Exam Construction and Weighting +10California · immobilier · Français

Comme le niveau et la quantité de connaissances exigés des agents immobiliers et des courtiers immobiliers diffèrent, les examens diffèrent par leur orientation et leur difficulté. Le DRE suit les directives du State Personnel Board et utilise des études de recherche pour mettre à jour périodiquement les spécifications des examens.

• ✓Les examens de courtier immobilier et d'agent immobilier diffèrent par leur orientation et leur difficulté
• ✓Les examens du DRE suivent les directives du State Personnel Board et des autorités chargées des examens
• ✓La pondération exacte des matières est publiée dans la brochure « Instructions to License Applicants »

La Small Business Administration (SBA), une agence fédérale, aide les petites entreprises au moyen de divers programmes financiers et de conseil. Elle a élaboré des normes de taille régissant l’admissibilité aux prêts selon le type d’entreprise.

• ✓La SBA est une agence fédérale qui aide les petites entreprises au moyen de programmes financiers et de conseil
• ✓Les normes de taille d’admissibilité de la SBA sont fondées soit sur le nombre d’employés, soit sur le chiffre d’affaires brut annuel, selon le type d’entreprise (fabrication, vente en gros, vente au détail, services, construction, agriculture)

Le Commissaire doit vérifier au moyen d'un examen écrit que les candidats sont qualifiés. L'obligation d'examen ne peut jamais être levée. Une demande d'examen et les frais correspondants sont valables pour une durée maximale de deux ans. Le nombre de réexamens n'est pas limité. La réussite permet au candidat de demander une licence de quatre ans.

• ✓L'obligation de passer l'examen écrit ne peut jamais être levée, quelles que soient les circonstances
• ✓Une demande d'examen et les frais correspondants sont valables pour une durée maximale de deux ans
• ✓Le nombre de fois qu'un candidat peut repasser l'examen n'est pas limité

Les candidats à l’examen de vendeur (salesperson) utilisent le formulaire RE 400A ; les candidats à l’examen de courtier (broker) utilisent le RE 400B. Toutes les demandes doivent être présentées sur les formulaires fournis par la DRE. Une demande de licence doit inclure les frais de licence en vigueur et une preuve de présence légale (Legal Presence), et le candidat doit satisfaire à l’exigence de prise d’empreintes digitales.

• ✓Les candidats à l’examen de vendeur (salesperson) utilisent le RE 400A ; les candidats à l’examen de courtier (broker) utilisent le RE 400B
• ✓Une demande de licence exige les frais de licence, une preuve de présence légale et les empreintes digitales
• ✓Les formulaires doivent être fournis par la DRE et obtenus en ligne, aux bureaux de la DRE ou depuis Sacramento

Un demandeur de toute licence immobilière doit soumettre un jeu d’empreintes digitales classifiables acceptables pour le DOJ, sauf s’il est actuellement titulaire d’une licence délivrée par le DRE ou s’il a détenu une licence expirée depuis moins de deux ans. Les empreintes digitales passent par le programme Live Scan du DOJ au moyen du formulaire RE 237. Des frais de 51,00 $ payables au DRE couvrent le traitement par le DOJ.

• ✓Doit soumettre des empreintes digitales classifiables, sauf s’il est actuellement titulaire d’une licence ou si sa licence a expiré depuis moins de deux ans
• ✓Les empreintes digitales sont soumises par l’intermédiaire du programme Live Scan du DOJ au moyen du formulaire RE 237
• ✓Des frais de 51,00 $ payables au DRE sont exigés pour le traitement des empreintes digitales par le DOJ

Dans les 90 jours suivant la délivrance, le commissaire peut suspendre sans audience la licence de toute personne ayant obtenu une licence par fraude, déclaration inexacte ou tromperie, ou ayant fait une fausse déclaration substantielle de fait dans la demande (article 10177.1).

