Sample Items - Valuation and Appraisal +9California · immobilier · Français

Les évaluations des maisons unifamiliales sont généralement fondées sur les prix de vente de propriétés comparables (approche par comparaison de marché/des ventes). Le coût de construction d'origine est le facteur le moins important pour évaluer une résidence ancienne.

• ✓Les maisons unifamiliales sont principalement évaluées selon l'approche par comparaison des ventes
• ✓Le coût de construction d'origine est le facteur le moins important dans l'évaluation d'une maison ancienne

Pour arriver au revenu net aux fins de capitalisation, un évaluateur déduit une provision pour pertes de loyer et vacance. Les coûts des prêts, l'impôt fédéral sur le revenu et les réserves d'amortissement ne sont pas déduits aux fins de capitalisation.

• ✓Une provision pour vacance et perte de loyer est déduite pour obtenir le revenu net
• ✓Les coûts des prêts, l'impôt sur le revenu et les réserves d'appréciation ne sont pas utilisés dans la capitalisation

Pour déterminer le revenu brut effectif, l’évaluateur déduit la vacance (et les pertes de recouvrement) du revenu brut potentiel.

• ✓Revenu brut effectif = revenu brut potentiel moins la vacance et les pertes de recouvrement
• ✓Les charges d’exploitation, comme les impôts et les réparations, sont déduites plus tard pour obtenir le revenu net d’exploitation

« Perte de valeur due à n’importe quelle cause » est une définition courante de la dépréciation. La dépréciation comprend la détérioration physique, l’obsolescence fonctionnelle et l’obsolescence économique (externe).

• ✓La dépréciation est une perte de valeur due à n’importe quelle cause
• ✓La dépréciation prend trois formes : la détérioration physique, l’obsolescence fonctionnelle et l’obsolescence économique

L’obsolescence économique résulte de facteurs extérieurs à la propriété, comme de nouvelles lois de zonage, le départ de l’industrie motrice d’une ville ou l’emplacement inapproprié des améliorations. Une cuisine désuète relève de l’obsolescence fonctionnelle, et non de l’obsolescence économique.

• ✓L’obsolescence économique découle de facteurs externes ou hors site
• ✓Une cuisine désuète relève de l’obsolescence fonctionnelle, et non de l’obsolescence économique

La valeur d’un terrain peut être estimée en capitalisant le revenu : Valeur = Revenu annuel / Taux de capitalisation. Exemple : 1 400 $/mois = 16 800 $/an divisé par 11 % ≈ 152 700 $ (fourchette, réponse la plus proche parmi celles proposées).

• ✓Valeur = Revenu annuel net divisé par le taux de capitalisation
• ✓Convertir le loyer mensuel en revenu annuel avant de capitaliser

Taux de rendement = Revenu net annuel / Investissement. Exemple : 12 000 $ par mois = 144 000 $ par an pour un investissement de 1 800 000 $ = rendement de 8 %.

• ✓Taux = Revenu annuel divisé par l’investissement (valeur)
• ✓Le revenu mensuel doit être annualisé avant de calculer le taux

Un Realtist ne doit pas discriminer toute personne en raison de la race, de la couleur, de la religion, du sexe, de l'origine nationale, d'un handicap, de la situation familiale ou de l'orientation sexuelle lors de la vente ou de la location, de la publicité, du financement ou de la prestation de services professionnels. Un Realtist ne doit pas établir, renforcer ou étendre des accords restreignant l'utilisation ou l'occupation d'un bien immobilier sur la base de ces classes protégées.

• ✓Motifs de discrimination interdits : race, couleur, religion, sexe, origine nationale, handicap, situation familiale, orientation sexuelle
• ✓La non-discrimination s'applique à la vente, à la location, à la publicité, au financement et aux services professionnels
• ✓Un Realtist ne doit pas renforcer des accords restrictifs limitant l'occupation en fonction d'une classe protégée

Un Realtist ne doit pas se livrer à l’exercice non autorisé du droit et devrait recommander de consulter un conseil juridique lorsque les intérêts l’exigent. Le Realtist doit informer toutes les parties de sa position ou de son intérêt pécuniaire et ne doit pas accepter une commission de la part des deux parties, sauf avec le consentement écrit signé par toutes les parties. Tout intérêt personnel dans la propriété d’un bien doit être divulgué dès le début des tractations.

