Income (Capitalization) Approach +13California · immobilier · Français

L’approche par le revenu évalue la valeur actuelle des avantages futurs (flux de revenus) et est importante pour les biens productifs de revenus. La capitalisation convertit le revenu futur en valeur actuelle. Deux méthodes : la capitalisation directe (période annuelle unique) et la capitalisation par rendement (sur plusieurs années). Elle repose sur le principe d’anticipation.

• ✓L’approche par le revenu repose sur le principe d’anticipation
• ✓La capitalisation convertit le revenu futur en valeur actuelle
• ✓La capitalisation directe utilise une seule période annuelle ; celle par rendement utilise plusieurs années
• ✓L’évaluateur utilise le revenu net qu’une personne pleinement informée, avec une gestion compétente, peut s’attendre à recevoir

La formule du taux global : Revenu net annuel ÷ Taux global = Valeur (I ÷ R = V). Si deux facteurs sont connus, le troisième peut être trouvé : I = R × V, et R = I ÷ V. Une variation de taux de 1 % fait une différence substantielle ; un taux plus bas = une valeur plus élevée.

• ✓I ÷ R = V (Le revenu divisé par le taux est égal à la valeur)
• ✓I = R × V et R = I ÷ V
• ✓Une variation de seulement 1 % modifie substantiellement la valeur capitalisée
• ✓Plus le taux est bas, plus la valorisation et la sécurité présumée sont grandes

Commencez par le revenu brut potentiel, déduisez la perte d'occupation ou de recouvrement pour obtenir le revenu brut effectif, puis déduisez les charges pour obtenir le revenu net d'exploitation (RNE). Les charges sont fixes (impôts, assurance), variables (services publics, gestion) et les réserves pour remplacement. Les paiements hypothécaires et l'amortissement comptable ne sont PAS des charges admissibles.

• ✓Revenu brut potentiel − Perte d'occupation/recouvrement = Revenu brut effectif
• ✓Revenu brut effectif − Charges d'exploitation = Revenu net d'exploitation
• ✓Types de charges : fixes, variables et réserves pour remplacement
• ✓Les paiements de capital et d'intérêts et l'amortissement fiscal doivent être ignorés par l'évaluateur

Le taux global de capitalisation procure la récupération du capital plus le rendement sur l’investissement, et il est dérivé de l’analyse des ventes comparables. Un risque plus élevé signifie un taux plus élevé. Le taux dépend du rendement exigé par les investisseurs.

• ✓Le taux global de capitalisation procure la récupération du capital plus le rendement sur l’investissement
• ✓Un risque plus élevé de perdre l’investissement = un taux plus élevé
• ✓La dérivation privilégiée repose sur la relation entre le revenu net et le prix des ventes comparables

Deux rapprochements doivent être effectués chaque mois : le registre du compte bancaire avec le relevé bancaire, et le registre du compte bancaire avec les registres distincts des bénéficiaires. Ce dernier est exigé par le Règlement 2831.2.

• ✓Le rapprochement du registre du compte bancaire avec les registres distincts des bénéficiaires est exigé par le Règlement 2831.2
• ✓Le rapprochement du registre du compte bancaire avec le relevé bancaire est une bonne pratique, mais n'est pas exigé par la loi
• ✓Il doit être effectué chaque mois, sauf pendant les mois sans activité du compte fiduciaire, et un registre de chaque rapprochement doit être conservé
• ✓Le registre de rapprochement doit identifier le nom/numéro du compte, la date, l'identité du bénéficiaire/de la transaction et la dette envers chacun

Un excédent inexpliqué désigne des fonds qui dépassent le passif total du fonds fiduciaire et dont le courtier ne peut déterminer la propriété. Ces fonds sont des fonds fiduciaires et doivent être conservés séparément.

• ✓Les excédents inexpliqués doivent être conservés dans le compte fiduciaire ou dans un compte fiduciaire distinct et ne peuvent pas compenser les déficits
• ✓Le courtier doit tenir un registre distinct et un grand livre auxiliaire indiquant la date d’enregistrement et la date à laquelle les fonds sont devenus un excédent
• ✓Un rapprochement mensuel des fonds excédentaires est exigé conformément au Règlement 2831.2

Le prorata ajuste les intérêts, les taxes et l'assurance sur une base proportionnelle à la date de clôture. Les éléments de dépenses prépayés (par exemple, une assurance incendie de trois ans) sont crédités au vendeur pour les portions non utilisées, généralement effectués par le tiers séquestre.

