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Aucune formule ni forme particulière n’est exigée, mais les termes doivent : (1) démontrer l’intention de créer une relation bailleur-locataire, (2) identifier les parties, (3) décrire les lieux loués, (4) préciser le moment, le montant et les modalités de paiement du loyer, et (5) établir une durée déterminée.

• ✓Un bail doit démontrer l’intention de créer une relation bailleur-locataire
• ✓Un bail doit identifier les parties, décrire les lieux loués, préciser le loyer et établir une durée déterminée
• ✓Aucune formule ni forme particulière n’est exigée

Avec un mandat d’agence exclusive ou un mandat exclusif de vente, le courtier n’est pas nécessairement tenu de satisfaire aux exigences de performance applicables aux autres types de mandats. Si le courtier est empêché d’exécuter en raison de la vente par le propriétaire, d’une vente par l’intermédiaire d’un autre agent ou du retrait du bien du marché par le propriétaire, le courtier a ordinairement droit à une commission en vertu de la convention de mandat.

• ✓En vertu d’un mandat d’agence exclusive ou d’un mandat exclusif de vente, le courtier peut être rémunéré s’il est empêché d’exécuter par les actes du propriétaire.
• ✓La vente par le propriétaire, la vente par l’intermédiaire d’un autre agent ou le retrait du marché donnent ordinairement droit à une commission au courtier.

Parfois, la seule promesse écrite de payer une commission figure dans le contrat d'achat (reçu de dépôt) entre l'acheteur et le vendeur. Pour protéger le droit à une commission, le courtier devrait obtenir une convention de commission distincte, même si le mandat prend fin quelques heures après une offre. Si le vendeur refuse, le courtier doit s'appuyer sur le reçu de dépôt. Le caractère exécutoire de l'obligation du vendeur dépend souvent de la formulation de la clause de commission. L'article 10147.5 du Business and Professions Code exige que l'avis de négociabilité de la commission soit fourni au mandant lorsqu'un accord (mandat ou reçu de dépôt) établit ou modifie les droits à commission.

• ✓Le courtier devrait obtenir une convention de commission distincte pour protéger son droit à une commission
• ✓Le caractère exécutoire de l'obligation du vendeur dépend de la formulation de la clause de commission dans le reçu de dépôt
• ✓Tout accord établissant ou modifiant les droits à commission doit contenir l'avis de négociabilité du B&P Code § 10147.5

Le recouvrement d’une commission par le courtier repose sur le contrat d’emploi (mandat de vente). L’exécution du contrat de vente est importante car elle prouve que l’agent a produit une offre acceptable pour le propriétaire.

• ✓Le recouvrement de la commission repose sur le contrat d’emploi (mandat de vente)
• ✓Un contrat de vente signé prouve que l’agent a produit une offre acceptable

Pour un immeuble de rapport, les prêteurs s'appuient sur les flux de trésorerie de la propriété servant de garantie. Le NOI est calculé ainsi : les loyers bruts projetés plus les autres revenus égalent le revenu brut total ; moins le facteur de vacance égalent le revenu brut effectif ; moins les charges d'exploitation égalent le revenu net d'exploitation. Le ratio de couverture de la dette (DCR) est égal au NOI annuel divisé par le service annuel de la dette hypothécaire. Un prêteur pour appartements peut exiger 1,15:1,0 ; un prêteur pour un bien commercial à risque plus élevé peut exiger 1,25:1,0.

• ✓Le DCR est égal au NOI annuel divisé par le service annuel de la dette hypothécaire
• ✓Un DCR de 1,15:1,0 signifie 1,15 $ de NOI pour chaque dollar de service de la dette
• ✓Le NOI réel (tiré des loyers de contrats à long terme) prévaut sur le NOI économique/projeté lors du calcul du DCR
• ✓Les biens commerciaux à risque plus élevé peuvent exiger un DCR de 1,25:1,0

Les prêts commerciaux de qualité investissement utilisent quatre catégories d'analyse : liquidité (actifs à court terme par rapport aux passifs à court terme, ratio 2:1 acceptable), effet de levier (dette/fonds propres, règle empirique de 3:1 à 4:1), activité (ratio des revenus sur l'actif total) et rentabilité (rendement des capitaux propres nets, analyse de rendement/TRI). Les actifs à court terme comprennent l'encaisse et les créances exigibles dans un délai d'un an ; les passifs à court terme sont les dettes exigibles dans un délai d'un an.

