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Une charge immobilière est tout droit ou intérêt sur un bien détenu par un tiers au titre qui affecte la valeur du patrimoine du propriétaire sans empêcher la jouissance ou la transmission. Il existe deux catégories : celles qui affectent le titre (privilèges) et celles qui affectent l'état physique ou l'usage (servitudes, restrictions, empiétements).

• ✓Une charge immobilière affecte la valeur mais n'empêche pas la vente ou la transmission du titre en pleine propriété.
• ✓Les charges affectant le titre sont des privilèges (créances pécuniaires).
• ✓Les charges affectant l'état ou l'usage comprennent les servitudes, les restrictions, le zonage et les empiétements.

Un privilège est une charge imposée sur un bien en garantie d'une créance monétaire ou de l'exécution d'un acte. Les privilèges peuvent être volontaires (hypothèque résidentielle) ou involontaires (impôts en souffrance), et spécifiques (acte de fiducie, privilège de constructeur) ou généraux (jugement pécuniaire, privilège d'impôt sur le revenu). Tous les privilèges sont des charges immobilières, mais toutes les charges immobilières ne sont pas des privilèges.

• ✓Privilège volontaire = créé par le propriétaire (p. ex., hypothèque) ; privilège involontaire = imposé par la loi (p. ex., privilège fiscal)
• ✓Un privilège spécifique grève un bien déterminé ; un privilège général grève tous les biens non exonérés du propriétaire
• ✓Un privilège garantit une créance monétaire ou l'exécution d'un acte

Une charge sur le titre est toute réclamation ou charge non résolue qui, si elle était valide, porterait atteinte au titre du propriétaire. Tant qu'une charge subsiste, le propriétaire ne peut transmettre un titre commercialisable. Exemples : un acte de fiducie soldé mais non rétrocédé ; la signature manquante d'un héritier ; un lis pendens persistant après le rejet de l'affaire.

• ✓Une charge sur le titre empêche la transmission d'un titre commercialisable
• ✓Les exemples incluent des actes de fiducie soldés mais non rétrocédés, des signatures d'héritiers manquantes et des lis pendens périmés
• ✓La levée de la charge peut retarder la clôture jusqu'à ce qu'une police d'assurance titre sans réserve puisse être émise

En vertu de l'article 1624 du Code civil de Californie, les contrats qui doivent être établis par écrit et signés par la partie à laquelle le contrat est opposable comprennent : les accords qui ne peuvent pas être exécutés dans un délai d'un an ; les promesses de répondre de la dette d'autrui ; les baux de plus d'un an ou la vente d'un bien immobilier ; les accords engageant un agent pour acheter, vendre ou louer un bien immobilier moyennant rémunération ; les accords qui ne peuvent pas être exécutés du vivant du promettant ; les accords assumant une dette hypothécaire ; et les engagements de prêt supérieurs à 100 000 $ non destinés à des fins personnelles.

• ✓La vente d'un bien immobilier ou les baux de plus d'un an doivent être établis par écrit
• ✓Un accord engageant un courtier pour vendre un bien immobilier contre commission doit être établi par écrit et signé
• ✓Les accords qui ne peuvent pas être exécutés dans un délai d'un an doivent être établis par écrit
• ✓Le pouvoir d'un agent de signer un contrat immobilier doit également être établi par écrit

Une convention de commission doit être écrite et signée par la partie qui doit être tenue pour que le courtier immobilier puisse percevoir sa commission. Cela s'applique aux baux d'une durée supérieure à un an. Les accords oraux de partage de commission entre courtiers immobiliers ne sont pas visés. Les conventions non écrites visant à payer une dette hypothécaire prise en charge sont invalides, sauf si la prise en charge est prévue dans l'acte de transfert.

• ✓Une convention de commission de courtier immobilier doit être écrite et signée par la partie qui doit être tenue
• ✓Les accords oraux entre courtiers immobiliers pour partager une commission sont exécutoires (non visés par la Loi sur les fraudes)
• ✓Un accord non écrit de prise en charge de prêt hypothécaire par un acheteur est invalide, sauf s'il figure dans l'acte de transfert

Le Statute of Frauds concerne le recours, et non la validité substantielle. Un contrat non conforme est non exécutoire, et non nul, et il demeure effectif jusqu'à ce que son invalidité soit invoquée dans une action. Il ne constitue qu'une défense. Une exécution partielle importante peut dispenser de l'écrit. Un contrat entièrement exécuté échappe à la portée de la loi.

