Chapter 27 Glossary — Title, Deeds & Conveyances +15California · immobilier · Français

Un acte translatif de propriété transfère le titre du cédant (grantor) au cessionnaire (grantee). Le grant deed est un acte de garantie limitée assurant qu'aucun transfert antérieur n'a eu lieu et que le titre est libre des charges créées par le cédant. Le warranty deed comporte des garanties complètes ; le special warranty deed ne garantit que contre les défauts survenus pendant la période de propriété du cédant. Le quitclaim deed renonce à tout droit sans garantie. Le gift deed est sans contrepartie.

• ✓Un acte translatif de propriété doit être dûment exécuté et remis pour transférer le titre
• ✓Un grant deed garantit que le cédant n'a pas déjà transféré la propriété et que le titre est libre des charges imposées par le cédant
• ✓Un quitclaim deed transfère tout droit sans aucune garantie de titre

L’enregistrement consiste à verser un document au dossier auprès du County Recorder (greffier du comté) afin de donner un avis public (constructif/juridique). La priorité des réclamations est généralement fondée sur l’heure et la date de l’enregistrement, la plus ancienne inscription bénéficiant de la préférence. Les registres publics confèrent un avis constructif sur les questions relatives aux biens immobiliers.

• ✓L’enregistrement donne un avis constructif (juridique) au public
• ✓La priorité des privilèges est généralement déterminée par l’heure et la date de l’enregistrement
• ✓Les registres publics confèrent un avis constructif sur les questions relatives aux biens immobiliers

L’assurance de titre protège les propriétaires ou les prêteurs contre certaines pertes, notamment un titre défectueux ou non commercialisable. La police standard couvre les questions enregistrées ; la police ALTA (étendue) couvre des risques supplémentaires comme les privilèges de constructeur non enregistrés, les servitudes, les faits de levé topographique, les droits sur l’eau et les minéraux, et les parties en possession. Les exceptions sont des questions spécifiques exclues ; les exclusions sont des questions générales exclues.

• ✓La couverture étendue ALTA couvre les risques qu’un levé topographique physique révélerait et les parties en possession
• ✓La police de titre standard ne couvre pas les privilèges non enregistrés ni les questions de levé topographique
• ✓Un rapport de titre divulgue l’état du titre avant l’émission de la police

Un abrégé de titre résume tous les transferts et toutes les procédures juridiques démontrant la continuité de la propriété. La chaîne des titres retrace les transferts depuis la concession initiale. Un titre commercialisable est celui qu'un acheteur raisonnable accepterait. L'apparence de titre semble valable, mais ne constitue pas un titre réel. Une atteinte au titre compromet le titre jusqu'à sa suppression.

• ✓Une chaîne des titres retrace la propriété jusqu'à la concession initiale
• ✓Un titre commercialisable est le titre qu'un acheteur raisonnable et informé accepterait
• ✓Une atteinte au titre peut être supprimée par acte de renonciation ou par action en clarification du titre

Une reconnaissance est une déclaration formelle devant un officier autorisé (notaire public) selon laquelle l'exécution a été l'acte libre du signataire. Le notaire public reçoit les reconnaissances, signe le certificat et appose un sceau officiel. La vérification est une déclaration sous serment attestant l'exactitude du contenu d'un acte.

• ✓Une reconnaissance confirme que le signataire a exécuté l'acte comme son acte libre
• ✓Un notaire public est autorisé à recevoir les reconnaissances et à apposer un sceau officiel

L'agence est la relation entre un mandant et un mandataire découlant d'un contrat (exprès ou implicite, écrit ou verbal), où le mandataire est employé pour traiter avec des tiers. Un mandataire agit pour et avec l'autorité du mandant. L'autorité réelle est accordée expressément par le mandant ou par la loi. Les pouvoirs discrétionnaires permettent au mandataire de prendre des décisions fondées sur le jugement. La délégation de pouvoirs consiste à conférer les pouvoirs d'un mandataire à un autre.

• ✓L'agence peut être créée par un contrat exprès ou implicite, écrit ou verbal
• ✓L'autorité réelle est accordée expressément par le mandant ou par la loi
• ✓Un mandataire agit pour et avec l'autorité du mandant (la personne que le mandataire représente)

Un fiduciaire est une personne en position de confiance, comme un courtier envers son mandant. L'obligation fiduciaire exige que l'agent agisse avec la plus haute bonne foi envers le mandant et ne tire aucun avantage par la moindre fausse déclaration, dissimulation, contrainte ou pression. Un agent gratuit (non rémunéré) devient tenu d'agir de bonne foi dès qu'il accepte l'agence.