• ✓Le prorata ajuste les éléments sur une base proportionnelle à la date de clôture
• ✓Les dépenses prépayées sont créditées au vendeur pour les portions non utilisées
• ✓Généralement effectué en séquestre par le tiers séquestre à la clôture

Un compte en fiducie est séparé, distinct et physiquement ségrégué des fonds propres du courtier, dans lequel le courtier est tenu par la loi de déposer tous les fonds collectés pour les clients.

• ✓Doit être séparé et physiquement ségrégué des fonds du courtier
• ✓Le courtier doit déposer tous les fonds des clients selon la loi

L'enregistrement place un document dans les archives du Bureau de l'Enregistreur du Comté pour notification publique, conférant un avis légal/constructif. La priorité des réclamations est basée sur la date et l'heure d'enregistrement, la réclamation enregistrée en premier étant préférée.

• ✓L'enregistrement confère un avis constructif (légal) au public
• ✓L'enregistreur appose l'heure et la date du dépôt
• ✓La priorité va généralement à la réclamation enregistrée en premier

Les réserves pour les prêts hypothécaires sont des fonds collectés par le prêteur auprès de l'emprunteur dans le cadre de chaque paiement mensuel, affectés au paiement des taxes foncières et de l'assurance à l'échéance. Dans les subdivisions CID, les réserves financent l'entretien futur des zones communes.

• ✓Les réserves hypothécaires paient les taxes foncières et l'assurance à l'échéance
• ✓Les réserves CID financent le remplacement futur et l'entretien majeur des zones communes

Une déclaration de compensation est une déclaration du propriétaire ou du titulaire d'une créance hypothécaire exposant l'état actuel des privilèges grevant le bien immobilier.

• ✓Établie par le propriétaire du bien ou le titulaire d'une créance hypothécaire
• ✓Expose l'état actuel des privilèges grevant le bien

Le Commissaire doit enquêter sur réception d’une plainte écrite vérifiée, ou peut enquêter de sa propre initiative, et peut suspendre ou révoquer une licence ou refuser une demande. Les enquêtes commencent généralement par une déclaration écrite d’une partie lésée. Le Commissaire reçoit les rapports du DOJ concernant les arrestations ou condamnations ultérieures de titulaires de licence.

• ✓Le Commissaire doit enquêter sur réception d’une plainte écrite vérifiée ou peut agir de sa propre initiative
• ✓Le Commissaire peut suspendre, révoquer ou refuser une licence
• ✓Après la délivrance de la licence, le Commissaire reçoit les rapports du DOJ concernant les arrestations ou condamnations ultérieures des titulaires de licence

Les audiences formelles suivent la loi sur la procédure administrative. Le Commissaire devient le plaignant et le titulaire de licence est le défendeur. Un juge administratif du Bureau des audiences administratives instruit l’affaire et rend une décision proposée, que le Commissaire peut accepter, rejeter ou réduire. Après une révocation, la personne ne peut pas demander sa réintégration pendant au moins un an (ou la période précisée, si elle est plus longue).

• ✓Les audiences formelles suivent la loi sur la procédure administrative avec un juge administratif
• ✓Le Commissaire devient le plaignant ; le titulaire de licence est le défendeur
• ✓Après une révocation, la personne ne peut pas demander sa réintégration pendant au moins un an (ou la période précisée, si elle est plus longue)

Des représentants enquêtent sur les exploitants et les lotisseurs non titulaires d'une licence ou irréguliers. Si une infraction est constatée, une ordonnance de cesser et de s'abstenir est émise ou les parties sont poursuivies. Le Commissaire peut émettre une ordonnance d'interdiction (d'une durée maximale de trois ans) empêchant des personnes d'occuper des postes dans le courtage immobilier, le prêt, l'escrow ou les titres lorsque cela est dans l'intérêt public.