• ✓La non-conformité rend un contrat non exécutoire, et non nul
• ✓La loi ne constitue qu'une défense et ne peut servir de fondement à une action affirmative
• ✓Une exécution partielle importante peut dispenser de l'écrit
• ✓Un contrat entièrement exécuté n'est pas soumis au Statute of Frauds

L'écrit requis peut être sous n'importe quelle forme (même une série de lettres), mais doit contenir toutes les clauses essentielles afin qu'un tribunal puisse déterminer l'accord, et doit porter la signature de la partie à laquelle l'accord est opposé. La partie qui intente l'action peut ajouter sa signature ultérieurement.

• ✓Le mémorandum doit contenir toutes les clauses essentielles du contrat
• ✓Il doit être signé par la partie à laquelle l'accord est opposé
• ✓La partie qui intente l'action peut ajouter sa signature ultérieurement

L’enregistrement n’affecte pas la validité d’un acte de transfert, mais il est extrêmement important car il protège le bénéficiaire. Si un bénéficiaire omet d’enregistrer et qu’un autre document est enregistré, le premier bénéficiaire est en danger. Le système d’enregistrement montre la séquence des transferts. La possession d’un bien donne également avis des droits des personnes qui le possèdent, de sorte que les acheteurs devraient enquêter sur les occupants plutôt que de se fier uniquement à une police d’assurance titre.

• ✓L’enregistrement n’affecte pas la validité, mais protège le bénéficiaire contre les documents enregistrés ultérieurement
• ✓Le système d’enregistrement établit la séquence des transferts affectant le bien
• ✓La possession donne avis des droits du possesseur ; les acheteurs devraient enquêter sur les occupants

La loi californienne protège les propriétaires contre les charges non autorisées. La plupart des actes portant sur des biens immobiliers doivent être signés et reconnus ou prouvés par le propriétaire avant leur enregistrement. Les actes visés comprennent les transferts, les hypothèques, les actes de fiducie, les contrats de vente, les conventions d'option, les reçus de dépôt, les reçus de commission et les déclarations sous serment s'y rapportant. Tout acte transférant ou grevant des biens de communauté doit être signé par les deux époux.

• ✓La plupart des actes portant sur des biens immobiliers doivent être reconnus ou prouvés par le propriétaire avant leur enregistrement
• ✓Tout acte transférant ou grevant des biens de communauté doit être signé par les deux époux

Un titre inscrit complet exige un lien nominal direct entre les propriétaires successifs dans la chaîne des titres. Toute variation substantielle entre le nom du bénéficiaire dans un acte et le nom du cédant dans l'acte suivant rend le titre défectueux, même si l'identité peut être démontrée hors registre. Un nom légal se compose d'un prénom et d'un nom de famille; l'omission ou l'ajout d'un deuxième prénom ou d'une initiale est généralement sans conséquence, mais une divergence peut rendre le titre défectueux.

• ✓Une variation substantielle du nom dans la chaîne des titres rend le titre inscrit défectueux
• ✓L'omission ou l'ajout d'un deuxième prénom est généralement sans conséquence, mais une divergence peut causer un vice
• ✓Un acte subséquent comportant des noms divergents ne peut conférer un avis constructif

Sauf exceptions limitées, une personne dont le nom a changé après avoir acquis le titre doit, dans un acte de transfert, indiquer le nom sous lequel le titre a été acquis (p. ex., « Mary Doe Smith, anciennement Mary Doe »). Un acte de transfert qui omet cette mention ne confère pas d'avis constructif aux acquéreurs ou titulaires de charges ultérieurs, mais il est valable entre les parties et ceux qui ont un avis réel. Le titre peut être purgé au moyen d'une action spéciale prévue à l'article 770.020 du Code de procédure civile.

• ✓Le cédant doit indiquer le nom sous lequel le titre a été initialement acquis
• ✓Les actes de transfert non conformes ne confèrent pas d'avis constructif mais restent valables entre les parties
• ✓Les noms incorrects peuvent être purgés en vertu de l'article 770.020 du Code de procédure civile

Un acte à une personne purement fictive (fausse ou feinte) est nul, mais un acte à une personne réelle sous un nom fictif qu’elle utilise ou adopte est valide. Un bénéficiaire mal nommé peut être corrigé par un second acte établi sous son vrai nom. Le bénéficiaire doit être une personne physique ou morale existante et capable d’acquérir la propriété ; un acte à une personne décédée est nul, et un acte à la succession d’un défunt est sujet à caution.

• ✓Un acte à une personne purement fictive est nul
• ✓Un acte à une personne réelle sous un nom fictif adopté est valide
• ✓Un acte à une personne décédée est nul ; un acte à la succession d’un défunt est sujet à caution

Les instructions de séquestre doivent comporter une mutualité, reflétant la compréhension et les intentions des mandants. Les instructions doivent être claires et certaines. Le séquestre ne dispose pas et ne doit pas exercer de pouvoir discrétionnaire ; il agit pour le compte des mandants, et non au lieu et place de ceux-ci. Ce sont les mandants eux-mêmes qui doivent exécuter le contrat de séquestre.

