Questions and Answers - Trust Fund Requirements +18California · immobilier · Français

Les dépôts de garantie sur les unités locatives gérées pour le compte d'autrui sont des fonds en fiducie, contrôlés et décaissés sur instruction du propriétaire. Toutefois, les dépôts sur des locations appartenant au courtier sont reçus à titre de commettant, et non à titre de mandataire, et ne sont pas des fonds en fiducie.

• ✓Les dépôts de garantie des locataires sur une propriété gérée sont des fonds en fiducie contrôlés sur instruction du propriétaire.
• ✓Les fonds reçus sur la propriété personnelle du courtier sont reçus à titre de commettant et ne doivent PAS être placés dans le compte fiduciaire.

Les bonnes pratiques exigent d'attendre que le chèque déposé soit compensé avant d'émettre un chèque de remboursement du compte fiduciaire. Les reçus de dépôt — y compris ceux rejetés par le vendeur — doivent être conservés pendant trois ans.

• ✓Attendre que le chèque déposé par un client soit compensé avant d'émettre un chèque de remboursement du compte fiduciaire (bonne pratique commerciale)
• ✓Les reçus de dépôt doivent être conservés pendant trois ans, y compris les reçus signés uniquement par l'acheteur et rejetés par le vendeur
• ✓Aucun dossier n'est requis pour les chèques libellés directement à l'ordre du séquestre et remis directement au préposé au séquestre (les fonds ne passant pas entre les mains du courtier)

Tous les fonds en fiducie peuvent être placés dans un seul compte fiduciaire si des registres distincts sont correctement tenus et que le compte ne porte pas intérêt, bien que des comptes séparés pour la gestion immobilière et la vente soient suggérés.

• ✓Un seul compte fiduciaire peut contenir à la fois les dépôts de gestion immobilière et de vente si des registres distincts sont correctement tenus
• ✓Le compte combiné ne doit pas porter intérêt
• ✓Des comptes séparés sont suggérés, mais non exigés

La Division 6 du UCC régit les ventes en bloc. Une vente en bloc est une vente, hors du cours normal des affaires du vendeur, de plus de la moitié, en valeur, du stock et de l'équipement du vendeur. L'acheteur doit donner un avis public aux créanciers en enregistrant l'avis auprès du registraire du comté, en le publiant dans un journal et en l'envoyant par courrier au percepteur des taxes du comté — tout cela au moins 12 jours ouvrables avant la réalisation ou le début de la vente aux enchères.

• ✓Une vente en bloc est une vente, hors du cours normal des affaires, de plus de la moitié, par valeur, du stock et de l'équipement du vendeur
• ✓L'avis doit être enregistré, publié et envoyé par courrier au percepteur des taxes du comté au moins 12 jours ouvrables avant la vente ou la vente aux enchères
• ✓L'avis doit indiquer les noms et adresses du vendeur et de l'acheteur, les autres noms commerciaux utilisés au cours des trois dernières années, l'emplacement et la description du bien, ainsi que la date de réalisation
• ✓L'avis doit indiquer si la vente est soumise à la section 6106.2 du UCC (contrepartie de 2 000 000 $ ou moins, en quasi-totalité en espèces)

Lorsqu'un avis de vente en bloc prévoit un séquestre, le cessionnaire doit déposer la totalité du prix d'achat ou de la contrepartie auprès du dépositaire du séquestre. Si le vendeur conteste une réclamation de créancier déjà déposée, le dépositaire du séquestre retient la somme et avise le créancier, qui dispose de 25 jours à compter de l'envoi pour saisir les fonds retenus. Si les fonds déposés sont insuffisants pour payer toutes les réclamations, le dépositaire du séquestre doit retarder la clôture et procéder à la distribution selon les priorités prévues par la loi. Le séquestre ne peut pas payer de frais ni de commissions avant la clôture.

• ✓Le cessionnaire doit déposer la totalité du prix d'achat ou de la contrepartie auprès du dépositaire du séquestre
• ✓Un créancier dont la réclamation est contestée dispose de 25 jours à compter de l'envoi de l'avis pour saisir les fonds retenus, faute de quoi les fonds sont versés au vendeur ou aux autres créanciers
• ✓Si les fonds sont insuffisants, le dépositaire du séquestre doit retarder la clôture et distribuer les fonds en stricte conformité avec les priorités prévues par la loi
• ✓Le séquestre ne peut effectuer aucun paiement de frais ni de commissions avant la clôture

La loi sur les transferts en bloc a pour objet de donner aux créanciers la possibilité de satisfaire leurs créances avant que le propriétaire ne vende les actifs et disparaisse. Lorsque les exigences légales de dépôt et de publication ne sont pas respectées, l'acheteur est responsable envers les créanciers titulaires de créances valables antérieures au transfert. Les créanciers doivent agir dans l'année suivant le transfert de possession, ou dans l'année suivant la découverte si le transfert a été dissimulé. Lors d'une vente aux enchères, le commissaire-priseur est chargé de l'avis et devient personnellement responsable si les exigences ne sont pas respectées.