• ✓Une ordonnance de cesser et de s'abstenir peut être émise pour des violations commises par des exploitants non titulaires d'une licence ou irréguliers
• ✓Une ordonnance d'interdiction peut empêcher des personnes d'exercer des activités immobilières spécifiées pendant une durée maximale de trois ans
• ✓Les destinataires d'une ordonnance d'interdiction ont le droit de demander une audience administrative sur le bien-fondé de l'ordonnance

L’exemption de homestead protège la résidence contre certains créanciers cherchant à exécuter des privilèges judiciaires. Elle ne protège PAS contre toutes les ventes forcées—par ex., les jugements enregistrés avant la déclaration, les charges préexistantes, ou les privilèges de constructeurs/fournisseurs de matériaux. Les charges volontaires (hypothèque/acte de fiducie) ne sont pas affectées par la déclaration.

• ✓L’exemption de homestead protège contre certaines exécutions de privilèges judiciaires, jusqu’à concurrence du montant de l’exemption
• ✓Elle ne protège pas contre les jugements enregistrés au préalable, les charges préexistantes ou les privilèges de constructeurs/fournisseurs de matériaux
• ✓Les charges volontaires (hypothèques/actes de fiducie) ne sont pas affectées par une déclaration de homestead

Les sections 704.710 et suivantes du CCP (Code de procédure civile de Californie) contiennent deux protections de homestead. L’article 4 protège les propriétaires débiteurs admissibles qui n’ont PAS déposé de déclaration. L’article 5 concerne les propriétaires qui enregistrent une déclaration de homestead. Les deux protègent contre certains privilèges judiciaires jusqu’à concurrence du montant de l’exemption.

• ✓Article 4 = exemption résidentielle automatique sans déclaration
• ✓Article 5 = protection exigeant une déclaration de homestead enregistrée
• ✓Un « Probate Homestead » distinct existe également (Code des successions, art. 60, 6520–6528)

L’exemption dépend du statut du débiteur au moment où le privilège du créancier est enregistré : 50 000 $ de base ; 75 000 $ pour un membre d’une unité familiale avec un autre membre qui ne possède aucun intérêt ; et 150 000 $ pour une personne de 65 ans ou plus, une personne handicapée incapable de travailler, ou une personne de 55 ans ou plus à revenu limité lors d’une vente forcée. Les exemptions conjugales cumulées ne peuvent dépasser le montant applicable pour l’unité familiale.

• ✓50 000 $ de base ; 75 000 $ pour l’unité familiale ; 150 000 $ pour les personnes de 65 ans et plus, handicapées ou de 55 ans et plus à faible revenu admissibles
• ✓Les exemptions conjugales cumulées ne peuvent dépasser le montant applicable de 75 000 $ ou de 150 000 $
• ✓Le montant est fondé sur le statut du débiteur au moment où le privilège du créancier est enregistré

Un homestead déclaré est créé par l’enregistrement d’une déclaration dans le comté où se trouve le logement ; la déclaration doit nommer le propriétaire, décrire le bien et indiquer qu’il s’agit de la résidence principale où le propriétaire/conjoint réside à la date d’enregistrement. Elle doit être signée et reconnue comme un acte de transfert. Un homestead ne peut pas être déclaré après le dépôt d’une demande de mise en faillite.

• ✓La déclaration doit indiquer que le bien est la résidence principale du propriétaire/conjoint à la date d’enregistrement
• ✓La déclaration doit être reconnue de la manière d’un acte de transfert et enregistrée pour être effective
• ✓Un homestead ne peut pas être déclaré après le dépôt d’une requête de mise en faillite
• ✓Une déclaration de homestead ne restreint pas le droit de transférer ou de grever le bien

Lors d’une saisie visant un homestead, le créancier doit demander au tribunal, dans les 20 jours, une ordonnance de vente. Le tribunal fixe une mise à prix minimale couvrant les privilèges, l’exemption et le privilège d’exécution ; si aucune offre adéquate n’est reçue, aucune vente n’a lieu et le créancier doit attendre un an. Le produit de la vente est exempt pendant 6 mois s’il est réinvesti dans un nouveau homestead.