• ✓Dans les 90 jours suivant la délivrance, le commissaire peut suspendre sans audience
• ✓Les motifs sont la fraude, la déclaration inexacte, la tromperie ou une fausse déclaration substantielle de fait dans la demande

Tous les demandeurs de licence doivent soumettre une preuve de présence légale aux États-Unis (acte de naissance, carte de résident étranger, etc.) une seule fois avec le formulaire Public Benefits (RE 205). Les licences initiales de courtier et d'agent immobilier sont délivrées pour quatre ans et peuvent être renouvelées tous les quatre ans avec formation continue.

• ✓La preuve de présence légale doit être soumise une seule fois avec le formulaire Public Benefits (RE 205)
• ✓Les licences initiales de courtier et d'agent immobilier sont délivrées pour une période de quatre ans
• ✓Une licence révoquée, refusée ou suspendue en vertu de l'article 17520 du Code de la famille ne peut pas être renouvelée

Couvre la loi, la définition et la nature des relations de mandat, les types de mandats et de mandataires, la création du mandat et des contrats de mandat, les responsabilités du mandataire envers le vendeur/acheteur en qualité de mandant, la divulgation du mandat, la divulgation du fait d'agir en qualité de mandant ou de détenir un autre intérêt, la fin du mandat, ainsi que les commissions et honoraires.

• ✓La divulgation du mandat et la divulgation du fait d'agir en qualité de mandant sont des sujets obligatoires.
• ✓La création et la fin des relations de mandat font l'objet d'une évaluation.
• ✓Les responsabilités du mandataire envers le mandant comprennent des obligations fiduciaires.

Couvre les concepts généraux, les types de prêts, les sources de financement, les relations avec les prêteurs, les programmes gouvernementaux, les hypothèques/actes de fiducie/billets à ordre, les lois sur le financement/le crédit et le courtage de prêts.

• ✓Comprend les programmes de prêts gouvernementaux tels que la FHA et la VA
• ✓Comprend les lois sur le financement et le crédit telles que la Truth-in-Lending (loi sur la vérité dans les prêts)
• ✓Comprend les hypothèques, les actes de fiducie et les billets à ordre

Couvre la gestion des comptes fiduciaires, les lois sur l’équité en matière de logement, la véracité dans la publicité, la tenue des dossiers, la supervision des agences, les activités autorisées des assistants commerciaux non titulaires d’un permis, la compétence du DRE et les mesures disciplinaires, l’obtention du permis et la formation continue, le California Real Estate Recovery Fund, l’éthique générale, la technologie, la gestion immobilière et les droits des propriétaires et locataires, les biens commerciaux et à revenu, les domaines spécialisés, le Transfer Disclosure Statement, les Natural Hazard Disclosure Statements, les faits importants et la nécessité d’une inspection.

• ✓Comprend le Transfer Disclosure Statement et les Natural Hazard Disclosure Statements
• ✓Comprend la gestion des comptes fiduciaires et la conformité aux lois sur l’équité en matière de logement
• ✓Comprend la compétence du DRE, les mesures disciplinaires et le Recovery Fund

Couvre les notions générales du contrat, les contrats de mise en vente, les conventions acheteur/courtier, les offres/contrats d'achat, les contre-offres/contre-offres multiples, les baux, les conventions et les billets à ordre/valeurs mobilières.

• ✓Comprend les contrats de mise en vente et les conventions acheteur/courtier
• ✓Comprend les offres, les contrats d'achat et les contre-offres
• ✓Comprend les baux et les billets à ordre

Couvre les catégories de biens, les caractéristiques des biens, les charges, les types de propriété, les descriptions de biens, les droits gouvernementaux sur les terrains, les contrôles publics, les risques environnementaux et la réglementation, les contrôles privés, les droits sur l'eau et les catégories spéciales de terrains.

• ✓Comprend les droits gouvernementaux sur les terrains tels que l'expropriation pour cause d'utilité publique, le pouvoir de police, la taxation et la déshérence
• ✓Comprend à la fois les contrôles publics (zonage) et les contrôles privés (restrictions par acte notarié)
• ✓Comprend les charges, les droits sur l'eau et les risques environnementaux

Couvre la valeur et les méthodes d'estimation de la valeur, y compris les approches comparative, par le coût et par le revenu en matière d'expertise immobilière.

