Prohibited Conduct +15California · immobilier · Français

Aucun titulaire de licence d’escrow ne peut diffuser des déclarations trompeuses ni qualifier d’« escrow » une transaction qui ne correspond pas à la définition du Code financier ou civil. Un dépositaire d’escrow ne peut pas verser de frais (y compris des cadeaux de marchandises ou des objets de valeur) à des courtiers ou à d’autres personnes pour l’apport d’affaires. Un dépositaire d’escrow ne peut pas décaisser la commission d’un courtier à partir des fonds d’escrow avant la clôture. Les dépositaires d’escrow ne peuvent pas accepter d’instructions contenant des blancs à remplir après la signature, ni permettre des ajouts, suppressions ou modifications, sauf si tous les mandants ayant déjà signé y apposent leurs initiales.

• ✓Les dépositaires d’escrow ne peuvent pas verser de frais de recommandation ni de cadeaux à des courtiers ou à d’autres personnes pour l’apport d’affaires
• ✓Un dépositaire d’escrow ne peut pas décaisser la commission d’un courtier avant la clôture de l’escrow
• ✓Les instructions d’escrow ne peuvent pas contenir de blancs remplis après la signature, et les modifications exigent que tous les mandants ayant déjà signé y apposent leurs initiales

Lors de la signature, les dépositaires de séquestre doivent remettre une copie de toute instruction de séquestre, instruction modifiée ou instruction supplémentaire à toutes les parties principales qui les signent. Les instructions de séquestre sont protégées par le secret professionnel et confidentielles et ne peuvent pas être divulguées à des personnes qui ne sont pas parties principales. Un courtier immobilier ne peut pas nommer un dépositaire de séquestre comme condition préalable à une transaction, mais peut en suggérer un si on le lui demande. L’acheteur choisit généralement le dépositaire de séquestre et la société d’assurance de titre.

• ✓Les dépositaires de séquestre doivent remettre des copies des instructions à toutes les parties principales lors de la signature
• ✓Les instructions de séquestre sont protégées par le secret professionnel et confidentielles et ne peuvent pas être divulguées à des personnes qui ne sont pas parties principales
• ✓Un courtier ne peut pas exiger un dépositaire de séquestre particulier comme condition de la transaction, mais peut en suggérer un si on le lui demande ; l’acheteur choisit généralement

Toute clause d'un bail résidentiel conclu après le 1er janvier 1976 qui modifie ou fait renoncer à certains droits du locataire est nulle et non exécutoire. Ces droits comprennent : les droits relatifs au dépôt de garantie (CC 1950.5) ; les limites au droit d'entrée du bailleur (CC 1954) ; le droit de faire valoir de futures causes d'action ; le droit à un préavis légal ; les droits procéduraux en matière de litige ; le droit à des locaux habitables conformes à toutes les lois ; et l'obligation de diligence du bailleur pour prévenir les blessures ou les dommages matériels.

• ✓Les renonciations aux droits relatifs au dépôt de garantie (CC 1950.5) et aux limites au droit d'entrée (CC 1954) sont nulles
• ✓Les renonciations au droit de faire valoir de futures causes d'action et aux préavis légaux sont nulles
• ✓Les renonciations aux droits à l'habitabilité et à l'obligation de diligence du bailleur sont nulles (postérieures au 1/1/1976)

Un vendeur peut accorder un crédit pour compléter le prix d’achat au moyen d’un billet à ordre de financement d’achat subordonné.

• ✓Les crédits consentis par le vendeur sont généralement assortis d’un taux d’intérêt plus élevé, mais ils sont soumis à l’approbation du prêteur de premier rang.
• ✓Un crédit consenti par le vendeur est un paiement différé dans le temps du prix d’achat, et non un prêt ou un sursis à exécution, et constitue par définition un acte de fiducie ou une hypothèque de financement d’achat.
• ✓Les billets à ordre du crédit vendeur peuvent être vendus à escompte en fonction du risque et des modalités importantes du prêt.

Depuis le 1er juillet 1983, l'arrangeur de crédit doit fournir des informations spécifiques au vendeur et à l'acheteur dans les opérations de crédit-vendeur (carry-back) portant sur des biens de 1 à 4 unités.

• ✓Les informations requises comprennent la description du billet à ordre/de la garantie, les conditions de la sûreté de rang supérieur, les avertissements de refinancement, la divulgation de l'amortissement négatif/du taux variable et les détails du paiement ballon en vertu de l'article 2966 du Code civil de Californie.
• ✓Les informations doivent porter sur l'avenant de bénéficiaire en cas de sinistre (loss payee endorsement), les demandes d'avis de défaillance/de retard (articles 2924b et 2924e du Code civil de Californie), l'assurance titre et l'état d'enregistrement en vertu de l'article 27280 du Code gouvernemental de Californie.
• ✓Des informations supplémentaires sont exigées si un acte de fiducie tout inclus (all-inclusive deed of trust) est utilisé ; l'article 580b du Code de procédure civile de Californie peut limiter le recouvrement du vendeur au produit net lors de la saisie immobilière.
• ✓L'arrangeur de crédit est un fiduciaire de l'acheteur et doit des obligations au vendeur (article 2957(a) du Code civil de Californie).

L’article 1090.5 du Code civil (entré en vigueur le 5 octobre 2007) interdit à toute personne ayant un intérêt dans une transaction immobilière d’influencer indûment une évaluation par la contrainte, l’extorsion ou la corruption. Si un titulaire de licence enfreint la loi dans l’exercice de ses fonctions, cela est considéré comme une violation de la loi de l’État régissant les licences. Le DRE a énuméré des pratiques interdites, notamment retenir un paiement, menacer de futures relations d’affaires, promettre de futures relations d’affaires, conditionner des honoraires à la valeur de l’évaluation et fournir des valeurs cibles.

