Effects of Secured Transactions +7California · immobilier · Français

Les actes de fiducie contiennent des clauses permettant au prêteur de déclarer la totalité de la dette exigible en cas de manquement ou de défaut, y compris les clauses d’exigibilité en cas de vente et en cas de constitution d’une charge supplémentaire. Ces clauses d’exigibilité anticipée permettent au prêteur d’exiger le remboursement ou une renégociation lorsque le titre est transféré ou que le bien est grevé d’une charge supplémentaire.

• ✓L’exigibilité anticipée est permise en cas de défaut de paiement du service de la dette, des taxes ou d’entretien de la propriété.
• ✓Les clauses d’exigibilité en cas de vente et en cas de constitution d’une charge supplémentaire sont des formes de clauses d’exigibilité anticipée.
• ✓Les prêts sans clause d’exigibilité en cas de vente ne sont pas affectés par ces règles.

Wellenkamp c. Bank of America (1978) a interdit l'application automatique des clauses d'exigibilité en cas de vente par les prêteurs d'État. Fidelity Federal c. de la Cuesta (1982) a validé l'application par les prêteurs fédéraux. La loi Garn-St. Germain (entrée en vigueur le 15 octobre 1982) a rendu les clauses d'exigibilité en cas de vente automatiquement exécutoires par tous les prêteurs, en supplantant les lois des États.

• ✓Wellenkamp (1978) a limité l'application automatique des clauses d'exigibilité en cas de vente pour les prêteurs d'État
• ✓Fidelity Federal c. de la Cuesta (1982) a validé l'application par les prêteurs fédéraux
• ✓La loi Garn-St. Germain (15 octobre 1982) a rendu les clauses d'exigibilité en cas de vente exécutoires par tous les prêteurs

La dette d'acquisition (purchase money debt) a deux définitions : la priorité sur les autres sûretés (« liens ») créées par l'acheteur, et la protection contre le jugement d'insuffisance. Un prêt consenti par le vendeur est une dette d'acquisition. Un prêt consenti par un tiers n'est une dette d'acquisition que s'il sert à acquérir et à occuper une résidence de 1 à 4 unités. Le financement destiné à l'investissement ou à la production de revenus n'est pas admissible.

• ✓Le financement du prix d'achat par le vendeur/cédant constitue une dette d'acquisition
• ✓Un prêt de tiers n'est une dette d'acquisition que pour les résidences de 1 à 4 unités occupées par leur propriétaire
• ✓Le refinancement d'une résidence occupée par son propriétaire la convertit en dette non liée à l'acquisition

La cession d’une créance garantie par une hypothèque emporte la garantie. La cession de l’hypothèque sans le billet ne transfère rien, mais le transfert du billet sans l’hypothèque confère au cessionnaire le droit à la garantie. L’enregistrement donne un avis constructif à toutes les personnes.

• ✓Le billet sans l’hypothèque confère au cessionnaire le droit à la garantie (Code civil de Californie, art. 2936)
• ✓L’hypothèque sans le billet ne transfère rien au cessionnaire
• ✓L’enregistrement de la cession donne un avis constructif (Code civil de Californie, art. 2934)

Tout titulaire de licence qui négocie un prêt ou vend/cessionne un billet à ordre doit faire enregistrer l'acte de fiducie ou la cession, et doit recommander par écrit l'enregistrement immédiat. Un courtier en prêts hypothécaires (MLB) assurant le service peut conserver les documents originaux, mais doit parfaire la livraison en procédant à l'enregistrement et en fournissant des copies conformes.

• ✓Le titulaire de licence doit faire enregistrer l'acte de fiducie ou la cession (B&P 10233.2, 10234, 10234.5)
• ✓Doit recommander par écrit l'enregistrement immédiat si celui-ci n'a pas déjà été effectué
• ✓Un courtier en prêts hypothécaires (MLB) assurant le service peut conserver les originaux, mais doit parfaire la livraison en procédant à l'enregistrement

Lorsqu'un bien affecté en garantie est transféré, l'acheteur obtient un nouveau financement, achète sous réserve du prêt ou assume le prêt. Les acheteurs ne peuvent pas prendre titre sous réserve d'un prêt comportant une clause d'exigibilité à la vente. En cas d'assomption, l'acheteur devient le débiteur principal ; une substitution de responsabilité libère le vendeur.