• ✓Les instructions de séquestre doivent comporter une mutualité reflétant la compréhension et les intentions des mandants
• ✓Le séquestre ne doit pas disposer ni exercer de pouvoir discrétionnaire
• ✓Le séquestre agit pour le compte des mandants, et non au lieu et place de ceux-ci

Le dépositaire d’escrow n’agit pas comme médiateur ou arbitre et ne participe pas aux controverses entre les parties principales ou les autres parties. Il lui est interdit de fournir des conseils juridiques et il doit suggérer aux parties en désaccord de consulter un avocat (ou un courtier immobilier lorsque la question relève du champ de la licence). Le dépositaire d’escrow peut fournir des conseils dans le cadre et la portée des instructions.

• ✓Le dépositaire d’escrow n’agit pas comme médiateur ni n’arbitre les litiges entre les parties principales
• ✓Il est interdit au dépositaire d’escrow de fournir des conseils juridiques et il doit diriger les parties en désaccord vers un avocat ou un courtier
• ✓Le dépositaire d’escrow ne peut fournir des conseils que dans le cadre et la portée des instructions d’escrow

L’escrow est une relation de mandat limité/spécial régie par le contenu des instructions d’escrow. En tant que mandataire des deux mandants (et parfois du prêteur), le dépositaire d’escrow n’agit que sur des instructions écrites spécifiques. Lorsque l’escrow est complété/parfait et clôturé, le dépositaire d’escrow devient le mandataire de chaque mandant en ce qui concerne les éléments auxquels chacun a droit.

• ✓L’escrow est une relation de mandat limité/spécial régie par les instructions d’escrow
• ✓Le dépositaire d’escrow n’agit que sur les instructions écrites spécifiques des mandants
• ✓À la clôture de l’escrow, le dépositaire d’escrow devient mandataire de chaque mandant pour les éléments auxquels chacun a droit

Le dépositaire d’escrow doit éviter les termes vagues ou ambigus. Il doit immédiatement transmettre les instruments enregistrables à la société d’assurance de titres et fournir des copies aux mandants/parties concernés. Sans autorisation, il ne peut accepter que les réclamations, demandes, instruments et fonds prévus par les instructions. Le compte séquestre d’escrow doit être tenu avec le plus grand soin ; les comptes à découvert (soldes débiteurs) sont strictement interdits.

• ✓Le dépositaire d’escrow doit immédiatement transmettre les instruments enregistrables à la société d’assurance de titres
• ✓Sans autorisation, le dépositaire d’escrow ne peut accepter que les éléments prévus par les instructions
• ✓Les comptes séquestres d’escrow à découvert (soldes débiteurs) sont strictement interdits

Les escrows sont privilégiés et confidentiels ; le dépositaire d'escrow ne doit pas donner d'informations à des tiers (non-mandants) sans l'approbation des mandants. En tant que mandataire, les faits connus par l'agent d'escrow sont imputés aux mandants, de sorte que le dépositaire d'escrow a le devoir de communiquer les faits importants acquis dans le cadre du mandat qui pourraient affecter la décision d'un mandant. Toute information importante préjudiciable ou nouvelle non divulguée doit être divulguée aux mandants pour instructions.

• ✓Les escrows sont privilégiés et confidentiels — aucune information n'est donnée à des non-mandants sans l'approbation des mandants
• ✓Les faits connus par l'agent d'escrow sont imputés aux mandants
• ✓Le dépositaire d'escrow doit communiquer les faits importants affectant la décision d'un mandant

Le dépositaire du séquestre doit demeurer strictement neutre, sans favoriser aucune partie, y compris le prêteur, et éviter toute action procurant un avantage à une partie au détriment d'une autre. Il doit tenir des registres et des dossiers ordonnés et soignés, accompagnés de feuilles de contrôle. Avant la clôture, le dépositaire du séquestre doit auditer le dossier et rendre compte de tous les éléments, y compris les fonds compensés. Les fonds ne peuvent être décaissés qu'après que tous les chèques ou traites ont été compensés et sont disponibles pour retrait de plein droit — un délai de rétention de 1 à 10 jours selon l'institution.

• ✓Le dépositaire du séquestre doit demeurer strictement neutre et éviter de favoriser une partie.
• ✓Avant la clôture, le dépositaire du séquestre doit auditer le dossier et rendre compte des fonds compensés.
• ✓Aucun fonds ne peut être décaissé avant que les effets soient compensés (délai de rétention de 1 à 10 jours).