• ✓L’article 1090.5 du Code civil interdit d’influencer indûment une évaluation par la contrainte, l’extorsion ou la corruption
• ✓La violation par un titulaire de licence dans l’exercice de ses fonctions est considérée comme une violation de la loi d’État régissant sa licence
• ✓Il est interdit de retenir ou de menacer de retenir un paiement pour influencer un évaluateur
• ✓Il est interdit de fournir une valeur cible à un évaluateur (sauf dans le cas d’un contrat de vente pour une acquisition)
• ✓Une deuxième évaluation ne peut être ordonnée que s’il existe une base raisonnable de croire que la première était défectueuse ou dans le cadre d’un processus d’examen de bonne foi

Le Home Valuation Code of Conduct, ou Code de conduite sur l’évaluation résidentielle, est un accord conjoint entre Fannie Mae, Freddie Mac, la FHFA et le procureur général de New York visant à renforcer l’indépendance et l’exactitude des évaluations. À compter du 1er mai 2009, Fannie Mae et Freddie Mac n’achètent plus de prêts hypothécaires résidentiels auprès de vendeurs qui n’adoptent pas le Code. Les prêts assurés FHA/VA, les prêts de la Section 184 pour les Amérindiens et les prêts de la Section 502 pour le logement rural sont exclus.

• ✓La HVCC renforce l’indépendance et l’exactitude des évaluations pour les prêts hypothécaires unifamiliaux
• ✓À compter du 1er mai 2009, Fannie Mae/Freddie Mac n’achèteront pas de prêts hypothécaires auprès de vendeurs qui n’adoptent pas le Code
• ✓Les prêts FHA, VA, Section 184 et Section 502 sont exclus des déclarations liées à la HVCC

Les créanciers doivent fournir à chaque emprunteur ayant droit à la rétractation deux exemplaires de l’avis du droit de rétractation. L’avis est adressé à tout emprunteur détenant un droit de propriété sur la résidence principale, même s’il n’est pas personnellement responsable. Dans le cas d’une fiducie familiale, les bénéficiaires occupants ont droit à l’avis. L’avis est un document distinct qui divulgue la sûreté, le droit de rétractation, la manière d’exercer la rétractation, les effets et la date d’expiration.

• ✓Chaque emprunteur ayant droit à la rétractation doit recevoir deux exemplaires de l’avis de rétractation
• ✓L’avis est adressé à tout emprunteur détenant un droit de propriété sur la résidence principale
• ✓Les bénéficiaires occupants d’une fiducie familiale ont droit à l’avis de rétractation
• ✓L’avis doit être un document distinct divulguant la sûreté, le droit de rétractation et la date d’expiration

L'emprunteur peut exercer son droit de rétractation jusqu'à minuit du troisième jour ouvrable suivant le dernier événement à survenir parmi : la conclusion de l'opération, la remise de toutes les informations substantielles exigées par la TILA, ou la remise de l'avis du droit de rétractation. Pour la rétractation, un jour ouvrable s'entend de tout jour calendaire, à l'exception des dimanches et des jours fériés légaux fédéraux. Si l'avis ou les informations substantielles ne sont pas remis, le droit expire trois ans après la conclusion de l'opération, lors du transfert de l'intégralité des intérêts, ou lors de la vente, selon ce qui se produit en premier.

• ✓La rétractation court jusqu'à minuit du troisième jour ouvrable suivant le plus tardif de la conclusion, des informations ou de l'avis
• ✓Le jour ouvrable pour la rétractation est tout jour calendaire, sauf les dimanches et les jours fériés légaux fédéraux
• ✓Si l'avis ou les informations ne sont pas remis, le droit expire trois ans après la conclusion ou lors du transfert ou de la vente
• ✓L'exercice par l'un quelconque des emprunteurs est effectif pour tous les emprunteurs

La rescission s’applique au crédit à la consommation garanti par une sûreté sur la résidence principale de l’emprunteur (une seule résidence principale à la fois ; inclut les maisons mobiles). Exemptions : les prêts d’achat ou de construction initiale de la résidence principale (peu importe le rang de la sûreté) ; les refinancements auprès du même prêteur sans fonds nouveaux (rescindables uniquement à hauteur des fonds nouveaux) ; les prêts d’agences d’État ; et les prêts sur des résidences non principales (terrains vacants, résidences de vacances/de retraite).

• ✓Les prêts d’achat et de construction initiale de la résidence principale sont exemptés de la rescission
• ✓Les refinancements auprès du même prêteur sans fonds nouveaux sont exemptés ; les fonds nouveaux sont rescindables dans cette mesure
• ✓Un emprunteur ne peut avoir qu’une seule résidence principale à la fois
• ✓Les prêts garantis par des résidences non principales (résidences de vacances/de retraite, terrains vacants) sont exemptés

Un emprunteur peut renoncer au droit de rétractation en cas d'urgence financière personnelle véritable en remettant une déclaration écrite datée, signée par l'emprunteur, décrivant l'urgence et renonçant expressément à ce droit, de préférence manuscrite. Les formulaires de renonciation préimprimés sont interdits, sauf autorisation. Dans une zone de catastrophe majeure déclarée au niveau fédéral, des formulaires imprimés peuvent être utilisés; ils expirent un an après la déclaration de catastrophe.