• ✓Impossible de prendre titre sous réserve du prêt existant lorsqu'une clause d'exigibilité à la vente existe
• ✓Le vendeur demeure généralement personnellement responsable, sauf dans les situations de prêt d'acquisition
• ✓La substitution de responsabilité libère le vendeur de toute responsabilité en cas d'assomption

Pour les résidences occupées par leur propriétaire, les exceptions notables à l'application comprennent les privilèges subordonnés non liés à l'occupation, les transferts entre coïndivisaires conjoints, les transferts à des parents au décès et les transferts dans des fiducies révocables entre vifs. Au 15 octobre 1985, les transferts sans consentement du prêteur avaient été largement supprimés en Californie.

• ✓La création d'un privilège subordonné non lié à l'occupation est exemptée
• ✓Le transfert à un parent au décès de l'emprunteur est exempté
• ✓Le transfert dans une fiducie révocable entre vifs (l'emprunteur étant constituant/bénéficiaire) est exempté
• ✓Une caisse fédérale d'épargne et de prêt (Federal S&L) peut faire appliquer les clauses sur les prêts consentis lorsqu'elle était sous charte fédérale

Une clause d'accélération dans un acte de fiducie pour un bien comportant quatre unités résidentielles ou moins est nulle à moins que la clause ne soit imprimée dans son intégralité à la fois dans l'instrument de garantie et dans le billet à ordre ou autre document de dette.

• ✓La clause d'accélération doit figurer à la fois dans l'instrument de garantie et dans le billet à ordre
• ✓S'applique aux biens comportant quatre unités résidentielles ou moins (Code civil 2924.5)
• ✓Les transferts déguisés visant à contourner la clause d'exigibilité en cas de vente ne constituent pas une pratique acceptable

Les privilèges ont généralement priorité selon la date d'enregistrement, l'avis (réel ou présumé) déterminant la priorité. Les taxes foncières et les cotisations autorisées des comtés et des municipalités sont des « super-privilèges » qui conservent leur priorité sur les actes de fiducie, peu importe la date d'enregistrement.

• ✓La priorité est généralement déterminée par la date d'enregistrement
• ✓Les taxes foncières et les cotisations sont des super-privilèges qui ont priorité indépendamment de l'enregistrement
• ✓Les cotisations spéciales/ad valorem ont la même priorité que les taxes (Code gouvernemental 53930)

Les termes débiteur/emprunteur/constituant (trustor)/débiteur hypothécaire (mortgagor) sont interchangeables pour désigner l’emprunteur. Créancier/prêteur/bénéficiaire/créancier hypothécaire (mortgagee) sont interchangeables pour désigner le prêteur. Les effets des instruments de garantie comprennent la cession de créance, le transfert, l’exigibilité anticipée, les déclarations de compensation, les priorités des privilèges et les distinctions relatives aux prêts d’acquisition.

• ✓Débiteur, emprunteur, constituant (trustor) et débiteur hypothécaire (mortgagor) sont des termes interchangeables
• ✓Créancier, prêteur, bénéficiaire et créancier hypothécaire (mortgagee) sont des termes interchangeables
• ✓La Californie applique la théorie du privilège, et non la théorie du titre

Dans le cadre d’une cession d’une hypothèque existante à un investisseur, une déclaration de compensation (certificat d’estoppel) est obtenue, indiquant le solde impayé, la date de paiement des intérêts, le taux, le montant du paiement, l’échéance, les clauses d’accélération et toute réclamation du propriétaire. Elle complète la déclaration du bénéficiaire.

• ✓La déclaration de compensation/d’estoppel confirme les obligations qui s’attachent au cessionnaire
• ✓Inclut le solde impayé, le taux d’intérêt, les conditions de paiement et les réclamations existantes
• ✓Complète la déclaration du bénéficiaire sur l’état du prêt

La quatrième divulgation exigée par la RESPA est la Déclaration de divulgation du service des prêts. Elle doit être fournie au moment de la demande ou dans les 3 jours ouvrables suivant la soumission par un créancier/prêteur ou un courtier hypothécaire prévoyant un table funding, ou par un concessionnaire prévoyant un prêt de concessionnaire garanti par un premier privilège. Son but est d'informer le demandeur si le service du prêt peut, sera ou ne sera pas transféré.

• ✓Doit être fournie au moment de la demande ou dans les 3 jours ouvrables suivant la soumission de la demande
• ✓Exigée de la part des créanciers/prêteurs ou des courtiers hypothécaires prévoyant un table funding, ou des concessionnaires prévoyant des prêts de concessionnaire garantis par un premier privilège
• ✓Le terme « prêt de service hypothécaire » est interchangeable avec « prêt hypothécaire de compétence fédérale »
• ✓Les courtiers hypothécaires de Californie qui ne peuvent pas recourir au table funding ne sont pas tenus de délivrer la Déclaration de divulgation du service des prêts

Selon la réglementation fédérale RESPA, le table funding est un règlement dans lequel un prêt est financé par une avance simultanée de fonds de prêt et par une cession du prêt à la personne qui avance les fonds. En Californie, il s'agit de « cessions concomitantes ». Sauf dans des cas limités impliquant des banquiers hypothécaires californiens relevant de la RMLA et utilisant des fonds de prêteurs affiliés, le table funding n'est pas autorisé en droit californien. Un prêt financé par table funding n'est PAS une opération de marché secondaire.