• ✓Le non-respect rend l'acheteur responsable envers les créanciers titulaires de créances valables fondées sur des faits antérieurs au transfert
• ✓Les créanciers doivent agir dans l'année suivant le transfert de possession, ou dans l'année suivant la découverte en cas de dissimulation
• ✓Dans une vente aux enchères, le commissaire-priseur est chargé de l'avis et devient personnellement responsable en cas de non-respect
• ✓La Division 6 ne s'applique pas à certains transferts (sûretés, cessions au profit des créanciers, ventes sous contrôle judiciaire, biens exemptés)

Le chapitre 9 du UCC régit les opérations garanties portant sur des biens meubles et des biens fixés à perpétuelle demeure (fixtures), et prévaut sur les lois relatives aux hypothèques mobilières, aux ventes conditionnelles et aux dispositifs similaires. Il s'applique à toute transaction visant à créer une sûreté sur des biens meubles, mais non aux opérations de sûreté immobilière. Une déclaration de financement (formulaire UCC-1) est déposée auprès du Secrétaire d'État pour perfectionner les sûretés, le dépôt auprès du registrateur du comté local n'étant permis que pour des transactions spécifiques.

• ✓Le chapitre 9 s'applique à toute transaction visant à créer une sûreté sur des biens meubles
• ✓Le chapitre 9 ne s'applique pas aux opérations de sûreté immobilière (toutefois, un billet à ordre garanti par un bien immobilier donné en garantie d'un autre billet est couvert)
• ✓Une déclaration de financement (formulaire UCC-1) est déposée auprès du Secrétaire d'État pour perfectionner les sûretés
• ✓Le dépôt local au bureau du registrateur du comté n'est permis que pour certains types de transactions

La Loi sur les prêts immobiliers est l'Article 7 du Chapitre 3 de la Loi immobilière, exigeant qu'un titulaire de licence négociant des prêts immobiliers dans une plage spécifiée fournisse à l'emprunteur une déclaration divulguant les coûts et conditions et limitant les dépenses et frais.

• ✓Se trouve à l'Article 7 du Chapitre 3 de la Loi immobilière
• ✓Exige la divulgation des coûts et conditions du prêt à l'emprunteur
• ✓Limite le montant des dépenses et frais qu'un emprunteur peut payer

Le remboursement anticipé permet des versements de prêt supérieurs à ceux spécifiés dans le billet. Une pénalité de remboursement anticipé est facturée si l'emprunteur rembourse le solde impayé avant l'échéance, ainsi que des frais de retard.

• ✓Le remboursement anticipé permet des versements supérieurs à ceux spécifiés
• ✓La pénalité de remboursement anticipé s'applique au remboursement anticipé avant l'échéance
• ✓La pénalité couvre également les frais de retard pour les paiements tardifs

L'influence indue est l'utilisation d'une relation fiduciaire ou confidentielle pour obtenir un avantage frauduleux ou injuste en exploitant la faiblesse mentale, la détresse ou la nécessité d'une autre personne.

• ✓Implique l'abus d'une relation fiduciaire ou confidentielle
• ✓Exploite injustement la faiblesse, la détresse ou la nécessité

Les taux d'intérêt nominaux sont le pourcentage d'intérêt indiqué dans les documents de prêt. Ceci se distingue du rendement réel ou du coût effectif d'emprunt.

• ✓Le taux d'intérêt nominal est le taux indiqué dans les documents de prêt
• ✓Les intérêts simples sont calculés uniquement sur le capital, contrairement aux intérêts composés

Le propriétaire de tout immeuble d’habitation à logements multiples (ou l’agent signant en son nom) doit divulguer le nom et l’adresse de chaque personne autorisée à gérer et à recevoir les actes de procédure, avis et demandes. Pour les accords oraux, sur demande écrite, le propriétaire doit fournir une déclaration écrite à jour. Cette obligation s’impose aux propriétaires/gestionnaires successeurs. Si l’agent ne s’y conforme pas, cette personne est réputée être l’agent du propriétaire aux fins de la signification des actes de procédure et de l’exécution des obligations. L’avis peut être affiché dans les ascenseurs (ou à deux endroits bien en évidence s’il n’y en a pas).