• ✓Un ratio de liquidité de 2 pour 1 (actifs à court terme représentant le double des passifs à court terme) est acceptable pour la plupart des prêteurs
• ✓La règle empirique du ratio d'endettement sur fonds propres se situe entre 3:1 et 4:1
• ✓L'analyse de rendement divisant le rendement total par les fonds propres correspond au taux de rendement interne (TRI)
• ✓Un ratio d'équilibre est de 1:1, où le revenu net d'exploitation couvre tout juste les charges fixes

Pour un immeuble de rapport occupé par le propriétaire, le remboursement principal provient de l’entreprise de l’emprunteur, ce qui exige une analyse globale des flux de trésorerie comparant les revenus de l’entreprise et d’autres sources aux dépenses et aux dettes personnelles. La viabilité de l’entreprise en tant qu’entité en continuité d’exploitation est essentielle pour les prêts garantis par la SBA. Les immeubles à locataire unique sans recours évaluent la solidité et la viabilité à long terme du locataire.

• ✓L’analyse de risque d’un immeuble de rapport pour propriétaire-occupant repose sur une analyse globale des flux de trésorerie
• ✓La viabilité de l’entreprise en tant qu’entité en continuité d’exploitation est essentielle pour l’admissibilité à un prêt garanti par la SBA

Un prêt hypothécaire à coût ou prix plus élevé est une opération de crédit à la consommation garantie par la résidence principale de l'emprunteur, dont le taux annuel effectif global (APR) dépasse le taux d'offre préférentiel moyen pour une opération comparable. Il s'applique si le taux dépasse le taux d'offre préférentiel de 1,5 point de pourcentage ou plus pour les prêts de premier rang, ou de 3,5 points de pourcentage ou plus pour les prêts de rang subordonné. La publication H-15 de la Réserve fédérale fournit les taux d'offre préférentiels.

• ✓Premier rang : APR supérieur d'au moins 1,5 point de pourcentage au taux d'offre préférentiel moyen
• ✓Rang subordonné : APR supérieur d'au moins 3,5 points de pourcentage au taux d'offre préférentiel moyen
• ✓La publication statistique hebdomadaire H-15 du FRB sert de référence pour les taux d'offre préférentiels
• ✓Également visé à l'article 35 de la TILA (12 CFR 226.35, Financial Code 4995)

Avant d’établir un compte séquestre, le créancier/prêteur effectue une analyse afin que le solde cible le plus bas en fin de mois soit nul. Le créancier/prêteur peut exiger un coussin pour les décaissements imprévus, mais le coussin ne peut dépasser un sixième (1/6) des paiements annuels totaux estimés à partir du compte séquestre. Si les documents de prêt prévoient des limites de coussin inférieures, celles-ci prévalent.

• ✓Le solde cible le plus bas en fin de mois projeté pour l’année de calcul doit être nul (-0-)
• ✓Le coussin ne peut dépasser un sixième (1/6) des paiements annuels totaux estimés du compte séquestre
• ✓Si les documents de prêt prévoient des limites de coussin inférieures, les documents de prêt prévalent

Les fonds détenus dans des comptes de consignation doivent être conservés dans des établissements de dépôt californiens agréés et, s'ils sont investis, investis uniquement dans des résidences ou des entreprises californiennes. Lorsqu'un prêteur accorde ou achète un prêt garanti par 1 à 4 unités résidentielles et crée un compte de consignation, un intérêt simple minimal d'au moins 2 % par an doit être versé à l'emprunteur. Aucuns frais de gestion ou de versement ne sont autorisés. Les fonds de consignation sont des fonds en fiducie.

• ✓Les fonds de consignation doivent être conservés dans des établissements de dépôt californiens agréés (Code civil de Californie 2955)
• ✓Un intérêt simple minimal de 2 % par an doit être versé à l'emprunteur sur les fonds de consignation pour les biens de 1 à 4 unités (Code civil de Californie 2954.8)
• ✓Aucuns frais ne sont autorisés pour la gestion ou les versements des fonds de consignation reçus d'avance
• ✓L'exonération de l'intérêt de 2 % pour les comptes en fiducie ne portant pas intérêt ne s'applique pas aux banques

La cinquième communication exigée par la RESPA est le Relevé initial du compte séquestre (Impound), qui décrit un compte séquestre établi par un créancier/prêteur pour un prêt hypothécaire lié au niveau fédéral. Les comptes séquestres reposent généralement sur des calculs mensuels de paiements et de décaissements sur une année civile, modifiés pour des paiements toutes les deux semaines ou selon une autre périodicité.