• ✓Un Realtist ne peut pas accepter une commission de la part des deux parties sans le consentement écrit de toutes les parties.
• ✓Tout intérêt personnel dans un bien doit être divulgué dès le début des tractations.
• ✓Un Realtist ne doit pas se livrer à l’exercice non autorisé du droit.

Le Realtist doit conserver tous les fonds appartenant à autrui placés en fiducie dans un compte séquestre spécial auprès d’une institution financière appropriée et ne doit pas mélanger ces fonds avec ses propres fonds. Tous les contrats de propriété, d’utilisation ou d’occupation doivent être écrits et signés par toutes les parties ou leurs mandataires autorisés.

• ✓Les fonds en fiducie appartenant à autrui doivent être conservés dans un compte séquestre spécial
• ✓Un Realtist ne doit pas mélanger les fonds en fiducie avec ses propres fonds
• ✓Les contrats de propriété, d’utilisation ou d’occupation doivent être écrits et signés par toutes les parties

Il incombe au Realtist de protéger le public contre les déclarations inexactes, les pratiques contraires à l’éthique et la fraude, en présentant tous les biens uniquement selon leur mérite, sans exagération, dissimulation, tromperie ni information trompeuse. Un Realtist n’est jamais dégagé de la responsabilité de respecter pleinement le Code.

• ✓Un Realtist doit présenter les biens uniquement selon leur mérite, sans exagération ni dissimulation
• ✓Un Realtist n’est jamais dégagé de la responsabilité de respecter le Code d’éthique
• ✓Les Realtists doivent protéger le public contre les déclarations inexactes et la fraude

Avant de proposer un bien à la vente ou à la location, un Realtist doit obtenir l'autorisation écrite du propriétaire ou de son mandataire autorisé, remettre une copie de cette autorisation à chaque personne qui l'a signée et s'informer pleinement des faits pertinents concernant le bien. Le bien doit toujours être proposé au prix fixé dans le contrat de mandat (listing agreement).

• ✓Un Realtist doit obtenir l'autorisation écrite du propriétaire avant de proposer un bien
• ✓Une copie de l'autorisation doit être remise à chaque signataire
• ✓Le bien doit être proposé au prix actuellement fixé dans le contrat de mandat

Une servitude est un droit, un privilège ou un intérêt limité à un usage spécifique qu'une partie détient sur le terrain d'autrui. Le fonds bénéficiaire est le fonds dominant ; le fonds grevé est le fonds servant. Sauf si elle est qualifiée d'« exclusive », le propriétaire peut continuer à utiliser le terrain d'une manière qui n'entrave pas la servitude.

• ✓Le fonds dominant est bénéficiaire ; le fonds servant est grevé
• ✓Les servitudes appartenantes se transmettent automatiquement lors du transfert du fonds dominant sans mention dans l'acte
• ✓Sauf si elle est « exclusive », le propriétaire du fonds servant peut continuer à utiliser la zone de servitude sans entraver celle-ci

Un usage continu et ininterrompu pendant cinq ans crée une servitude par prescription lorsque l’usage est hostile/contraire (sans permission), ouvert et notoire, exclusif (affirmation d’un droit privé) et sous revendication d’un droit. Le paiement des taxes n’est généralement PAS exigé pour la prescription (mais il l’est pour la possession adverse).

• ✓La servitude par prescription exige 5 ans d’usage hostile, ouvert/notoire, exclusif et sous revendication d’un droit
• ✓Le paiement des taxes n’est pas exigé pour une servitude par prescription (mais il l’est pour la possession adverse)
• ✓La voie de nécessité naît lorsqu’un transfert enclave une parcelle sans aucun autre accès

Une servitude attachée au fonds dominant est liée à un fonds dominant et lui « appartient » (p. ex., passage d’entrée/sortie, mur mitoyen, servitude d’appui, servitude solaire selon CC 801.5). Une servitude en gross est personnelle au titulaire et ne comporte pas de fonds dominant (p. ex., poteaux/lignes d’une entreprise de services publics). En cas d’ambiguïté, les tribunaux privilégient une interprétation comme servitude attachée au fonds dominant.