• ✓Le créancier doit demander au tribunal, dans les 20 jours suivant la saisie, une ordonnance de vente
• ✓Le bien n’est pas vendu à moins que la mise à prix minimale (couvrant les privilèges antérieurs, l’exemption et le privilège d’exécution) ne soit atteinte
• ✓Le produit de la vente est exempt pendant 6 mois ; le réinvestissement avec une nouvelle déclaration a un effet rétroactif à la date d’enregistrement antérieure

La loi fédérale sur les homesteads de 1862 a encouragé la colonisation en accordant un titre de propriété à ceux qui établissaient une résidence ou des améliorations sur des terres fédérales. Elle n’a aucun lien avec le homestead déclaré en Californie. L’établissement de homesteads sur les terres publiques a été supprimé en 1976 (sauf en Alaska) par la Federal Land Policy and Management Act.

• ✓L’homesteading fédéral accordait un titre de propriété aux colons des terres publiques — sans lien avec le homestead déclaré de Californie
• ✓L’homesteading sur les terres publiques a été abrogé en 1976 (sauf en Alaska)

Un dépositaire/agent de séquestre titulaire d’une licence doit tenir des comptes et des registres exacts, soumis à l’examen du Commissaire aux sociétés. La société doit soumettre chaque année, à ses propres frais, un audit indépendant préparé par un expert-comptable agréé. Les courtiers immobiliers qui réalisent des séquestres de vente sont soumis à l’audit de leurs fonds en fiducie et à l’examen de leurs comptes et registres par le Commissaire de l’immobilier.

• ✓Les agents de séquestre titulaires d’une licence doivent soumettre chaque année un audit indépendant réalisé par un expert-comptable agréé (CPA), à leurs propres frais.
• ✓Les registres de séquestre sont soumis à l’examen du Commissaire aux sociétés.
• ✓Les courtiers qui réalisent des séquestres sont soumis à l’audit de leurs fonds en fiducie et à l’examen par le Commissaire de l’immobilier.

L’article 609(g) de la FCRA (Fair Credit Reporting Act), ajouté par la loi FACT Act, exige la divulgation du score de crédit d’un demandeur chaque fois qu’un score de crédit est utilisé dans le cadre d’une demande garantie par un bien immobilier résidentiel de 1 à 4 unités, indépendamment de l’issue de la décision de crédit. Il ne s’applique pas aux prêts garantis par des maisons mobiles. La divulgation doit être fournie « dès que raisonnablement possible » et inclure six éléments d’information ainsi que l’avis légal requis.

• ✓La divulgation du score de crédit est requise lorsqu’un score est utilisé pour un prêt garanti par un bien immobilier résidentiel de 1 à 4 unités.
• ✓La divulgation est requise que la demande soit approuvée, refusée, retirée ou clôturée.
• ✓La divulgation ne s’applique pas aux prêts garantis par des maisons mobiles.
• ✓Jusqu’à quatre facteurs clés ayant une incidence défavorable sur le score doivent être divulgués.

Si un demandeur estime qu'il y a une erreur dans son rapport de crédit, il peut contacter le bureau de crédit. En vertu de la FCRA, le bureau doit terminer une enquête dans un délai de 30 jours, fournir un avis écrit des résultats dans les 5 jours suivant la fin de l'enquête, et fournir une copie du rapport corrigé. La FTC est chargée de faire appliquer la FCRA. Les trois bureaux de crédit en Californie sont Experian, TransUnion et Equifax.

• ✓Un bureau de crédit doit terminer une enquête sur un litige dans un délai de 30 jours
• ✓Un avis écrit des résultats de l'enquête doit être fourni dans les 5 jours suivant la fin de l'enquête
• ✓La FTC est responsable de l'application de la FCRA

Les divulgations doivent inclure l’identité du créancier et l’identifiant unique du MLO, être écrites, claires et bien visibles, et sous une forme que l’emprunteur peut conserver. Les divulgations électroniques exigent le consentement du consommateur en vertu de la loi E-Sign (sous réserve de certaines exceptions). Les bénéficiaires de paiement comme les fonctionnaires, les agences de renseignements sur le crédit, les évaluateurs et les compagnies d’assurance peuvent être identifiés au moyen de termes génériques.