Lorsque toutes les parties principales signent des instructions mutuelles (conformes), l’escrow est perfectionné. Si une seule partie principale a signé, cette partie principale peut mettre fin à l’escrow proposé à tout moment avant que l’autre signe des instructions conformes. Les prêteurs se réservent généralement le droit de retirer leurs instructions, instruments, fonds et documents si les instructions de l’acheteur/vendeur ne sont pas conformes aux instructions du prêteur.

• ✓Un escrow est perfectionné lorsque toutes les parties principales signent des instructions mutuelles/conformes
• ✓Une seule partie principale signataire peut mettre fin à l’escrow avant que l’autre signe des instructions conformes
• ✓Les prêteurs se réservent le droit de retirer leurs instructions si les instructions de l’acheteur/vendeur ne sont pas conformes aux instructions du prêteur

Si les parties omettent de préciser la durée, des présomptions légales s’appliquent : pour les logements/habitations/biens résidentiels, la durée est égale à la période de paiement du loyer (présumée d’un mois à défaut de précision - CC 1944) ; pour les biens agricoles ou de pâturage, un an ; pour tous les autres biens, en l’absence de coutume, un mois, sauf stipulation écrite contraire (CC 1943).

• ✓Pour les biens résidentiels, la durée par défaut est la période de paiement du loyer, présumée d’un mois (CC 1944)
• ✓Pour les biens agricoles ou de pâturage, la durée par défaut est d’un an
• ✓Pour les autres biens, la durée par défaut est d’un mois, sauf stipulation écrite contraire (CC 1943)

Les restrictions légales prévalent sur les clauses expresses : les baux agricoles/horticoles ne peuvent excéder 51 ans ; les terrains de ville ou de cité ne peuvent excéder 99 ans ; les baux destinés à la production de minéraux, de pétrole ou de gaz ne peuvent excéder 99 ans ; les baux de biens appartenant à un mineur émancipé ou à une personne incapable ne peuvent excéder ce qu'un tribunal des successions (probate court) autorise. Un bail prenant effet à la survenance d'un événement futur est nul si la durée ne commence pas dans les 30 ans suivant la signature complète (exécution complète).

• ✓Les baux agricoles/horticoles ne peuvent excéder 51 ans
• ✓Les terrains de ville ou de cité ainsi que les baux de minéraux/pétrole/gaz ne peuvent excéder 99 ans
• ✓Un bail à effet futur est nul si la durée ne commence pas dans les 30 ans suivant l'exécution

Le renouvellement d'un bail crée une location nouvelle et distincte : les parties doivent signer un nouvel acte. La prorogation d'un bail est une continuation en vertu du bail initial et peut se produire lorsqu'un locataire reste en possession avec l'autorisation du bailleur. Si un locataire reste en possession et que le bailleur accepte le loyer, les parties sont présumées avoir renouvelé de mois en mois (si le loyer est mensuel), jamais pour plus d'un an.

• ✓Le renouvellement crée une nouvelle location ; la prorogation continue le bail initial
• ✓Le maintien en possession avec acceptation du loyer par le bailleur présume un renouvellement de mois en mois
• ✓Un renouvellement présumé à la suite d'un maintien en possession ne dure jamais plus d'un an

Un bail résidentiel comportant une clause de renouvellement/prolongation automatique est annulable par la partie qui ne l’a pas rédigé, SAUF SI la clause est imprimée en caractères gras de 8 points ET qu’une mention figure en caractères gras de 8 points immédiatement au-dessus de la ligne de signature. Les options de prolongation doivent être raisonnablement précises quant aux conditions essentielles ; « à convenir d’un commun accord » n’est pas exécutoire.

• ✓Les clauses de renouvellement automatique doivent être en caractères gras de 8 points avec une mention au-dessus de la ligne de signature
• ✓Les options de prolongation exigent des conditions essentielles précises ; « à convenir d’un commun accord » n’est pas exécutoire
• ✓Une option non exercée ne crée aucun droit de propriété tant qu’elle n’est pas exercée strictement conformément à ses conditions

Le mélange de fonds (commingling) se produit lorsque des titulaires de permis déposent l’argent d’autrui dans un compte non fiduciaire ou mélangent indûment des biens. Les fonds doivent être placés dans un compte fiduciaire, dans un séquestre neutre, ou remis au mandant dans les trois jours ouvrables.