• ✓L'obligation fiduciaire exige la plus haute bonne foi envers le mandant
• ✓L'agent ne doit pas tirer avantage par fausse déclaration, dissimulation, contrainte ou pression
• ✓Un agent gratuit, une fois qu'il accepte d'agir, est tenu d'agir de bonne foi et d'obéir aux instructions

Une annonce est un contrat d'emploi entre un mandant et un agent pour fournir des services concernant une propriété. Une annonce d'agence exclusive donne droit au courtier à une commission si la propriété est vendue par l'intermédiaire de n'importe quel courtier, mais pas si le propriétaire vend sans agent. Une annonce de droit exclusif de vente donne droit au courtier à une commission si la propriété est vendue pendant la période d'annonce par n'importe quel courtier ou par le propriétaire. La commission est la rémunération de l'agent, généralement un pourcentage du prix de vente.

• ✓Une annonce de droit exclusif de vente paie le courtier même si le propriétaire vend personnellement la propriété
• ✓Une annonce d'agence exclusive ne paie PAS le courtier si le propriétaire vend sans agent
• ✓Une annonce est un contrat d'emploi autorisant l'agent à fournir des services

Le mandat double est lorsque l'agent agit concurremment pour les deux mandants dans une transaction. La nécessité impérative confère à l'agent une autorité élargie en cas d'urgence, y compris le pouvoir de désobéir aux instructions lorsque cela est clairement dans l'intérêt du mandant et qu'il n'y a pas de temps pour obtenir des instructions. Le mandataire est autorisé en vertu d'une procuration (limitée ou générale).

• ✓Le mandat double signifie représenter les deux mandants concurremment dans la même transaction
• ✓La nécessité impérative permet à l'agent une autorité d'urgence élargie lorsqu'il agit dans l'intérêt du mandant
• ✓Le mandataire agit en vertu d'une procuration qui peut être limitée ou générale

Un entrepreneur indépendant agit pour le compte d'autrui mais vend les résultats finaux, et ses méthodes pour atteindre les résultats ne sont pas soumises au contrôle d'autrui. Ceci diffère d'un agent dont les actes et les méthodes peuvent être dirigés par le mandant.

• ✓Un entrepreneur indépendant contrôle les méthodes utilisées pour atteindre les résultats
• ✓Les méthodes d'un agent peuvent être soumises au contrôle et à la direction du mandant

La valeur marchande est le prix le plus élevé en termes d'argent qu'une propriété apportera dans un marché compétitif et ouvert dans toutes les conditions pour une vente équitable, l'acheteur et le vendeur agissant prudemment et en connaissance de cause.

• ✓Nécessite un marché compétitif et ouvert
• ✓L'acheteur et le vendeur agissent prudemment, en connaissance de cause, et libres de toute pression indue
• ✓À distinguer du prix de marché, qui est payé indépendamment des pressions, des motifs ou du jugement

L'approche par les données de marché est l'une des trois méthodes d'évaluation, comparant les propriétés de type similaire récemment vendues à la propriété évaluée. Elle est couramment utilisée pour les propriétés résidentielles.

• ✓L'une des trois méthodes d'évaluation
• ✓Compare les propriétés similaires récemment vendues à la propriété évaluée
• ✓Couramment utilisée pour comparer les propriétés résidentielles

Le coût de remplacement est le coût pour remplacer une structure par une autre d'utilité équivalente en utilisant des matériaux modernes et les normes actuelles. Le coût de reproduction est le coût pour reproduire le sujet exactement avec la même qualité et le même design.

• ✓Le coût de remplacement utilise des matériaux modernes et les normes actuelles
• ✓Le coût de reproduction crée une réplique exacte avec le même savoir-faire et le même design

La détérioration physique est une perte de valeur due à l'usure et aux dommages (curables et incurables). L'obsolescence est une perte de valeur due à la réduction de la désirabilité provenant d'une conception obsolète et peut être fonctionnelle ou économique.