• ✓Le table funding = une avance simultanée de fonds plus une cession du prêt à la personne qui avance les fonds
• ✓En Californie, ces opérations sont des « cessions concomitantes »
• ✓Un prêt financé par table funding n'est pas une opération de marché secondaire aux fins de RESPA
• ✓Le table funding n'est pas autorisé en Californie, sauf pour les exceptions limitées prévues par la RMLA pour les banquiers hypothécaires

L’avis Servicing Disclosure Statement (déclaration relative au service des prêts) informe les demandeurs de prêt hypothécaire de premier rang que le droit de percevoir les paiements hypothécaires peut être transféré. Le service des prêts désigne la perception du capital, des intérêts et des paiements au compte séquestre, l’envoi de relevés, le suivi des soldes et la gestion d’autres aspects du prêt. La déclaration comprend l’une des trois options de transfert du service et précise que l’emprunteur recevra un préavis avant le transfert.

• ✓L’emprunteur doit recevoir un préavis avant qu’un transfert du service des prêts ait lieu
• ✓La déclaration divulgue si le service peut, sera ou ne sera pas transféré, au moyen de l’une des trois options précisées
• ✓Le service des prêts comprend la perception du capital, des intérêts et des paiements au compte séquestre, ainsi que l’envoi de relevés

Le créancier/prêteur, le courtier autorisé de financement de table (table funding), ou le concessionnaire qualifié doit remettre la Déclaration de divulgation du service (Servicing Disclosure Statement) dans les 3 jours ouvrables suivant la réception de la demande, par remise en main propre, par courrier postal des États-Unis, ou (si le demandeur y consent) par télécopie, courriel ou moyens électroniques. Si le crédit est refusé dans les 3 jours ouvrables, aucune déclaration n’est exigée. Les co-demandeurs à la même adresse n’ont besoin que d’un seul exemplaire ; des adresses différentes exigent un exemplaire pour chacun.

• ✓Remettre dans les 3 jours ouvrables suivant la réception de la demande, par remise en main propre, par courrier postal ou par moyens électroniques convenus
• ✓Aucune Déclaration de divulgation du service n’est exigée si le crédit est refusé au demandeur dans les trois jours ouvrables
• ✓Les co-demandeurs à la même adresse n’ont besoin que d’un seul exemplaire ; des adresses différentes exigent un exemplaire pour chacun

Les transactions sur le marché secondaire en vertu du RESPA sont des transferts de bonne foi d’une obligation de prêt sur le marché secondaire. Un courtier table-funded ne devient pas le créancier/prêteur. HUD détermine qu’un transfert sur le marché secondaire est de bonne foi en fonction de la source réelle de financement et de l’intérêt réel du prêteur financeur. Une transaction sur le marché secondaire se produit lorsqu’un prêt hypothécaire résidentiel est vendu et cédé d’un créancier/prêteur réel à un autre.

• ✓Un transfert de bonne foi sur le marché secondaire dépend de la source réelle de financement et de l’intérêt réel du prêteur financeur
• ✓Un courtier hypothécaire dans une transaction table-funded ne devient pas le créancier/prêteur
• ✓La création d’un prêt de concessionnaire ou la cession d’un contrat de crédit à la consommation de concessionnaire n’est pas une transaction sur le marché secondaire

Un contrat de vente immobilière est un instrument par lequel le vendeur (vendor) accepte de transférer le titre de propriété d'un bien immobilier après que l'acheteur (vendee) a rempli certaines conditions stipulées dans le contrat, et qui n'exige pas que le transfert ait lieu dans un délai d'un an. Il est également appelé contrat de vente à tempérament (Installment Sales Contract), accord de transfert (Agreement to Convey), accord d'achat et de vente (Agreement for Purchase and Sale), contrat de vente de terrain (Land Sale Contract) ou contrat de vente foncière (Land Contract of Sale).