• ✓La renonciation au droit de rétractation exige une déclaration écrite datée décrivant une urgence financière personnelle véritable
• ✓Les formulaires de renonciation préimprimés sont généralement interdits
• ✓Les formulaires de renonciation imprimés sont autorisés dans une zone de catastrophe majeure déclarée au niveau fédéral, et expirent un an après la déclaration

En cas de rescision, la sûreté devient nulle et l’emprunteur n’est redevable d’aucun montant, y compris tout frais financier. Dans les 20 jours calendaires suivant la réception de l’avis de rescision, le prêteur doit restituer toute somme d’argent ou tout bien et éteindre la sûreté. L’emprunteur remet ensuite toute somme d’argent ou tout bien au prêteur. Si le prêteur n’en prend pas possession dans les 20 jours suivant la remise, l’emprunteur peut les conserver sans autre obligation.

• ✓En cas de rescision, la sûreté devient nulle et l’emprunteur n’est redevable d’aucun frais financier
• ✓Le prêteur doit restituer l’argent ou les biens et éteindre la sûreté dans les 20 jours calendaires
• ✓Si le prêteur ne prend pas possession dans les 20 jours suivant la remise par l’emprunteur, l’emprunteur peut conserver les sommes ou biens

Les frais de financement sont exacts aux fins de la rescision s'ils sont sous-évalués d'au plus la moitié de 1 pour cent du montant nominal du billet ou de 100 $ (le montant le plus élevé étant retenu), ou s'ils sont surévalués. Pour les refinancements par un nouveau prêteur sans nouvelle avance ni consolidation, la tolérance est de 1 pour cent ou de 100 $. Après l'ouverture d'une procédure de saisie immobilière, l'emprunteur peut exercer sa rescision si des frais de courtier ont été omis des frais de financement ou si l'avis de rescision approprié n'a pas été donné; la tolérance de sous-évaluation en matière de saisie immobilière est de 35 $.

• ✓Tolérance générale des frais de financement pour la rescision : sous-évaluation d'au plus la moitié de 1 pour cent du billet ou de 100 $
• ✓Tolérance pour refinancement par un nouveau prêteur : sous-évaluation d'au plus 1 pour cent du billet ou de 100 $
• ✓Après l'ouverture d'une saisie immobilière, la tolérance des frais de financement est une sous-évaluation d'au plus 35 $
• ✓Après l'ouverture d'une saisie immobilière, des frais de courtier omis ou un avis de rescision défectueux permettent la rescision

La Taxpayer Relief Act de 1997 et les modifications ultérieures ont fixé les taux d'imposition des plus-values en fonction de la période de détention et de la tranche d'imposition. Les plus-values à court terme sont imposées comme un revenu ordinaire ; les plus-values à long terme bénéficient de taux favorables.

• ✓Court terme (un an ou moins) imposé comme revenu ordinaire jusqu'à 35 %
• ✓Long terme (plus d'un an) : 5 % pour les tranches de 10 %/15 % (zéro pour cent à partir de 2008)
• ✓Long terme : 15 % pour les tranches de 25 %, 28 %, 33 %, 35 %
• ✓Récupération d'amortissement imposée à 25 %
• ✓La Tax Reform Act de 1986 a abrogé la déduction de 60 % sur les plus-values à long terme

Après la loi de réforme fiscale de 1986 (Tax Reform Act), les revenus sont répartis en catégories non passives, de portefeuille et passives. Les pertes d'activités passives (PAL) ne peuvent généralement pas compenser les revenus non passifs ou de portefeuille, avec des exceptions pour l'immobilier locatif.

• ✓Les pertes passives ne peuvent généralement pas compenser les revenus non passifs ou de portefeuille
• ✓L'activité de location est passive, indépendamment de la participation matérielle
• ✓La participation matérielle = une implication régulière, continue et substantielle
• ✓Des exceptions et des règles d'application progressive s'appliquent, y compris pour l'immobilier locatif

L’amortissement est une charge périodique déductible qui permet de récupérer l’investissement en capital sur la durée d’utilité d’un bien productif de revenus. Les terrains ne sont pas amortissables. Différents régimes s’appliquent selon la date de mise en service du bien.

• ✓Les terrains ne sont PAS amortissables; seules les améliorations le sont
• ✓Les biens mis en service après 1986 relèvent du MACRS
• ✓L’ACRS s’applique aux biens acquis du 1er janvier 1981 au 1er août 1986
• ✓Les améliorations sont amortissables si elles sont utilisées dans une activité commerciale ou pour produire un revenu et ont une durée de vie déterminable supérieure à un an
• ✓Même si l’amortissement n’est pas déduit, la base est réduite et l’IRS exige que l’amortissement total admissible soit pris en compte lors de la vente

Les règles de déduction des intérêts hypothécaires dépendent de la date, du montant et de l'utilisation du prêt. La dette d'acquisition et la dette sur valeur nette de la résidence ont des plafonds distincts.

• ✓Prêts garantis par la résidence principale ou secondaire et contractés avant le 14 octobre 1987 : entièrement déductibles
• ✓Prêts d'acquisition contractés après le 13 octobre 1987 : déductibles sur les premiers 1 000 000 $ (500 000 $ pour les personnes mariées déclarant séparément)
• ✓Intérêts déductibles sur un maximum de 100 000 $ de prêts subordonnés ou de prêts sur valeur nette de la résidence
• ✓Voir la publication 936 de l'IRS pour plus de détails

Les règles relatives aux montants à risque limitent les pertes déductibles au montant que le contribuable a à risque dans une activité. Elles s'appliquent aux biens immobiliers mis en service après 1986, avec des exceptions pour le financement sans recours qualifié.