• ✓Les divulgations doivent identifier le créancier et l’identifiant unique de l’initiateur de prêt (MLO)
• ✓Les divulgations électroniques exigent le consentement du consommateur en vertu de la loi E-Sign, sous réserve de certaines exceptions
• ✓Les divulgations doivent être écrites, claires et bien visibles, et sous une forme pouvant être conservée
• ✓Certains bénéficiaires de paiement peuvent être identifiés au moyen de termes génériques ou généraux

Pour les prêts à taux variable garantis par une résidence principale d'une durée supérieure à un an, les prêteurs doivent fournir le Guide du consommateur sur les prêts hypothécaires à taux ajustable et une divulgation du programme de prêt lors de la demande ou avant l'engagement de frais non remboursables. Les divulgations comprennent la manière dont le taux ou le paiement est déterminé, l'indice ou la marge, les déclarations de remise, la fréquence des modifications et, soit un exemple historique fondé sur un prêt de 10 000 $ sur 15 ans, soit le taux maximal ou le paiement maximal.

• ✓Fournir le Guide du consommateur sur les prêts hypothécaires à taux ajustable et la divulgation du programme lors de la demande ou avant l'engagement de frais non remboursables
• ✓L'exemple historique est fondé sur un montant de prêt de 10 000 $ reflétant les valeurs d'indice des 15 dernières années
• ✓Les divulgations doivent indiquer si le taux, le paiement ou la durée peuvent changer, ainsi que l'indice ou la marge utilisés

Les autres divulgations obligatoires comprennent le calendrier des paiements ; la clause de paiement à la demande (uniquement si elle fait partie de l’obligation légale, et non les conversions en cas de défaut) ; le prix de vente total dans les ventes à crédit ; les pénalités/remises pour remboursement anticipé ; les frais de retard (uniquement avant l’échéance) ; la sûreté ; l’assurance ; certains frais liés à la sûreté (frais de dépôt et taxes) ; le renvoi aux clauses du contrat ; la politique de prise en charge ; et le dépôt exigé (indiquant que le TAEG ne reflète pas l’effet du dépôt).

• ✓La divulgation de la pénalité de remboursement anticipé est obligatoire, y compris une déclaration même si aucune pénalité n’est facturée
• ✓La divulgation des frais de retard ne s’applique qu’aux frais imposés avant l’échéance
• ✓La divulgation de la sûreté pour les biens achetés peut recourir à une identification générale
• ✓La méthode de ristourne de la règle des 78 n’a plus besoin d’être divulguée

L’emprunteur a droit à une ventilation écrite du montant financé, distincte des autres divulgations, qui peut être réalisée au moyen du GFE. La ventilation indique les fonds versés directement à l’emprunteur, les montants portés au crédit du compte de l’emprunteur et les montants payés à d’autres personnes pour le compte de l’emprunteur (en identifiant ces personnes).

• ✓La ventilation du montant financé peut être réalisée au moyen du GFE
• ✓Elle doit indiquer les fonds versés à l’emprunteur, les montants portés au crédit du compte et les montants payés à d’autres personnes
• ✓Les personnes payées pour le compte de l’emprunteur doivent être identifiées

La base fiscale ajustée est essentielle au calcul du gain ou de la perte. La base diffère selon la manière dont le bien a été acquis : achat, donation ou succession.

• ✓Base d'un bien acheté = prix d'achat ajusté au fil du temps (par ex., amortissement)
• ✓Base d'un bien reçu par donation = coût du donateur (ou valeur marchande inférieure au moment de la donation si l'on déclare une perte)
• ✓Base d'un bien hérité = juste valeur marchande à la date du décès (revalorisation)

En raison de la complexité du droit fiscal immobilier, un courtier qui n'est pas également un professionnel de la fiscalité ne devrait pas offrir de conseils fiscaux, mais devrait orienter les clients vers des professionnels qualifiés.

• ✓Le courtier ne devrait jamais offrir de conseils fiscaux à moins d'être également conseiller en placements et en impôt sur le revenu.
• ✓Le courtier devrait inciter les clients à consulter un avocat fiscaliste en immobilier, un comptable public certifié CPA ou toute autre personne qualifiée.

La planification fiscale est essentielle à l'analyse d'un investissement immobilier. Les investisseurs cherchent à mettre les revenus à l'abri de l'impôt, à générer des pertes, à obtenir un traitement favorable des plus-values ou à reporter l'obligation fiscale. Le mode d'acquisition a d'importantes conséquences fiscales lors de la cession.