• ✓Les candidats doivent connaître les méthodes d'estimation de la valeur
• ✓Les candidats doivent comprendre les concepts de valeur en immobilier

Couvre l’assurance de titre, les actes de transfert, le séquestre, les rapports, les aspects fiscaux et les processus spéciaux liés au transfert de biens immobiliers.

• ✓Comprend l’assurance de titre et divers types d’actes de transfert
• ✓Comprend les procédures de séquestre et les rapports exigés
• ✓Comprend les aspects fiscaux des transactions immobilières

Les termes REALTOR, REALTORS et REALTOR-ASSOCIATE, ainsi que le logo REALTOR, sont des marques collectives d'adhésion appartenant à la NAR. Ce n'est que par l'adhésion à la NAR que le droit d'utiliser le terme REALTOR est accordé. Un REALTOR est une personne exerçant dans le secteur immobilier, membre d'une association locale et d'une association d'État, et donc membre de la NAR, soumise à ses règles et respectant ses normes de conduite.

• ✓Les marques REALTOR sont des marques collectives d'adhésion appartenant à la NAR
• ✓Seule l'adhésion à la NAR accorde le droit d'utiliser le terme REALTOR
• ✓Un REALTOR doit être membre des associations locale, d'État et nationale
• ✓Tous les titulaires de licence ne sont pas des REALTORS ; le terme ne s'applique qu'aux membres

Conformément à l'article 10140.6 du California Business and Professions Code, un titulaire de licence immobilière doit indiquer dans sa publicité qu'il ou elle accomplit des actes pour lesquels une licence est requise. Les désignations appropriées comprennent agent, broker, REALTOR et loan correspondent (ou des abréviations telles que bro., agt.). Seules les associations locales affiliées à la NAR peuvent s'identifier comme Associations/Boards of REALTORS.

• ✓L'article 10140.6 du B&P Code exige que la publicité indique le statut de titulaire de licence
• ✓Désignations acceptables : agent, broker, REALTOR, loan correspondent (ou bro., agt.)
• ✓Les titulaires de licence qui utilisent REALTOR doivent écrire le mot au long conformément aux directives de marque de la N.A.R.
• ✓Seuls les conseils affiliés à la NAR peuvent se qualifier d'Associations/Boards of REALTORS

Les lois sur l’enregistrement encouragent l’enregistrement rapide et interdisent d’utiliser la doctrine de l’avis constructif pour favoriser une fraude établie ; les lois ne protègent que les parties innocentes. Les hypothèques de prix d’acquisition/actes de fiducie ont priorité sur les autres privilèges grevant l’acquéreur (Code civil de Californie 2898). Tous les privilèges ne sont pas classés selon la date d’enregistrement — la connaissance effective peut faire échec à un privilège daté plus tard mais enregistré en premier.

• ✓Les lois sur l’enregistrement ne protègent que les parties innocentes, et non les fraudes établies
• ✓Les hypothèques de prix d’acquisition ont priorité sur tous les autres privilèges grevant l’acquéreur (Code civil de Californie 2898)
• ✓Un privilège enregistré en premier perd sa priorité si la partie concernée avait connaissance effective d’un privilège antérieur avant l’enregistrement

Le droit californien traite les hypothèques et les actes de fiducie comme des équivalents fonctionnels. Les distinctions historiques (théorie du privilège c. théorie du titre légal ; recours à un fiduciaire tiers) ont été éliminées en 1986 par l’article 2920 du Code civil. Tous les privilèges sont des charges, mais toutes les charges ne sont pas des privilèges.

• ✓L’hypothèque et l’acte de fiducie sont des équivalents fonctionnels en Californie (article 2920 du Code civil)
• ✓Tous les privilèges sont des charges, mais toutes les charges ne sont pas des privilèges (p. ex., une servitude)
• ✓Un acte de fiducie fait appel à un fiduciaire tiers ; une hypothèque classique non

Les privilèges de construction remontent au début des travaux considérés dans leur ensemble. Les privilèges fiscaux et d'évaluation sont supérieurs à toute hypothèque ou acte de fiducie, peu importe la date d'enregistrement. Les personnes bénéficiant d'une priorité peuvent y renoncer au moyen d'une convention de subordination (p. ex., un crédit vendeur subordonné à un prêt de construction).