• ✓Les propriétaires d’immeubles d’habitation à logements multiples doivent divulguer le gestionnaire/l’agent aux fins de la signification des avis
• ✓Sur demande écrite en vertu d’accords oraux, une déclaration écrite à jour doit être fournie
• ✓Le défaut de s’y conformer fait de l’agent signataire l’agent du propriétaire aux fins de la signification des actes de procédure et de l’exécution des obligations

Les maisons manufacturées sont construites en usine selon le Code HUD à compter du 15 juin 1976. Les maisons mobiles ont été construites avant le Code HUD (maisons « pré-HUD Code » ou « trailer »). Un formulaire HCD 433A enregistré confirme la fixation à une fondation approuvée, ce qui confère à l'unité le statut de bien immobilier.

• ✓Maisons manufacturées construites selon le Code HUD à compter du 15 juin 1976
• ✓Maisons mobiles = pré-HUD Code (avant le 15 juin 1976)
• ✓Un formulaire HCD 433A enregistré convertit une maison manufacturée en bien immobilier
• ✓L'approche par comparaison des ventes est souvent la plus applicable pour ces propriétés

L’évaluation d’une résidence unifamiliale exige une analyse du quartier portant sur : le type d’occupants (revenu, âge, occupation par le propriétaire ou par un locataire), le type d’améliorations (mélange d’usages, âge, gamme de prix, conformité), la tendance du quartier (facteurs défavorables, transition, étape du cycle de vie) et les changements d’utilisation du sol.

• ✓Analyser le type d’occupants, les améliorations, la tendance du quartier et les changements d’utilisation du sol
• ✓Tenir compte de la conformité et de l’étape du cycle de vie du quartier
• ✓Vérifier la transition d’une occupation par le propriétaire à une occupation par des locataires

L'expropriation pour cause d'utilité publique permet à l'État de prendre une propriété privée pour un usage public, sous réserve d'une juste indemnisation. Toute réglementation réduisant la valeur n'est pas nécessairement une appropriation.

• ✓Les Constitutions des États-Unis et de la Californie exigent une juste indemnisation en cas d'appropriation
• ✓Les réglementations de zonage ou de santé qui réduisent la valeur ne constituent généralement pas des appropriations et n'exigent aucune indemnisation
• ✓Une réglementation qui prive d'absolument tout usage économique bénéfique ou productif constitue une appropriation exigeant une indemnisation
• ✓La juste valeur marchande est généralement considérée comme une juste indemnisation

Les négociations précèdent habituellement l'expropriation formelle. Les actions en expropriation inversée surviennent lorsque des travaux publics endommagent un bien ou que l'administration tarde à signifier l'acte de procédure.

• ✓Si l'administration abandonne une action en expropriation, le propriétaire peut récupérer les frais juridiques, y compris les honoraires d'avocat, d'évaluation et d'expert.
• ✓L'expropriation inversée peut découler de dommages causés à un bien par des travaux publics.
• ✓L'expropriation inversée peut aussi découler du fait qu'une entité publique omet de signifier avec diligence la plainte et la citation dans un délai de 6 mois.
• ✓L'administration peut prendre possession d'un bien en quelques semaines en déposant un prix estimé et en obtenant une ordonnance du tribunal.

L’expropriation d’une partie d’une parcelle peut réduire la valeur de la partie restante, ce qui nécessite une indemnisation pour dommages de morcellement. Les avantages spéciaux, et non les avantages généraux, viennent en déduction des dommages de morcellement.

• ✓L’autorité publique doit normalement indemniser les dommages de morcellement causés à la parcelle restante.
• ✓Les avantages généraux (comme une autoroute bénéficiant à tous les usagers) ne viennent pas en déduction des dommages de morcellement.
• ✓Les avantages spéciaux ou les augmentations de valeur peuvent venir en déduction des dommages de morcellement.

Le choix d’un dépositaire d’escrow peut ne pas être essentiel pour les parties principales. Historiquement, les courtiers ont joué un rôle important dans le choix de l’escrow, mais les autorités de régulation fédérales et étatiques ont de plus en plus cherché à minimiser l’influence du courtier. Les acheteurs et les vendeurs ont le droit de comparer les dépositaires d’escrow, les services et les frais, et de négocier entre eux auprès de quel dépositaire l’escrow est ouvert. Les parties principales peuvent également exercer un contrôle indépendant sur la préparation des instructions d’escrow.

• ✓Les autorités de régulation ont cherché à minimiser l’influence du courtier dans le choix du dépositaire d’escrow
• ✓Les acheteurs et les vendeurs ont le droit de comparer les dépositaires d’escrow, les services et les frais
• ✓Les parties principales peuvent exercer un contrôle indépendant sur la préparation des instructions d’escrow

Depuis janvier 2005, la Californie est généralement conforme à l’Internal Revenue Code, mais des différences persistent parce que la Californie n’adopte pas toujours toutes les modifications fédérales.

• ✓La Californie est généralement conforme à l’Internal Revenue Code (depuis janvier 2005)
• ✓Toutes les modifications fiscales fédérales ne sont pas adoptées par la Californie — des différences subsistent.
• ✓Consultez www.ftb.ca.gov et recherchez « conformity » pour plus de détails.