• ✓La servitude attachée au fonds dominant est liée au terrain et se transfère avec le fonds dominant
• ✓La servitude en gross est un droit personnel sans fonds dominant (p. ex., services publics)
• ✓Si l’acte est peu clair, une servitude pouvant être attachée à un terrain est interprétée comme attachée au fonds dominant

Les servitudes naissent par concession ou réserve expresse, par implication de la loi ou par usage prolongé (prescription), ainsi que par accord, nécessité, dédicace, expropriation, référence à un plan (plat) ou estoppel. Un acte ou instrument enregistré confère un avis constructif. Le concédant d'une servitude permanente doit être le propriétaire en fief (fee owner) du fonds servant. Les servitudes ne peuvent violer le zonage ou la loi.

• ✓Les servitudes naissent par concession ou réserve expresse, par implication ou par prescription
• ✓Seul le propriétaire en fief du fonds servant (ou celui ayant le pouvoir de disposer du fief) peut concéder une servitude permanente
• ✓Une servitude violant une ordonnance de zonage est inexécutable et l'accord est nul (Baccouche c. Blankenship)

Les servitudes peuvent prendre fin par libération expresse, procédure judiciaire, non-usage d'une servitude par prescription pendant cinq ans, abandon, réunion des fonds dominant et servant en un seul propriétaire, destruction du fonds servant, ou prescription acquisitive. Une servitude obtenue par titre ne peut se perdre par non-usage.

• ✓Une servitude par prescription peut s'éteindre par cinq ans de non-usage ; une servitude accordée par titre ne peut se perdre par non-usage
• ✓La réunion des fonds dominant et servant en un seul propriétaire éteint la servitude
• ✓L'abandon, la libération expresse ou la destruction du fonds servant peuvent éteindre une servitude (Code civil de Californie 811)

Lorsque les dommages-intérêts pécuniaires sont insuffisants, l'equity peut ordonner au défendeur d'exécuter son obligation. Parce que chaque parcelle de terrain est unique, l'inexécution d'un accord de transfert d'un bien immobilier est présumée ne pas pouvoir être réparée adéquatement par une somme d'argent. La réparation doit généralement être mutuelle, bien que la loi permette la contrainte si la contre-prestation a été substantiellement exécutée ou garantie.

• ✓L'exécution forcée en nature est disponible lorsque les dommages-intérêts pécuniaires sont insuffisants
• ✓Les biens immobiliers sont présumés uniques, de sorte que l'inexécution ne peut pas être réparée adéquatement par une somme d'argent
• ✓La réparation doit généralement être mutuelle

L'exécution forcée ne peut être imposée à une partie ayant reçu une contrepartie inadéquate — un prix juste et raisonnable est exigé, et les offres plus élevées reçues pendant les négociations doivent être présentées au mandant. Elle ne peut être imposée si le consentement a été obtenu par fraude, fausse déclaration ou pratiques déloyales. L'acheteur a toujours droit à un titre commercialisable, exigé au moment où le vendeur est tenu de transférer.

• ✓Une contrepartie adéquate (juste et raisonnable) est exigée pour l'exécution forcée
• ✓Les offres plus élevées reçues pendant la négociation doivent être présentées au mandant
• ✓L'acheteur a toujours droit à un titre commercialisable au moment du transfert
• ✓Les agents doivent agir avec une bonne foi parfaite, tant dans la forme que dans le fond

Une clause autorisant l’abandon (p. ex., le droit de renonciation du preneur) prive un contrat de mutualité et empêche l’exécution forcée. Une option assortie d’une contrepartie peut faire l’objet d’une exécution forcée ; le propriétaire ne peut la retirer pendant la durée convenue. L’exercice de l’option crée un contrat de vente donnant lieu à une exécution forcée ; le fait d’intenter une action établit la mutualité.