• ✓Les privilèges fiscaux et d'évaluation sur les biens immobiliers ont priorité sur tous les autres privilèges, peu importe la date d'enregistrement (Code des impôts et des recettes 2192.1).
• ✓Les privilèges de construction remontent au début des travaux d'amélioration (Code civil 3134).
• ✓Les conventions de subordination permettent à un titulaire de privilège de rang supérieur de renoncer à sa priorité en faveur d'un privilège de rang inférieur ; des exigences légales de divulgation s'appliquent aux prêts de 25 000 $ ou moins (Code civil 2953.1 et suivants).

Lorsqu'un acte de fiducie de premier rang oblige le prêteur à consentir des avances futures (p. ex. les paiements d'avancement d'un prêt de construction), ces « avances obligatoires » ont la même priorité que le prêt initial, indépendamment des privilèges intervenants. Les « avances facultatives » prennent rang à compter du moment où elles sont consenties, sauf si le prêteur n'avait pas eu avis des privilèges intervenants. Les avances d'une ligne de crédit hypothécaire (HELOC) sont généralement facultatives (Code civil de Californie, art. 2884).

• ✓Les avances obligatoires conservent la priorité de premier rang indépendamment des privilèges intervenants (Code civil de Californie, art. 2884)
• ✓Les avances facultatives ne prennent rang qu'à compter du moment où l'avance est consentie, en l'absence d'avis de privilèges intervenants
• ✓Les avances HELOC sont généralement des avances « facultatives »

Le consentement mutuel est établi par une offre et une acceptation. Une offre doit être communiquée au destinataire de l’offre et manifester l’intention contractuelle. Les parties sont liées par les intentions apparentes et manifestées extérieurement, et non par leurs intentions secrètes. L’assentiment doit être réel et libre ; s’il est entaché de fraude ou d’erreur, il peut être annulable.

• ✓Une offre doit être communiquée au destinataire de l’offre et démontrer une intention contractuelle
• ✓Les parties sont liées par les intentions manifestées extérieurement, et non par leurs intentions secrètes
• ✓Aucune véritable « rencontre des volontés » n’est requise, seul l’intention apparente compte

L'offre doit être précise et certaine ; les actes précis doivent être clairement déterminables. Les tribunaux ne peuvent pas conclure de contrats à la place des parties. Une offre doit être non illusoire et lier l'offrant dès l'acceptation. Les clauses de condition suspensive de prêt doivent préciser le montant, le taux d'intérêt, les mensualités, la garantie, le type (FHA/VA/conventionnel), les meilleurs efforts de l'acheteur et la coopération du vendeur.

• ✓Les conditions doivent être précises et certaines pour être exécutoires
• ✓L'offre doit être non illusoire et lier l'offrant dès l'acceptation
• ✓Les clauses de condition suspensive de prêt doivent préciser le montant du prêt, le taux d'intérêt, les paiements et le type

Une offre prend fin par : (1) l'écoulement du temps ; (2) la communication d'un avis de révocation avant l'acceptation (sauf si une option a été payée) ; (3) le défaut du destinataire de l'offre de remplir une condition ou une acceptation qualifiée (contre-offre) ; (4) le rejet par le destinataire de l'offre ; et (5) le décès ou l'aliénation mentale de l'offrant ou du destinataire de l'offre.

• ✓Les offres prennent fin par l'écoulement du temps, la révocation, une condition non remplie/une contre-offre, le rejet ou le décès/l'aliénation mentale
• ✓Une contre-offre met fin à l'offre initiale et l'annule
• ✓La révocation est effective à tout moment avant l'acceptation, sauf si une option a été payée
• ✓Une option payée oblige l'offrant à maintenir l'offre ouverte

L’acceptation doit émaner du destinataire de l’offre qui a connaissance de celle-ci, être absolue et sans réserve, et être communiquée. Une modification substantielle constitue une contre-offre. Le silence ne vaut généralement pas acceptation. L’acceptation selon le mode spécifié est déterminante ; sinon, tout moyen raisonnable est valable. Un contrat est formé lorsque l’acceptation est remise en vue de sa transmission, même si elle est perdue.