• ✓Le Relevé initial du compte séquestre est la cinquième communication exigée par la RESPA
• ✓Les comptes séquestres reposent sur des calculs mensuels de paiements et de décaissements sur une année civile
• ✓Les comptes prévoyant des paiements toutes les deux semaines ou selon une autre périodicité doivent être modifiés en conséquence

Il est interdit à un créancier/prêteur d’accorder un prêt de premier rang garanti par la résidence principale d’un consommateur si le prêt est un prêt hypothécaire à coût/prix plus élevé, à moins qu’un compte séquestre ne soit établi pour les taxes foncières et les primes d’assurance. Cela s’applique aux demandes admissibles reçues à compter du 1er avril 2010.

• ✓Un compte séquestre est obligatoire pour les prêts de premier rang à coût/prix plus élevé sur une résidence principale
• ✓L’obligation s’applique aux demandes reçues à compter du 1er avril 2010
• ✓Le compte séquestre couvre les taxes foncières et les primes d’assurance liées au prêt hypothécaire/au bien (12 CFR 226.35, 24 CFR 3500.17)

Il n'est pas nécessaire d'établir un compte séquestre pour l'assurance, sauf si le créancier/prêteur l'exige (par exemple, l'assurance contre les tremblements de terre ou l'assurance de protection de créances sont des options, et non des exigences). Aucun compte séquestre d'assurance n'est exigé pour les prêts garantis par des parts de coopérative ou des unités de condominium lorsque l'association des propriétaires maintient une police maîtresse. Toutefois, un compte séquestre pour les taxes foncières évaluées individuellement sur chaque unité de condominium reste requis. Le compte séquestre pour les habitations manufacturées n'était pas exigé avant le 1er octobre 2010.

• ✓Aucun compte séquestre d'assurance n'est exigé, sauf si le créancier/prêteur exige la couverture
• ✓Aucun compte séquestre d'assurance pour les unités de coopérative/condominium bénéficiant d'une police maîtresse de l'association, mais un compte séquestre pour les taxes reste exigé
• ✓Le compte séquestre pour les habitations manufacturées n'était pas exigé avant le 1er octobre 2010

Le créancier/prêteur effectue une analyse initiale du compte séquestre et remet le relevé lors du règlement ou dans les 45 jours calendaires suivant le règlement. Il peut être intégré au HUD-1/HUD-1A ou remis séparément. Le relevé comprend le paiement hypothécaire mensuel total, la part pour les taxes et l'assurance, une ventilation des frais estimés et des dates de déboursement, le montant de la réserve tampon et un solde progressif prévisionnel.

• ✓Doit être remis lors du règlement ou dans les 45 jours calendaires suivant le règlement/la clôture de l'escrow
• ✓Peut être intégré au HUD-1/HUD-1A ou remis sous forme de document séparé
• ✓Doit inclure la ventilation du paiement mensuel, les frais estimés détaillés, le montant de la réserve tampon et le solde progressif prévisionnel

À la fin de chaque année de calcul du compte séquestre, le créancier/prêteur effectue une analyse pour déterminer l'excédent, l'insuffisance ou le déficit et prépare un relevé annuel du compte séquestre. Les éléments facturés moins d'une fois par an (par exemple l'assurance inondation tous les trois ans) sont perçus en mensualités égales (36 pour une période triennale). Lorsque le service est transféré et que les méthodes de paiement/comptabilisation changent, le nouveau gestionnaire doit fournir un relevé initial du compte séquestre dans les 60 jours suivant le transfert.

• ✓Une analyse du compte séquestre doit être effectuée à la fin de chaque année de calcul du compte séquestre
• ✓L'assurance inondation triennale est perçue en 36 mensualités égales
• ✓Un nouveau gestionnaire qui modifie les méthodes de paiement/comptabilisation doit fournir un relevé initial dans les 60 jours suivant le transfert

En vertu de l’UCC, une déclaration de financement dûment déposée perfectionne une sûreté. En l’absence de dépôt, les acquéreurs subséquents sans connaissance réelle peuvent acquérir le bien libre de la sûreté antérieure. Un créancier garanti qui dépose est généralement protégé contre les acquéreurs subséquents. Les dossiers sont indexés sous le vrai nom du débiteur.

• ✓Une déclaration de financement dûment déposée perfectionne une sûreté
• ✓Sans déclaration déposée, les acquéreurs subséquents sans connaissance réelle peuvent acquérir le bien libre de la sûreté antérieure
• ✓Les dossiers UCC sont indexés sous le vrai nom du débiteur

Le lieu approprié pour perfectionner une sûreté dépend du type de bien grevé : les biens de consommation auprès du registraire du comté de la résidence du débiteur ; les récoltes, le bois sur pied, les minéraux, le pétrole et le gaz ou certaines créances là où serait enregistrée une hypothèque immobilière ; et dans tous les autres cas, auprès du Secrétaire d'État.