• ✓Les investisseurs cherchent à mettre les revenus à l'abri de l'impôt, à générer des pertes, à obtenir un traitement favorable des plus-values ou à reporter l'obligation fiscale
• ✓Le mode d'acquisition influe principalement sur les conséquences fiscales lors de la vente ou de la cession, et non lors de l'acquisition
• ✓La détention individuelle peut permettre de transférer ultérieurement le bien à une société en franchise d'impôt

Le titre de propriété peut être détenu par une société ou à titre individuel (communauté de biens, copropriété avec droit de survie, indivision). Chaque forme a des incidences fiscales et successorales, notamment en ce qui concerne la revalorisation de la base d'imposition.

• ✓La propriété par société permet aux négociants de dissocier les biens de placement de leur stock commercial.
• ✓La copropriété avec droit de survie simplifie le traitement au décès, mais ne peut pas être contrôlée par testament.
• ✓La moitié qui ne fait pas partie de la masse successorale brute du défunt dans une copropriété avec droit de survie ne bénéficie pas d'une revalorisation de la base d'imposition.

Une carte préliminaire montre la conception du lotissement proposé et la topographie existante, préparée conformément aux exigences des ordonnances locales, y compris la description légale, les rues, les lots, les servitudes et les services publics.

• ✓La conception doit prévoir, dans la mesure du possible, le chauffage et le refroidissement passifs futurs (non applicable aux copropriétés converties).
• ✓Le contenu comprend la description légale, la largeur et le nom des rues adjacentes, l'utilisation proposée, les pentes et largeurs des rues, les servitudes, la disposition des lots, les cours d'eau, l'approvisionnement en eau, le mode d'évacuation des eaux usées et les espaces publics.
• ✓De nombreuses juridictions exigent que la carte préliminaire soit fondée sur un levé effectué par un ingénieur civil agréé, un géomètre-expert agréé ou un urbaniste professionnel.

Après le dépôt, plusieurs services examinent le plan provisoire et font rapport au service d'urbanisme ; une audience publique suit. L'approbation exige la conformité aux plans généraux et spécifiques.

• ✓Divers services (voirie, santé, lutte contre les inondations, parcs, écoles, géomètre) examinent le plan et font rapport sur celui-ci
• ✓Les lotissements situés dans la zone côtière exigent l'envoi d'une copie à la California Coastal Commission
• ✓L'approbation exige la conformité aux plans généraux et spécifiques, une densité acceptable, une aptitude physique et des considérations sanitaires et environnementales
• ✓Les rapports peuvent recommander l'approbation, l'approbation conditionnelle ou la désapprobation

Un lotisseur (subdivider) est soumis à des délais stricts pour faire appel des décisions défavorables relatives à une carte provisoire, la juridiction locale étant elle-même tenue à des délais d'audience et de décision.

• ✓Le lotisseur dispose de 10 jours à compter de la décision défavorable pour déposer un appel
• ✓Une audience doit être tenue dans les 30 jours suivant le dépôt de l'appel
• ✓La décision doit être rendue dans les 10 jours suivant l'audience
• ✓Le défaut d'agir dans les délais entraîne l'approbation de la carte dans la mesure où elle est conforme à la loi « Map Act » et à l'ordonnance locale

Une carte provisoire de droits acquis (vesting tentative map) (Code de gouvernement 66498.1) confère au lotisseur le droit d'aménager en conformité substantielle avec les ordonnances et les normes en vigueur au moment de l'approbation.

• ✓Une carte provisoire de droits acquis accorde le droit de procéder selon les ordonnances et les normes en vigueur au moment de l'approbation
• ✓Les conventions de développement (Government Code 65864 et suivants) sont un autre moyen de garantir les droits de développement
• ✓La conclusion d'une convention de développement est un acte discrétionnaire

L'achalandage d'une entreprise possède une valeur monétaire protégée par la loi et se définit comme l'attente d'une clientèle publique continue. Les facteurs de valorisation de l'achalandage comprennent l'historique des ventes et des bénéfices (pondéré vers les chiffres actuels), la durée d'établissement à l'emplacement actuel, l'emplacement et le potentiel de croissance, la situation concurrentielle, la réputation du nom de l'entreprise, la clause de non-concurrence et les caractéristiques de la circulation de la clientèle.