• ✓Une clause d’abandon détruit la mutualité et empêche l’exécution forcée
• ✓Une option assortie d’une contrepartie est irrévocable pendant sa durée
• ✓L’exercice d’une option crée un contrat de vente susceptible d’exécution forcée

En vertu de la loi, les obligations suivantes ne peuvent pas faire l'objet d'une exécution forcée en nature : fournir un service personnel ; employer une autre personne pour un service personnel ; un acte que l'on n'a pas le pouvoir légal d'accomplir ; obtenir le consentement d'un tiers ; et les accords dont les termes sont trop incertains. Les deux conjoints doivent intervenir ensemble pour transférer ou grever un bien immobilier de la communauté, ou pour le louer pour plus d'un an.

• ✓Les obligations de service personnel ne peuvent pas faire l'objet d'une exécution forcée en nature
• ✓Les accords visant à obtenir le consentement d'un tiers ne peuvent pas faire l'objet d'une exécution forcée en nature
• ✓Les deux conjoints doivent intervenir ensemble pour transférer ou grever un bien immobilier de la communauté
• ✓Les signatures de tous les copropriétaires doivent être obtenues, car une exécution partielle ne peut pas être imposée

L’annulation d’un séquestre n’annule ni ne résout nécessairement le contrat d’achat. Dans Cohen c. Shearer (1980) 108 C.A.3d 939, le tribunal a jugé que l’annulation mutuelle d’un séquestre ne résolvait pas le contrat d’achat sous-jacent. L’annulation arrête la transaction en l’état (sous réserve des frais de tiers et d’éventuels dommages-intérêts liquidés), tandis que la résolution remet les parties principales dans leur situation antérieure à la transaction. Un courtier qui exécute une décision d’annulation ou de résolution doit s’assurer que toutes les parties principales y consentent par écrit précisément, et non pas simplement à annuler le séquestre — sinon une partie principale peut conserver le droit à l’exécution forcée ou à des dommages-intérêts.

• ✓L’annulation du séquestre n’annule ni ne résout automatiquement le contrat d’achat (Cohen c. Shearer, 1980)
• ✓L’annulation arrête la transaction en l’état ; la résolution remet les parties principales dans leur situation antérieure à la transaction
• ✓Si le contrat d’achat n’est pas annulé/résolu, une partie principale peut conserver le droit à l’exécution forcée ou à des dommages-intérêts

Le billet à ordre est la preuve de la dette et la promesse de payer de l’emprunteur ; l’instrument de garantie fait du bien une garantie collatérale.

• ✓Le billet à ordre est l’instrument principal ; en cas de conflit avec l’acte de fiducie ou l’hypothèque, le billet prévaut généralement
• ✓L’acte de fiducie ou l’hypothèque est l’instrument de garantie qui fait du bien immobilier décrit une garantie collatérale pour la dette

Un instrument négociable est une promesse ou un ordre écrit et inconditionnel de payer une somme déterminée à une date déterminée ou à vue.

• ✓Un instrument négociable doit être signé par le souscripteur/tireur, contenir une promesse inconditionnelle de payer une somme certaine en dollars américains, être payable à vue ou à une date déterminée, et être payable à un détenteur ou au porteur
• ✓Tous les éléments doivent être présents ; si un élément manque, l'instrument n'est cessible que comme un contrat ordinaire
• ✓Les billets à ordre sont des instruments à deux parties ; les chèques et les traites sont des instruments à trois parties

La négociation transfère un instrument de sorte que le cessionnaire devient un porteur ; les endossements transmettent l'instrument.

• ✓Le papier à ordre est négocié par remise, acceptation et endossement nécessaire ; le papier au porteur par remise et acceptation
• ✓Types d'endossements : en blanc, spécial (« à l'ordre de »), restrictif (« pour dépôt uniquement ») et qualifié (« sans recours »)
• ✓Un allongé est un papier fermement attaché à l'instrument lorsqu'il n'y a pas d'espace pour l'endossement
• ✓En vertu du Code B&P 10233.2, un agent d'entretien MLB peut parfaire la remise en conservant la possession si l'acte de fiducie/cession identifiant le prêteur est enregistré

Lorsque le billet et l'acte de fiducie sont en conflit, le billet prévaut généralement, mais la garantie suit le billet.