• ✓Le vendeur (vendor) accepte de transférer le titre de propriété uniquement après que l'acheteur (vendee) a rempli les conditions spécifiées
• ✓Le contrat n'exige pas que le transfert de propriété ait lieu dans un délai d'un an
• ✓Il doit satisfaire aux exigences énoncées à l'article 2985 et suivants du Code civil de Californie

Lors d'une vente en vertu d'un contrat foncier non enregistré, il est interdit au vendeur de grever la parcelle au-delà du montant dû en vertu du contrat sans le consentement écrit de l'acheteur. Le vendeur doit affecter les versements d'abord aux obligations garanties par le bien et détenir en fiducie les paiements de taxes et d'assurance.

• ✓Le vendeur d'une parcelle non enregistrée ne peut la grever au-delà du montant dû sans le consentement écrit de l'acheteur
• ✓Le vendeur doit affecter les versements d'abord aux obligations garanties par le bien
• ✓Le vendeur doit détenir en fiducie les paiements de taxes et d'assurance et les utiliser uniquement à ces fins, sauf convention contraire
• ✓Le contrat doit mentionner le nombre d'années pour terminer le paiement et la base de toute estimation de taxe

Le contrat foncier comporte plusieurs inconvénients pour l'acheteur, notamment des restrictions à la cession ou au transfert, une faible valeur de garantie, un titre incertain et des risques de litige si le vendeur décède, fait faillite ou est déclaré incapable avant le transfert de propriété.

• ✓Le contrat peut inclure des clauses restrictives sur la cession ou le transfert.
• ✓La plupart des institutions financières considèrent un contrat foncier comme une garantie médiocre.
• ✓L'acheteur n'a aucune assurance que le vendeur détient un titre valable au moment de la conclusion du contrat et ne peut pas résilier pour ce motif.
• ✓Si le vendeur devient en faillite, décède ou est déclaré incapable avant le transfert de propriété, l'acheteur doit faire face à un litige long et coûteux.
• ✓De nombreux inconvénients sont éliminés en utilisant un contrat garanti par un acte de fiducie ou un acte tripartite avec assurance de titre.

Un acheteur a le droit de payer par anticipation, en tout ou en partie, le solde dû au titre de tout contrat de vente de biens immobiliers conclu le 1er janvier 1969 ou après cette date, pour des lots résidentiels issus d'un lotissement et comportant un logement destiné à au plus quatre familles. Le vendeur peut interdire le paiement anticipé par convention écrite pendant une durée maximale de 12 mois suivant la vente.

• ✓Le droit au paiement anticipé s'applique aux contrats conclus le 1er janvier 1969 ou après cette date, pour des lots résidentiels comportant des logements destinés à au plus quatre familles
• ✓Le vendeur peut, par convention écrite, interdire le paiement anticipé pendant une durée maximale de 12 mois suivant la vente
• ✓Toute renonciation par l'acheteur à cette disposition de paiement anticipé est contraire à l'ordre public, non exécutoire et nulle, mais n'affecte pas le reste du contrat

Historiquement, le principal avantage du vendeur résidait dans la facilité d'éliminer l'intérêt de l'acheteur en cas de défaillance. Barkis c. Scott a jugé que l'article 3275 du Code civil de Californie constituait une barrière suffisante contre une saisie immobilière abusive et déraisonnable, et des décisions ultérieures ont élargi les recours des acheteurs défaillants — même ceux qui manquaient volontairement à leurs obligations — supprimant effectivement le pouvoir automatique de vente.

• ✓Barkis c. Scott a jugé que l'article 3275 du Code civil de Californie interdisait les procédures de saisie immobilière abusives et déraisonnables
• ✓Des décisions ultérieures ont étendu les recours même aux acheteurs défaillants volontaires, supprimant le pouvoir automatique de vente
• ✓L'avantage du contrat de vente immobilière à tempérament comme instrument de garantie s'est dissipé au profit d'un acte de fiducie avec pouvoir de vente

Un contrat de vente de biens immobiliers pour l'achat d'un bien situé dans un lotissement doit clairement énoncer la description légale du bien, toutes les charges existantes à la date du contrat, et les conditions du contrat.

• ✓Doit clairement énoncer la description légale du bien
• ✓Doit divulguer toutes les charges existantes à la date du contrat
• ✓Doit énoncer les conditions du contrat

Les évaluateurs fiscaux établissent les valeurs de l’année de base en fonction de l’état du bien depuis le 28 février 1975. Les parcelles inchangées conservent une valeur de base bloquée, ajustée jusqu’à 2 % par an ; les parcelles vendues/transférées obtiennent une nouvelle valeur d’année de base ; les constructions nouvelles reçoivent leur propre valeur d’année de base pour l’amélioration ajoutée.