• ✓L'achalandage est l'attente d'une clientèle publique continue et possède une valeur monétaire protégée par la loi
• ✓Un emplacement ou une licence équivalant à un monopole peut justifier une prime pour l'achalandage
• ✓Pour une licence de vente d'alcool, il peut exister une limite à la valorisation de l'achalandage
• ✓Un poids plus important est accordé aux chiffres de ventes et de bénéfices les plus récents

L’organisation est la National Association of Real Estate Brokers, Incorporated, actuellement constituée en personne morale en vertu des lois du Michigan. Ses objectifs comprennent l’unification des personnes exerçant dans les branches reconnues de l’immobilier, la facilitation d’opérations commerciales plus professionnelles, le maintien de normes de conduite élevées, la formulation et l’application d’un code de déontologie, l’octroi de licences pour l’utilisation du terme « Realtist », et la protection du public contre les pratiques contraires à l’éthique.

• ✓NAREB est constituée en personne morale en vertu des lois de l’État du Michigan
• ✓Les objectifs de la NAREB comprennent l’application d’un code de déontologie et l’octroi de licences pour le terme « Realtist »
• ✓« Realtist » désigne un membre certifié reconnu de la NAREB

Les sections 10176 et 10177 constituent le fondement de la plupart des suspensions et révocations de licence. La section 10176 s'applique à un titulaire de licence agissant à titre de mandataire dans une transaction immobilière, tandis que certaines parties de la section 10177 s'appliquent même lorsqu'il n'agit pas à titre de mandataire. Les motifs de la section 10176 comprennent la fausse déclaration, la fausse promesse, la fausse déclaration continue, la double représentation et le mélange de fonds.

• ✓La section 10176 exige généralement que le titulaire de licence ait agi à titre de mandataire.
• ✓La section 10176(a) couvre la fausse déclaration, y compris le défaut de divulguer des faits importants à un mandant.
• ✓Aucun dommage ou préjudice n'est nécessaire pour étayer une action en fausse déclaration fondée sur la section 10176(a).

L'article 10176(d) traite du défaut d'informer tous les mandants que le titulaire de licence agit comme agent pour plus d'une partie. L'article 10176(e) traite de la confusion de fonds — le fait de mélanger les fonds d'un mandant avec l'argent personnel du courtier. Le détournement (l'appropriation et l'utilisation des fonds d'un mandant) est une infraction plus grave.

• ✓La violation de la double représentation (10176(d)) consiste à ne pas informer tous les mandants de la représentation de plusieurs parties
• ✓La confusion de fonds (10176(e)) consiste à mélanger les fonds d'un mandant avec l'argent personnel du courtier
• ✓Le détournement (appropriation/utilisation des fonds d'un mandant) est plus grave que la confusion de fonds

Les motifs prévus à la section 10177 comprennent : l’obtention d’une licence par fraude (a), une condamnation pénale pour turpitude morale en lien substantiel avec les fonctions du titulaire de licence (b), la publicité mensongère (c), la violation d’autres sections (d), l’usage abusif d’un nom commercial (e), une conduite justifiant un refus ou une malhonnêteté (f), et la négligence ou l’incompétence (g).

• ✓La section 10177(a) couvre l’obtention d’une licence par fraude, fausse déclaration ou tromperie
• ✓La section 10177(b) couvre une condamnation pénale pour turpitude morale liée aux fonctions du titulaire de licence
• ✓La section 10177(f) couvre une conduite démontrant que le demandeur ou le titulaire de licence n’est pas honnête et véridique

L'article 10177(h) permet des sanctions disciplinaires lorsqu'un courtier omet de superviser raisonnablement les agents immobiliers. L'article 10177(l) interdit d'inciter à la vente de panique (blockbusting) en se fondant sur l'arrivée de personnes d'une autre race, couleur, religion, ascendance ou origine nationale. L'article 10177(o) exige la divulgation de l'intérêt de propriété aux acheteurs.