• ✓Biens de consommation : déposer au bureau du registraire du comté dans le comté de la résidence du débiteur
• ✓Récoltes, bois sur pied, minéraux (y compris le pétrole et le gaz), ou certaines créances : déposer là où serait enregistrée une hypothèque sur le bien immobilier
• ✓Tous les autres cas : déposer au bureau du Secrétaire d'État
• ✓Une déclaration de garantie portant sur un bien devenu immeuble par destination est déposée là où serait enregistrée une hypothèque sur le bien immobilier ; le domicile d'une organisation est son établissement (ou son principal établissement si elle en a plusieurs)

Une déclaration de financement est effective pendant cinq ans à compter de la date de dépôt. Pour la prolonger, la partie garantie doit déposer une déclaration de continuation dans les six mois précédant l'expiration ; les déclarations de continuation subséquentes peuvent être déposées de la même manière.

• ✓Une déclaration de financement est effective pendant cinq ans à compter de la date de dépôt
• ✓Une déclaration de continuation doit être déposée dans les six mois précédant l'expiration pour prolonger l'effectivité
• ✓Le dépôt a lieu lors de la présentation de la déclaration, du paiement des frais de dépôt et de l'acceptation par le fonctionnaire

L'article 9 du UCC confère des droits de privilège aux fournisseurs et installateurs de biens fixés à un immeuble. Le créancier garanti qui dépose en premier a généralement priorité, peu importe le moment où la créance a pris naissance, mais les sûretés pour prix d'achat bénéficient d'une priorité spéciale lorsqu'elles sont perfectionnées dans les 10 jours suivant la prise de possession par l'acheteur.

• ✓La sûreté perfectionnée d'un fournisseur sur des biens fixés à un immeuble a priorité sur les intérêts conflictuels des propriétaires et des titulaires de charges subséquentes (article 9313(4)).
• ✓Le premier à effectuer un dépôt régulier a priorité, peu importe le moment où la créance a pris naissance.
• ✓Les sûretés pour prix d'achat bénéficient d'une priorité spéciale lorsqu'elles sont perfectionnées dans les 10 jours suivant la prise de possession par l'acheteur (articles 9301(2), 9312(4)).

La Division 9 (Opérations garanties, vente de comptes, droits contractuels et papiers commerciaux) établit un régime unifié et complet pour régir la vente, la création et le rang des privilèges et des sûretés sur les biens meubles. Elle donne au créancier garanti le droit de réaliser la sûreté et d'affecter le produit de la vente si le débiteur est en défaut.

• ✓Couvre toute opération destinée à créer une sûreté sur des biens meubles — marchandises, documents, papiers commerciaux, comptes, droits contractuels
• ✓A pour objet de fournir une structure simple et unifiée pour les diverses opérations de financement garanti
• ✓La sûreté permet la réalisation forcée et l'affectation du produit de la vente au paiement de l'obligation garantie en cas de défaut

Un dépôt de bonne foi effectué dans un lieu inapproprié, ou non effectué dans tous les lieux requis, reste efficace pour les biens grevés à l'égard desquels il est conforme et à l'égard de toute personne ayant connaissance de son contenu. Un dépôt effectué au lieu approprié reste efficace même si la résidence, le lieu d'affaires ou l'emplacement des biens grevés du débiteur change ultérieurement.

• ✓Un dépôt de bonne foi effectué dans un lieu inapproprié est efficace pour les biens grevés à l'égard desquels il est conforme et à l'égard des personnes ayant connaissance de son contenu
• ✓Un dépôt approprié reste efficace malgré un changement ultérieur de la résidence, du lieu d'affaires ou de l'emplacement des biens grevés du débiteur
• ✓Les dépôts ultérieurs (prorogation, radiation, mainlevée, cession, modification) doivent être déposés au même endroit que le dépôt initial

Les formulaires standards UCC-1 (déclaration de financement) et UCC-2 (radiation) sont utilisés; l’agent chargé du dépôt note le numéro de dossier, la date et l’heure, puis renvoie une copie avec accusé de réception. Le Secrétaire d’État fournit, sur demande, des certificats de déclarations de financement en vigueur au moyen du formulaire UCC-3 Demande de renseignements ou de copies.

• ✓UCC-1 est la déclaration de financement et UCC-2 est la déclaration de radiation.
• ✓Un formulaire UCC-3 Demande de renseignements ou de copies est déposé auprès du Secrétaire d’État pour obtenir des renseignements sur le dépôt.
• ✓Le certificat du Secrétaire d’État indique les déclarations en vigueur, les dates et heures de dépôt, ainsi que les noms et adresses des créanciers garantis.