• ✓La valeur de l’année de base ne peut changer qu’en cas de changement de propriété ou de construction nouvelle
• ✓Aucun changement depuis le 28 février 1975 = valeur de base bloquée, ajustée jusqu’à 2 % par an
• ✓Vente/changement de propriété = nouvelle valeur d’année de base à la date du changement, ajustée jusqu’à 2 % par an
• ✓La construction nouvelle obtient sa propre valeur d’année de base pour l’amélioration ajoutée ; le terrain et l’amélioration peuvent avoir des années de base différentes

Plusieurs transferts sont exclus du « changement de propriété » et évitent donc une réévaluation, notamment les remplacements pour expropriation, les remplacements après catastrophe, les transferts parent-enfant, les transferts de valeur de base pour personnes âgées ou handicapées, les transferts entre époux et les transferts proportionnels d’intérêts dans des entités.

• ✓Transfert parent-enfant de la résidence principale plus le premier million de dollars de la valeur en espèces totale exclu (article 63.1) - demande déposée dans les 3 ans
• ✓Transferts grand-parent-petit-enfant exclus si les parents sont décédés (après le 27 mars 1996)
• ✓Les personnes de plus de 55 ans ou handicapées peuvent transférer la valeur de l’année de base vers un bien de remplacement (article 69.5)
• ✓Transferts entre époux (article 63) et transferts dans des fiducies révocables (article 62) exclus
• ✓Remplacement comparable pour expropriation (article 68) et catastrophe (articles 69, 69.3, 70) exclu
• ✓La demande d’exclusion parent-enfant doit être déposée dans les 3 ans suivant le transfert ou dans les 6 mois suivant l’avis d’évaluation supplémentaire ou de rattrapage

Certaines améliorations sont exclues de la définition de « construction neuve » aux fins de réévaluation, de sorte qu’elles ne déclenchent pas de nouvelle évaluation.

• ✓L’équipement de conservation de l’eau à usage agricole est exclu
• ✓Les systèmes de détection et d’extinction d’incendie ainsi que les modifications d’évacuation liées à l’incendie sont exclus
• ✓Les modifications pour l’accès des personnes handicapées sont exclues
• ✓Les travaux de renforcement parasismique ainsi que les travaux d’entretien et de réparation normaux sont exclus
• ✓Les systèmes d’énergie solaire active (section 63(b)) et les biens immobiliers présentant une contamination environnementale sont exclus

En vertu de l'article 51, les évaluateurs doivent reconnaître les baisses de valeur. La valeur imposable est la plus faible entre la valeur de l'année de base (composée annuellement) et la valeur de marché intégrale (article 110). Le propriétaire peut devoir porter les baisses à l'attention de l'évaluateur.

• ✓Valeur imposable = la plus faible entre la valeur de l'année de base et la valeur de marché intégrale
• ✓Le propriétaire peut devoir informer expressément l'évaluateur d'une baisse de valeur
• ✓La commission de péréquation du comté doit entendre les demandes de réduction d'évaluation

En Californie, les plans d'ensemble sont appelés « plans généraux ». Chaque ville et chaque comté doit adopter son propre plan général pour l'aménagement physique à long terme couvrant l'ensemble de sa zone de planification. Les tribunaux le qualifient de « constitution de tous les développements futurs », et toutes les décisions d'utilisation des sols doivent être conformes à ce plan.

• ✓Chaque ville et chaque comté doit adopter un plan général (Code de gouvernement de Californie, article 65300)
• ✓Toutes les décisions d'utilisation des sols d'une ville ou d'un comté doivent être conformes au plan général
• ✓La zone de planification comprend tous les terrains relevant de sa compétence ainsi que les terrains extérieurs ayant un lien avec sa planification

La loi de l'État exige que le plan général traite de sept grandes catégories appelées « éléments ». Des éléments supplémentaires peuvent être exigés selon le lieu, et des éléments facultatifs peuvent être inclus. Tous les éléments doivent constituer un énoncé intégré et cohérent en interne des politiques d'aménagement.

• ✓Les sept éléments obligatoires sont : l'utilisation des sols, la circulation, le logement, la conservation, les espaces ouverts, le bruit et la sécurité
• ✓Certaines juridictions doivent également traiter de l'aménagement côtier et de la protection des ressources minérales
• ✓Le plan général et tous ses éléments doivent être intégrés, cohérents en interne et compatibles

La législation et les décisions de justice ont établi le plan général comme constitution locale pour l'aménagement physique. Les ordonnances de zonage des villes régies par la loi générale, les plans de lotissement et les travaux publics doivent être compatibles avec le plan général.