• ✓L'article 10177(h) couvre le défaut d'un courtier d'exercer une supervision raisonnable sur les agents immobiliers
• ✓L'article 10177(l) interdit la vente de panique ou le blockbusting fondé sur des classifications protégées
• ✓L'article 10177(o) exige la divulgation de l'intérêt de propriété du titulaire de permis dans le bien visé

Une déclaration inexacte est une affirmation fausse portant sur un fait ; une fausse promesse est une affirmation fausse concernant ce que le promettant fera (Section 10176(b)). Une fausse promesse est souvent prouvée en démontrant qu’il était impossible de l’exécuter et que le promettant le savait. Une déclaration inexacte continue et flagrante peut faire l’objet d’une action distincte en vertu de la Section 10176(c).

• ✓Une déclaration inexacte est une affirmation fausse portant sur un fait (10176(a))
• ✓Une fausse promesse est une affirmation fausse concernant ce que le promettant fera (10176(b))
• ✓La Section 10176(c) couvre une série continue et flagrante de déclarations inexactes ou de fausses promesses

L'article 10176(f) exige une date de résiliation précisée sur tous les mandats exclusifs. L'article 10176(g) traite du profit secret, souvent au moyen d'un acheteur prête-nom. L'article 10176(h) exige qu'un titulaire de licence utilisant un formulaire d'option et de mandat divulgue le profit et obtienne le consentement écrit du mandant avant d'exercer l'option.

• ✓Les mandats exclusifs doivent comporter une date de résiliation définitive précisée (10176(f))
• ✓Le profit secret (10176(g)) survient lorsqu'un courtier réalise un profit en secret, souvent au moyen d'un acheteur prête-nom
• ✓Un mandat avec option exige de divulguer le profit et d'obtenir le consentement écrit avant de l'exercer (10176(h))

L'article 10176(i), « agissements malhonnêtes », est une disposition fourre-tout qui exige qu'il s'agisse d'actes nécessitant une licence. L'article 10176(k) couvre le fait de ne pas décaisser des fonds conformément à un engagement de prêt hypothécaire lorsque le courtier se présente comme prêteur ou mandataire autorisé. L'article 10176(l) interdit de retarder intentionnellement la clôture d'un prêt hypothécaire afin d'augmenter les intérêts, les coûts, les honoraires ou les frais.

• ✓L'article 10176(i) prévoit que les agissements malhonnêtes supposent des actes nécessitant une licence.
• ✓L'article 10176(l) interdit de retarder la clôture d'un prêt dans le seul but d'augmenter les frais de l'emprunteur.
• ✓L'article 10176(j) exige une autorisation écrite avant d'obtenir la signature d'un acheteur pour la vente d'une entreprise.

Les courtiers immobiliers de Californie utilisent un reçu de dépôt lorsqu’ils acceptent un dépôt de garantie avec une offre d’achat. Il sert à la fois de reçu et de contrat de base, énonçant tous les éléments de la vente, notamment le financement, les modalités de restitution du dépôt si l’offre n’est pas acceptée, et le sort du dépôt si l’acheteur est défaillant. Les clauses doivent être rédigées avec un soin extrême.

• ✓Le reçu de dépôt sert à la fois de reçu et de contrat de base de la transaction
• ✓Il doit énoncer tous les éléments de base de la vente, notamment le financement et le sort du dépôt

La loi sur les licences immobilières exige que les courtiers et les agents immobiliers remettent des copies des documents et des accords aux personnes signataires au moment où les signatures sont obtenues. Cela s’applique aux mandats immobiliers, aux reçus de dépôt et à tout document lié aux actes soumis à licence.

• ✓Des copies des documents signés doivent être remises aux signataires au moment de la signature.
• ✓Cela s’applique à tous les documents relatifs aux actes soumis à licence.

Un tender est une offre faite par une partie d’exécuter sa part du contrat, généralement faite à la clôture. Si une partie est en défaut, l’autre fait le tender pour établir qu’elle était prête, disposée et capable. Si les deux parties étaient en défaut, aucune ne peut recouvrer des dommages-intérêts. Les objections doivent être précisées lors du tender, faute de quoi elles sont renoncées ; un tender valable met l’autre partie en défaut.

• ✓Un tender est une offre d’exécution, généralement faite à la clôture
• ✓Si les deux parties sont en défaut, aucune ne peut recouvrer des dommages-intérêts
• ✓Les objections doivent être précisées lors du tender, faute de quoi elles sont renoncées
• ✓Un tender valable met la partie qui refuse en défaut