• ✓Les fonds doivent être placés dans un compte fiduciaire, dans un séquestre neutre, ou remis au mandant dans les 3 jours ouvrables (B&P §§ 10145, 10146)
• ✓Les comptes fiduciaires sont des comptes de courtier, non accessibles aux agents immobiliers ; les agents immobiliers doivent remettre immédiatement les fonds au courtier
• ✓Le courtier peut conserver jusqu’à 200 $ de ses propres fonds pour frais de service sans commettre de mélange de fonds (10 CCR § 2835)
• ✓Les fonds détenus en copropriété doivent être décaissés au plus tard 25 jours après le dépôt, en l’absence de litige
• ✓Des registres distincts sont exigés pour chaque bénéficiaire (10 CCR § 2831.1) ; la couverture de la FDIC s’étend par bénéficiaire identifié

Le pouvoir d’un mandataire peut être réel (exprès) ou apparent (ostensible/implicite). Le pouvoir réel est conféré intentionnellement ; le pouvoir apparent est ce que le mandant amène des tiers à croire que le mandataire possède. Le pouvoir d’un mandataire est limité à ce qui lui a été conféré de manière réelle ou apparente.

• ✓Code civil de Californie § 2315 : le mandataire a le pouvoir que le mandant lui confère de manière réelle ou apparente
• ✓Code civil de Californie § 2316 : le pouvoir réel est conféré intentionnellement ou le mandant permet au mandataire de croire qu’il le possède
• ✓Code civil de Californie § 2317 : le pouvoir apparent est ce que le mandant amène des tiers à croire
• ✓Code civil de Californie § 2319 : le mandataire peut faire tout ce qui est approprié ou habituel pour réaliser l’objet du mandat

Le pouvoir exprès délimite précisément les activités autorisées. Le pouvoir implicite est raisonnablement nécessaire pour accomplir le mandat et ne peut pas entrer en conflit avec le pouvoir exprès. Le pouvoir apparent dépend des attentes raisonnables de tiers amenés à croire que le mandataire est autorisé.

• ✓Le pouvoir exprès est précis ; un mandataire autorisé à acheter à 100 000 $ ne peut pas acheter à 105 000 $
• ✓Le pouvoir implicite est raisonnablement nécessaire pour atteindre les objectifs, mais ne peut pas entrer en conflit avec le pouvoir exprès
• ✓Le pouvoir apparent fait obstacle à ce que le mandant nie l'autorisation lorsque ses actions créent une apparence de pouvoir et que des tiers s'y fient raisonnablement
• ✓Les limitations non communiquées sur le pouvoir ordinaire ne lient généralement pas le tiers

Un mandataire dispose d’un pouvoir élargi en cas d’urgence, y compris celui de désobéir aux instructions lorsque cela est clairement dans l’intérêt du mandant et qu’il n’a pas le temps d’obtenir des instructions. Un mandataire ne peut jamais avoir le pouvoir de frauder le mandant et ne peut généralement pas agir en son propre nom.

• ✓L’urgence élargit le pouvoir (par ex., un gestionnaire immobilier effectuant des réparations urgentes)
• ✓Un mandataire ne peut jamais avoir le pouvoir de commettre une fraude à l’encontre du mandant (Code civil de Californie § 2315 et suiv.)
• ✓Un mandat de vente n’autorise pas à modifier ou annuler le contrat de vente une fois celui-ci conclu
• ✓Un courtier immobilier qui négocie un prêt n’a généralement pas le pouvoir d’encaisser des paiements sans autorisation écrite de gestion du prêt

Un mandant peut ratifier un acte non autorisé et être lié. La ratification exige que l’agent ait affirmé représenter le mandant, que le mandant ait été capable aux deux moments, ait connu tous les faits importants, ait ratifié l’acte entier et l’ait fait avant que le tiers ne se retire.

• ✓Code civil de Californie §§ 2310 et suiv. : cinq conditions de la ratification
• ✓La ratification dans les opérations immobilières doit généralement être écrite
• ✓Une fois ratifiée, les conséquences sont les mêmes que si l’acte avait été autorisé dès l’origine

Une procuration est un acte écrit donnant pouvoir à un mandataire (mandataire de fait, attorney in fact). Une procuration spéciale autorise des actes déterminés ; une procuration générale autorise toutes les affaires. Les courtiers immobiliers ne devraient pas recevoir de procuration dans la même affaire pour laquelle ils sont des agents rémunérés.

• ✓Procuration spéciale = actes déterminés ; procuration générale = toutes les affaires du mandant
• ✓Les procurations sont interprétées strictement ; le pouvoir général est limité à l'accomplissement de buts précis
• ✓Les courtiers ne devraient pas détenir de procuration dans la même affaire pour laquelle ils sont des agents rémunérés (éviter les opérations pour son propre compte)

Un courtier dont le mandat se limite à procurer un acheteur n'a pas le pouvoir d'accepter un dépôt de la part de l'acheteur ; s'il le fait, il agit comme agent de l'acheteur. La plupart des formulaires de mandat de vente confèrent au courtier le pouvoir exprès d'accepter un dépôt de garantie pour le vendeur.