Si une déclaration de financement n'est pas déposée, les acheteurs subséquents et les parties garanties sans connaissance réelle prennent les biens libres de l'intérêt antérieur, bien que l'article 9201 maintienne la convention de sûreté non perfectionnée valable entre le débiteur et la partie garantie. Une déclaration de financement peut être déposée à l'avance — avant la conclusion de la convention ou le rattachement de l'intérêt — comme cela se fait souvent en séquestre pour perfectionner l'intérêt de garantie du vendeur pour le prix d'achat.

• ✓Sans dépôt, les acheteurs subséquents et les parties garanties sans connaissance réelle prennent les biens libres de l'intérêt antérieur, mais l'article 9201 maintient la convention valable entre les parties
• ✓Une déclaration de financement peut être déposée avant la conclusion de la convention de sûreté ou avant le rattachement de l'intérêt
• ✓Dans le cadre d'un séquestre, le dépositaire séquestre peut déposer à l'avance pour perfectionner l'intérêt de garantie du vendeur pour le prix d'achat ; si le séquestre échoue, une déclaration de radiation UCC-2 retire la UCC-1

Une sûreté sur des biens par destination peut être créée soit par des clauses spécifiques d'un acte de fiducie/d'une hypothèque, soit par un dépôt relatif aux biens par destination sous la forme d'une déclaration de financement; les deux doivent être enregistrés dans le comté où se trouve l'immeuble. Les matériaux de construction ordinaires destinés à être incorporés dans un bâtiment ne sont pas considérés comme des biens par destination.

• ✓Un dépôt relatif aux biens par destination peut être constitué par une clause d'un acte de fiducie/d'une hypothèque ou par une déclaration de financement, les deux devant être enregistrés dans le comté où se trouve le bien
• ✓Un dépôt relatif aux biens par destination doit contenir : une description des biens, une description légale de l'immeuble, une déclaration selon laquelle les biens sont ou seront des biens par destination, et une attestation qu'il sera enregistré dans le comté où se trouve le bien
• ✓Les matériaux de construction ordinaires destinés à être incorporés dans un bâtiment ne sont pas considérés comme des biens par destination

Une déclaration de garantie sur biens immeubles par destination constituée au moyen d’une déclaration de financement est un privilège de 5 ans, sauf prorogation par une déclaration de continuation pour 5 années supplémentaires ; une déclaration de garantie sur biens immeubles par destination intégrée à un acte de fiducie ou à une hypothèque dure aussi longtemps que cet instrument demeure un privilège. Les options d’exécution diffèrent selon la forme utilisée.

• ✓Une déclaration de financement portant sur des biens immeubles par destination constitue un privilège de 5 ans, prorogeable de 5 années supplémentaires au moyen d’une déclaration de continuation
• ✓Une déclaration de garantie sur biens immeubles par destination intégrée à un acte de fiducie ou à une hypothèque est efficace aussi longtemps que cet instrument demeure un privilège
• ✓Une déclaration de financement portant sur des biens immeubles par destination est exécutée en vertu des dispositions du UCC relatives aux biens meubles ; une déclaration de garantie sur biens immeubles par destination intégrée à un acte de fiducie ou à une hypothèque peut être exécutée en vertu du UCC ou par voie de forclusion sur les biens immeubles et biens meubles
• ✓Une copie d’un contrat de sûreté signé par le débiteur suffit comme déclaration de financement si elle contient tous les renseignements exigés par l’article 9402

Les REIT sont classés en fiducies de participation, fiducies hypothécaires (à court terme ou à long terme) ou fiducies hybrides. Un REIT de participation est le plus courant et tire principalement ses revenus des loyers perçus sur ses biens immobiliers ; contrairement à d'autres sociétés immobilières, il doit acquérir et développer des biens principalement pour les exploiter plutôt que pour les revendre. Il peut acheter ou construire des immeubles, développer des projets, louer pour obtenir des revenus locatifs et consentir des prêts hypothécaires. Un REIT hypothécaire prête directement de l'argent aux propriétaires et investit dans des prêts hypothécaires existants garantis par des biens immobiliers, en tirant des revenus des intérêts hypothécaires (semblable à un fonds commun de placement obligataire). Un REIT hybride combine les deux en détenant/exploitant des biens de rapport et en investissant dans des prêts hypothécaires.