• ✓Les pertes ne sont admises qu'à concurrence du montant à risque à la fin de l'année d'imposition
• ✓Le contribuable n'est pas à risque pour un financement sans recours (absence de responsabilité personnelle)
• ✓Exception : dette sans recours qualifiée garantie par un bien immobilier auprès d'un prêteur qualifié
• ✓Personne qualifiée = exerce activement ou régulièrement l'activité de prêt d'argent (p. ex., une banque), et non le vendeur ou une partie liée, sauf si les conditions sont commercialement raisonnables

Les gouvernements des États et les collectivités locales peuvent émettre des certificats de crédit hypothécaire (MCC) permettant à un emprunteur d’utiliser les intérêts hypothécaires comme crédit d’impôt sur le revenu, aidant les personnes à revenu faible ou modéré à être admissibles à des prêts.

• ✓Le MCC permet d’utiliser les intérêts hypothécaires comme crédit d’impôt sur le revenu
• ✓Ils sont émis jusqu’à ce que le montant total en dollars fixé par le gouvernement soit atteint
• ✓Il aide les personnes à revenu faible ou modéré à être admissibles à des prêts d’acquisition, de réhabilitation ou d’amélioration

Le titre commercialisable (merchantable) n'a pas de signification universellement acceptée ; ce n'est pas un titre parfait, mais un titre exempt d'objections plausibles ou raisonnables, avec une assurance raisonnable quant aux droits en cause. Il doit être tel qu'un tribunal obligerait un acheteur à l'accepter dans une action en exécution forcée (specific performance).

• ✓Le titre commercialisable est exempt d'objections raisonnables/plausibles, sans devoir nécessairement être parfait
• ✓Le titre doit être tel qu'un tribunal obligerait un acheteur à l'accepter
• ✓L'établissement d'un titre commercialisable est particulièrement important dans les ventes à titre onéreux et les prêts garantis

Une « chaîne de titres papier » peut être retracée jusqu’à la cession initiale par l’autorité publique, établie par le système d’enregistrement de type « race » / « race-notice ». L’enregistrement n’est généralement pas obligatoire. Les registres peuvent être erronés, frauduleux ou incomplets (par ex., héritiers exclus, concédants incapables), de sorte que le titre dépend à la fois des faits enregistrés et de renseignements extérieurs.

• ✓Le système d’enregistrement établit une chaîne de titres papier et une priorité, mais l’enregistrement n’est généralement pas obligatoire
• ✓Les registres peuvent être erronés, frauduleux ou incomplets
• ✓Le titre dépend des faits enregistrés ainsi que de renseignements non enregistrés (successions, impôts, jugements)

Historiquement, les spécialistes des titres préparaient un abrégé de titre (résumé des transferts) examiné avec l’opinion d’un avocat. Ensuite est venu le certificat de titre (déclaration de la société d’abrégés sur la titularité sous réserve de charges), puis la garantie de titre (garanties écrites), avant la police moderne d’assurance de titre.

• ✓Un abrégé de titre est un résumé des transferts successifs, accompagné de l’opinion d’un avocat
• ✓Un certificat de titre atteste le titre (sans l’assurer) et son usage est limité aujourd’hui
• ✓Une garantie de titre fournissait des garanties écrites, soumise à la réglementation des assurances

Un acheteur/cessionnaire d’un prêt visé à la Section 32 est soumis à toutes les demandes et défenses que l’emprunteur pourrait opposer au créancier, à moins qu’il ne prouve par prépondérance de la preuve qu’une personne raisonnable faisant preuve de la diligence requise n’aurait pas pu déterminer que le prêt était visé à la Section 32. La responsabilité du cessionnaire s’étend généralement aux prêts hypothécaires visés à la Section 35. La réparation est limitée aux montants de responsabilité civile prévus à l’article 1640 pour les violations de la TILA ou, pour d’autres causes, à la somme du solde de l’endettement restant majorée du total des montants payés.

• ✓Le cessionnaire d’un prêt visé à la Section 32 est soumis à toutes les demandes et défenses de l’emprunteur, sauf si la défense de diligence raisonnable est prouvée
• ✓La responsabilité du cessionnaire s’étend généralement aux prêts hypothécaires visés à la Section 35
• ✓Les dommages-intérêts sont plafonnés aux montants prévus à l’article 1640 pour les violations de la TILA ou, pour d’autres causes, au solde de l’endettement restant majoré du total payé (réduit de l’indemnité accordée en vertu de l’article 1640)

Les techniques résiduelles répartissent le revenu net entre le terrain et le bâtiment. Résidu du bâtiment (valeur du terrain connue) : déduire le revenu du terrain du RNI total, capitaliser le revenu du bâtiment, puis l'ajouter à la valeur du terrain. Résidu du terrain (valeur du bâtiment connue) : déduire le revenu du bâtiment, capitaliser le revenu résiduel du terrain, puis l'ajouter à la valeur du bâtiment. Les composantes peuvent avoir des taux de capitalisation différents.

• ✓La technique du résidu du bâtiment est utilisée lorsque la valeur du terrain est connue et que la valeur du bâtiment est inconnue
• ✓La technique du résidu du terrain est utilisée lorsque la valeur du bâtiment est connue et que la valeur du terrain est inconnue
• ✓Les composantes terrain et bâtiment peuvent avoir des taux de capitalisation différents
• ✓Les techniques résiduelles ont un usage très limité pour les problèmes d'évaluation particuliers

Le taux de capitalisation du bâtiment = taux d'intérêt (rendement sur l'investissement) + taux de récupération (récupération de l'investissement). Le taux de récupération = 100 % ÷ durée de vie économique restante. Autrement, le taux de capitalisation du bâtiment = revenu net du bâtiment ÷ valeur du bâtiment.