• ✓Sans pouvoir, un courtier qui accepte un dépôt agit comme agent de l'acheteur (la perte incombe à l'acheteur)
• ✓Pratiquement tous les formulaires de mandat de vente confèrent le pouvoir exprès d'accepter un dépôt de garantie pour le vendeur
• ✓Une fois que le vendeur accepte le contrat d'achat, la propriété de l'acompte est dévolue au vendeur
• ✓Un dépôt relevant d'une clause valide de dommages-intérêts forfaitaires n'est généralement pas récupérable par un acheteur en défaut (Code civil de Californie §§ 1057.3, 1671)

Un chèque conservé conformément aux instructions écrites de l'acheteur ne doit pas être négocié avant l'acceptation, mais le vendeur doit en être informé par écrit au plus tard au moment de la présentation de l'offre. Les chèques postdatés ne devraient pas être acceptés, car ils s'apparentent à des billets à ordre.

• ✓Le vendeur doit être avisé par écrit que le chèque de l'acheteur est conservé et non négocié (B&P § 10176(a))
• ✓L'avis doit être reconnu par le vendeur avant l'acceptation ou en même temps que celle-ci
• ✓Le courtier doit inscrire la réception du chèque dans les registres du compte fiduciaire (trust fund) et le conserver en lieu sûr (10 CCR §§ 2831, 2832)
• ✓Un chèque postdaté peut être considéré comme un billet à ordre et ne devrait pas être accepté sans divulgation

Un courtier immobilier qui laisse entendre implicitement qu'il reçoit des espèces alors qu'il accepte un billet à ordre non négociable viole la Loi sur les biens immobiliers. L'utilisation de billets à ordre comme dépôt de garantie (earnest money) doit être examinée au préalable par un conseiller juridique.

• ✓Le fait de laisser entendre la réception d'espèces lorsqu'un billet a été accepté viole la Loi sur les biens immobiliers
• ✓Une divulgation complète au vendeur est requise concernant la forme du dépôt de garantie
• ✓Un courtier immobilier a l'obligation positive de divulguer tous les faits importants influençant la décision du mandant

Lorsqu’un dépôt de garantie est versé dans un séquestre neutre, l’acheteur remet les fonds sous condition. Le dépositaire du séquestre ne restitue généralement pas le dépôt sans l’accord du vendeur. Le séquestre est défini par la loi.

• ✓Le Code financier § 17003 et le Code civil § 1057 définissent le séquestre
• ✓Le défaut d’exécution des documents de restitution (en l’absence d’un différend de bonne foi) peut entraîner des dommages-intérêts pouvant atteindre 1 000 $, plus les honoraires d’avocat (Code civil § 1057.3)
• ✓En cas d’exécution complète, le dépositaire du séquestre devient mandataire du vendeur pour les fonds et mandataire de l’acheteur pour l’acte
• ✓Le dépositaire du séquestre peut intenter une action en interpleader en cas de litige sur les dépôts

Un tiers qui traite avec un agent a l'obligation de vérifier l'existence, l'objet et l'étendue du mandat. Le mandant n'encourt aucune responsabilité pour les actes accomplis au-delà du pouvoir réel ou apparent de l'agent.

• ✓La Malfa v. Piombo Bros. : les tiers sont tenus, à leurs risques et périls, de vérifier l'existence du mandat et l'étendue des pouvoirs.
• ✓La charge de la preuve de l'autorité incombe à la partie qui l'invoque.
• ✓Le mandant n'est pas responsable des actes accomplis au-delà du pouvoir réel ou apparent de l'agent.

Un prêt à taux révisable (ARM) prévoit un ajustement du taux d'intérêt en fonction de l'évolution des taux du marché, indexé sur un indice auquel s'ajoute une marge.

• ✓La Californie a autorisé les ARM en 1981 ; les prêteurs étaient tenus d'offrir des prêts hypothécaires à taux fixe comme option.
• ✓Les principaux indices comprennent le Prime/Reference Rate, le LIBOR, le Treasury Constant Maturity (TCM) et le 11th District Cost of Funds (COFI).
• ✓Les emprunteurs devraient choisir des marges faibles et des plafonds raisonnables ; certains ARM comportent des taux plancher et des risques d'amortissement négatif.
• ✓Un HELOC est une ligne de crédit renouvelable généralement liée au Prime Rate.

Un prêt hypothécaire inversé permet aux propriétaires âgés d'accéder à la valeur nette de leur bien; le produit actuel est le prêt hypothécaire de conversion de valeur nette immobilière assuré par la FHA.