• ✓La détérioration physique provient de l'usure, des dommages, de l'utilisation et des éléments
• ✓L'obsolescence peut être fonctionnelle ou économique
• ✓La dépréciation linéaire se déprécie à un taux constant sur la durée de vie utile

Le plottage est l'augmentation de valeur de deux ou plusieurs terrains contigus lorsqu'ils sont réunis sous une seule propriété pour être utilisés comme un terrain plus grand ; également appelé assemblage. L'incrément de plottage est l'appréciation créée par la combinaison des propriétés.

• ✓Le plottage nécessite des terrains contigus réunis sous une seule propriété
• ✓Également appelé assemblage
• ✓L'incrément de plottage est l'appréciation résultant de la combinaison des propriétés

Principes clés d'expertise : la substitution établit la valeur maximale au coût d'un substitut égal ; la progression valorise une propriété inférieure à proximité de propriétés de plus grande valeur ; l'offre et la demande affectent la valeur ; la productivité résiduelle fixe la valeur du terrain.

• ✓Principe de substitution : la valeur est déterminée par le coût d'un substitut également désirable
• ✓Principe de progression : une propriété inférieure est valorisée par des voisins de plus grande valeur
• ✓Principe de productivité résiduelle : le revenu net après le travail, l'organisation et le capital est imputé au terrain

Une évaluation narrative est un résumé de tous les matériaux factuels, techniques et méthodes utilisés pour établir une conclusion de valeur. Le métré quantitatif est une méthode d'estimation de coûts hautement technique (détail des prix) détaillant les matières premières et les coûts d'installation.

• ✓L'évaluation narrative résume tous les matériaux factuels et les méthodes
• ✓Le métré quantitatif est appelé la méthode du détail des prix
• ✓Le métré quantitatif détaille les quantités et les prix des matières premières plus les coûts d'installation

Une association/conseil immobilier est une organisation bénévole dont les membres exercent dans une phase de l'activité immobilière. L'adhésion à une association/conseil local fait automatiquement de vous un membre de la CALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORS et de la NATIONAL ASSOCIATION OF REALTORS. C'est ce que l'on appelle l'accord tripartite. L'adhésion affiliée est ouverte aux institutions financières ainsi qu'aux sociétés de fiducie, de titres et d'escrow.

• ✓L'adhésion à une association locale confère automatiquement l'adhésion à la CAR et à la NAR (accord tripartite)
• ✓L'adhésion affiliée est ouverte aux sociétés financières, fiduciaires, de titres et d'escrow
• ✓Les titulaires de permis qui satisfont aux exigences d'adhésion sont admissibles à la qualité de membre REALTOR ou REALTOR-ASSOCIATE

Une association professionnelle est une organisation volontaire à but non lucratif composée d’unités commerciales indépendantes et concurrentes exerçant dans la même industrie ou le même secteur, constituée pour résoudre les problèmes de l’industrie, promouvoir son progrès et améliorer son service.

• ✓Une association professionnelle est une organisation à but non lucratif et volontaire
• ✓Ses membres sont des unités commerciales indépendantes et concurrentes du même secteur

La California Real Estate Association a été créée à Los Angeles en 1905 et a officiellement changé de nom pour devenir la CALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORS le 1er janvier 1975. Parmi les organisations pionnières de Californie figurent le San Diego Realty Board (1887) et le San Jose Real Estate Board (1896). L’objectif de la CAR est de servir ses membres, de promouvoir la libre entreprise et de préserver le droit de posséder des biens immobiliers.

• ✓La California Real Estate Association a été créée à Los Angeles en 1905
• ✓Le nom a été changé pour CALIFORNIA ASSOCIATION OF REALTORS le 1er janvier 1975
• ✓Le San Diego Realty Board (1887) était l’organisation immobilière pionnière de Californie
• ✓La CAR offre des services de défense législative, des services juridiques, des formulaires standard et des programmes d’assurance

Un accord entre courtiers coopérant à la vente d'un bien immobilier afin de partager les honoraires n'est ni illégal ni contraire à l'ordre public, et il est exécuté comme tout autre contrat qui n'est pas tenu d'être écrit. Aucune société de personnes ni entreprise commune n'est créée. Un courtier coopérant qui est la cause déterminante de la transaction peut recouvrer la part du courtier vendeur auprès du courtier détenteur du mandat. Le courtier d'origine ne peut priver un courtier coopérant d'une partie de sa commission en transigeant avec le mandant pour un montant inférieur. Il existe une garantie implicite que le propriétaire paiera la commission convenue, et le courtier d'origine est responsable envers le courtier coopérant sans égard à une transaction à montant réduit, à moins que le courtier coopérant n'y consente. Le courtier détenteur du mandat n'est responsable envers le courtier coopérant que s'il a effectivement reçu une commission du vendeur.