• ✓Taux de capitalisation du bâtiment = taux d'intérêt (rendement sur l'investissement) + taux de récupération (récupération de l'investissement)
• ✓Taux de récupération = 100 % ÷ durée de vie économique restante
• ✓Le taux de capitalisation du bâtiment est aussi égal au revenu net du bâtiment ÷ valeur du bâtiment

La capitalisation par rendement convertit les avantages économiques en valeur actualisée en actualisant chaque avantage anticipé à un taux de rendement/taux d’actualisation. La forme la plus courante est l’analyse des flux de trésorerie actualisés (DCF). Les taux de rendement comprennent un taux sûr exempt de risque plus des primes pour le risque, le manque de liquidité et la charge de gestion.

• ✓Taux d’actualisation = taux de rendement exigé (taux de rendement)
• ✓L’actualisation suppose un rendement sur l’investissement plus une récupération du capital
• ✓La forme la plus courante est l’analyse des flux de trésorerie actualisés (DCF)
• ✓Le taux de rendement comprend le taux sûr exempt de risque plus les primes pour le risque, le manque de liquidité et la charge de gestion

Avant un plan définitif, un lotisseur doit déposer un certificat de privilège fiscal et garantir des conventions d’aménagement par des cautions ou des dépôts en espèces.

• ✓Doit déposer un certificat attestant l’absence de privilèges pour taxes impayées ou impositions spéciales, avec une caution ou un dépôt pour les taxes non encore exigibles.
• ✓Doit aménager ou s’engager à aménager les terrains pour les rues publiques ou privées, les routes et les servitudes de drainage avant l’approbation du plan définitif.
• ✓Les conventions d’aménagement doivent être garanties par une caution ou un dépôt en espèces.
• ✓Un plan définitif doit être préparé et enregistré avant l’expiration du plan provisoire.

Une carte définitive conforme aux exigences de la loi sur les cartes (Map Act) et des ordonnances locales est approuvée lors de la réunion suivante et acceptée pour enregistrement, ce qui nécessite un certificat de titre.

• ✓L'approbation a lieu lors de la réunion suivante après le dépôt, sauf si une prolongation de délai est convenue.
• ✓Après l'approbation, la carte est acceptée pour enregistrement et transmise au fonctionnaire chargé de l'enregistrement.
• ✓Le subdiviseur doit fournir un certificat de titre établissant que les parties consentantes détiennent un intérêt de titre inscrit.

Un plan parcellaire, préparé par un ingénieur civil enregistré ou un géomètre-arpenteur agréé, doit inclure les limites, les rues, les parcelles numérotées et un certificat de consentement.

• ✓Doit être préparé par un ingénieur civil enregistré ou un géomètre-arpenteur agréé, ou sous leur supervision
• ✓Doit inclure les limites, l'emplacement des rues et chaque parcelle numérotée/désignée
• ✓Doit inclure un certificat signé et reconnu par tous les détenteurs d'un intérêt de titre inscrit consentant à l'enregistrement
• ✓Doit satisfaire aux exigences supplémentaires des ordonnances locales de subdivision

En plus des livres comptables, le DRE exige que les courtiers conservent tous les documents préparés ou obtenus dans le cadre de toute transaction immobilière traitée, associés à chaque activité.

• ✓Les dépôts d'achat exigent un contrat de vente immobilière signé et un reçu de dépôt ; les loyers exigent des reçus d'encaissement
• ✓Les dépôts exigent des bordereaux de dépôt bancaire ; le retour des chèques de l'acheteur exige une copie signée et datée par l'acheteur
• ✓La perception des frais de gestion exige des contrats de gestion immobilière et, si un seul chèque couvre plusieurs propriétaires, un relevé indiquant chaque frais

En vertu de l'article 10142 du Code des affaires et professions (B&P), un titulaire de licence doit remettre une copie de toute convention autorisant des services exigeant une licence à la personne qui la signe au moment de l'obtention de la signature.

• ✓La copie doit être remise au moment où la signature est obtenue
• ✓S'applique aux mandats de vente, contrats d'achat, avenants et contrats de gestion immobilière

Aux termes de l’article 17900 du Code des professions et des affaires (B&P Code), un nom commercial fictif est un nom qui n’inclut pas le nom de famille de l’individu ou qui suggère des propriétaires supplémentaires. Une déclaration de nom commercial fictif doit être déposée auprès du greffier du comté au plus tard 40 jours après le début de l’activité, publiée une fois par semaine pendant quatre semaines successives dans les 30 jours suivant le dépôt, et un affidavit de publication doit être déposé dans les 30 jours suivant l’achèvement de la publication. La déclaration expire cinq ans à compter du 31 décembre de l’année de dépôt.

• ✓La déclaration de nom commercial fictif doit être déposée auprès du greffier du comté au plus tard 40 jours après le début de l’activité
• ✓Dans les 30 jours suivant le dépôt, publier une fois par semaine pendant quatre semaines successives dans un journal de circulation générale
• ✓Un affidavit de publication doit être déposé auprès du greffier du comté dans les 30 jours suivant l’achèvement de la publication
• ✓La déclaration expire à la fin de cinq ans à compter du 31 décembre de l’année de dépôt, sauf abandon plus tôt
• ✓Des mots comme « Company », « & Son », « & Sons », « & Associates » et « Brothers » suggèrent des propriétaires supplémentaires, ce qui rend le nom fictif

Une division de propriété est une division légalement définie de bien immobilier destinée à la vente, la location ou le financement, réglementée par la loi. La Loi sur les cartes de division de propriété exige que les subdividers soumettent une carte préliminaire à la commission d'urbanisme locale avant une carte finale.