• ✓Dans le cadre d'un HECM, le propriétaire n'effectue aucun remboursement de prêt et reçoit un revenu mensuel ou une somme forfaitaire.
• ✓L'admissibilité est fondée sur la valeur nette ou la valeur du bien donné en garantie et sur l'espérance de vie du propriétaire, et non sur le revenu de retraite ou la solvabilité.
• ✓Le HECM devient exigible lorsque le dernier emprunteur quitte définitivement le bien, décède ou vend le bien.
• ✓L'assurance FHA protège la continuité des versements si le prêteur devient insolvable et couvre les insuffisances si le solde dépasse la valeur du bien.
• ✓Les prêts hypothécaires existants doivent être remboursés intégralement à l'origine; des frais élevés rendent une utilisation à court terme déconseillée.

Dans les économies stables, le prêt conventionnel à taux fixe à long terme est le véhicule de financement résidentiel typique.

• ✓Les instruments de financement alternatifs ont transféré le risque de taux d'intérêt du marché des prêteurs vers les emprunteurs
• ✓Les prêts assurés par la FHA et garantis par la VA, ainsi que Fannie Mae et Freddie Mac, ont maintenu la disponibilité des prêts hypothécaires à taux fixe

La Californie a autorisé les VRM et les RRM en tant qu'instruments hypothécaires alternatifs.

• ✓VRM autorisés en 1970 ; le taux d'intérêt varie dans une fourchette en fonction de l'évolution d'un indice.
• ✓RRM autorisés en 1980 ; prêt à long terme (jusqu'à 30 ans) composé de prêts à court terme renouvelables à intervalles réguliers (p. ex. 3 à 5 ans), les prêteurs étant tenus de proposer une option à taux fixe.
• ✓Si un emprunteur refuse le renouvellement d'un RRM, le solde restant majoré des intérêts courus devient exigible.

Les GPMs prévoient des paiements de principal partiellement différés au début de la durée du prêt.

• ✓Les paiements augmentent considérablement après les cinq premières années afin de rembourser le prêt pendant la durée restante (p. ex., 25 ans)
• ✓Les GPMs peuvent comporter un amortissement négatif ; une vente anticipée pourrait exiger de rembourser plus que le principal initial

Les titulaires de permis qui recommandent des produits de prêt alternatifs ou non traditionnels doivent comprendre les risques et agir dans le cadre de leurs obligations fiduciaires.

• ✓Les MLBs/MLOs doivent expliquer les avantages et les risques tout au long de la durée prévue du prêt, dans le cadre de leur obligation fiduciaire envers l’emprunteur
• ✓Les techniques de financement innovantes ou créatives devraient généralement être évitées sans l’avis d’un conseiller juridique compétent

Les ROMs (largement utilisés au Canada) sont des prêts renégociés comportant des réinitialisations périodiques du taux.

• ✓Le taux d’intérêt et le paiement mensuel sont généralement renégociés tous les cinq ans
• ✓Les paiements sont amortis sur une base de 25 ou 30 ans, le terme diminuant par tranches de cinq ans

Un SAM accorde au prêteur un pourcentage de l’appréciation d’un bien en échange d’un taux inférieur au marché.

• ✓Le prêteur reçoit un pourcentage convenu de l’appréciation de la valeur marchande lors de la revente
• ✓Les SAM sont généralement indisponibles là où les biens immobiliers ne s’apprécient pas

Lorsqu'il existe un pouvoir de vente, le bénéficiaire demande au fiduciaire d'enregistrer un Avis de défaut après le manquement. Le fiduciaire agit comme mandataire limité. Tout bénéficiaire d'un acte de fiducie fractionné peut invoquer le pouvoir de vente, sous réserve d'accords de règle majoritaire en vertu de l'article 2941.9 du Code civil.

• ✓Le bénéficiaire demande au fiduciaire d'enregistrer l'Avis de défaut après le manquement
• ✓Le fiduciaire agit comme mandataire limité (Code civil 2924c, 2934a)
• ✓La saisie immobilière extrajudiciaire relève du droit procédural sans action de l'État
• ✓Tout bénéficiaire peut invoquer le pouvoir de vente en l'absence d'accord contraire

L'avis de défaut doit indiquer l'option du bénéficiaire de déclarer la totalité de la dette exigible. Il est enregistré au moins trois mois avant l'avis de vente. Dans les dix jours suivant l'enregistrement, des copies doivent être envoyées par courrier aux personnes ayant demandé un avis et au constituant. Dans un délai d'un mois, l'avis est envoyé aux parties énumérées à l'article 2924b du Code civil.

• ✓L'avis de défaut est enregistré au moins trois mois avant l'avis de vente
• ✓Une copie est envoyée par courrier dans les 10 jours aux personnes ayant demandé l'avis et au constituant
• ✓L'avis est envoyé par courrier dans un délai d'un mois aux successeurs, aux titulaires de privilèges subordonnés, au Contrôleur de l'État et à l'IRS

L'avis de vente fixe une date de vente au plus tôt 20 jours après l'enregistrement. Il doit être enregistré au moins 14 jours et envoyé par courrier au moins 20 jours avant la vente. Il doit être publié une fois par semaine sur au moins 20 jours (trois publications, avec un intervalle maximum de 7 jours) et affiché pendant au moins 20 jours.