• ✓Les accords de partage de commissions entre courtiers sont légaux et exécutoires et ne créent ni société de personnes ni entreprise commune
• ✓Un courtier coopérant qui est la cause déterminante de la transaction peut recouvrer sa part auprès du courtier détenteur du mandat
• ✓Le courtier détenteur du mandat n'est responsable envers le courtier coopérant que s'il a effectivement reçu une commission du vendeur
• ✓L'abandon de l'accord de partage par le courtier coopérant libère le courtier détenteur du mandat de toute responsabilité quant à une part

Sous un mandat ouvert, une vente par le propriétaire à une personne non référée par le courtier ne viole pas le mandat et n'engage aucune responsabilité. Lorsqu'un mandat ouvert n'a pas de date de fin, le propriétaire ne peut pas tirer parti de l'échec du courtier en traitant directement avec le client potentiel de l'agent. Un contrat de mandat irrévocable pour une durée déterminée n'empêche pas le propriétaire de vendre pendant cette durée à une personne avec laquelle l'agent n'avait pas eu de négociations préalables.

• ✓Sous un mandat ouvert, le propriétaire peut vendre à un acheteur non référé par le courtier sans devoir de commission.
• ✓Le propriétaire ne peut pas traiter directement avec le client potentiel de l'agent pour éviter de payer une commission.
• ✓Un mandat irrévocable pour une durée déterminée n'empêche pas le propriétaire de vendre à des personnes avec lesquelles l'agent n'a jamais négocié.

Le montant de la commission est fixé dans le contrat d'emploi du courtier. Sauf incapacité de lire ou fraude empêchant la compréhension, la partie signataire est liée par les termes exprès. La rémunération est habituellement un pourcentage du prix d'achat. Si aucun montant n'est indiqué, la loi fait naître une promesse implicite de payer la commission habituelle ou coutumière perçue dans le quartier pour des services similaires. Si le propriétaire accepte une offre inférieure au prix affiché, le mandat de vente et le reçu de dépôt prévoient habituellement expressément le paiement d'une commission.

• ✓La commission est fixée dans le contrat d'emploi ; la partie signataire est liée en l'absence de fraude ou d'incapacité
• ✓Si aucun montant n'est indiqué, la loi fait naître une promesse implicite de payer la commission habituelle ou coutumière pour des services similaires dans le quartier
• ✓L'acceptation d'une offre inférieure au prix affiché oblige généralement au paiement de la commission selon le mandat de vente et le reçu de dépôt

Les MLB sont devenus une source substantielle d'origination de prêts hypothécaires résidentiels. Le terme « originate » s'est élargi au fil du temps.

• ✓Les MLB ont été à l'origine de 50 à 70 % des prêts hypothécaires résidentiels (garantis par 1 à 4 unités d'habitation) avant l'effondrement de 2007-2008.
• ✓Historiquement, « originate » signifiait financer ou accorder un prêt ; il englobe désormais l'arrangement de prêts pour les prêteurs et les représentants de prêts salariés.
• ✓Les MLB et les représentants de prêteurs sont requalifiés comme Mortgage Loan Originators (MLO) en vertu de la loi fédérale SAFE de 2008.

Les courtiers en prêts hypothécaires (MLB) de Californie octroient et arrangent des prêts en s'appuyant sur des fonds provenant d'investisseurs ou de prêteurs privés, traditionnellement fondés sur la valeur nette du bien immobilier.

• ✓Ces prêts finançaient traditionnellement de 1 à 4 unités résidentielles en se fondant sur la valeur nette plutôt que sur l'achat.
• ✓Ces prêts reposaient largement sur la valeur nette du bien donné en garantie et moins sur la solvabilité de l'emprunteur.

