un autre prêt Section 32 avant un an, sauf si c'est dans l'intérêt de l'emprunteur
• ✓Interdiction d'éluder par des schémas de refinancement par sociétés affiliées ou des modifications de prêt facturant des frais

Aucune présomption de conformité n’est disponible lorsque les paiements périodiques réguliers des sept premières années entraîneraient une augmentation du solde du capital, ou lorsque la durée du prêt est inférieure à sept ans et que les paiements n’amortissent pas entièrement le solde. Cela ne s’applique pas aux prêts temporaires/relais de douze mois ou moins.

• ✓Aucune présomption de conformité si les paiements des sept premières années augmentent le solde du capital
• ✓Aucune présomption de conformité si la durée est inférieure à 7 ans et que les paiements n’amortissent pas entièrement le solde
• ✓Exception pour les prêts temporaires/relais de 12 mois ou moins

L’approche par le coût = valeur du terrain comme s’il était vacant PLUS coût de reconstruction à neuf du bâtiment, MOINS dépréciation accumulée. Le coût à neuf tend à fixer la limite supérieure de la valeur. Procédure : estimer la valeur du terrain, estimer le coût de remplacement/reproduction, estimer la dépréciation, la déduire, puis ajouter la valeur du terrain.

• ✓Approche par le coût = valeur du terrain + (coût à neuf des améliorations - dépréciation accumulée)
• ✓Le coût à neuf tend à fixer la limite supérieure de la valeur
• ✓Le principe de substitution s’applique
• ✓La valeur du terrain est généralement fondée sur l’approche par le marché/des comparables

Trois bases : coût historique indexé au coût à neuf (coût d’origine réel indexé) ; coût de reproduction à neuf (réplique exacte en conception et en matériaux) ; et coût de remplacement à neuf (méthodes et matériaux modernes avec la même utilité). Le coût de remplacement à neuf est le plus fréquemment utilisé en pratique.

• ✓Trois bases : coût historique indexé, coût de reproduction à neuf, coût de remplacement à neuf
• ✓Reproduction = réplique exacte ; remplacement = équivalent moderne avec la même utilité
• ✓Le coût de remplacement à neuf est la base de l’approche par le coût la plus fréquemment utilisée

La méthode au pied carré est la plus courante sur la côte Ouest et la plus rapide. La méthode au pied cube est populaire dans l’Est, la plus précise pour les entrepôts et les bâtiments industriels. La méthode du métré quantitatif (Quantity Survey) est très précise mais longue (utilisée par les entrepreneurs). La méthode des unités en place calcule le coût des unités installées.

• ✓La méthode au pied carré est la plus courante sur la côte Ouest et la plus rapide
• ✓La méthode au pied cube est populaire dans l’Est, utilisée pour les bâtiments industriels et les entrepôts
• ✓La méthode du métré quantitatif est la plus détaillée et précise, mais elle prend du temps
• ✓Les coûts sont classés en coûts directs (hard) et indirects (soft)

Cette loi (Code des ressources publiques de Californie, article 2621 et suivants) régit l'aménagement près des failles dangereuses ; les vendeurs et les agents immobiliers doivent divulguer qu'un bien se situe dans une zone de failles sismiques délimitée.

• ✓Le géologue de l'État délimite les zones de failles sismiques, généralement d'une largeur d'un quart de mile
• ✓L'article 2621.9 exige qu'un vendeur ou un agent divulgue que le bien se trouve dans une zone de failles sismiques délimitée
• ✓Les promoteurs situés dans une zone délimitée et soumis à la loi sur les cartes de lotissement (Map Act) doivent obtenir une approbation spéciale selon les critères du State Mining and Geology Board
• ✓Les cartes peuvent être consultées auprès du California Department of Conservation ou du bureau de l'assesseur ou du greffier du comté

En vertu de la Map Act, un lotissement s’entend de toute division d’un terrain contigu à des fins de vente, de location ou de financement, y compris les condominiums, les appartements communautaires et certaines conversions en coopérative d’habitation par actions.

• ✓Comprend les projets de condominiums, les appartements communautaires et la conversion de cinq unités d’habitation existantes ou plus en coopérative d’habitation par actions
• ✓Le lotisseur doit généralement préparer une carte pour approbation par l’administration locale
• ✓Le terrain doit être contigu au sens de la Map Act

L'autorité locale doit constater qu'un lotissement est conforme aux plans généraux et spécifiques et doit refuser l'approbation si le site n'est pas physiquement apte.

• ✓L'agence locale doit refuser l'approbation si le site n'est pas physiquement apte à l'aménagement proposé.
• ✓Les problèmes liés à l'eau, au drainage, au sol et à l'assainissement peuvent limiter la faisabilité.
• ✓Les effets environnementaux négatifs déclenchent un examen au titre de la Loi californienne sur la qualité de l'environnement (CEQA).

Un rapport préliminaire sur les sols, établi par un ingénieur civil agréé en Californie et fondé sur des forages d'essai, est exigé pour chaque lotissement nécessitant un plan définitif, sous réserve de dispense.

• ✓Obligatoire pour chaque lotissement pour lequel un plan définitif est exigé
• ✓Doit être préparé par un ingénieur civil agréé en Californie sur la base de forages d'essai adéquats
• ✓La ville ou le comté peut accorder une dispense sous certaines conditions
• ✓Lorsqu'il est préparé, le fait, la date et le nom de l'ingénieur doivent être mentionnés sur le plan définitif

Lorsqu'un risque d'inondation existe, le rapport décrit le degré (submersion, inondation, débordement en nappe, accumulation d'eau) et la fréquence (fréquente, peu fréquente, éloignée).

• ✓Fréquente : une inondation peut se produire en moyenne plus d'une fois en 10 ans
• ✓Peu fréquente : une inondation peut se produire une fois tous les 10 ans ou plus
• ✓Éloignée : une inondation dépend de conditions ne se prêtant pas à une analyse de fréquence (rupture de digue, obstruction du chenal)
• ✓Les degrés comprennent la submersion, l'inondation, l'inondation possible, le débordement en nappe et l'accumulation des eaux de pluie locales

Pour les lotissements résidentiels, la faisabilité et la qualité de l'eau doivent être établies. La loi Porter-Cologne exige de notifier aux conseils régionaux les dépôts de cartes provisoires impliquant un rejet de déchets.

• ✓La qualité de l'eau doit être conforme aux normes du service de santé local ou du State Department of Health Services
• ✓La Porter-Cologne Water Quality Control Act (Water Code 13000 et suiv.) est administrée par neuf conseils régionaux de contrôle
• ✓L'article 13266 exige de notifier au conseil régional les dépôts de cartes de lotissement provisoires impliquant un rejet de déchets (sauf les égouts communautaires et les habitations de cinq unités familiales ou moins)

La Commission des services publics exige l'enfouissement pour toutes les extensions des services d'électricité et de téléphone dans les lotissements résidentiels.

• ✓La PUC a imposé l'enfouissement pour toutes les extensions des services d'électricité et de téléphone dans les lotissements résidentiels
• ✓Le promoteur doit organiser les services de téléphone, de gaz et d'électricité jusqu'au site