• ✓Date de vente au plus tôt 20 jours après l'enregistrement de l'avis de vente
• ✓Enregistré au moins 14 jours et envoyé par courrier au moins 20 jours avant la vente
• ✓Publié une fois par semaine pendant 20 jours (trois publications, avec un intervalle maximum de 7 jours)
• ✓Affiché au moins 20 jours dans un lieu public et sur la propriété

La vente est une enchère publique entre 9 h et 17 h un jour ouvrable. Le rétablissement est possible jusqu'à cinq jours ouvrables avant la vente ; ensuite, le paiement intégral est possible jusqu'au début des enchères. Seul le bénéficiaire qui exerce la foreclosure peut enchérir par compensation. Entraver le processus d'enchères est illégal. Le trustee doit divulguer les faits importants.

• ✓Rétablissement jusqu'à cinq jours ouvrables avant la vente ; paiement intégral jusqu'au début des enchères
• ✓Seul le bénéficiaire qui exerce la foreclosure peut enchérir par compensation à hauteur du montant dû
• ✓Entraver le processus d'enchères est illégal (Code civil de Californie 2924h(g))
• ✓Un report de plus de 365 jours au total exige un nouvel avis de vente

L'adjudicataire retenu reçoit un acte du trustee (trustee's deed) comportant des énonciations spéciales, sans garantie, le titre remontant à la date de signature de l'acte de fiducie (deed of trust). Une offre de crédit intégrale (full credit bid) éteint la dette. Les privilèges subordonnés (junior liens) sont éteints ; les privilèges prioritaires (senior liens) subsistent. Il n'existe aucun droit de rachat après une vente par le trustee.

• ✓L'acte du trustee (trustee's deed) remonte à la date de signature de l'acte de fiducie (deed of trust)
• ✓Une offre de crédit intégrale (full credit bid) éteint la dette et les obligations
• ✓Les privilèges subordonnés sont éteints ; les privilèges prioritaires et les super-privilèges subsistent
• ✓Aucun droit de rachat après une vente par le trustee

L’adjudicataire retenu a droit à la possession et peut expulser au moyen d’une action en expulsion (Unlawful Detainer) après un avis de quitter les lieux de trois jours (Notice to Quit). Les locataires en vertu d’un bail de rang inférieur à la sûreté hypothécaire exécutée doivent généralement recevoir un préavis de libération des lieux de 60 jours (Notice to Vacate). Les droits des locataires soumis au contrôle des loyers ne peuvent pas être éteints. La rescision est possible dans un délai de deux ans si un avantage inéquitable a été obtenu.

• ✓Propriétaire-occupant expulsé après un avis de quitter les lieux de 3 jours et une action en expulsion (Unlawful Detainer)
• ✓Locataires d’un bail de rang inférieur : préavis de libération des lieux de 60 jours (Notice to Vacate) requis
• ✓Rescision possible dans les deux ans si un avantage inéquitable a été obtenu (Code civil de Californie, art. 1695.14)

Le trustee répartit le produit : (1) honoraires, coûts et dépenses du trustee ; (2) montant total dû au bénéficiaire ; (3) titulaires de privilèges subordonnés selon leur ordre de priorité ; (4) excédent à l'emprunteur. Les litiges sont résolus par une plainte en interpleader et en jugement déclaratoire.

• ✓Ordre : honoraires du trustee, bénéficiaire, privilèges subordonnés selon leur priorité, excédent à l'emprunteur
• ✓Les privilèges subordonnés sont payés, que leur dette soit échue ou non
• ✓Les litiges sont résolus par interpleader et jugement déclaratoire

Un prêteur peut présenter une offre inférieure lorsqu’une action sur la garantie pour fraude, dégradation ou destruction malveillante est anticipée, ou lorsqu’il existe une perte accidentelle couverte par une assurance. Le fait de ne pas présenter d’offre inférieure peut entraîner le rejet d’une réclamation d’assurance (Alliance Mortgage Co. v. Rothwell). Les décisions relatives aux offres inférieures exigent l’avis d’un conseiller juridique.

• ✓Une offre inférieure préserve l’action sur la garantie pour fraude ou dégradation
• ✓Une offre inférieure est requise pour préserver une réclamation d’assurance pour perte accidentelle (Alliance Mortgage v. Rothwell)
• ✓Une offre au montant intégral de la créance peut entraîner la renonciation au recouvrement d’une réclamation d’assurance