L’article 2995 du Code civil de Californie interdit à tout promoteur immobilier (une personne ou une entité propriétaire d’un bien immobilier comportant des habitations unifamiliales offertes à la vente au public) d’exiger, comme condition du transfert d’une résidence unifamiliale, que les services de séquestre soient fournis par une entité de séquestre dans laquelle le promoteur détient un « intérêt financier ». « Intérêt financier » s’entend de la propriété ou du contrôle de 5 pour cent ou plus de l’entité de séquestre. Un promoteur contrevenant est responsable de dommages-intérêts de 250 $ ou de trois fois les frais de séquestre, selon le montant le plus élevé, plus les honoraires d’avocat et les dépens. Toute renonciation est contraire à l’ordre public et nulle.

• ✓L’article 2995 du Code civil de Californie interdit à un promoteur d’exiger que les services de séquestre soient fournis par une entité dans laquelle il détient un intérêt financier
• ✓Un « intérêt financier » s’entend de la propriété ou du contrôle de 5 pour cent ou plus de l’entité de séquestre
• ✓Un promoteur contrevenant est responsable de 250 $ ou de trois fois les frais de séquestre, selon le montant le plus élevé, plus les honoraires d’avocat ; les renonciations sont nulles

Entrée en vigueur le 20 mai 2009, cette loi fédérale oblige les propriétaires ayant acquis un bien par saisie immobilière à donner aux locataires un préavis d'au moins 90 jours pour quitter les lieux avant l'expulsion, partout aux États-Unis. Un locataire titulaire d'un bail conclu avant l'avis de saisie immobilière peut rester jusqu'à la fin du bail, sauf si l'acheteur va occuper le bien comme résidence principale (dans ce cas, un préavis de 90 jours s'applique). Les contrats d'aide au logement Section 8 offrent une protection supplémentaire.

• ✓La loi fédérale exige un préavis d'au moins 90 jours pour quitter les lieux après une saisie immobilière
• ✓Les locataires titulaires d'un bail conclu avant la saisie peuvent rester jusqu'à la fin du bail, sauf si l'acheteur va occuper le bien comme résidence principale
• ✓Les contrats Section 8 et le contrôle local des loyers peuvent offrir une protection encore plus grande

Historiquement, la Californie n'exigeait qu'un préavis de 30 jours pour quitter les lieux (3 jours en cas de non-paiement). La SB 1137 (2008, mesure d'urgence) accorde aux locataires au moins 60 jours après une saisie immobilière avant qu'il leur soit demandé de quitter les lieux, avec une extinction au 1er janvier 2013.

• ✓La SB 1137 exige un préavis d'au moins 60 jours pour quitter les lieux après une saisie immobilière.
• ✓La SB 1137 devait prendre fin le 1er janvier 2013.

À compter du 1er janvier 2011, la loi SB 1149 exige que les locataires de logements ayant fait l’objet d’une saisie immobilière reçoivent un avis de leurs droits au moyen d’une fiche de couverture jointe à tout préavis d’expulsion signifié dans l’année suivant la vente sur saisie immobilière. Elle protège également l’historique de location en interdisant la divulgation des dossiers judiciaires dans les expulsions liées à une saisie immobilière, sauf si le bailleur obtient gain de cause.

• ✓SB 1149 exige une fiche de couverture des droits sur les préavis d’expulsion dans l’année suivant une saisie immobilière
• ✓Les dossiers judiciaires dans les expulsions liées à une saisie immobilière sont scellés, sauf si le bailleur obtient gain de cause

Le California Department of Consumer Affairs publie chaque année « California Tenants, A Guide to Residential Tenants’ and Landlords’ Rights and Responsibilities », téléchargeable à l’adresse www.dca.ca.gov.

• ✓Le DCA publie chaque année un guide California Tenants.
• ✓Le guide est disponible sur le site Web du Department of Consumer Affairs.

La loi sur les taxes de vente et d'utilisation (Sales and Use Tax Law) s'applique au transfert d'une entreprise de vente au détail de biens meubles corporels. Lors de la vente d'une entreprise ou d'un stock de marchandises, l'acheteur doit retenir une portion suffisante du prix de vente pour couvrir la dette fiscale impayée. La responsabilité du successeur s'étend aux taxes encourues par le propriétaire actuel ou par tout ancien propriétaire. L'acheteur est libéré de l'obligation de retenue s'il obtient un certificat (quittance de décharge) du Board of Equalization attestant qu'aucune taxe, aucun intérêt ni aucune pénalité n'est dû.