• ✓Les divisions de propriété sont réglementées par la loi (Code B&P 11000 et seq.)
• ✓La Loi sur les cartes de division de propriété exige une carte préliminaire soumise à la commission d'urbanisme
• ✓Une carte finale incorporant les modifications demandées doit ensuite être déposée

Un aménagement prévu est un lotissement comportant des parcelles appartenant en propre à des propriétaires ainsi qu'une adhésion à une association propriétaire de zones communes. Un projet d'aménagement par unité (PUD) permet un regroupement différant du zonage conventionnel.

• ✓L'aménagement prévu combine des parcelles distinctes avec l'adhésion à une association de zones communes
• ✓La PUD permet le regroupement et les caractéristiques différant du zonage normal

Une propriété en multipropriété est un droit d'occupation dans un projet de multipropriété couplé avec un domaine dans l'immeuble. Un droit d'usage en multipropriété est un droit de licence ou d'adhésion d'occupation non couplé avec un domaine.

• ✓La propriété en multipropriété est couplée avec un domaine dans l'immeuble
• ✓Le droit d'usage en multipropriété n'est PAS couplé avec un domaine dans l'immeuble
• ✓Le projet de multipropriété fournit une occupation exclusive récurrente pour des périodes spécifiées

Une cotisation spéciale est une charge légale contre un bien immobilier imposée par une autorité publique pour financer des améliorations publiques (éclairage public, trottoirs, améliorations de rue), ou dans une copropriété (CID), une charge supplémentaire pour les réparations imprévues.

• ✓La cotisation spéciale publique finance les améliorations publiques
• ✓La cotisation spéciale en copropriété couvre les réparations imprévues ou les améliorations du capital
• ✓Elle est prélevée en sus des cotisations régulières dans une copropriété

Les classes de la NAREB incluent les conseils membres, les membres des conseils locaux, les courtiers membres individuels, les membres associés, les membres associés alliés, les membres individuels, les membres alliés, les membres honoraires, les abonnés, les membres corporatifs et les membres à vie. Les courtiers membres individuels disposent d'une voix complète; les membres associés et les membres associés alliés disposent d'une demi-voix; les membres alliés disposent d'un quart de voix; les membres honoraires, abonnés et corporatifs n'ont aucun pouvoir de vote.

• ✓Le courtier membre individuel dispose d'une (1) voix complète
• ✓Les membres associés et les membres associés alliés disposent d'une demi (1/2) voix
• ✓Les membres alliés disposent d'un quart (1/4) de voix
• ✓Les membres honoraires, corporatifs et abonnés n'ont aucun pouvoir de vote
• ✓Les abonnés ne sont pas tenus de respecter le Code d'éthique de la NAREB et ne peuvent pas utiliser le terme Realtist

Les membres individuels sont élus en tant que membres directs par le conseil d'administration, peuvent exister en dehors du territoire local ou étatique, et conservent leur adhésion jusqu'à six mois après l'acceptation d'un conseil membre dans le même territoire. Les membres affiliés comprennent les personnes des entreprises affiliées telles que les banquiers hypothécaires et les évaluateurs. Les membres à vie sont accordés pour services distingués, les droits de vote variant selon la désignation.

• ✓Les membres individuels sont élus en tant que membres directs par le conseil d'administration
• ✓Le statut de membre individuel expire 6 mois après l'acceptation d'un conseil membre dans le même territoire
• ✓Les membres à vie sont accordés pour services distingués, les droits de vote variant selon la désignation

L’assurance de titre a été mise au point comme l’aboutissement des méthodes visant à garantir un titre commercialisable et à indemniser les pertes découlant de garanties inexactes. Contrairement aux méthodes antérieures, elle protège de façon unique contre les risques extérieurs aux registres publics (falsification, incapacité, non-remise), en plus des risques liés aux registres, en utilisant un fichier de titres (title plant) pour effectuer des recherches dans les registres.

• ✓L’assurance de titre couvre les risques liés aux registres ET certains risques hors registre, selon le type de police
• ✓Sa contribution unique est la protection contre les risques extérieurs aux registres publics
• ✓Les assureurs utilisent un fichier de titres (title plant) pour effectuer des recherches dans les registres

Un rapport préliminaire est un engagement/binder — une offre d'émettre une police de titre sous réserve des exceptions énoncées. Ce n'est PAS un abstract of title (résumé de titre) et il ne représente pas l'état du titre. Il énonce simplement les termes et conditions selon lesquels l'assureur émettra une police (Insurance Code 1234.11).

• ✓Un rapport préliminaire est une offre d'émettre une police, et non une représentation de l'état du titre
• ✓Ce n'est pas un abstract of title et il n'assume aucune des obligations de l'abstract
• ✓Il énonce les exceptions et les conditions selon lesquelles l'assureur émettra la couverture

La police standard protège contre les risques hors registre (falsification, usurpation d'identité, absence de capacité), les actes non remis, les privilèges fiscaux fédéraux sur les successions et les frais de défense. Elle NE couvre PAS les vices connus de l'assuré, les servitudes ou privilèges non enregistrés, les droits des parties en possession, les éléments révélés par inspection ou arpentage, les claims miniers, les droits d'eau ou le zonage.