Les prêts de construction verticale exigent des documents supplémentaires au-delà du traitement standard des prêts : rapport préliminaire actuel avec date-down, levé topographique (pour une couverture étendue ALTA), rapport géotechnique, rapport sur les risques géologiques, rapport d'impact environnemental ou déclaration négative, CV de l'entrepreneur et contrat de construction avec ventilation des coûts, contrats de professionnels de la conception et soumissions des sous-traitants, approbations gouvernementales (p. ex., Commission côtière), évaluation indiquant les valeurs « en l'état » et « une fois achevé » selon l'USPAP, preuve du respect de la Subdivided Lands Law, et polices d'assurance.

• ✓Les évaluations de construction doivent estimer la valeur « en l'état » et « une fois achevé » conformément à l'USPAP.
• ✓Un levé topographique peut être exigé pour une couverture étendue ALTA indiquant l'emplacement exact des améliorations.
• ✓Les projets de lotissement doivent être conformes au Subdivision Map Act et comporter une carte finale de lotissement ou de parcelle en bonne et due forme.

Les documents de prêt garantissant les prêts pour l’aménagement foncier ou la construction sont particuliers et comprennent des conventions de prêt de construction et de garantie, des dépôts UCC-1, des cessions de contrats avec des entrepreneurs/sous-traitants/professionnels de la conception, ainsi que des cessions de plans, de spécifications et de permis de construire. Ils devraient être examinés par un conseiller juridique compétent avant de poursuivre.

• ✓Les prêts de construction exigent des dépôts UCC-1 et des cessions de contrats et de plans.
• ✓Les documents de prêt pour la construction doivent être examinés par un conseiller juridique avant de poursuivre.

Un créancier/prêteur doit conserver la preuve du respect de la TILA et du Règlement Z (à l'exception des exigences publicitaires prévues aux articles 226.16 et 226.24) pendant deux ans après que les divulgations doivent être effectuées ou qu'une mesure doit être prise. Les autorités de contrôle peuvent exiger une conservation plus longue.

• ✓Conserver les preuves de conformité pendant deux (2) ans après que les divulgations ou les mesures sont requises
• ✓Les exigences publicitaires prévues aux articles 226.16 et 226.24 sont exclues de cette règle générale
• ✓Les autorités peuvent exiger une conservation plus longue pour exercer l'application en vertu de l'article 108 de la TILA

Un créancier/prêteur doit permettre à l'agence chargée de l'application de la TILA et du règlement Z d'inspecter ses dossiers pertinents aux fins de conformité.

• ✓Le créancier/prêteur doit permettre à l'agence chargée de l'application d'inspecter les dossiers
• ✓L'inspection vise à vérifier la conformité

L’utilisation croissante des syndicats a conduit à la Real Estate Syndicate Act (Business and Professions Code, articles 10250 et suivants) en 1969, entrée en vigueur le 2 janvier 1970. Elle ne s’appliquait qu’aux syndicats non constitués en société détenus en propriété bénéficiaire par 100 personnes ou moins, formés dans le seul but d’investir dans des biens immobiliers. La compétence sur ces offres a été transférée du Department of Corporations au Department of Real Estate, tandis que les autres offres de syndicats (p. ex., pétrole et gaz) sont restées auprès du Department of Corporations.

• ✓La Real Estate Syndicate Act a été promulguée en 1969 (B&P Code 10250 et suivants), entrée en vigueur le 2 janvier 1970
• ✓Ne s’appliquait qu’aux syndicats non constitués en société comptant 100 personnes ou moins et formés uniquement pour investir dans des biens immobiliers
• ✓La compétence a été transférée au DRE; les syndicats pétroliers/gaziers et autres sont restés auprès du Department of Corporations

À compter du 1er janvier 1978, la Real Estate Syndicate Act a été abrogée et la réglementation de toutes les offres de participations dans des syndicats immobiliers a de nouveau été confiée au Département des corporations. Une forme donnée de regroupement d'argent d'investissement dans une entreprise peut constituer une offre de valeurs mobilières pour laquelle les organisateurs doivent demander un permis ou une exemption au Département des corporations.

• ✓À compter du 1er janvier 1978, la Real Estate Syndicate Act a été abrogée
• ✓La réglementation des offres de participations de syndicats est revenue au Département des corporations
• ✓Un syndicat peut constituer une offre de valeurs mobilières nécessitant un permis ou une exemption du Département des corporations

La loi de 1977 a ajouté l'article 25206 du Code des sociétés, permettant aux courtiers immobiliers de vendre certains types de participations en valeurs mobilières sans obtenir une licence de courtier-négociant du Département des sociétés. Elle a également ajouté à la loi sur les biens immobiliers une disposition faisant de la violation de certaines dispositions du Code des sociétés ou des règlements du Commissaire aux sociétés, dans les transactions portant sur la vente, l'échange ou la négociation de participations dans des syndicats immobiliers, un motif de sanction disciplinaire. Les courtiers devraient consulter le communiqué no 62-C du Département des sociétés (2 juillet 1980).