• ✓L'acheteur doit retenir une portion suffisante du prix de vente pour couvrir la dette fiscale impayée
• ✓La responsabilité du successeur s'étend aux taxes encourues par l'exploitation de l'entreprise par le propriétaire actuel ou par tout ancien propriétaire
• ✓L'acheteur est libéré de l'obligation de retenue en obtenant un certificat du Board of Equalization attestant qu'aucune taxe, aucun intérêt ni aucune pénalité n'est dû
• ✓La responsabilité du successeur est mise en œuvre par la signification d'un avis de responsabilité du successeur, qui peut faire l'objet d'une demande de réexamen

Lorsqu'ils organisent des prêts garantis par un bien immobilier, les titulaires de licence ne doivent pas déclarer faussement qu'un prêteur ou un acheteur de billet à ordre existe afin d'inciter à recourir à leurs services, ni faire de fausses déclarations sur la capacité de remboursement d'un emprunteur, ni représenter faussement la priorité du privilège. Ils doivent divulguer les informations connues concernant l'identité, le revenu, la solvabilité et la capacité de l'emprunteur à respecter ses obligations.

• ✓Ne pas représenter faussement l'existence d'un prêteur ou d'un acheteur de billet à ordre disposé à prêter afin d'inciter l'emprunteur à recourir aux services
• ✓Divulguer aux prêteurs potentiels l'identité, la profession, le revenu et les données de crédit de l'emprunteur
• ✓Ne pas fausser la priorité du privilège (acte de fiducie de premier, deuxième ou troisième rang) auprès d'un prêteur potentiel

Un titulaire de permis qui reçoit des frais d'avance d'un emprunteur pour obtenir un prêt doit rendre compte à l'emprunteur de leur affectation. Les titulaires de permis ne peuvent pas sciemment sous-estimer les frais de clôture probables pour inciter un emprunteur ou un prêteur à conclure la transaction, ni présenter faussement un service comme gratuit alors qu'il est couvert par des frais.

• ✓Un titulaire de permis doit rendre compte à l'emprunteur de l'affectation de tout frais d'avance
• ✓Ne doit pas sciemment sous-estimer les frais de clôture pour inciter à une transaction de prêt
• ✓Ne doit pas présenter faussement un service précis comme gratuit lorsqu'il est couvert par des frais de transaction

Le Commissaire a le pouvoir d’adopter des règlements pour faciliter l’administration et l’application de la Real Estate Law et de la Subdivided Lands Law. Les règlements du Commissaire des biens immobiliers ont force et effet de loi, et les titulaires de permis doivent les connaître à fond.

• ✓Le Commissaire peut adopter des règlements pour faire appliquer la Real Estate Law et la Subdivided Lands Law
• ✓Les règlements du Commissaire des biens immobiliers ont force et effet de loi

Les droits sur l'eau sont limités à un usage bénéfique raisonnable. Les règles diffèrent pour l'eau dans des chenaux définis par rapport aux eaux de surface qui ne se trouvent pas dans un chenal.

• ✓Les droits sur l'eau ne dépassent pas la quantité raisonnablement nécessaire à un usage bénéfique
• ✓Un chenal défini est tout cours d'eau naturel, même s'il est à sec une partie de l'année
• ✓Un propriétaire foncier ne peut pas obstruer ou diriger l'eau s'écoulant dans un chenal défini (un district de contrôle des crues peut autoriser un détournement)
• ✓Un propriétaire foncier en amont ne peut pas détourner ou concentrer les eaux de surface sur le terrain du propriétaire en aval au moyen de structures artificielles

Les usagers de l’eau peuvent constituer une société mutuelle de distribution d’eau pour l’approvisionnement en eau ; les actions sont généralement rattachées au bien-fonds et ne peuvent pas être vendues séparément.

• ✓Doit déposer les statuts constitutifs auprès du Secrétaire d’État
• ✓Les actions sont généralement rattachées au bien-fonds et ne peuvent pas être vendues séparément
• ✓Aucun dividende en espèces n’est déclaré, mais des cotisations peuvent être perçues si les recettes sont insuffisantes
• ✓Si elle approvisionne un lotissement, la demande de rapport public doit inclure les informations prévues à l’article 14312 du Code des sociétés

La loi Porter-Cologne établit des commissions de qualité de l’eau qui contrôlent les rejets d’effluents. Les lotisseurs interétatiques doivent contacter l’OILSR du HUD.

• ✓La loi Porter-Cologne établit un State Water Resources Control Board et neuf commissions régionales
• ✓La loi réglemente le rejet d’effluents qui affectent la qualité de l’eau, y compris les fosses septiques et les déversements de réservoirs de stockage souterrains
• ✓Les lotisseurs de grands lotissements interétatiques doivent contacter l’Office of Interstate Land Sales Registration (OILSR) du HUD

La Loi Unruh sur les droits civils (Code civil de Californie, article 51 et suivants) déclare que toutes les personnes sont libres et égales et ont droit à des prestations complètes et égales dans tous les établissements commerciaux, sans distinction de sexe, de race, de couleur, de religion, d'ascendance, d'origine nationale ou de handicap. Elle s'applique à toutes les activités immobilières. L'article 52 du Code civil de Californie prévoit des recours pouvant aller jusqu'à trois fois les dommages réels, mais pas moins de 1 000 $, plus les frais d'avocat.