• ✓Les ordonnances de zonage des villes régies par la loi générale doivent être compatibles avec le plan général
• ✓Chaque ville/comté, à l'exception de Los Angeles, a l'interdiction d'approuver un plan de lotissement incompatible avec le plan général ; tous (y compris Los Angeles) doivent refuser les plans incompatibles
• ✓Une décision de justice de 1980 exige que les travaux publics de toutes les villes/comtés soient compatibles avec le plan
• ✓Un permis d'utilisation conditionnelle ne peut pas être accordé si le plan général traite de manière inadéquate des questions imposées par l'État (décision de 1984)

Les plans généraux sont généralement structurés en quatre composantes de base : données de base et analyse, énoncé des objectifs et des politiques de développement, diagrammes à l’appui et programme de mesures de mise en œuvre. Les formats varient selon la juridiction en fonction des conditions locales.

• ✓Quatre composantes : données de base et analyse, énoncé des objectifs et des politiques, diagrammes et programme de mise en œuvre
• ✓L’agence locale de planification est en dernière instance responsable de l’élaboration du plan, qu’il soit préparé à l’interne ou par des consultants.

Une fois le plan rédigé, la commission d’urbanisme tient au moins une audience publique et transmet ses recommandations à l’organe législatif local, qui tient au moins une audience publique, puis adopte, modifie ou rejette le plan par résolution.

• ✓La commission d’urbanisme tient au moins une audience publique avant de transmettre ses recommandations
• ✓L’organe législatif adopte, modifie ou rejette le plan par résolution après une audience publique
• ✓Dans certaines villes à charte, la commission d’urbanisme peut prendre une décision finale sans audience publique

Les modifications apportées aux éléments obligatoires des plans généraux sont limitées quant à leur fréquence. Les modifications peuvent être engagées par les organismes de planification, de toute manière spécifiée par l’organe législatif, ou par mesure d’initiative.

• ✓Les modifications des éléments obligatoires sont limitées à quatre fois au maximum par année civile.
• ✓La modification par mesure d’initiative a été validée par la Cour suprême de Californie.
• ✓Si un accord de développement est en vigueur, ses termes prévalent sur les modifications conflictuelles des plans généraux.

Le Contrat de mandat de vente résidentiel exclusif (Residential Listing Agreement Exclusive, RLA) est un mandat de vente portant sur un bien immobilier décrit de manière précise. L’expression « droit de vendre » signifie « droit de trouver un acheteur » — elle n’autorise PAS le courtier à signer des documents de transaction pour le vendeur. Les modifications sont apportées au moyen du formulaire MT.

• ✓Le « droit de vendre » signifie uniquement « droit de trouver un acheteur »
• ✓Un mandat de vente n’autorise PAS le courtier à signer des documents de transaction pour le vendeur
• ✓Un mandat typique autorise l’installation d’un panneau « à vendre », l’inscription au MLS, la coopération avec les agents des acheteurs et l’acceptation d’un dépôt de bonne foi

En vertu de l'article 10147.5 du Code des professions et des affaires (Business and Professions Code), dans les ventes de biens résidentiels de quatre unités au plus (y compris une maison mobile), l'inscription doit contenir, en caractères gras d'au moins 10 points avant la clause de rémunération, un avis indiquant que les taux de commission ne sont pas fixés par la loi et sont négociables. Un courtier ne peut pas préimprimer ni insérer un taux de commission avant la négociation.

• ✓L'article 10147.5 du Code B&P exige l'avis de négociabilité en caractères gras de 10 points avant la clause de rémunération
• ✓Avis : « Le montant ou le taux des commissions immobilières n'est pas fixé par la loi. Ils sont établis par chaque courtier individuellement et peuvent être négociables entre le vendeur et le courtier. »
• ✓Un courtier ne peut pas utiliser une inscription avec un taux de commission préimprimé ou préinséré avant la négociation
• ✓S'applique aux biens résidentiels de quatre unités au plus, y compris une maison mobile

Une clause de protection prévoit une période après l'expiration du mandat durant laquelle la commission du courtier est protégée si le propriétaire vend personnellement le bien à une personne qui y est physiquement entrée, à qui le bien a été montré ou qui a rédigé une offre pendant la durée du mandat.

• ✓Le courtier doit informer le propriétaire par écrit des noms des acheteurs potentiels avant ou dans le délai prévu au contrat.
• ✓La protection s'applique aux acheteurs qui sont physiquement entrés dans le bien, à qui le bien a été montré ou qui ont rédigé une offre pendant la durée du mandat.
• ✓La commission n'est protégée que pendant une période déterminée après l'expiration.

Une inscription doit avoir une durée déterminée se terminant à 23 h 59 un jour précisé. La description de la propriété doit être précise et détaillée afin d'éviter tout doute et de faciliter l'exécution.