• ✓REIT de participation : le plus courant, tire des revenus des loyers ; doit exploiter plutôt que revendre les biens
• ✓REIT hypothécaire : prête aux propriétaires et investit dans des prêts hypothécaires, tire des revenus d'intérêts (semblable aux fonds communs de placement obligataires)
• ✓REIT hybride : combine les caractéristiques des REIT de participation et hypothécaires

Les REIT peuvent être cotés en bourse ou non cotés en bourse ; les deux sont déposés auprès de la SEC, mais seuls les REIT cotés en bourse ont des actions négociées sur les bourses nationales. Les REIT privés ne sont pas librement négociés et ne sont pas enregistrés auprès de la SEC. Les investisseurs paient un prix fixe par unité et anticipent des dividendes réguliers provenant des loyers ou des intérêts hypothécaires. Les REIT privés ne se négocient généralement que pendant certaines fenêtres de rachat selon les conditions fixées par l'émetteur, peuvent suspendre les rachats, ne sont pas soumis aux exigences de divulgation des autres REIT et n'ont souvent aucune donnée de performance publique ou indépendante.

• ✓Les REIT cotés en bourse et les REIT non cotés en bourse déposent tous deux auprès de la SEC ; seuls ceux cotés en bourse se négocient sur les bourses nationales
• ✓Les REIT privés ne sont pas enregistrés auprès de la SEC et ne sont pas librement négociés
• ✓Les REIT privés peuvent suspendre les rachats et ne sont pas soumis aux exigences de divulgation ni aux données de performance indépendantes

Les sources internes de capitaux de croissance d'une fiducie de participation sont le refinancement de sa dette hypothécaire et la conservation des gains en capital lors de la vente d'un bien. Les sources externes sont la vente publique de ses titres, l'acquisition de biens en échange de ses titres et les prêts bancaires à court terme.

• ✓Sources internes de capitaux : refinancement de la dette hypothécaire et conservation des gains en capital provenant de la vente de biens
• ✓Sources externes de capitaux : vente publique de titres, acquisition de biens en échange de titres et prêts bancaires à court terme

Comme les autres placements, les REIT comportent un risque de perte de l’investissement et peuvent constituer un produit de placement complexe. De nombreuses dispositions techniques sont précisées dans la loi fédérale, les décisions de l’IRS et les règlements du Commissaire aux sociétés de Californie. Les règles fiscales peuvent être complexes, de sorte que les titulaires de licence devraient communiquer avec l’IRS pour connaître les lois fiscales les plus récentes et consulter toutes les sources pertinentes afin d’être adéquatement informés.

• ✓Les REIT comportent un risque de perte et sont des produits de placement complexes
• ✓Les règles applicables proviennent de la loi fédérale, des décisions de l’IRS et des règlements du Commissaire aux sociétés de Californie
• ✓Les titulaires de licence devraient communiquer avec l’IRS pour connaître les lois fiscales actuelles relatives aux REIT et consulter toutes les sources pertinentes

La valeur marchande est le prix le plus probable qu'une propriété devrait obtenir sur un marché ouvert et concurrentiel, dans des conditions de vente équitable, entre des parties prudentes et bien informées, et sans incitation indue. Cinq conditions doivent être remplies, notamment une motivation typique, un délai d'exposition et un paiement équivalent à des espèces.

• ✓L'acheteur et le vendeur sont typiquement motivés et bien informés
• ✓Un délai raisonnable est accordé pour l'exposition au marché
• ✓Le paiement se fait en espèces ou selon des conditions financières comparables
• ✓Le prix n'est pas affecté par un financement spécial ou créatif ni par des concessions de vente

Le coût est le montant nécessaire pour créer/produire/obtenir un bien (fait ou estimation). Le prix est le montant demandé, offert ou payé (un fait une fois énoncé). La valeur est la relation monétaire entre les biens et les acheteurs/vendeurs (toujours une opinion, jamais un fait). Les courtiers se concentrent sur le prix.

• ✓Coût = montant nécessaire pour créer/produire/obtenir un bien
• ✓Prix = montant demandé, offert ou payé ; une fois énoncé, il s'agit d'un fait
• ✓Valeur = toujours une opinion, jamais un fait, et doit toujours être qualifiée
• ✓Les courtiers/agents immobiliers se concentrent sur le prix (inscription, offre, contrat, BPO)

Quatre éléments essentiels : l’utilité, la rareté, la demande (avec pouvoir d’achat) et la transférabilité. Tous doivent être présents pour créer de la valeur ; aucun à lui seul ne crée de la valeur.

• ✓Quatre éléments : utilité, rareté, demande (avec capacité financière) et transférabilité
• ✓Les quatre doivent être présents pour créer de la valeur ; aucun ne crée de la valeur à lui seul
• ✓La demande doit être soutenue par le pouvoir d’achat pour être effective

La valeur d'utilité est orientée vers un usage particulier (valeur subjective). La valeur marchande est le montant en argent pour lequel une propriété peut être vendue dans les conditions en vigueur (valeur objective). Les types de valeur comprennent la valeur de liquidation, la valeur marchande, la valeur de placement et la valeur évaluée.