• ✓La Loi Unruh garantit des prestations complètes et égales dans tous les établissements commerciaux
• ✓Elle s'applique à toutes les activités immobilières, y compris le courtage et les locations
• ✓Recours de l'article 52 : jusqu'à trois fois les dommages réels, minimum 1 000 $, plus les frais d'avocat

La Fair Employment and Housing Act (article 12900 et suivants du Code du gouvernement) interdit la discrimination en matière de logement fondée sur la race, la couleur, la religion, le sexe, l'orientation sexuelle, la situation matrimoniale, l'origine nationale, l'ascendance, l'âge, la situation familiale, la source de revenus ou le handicap. Les plaintes sont déposées auprès du Department of Fair Employment and Housing. La Commission peut ordonner des réparations, notamment une amende civile pouvant atteindre 10 000 $.

• ✓La FEHA interdit la discrimination en matière de logement sur de nombreux motifs protégés, notamment la source de revenus et le handicap
• ✓Les plaintes sont traitées par voie administrative par le Department of Fair Employment and Housing
• ✓La Commission peut ordonner le versement au plaignant d'une amende civile pouvant atteindre 10 000 $, en plus des dommages-intérêts réels

La Loi fédérale sur l'équité en matière de logement (Titre VIII de la Loi sur les droits civiques de 1968) interdit la discrimination dans la vente et la location de logements et prévaut là où elle s'applique. Elle exempte la location de chambres ou d'unités dans les immeubles de quatre logements ou moins lorsque le propriétaire occupe une unité. Les titulaires de licence violent la loi même sans intention si le résultat constitue une discrimination. Elle couvre le blockbusting et le steering.

• ✓La Loi fédérale sur l'équité en matière de logement a primauté partout où elle s'applique et régit la plupart des transactions immobilières résidentielles
• ✓Exemption : location de chambres ou d'unités dans des immeubles de quatre logements ou moins lorsque le propriétaire occupe une unité
• ✓Les titulaires de licence violent la loi même sans intention si le résultat est une discrimination interdite

Les lois de l’État et les lois fédérales se combinent de sorte que personne ne peut refuser de vendre, de louer ou de mettre en location en se fondant sur des motifs de discrimination interdits, et aucun titulaire de permis ne peut le faire, quelles que soient les instructions du mandant. Si un mandant cherche à imposer une restriction discriminatoire à une inscription, le titulaire de permis doit refuser d’accepter cette inscription.

• ✓Un titulaire de permis doit refuser une inscription qu’un mandant cherche à restreindre pour des motifs de discrimination interdits
• ✓Aucun titulaire de permis ne peut pratiquer de discrimination, quelles que soient les instructions du mandant
• ✓Les titulaires de permis ne doivent pas accepter d’inscriptions restrictives ni publier d’annonces discriminatoires

L'article 51.2 du Code civil interdit la discrimination fondée sur l'âge en matière de logement, mais l'article 51.3 autorise les logements pour personnes âgées. Une « personne âgée » a 62 ans ou plus, ou 55 ans ou plus dans un ensemble de logements pour personnes âgées (35 unités d'habitation ou plus). Un résident permanent qualifié (conjoint, cohabitant ou personne apportant un soutien) peut avoir 45 ans ou plus. La loi Unruh ne s'applique pas aux ensembles de maisons mobiles.

• ✓Une personne âgée a 62 ans ou plus, ou 55 ans ou plus dans un ensemble de logements pour personnes âgées comptant au moins 35 unités d'habitation
• ✓Un résident permanent qualifié (conjoint/cohabitant/personne apportant un soutien) a une limite d'âge minimale de 45 ans
• ✓La loi Unruh ne s'applique pas aux ensembles de maisons mobiles

La loi de 1977 sur la discrimination financière en matière de logement (loi Holden) interdit la discrimination en matière de prêt fondée sur les conditions du quartier (redlining), sauf si cela est nécessaire pour éviter une pratique commerciale dangereuse. Les infractions peuvent entraîner une amende pouvant aller jusqu’à 1 000 $. À compter de janvier 2000, les fournisseurs de documents constitutifs/actes doivent inclure une déclaration sur l’illégalité des restrictions discriminatoires.