• ✓La police standard couvre la falsification, l'usurpation d'identité, l'absence de capacité et les frais de défense
• ✓Elle ne couvre pas les éléments connus de l'assuré, les intérêts non enregistrés ou les droits des parties en possession
• ✓Elle ne couvre pas les éléments découvrables par inspection ou arpentage, les claims miniers, les droits d'eau ou le zonage

La police ALTA (du prêteur) élargit la couverture pour inclure les droits des parties en possession, les réserves de brevets fonciers et les titres invendables — conçue pour les prêteurs d'un autre État, incapables d'effectuer une inspection. Les polices étendues du propriétaire ALTA/CLTA offrent aux propriétaires une protection similaire. Les polices de propriétaire occupant (1998, révisées) offrent une couverture étendue avec des plafonds et de petites franchises.

• ✓La police ALTA du prêteur couvre les parties en possession, les réserves de brevets fonciers et les titres invendables
• ✓Les polices étendues du propriétaire et du propriétaire occupant élargissent la protection au moyen de plafonds et de franchises
• ✓La police CLTA du propriétaire occupant offre la couverture des cartes de lotissement (Subdivision Map) ; ALTA rend la couverture de la loi sur les cartes (Map Act) facultative

Les assureurs de titres doivent facturer les rapports préliminaires et faire des efforts sincères pour percevoir les sommes dues (loi de 1967). Ils peuvent fournir gratuitement le propriétaire inscrit et la description de l’immeuble au registre (un « profil de propriété »). La loi interdit de verser une commission ou un rabais comme incitation à des affaires de titres (Ins. Code 12404 ; B&P 10177.4).

• ✓Les sociétés de titres doivent facturer les rapports préliminaires et tenter de percevoir les sommes dues
• ✓Un « profil de propriété » (propriétaire inscrit et description de l’immeuble au registre) peut être fourni gratuitement
• ✓Les rabais ou commissions, directs ou indirects, comme incitations à des affaires de titres sont interdits (B&P 10177.4)

Un assureur de titres californien doit avoir au moins 500 000 $ de capital versé (Ins. Code 12359), déposer un fonds de garantie de 100 000 $ auprès du Commissaire des assurances (12350), et provisionner un fonds de surplus d’assurance de titres de 10 % des primes annuellement jusqu’à ce qu’il atteigne le moindre de 25 % du capital versé ou 1 000 000 $.

• ✓Capital versé minimal de 500 000 $ et fonds de garantie de 100 000 $ exigés
• ✓Fonds de surplus annuel de 10 % des primes jusqu’à atteindre le moindre de 25 % du capital ou 1 000 000 $
• ✓Les formulaires standardisés de la CLTA sont utilisés presque universellement en Californie

L’occupation comprend l’abandon, la prescription et la possession adverse. La possession adverse exige : une occupation réelle ; un usage ouvert et notoire ; une possession hostile au titre du véritable propriétaire ; une revendication de droit ou un titre apparent ; une possession continue et ininterrompue pendant cinq ans ; et le paiement de toutes les taxes foncières pendant cinq ans. Un tel titre n’est pas commercialisable ni assurable tant qu’il n’est pas parfait par jugement du tribunal et ne peut généralement pas être acquis contre une entité publique.

• ✓La possession adverse exige cinq années de possession continue
• ✓Elle exige le paiement de toutes les taxes foncières pendant cinq ans
• ✓La possession doit être réelle, ouverte, notoire, hostile et fondée sur une revendication de droit
• ✓Le titre par possession adverse n’est pas commercialisable tant qu’il n’est pas parfait par jugement du tribunal

Le Code civil de Californie énumère neuf façons d’acquérir un bien : testament ; succession ; accession ; occupation ; transfert ; mariage ; déshérence ; expropriation pour cause d’utilité publique ; et estoppel équitable. Le transfert comprend la concession privée, la concession publique, le don/affectation à usage public, et l’aliénation par effet de la loi ou par décision de justice.

• ✓Les neuf méthodes sont le testament, la succession, l’accession, l’occupation, le transfert, le mariage, la déshérence, l’expropriation pour cause d’utilité publique et l’estoppel équitable
• ✓Le transfert comprend la concession privée, la concession publique, le don et l’action en justice

Un testament dispose des biens au décès et ne prend effet qu'au décès (contrairement aux actes et aux contrats). Les types sont le testament avec témoins (formel), le testament olographe, le testament statutaire et le testament statutaire avec trust. Un testament olographe est entièrement écrit, daté et signé de la main du testateur. Au décès, le titre passe aux bénéficiaires ou héritiers, mais n'est pas commercialisable/assurable en raison du contrôle des successions (probate).

• ✓Un testament ne prend effet qu'au décès
• ✓Un testament olographe est entièrement écrit à la main, daté et signé par le testateur
• ✓Un testament avec témoins exige au moins deux témoins
• ✓Le titre après décès n'est pas commercialisable tant que la procédure de probate n'est pas terminée

La procédure d'homologation commence par une requête en homologation d'un testament ou par une demande de lettres d'administration. Un représentant (exécuteur testamentaire/administrateur) est nommé. L'avis aux créanciers accorde quatre mois pour présenter leurs créances. Un inventaire et une évaluation sont déposés. Les biens de la succession peuvent être vendus sous réserve de l'approbation du tribunal. Les petites successions peuvent être exemptées ou faire l'objet de procédures sommaires.