• ✓Valeur d'utilité = valeur subjective pour un usage ou une personne spécifique
• ✓Valeur marchande = valeur objective, fondée sur un acheteur disposé et un vendeur disposé
• ✓Les types comprennent la valeur de liquidation, la valeur marchande, la valeur de placement et la valeur évaluée

En vertu de l'article 1263.320 du Code de procédure civile de Californie, la juste valeur marchande est le prix le plus élevé à la date d'évaluation, convenu par un vendeur consentant (mais non obligé) et un acheteur prêt, disposé et capable (mais non obligé), chacun ayant une pleine connaissance des usages et des fins.

• ✓Définie à l'article 1263.320 du Code de procédure civile de Californie
• ✓La juste valeur marchande est le prix le plus élevé à la date d'évaluation
• ✓Aucune des parties n'est soumise à une nécessité particulière ou urgente de vendre ou d'acheter

L’USPAP définit le client comme la partie qui engage l’évaluateur. La section Confidentialité de la règle d’éthique exige que les évaluateurs protègent la nature confidentielle de la relation évaluateur-client et ne divulguent pas les résultats à quiconque autre que le client ou les parties autorisées.

• ✓Client = partie qui engage l’évaluateur par emploi ou contrat
• ✓L’évaluateur ne doit pas divulguer de renseignements confidentiels, sauf au client ou aux parties autorisées
• ✓Les organismes de réglementation des évaluateurs des États et les parties autorisées par la loi peuvent obtenir ces renseignements
• ✓L’évaluateur ne peut pas fournir de copies aux agents/emprunteurs, sauf s’ils sont le client

En vertu des sections 75 et suivantes (depuis 1983), les assesseurs évaluent la propriété à sa valeur en espèces intégrale lors d’un changement de propriété ou de l’achèvement de nouvelles constructions à la date de l’événement. Les taxes ajoutées deviennent exigibles à la date de l’événement au moyen d’une évaluation supplémentaire ajoutée à un rôle d’imposition supplémentaire.

• ✓Déclenché par un changement de propriété ou l’achèvement de nouvelles constructions
• ✓La valeur déterminée devient la nouvelle valeur de l’année de base
• ✓Une réévaluation entre le 1er janvier et le 31 mai génère deux évaluations supplémentaires (deux factures)
• ✓Une réévaluation entre le 1er juin et le 31 décembre génère une évaluation supplémentaire
• ✓Chaque occurrence génère sa propre évaluation supplémentaire

En vertu de l'article 75.12, une construction neuve est exclue de l'évaluation supplémentaire si le propriétaire ne l'occupera pas mais a l'intention de commercialiser l'amélioration et avise l'évaluateur par écrit avant le début des travaux de construction ou dans les 30 jours suivant ce début. L'évaluation est effectuée lorsque l'amélioration est transférée, donnée à bail ou louée.

• ✓Le constructeur doit aviser l'évaluateur par écrit avant le début des travaux de construction ou dans les 30 jours suivant ce début
• ✓L'évaluation supplémentaire est différée jusqu'à ce que l'amélioration soit transférée, donnée à bail ou louée

L'article 480 exige que toute personne qui acquiert un intérêt dans un bien immobilier (ou dans une maison manufacturée imposée comme bien immobilier) dépose une déclaration de changement de propriété auprès du conservateur des actes (county recorder) ou de l'évaluateur (assessor) du comté. Les délais et les pénalités varient selon les circonstances.

• ✓Déposer au moment de l'enregistrement, ou dans les 45 jours si l'acte n'est pas enregistré
• ✓Défaut de dépôt dans les 45 jours suivant la demande écrite de l'évaluateur : pénalité de 100 $ ou de 10 % des taxes applicables, selon le montant le plus élevé
• ✓Décès sans homologation (probate) : le cessionnaire dispose de 150 jours à compter de la date du décès pour déposer
• ✓Décès avec homologation : déposer avant ou au moment du dépôt de l'inventaire et de l'évaluation auprès du tribunal
• ✓Preliminary Change of Ownership Report (rapport préliminaire de changement de propriété) : frais d'enregistrement supplémentaires de 20 $ s'il n'est pas déposé simultanément

Les articles 532 et 75.11(d) prévoient des délais de prescription pour inscrire les évaluations de rattrapage et supplémentaires, lesquels varient selon qu'il y a dissimulation ou défaut de déclaration, et la fraude rend le délai illimité.