• ✓L’acceptation doit être absolue et sans réserve ; une modification substantielle constitue une contre-offre
• ✓Seul le destinataire de l’offre qui a connaissance de celle-ci peut accepter
• ✓Un contrat se forme lorsque l’acceptation est déposée aux fins de transmission (règle de la boîte aux lettres)
• ✓Le silence ne vaut généralement pas acceptation

Le consentement véritable peut être vicié par la fraude, l’erreur, la menace, la contrainte ou l’influence indue. Si l’un de ces vices est présent, le contrat peut être annulable et la partie peut demander la rescision, des dommages-intérêts pécuniaires ou la réformation.

• ✓Obstacles au consentement véritable : fraude, erreur, menace, contrainte, influence indue
• ✓Les recours comprennent la rescision, les dommages-intérêts ou la réformation

La fraude actuelle (Code civil de Californie 1572) comprend : suggérer un fait que l’on ne croit pas vrai ; une affirmation positive non justifiée par les informations ; la dissimulation de la vérité ; une promesse faite sans intention de l’exécuter ; ou tout autre acte destiné à tromper. La fraude constructive est un manquement à un devoir permettant d’obtenir un avantage en induisant autrui en erreur, sans intention frauduleuse. La fraude dans l’incitation à contracter rend un contrat annulable ; la fraude à l’origine ou à la signature rend le contrat nul.

• ✓L’article 1572 du Code civil de Californie énumère cinq actes constitutifs de fraude actuelle.
• ✓La fraude dans l’incitation rend un contrat annulable ; la fraude à l’origine le rend nul.
• ✓Une clause de renonciation aux déclarations est ignorée lorsqu’il existe une fraude dans l’incitation.
• ✓La fausse déclaration par négligence est une variété de fraude.

Un contrat doit contenir une description du bien ou un élément unique permettant de l'identifier avec certitude. La référence au numéro de police d'une société de titres est acceptable. La preuve orale peut identifier une description, mais ne peut pas suppléer à une description manquante ou trop incertaine.

• ✓Le contrat doit contenir une description suffisante pour identifier le bien.
• ✓La preuve orale peut identifier une description, mais ne peut pas suppléer à une description manquante.
• ✓L'adresse de la propriété est généralement suffisante, sauf si le vendeur possède des lots contigus ou plusieurs bâtiments.

L'erreur des deux parties sur l'identité de l'objet du contrat rend le contrat nul. Une erreur substantielle sur un fait matériel peut rendre un contrat annulable. L'erreur de fait est l'ignorance ou l'oubli d'un fait matériel non causé par un manquement à une obligation légale. L'erreur de droit provient du fait que toutes les parties comprennent mal la loi.

• ✓L'erreur mutuelle sur l'identité de l'objet du contrat signifie qu'il n'y a pas de contrat.
• ✓Une erreur substantielle sur un fait matériel peut rendre un contrat annulable.
• ✓Le simple fait de ne pas lire un accord constitue une négligence grave excluant toute réparation.

La contrainte implique un enfermement illégal ou la privation du libre arbitre (y compris la contrainte économique). La menace consiste à proférer une menace de commettre une contrainte ou de causer des lésions corporelles violentes illégales. L’influence indue est un avantage injuste obtenu par une personne qui inspire confiance ou détient une autorité, souvent dans des relations confidentielles (fiduciaire/bénéficiaire, courtier/mandant, avocat/client, etc.).

• ✓La contrainte, la menace et l’influence indue privent la victime de son libre arbitre et rendent un contrat annulable
• ✓L’influence indue se produit couramment dans des relations confidentielles telles que celle entre courtier et mandant
• ✓La menace consiste à proférer une menace de commettre une contrainte ou de causer des lésions corporelles violentes illégales

Lorsqu’il est dûment exécuté, remis et accepté, un acte de transfert transfère le titre du cédant (grantor) au cessionnaire (grantee). Le transfert peut être volontaire ou involontaire par effet de la loi, comme une vente par saisie immobilière. Sept éléments essentiels doivent être respectés pour qu’un acte de transfert soit valide, et la clause habendum (« to have and to hold »), les témoins et le sceau NE sont PAS exigés.