• ✓Les créanciers disposent de quatre mois après l'avis pour présenter leurs créances
• ✓Les ventes de biens de succession exigent l'approbation du tribunal
• ✓Les petites successions peuvent être exemptées de la procédure complète d'homologation

Lorsqu'une personne décède sans testament, la succession ab intestat régit la dévolution en fonction de la nature des biens et des proches parents. Les biens propres peuvent être répartis entre le conjoint et les enfants. La moitié des biens communs appartient au conjoint survivant ; l'autre moitié est soumise au testament et revient au conjoint survivant s'il n'y a pas de testament.

• ✓La succession ab intestat s'applique en l'absence de testament valide.
• ✓La moitié des biens communs appartient au conjoint survivant.
• ✓La moitié des biens communs appartenant au défunt revient au conjoint survivant s'il n'y a pas de testament.

Par accession, le titre s'étend aux améliorations ou adjonctions. L'accrétion ajoute du terrain par accumulation progressive de sédiments (alluvion) aux propriétaires riverains/littoraux. La reliction est le retrait progressif de l'eau laissant un terrain à sec. L'avulsion est un emportement rapide. Les biens fixés sans autorisation appartiennent au propriétaire du fonds. Une personne de bonne foi qui a apporté des améliorations par erreur peut les retirer en payant des dommages-intérêts (Code civil de Californie 1013.5).

• ✓L'alluvion est un terrain progressivement ajouté par accrétion de sédiments
• ✓La reliction est un terrain exposé par le retrait progressif de l'eau ; l'avulsion est une perte rapide
• ✓Les biens fixés sans autorisation appartiennent au propriétaire du fonds
• ✓Le Code civil de Californie 1013.5 permet à une personne de bonne foi ayant apporté des améliorations par erreur de les retirer en payant des dommages-intérêts

Une servitude par prescription est analogue à la possession adverse, mais elle ne confère que le droit d'utiliser le terrain d'autrui, et non un titre de propriété complet. L'abandon est la remise volontaire de la possession avec l'intention de mettre fin à un droit sans le céder ; le simple non-usage ne constitue pas un abandon. Si un locataire abandonne, le bailleur recouvre la possession et le contrôle.

• ✓Une servitude par prescription ne confère qu'un droit d'usage, et non le titre complet
• ✓L'abandon exige l'intention d'y mettre fin ; le simple non-usage ne constitue pas un abandon

Le transfert a lieu lorsque le titre de propriété est transmis par le fait du propriétaire ou par la loi. Une cession privée transmet le titre à titre onéreux. Une donation est un transfert volontaire sans contrepartie, normalement par acte translatif pour un bien immobilier. L'affectation à usage public acquiert un bien pour l'usage public par affectation à usage public de common law (intention plus acceptation du public), par affectation statutaire (Subdivision Map Act), ou par acte translatif (souvent pour le titre de pleine propriété).

• ✓Une cession privée transmet le titre à titre onéreux ; une donation est sans contrepartie
• ✓L'affectation à usage public de common law exige l'intention du propriétaire foncier et l'acceptation du public
• ✓L'affectation statutaire a lieu en vertu du Subdivision Map Act par l'enregistrement d'un plan

Les tribunaux établissent le titre de propriété indépendamment de la volonté du propriétaire au moyen : d’une action en clarification du titre (quiet-title action) (clarification des titres fiscaux, possession adverse, contrats déchus) ; d’une action en partage (partition action) (division des intérêts des copropriétaires, éventuellement par vente ordonnée) ; d’une action en foreclosure (saisie immobilière) (titulaire d’un privilège demandant la vente pour solde impayé) ; et d’une action en jugement déclaratoire (declaratory relief action) (détermination des droits en vertu d’un acte écrit).

• ✓Une action en clarification du titre (quiet-title action) écarte les revendications adverses sur un bien immobilier
• ✓Une action en partage (partition action) divise les intérêts des copropriétaires, souvent par une vente ordonnée par le tribunal
• ✓Une action en foreclosure (saisie immobilière) ordonne la vente afin de satisfaire un privilège impayé

Un créancier titulaire d'un jugement pécuniaire peut obtenir un bref d'exécution ordonnant à l'officier de saisir et de vendre aux enchères les biens immobiliers non exempts du débiteur. L'acheteur reçoit un certificat de vente ; si aucun rachat n'a lieu dans le délai légal (généralement 12 mois), l'officier délivre un acte de transfert. La déchéance survient lorsqu'une condition résolutoire est violée ou qu'un événement de limitation spéciale se produit, ce qui permet au concédant de recouvrer le titre sans contrepartie.

• ✓Un bref d'exécution ordonne la saisie et la vente des biens non exempts du débiteur
• ✓Le délai de rachat après une vente sur exécution est généralement de 12 mois
• ✓La violation d'une condition résolutoire permet au concédant de mettre fin au droit de propriété

Le mariage ne transfère pas le titre, mais les revenus et les acquisitions pendant le mariage (qui ne sont pas des biens propres) sont des biens communs, avec des intérêts conjugaux égaux. La déshérence transfère le titre à l'État en l'absence d'héritiers (elle n'est pas automatique). L'expropriation pour cause d'utilité publique prend une propriété privée pour un usage public, avec une indemnisation à la juste valeur marchande. L'estoppel équitable empêche un ancien propriétaire de nier le titre d'un revendiquant de bonne foi, et les bénéficiaires reçoivent le titre acquis ultérieurement.

• ✓Les biens acquis pendant le mariage qui ne sont pas des biens propres sont des biens communs
• ✓La déshérence transfère le titre à l'État en l'absence d'héritiers et n'est pas automatique
• ✓L'expropriation pour cause d'utilité publique exige le paiement d'une indemnisation à la juste valeur marchande
• ✓Le titre acquis ultérieurement passe au bénéficiaire par estoppel