• ✓La loi Holden interdit la discrimination en matière de prêt fondée sur les conditions du quartier ou géographiques (redlining)
• ✓Les infractions à la loi Holden peuvent entraîner une amende pouvant aller jusqu’à 1 000 $
• ✓Depuis 2000, les fournisseurs d’actes/documents de gouvernance doivent signaler que les restrictions discriminatoires sont illégales et peuvent être supprimées

Un demandeur de transfert de licence doit afficher sur le local un avis de demande. Les fonctionnaires locaux et les parties privées peuvent présenter une opposition, et une licence ne peut pas être transférée tant qu’une opposition valide est en instance ou en appel, ou si une action disciplinaire est en instance contre le cédant. Avant de déposer la demande de transfert, le demandeur et le titulaire actuel de la licence doivent déposer un avis de transfert projeté auprès du registraire du comté et établir un séquestre. Le séquestre ne peut pas libérer la contrepartie avant que l’ABC approuve le transfert.

• ✓Le demandeur du transfert doit afficher sur le local un avis de demande de vente de boissons alcoolisées
• ✓Une licence ne peut pas être transférée tant qu’une opposition valide est en instance ou en appel
• ✓Avant de déposer la demande de transfert, un avis de transfert projeté doit être déposé auprès du registraire du comté et un séquestre doit être établi
• ✓Le séquestre ne peut libérer aucune contrepartie avant que l’ABC approuve le transfert de licence ; le transfert de l’entreprise a lieu simultanément avec le transfert de licence
• ✓Personne ne devrait investir en supposant qu’une licence de boissons alcoolisées sera transférée

En vertu de l'Alcoholic Beverage Control Act (Division 9 du B&P Code), le Department of Alcoholic Beverage Control (ABC) délivre des licences à des personnes, des sociétés de personnes et des sociétés qualifiées, à des emplacements approuvés. L'ABC peut refuser, suspendre ou révoquer une licence pour cause valable, et peut refuser une licence pour infractions, antécédents criminels disqualifiants ou arrestations non divulguées. Les emplacements proches d'écoles, d'églises ou de terrains de jeux, ou présentant une surconcentration de licences, peuvent faire l'objet d'un refus. Les enquêtes prennent environ 45 à 60 jours, et une licence doit être mise en service dans les 30 jours suivant sa délivrance.

• ✓L'ABC délivre des licences de boissons alcoolisées en vertu de l'Alcoholic Beverage Control Act (Division 9 du B&P Code)
• ✓Les emplacements proches d'écoles, d'églises ou de terrains de jeux publics, ou présentant une surconcentration de licences, peuvent faire l'objet d'un refus
• ✓La plupart des enquêtes sur les demandes auprès de l'ABC prennent environ 45 à 60 jours
• ✓Une licence doit être mise en service dans les 30 jours suivant sa délivrance ; l'ABC la conserve en garde jusqu'à 6 mois si les locaux sont en construction

Les titulaires de licence sont encouragés à utiliser le Contrat d'achat d'entreprise et instructions conjointes de séquestre (Formulaire C.A.R. BPA), semblable au Contrat d'achat résidentiel (RPA-CA) mais comportant une terminologie propre aux ventes d'entreprise. Il traite du paiement du prix d'achat (y compris les billets à ordre garantis par les actifs de l'entreprise avec dépôt d'un UCC-1), des actifs transférés (tous sauf la trésorerie, les équivalents de trésorerie et les actifs exclus), des passifs transférés, de la vérification de l'inventaire, des divulgations du vendeur et des clauses de consultation/formation.

• ✓Le Formulaire C.A.R. BPA est le Contrat d'achat d'entreprise et instructions conjointes de séquestre.
• ✓L'acheteur achète généralement tous les actifs de l'entreprise, sauf la trésorerie, les équivalents de trésorerie et les actifs exclus désignés.
• ✓L'acheteur n'achète pas les passifs de l'entreprise autres que ceux expressément mentionnés.
• ✓Les prêts du vendeur sont attestés par un billet à ordre assorti d'une convention de sûreté couvrant tous les actifs de l'entreprise et d'un UCC-1 déposé auprès du Secrétaire d'État.
• ✓Si la case inventaire est cochée, le vendeur dispose généralement de 7 jours pour fournir une liste d'inventaire, et l'acheteur peut la confirmer jusqu'à 5 jours avant la clôture.

Le BPA contient des conditions suspensives portant sur l'accord de non-concurrence, la cession de bail ou le nouveau bail, l'achat d'un bien immobilier (nécessitant un accord distinct tel que le formulaire CPA de la C.A.R.), le transfert ou l'obtention de licences, l'acceptation de la franchise et le respect des règles sur les transferts en bloc. En ce qui concerne la représentation, l'article 2079 du Code civil ne s'applique pas aux ventes d'opportunités d'affaires, mais l'article 10176(d) du Code des professions et des métiers (B&P) interdit de représenter plus d'une partie sans la connaissance ou le consentement de toutes les parties ; le formulaire fournit une confirmation de la représentation choisie.