• ✓Norme : 4 ans pour inscrire les évaluations de rattrapage/supplémentaires (article 532, 75.11(d))
• ✓8 ans en cas de dissimulation ou de défaut de déclaration pour un changement de propriété non enregistré
• ✓Délai illimité lorsque la déclaration de changement de propriété n'est pas déposée pour un changement enregistré / en cas de fraude
• ✓Pénalité pour fraude : 75 % de la valeur imposable supplémentaire (article 504)
• ✓Le délai ne commence que le 1er juillet de l'année d'évaluation au cours de laquelle l'événement s'est produit

Dans les subdivisions à intérêt commun, les acheteurs possèdent un intérêt séparé ainsi qu'un intérêt indivis ou de membre dans les parties communes. Les quatre types sont les condominiums, les lotissements planifiés, les coopératives par actions et les projets d'appartements communautaires.

• ✓Quatre types : condominiums, lotissements planifiés, coopératives par actions et projets d'appartements communautaires
• ✓Les acheteurs possèdent ou louent un lot, une unité ou un intérêt séparé, ainsi qu'un intérêt indivis dans les parties communes
• ✓Une association de propriétaires gère normalement les parties communes

Un lotissement standard n’a pas de parties communes. Les lotissements comportant des servitudes réciproques ainsi qu’une association de propriétaires (HOA) pouvant faire valoir des privilèges de cotisation ne sont pas des lotissements standards.

• ✓Un lotissement standard est un lotissement sans parties communes
• ✓Les lotissements comportant des servitudes réciproques ainsi qu’une association de propriétaires (HOA) pouvant faire valoir un privilège de cotisation en vertu de l’article 1367/1367.1 du Code civil ne sont PAS des lotissements standards

Un condominium est un intérêt indivis en commun dans un bien immobilier, combiné à un intérêt distinct sur un espace appelé unité, dont les limites sont décrites sur un plan enregistré ou un plan de condominium.

• ✓Le propriétaire d’un condominium possède généralement l’espace aérien en pleine propriété (fee simple) ainsi qu’un intérêt commun indivis.
• ✓Un condominium peut être un domaine héréditaire/perpétuel, un domaine viager ou un domaine pour une durée déterminée (bail).
• ✓Les limites sont décrites sur un plan final enregistré, un plan de parcelle ou un plan de condominium.
• ✓Une association et un conseil de gouvernance élu exercent des fonctions de gestion.

Un aménagement planifié comporte des lots détenus séparément ainsi que des parties communes. Une coopérative de titres est une société qui détient le titre, où les actionnaires reçoivent des droits d'occupation exclusifs.

• ✓Aménagement planifié (Code civil de Californie 1351(b),(k)) : lots détenus séparément plus des espaces détenus en commun au profit des propriétaires de lots
• ✓Coopérative de titres (Code civil de Californie 1351(m)) : société qui détient le titre, où les actionnaires reçoivent une occupation exclusive transférable uniquement avec les actions
• ✓Dans une coopérative de titres, les droits d'occupation ne se transfèrent qu'en même temps que le transfert de l'action

Dans un projet d’appartements communautaires (Code civil de Californie 1351(d)), un acquéreur reçoit un intérêt indivis sur le terrain, assorti du droit d’occupation exclusive d’un appartement situé sur celui-ci.

• ✓L’acquéreur reçoit un intérêt indivis sur le terrain, ainsi que l’occupation exclusive d’un appartement
• ✓Les propriétaires élisent un conseil d’administration qui exploite et entretient le projet

Un intérêt indivis est un intérêt partiel/fractionnaire dans une parcelle entière où c'est la propriété, et non le terrain lui-même, qui est divisée. En créer cinq ou plus nécessite un rapport public.

• ✓Le terrain n'est pas divisé, mais sa propriété l'est
• ✓La création de cinq intérêts indivis ou plus aux fins de vente/location/financement constitue un lotissement nécessitant un rapport public
• ✓La section 11000.1(b) exempte les achats par des personnes liées par le sang ou le mariage, ou par dix personnes informées ou moins qui n'achètent pas pour revendre et qui renoncent aux protections

Une coopérative de logement à capital limité satisfait aux critères d'une coopérative par actions (stock cooperative) ainsi qu'aux conditions de l'article 33007.5 du Code de la santé et de la sécurité afin de fournir des logements aux familles à revenu faible et modéré.

• ✓La revente d'une unité ne peut pas dépasser la contrepartie initiale, majorée de la valeur des améliorations autorisées et d'une majoration pour inflation ne dépassant pas 10 % par an.
• ✓Les documents de gestion ne peuvent être modifiés que par un vote d'au moins 2/3 des propriétaires.
• ✓Les capitaux propres de la société ne peuvent être affectés qu'au bénéfice de la société ou à une fin caritative.
• ✓L'article 11003.4(b) prévoit une exemption de la loi sur les terrains subdivisés (Subdivided Lands Law) sous certaines conditions.