• ✓L'article 25206 du Code des sociétés permet aux courtiers de vendre certaines participations en valeurs mobilières sans licence de courtier-négociant
• ✓La violation des dispositions du Code des sociétés dans les transactions portant sur des participations de syndicats immobiliers est un motif de sanction disciplinaire
• ✓Les courtiers devraient consulter le communiqué no 62-C du Département des sociétés (2 juillet 1980)

Un rapport d’évaluation doit comprendre : une opinion finale de valeur en dollars ; la date de valeur (passée, actuelle ou future) ; une description adéquate du bien, y compris la description légale ; la latitude de raisonnement ; des données de marché et factuelles ; et la signature/certification, y compris le numéro de licence. Les exigences sont énoncées dans les normes 1 et 2 de l’USPAP.

• ✓Le rapport doit indiquer l’opinion finale de valeur en dollars pour le bien
• ✓La date d’effet de la valeur diffère de la date de l’évaluation (rédaction/remise)
• ✓Le rapport doit être signé, inclure le numéro de licence et indiquer l’absence d’intérêt actuel ou envisagé
• ✓Le moment de l’inspection est généralement retenu comme date d’effet de la valeur, sauf information contraire

Les rapports sous forme de lettre sont des rapports à usage restreint (Restricted Use Reports) (règle de norme 2-2(c)) destinés à des clients qui connaissent bien la région. Les rapports sous forme de formulaire sont des rapports sommaires (Summary Reports) (règle de norme 2-2(b)) utilisés par les prêteurs, par exemple l’URAR et le SRIPAR. Les rapports narratifs sont des rapports autonomes (Self-Contained Reports) (règle de norme 2-2(a)), des documents complets destinés aux tribunaux et aux clients hors région.

• ✓Rapport sous forme de lettre = rapport à usage restreint (Restricted Use Report), régi par la règle de norme 2-2(c)
• ✓Rapport sous forme de formulaire = rapport sommaire (Summary Report), régi par la règle de norme 2-2(b)
• ✓Rapport narratif = rapport autonome (Self-Contained Report), régi par la règle de norme 2-2(a)
• ✓Le contenu et la profondeur de l’analyse, et non le format, définissent le type de rapport selon les termes de l’USPAP
• ✓URAR = Uniform Residential Appraisal Report (rapport uniforme d’évaluation résidentielle); SRIPAR = Small Residential Income Property Appraisal Report (rapport d’évaluation de petits immeubles résidentiels à revenus)

Les évaluations immobilières servent au transfert de propriété, au financement et au crédit, à la fiscalité (ad valorem), à l'expropriation, à l'assurance, ainsi qu'à des motifs divers comme la fraude, les dommages et les cas de division de patrimoine. Aux fins fiscales, seules les améliorations peuvent être amorties, pas le terrain.

• ✓Les évaluations servent au transfert, au financement, à la fiscalité, à l'expropriation et à l'assurance
• ✓Normalement, seules les améliorations peuvent être amorties, pas le terrain
• ✓Les évaluations d'assurance sont principalement fondées sur le coût de remplacement
• ✓Les cas de division de patrimoine comprennent les testaments, le divorce et les revendications concurrentes

Il faut consulter les registres publics pour vérifier la description légale du bien, l’adresse municipale exacte, la superficie et les dimensions du lot, son emplacement par rapport à la rue transversale la plus proche, les servitudes, restrictions ou réserves éventuelles, le numéro de parcelle de l’évaluateur, la valeur évaluée et les taxes, ainsi que tout changement de zonage ou de tracé des rues.

• ✓Vérifier la description légale, l’adresse municipale et les dimensions du lot
• ✓Rechercher les servitudes, restrictions, réserves ou autres intérêts grevant le bien
• ✓Confirmer le numéro de parcelle de l’évaluateur, la valeur évaluée, les taxes et tout changement de zonage

Pour étayer une évaluation, les ventes de terrains vacants pour maisons unifamiliales doivent être obtenues et vérifiées, et les ventes de résidences unifamiliales améliorées situées dans le même quartier doivent être enregistrées à des fins de comparaison.