• ✓L’acte de transfert doit être écrit et les parties doivent être correctement décrites
• ✓Les parties doivent être compétentes pour transférer et capables de recevoir la cession
• ✓Le bien doit être décrit de manière à le distinguer des autres parcelles
• ✓Il doit exister une clause de transfert comportant des termes opératoires de cession
• ✓L’acte doit être signé par le cédant, puis remis et accepté
• ✓La clause habendum, les témoins, le sceau et une date NE sont PAS exigés pour la validité

Un acte est généralement établi pour une contrepartie, mais la contrepartie n’est pas essentielle à un transfert valide et n’a pas besoin d’être mentionnée dans l’acte. Toutefois, l’absence de contrepartie peut affecter les droits du bénéficiaire contre des tiers, car les lois sur l’enregistrement protègent les acquéreurs de bonne foi. Un transfert sans contrepartie effectué par un cédant insolvable est frauduleux à l’égard des créanciers et peut être annulé.

• ✓La contrepartie n’est pas essentielle à un transfert valide par acte
• ✓Un transfert sans contrepartie effectué par un cédant insolvable est frauduleux à l’égard des créanciers
• ✓Les lois sur l’enregistrement visent à protéger les acquéreurs de bonne foi

Dans un escrow de vente immobilière, les mandants comprennent l’acheteur, le vendeur et, le cas échéant, le ou les prêteurs accordant le prêt d’achat. Les mandants sont ceux qui signent et exécutent les instructions d’escrow et effectuent les remises conditionnelles. Les prêteurs sont des mandants parce qu’ils fournissent des instructions écrites ainsi que des instruments de charge et des documents de prêt. Toutes les parties impliquées ne sont pas des mandants. Les non-mandants (envers lesquels aucune obligation fiduciaire n’est due) comprennent les réclamants de la chaîne de titres, les personnes présentant des demandes de paiement et les personnes soumettant des rapports ou des inspections ; envers ceux-ci, le détenteur du séquestre agit comme un dépositaire n’étant tenu que de bonne foi et de la norme de diligence applicable, et non d’une obligation fiduciaire.

• ✓Les mandants comprennent l’acheteur, le vendeur et, le cas échéant, le ou les prêteurs accordant le prêt d’achat
• ✓Les mandants sont ceux qui signent et exécutent les instructions d’escrow et effectuent les remises conditionnelles
• ✓Envers les non-mandants, le détenteur du séquestre agit comme dépositaire et n’est tenu que de bonne foi et de la norme de diligence applicable, et non d’une obligation fiduciaire

Un bail d'un an ou moins peut être conclu verbalement, mais tous les baux devraient être écrits. La Statute of Frauds de Californie exige qu'un bail soit écrit s'il a une durée supérieure à un an, OU une durée inférieure à un an qui expire plus d'un an après la conclusion de l'accord. Exemple : un bail de 10 mois commençant 3 mois après l'accord (relation contractuelle de 13 mois) doit être écrit.

• ✓Les baux d'une durée supérieure à un an doivent être écrits
• ✓Un bail de moins d'un an qui expire plus d'un an après l'accord doit être écrit
• ✓Un bail d'un an ou moins peut être conclu verbalement

Les baux non écrits d'une durée supérieure à un an, ou qui expirent plus d'un an après l'accord, sont non exécutoires. Si un locataire entre en possession en vertu d'un bail non exécutoire, il devient locataire à volonté.

• ✓Les baux à long terme non écrits qui contreviennent au Statute of Frauds sont non exécutoires
• ✓Un locataire qui entre en possession en vertu d'un bail non exécutoire devient locataire à volonté

Une relation de mandat peut être créée par accord (mandat réel), par ratification, par estoppel ou par la conduite des parties (mandat apparent/implicite). La relation avec un courtier en tant que mandataire spécial est généralement créée par accord exprès.