• ✓La cession ou l'endossement du billet emporte la garantie décrite dans l'acte de fiducie ou l'hypothèque.
• ✓Depuis le 1er juillet 1972, une clause d'accélération ou d'exigibilité en cas de transfert pour un bien de 1 à 4 unités est invalide, sauf si elle est énoncée uniformément dans le billet et dans l'acte de fiducie ou l'hypothèque.

Il existe sept types de base de billets à ordre utilisés avec les actes de fiducie ou les hypothèques.

• ✓Billet à intérêt seulement (intérêts seulement, principal exigible à une date donnée) ; billets à versements échelonnés (principal plus intérêts, ou amortissables avec paiement ballon)
• ✓Billet à taux ajustable (varie selon un indice), billet à taux variable (évolue dans une direction prescrite), billet renégociable (recalculé à intervalles) et billet à vue (exigible lorsque le porteur en demande le paiement)

Un endossement qualifié (« sans recours ») n'élimine pas toute responsabilité éventuelle.

• ✓Même avec la mention « sans recours », le cédant garantit que l'instrument est authentique, qu'il détient un titre valable, que toutes les parties antérieures avaient la capacité requise et qu'il ne connaît aucun vice affectant sa validité.
• ✓Les accords globaux comportant des déclarations/garanties demeurent en vigueur que le transfert soit avec ou sans recours ; un transfert avec recours est préférable.

Un porteur de bonne foi acquiert un instrument négociable à titre onéreux, de bonne foi et sans avis d’un vice ou d’un déshonneur.

• ✓Un porteur de bonne foi acquiert l’instrument à l’abri de nombreuses défenses personnelles et peut bénéficier de plus d’avantages que le cédant.
• ✓L’enregistrement d’un instrument ne vaut pas avis d’une défense de nature à empêcher le statut de porteur de bonne foi (Code de commerce 3302).
• ✓Le statut de porteur de bonne foi est limité par la TILA et le 12 CFR 226.32 (prêts à coût élevé et à frais élevés) et peut être affecté par l’agence MLB (responsabilité du fait d’autrui).

La règle de la FTC limite les droits du porteur de bonne foi dans les contrats de crédit à la consommation.

• ✓En vertu de la partie 433 du titre 16 du CFR, tout porteur d’un contrat de crédit à la consommation est soumis à toutes les réclamations et défenses que le consommateur pourrait opposer au vendeur.
• ✓La règle ne s’applique que de manière limitée aux billets à ordre immobiliers, mais elle s’applique aux contrats d’amélioration de l’habitat (p. ex., bardage) garantis par un acte de fiducie ; les prêts ordinaires d’achat ou de construction n’y sont pas soumis.

Depuis le 11 octobre 2009, la loi californienne (SB 94, articles 2944.6 et 2944.7 du Code civil) interdit à toute personne, y compris les titulaires de licence et les avocats, de facturer ou de percevoir des frais d'avance pour des services de modification de prêt ou de report d'échéances sur des habitations résidentielles de 1 à 4 unités. Aucune rémunération tant que chaque service n'a pas été entièrement exécuté.

• ✓Aucun frais d'avance pour la modification de prêt ou le report d'échéances sur des habitations de 1 à 4 unités
• ✓Aucune rémunération tant que chaque service contractuel n'a pas été exécuté
• ✓Aucune cession de salaire, aucun privilège ni aucune procuration n'est autorisé

Les courtiers immobiliers peuvent légalement effectuer des services de modification de prêt et de suspension temporaire des paiements en vertu de l’article B&P 10131(d) et sont exemptés (sauf en ce qui concerne les fonds excédentaires) de la Loi sur les consultants en forclusion hypothécaire. Les avocats peuvent rendre de tels services dans le cadre et l’étendue de leur pratique du droit.