• ✓Obtenir et vérifier les ventes de terrains vacants pour maisons unifamiliales
• ✓Enregistrer les ventes de résidences unifamiliales améliorées dans le même quartier

Les deux lois partagent une définition centrale commune de la subdivision : la division de terrains améliorés ou non améliorés aux fins de vente, de location ou de financement, que ce soit de façon immédiate ou future.

• ✓Définition commune : division de terrains améliorés ou non améliorés aux fins de vente, de location ou de financement, que ce soit de façon immédiate ou future
• ✓Les deux lois diffèrent quant au nombre seuil de parcelles et à diverses exemptions

La loi sur les terrains subdivisés (Subdivided Lands Law) et la loi sur les cartes de subdivision (Subdivision Map Act) diffèrent sensiblement quant aux seuils de parcelles, aux exemptions et à la couverture de divers types de biens.

• ✓1. Loi sur les terrains subdivisés : 5 lots, unités ou parcelles ou plus ; loi sur les cartes de subdivision : 2 ou plus
• ✓2. La loi sur les terrains subdivisés n’exige pas de contiguïté ; la loi sur les cartes de subdivision exige des terrains contigus
• ✓3. La loi sur les terrains subdivisés excepte les parcelles de 160 acres et plus délimitées par un arpentage gouvernemental ; la loi sur les cartes de subdivision ne prévoit pas une telle exception
• ✓4. La loi sur les terrains subdivisés inclut les intérêts indivis ; la loi sur les cartes de subdivision ne les inclut pas
• ✓5. La loi sur les terrains subdivisés exempte les lotissements industriels/commerciaux expressément zonés ; la loi sur les cartes de subdivision les inclut
• ✓6. Coopératives d’actionnaires : la loi sur les terrains subdivisés les inclut ; la loi sur les cartes de subdivision ne couvre que la conversion de 5 unités d’habitation existantes ou plus

En ce qui concerne la vente de biens immobiliers, les opérations de courtage immobilier peuvent être divisées en : l’obtention de mandats de vente (constituer un portefeuille de biens) au moyen de pistes, de références et de démarchage direct ; la recherche d’acheteurs par la publicité ; la négociation ou la création d’une « rencontre des volontés » entre l’acheteur et le vendeur ; et l’aide à la clôture (transfert de propriété au moyen des actes requis). Les entreprises se livrent concurrence pour les mandats et coopèrent avec d’autres courtiers pour trouver des acheteurs.

• ✓Les quatre éléments sont : obtenir des mandats, rechercher des acheteurs, négocier et aider à la clôture
• ✓Les entreprises de courtage se livrent concurrence pour obtenir des mandats, mais coopèrent avec d’autres courtiers pour trouver des acheteurs

Il existe trois types de gestionnaires immobiliers. Le gestionnaire immobilier individuel est un courtier immobilier qui gère des biens pour un ou plusieurs propriétaires. Le gestionnaire d’immeuble individuel est employé par un gestionnaire immobilier ou un propriétaire et gère habituellement un seul grand immeuble. Le gestionnaire résident est employé par un courtier, un agent de gestion ou un propriétaire pour gérer un immeuble d’appartements à temps partiel ou à temps plein.

• ✓Le gestionnaire immobilier individuel est un courtier immobilier qui gère des biens pour un ou plusieurs propriétaires
• ✓Le gestionnaire d’immeuble individuel gère habituellement un seul grand immeuble
• ✓Le gestionnaire résident gère un immeuble d’appartements à temps partiel ou à temps plein
• ✓Les gestionnaires d’actifs prennent des décisions au niveau du propriétaire concernant le changement d’usage, le refinancement et la vente, et supervisent souvent d’autres gestionnaires immobiliers

La qualification d’un gestionnaire immobilier ou d’immeuble pour le titre CPM est déterminée par la formation, l’expérience et le nombre d’unités gérées. Le titre ARM prend en outre en compte la taille de la propriété, en plus de la formation et de l’expérience.