• ✓Une inscription doit avoir une durée déterminée
• ✓La durée se termine à 23 h 59 un jour précisé
• ✓Une description précise de la propriété facilite l'exécution de l'inscription

En échange de droits exclusifs, le courtier s'engage à faire preuve de diligence raisonnable pour trouver un acheteur approprié et négocier une vente, ce qui fait du mandat de vente un contrat bilatéral. Le droit du courtier est « irrévocable », ce qui signifie qu'il ne peut être révoqué sans le consentement de l'autre partie, bien qu'une violation puisse permettre une rescision judiciaire.

• ✓Le mandat de vente est un contrat bilatéral exigeant du courtier qu'il fasse preuve de diligence raisonnable
• ✓« Irrévocable » signifie qu'il ne peut être révoqué par l'une ou l'autre partie sans le consentement de l'autre
• ✓La violation du contrat (p. ex., le défaut de faire preuve de diligence raisonnable) peut soumettre le contrat à une rescision judiciaire
• ✓Le vendeur accepte d'indemniser et de dégager de toute responsabilité le courtier pour les faits importants non divulgués

Le vendeur déclare généralement, sauf indication écrite contraire, qu'il n'a pas connaissance d'un avis de défaillance, d'arriérés de prêt, de faillite/insolvabilité affectant le bien, de litiges menacés ou en cours, ou d'impositions spéciales actuelles, en cours ou proposées, et s'engage à informer le courtier de tout changement.

• ✓Le vendeur doit divulguer les avis de défaillance, les arriérés de prêt et la faillite/l'insolvabilité
• ✓Le vendeur doit divulguer les litiges menacés ou en cours et les impositions spéciales
• ✓Le vendeur doit informer le courtier de tout changement concernant ces éléments

Après l'exécution, le courtier ou le mandataire du courtier a le droit d'approuver les conditions du mandat de vente dans un délai de 5 jours ou d'annuler par écrit. Tous les propriétaires doivent signer ; les sociétés de personnes et les sociétés par actions exigent des dirigeants compétents dûment autorisés. Lorsqu'il est signé par un titulaire de licence autorisé, le mandat de vente devient un contrat bilatéral avec une condition suspensive d'approbation par la direction de 5 jours, et une copie doit être remise au vendeur au moment de la signature.

• ✓Le courtier ou son mandataire dispose de 5 jours pour approuver ou annuler le mandat de vente par écrit
• ✓Tous les propriétaires doivent signer le mandat de vente
• ✓Le courtier doit remettre au vendeur une copie de l'accord au moment de la signature
• ✓La résolution des litiges exige d'abord la médiation, puis l'arbitrage si toutes les parties ont paraphé

Un compte fiduciaire sépare les fonds fiduciaires des fonds non fiduciaires, ce qui offre un meilleur contrôle matériel et comptable. Il protège les fonds des mandants contre les litiges dirigés contre le courtier et contre les procédures de succession, et offre une couverture d'assurance FDIC renforcée.

• ✓Les fonds fiduciaires détenus dans un véritable compte fiduciaire ne peuvent pas être gelés dans l'attente d'un litige contre le courtier ni pendant une procédure de succession
• ✓Les fonds de chaque client dans un compte fiduciaire auprès d'une banque assurée au niveau fédéral sont assurés par la FDIC jusqu'à 250 000 $ par propriétaire (selon l'avis de la FDIC de 1965), et non simplement à hauteur de 250 000 $ pour l'ensemble du compte
• ✓Le compte doit être désigné comme un compte de garde et le nom ainsi que la quote-part de chaque propriétaire doivent être divulgués dans les registres du déposant

Un lotisseur, un constructeur ou un promoteur doit comprendre les difficultés du lotissement ainsi que le marché. Le plan d'aménagement doit tenir compte de la réglementation de l'État et des administrations locales, notamment la Subdivided Lands Law (loi sur les terrains lotis), le Subdivision Map Act (loi sur les plans de lotissement), le California Environmental Quality Act (CEQA), le zonage, les plans généraux et spécifiques locaux, et l'opinion publique.

• ✓Les plans d'aménagement doivent être conformes à la Subdivided Lands Law et au Subdivision Map Act
• ✓Le CEQA (California Environmental Quality Act) s'applique aux plans d'aménagement
• ✓Le zonage, les plans généraux et spécifiques locaux, ainsi que l'opinion publique influent sur l'aménagement

L’estimation éclairée du promoteur quant au rythme auquel les lots se vendront est le « taux d’absorption », qui influence les coûts de marketing, de financement et les frais généraux, le tout ajusté en fonction des fluctuations anticipées des prix futurs. Le bénéfice avant impôts estimé est obtenu en soustrayant la somme de tous les coûts du projet de l’estimation du prix de vente au détail, en tenant compte du délai avant la réalisation des bénéfices.