• ✓Les courtiers peuvent effectuer des services de modification de prêt en vertu de l’article B&P 10131(d)
• ✓Les courtiers sont exemptés de la Loi sur les consultants en forclusion, sauf pour les fonds excédentaires
• ✓Les avocats sont exemptés de la Real Estate Law lorsqu’ils agissent dans le cadre de leur pratique du droit

Une personne offrant des services de modification de prêt doit fournir un avis légal prescrit (14 pt gras) avant de conclure une convention d'honoraires, en orientant l'emprunteur vers un conseil non lucratif approuvé par le HUD. Si l'offre est faite dans une langue visée à l'article 1632 du Code civil (espagnol, vietnamien, tagalog, chinois, coréen), les documents doivent être traduits.

• ✓Avis légal en 14 pt gras avant toute convention d'honoraires
• ✓L'avis oriente l'emprunteur vers des agences de conseil non lucratives approuvées par le HUD
• ✓Les documents doivent être traduits dans la langue de négociation selon l'article CC 1632

Une infraction commise par une personne physique est passible d'une amende pouvant aller jusqu'à 10 000 $ et/ou d'une peine d'emprisonnement pouvant aller jusqu'à un an ; par une entité, d'une amende pouvant aller jusqu'à 50 000 $. Les sanctions sont cumulables avec les autres recours. La section interdisant les frais perçus d'avance était susceptible d'abrogation au 1er janvier 2013, sauf prorogation.

• ✓Infraction commise par une personne physique : amende pouvant aller jusqu'à 10 000 $ et/ou peine d'emprisonnement pouvant aller jusqu'à un an
• ✓Infraction commise par une entité : amende pouvant aller jusqu'à 50 000 $
• ✓Les sanctions sont cumulables avec les autres recours juridiques

La Loi sur l'amélioration de la divulgation hypothécaire (MDIA), entrée en vigueur le 30 juillet 2009, exige des divulgations TILA anticipées pour tous les prêts résidentiels garantis par une habitation (et non uniquement pour l'achat/la construction). Les divulgations anticipées doivent être fournies avant que l'emprunteur ne paie des frais autres que les frais de rapport de crédit. Les divulgations TILA et l'estimation de bonne foi (GFE) de RESPA doivent être complétées avant le paiement de frais à quelque partie que ce soit. Les divulgations envoyées par courrier sont réputées reçues trois jours ouvrables après l'envoi.

• ✓Des divulgations anticipées sont exigées pour tous les prêts hypothécaires résidentiels garantis par une habitation
• ✓Les divulgations anticipées doivent précéder le paiement de tout frais autre que les frais de rapport de crédit
• ✓Les divulgations envoyées par courrier sont considérées comme reçues trois jours ouvrables après l'envoi

Les créanciers/prêteurs doivent remettre ou envoyer par la poste les divulgations anticipées au moins sept jours ouvrables avant la consommation. Si un terme important (comme l'APR, taux annuel en pourcentage) devient inexact, les divulgations corrigées doivent être reçues au moins trois jours ouvrables avant la consommation. Pour ces délais, jour ouvrable désigne tous les jours calendaires sauf les dimanches et les jours fériés légaux fédéraux.

• ✓Les divulgations anticipées doivent être remises au moins sept jours ouvrables avant la consommation
• ✓Les divulgations corrigées doivent être reçues au moins trois jours ouvrables avant la consommation
• ✓Le jour ouvrable pour ces délais exclut les dimanches et les jours fériés légaux fédéraux (5 USC 6103(a))
• ✓La définition de jour ouvrable diffère entre la divulgation anticipée (prêteur ouvert au public) et les délais d'attente

Des divulgations distinctes s'appliquent selon que le prêt est à crédit ouvert ou à crédit fermé. Le crédit ouvert pour un logement occupé par le propriétaire est un plan de crédit hypothécaire ou une marge de crédit hypothécaire (HELOC). Les prêts hypothécaires conventionnels, assurés par HUD/FHA, indemnisés par la VA et les prêts hypothécaires alternatifs garantis par 1 à 4 unités résidentielles sont des exemples de crédit fermé. Les divulgations doivent être effectuées avant la conclusion du contrat (moment où l'emprunteur devient contractuellement responsable en vertu du droit de l'État).