• ✓La qualification CPM repose sur la formation, l’expérience et le nombre d’unités gérées
• ✓La qualification ARM ajoute la taille de la propriété aux critères de formation et d’expérience

La législation de 1943 exigeait des personnes exerçant une activité de courtier ou de vendeur en minéraux, pétrole et gaz qu'elles obtiennent une licence Minéraux, Pétrole et Gaz (M.O.G.) auprès du Département. En 1967, la licence de vendeur M.O.G. a été supprimée en raison d'un intérêt décroissant, mais la classification de courtier a été conservée. Les courtiers immobiliers n'avaient pas besoin d'une licence M.O.G. si le transfert d'un droit sur des minéraux, du pétrole ou du gaz était « purement accessoire » à la vente, à la location ou à l'échange d'un bien immobilier ; sinon, un permis M.O.G. spécial était nécessaire pour un maximum de dix transactions par an.

• ✓La législation de 1943 exigeait une licence M.O.G. distincte pour les courtiers et les vendeurs
• ✓La licence de vendeur M.O.G. a été supprimée en 1967 ; la classification de courtier a été conservée
• ✓Les courtiers immobiliers n'avaient pas besoin de licence M.O.G. si le transfert du droit était « purement accessoire » à une transaction immobilière
• ✓Un permis M.O.G. spécial permettait à un titulaire de licence immobilière d'effectuer au plus dix transactions M.O.G. par an

En 1984, les lois sur l’octroi de licences aux courtiers en minéraux, pétrole et gaz (M.O.G.) ont été davantage simplifiées afin de les harmoniser avec celles relatives aux courtiers immobiliers. Cette simplification a supprimé les exigences de cautionnement et de rapport trimestriel auparavant imposées aux courtiers M.O.G.

• ✓Les lois de 1984 ont aligné l’octroi de licence des courtiers M.O.G. sur les exigences applicables aux courtiers immobiliers
• ✓Les modifications de 1984 ont supprimé les exigences de cautionnement et de rapport trimestriel

En utilisant une année de 360 jours, pour trouver l’intérêt de 30 jours à 12 % ou de 60 jours à 6 %, il suffit de déplacer la virgule décimale de deux rangs vers la gauche. Comme 12 % par an équivaut à 1 % par mois, et que 1 % est la centième partie, décaler de deux rangs revient à diviser par 100. Exemple : 8 432,67 $ à 12 % pendant 30 jours = 84,33 $.

• ✓Déplacer la virgule décimale de deux rangs vers la gauche pour 30 jours à 12 % ou 60 jours à 6 %
• ✓12 % par an équivaut à 1 % par mois
• ✓Décaler de deux rangs revient à diviser par 100

Il existe des raccourcis mentaux rapides pour les taux courants : 4 % — multiplier le capital par le nombre de jours, supprimer le dernier chiffre, diviser par 9 ; 5 % — multiplier par le nombre de jours, diviser par 72 ; 6 % — multiplier par le nombre de jours, supprimer le dernier chiffre, diviser par 6 ; 8 % — multiplier par le nombre de jours, diviser par 45 ; 10 % — multiplier par le nombre de jours, diviser par 36.

• ✓5 % : multiplier par le nombre de jours et diviser par 72
• ✓6 % : multiplier par le nombre de jours, supprimer le dernier chiffre, diviser par 6
• ✓8 % : multiplier par le nombre de jours et diviser par 45
• ✓10 % : multiplier par le nombre de jours et diviser par 36

Pour 7 %, calculez l'intérêt à 6 % et ajoutez 1/6 de ce montant. Pour 9 %, multipliez le capital par le nombre de jours, supprimez le chiffre de droite, puis divisez par 4.

• ✓7 % : calculer l'intérêt à 6 % et ajouter 1/6
• ✓9 % : multiplier par le nombre de jours, supprimer le chiffre de droite, diviser par 4

Pour des taux et des jours non standard, calculez l'intérêt par proportion : calculez 6 % pour 60 jours, prenez la moitié pour 3 %, puis ajoutez cette moitié pour obtenir 9 %. Ajoutez ensuite l'intérêt des jours fractionnaires (6 jours = 1/10 de 60 jours ; 3 jours = 1/2 de 6 jours). Exemple : 7 397,64 $ à 9 % pour 69 jours = 127,61 $.

• ✓Intérêt de 6 jours = 1/10 de l'intérêt de 60 jours
• ✓Intérêt de 3 jours = 1/2 de l'intérêt de 6 jours
• ✓Combinez l'intérêt de la période complète et celui des jours fractionnaires pour obtenir le total