• ✓Le mandat réel est créé par accord exprès (Code civil de Californie § 2299)
• ✓Le devoir de comprendre le mandat qui est constitué incombe principalement au courtier
• ✓Le mandat peut également naître par ratification, estoppel ou conduite (mandat apparent/implicite)

Une convention d'agence doit être écrite pour qu'un agent puisse faire valoir une demande de commission sur le fondement d'une rupture de contrat. Cela s'applique aux mandats de vente et aux autres conventions d'agence. Même les courtiers en prêts devraient avoir des conventions écrites.

• ✓Code civil § 1624(d) et Phillippe c. Shapell Industries : une convention écrite signée est requise pour le recouvrement d'une commission
• ✓Toutes les prolongations et modifications doivent également être faites par écrit pour être exécutoires
• ✓Sans convention de rémunération écrite, le courtier ne peut généralement pas recouvrer une commission, quels que soient les services rendus

Un courtier ne peut employer ou rémunérer que des courtiers titulaires d’une licence ou des agents immobiliers titulaires d’une licence sous l’autorité de ce courtier. Un agent immobilier ne peut être rémunéré que par le courtier sous l’autorité duquel il est titulaire de sa licence. Le paiement à des personnes non titulaires d’une licence pour des actes nécessitant une licence est illégal, mais des remises au mandant sont autorisées avec divulgation.

• ✓Code B&P § 10137 : il est illégal de rémunérer des personnes non titulaires d’une licence pour des actes exigeant une licence
• ✓Un courtier peut verser une commission à un courtier d’un autre État
• ✓Une remise de commission à un acheteur doit être divulguée au vendeur qui a payé la commission (Code B&P §§ 10138, 10139, 10139.5)

Une convention de mise en marché (listing) valide doit contenir des clauses essentielles précises. Les inscriptions de biens résidentiels occupés par le propriétaire doivent indiquer que les commissions sont négociables et ne sont pas fixées par la loi, en caractères gras de dix points.

• ✓Clauses essentielles : noms des parties, identification du bien, modalités et conditions de vente, de location ou de prêt, montant de la commission, date d'expiration et signatures
• ✓Les inscriptions de biens résidentiels occupés par le propriétaire doivent contenir une mention en caractères gras de dix points précisant que les commissions sont négociables
• ✓Il est recommandé d'inclure une mention de négociabilité des commissions dans toutes les transactions de rémunération effectuées sous licence

Les quatre principaux types de contrat de mandat sont le mandat ouvert, le mandat exclusif avec réserve, le mandat exclusif de vente et le mandat net. L'inscription multiple n'est pas un contrat de mandat, mais un mécanisme de diffusion. Les mandats exclusifs doivent comporter une date de fin déterminée.

• ✓Mandat ouvert : le propriétaire peut révoquer le mandat, vendre personnellement ou le confier à d'autres ; une vente par le propriétaire fait échec à la commission.
• ✓Mandat exclusif avec réserve : le propriétaire peut vendre personnellement et faire échec à la commission, mais ne peut pas recourir à un autre courtier.
• ✓Mandat exclusif de vente : le courtier perçoit la commission, peu importe qui vend pendant la période du mandat.
• ✓Les mandats exclusifs doivent comporter une date de fin déterminée (B&P § 10176(f)).
• ✓Mandat net : la commission du courtier correspond à toute somme reçue au-delà du prix net du vendeur.

Un courtier sans convention écrite de commission peut obtenir réparation sur le fondement d’une théorie délictuelle d’ingérence intentionnelle dans un avantage économique prospectif, comme dans Buckaloo c. Johnson, où le vendeur et l’acheteur ont conspiré pour éviter de payer le courtier à l’origine de la vente.

• ✓Buckaloo c. Johnson (1975) : la théorie délictuelle d’ingérence dans un avantage économique peut fonder une réclamation de commission
• ✓L’action délictuelle subsiste même lorsque la convention orale de commission est privée d’effet en vertu de la loi sur les fraudes (Statute of Frauds)
• ✓Il est toujours conseillé aux courtiers d’obtenir des conventions écrites de rémunération

Un courtier doit parfois démontrer qu'il ou elle était la « cause déterminante » — une cause à l'origine d'une série continue d'événements ayant abouti à la réalisation de l'objet du mandat. Important avec les courtiers coopérants ou les inscriptions ouvertes.