• ✓Le taux d’absorption est le rythme estimé auquel les lots se vendront
• ✓Le taux d’absorption influence les coûts de marketing, de financement et les frais généraux
• ✓Bénéfice avant impôts = prix de vente au détail estimé moins les coûts totaux du projet, en tenant compte du délai de réalisation

Les conditions préalables de zonage et d'urbanisme peuvent réduire considérablement le potentiel d'un bien immobilier. Avant d'acheter, un promoteur ou un constructeur devrait consulter l'agence d'urbanisme locale et des spécialistes privés en aménagement du territoire afin d'évaluer la probabilité d'approbation finale du projet et les délais probables du processus d'approbation.

• ✓Les conditions préalables de zonage et d'urbanisme peuvent réduire considérablement le potentiel d'un bien immobilier
• ✓Consulter l'agence d'urbanisme locale avant d'acheter un bien immobilier
• ✓Évaluer la probabilité d'approbation et les délais probables avec des spécialistes en aménagement du territoire

Un promoteur immobilier fait appel à des professionnels tels que des ingénieurs civils, des ingénieurs en construction, des ingénieurs géotechniciens, des planificateurs d'aménagement du territoire, des architectes, des architectes paysagistes, des entrepreneurs, des avocats, des sociétés de titres, des banquiers, des analystes immobiliers, des chercheurs en études de marché et des comptables de coûts. Le plan comprend : (1) l'aménagement physique du lotissement avec un niveau de détail d'ingénierie ; (2) le calendrier de traitement et d'approbation de l'utilisation du sol ; (3) les aménités à fournir ; (4) le financement initial et continu jusqu'à la dernière vente ; (5) la publicité et la promotion des ventes.

• ✓Un plan de développement comprend l'aménagement technique du lotissement, le calendrier d'approbation, les aménités, le financement et la publicité/promotion des ventes.
• ✓Le financement doit se poursuivre jusqu'à la conclusion de la dernière vente.
• ✓Les promoteurs s'appuient sur une vaste équipe d'ingénieurs, de planificateurs, d'avocats et de professionnels de la finance.

Pour déterminer un bénéfice adéquat, le promoteur doit calculer : le coût du terrain ; les frais gouvernementaux ; le coût des améliorations hors site (conduites principales d'eau, égouts, rues, caniveaux, bordures, trottoirs, éclairage public) ; les frais d'arpentage, juridiques, de commercialisation, de financement et de bureau/frais généraux ; ainsi que le prix de vente au détail probable des lots ou des unités, parfois dans un avenir lointain.

• ✓Le calcul du bénéfice inclut le coût du terrain, les frais gouvernementaux, les améliorations hors site, les frais généraux et le prix de vente au détail estimé
• ✓Les améliorations hors site comprennent les conduites principales d'eau, les égouts, les rues, les caniveaux, les bordures, les trottoirs et l'éclairage public
• ✓Les prix de vente au détail doivent être projetés, parfois dans un avenir lointain

Un promoteur peut lotir un vaste terrain conformément à un plan directeur par phases conçu pour répondre à la demande anticipée et au rythme d’absorption. Ces projets sont plus complexes, impliquent des restrictions directrices maîtresses (master governing restrictions), font face à davantage d’obstacles pour l’approbation étatique et locale, et prennent généralement plus de temps avec une incertitude accrue.

• ✓Les plans directeurs par phases sont conçus pour répondre à la demande anticipée et au rythme d’absorption
• ✓Les projets à plan directeur impliquent des restrictions directrices maîtresses
• ✓Les grands projets par phases font face à davantage d’obstacles d’approbation, de délais et d’incertitude

Un courtier immobilier peut acquérir de l'expérience en subdivision dans un rôle limité. Un propriétaire foncier pourrait engager le courtier comme subdiviseur, le courtier faisant appel à des consultants qualifiés (ingénieur civil, planificateur foncier, avocat en droit de l'utilisation du sol). Le courtier et le propriétaire foncier peuvent former un partenariat : l'un apporte le capital et le terrain, l'autre apporte la gestion et la commercialisation (apport en industrie ou « sweat equity »).

• ✓Un courtier peut être engagé comme subdiviseur pour faire appel à des consultants
• ✓Le courtier et le propriétaire peuvent former un partenariat en répartissant les rôles de capital/terrain et de gestion/commercialisation
• ✓L'expression « sweat equity » désigne l'effort apporté en matière de gestion et de commercialisation