• ✓Le crédit ouvert pour un logement occupé par le propriétaire est une marge de crédit hypothécaire (HELOC) ou un plan de crédit hypothécaire
• ✓Les prêts hypothécaires garantis par 1 à 4 unités résidentielles constituent un crédit fermé
• ✓Les divulgations doivent être effectuées avant la conclusion du contrat, définie comme le moment où l'emprunteur devient contractuellement responsable

Si l'emprunteur détermine que le crédit est nécessaire pour faire face à une urgence financière personnelle réelle, le délai d'attente de sept jours ou de trois jours peut être modifié ou levé. L'emprunteur doit fournir une déclaration écrite datée, signée par chaque emprunteur tenu responsable, décrivant l'urgence et renonçant expressément au délai. Les formulaires de renonciation imprimés sont interdits.

• ✓Les délais d'attente ne peuvent être levés que pour une urgence financière personnelle réelle
• ✓La renonciation doit être une déclaration écrite datée, signée par chaque emprunteur tenu responsable, décrivant l'urgence
• ✓Les formulaires de renonciation imprimés sont interdits

La Loi HOEPA de 1994 a modifié la TILA/Rég. Z pour les prêts garantis par la résidence principale de l'emprunteur lorsque : (1) le TAP à la conclusion dépasse le rendement du Trésor de plus de 8 points (premiers privilèges) ou 10 points (privilèges subordonnés) ; ou (2) le total des points et des frais dépasse le plus élevé de 8 % du montant du prêt ou 400 $ (ajusté annuellement ; 583 $ pour 2009). Ces prêts sont appelés prêts hypothécaires de Section 32 ou à coût élevé.

• ✓Déclencheur du TAP : plus de 8 points au-dessus du rendement du Trésor pour les premiers privilèges ; plus de 10 points pour les privilèges subordonnés
• ✓Déclencheur des points/frais : le plus élevé de 8 % du montant total du prêt ou du montant en dollars ajusté annuellement (583 $ en 2009)
• ✓Les prêts assujettis à 226.32 sont des prêts hypothécaires de « Section 32 » ou « à coût élevé »

En plus des divulgations standard, un prêt relevant de la Section 32 exige une divulgation de type bien visible : un avis obligatoire avertissant l'emprunteur qu'il pourrait perdre son logement ; le TAEG (APR) ; le paiement régulier et tout paiement balloon ; pour les prêts à taux variable, une mention indiquant que le taux/le paiement peut augmenter, ainsi que le paiement mensuel maximal ; et, pour les refinancements, le montant total emprunté (en précisant toute prime d'assurance-crédit incluse).

• ✓Doit inclure l'avis : « Vous pourriez perdre votre logement... si vous ne respectez pas vos obligations au titre du prêt »
• ✓Doit divulguer le TAEG (APR), le paiement régulier, tout paiement balloon, ainsi que les avertissements relatifs aux prêts à taux variable avec le paiement maximal
• ✓La divulgation du montant emprunté est considérée comme exacte si elle se situe dans une marge de 100 $ par rapport au montant requis

Un prêt hypothécaire de la Section 32 ne peut pas comprendre : des paiements ballon (pour les prêts de moins de 5 ans, sauf les prêts relais de moins de 1 an) ; une amortisation négative ; des paiements anticipés regroupant plus de deux paiements périodiques ; une augmentation du taux d’intérêt après défaut ; des méthodes de ristourne défavorables ; ou des pénalités de remboursement anticipé (sauf dans des conditions limitées). Les clauses d’exigibilité à vue sont interdites, sauf en cas de fraude, de manquement aux conditions de remboursement ou d’action de l’emprunteur nuisant à la garantie.

• ✓Aucun paiement ballon pour les prêts de moins de 5 ans (exception pour les prêts relais de moins de 1 an)
• ✓Aucune amortisation négative, aucun regroupement de paiements anticipés de plus de deux paiements, aucune augmentation du taux après défaut
• ✓Clause d’exigibilité à vue interdite, sauf en cas de fraude, de défaut de remboursement ou d’action de l’emprunteur nuisant à la garantie du prêteur

Sont exemptés de la Section 32 les opérations de prêt hypothécaire résidentiel, les prêts hypothécaires inversés en vertu de 226.33, et le crédit ouvert/les HELOC. « Points et frais » comprend les éléments visés à 226.4(a)/(b) (sauf les intérêts), toute rémunération versée aux courtiers en prêts hypothécaires, certains éléments de 226.4(c)(7), sauf s’ils sont raisonnables et non affiliés, et les primes d’assurance-crédit/d’annulation de dette. « Affilié » désigne une société sous contrôle commun au sens de la Bank Holding Company Act de 1956.