• ✓La cause déterminante = la cause qui déclenche une série ininterrompue d'événements aboutissant à la vente (Pass v. Industrial Asphalt)
• ✓Un courtier qui présente les parties, lesquelles concluent ensuite leur propre accord, demeure probablement la cause déterminante
• ✓La preuve de la cause déterminante peut être pratiquement difficile à établir

Dans les opérations de prêt protégé arrangées par des courtiers immobiliers en vertu de l'article 7 du Code B&P, l'autorisation exclusive de solliciter des prêteurs afin d'obtenir un prêt est limitée à 45 jours.

• ✓Code B&P § 10243 : l'autorisation exclusive de solliciter des prêteurs est limitée à 45 jours
• ✓S'applique aux prêts de l'article 7 à compter du Code B&P § 10240

Le MLS diffuse les informations d'inscription aux participants. Le dépôt d'une inscription peut être admissible en justice dans une action pour fausse déclaration. Un courtier coopérant devient sous-mandataire du vendeur, sauf si la relation d'agence est scindée par écrit, ce qui limite le courtier au rôle d'agent de l'acheteur.

• ✓Les informations du profil MLS peuvent être admissibles en justice à titre de fausse déclaration.
• ✓Le courtier coopérant devient sous-mandataire du vendeur, sauf si la relation d'agence est scindée par écrit (Code civil §§ 2079, 2349, 2350, 2351).
• ✓Les règles modernes du MLS entraînent une offre unilatérale de rémunération, et non une sous-agence automatique.

La contrepartie n'est pas essentielle à la création d'une relation d'agence ; un agent à titre gratuit est tenu aux normes applicables à l'agence. Un agent à titre gratuit n'a pas besoin de licence, mais une licence est requise dès qu'il existe une attente de rémunération.

• ✓Un agent à titre gratuit demeure tenu aux normes fiduciaires, mais n'a pas besoin de licence
• ✓Une licence est requise en cas d'attente de rémunération, quelle qu'elle soit (B&P § 10131 et seq.)
• ✓La rémunération est appréciée de façon large, y compris les avantages d'une coentreprise ou le partage des frais généraux (Stickel v. Harris)

Un contrat unilatéral (p. ex., mandat ouvert ou open listing) comporte une promesse incitant à l’exécution, l’autre partie pouvant agir ou non. Un contrat bilatéral (p. ex., mandat exclusif de vente ou exclusive right to sell) implique un échange de promesses.

• ✓Le mandat ouvert est unilatéral : le courtier n’a aucune obligation d’exécuter
• ✓Le mandat exclusif de vente est bilatéral : le courtier a l’obligation expresse ou implicite de faire preuve de diligence et de déployer ses meilleurs efforts
• ✓Un écrit est indispensable pour que la rémunération soit exécutoire (Code civil de Californie § 1624(a)(3) ; Phillippe)

Les courtiers agissent en tant que courtiers en prêts hypothécaires lorsqu’ils sollicitent ou négocient des prêts garantis par un bien immobilier. Ils sont agents et fiduciaires de l’emprunteur et/ou du prêteur. Le fait d’agir pour les deux mandants fait d’eux des agents doubles. Les relations d’agence doivent être divulguées et faire l’objet d’un consentement écrit.

• ✓Les courtiers en prêts hypothécaires doivent généralement être agents et fiduciaires d’au moins un mandant (et non de simples facilitateurs)
• ✓Les courtiers en prêts hypothécaires doivent placer les intérêts économiques de l’emprunteur avant les leurs
• ✓Les relations d’agence doivent être divulguées et faire l’objet d’un consentement écrit avant d’agir (B&P § 10176(d))
• ✓Les prêts hypothécaires résidentiels = crédit à la consommation garanti par 1 à 4 unités résidentielles (Code civil § 2923.1(b)(4))