• ✓La vente peut être subordonnée à une clause de non-concurrence, à un bail, à l'achat d'un bien immobilier, au transfert de licences, à l'acceptation d'une franchise et à la conformité aux transferts en bloc
• ✓L'achat d'un bien immobilier nécessite un accord distinct, tel que le Commercial Property Purchase Agreement (formulaire CPA de la C.A.R.)
• ✓Les dispositions sur la représentation de l'article 2079 du Code civil ne s'appliquent pas à la vente d'une opportunité d'affaires
• ✓L'article 10176(d) du Code des professions et des métiers interdit de représenter plus d'une partie sans la connaissance ou le consentement de toutes les parties

Dans les transactions garanties par les biens meubles d’une entreprise, le formulaire UCC-1 doit être déposé auprès du Secrétaire d’État. Tout comme un deed of trust garantit un billet à ordre dans les prêts immobiliers, un UCC-1 déposé donne avis d’un privilège sur les biens meubles de l’entreprise. Le UCC-1 n’est qu’un avis, et non un accord, et doit être accompagné d’un billet à ordre et d’un contrat de sûreté couvrant tous les actifs de l’entreprise pour protéger pleinement le prêteur.

• ✓Le formulaire UCC-1 doit être déposé auprès du Secrétaire d’État afin de donner avis d’un privilège sur les biens meubles de l’entreprise
• ✓Un UCC-1 n’est qu’un avis, et non un accord
• ✓Pour protéger pleinement le prêteur, le UCC-1 doit être accompagné d’un billet à ordre et d’un contrat de sûreté couvrant tous les actifs de l’entreprise

Lors de la vente d’un bien subdivisé, le courtier doit remettre à l’acheteur potentiel un exemplaire du rapport public de lotissement, en obtenir un reçu et donner à l’acheteur la possibilité de le lire avant qu’il ne fasse une offre. Le courtier doit gérer le dépôt ou les fonds d’achat conformément à la loi et fournir les documents de gouvernance requis avant une offre et à chaque acquéreur avant le transfert.

• ✓Le courtier doit remettre le rapport public, en obtenir un reçu et permettre sa lecture avant une offre
• ✓Le courtier doit gérer le dépôt ou les fonds d’achat conformément à la loi
• ✓Le courtier doit mettre à disposition les CC&R, les statuts constitutifs, les règlements administratifs et les autres documents de gouvernance avant une offre

Le DRE publie des matériaux éducatifs incluant le Reference Book, le livre Real Estate Law (contenant la Real Estate Law, la Subdivided Lands Law et les Regulations), le bulletin trimestriel Real Estate Bulletin, le dépliant gratuit Instructions to License Applicants, et des brochures de consommation et des guides de subdivision.

• ✓Le livre Real Estate Law contient la Real Estate Law, la Subdivided Lands Law et les Commissioner's Regulations
• ✓Le bulletin trimestriel Real Estate Bulletin tient les titulaires de licence informés des pratiques actuelles
• ✓Instructions to License Applicants est un dépliant gratuit disponible dans les bureaux de district et en ligne

Le Compte de recouvrement est un fonds de dernier recours pour un membre du public qui détient un jugement civil définitif ou une ordonnance de restitution pénale contre un titulaire de licence, fondé sur une fraude intentionnelle ou un détournement de fonds en fiducie, et lorsque le titulaire de licence ne peut pas satisfaire au jugement. Le titulaire de licence doit avoir détenu une licence en bonne et due forme et avoir accompli des actes exigeant une licence. La demande doit être déposée dans l'année suivant le caractère définitif du jugement.

• ✓Le Compte de recouvrement couvre les jugements fondés sur une fraude intentionnelle ou un détournement de fonds en fiducie
• ✓Le titulaire de licence doit avoir détenu une licence en bonne et due forme et avoir accompli des actes exigeant une licence
• ✓La demande doit être déposée dans l'année suivant le caractère définitif du jugement ou de l'ordonnance de restitution

Le DRE dispose de 15 jours pour notifier au demandeur les insuffisances et de 90 jours après que la demande est substantiellement complète pour payer, transiger ou refuser. Les demandeurs refusés disposent de six mois pour faire appel. Si un paiement est effectué, la licence du débiteur judiciaire est automatiquement suspendue jusqu’au remboursement avec intérêts. L’article 10474 fixe la responsabilité maximale par transaction/titulaire de licence.

• ✓Le DRE dispose de 15 jours pour la notification des insuffisances et de 90 jours pour payer, transiger ou refuser après la complétion substantielle
• ✓Si un paiement est effectué, la licence du titulaire est automatiquement suspendue jusqu’au remboursement avec intérêts
• ✓L’article 10474 fixe la responsabilité maximale du compte de recouvrement par transaction/titulaire de licence