• ✓Exemptions : opérations de prêt hypothécaire résidentiel, prêts hypothécaires inversés (226.33) et crédit ouvert/HELOC
• ✓Les points/frais comprennent la rémunération versée aux courtiers en prêts hypothécaires et les primes d’assurance-crédit
• ✓Affilié = société qui contrôle, est contrôlée par, ou est sous contrôle commun avec une autre, au sens de la Bank Holding Company Act de 1956

Un prêt hypothécaire de la Section 32 ne peut prévoir de pénalité de remboursement anticipé que si : la pénalité ne s’applique pas après deux ans suivant la conclusion de l’opération ; elle ne s’applique pas si les fonds de remboursement anticipé proviennent d’un refinancement par le prêteur ou l’une de ses sociétés affiliées ; le total des mensualités de dette de l’emprunteur ne dépasse pas 50 % de son revenu brut mensuel à la conclusion (vérifié) ; et le montant du paiement périodique ne peut pas changer pendant les quatre années suivant la conclusion.

• ✓La pénalité ne doit pas s’appliquer après la période de deux ans suivant la conclusion de l’opération
• ✓La pénalité ne doit pas s’appliquer si la source du remboursement anticipé est un refinancement par le prêteur ou une société affiliée
• ✓Le total des dettes mensuelles de l’emprunteur ne doit pas dépasser 50 % de son revenu brut mensuel et le paiement ne peut pas changer pendant 4 ans

Anciennement appelée approche par comparaison des données du marché, elle est la plus adaptable pour les courtiers/agents immobiliers et convient le mieux aux terrains, aux résidences et aux améliorations similaires bénéficiant d'un marché actif. Elle repose sur le principe de substitution. Les sources comprennent les prix de vente, les inscriptions, les offres, les loyers et les baux.

• ✓Repose sur le principe de substitution
• ✓Convient le mieux aux biens présentant une forte similitude et un marché actif
• ✓Taxe de transfert documentaire = 55 cents par 500 $ de contrepartie ou fraction de ce montant
• ✓Les prix de mise en vente indiquent la valeur supérieure probable ; les prix offerts indiquent la valeur inférieure probable

Les ajustements sont toujours apportés au bien comparable, jamais au bien sujet. Soustrayez si le comparable est supérieur; ajoutez s'il est inférieur. Les unités de comparaison comprennent la taille du terrain, la superficie en pieds carrés, le nombre de pièces et le nombre d'unités. Les éléments comprennent le financement, le temps, les conditions de vente, l'emplacement, les caractéristiques physiques et le revenu.

• ✓Les ajustements sont toujours apportés au comparable, et non au bien sujet
• ✓Soustrayez l'ajustement si le comparable est supérieur; ajoutez-le s'il est inférieur
• ✓Ordre suggéré : conditions de financement, temps, conditions de vente, emplacement, caractéristiques physiques, autres
• ✓Accordez le plus grand poids au comparable le plus similaire; ne faites PAS la moyenne des prix ajustés

Avantages : la méthode la plus facile à comprendre, la plus courante parmi les courtiers immobiliers, efficace pour les résidences unifamiliales. Inconvénients : trouver suffisamment de comparables, des ajustements excessifs réduisent la fiabilité, les ventes anciennes deviennent peu fiables dans un marché en évolution, et des limites en période de forte inflation ou de taux d’intérêt élevés.

• ✓Plus le nombre ou le montant des ajustements est élevé, moins le comparable est fiable
• ✓Les ventes anciennes deviennent moins fiables dans un marché en évolution
• ✓Méthode la plus efficace et la plus courante pour les transactions de résidences unifamiliales